陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

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동적 DCF에 대해서 설명하시오.

I. 개념

 원래 DCF법은 금융상품의 장래 현금흐름 가치를 구하기 위해 탄생한 것이었다. 그 결과 이 방법으로 상당히 정확성이 높은 부동산가격의 평가는 할 수 있지만, 두 가지 부족한 점이 있다. 그것은 장래의 현금흐름이 갖는 위험을 충분히 고려하지 못하고 있다는 점과 기대이자율을 구할 때 선택하는 시나리오를 고정시켜 버리고 있다는 점이다.

 그래서 부동산의 특성을 보다 잘 살린 계산방법으로 탄생한 것이 동적 DCF법이다. 동적 DCF법에서는 장래의 현금흐름, 장래의 매각가격 등을 보다 현실적으로 구해 간다. 그리고 부동산가격의 시계열 데이터와 부동산가격의 확률모델로 그것을 기술한다. 기술된 그 물건의 특성을 이용하여 난수를 발생시켜 몬테카를로 시뮬레이션을 실시하고, 몇 만개의 현금흐름 시나리오를 작성한다. 그 결과, 몇 만건의 예측평가액이 그래프상에 나타나게 된다. 여기서 액수의 폭과 평균치 등을 산출해서 DCF법과 같은 여러 가지 다양한 선택폭을 구해가는 방식이다.

II. 적용가능한 분야

 동적 DCF법을 이용하여 부동산 평가를 비롯하여, 주식과 채권과 같은 증권의 평가에 적용가능하다. 특히, 부동산 증권화와 관련하여 MBS(주택저당담보증권)의 기한 전 상환위험을 예측하고 그것을 MBS의 가격에 반영하는 데에도 동적 DCF법의 적용이 가능하다 할 것이다.

 리얼옵션에서도 동적 DCF법의 적용이 가능하다. 리얼옵션이란 손에 넣은 것은 언제든지 행사하고 싶을 때 팔거나 또는 개발한다고 하는 기회를 결정할 권리를 사는 것을 의미한다. 리얼옵션이 성공할 지 어떨지는 옵션행사의 타이밍을 얼마나 정확하게 계산할 수 있는가에 달려 있다. 예를 들어, 불량채권의 경우에 각각의 부동산물건의 자산가치는 동적 DCF법으로 정밀하게 조사할 필요가 있다.

 즉, 동적 DCF법은 위험이 수반된 모든 물건의 평가에 적용가능하다 할 것이다.

III. 적용사례

1. 동적 DCF법에 의한 계산

 서울 강남구의 한 원룸주택을 예를 들어 본다. 표1은 동적 DCF법에 의한 계산결과이고, 표2는 DCF법에 의한 계산결과이다. 두 방법에 의한 계산법은 동일하지만, 계산의 전 단계에서 큰 차이가 있다. 표1의 동적 DCF법에서는 과거의 임료자료(수 천 건 정도)와 매매가격의 자료(수 천 건 정도)를 컴퓨터에 입력하고 1만 가지의 시나리오(과거의 변동패턴에 의거해서 1년째부터 10년째까지의 임대료 변동 및 재매도가격을 산출한다)를 생성해서 그 기대치를 계산하고 최종적으로 이 표에 기재하고 있다.

 한편, DCF법에서 10년 후의 재매도가격은 고정되어 있다는 한 가지 시나리오에 의거하고 있다. DCF법에서는 유일한 시나리오인데 대해서 동적 DCF법은 과거의 정보를 이용하여 장래의 변동을 추정한, 그러한 변동에 의거해서 수많은 시나리오를 생성하고 가장 있을 수 있는 결론을 도출하게 된다.

(주)중앙감정평가법인(대표 최종식)은 “리모델링 제도현황 및 규제개선 추진현황”을 주제로 실무 교육을 실시하였다.

※ 일 시 : 2014년 3월 11일 오전 10:30,

장소 : 중앙감정평가법인 본사 대회의실

리모델링 제도에 대한 현황, 리모델링 규제개선 추진현황, 개정된 주택법 시행령 및 시행규칙에 대한 교육을 실시함으로써 리모델링 법 개정에 따른 변화된 정책이 감정평가업무에 적극 반영될 것으로 기대된다.

판시사항	시야차단으로 인한 폐쇄감이나 압박감을 독자적인 권리 또는 법적 보호이익의 침해로 볼 수 있는지 여부 및 이를 위법한 가해행위로 평가하기 위한 판단기준
종     류	대법원	사건번호	2009다40462
사 건 명	손해배상(기)	주 심
선 고 일	2014-02-27	결 과	일부 파기환송

2009다40462.pdf

09-6.상가임대차_권리금_계약에_관한 현황과_정책방향.pdf

2010가합22135_판결문_검수완료.pdf

공익사업지구 지정해제에 따른 문제점과 개선방안_백성준.pdf

건축물 부문의 기후변화 대응방안 연구.pdf

대법원 2013.2.15. 선고 2012다102247 판결

[구상금][미간행]

【판시사항】

영업양도의 의미와 판단 기준

【참조조문】

상법 제41조

【참조판례】

대법원 1997. 6. 24. 선고 96다2644 판결(공1997하, 2263)
대법원 2003. 5. 30. 선고 2002다23826 판결(공2003하, 1429)
대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결(공2007하, 972)

【전 문】

【원고, 상고인】기술신용보증기금 (소송대리인 법무법인 태웅 담당변호사 한기봉 외 3인)

【피고, 피상고인】주식회사 센추리 (소송대리인 법무법인 준경 담당변호사 김수엽 외 2인)

【원심판결】서울남부지법 2012. 10. 11. 선고 2011나7111 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

상법상의 영업양도는 일정한 영업목적에 의하여 조직화된 업체, 즉 인적·물적 조직을 그 동일성은 유지하면서 일체로서 이전하는 것을 의미하고, 영업양도가 이루어졌는가의 여부는 단지 어떠한 영업재산이 어느 정도로 이전되어 있는가에 의하여 결정되어야 하는 것이 아니고 거기에 종래의 영업조직이 유지되어 그 조직이 전부 또는 중요한 일부로서 기능할 수 있는가에 의하여 결정되어야 하므로 영업재산의 일부를 유보한 채 영업시설을 양도했어도 그 양도한 부분만으로도 종래의 조직이 유지되어 있다고 사회관념상 인정되면 그것을 영업의 양도라 볼 것이지만, 반면에 영업재산의 전부를 양도했어도 그 조직을 해체하여 양도했다면 영업의 양도로 볼 수 없다(대법원 2003. 5. 30. 선고 2002다23826 판결, 대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결 등 참조). 또한 위와 같은 영업양도가 인정되려면 영업양도 당사자 사이의 명시적 또는 묵시적 계약이 있어야 한다(대법원 1997. 6. 24. 선고 96다2644 판결 등 참조).

원심판결 이유에 의하면, 원심은 피고가 소외 주식회사 센추리(124311-0000953, 이하 ‘소외 회사’라고 한다)와 같은 소재지에서 설립되었고 공장 소재지도 같으며, 소외 회사의 일부 영업 부문을 양수하거나 자회사 주식을 매수하여 소외 회사와 동종의 영업을 수행하던 중 소외 회사와 같은 상호로 상호를 변경하였고, 소외 회사의 근로자들 중 상당수가 소외 회사에서 퇴직한 뒤 피고의 직원으로 입사하여 근무한 사실 등에 비추어, 일응 피고가 영업을 구성하는 소외 회사의 유·무형의 재산과 경제적 가치를 인수한 것으로 볼 여지는 있으나, ① 상법상의 영업양도는 일정한 영업목적에 의하여 조직화된 유기적 일체로서의 기능적 재산인 영업재산을 그 동일성을 유지시키면서 일체로서 이전하는 채권계약이므로 이 사건에서도 이러한 영업양도계약이 있었음이 전제가 되어야 하는데, 갑 제55, 56호증의 각 기재만으로는 명시적으로 이와 같은 영업양도계약이 있었음을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없는 점, ② 소외 회사는 약 1년에 걸쳐 피고에게 영업 부문 중 4개 부문을 양도하였고, 그 무렵 나머지 4개의 영업 부문도 다른 회사들에 양도한 점, ③ 소외 회사는 중요한 영업용 재산인 공장건물과 부지를 주식회사 귀뚜라미 등에 양도하였고, 피고는 소외 회사로부터 공장건물과 부지를 양수한 바 없어 주식회사 귀뚜라미로부터 그 공장건물과 부지를 임차하여 사용하고 있는 점 등의 사정에 비추어 보면, 앞에서 살펴본 사실만으로는 소외 회사와 피고 사이에 명시적·묵시적 영업양도계약이 있었고, 그 계약에 따라 피고가 소외 회사로부터 유기적으로 조직화된 수익의 원천으로서의 기능적 재산을 그 동일성을 유지시키면서 일체로서 양도받았다고 보기는 어렵다고 판단하고, 원고의 청구를 기각한 제1심을 유지하였다.

앞서 본 법리와 기록 등에 비추어 살펴보면, 원심의 일부 이유설시에 다소 미흡한 점이 없지는 아니하나, 사실상·경제적으로 볼 때 결과적으로 약 10개월의 기간에 걸쳐 소외 회사의 일부 사업 분야에 관하여 영업양도가 있는 것과 같은 상태가 된 것으로 볼 수는 있을지언정, 소외 회사의 대표이사와 피고의 대표이사 사이에 영업양도계약이 있었고, 그 계약에 따라 피고가 소외 회사로부터 유기적으로 조직화된 수익의 원천으로서의 기능적 재산을 그 동일성을 유지시키면서 일체로서 양도받았다고 보기는 어렵다고 할 것인바, 원심의 위와 같은 판단은 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유의 주장과 같이 논리와 경험의 법칙을 위반하고 자유심증주의의 한계를 벗어나거나, 상법 제42조에서 규정한 영업양도 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 없다.

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   김용덕(재판장) 신영철(주심) 이상훈 김소영

제1편 권리금에 대한 법경제학적 접근 (김정욱)

제1장 서론

제2장 권리금의 이해

제3장 우리나라에서 권리금의 실태

제4장 권리금 보장의 경제적 효과: 투자 유인을 중심으로

제5장 맺는말

참고문헌

부록

제2편 임차인보호를 위한 권리금 법제화에 대한 검토 (김영두)

제1장 서론

제2장 권리금의 의의

제3장 점포임차인의 영업이라는 재산

제4장 권리금의 보호에 대한 논의와 한계

제5장 권리금보호에서 점포임차인의 영업보호로 패러다임의 전환

제6장 영업보호를 통한 권리금 보호의 구체적 방안

제7장 결론

참고문헌

제3편 도시개발에 있어서 상가임차인의 권리보호 강화방안 (서순탁)

제1장 도시개발에 있어서 상가임차인 권리보호의 필요성

제2장 권리금의 의의와 유형

제3장 도시개발과정에서의 상가세입자 손실보상 사례: 용산구 국제빌딩 4구역

제4장 권리금의 반환처리에 관한 문제와 법적 검토

제5장 도시개발에 있어서 상가임차인 권리보호를 위한 제도개선방안

참고문헌 145

제4편 상가권리금의 영업손실보상 개선방안 (허강무)

제1장 시작하며

제2장 상가권리금의 개관

제3장 헌법상 재산권과 상가권리금

제4장 상가세입자 권리금의 영업손실보상 실태 및 문제점

제5장 상가권리금의 영업손실보상 개선방안

제6장 맺으며

참고문헌

제5편 재정비촉진지구내 상가권리금 산정모형 (박정화)

제1장 개요

제2장 이론적 고찰

제3장 모형의 정립 및 실증분석

참고문헌 243

<각 학회에서 저자들이 발표한 논문을 재구성하여 발간한 것으로 보인다>