동적 DCF에 대한 설명

동적 DCF에 대해서 설명하시오.

 

I. 개념

 원래 DCF법은 금융상품의 장래 현금흐름 가치를 구하기 위해 탄생한 것이었다. 그 결과 이 방법으로 상당히 정확성이 높은 부동산가격의 평가는 할 수 있지만, 두 가지 부족한 점이 있다. 그것은 장래의 현금흐름이 갖는 위험을 충분히 고려하지 못하고 있다는 점과 기대이자율을 구할 때 선택하는 시나리오를 고정시켜 버리고 있다는 점이다.

 그래서 부동산의 특성을 보다 잘 살린 계산방법으로 탄생한 것이 동적 DCF법이다. 동적 DCF법에서는 장래의 현금흐름, 장래의 매각가격 등을 보다 현실적으로 구해 간다. 그리고 부동산가격의 시계열 데이터와 부동산가격의 확률모델로 그것을 기술한다. 기술된 그 물건의 특성을 이용하여 난수를 발생시켜 몬테카를로 시뮬레이션을 실시하고, 몇 만개의 현금흐름 시나리오를 작성한다. 그 결과, 몇 만건의 예측평가액이 그래프상에 나타나게 된다. 여기서 액수의 폭과 평균치 등을 산출해서 DCF법과 같은 여러 가지 다양한 선택폭을 구해가는 방식이다.

 

II. 적용가능한 분야

 동적 DCF법을 이용하여 부동산 평가를 비롯하여, 주식과 채권과 같은 증권의 평가에 적용가능하다. 특히, 부동산 증권화와 관련하여 MBS(주택저당담보증권)의 기한 전 상환위험을 예측하고 그것을 MBS의 가격에 반영하는 데에도 동적 DCF법의 적용이 가능하다 할 것이다.

 리얼옵션에서도 동적 DCF법의 적용이 가능하다. 리얼옵션이란 손에 넣은 것은 언제든지 행사하고 싶을 때 팔거나 또는 개발한다고 하는 기회를 결정할 권리를 사는 것을 의미한다. 리얼옵션이 성공할 지 어떨지는 옵션행사의 타이밍을 얼마나 정확하게 계산할 수 있는가에 달려 있다. 예를 들어, 불량채권의 경우에 각각의 부동산물건의 자산가치는 동적 DCF법으로 정밀하게 조사할 필요가 있다.

 즉, 동적 DCF법은 위험이 수반된 모든 물건의 평가에 적용가능하다 할 것이다.

 

III. 적용사례

1. 동적 DCF법에 의한 계산

 서울 강남구의 한 원룸주택을 예를 들어 본다. 표1은 동적 DCF법에 의한 계산결과이고, 표2는 DCF법에 의한 계산결과이다. 두 방법에 의한 계산법은 동일하지만, 계산의 전 단계에서 큰 차이가 있다. 표1의 동적 DCF법에서는 과거의 임료자료(수 천 건 정도)와 매매가격의 자료(수 천 건 정도)를 컴퓨터에 입력하고 1만 가지의 시나리오(과거의 변동패턴에 의거해서 1년째부터 10년째까지의 임대료 변동 및 재매도가격을 산출한다)를 생성해서 그 기대치를 계산하고 최종적으로 이 표에 기재하고 있다.

 한편, DCF법에서 10년 후의 재매도가격은 고정되어 있다는 한 가지 시나리오에 의거하고 있다. DCF법에서는 유일한 시나리오인데 대해서 동적 DCF법은 과거의 정보를 이용하여 장래의 변동을 추정한, 그러한 변동에 의거해서 수많은 시나리오를 생성하고 가장 있을 수 있는 결론을 도출하게 된다.

 

 

기간(년)	기대수익(단위: 천 원)	현재가치(할인률 5%)
1	12,344	11,757
2	12,435	11,279
3	12,528	10,822
4	12,618	10,381
5	12,712	9,961
6	12,807	9,557
7	12,904	9,170
8	13,001	8,800
9	13,096	8,442
10	13,192	8,099
재매도가격	121,844	74,801
합계		173,100

[표1] 동적 DCF법의 계산 (과거의 임대료와 가격 변동에 의한 1만 가지 시나리오)

 

기간(년)	기대수익(단위: 천원)	현재가치(할인율 5%)
1	12,300	11,714
2	12,300	11,156
3	12,300	10,625
4	12,300	10,119
5	12,300	9,637
6	12,300	9,178
7	12,300	8,741
8	12,300	8,325
9	12,300	7,929
10	12,300	7,551
재매도가격	100,000	63,191
합계		156,400

[표2] DCF법에 의한 계산 (임대료 보합, 매매가격은 100,000 천원)

 

2. 분포로서의 결과

 표1에서 1만 가지의 시나리오에 의해서 1만 가지의 DCF가격을 계산하며 가격이 분포로서 얻어지게 된다. 예를 들어 평균이 186,100 천원, 표준편차가 29,600 천원으로 계산이 되었다고 하자. 따라서 이 원룸주택의 10년 후 가격은 186,100 천원 ∓ 29,600 천원, 즉 156,500 천원에서 215,700 천원의 범위에서 약 70%의 확률로 수렴되게 된다고 할 수 있다.

 

3. VaR(Value at Risk)의 계산

 VaR은 “어떤 기간 내에  투자자가 설정한 위험의 범위 내(확률)에서 일어날 수 있는 최대의 손실액”이라고 정의할 수 있다.

 투자자가 가장 두려워하는 것은 투자한 돈을 잃는 것이다. 또한 대부분의 투자자는 그 투자에 의해 어느 정도 돈을 벌 수 있는가 보다도 최악의 경우에 어느 정도의 손실이 발생하는 가에 관심을 갖고 있다.

 위험 중에서도 내려갈 위험, 즉 하락위험이 문제가 된다. 이 하락위험의 추정에 동적 DCF법이 이용될 수 있다.

 

 투자자는 동적 DCF법에 의해 얻어진 분포를 보고 거의 가능성이 없다고 볼 수 있는 최악의 시나리오로 계산된 부동산가격으로 구입하면 되는 것이다.

 맨 처음에 투자자는 위험의 허용도를 결정한다. 이를테면 5%의 확률로 일어날 수 있을 정도의 경우라면 받아들일 수 있다는 식이다.

 VaR에서는 나쁜 가능성밖에 생각할 수 없기 때문에 분포도의 왼쪽만 생각한다. 예를 들어, 투자자가 평균치인 181,600 천원으로 이 원룸주택을 구입했다고 하자. 5%라는 위험허용도의 범위 내에서 최악의 가격은 143,500 천원(이 이하로 될 확률은 5%), 그리고 그때의 손실액은 42,600 천원이 된다. 이 손실액을 VaR이라고 한다.