陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

대위변제를 항상 염두해두자.

대위변제란 쉽게 말해, 누군가가 다른 사람의 빚을 대신 갚아주는 것이다.

왜 부동산경매가 진행중인 물건에서 누군가가 남의 빚을 대신 갚아줄까요? 예를 들어 살펴보도록 하겠습니다.

2014. 05. 30 A은행 근저당 2,000만원

2015. 04. 30 임차인 김**씨 전입신고 O, 확정일자 X

              (임차보증금 8,000만원, 소액임차인 해당안됨)

2015. 05. 21 B은행 근저당 6,000만원

2015. 09. 21 B은행 임의경매개시결정

이 같은 상황에서 말소기준권리는 2014년 5월30일 설정된 A은행의 근저당이 됩니다.

만약 해당 물건이 8,000만원에 낙찰이 되었다고 가정했을 때 법원경비, A은행, B은행 순으로 배당은 이루어질 것이고, 임차인 김**씨는 확정일자를 받지 않았기 때문에 받을 수 있는 배당금은 한 푼도 없습니다.

또한 임차인 김**씨는 A은행의 근저당이 설정 된 이후 전입신고를 했기 때문에 대항력도 없어 졸지에 8,000만원의 임차보증금을 날릴 상황에 처했습니다.

임차인 김**씨는 어떤 선택을 할 수 있을까요?

이런 경우 대위변제를 통해 손실되는 금액을 줄일 수 있습니다. 임차인 김**씨가 채무자의 빚을 일정부분 갚아버리는 것이지요. 만약 임차인 김**씨가 말소기준권리인 A은행의 근저당 2,000만원을 채무자를 대신해서 갚아주고, 근저당을 말소시켜버리면 어떻게 될까요?

임차인 김**씨는 확정일자를 받지 않아 배당은 여전히 받지 못하지만 말소기준권리가 B은행으로 바뀌기 때문에 임차인 김**씨는 선순위 세입자가 되어 대항력이 생기게 됩니다. 배당은 받지 못해도 대항력이 있기 때문에 받지 못한 임차보증금에 대해서는 낙찰자에게 받을 수 있게 되는 것이지요. 결과적으로 보면 8,000만원의 임차보증금이 손실되는 상황에서 채무자의 2,000만원을 대위변제하여 손실되는 금액을 줄이게 된 것이지요.

대위변제한 2,000만원에 대해서는 기존 채무자에게 구상권을 행사하여 채무자의 다른 재산에 가압류를 하면 됩니다. 다만 빚을 갚을 돈이 없어 소유 부동산이 경매로 넘어가는 것을 막지 못한 채무자의 경우에는 다른 재산이 없는 경우가 많아 대위변제 금액을 받는 것이 쉽지 않으므로 실익을 잘 따져보아야 합니다.

이런 상황이 흔하지는 않지만 대위변제가 이루어진 것을 모르는 입찰자가 낙찰을 받게 되면, 생각하지도 않았던 임차인의 임차보증금을 인수해야 하는 경우가 발생할 수 있습니다.

만약 낙찰을 받고 난 후 대위변제로 인해 인수해야하는 권리가 발생한 사실을 알았다면 매각불허가 신청, 즉시항고, 매각허각결정에 대한 취소신청, 매각대금감액신청 등을 통해 구제받을 수 있습니다. 다만 구제를 받더라도 경매를 위해 투자한 시간 및 경제적인 비용의 손실, 정신적인 스트레스에 대한 보상은 받지 못하므로 입찰 전 이에 대한 확인을 하는 것이 중요합니다.

대위변제는 원칙적으로 낙찰자가 잔금을 모두 납부하게 되면 할 수 없으므로, 이를 방지하기 위해 잔금을 일부러 일찍 납부하는 낙찰자들도 있습니다.

선순위 채권액의 금액(2,000만원)이 배당받지 못하는 후순위 임차보증금의 금액(8,000만원)보다 적은 경우 등과 같이 대위변제의 가능성이 존재하는 물건은 시간만 날리게 되는 경우가 발생할 수 있으므로 잘 판단하셔야 합니다.

만약 대위변제로 인해 권리관계가 바뀔 수 있는 물건을 낙찰 받으신 분은 잔금 전에 등기부등본을 다시 확인하여 선순위 근저당이 말소된 사실은 없는지 꼭 확인하셔야 합니다.

감사합니다.

부동산태인 홍보팀 (02-3487-9902)

경매는 민사집행법에 의해, 공매는 국세징수법에 의해 집행되는 공개입찰방식으로 입찰 절차가 매우 비슷하다. 따라서 어느정도 경매 지식이 있는 투자자라면 공매도 어렵지 않게 시작할 수 있다. 다만 입찰 방식이나 진행절차에서 소소한 차이가 있으므로 그러한 부분만 기억해두면 된다.

공매는 인터넷 입찰 방식으로 진행된다.

우선 법원경매는 지정된 날짜에 해당 법원에 직접 방문하여 최저 입찰가격 10분의 1에 해당되는 입찰보증금을 내고 입찰을 한다. 입찰이 마

 경매낙찰가격이 감정가격보다 높은 경우의 보상기준

 

 

태권도공원 조성을 위하여 토지를 매입 중에 있으나, 매입대상 토지 중 일부가 법원경매에 의하여 낙찰된 가격이 매입을 위한 감정가격보다 높게 낙찰되었는바,

이 경우에 낙찰된 가격으로 보상을 하여야 하는지 아니면 「토지보상법」에 의한 감정평가금액으로 매입하여야 하는지 여부

 

 

 

 

「토지보상법」 제1조의 규정에 의하면 이 법은 공익사업에 필요한 토지 등을 협의 또는 수용에 의하여 취득하거나 사용함에 따른 손실의 보상에 관한 사항을 규정한 것이고,

같은 법 제68조제1항의 규정에 의하면 사업시행자는 토지 등에 대한 보상액을 산정하고자 하는 경우에는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가업자 2인 이상에게 토지 등의 평가를 의뢰하도록 규정하고 있으며,

같은 법 시행규칙 제16조제6항의 규정에 의하면 보상액의 산정은 각 감정평가업자가 평가한 평가액의 산술평균치를 기준으로 하도록 규정하고 있습니다.

따라서 공익사업에 편입된 토지 등의 보상에 관하여는 위 규정에 의하여 처리하여야 한다고 봅니다.

2015. 4. 23. 선고 2011다47534 판결 〔부당이득금반환〕

[1] 납세의무자 소유의 일부 부동산에 관한 선행 공매절차에서 매각대금이 저당권자보다 선순위인 조세채권자에게 우선 배분되었으나 압류선착주의에 따라 압류일이 빠른 다른 조세채권에 흡수되어 실제로는 그 금액을 배분받지 못하는 결과가 된 경우, 납세의무자 소유의 다른 부동산에 관한 후행 경매절차 등에서 저당권자에 대하여 선순위 조세채권자에게 그와 같은 배분이 이루어지지 아니하였다고 주장할 수 있는지 여부(소극)

[2] 민법 제368조 제2항 후문에 따라 선순위 조세채권자를 대위하는 저당권자가 후행 경매절차 등에서 배당을 받기 위하여 갖추어야 할 요건

[1] 조세채권자들 사이의 우선순위를 정하는 데 적용하는 압류선착주의로 말미암아 저당권자의 선순위 조세채권자에 대한 대위권이 침해될 수는 없으므로, 납세의무자 소유의 일부 부동산에 관한 선행 공매절차의 매각대금 배분과정에서 저당권자에 우선하는 조세채권자에 대하여 저당권자에 우선하여 배분절차를 진행한 이상, 비록 조세채권자에게 배분된 금액이 압류선착주의에 따라 압류일이 빠른 다른 조세채권에 흡수됨으로써 실제로는 그 금액을 배분받지 못하는 결과가 되었다 하더라도 실질적으로는 선순위 조세채권자의 우선변제권 행사에 의한 배분이 이루어진 것으로 보아야 하고, 납세의무자 소유의 다른 부동산에 관한 후행 경매절차 등에서 저당권자에 대하여 선순위 조세채권자에게 그와 같은 배분이 이루어지지 아니하였다고 주장할 수 없다.

[2] 민법 제368조 제2항 후문에 따라 선순위자인 조세채권자를 대위하는 저당권자는 민사집행법 제268조에 의하여 담보권의 실행을 위한 경매절차에 준용되는 민사집행법 제88조 제1항, 제84조 제1항에 의하여 배당요구의 종기까지 적법하게 배당요구를 하였다면 배당을 받을 수 있고, 선순위 조세채권자가 나중에 경매 또는 공매절차를 통하여 매각되는 부동산에 관하여 미리 압류를 해 두었거나 그 부동산의 경매 또는 공매절차에 참가하여 교부청구 또는 배분요구를 한 경우에만 후순위 저당권자가 선순위 조세채권자를 대위할 수 있는 것은 아니다.

건물의 경매평가[1995-12-01 기획 0100-1230 ]

<질의요지>

국·공유지상에 소재하는 합법적인 건물만이 경매목적으로 감정평가의뢰된 경우 동 건물의 평가방법은?

<회신내용>

감정평가에 관한 규칙 제18조(현 15조)의 규정에 의하면 「건물의 평가는 복성식 평가법(= 원가법)에 의한다. 다만, 복성식평가법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법 또는 수익환원법에 의할 수 있다」라고 규정되어 있는 바, 건물만이 평가의뢰된 경우 인근에 국·공유지상의 건물만의 시세가 형성되어 있는 경우는 비준가격으로, 건물만의 시세가 형성되어 있지 않은 경우는 토지와 건물을 일체로 평가한 후 당해지역의 관행 등 제반사정을 참작하여 토지와 건물의 배분 비율을 적용하여 평가할 수 있을 것임.(기획 0100-1230 : '95. 12. 1)

법원 경매와 공매(압류재산)의 차이점

2015. 3. 26. 선고 2014다233428 판결 〔공유물분할〕

공유물분할의 소에서 공유물의 분할방법 /

현물분할하는 경우 분할청구자의 지분한도 안에서 현물분할을 하고 분할을 원하지 않는 나머지 공유자는 공유로 남는 방법이 허용되는지 여부(적극) 및 상대방들이 그들 사이만의 공유관계의 유지를 원하고 있지 아니한 경우에도 상대방들을 공유로 남기는 방식으로 현물분할을 할 수 있는지 여부(소극)

공유물의 분할은 공유자 간에 협의가 이루어지는 경우에는 방법을 임의로 선택할 수 있으나 협의가 이루어지지 아니하여 재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에는 법원은 현물로 분할하는 것이 원칙이고, 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할을 하게 되면 현저히 가액이 감손될 염려가 있는 때에 비로소 물건의 경매를 명하여 대금분할을 할 수 있는 것이므로, 위와 같은 사정이 없는 한 법원은 각 공유자의 지분비율에 따라 공유물을 현물 그대로 수개의 물건으로 분할하고 분할된 물건에 대하여 각 공유자의 단독소유권을 인정하는 판결을 하여야 한다.

그리고 분할의 방법은 당사자가 구하는 방법에 구애받지 아니하고 법원의 재량에 따라 공유관계나 객체인 물건의 제반 상황에 따라 공유자의 지분비율에 따른 합리적인 분할을 하면 되는데, 여러 사람이 공유하는 물건을 현물분할하는 경우에는 분할청구자의 지분한도 안에서 현물분할을 하고 분할을 원하지 않는 나머지 공유자는 공유로 남는 방법도 허용된다.

그러나 분할청구자가 상대방들을 공유로 남기는 방식의 현물분할을 청구하고 있다고 하여, 상대방들이 그들 사이만의 공유관계의 유지를 원하고 있지 아니한데도 상대방들을 여전히 공유로 남기는 방식으로 현물분할을 하여서는 아니 된다.

유치권의 채권 발생시기

대법원 1965.3.30. 선고 64다1977 판결 【가옥명도,손해배상】

【판시사항】물건 점유 이전에 그 물건에 관련하여 채권이 발생한 후 그 물건의 점유를 취득한 경우에도 유치권의 성립이 인정되는 실례

【판결요지】유치권자가 유치물을 점유하기 전에 발생된 채권(건축비채권)이라도 그후그 물건(건물)의 점유를 취득했다면 유치권은 성립한다.

【참조조문】민법 제320조 1항

【원고, 피상고인】박용희 【피고, 상고인】최봉순
【원심판결】제1심 대구지법, 제2심 대구고법 1964. 12. 3. 선고 64나220 판결
【이 유】
원판결이 인용한 1심판결 이유설명에 의하면 소외 이윤석이가 피고주장과 같은 본건 건물의 건축비에 관한 채권이 있다하여도 동 채권은 피고의 주장자체에 의하여 위 이윤석이가 점유 중 본건 건물에 관하여 생긴 채권이라고는 할 수없다는 이유로 피고의 유치권 항변을 배척하여 유치권 성립의 요건으로서 물건의 점유와 채권에 관련이 있음을 필요로 하는 듯이 판단하였으나,

현행법상 유치권의 성립에는 채권자의 채권과 유치권의 목적인 물건과에 일정한 관련이 있으면 충분하고 물건점유이전에 그 물건에 관련하여 채권이 발생한 후 그 물건에 대하여 점유를 취득한 경우에도 그 채권자는 유치권으로써 보호되어야 할것임에도 불구하고 물건의 점유와 채권과에 관련있음을 요하는 것으로 판단한 원판결에는 유치권 성립에 관한 법리를 오해한 위법이 있다할 것이다.

대법관 양회경(재판장) 방준경 홍순엽 이영섭

임차보증금 반환 청구권과 유치권

대법원 1976.5.11. 선고 75다1305 판결 【건물명도】

【판시사항】임차인의 임차보증금반환청구권이나 손해배상청구권이 민법 320조 소정 그 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 있는지 여부

【판결요지】건물의 임대차에 있어서 임차인의 임대인에게 지급한 임차보증금반환청구권이나 임대인이 건물시설을 아니하기 때문에 임차인에게 건물을 임차목적대로 사용못한 것을 이유로 하는 손해배상청구권은 모두 민법 320조 소정 소위 그 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없다.

【원고, 피상고인, 부대상고인】최동혁 【피고, 상고인】박원수
【원심판결】서울고등법원 1975.6.18. 선고 74나2637 판결
【주 문】상고 및 부대상고를 모두 기각한다.
상고로 인한 소송비용은 피고의 부담으로 부대상고로 인한 소송비용은 원고의 부담으로 한다.

【이 유】

1. 피고의 상고이유에 대한 판단
(가) 건물의 임대차에 있어서 임차인의 임대인에게 지급한 임차보증금반환청구권이나 임대인이 건물시설을 아니하기 때문에 임차인에게 건물을 임차목적대로 사용 못한 것을 이유로 하는 손해배상청구권은 모두 민법 제320조에 규정된 소위 그 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로 (보증금에 관한 당원 1960.9.29. 선고 4292민상229 판결참조) 원심판결이 이와 같은 취지에서 보증금반환채권과 손해배상채권에 관한 피고의 유치권 주장을 배척한 조치는 정당하고 반대의 견해로 나온 소론은 이유없고,

(나) 원심이 정기동력시설비 금 135,400원 건물 내부시설비 금 225,328원의 유익비 지출을 인정하여 이에 대한 유치권을 인용하고 그 초과지출 부분을 배척한 조치에 소론과 같은 채증법칙을 어긴 잘못이 있음을 기록상 찾아 볼 수 없으니 소론 또한 이유없고,

(다) 제1심 제6차 변론 (1974.9.20)에서 피고는 철거대상인 가건물2동이 피고 소유임을 자인하고 있는터에 이제와서 새삼스리 피고소유 아니라 함은 적절한 불복사유가 될 수 없으므로 논지는 이유없다.

2. 원고의 부대상고에 대한 판단
위 1의 (나)에서 본바와 같이 합계금 360,728원의 유익비에 대하여 피고의 유치권을 인정한 조치는 정당하고 그 과정에 소론과 같은 심리미진이나 법리오해의 잘못이 있다할 수 없고 피고가 여태까지 월임대료를 지급아니한 점이 유익비 지출로 인한 유치권인정에 무슨 장애가 되는 것도 아니니 논지 이유없다.

3. 결론
그러므로 이건 상고나 부대상고는 모두 이유없어 기각하고 소송비용은 패소자의 각 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관 양병호(재판장) 홍순엽 이일규 강안희

(출처 : 대법원 1976.5.11. 선고 75다1305 판결【건물명도】 [집24(2)형,16;공1976.6.15.(538),9157])

유익비 상환 청구권

대법원 1967.11.28. 선고 66다2111 판결 【손해배상】

【판시사항】건물의 점유가 적법한 유치권행사로 인정되는 실례

【판결요지】기초공사 벽체공사 옥상스라브공사만이 완공된 건물에 전세금을 지급하고 입주한 후 소유자와 간에 위 건물을 매수하기로 합의하여 자기 자금으로 미완성 부분을 완성한 자는 위 건물에 들인 금액 상당의 변제를 받을 때까지 위 건물의 제3취득자에 대하여 유치권을 행사할 수 있다.

【참조조문】민법 제320조, 민법 제325조

【원고, 상고인】김진덕외 1인 【피고, 피상고인】서만순
【원심판결】제1심 서울민사지방, 제2심 서울민사지방 1966. 9. 19. 선고 65나615 판결
【이 유】
(1) 편의상 제2점부터 본다. 원심이 적법히 확정한 사실에 의하면 다음과 같다. 즉, 본건 건물(서울 동대문구 숭인동 (지번 생략)지상)은 본래 소외인 한정팔의 소유건물인데, 이 소외인이 위 건물을 건축 할때 기초공사, 벽체공사,옥상스라브공사만을 완성하고 나머지 부분에 대한 공사를 하지 않은 채 이것을 1962.11.21 피고에게 전세금 250,000원에 대여하였다. 피고는 위 건물을 전세로 든 뒤 이 건물이 공장으로 사용하는데 유용하고, 시장도 가까운 것을 고려하여 장차 이 건물을 피고가 매수하기로 위의 한정팔과 합의가 되어서 위 건물의 미완성부분을 자기 자금으로 완성시켰고, 이때에 피고가 들인 돈이 507,000원 상당이었다 한다.

사실이 위와같다면 피고가 타인의 물건을 점유하면서 이 물건에 관하여 받을 채권(507,000원)을 취득한 것이요, 따라서 피고는 변제기에 있는 이 채권의 변제를 받을 때까지 이 물건을 유치할 수 있다할 것이다. 그리고 위에서 본 바와같이 피고가 본건 건물에 관하여 들인 돈은 피고가 적법하게 본건 건물을 점유하고 있는 동안에 들인 것이므로 유치권의 성립에 아무러한 영향이 없다.

논지는 피고와 위의 한정팔이 본건 건물을 공동건축하여 피고가 사기로 한 셈이 되므로, 피고는 한정팔에게 대하여서만 그 청산 잔금을 청구할 수 있고, 이미 이 건물이 한정팔의 소유로 보존등기가 되고, 이것이 다시 소외인 이신애에게 이전되고 다시 이것을 원고들이 이신애로부터 경락위 득한 경우에 있어서는 피고는 본건 건물의 점유자로서 제3취득자인 원고들에게 대하여 유치권을 주장할 수 없다 하나 이미 위에서 판단한 바와같이 피고의 한정팔에게 대한 507,000원의 채권은 본건 건물에 관하여 발생한 것이므로 피고를 위하여 유치권이 발생한다고 보는 것이 상당하다.

이처럼 피고가 본건 건물을 점유하고 있는 것이 유치권에 의한 것이라면 피고가 원고들의 명도청구에 대하여 불응하였다 할지라도 원고들에게 불법행위를 가한 것이라고는 볼 수 없다. 즉, 원고들이 본건 부동산을 제3자에게 전매하였다가 약정 기일안에 명도의무를 이행하지 못하여 가사 원고주장대로 65,000원의 손실을 보았다 할지라도 이러한 손해가 피고가 부당하게 본건 건물을 점유하고 이것을 내주지 아니한 탓이라고는 말할 수 없는 것이다.

대법관 홍순엽(재판장) 손동욱 양회경 이영섭

(출처 : 대법원 1967.11.28. 선고 66다2111 판결【손해배상】 [집15(3)민,318])

점유에 대한 판단 중 채무자를 직접점유자로 한 간접점유.. 

2007다27236판결은 유치권의 성립요건인 점유에 대한 판단 중 채무자를 직접점유자로 한 간접점유는 배척하고 있는 판례입니다.



따라서, 유치권의 성립요건이자 존속요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계가 없으나, 다만 그 직접점유자가 채무자인 경우에는 유치권의 요건으로서의 점유에 해당하지 않는다고 할 것입니다.



유치권이 신고된 물건은 현장조사가 중요한데, 유치권이 신고된 물건을 채무자가 점유하고 있으며서 유치권자가 점유개정를 한 상태로 간접점유하고 있다면 유치권이 성립되지 않으므로 일반물건처럼 명도하면 될 것입니다. 그러나, 채무자외 다른사람이 점유하고 있거나 일부를 점유하는 방식으로 공동 점유하고 있는 경우에도 유치권은 성립됩니다.(2009다39530판결 참고) 유의 하시기 바랍니다.





[판시사항]


채무자를 직접점유자로 하여 채권자가 간접점유하는 경우에도 유치권이 성립하는지 여부(소극)



*대법원 2008.4.11. 선고 2007다27236 판결 【건물명도】

--------------------------------------------------------------------------------

【참조조문】
민법 제320조

【전 문】
【원고, 상고인】 대한예수교장로회 빛과소금교회 (소송대리인 법무법인 바른 담당변호사 박재윤)
【피고, 피상고인】 우탑건설 주식회사외 1인 (소송대리인 법무법인 로고스 담당변호사 이용우외 3인)
【원심판결】 서울고법 2007. 4. 10. 선고 2006나79621 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 이 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이 유】
상고이유(상고이유서 제출기간이 지나서 제출된 상고이유보충서는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.
유치권의 성립요건이자 존속요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계가 없으나, 다만 유치권은 목적물을 유치함으로써 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 것을 본체적 효력으로 하는 권리인 점 등에 비추어, 그 직접점유자가 채무자인 경우에는 유치권의 요건으로서의 점유에 해당하지 않는다고 할 것이다.

매각후 유치권신고에 대한 매각불허가사유

대법원 2007.5.15. 자 2007마128 자 결정】

판시사항
부동산 임의경매절차에서 유치권이 존재하지 않는 것으로 알고 매수신청을 하여 최고가매수신고인으로 정하여졌음에도 이후 매각결정기일까지 사이에 유치권의 신고가 있고, 그 유치권이 성립할 여지가 없음이 명백하지 아니한 경우, 집행법원의 조치


참조조문
민사집행법 제121조 제6호 , 제123조 , 민법 제320조 제1항

참조판례
대법원 2005. 8. 8.자 2005마643 결정 (공2005하, 1546)

전문

재항고인 재항고인
상 대 방 주식회사 천안상호저축은행
원심결정 서울서부지법 2006. 12. 15.자 2006라91 결정

주 문
원심결정을 파기하고, 사건을 서울서부지방법원에 환송한다.

이 유
재항고이유를 본다.
부동산 임의경매절차에서 매수신고인이 당해 부동산에 관하여 유치권이 존재하지 않는 것으로 알고 매수신청을 하여 이미 최고가매수신고인으로 정하여졌음에도 그 이후 매각결정기일까지 사이에 유치권의 신고가 있을 뿐만 아니라 그 유치권이 성립될 여지가 없음이 명백하지 아니한 경우, 집행법원으로서는 장차 매수신고인이 인수할 매각부동산에 관한 권리의 부담이 현저히 증가하여 민사집행법 제121조 제6호 가 규정하는 이의 사유가 발생된 것으로 보아 이해관계인의 이의 또는 직권으로 매각을 허가하지 아니하는 결정을 하는 것이 상당하다 ( 대법원 2005. 8. 8.자 2005마643 결정 참조).

이러한 법리에 비추어 이 사건의 경우를 보면, 재항고인이 이 사건 부동산 임의경매절차에서 매각기일을 지나 매각결정기일 이전에 유치권의 신고를 함과 아울러 그 유치권의 발생원인을 주장함에 있어, 서강종합기술산업 주식회사(이하 ‘서강산업’이라 한다)가 채무자로부터 이 사건 다세대주택 12세대의 신축공사를 도급받아 그 중 골조공사 부분을 재항고인에게 하도급하는 계약을 체결하되, 총 12세대 중 4세대는 채무자가 직접 분양하는 반면, 나머지 8세대는 서강산업이 분양하여 재항고인과 사이에 그 분양대금을 일정 비율로 나누어 공사비에 충당하기로 하였으나, 다세대주택의 준공 후에도 분양이 되지 아니하자, 재항고인이 서강산업으로부터 담보조로 이 사건 다세대주택 2세대를 인도받아 현재 점유하고 있다는 내용의 주장을 내세우고 있다면, 하수급인인 재항고인이 자신의 공사대금채권을 위한 독립한 유치권을 취득·행사하는 것이거나 최소한 수급인인 서강산업의 유치권을 원용하여 행사하는 것으로 볼 여지가 있고, 따라서 재항고인의 유치권은 그 때까지 성립 여부가 불분명한 경우에 해당될 뿐, 성립할 여지가 없음이 명백한 경우에 해당된다고 볼 수 없으므로, 집행법원으로서는 이해관계인인 최고가매수인의 이의를 정당한 것으로 인정하여 매각을 허가하지 아니한 결정을 하는 것이 상당하다.

그럼에도 불구하고, 원심은 이 사건 골조공사 완공부분과 다세대주택 2세대는 사회통념상 다른 물건이라는 이유를 들어 재항고인이 이 사건 다세대주택 2세대에 관하여 유치권을 취득할 수 없다고 판시하면서 매각을 허가하지 아니한 제1심결정을 취소하고 말았으니, 원심결정은 유치권의 성립 등에 대한 법리를 오해하여 재판 결과에 영향을 미친 위법이 있다.

그러므로 원심결정을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.

대법관 안대희 (재판장) 대법관 김영란 대법관 김황식 (주심) 대법관 이홍훈

2014. 3. 20. 선고 2009다60336 전원합의체 판결 〔유치권부존재확인〕

체납처분압류가 되어 있는 부동산에 대하여 경매절차가 개시되기 전에 민사유치권을 취득한 유치권자가 경매절차의 매수인에게 유치권을 행사할 수 있는지 여부(적극)

[다수의견] 부동산에 관한 민사집행절차에서는 경매개시결정과 함께 압류를 명하므로 압류가 행하여짐과 동시에 매각절차인 경매절차가 개시되는 반면, 국세징수법에 의한 체납처분절차에서는 그와 달리 체납처분에 의한 압류(이하 ‘체납처분압류’라고 한다)와 동시에 매각절차인 공매절차가 개시되는 것이 아닐 뿐만 아니라, 체납처분압류가 반드시 공매절차로 이어지는 것도 아니다. 또한 체납처분절차와 민사집행절차는 서로 별개의 절차로서 공매절차와 경매절차가 별도로 진행되는 것이므로, 부동산에 관하여 체납처분압류가 되어 있다고 하여 경매절차에서 이를 그 부동산에 관하여 경매개시결정에 따른 압류가 행하여진 경우와 마찬가지로 볼 수는 없다.

따라서 체납처분압류가 되어 있는 부동산이라고 하더라도 그러한 사정만으로 경매절차가 개시되어 경매개시결정등기가 되기 전에 부동산에 관하여 민사유치권을 취득한 유치권자가 경매절차의 매수인에게 유치권을 행사할 수 없다고 볼 것은 아니다.

[대법관 신영철, 대법관 민일영, 대법관 박보영의 반대의견] 국세징수법에 의한 체납처분절차는 압류로써 개시되고, 체납처분에 의한 부동산 압류의 효력은 민사집행절차에서 경매개시결정의 기입등기로 인한 부동산 압류의 효력과 같으므로, 조세체납자 소유의 부동산에 체납처분압류등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 조세체납자가 제3자에게 그 부동산의 점유를 이전하여 유치권을 취득하게 하는 행위는 체납처분압류권자가 체납처분압류에 의하여 파악한 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 체납처분압류의 처분금지효에 저촉되므로 유치권으로써 공매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.

나아가 체납처분에 의한 부동산 압류 후 그 부동산에 관하여 개시된 경매절차에서 부동산이 매각되는 경우에 마치 공매절차에서 부동산이 매각된 것과 같이 매수인이 체납처분압류의 부담을 인수하지 아니하고 체납처분압류등기가 말소되는바, 선행하는 체납처분압류에 의하여 체납처분압류권자가 파악한 목적물의 교환가치는 그 후 개시된 경매절차에서도 실현되어야 하므로, 체납처분압류의 효력이 발생한 후에 채무자로부터 점유를 이전받아 유치권을 취득한 사람은 유치권으로써 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 보아야 한다.