민법상 대위변제 (출처 : 부동산 태인)

대위변제를 항상 염두해두자.

대위변제란 쉽게 말해, 누군가가 다른 사람의 빚을 대신 갚아주는 것이다.

왜 부동산경매가 진행중인 물건에서 누군가가 남의 빚을 대신 갚아줄까요? 예를 들어 살펴보도록 하겠습니다.

2014. 05. 30 A은행 근저당 2,000만원

2015. 04. 30 임차인 김**씨 전입신고 O, 확정일자 X

              (임차보증금 8,000만원, 소액임차인 해당안됨)

2015. 05. 21 B은행 근저당 6,000만원

2015. 09. 21 B은행 임의경매개시결정

이 같은 상황에서 말소기준권리는 2014년 5월30일 설정된 A은행의 근저당이 됩니다.

만약 해당 물건이 8,000만원에 낙찰이 되었다고 가정했을 때 법원경비, A은행, B은행 순으로 배당은 이루어질 것이고, 임차인 김**씨는 확정일자를 받지 않았기 때문에 받을 수 있는 배당금은 한 푼도 없습니다.

또한 임차인 김**씨는 A은행의 근저당이 설정 된 이후 전입신고를 했기 때문에 대항력도 없어 졸지에 8,000만원의 임차보증금을 날릴 상황에 처했습니다.

임차인 김**씨는 어떤 선택을 할 수 있을까요?

이런 경우 대위변제를 통해 손실되는 금액을 줄일 수 있습니다. 임차인 김**씨가 채무자의 빚을 일정부분 갚아버리는 것이지요. 만약 임차인 김**씨가 말소기준권리인 A은행의 근저당 2,000만원을 채무자를 대신해서 갚아주고, 근저당을 말소시켜버리면 어떻게 될까요?

임차인 김**씨는 확정일자를 받지 않아 배당은 여전히 받지 못하지만 말소기준권리가 B은행으로 바뀌기 때문에 임차인 김**씨는 선순위 세입자가 되어 대항력이 생기게 됩니다. 배당은 받지 못해도 대항력이 있기 때문에 받지 못한 임차보증금에 대해서는 낙찰자에게 받을 수 있게 되는 것이지요. 결과적으로 보면 8,000만원의 임차보증금이 손실되는 상황에서 채무자의 2,000만원을 대위변제하여 손실되는 금액을 줄이게 된 것이지요.

대위변제한 2,000만원에 대해서는 기존 채무자에게 구상권을 행사하여 채무자의 다른 재산에 가압류를 하면 됩니다. 다만 빚을 갚을 돈이 없어 소유 부동산이 경매로 넘어가는 것을 막지 못한 채무자의 경우에는 다른 재산이 없는 경우가 많아 대위변제 금액을 받는 것이 쉽지 않으므로 실익을 잘 따져보아야 합니다.

이런 상황이 흔하지는 않지만 대위변제가 이루어진 것을 모르는 입찰자가 낙찰을 받게 되면, 생각하지도 않았던 임차인의 임차보증금을 인수해야 하는 경우가 발생할 수 있습니다.

만약 낙찰을 받고 난 후 대위변제로 인해 인수해야하는 권리가 발생한 사실을 알았다면 매각불허가 신청, 즉시항고, 매각허각결정에 대한 취소신청, 매각대금감액신청 등을 통해 구제받을 수 있습니다. 다만 구제를 받더라도 경매를 위해 투자한 시간 및 경제적인 비용의 손실, 정신적인 스트레스에 대한 보상은 받지 못하므로 입찰 전 이에 대한 확인을 하는 것이 중요합니다.

대위변제는 원칙적으로 낙찰자가 잔금을 모두 납부하게 되면 할 수 없으므로, 이를 방지하기 위해 잔금을 일부러 일찍 납부하는 낙찰자들도 있습니다.

선순위 채권액의 금액(2,000만원)이 배당받지 못하는 후순위 임차보증금의 금액(8,000만원)보다 적은 경우 등과 같이 대위변제의 가능성이 존재하는 물건은 시간만 날리게 되는 경우가 발생할 수 있으므로 잘 판단하셔야 합니다.

만약 대위변제로 인해 권리관계가 바뀔 수 있는 물건을 낙찰 받으신 분은 잔금 전에 등기부등본을 다시 확인하여 선순위 근저당이 말소된 사실은 없는지 꼭 확인하셔야 합니다.

감사합니다.

부동산태인 홍보팀 (02-3487-9902)