괜히 어렵게.(정확히는 어려운게 아니고 더럽게)만들어 불필요한 연습을 시킬 필요가 없다.
지금쯔음 적는 이유는 이미 1~4기 모든 문제 출제는 완료 되었고 올해의 시험관 전혀 관련없는 논의가 될것이기 때문입니다.
기출문제가 아름다운 이유는
자료의 배치구성이 '수험생이 풀기 좋게' 되어있다는 겁니다.
즉 어떤식으로 평가하기를 바라고 그 평가과정에서의 자료를 나열하기 시작하는 겁니다.
그리고 문제를 풀며 검토하다가
이부분을 수험생들이 헷갈리거나 빼먹을수 있겠거나 이자료가 여기에 있으면 취사선택에 있어 혼란스럽겠군 하면서 재배치를 합니다.
지금도 기출을 보면 자잘한 논점이 아닌 아주 큰 논점에서나 논쟁이 있을'뻔'했고 자잘한논점은 논쟁 대상이 된적도 없을 정도로 완벽합니다.아주 크게 수험생간 유의미한 비율로 갈리게 되면 이를 참작할만한 채점까지 하고 있으니 거의 문제가 완벽하다고 해도 과언이 아닙니다.
지금당장 시중의 스터디 문제를 보세요.
아주 혼란스럽게 만들어놓고 대상부동산을 확정하는게 우리의 실력이라 합디다.
아주 솔직히 말해서요 상대가 아주 꼬꼬마 수험생이라 그렇지 10년차 베테랑 평가사에게 이 물건좀 확정해주세요
라고 하면 '문제 주어진것만으론 평가했다가 클나겠는데?'라고 하십니다.
적어도 문제는 탁상감정할수준의 것이 되어야 합니다.(만약 현장방문의 필요가 조금이라도 느껴지면,그럴만한 상황을 문제로 대놓고 물어봅니다.)
그러기 위해서는 가급적 상황이 명명백백해야 합니다.
그런데 주어진 힌트는 출제자만알고 있고 숨바꼭질 하듯 꼭꼭 숨겨놔서'내가 힌트줬잖아!'라고 윽박지르면
그건 실무감각을 기르는게 아닌 숨바꼭질 연습밖에 되질 않습니다.
출제위원들이 함정 못파고 싶어서 안파나요?
예를들어 대장외의 건물이 존재하는데 거기에 스토리를 집어넣어서
그 건물주와 소송이 어쩌니 뭐가 어쩌니 길고 긴말을 넣어서 낚아보고 싶을겁니다.
그런데 그게 수험생실력을 판가름하는데 하등의 도움이 될것 같지 않으니
업계에서 벌어지는 실상황보다는 그냥 '제시외'건물로 확정짓고 이야기 합니다.
특히 기준시점과 관련되는 자료는 최소 ()양괄호는 쳐놓습니다.
시장상황같은것은 논란이 없게끔.오히려 답을 정해놓고 수험자의 선택이 확신을 가지게끔 부연설명하다시피합니다.
스터디문제는 반대죠.
답이 정해지지 않은 상황에서조차 선택의 확신을 단 몇마디 문장을 통해서 가지라고 협박받습니다.
아주 흔하고 쉬운예시로 원가법을 통한 건물가격 산정을 위한 자료가 나오면
대개 가장 흔한패턴은 대상건물자료에서 사용승인일이 나오고 건물가격자료 관련해서 재조달원가및 잔가율 내용년수 혹은 토지건물 구성비율이 나오고 그마저도 자료의 패턴에 따라 달리하면 맨마지막에 기타사항으로 딱 주어집니다.
자료의 패턴이 달라지면 문제?어렵죠.
그런데 저 자료를 중구난방 뒤섞어서 자료를 선별하는 능력까지 평가할 필요는 없으니
기출에서 다른패턴을 안내는것뿐입니다.
당장 건물가격 원가로 구하려면 재조달 원가 조사하고 경과년수 파악해서 감가해야되는데 저 순서대로 자료를 갖다 쓸걸 아니까요
그걸 굳이 시험장에서 이리저리 찾도록 동분서주 하게 만들지 않는다 이겁니다.
그냥 건축물의 가격은 재조달원가에서 감가상각액을 공제하여 구한다 .
다만 관찰감가법을 병용할수 있으니 눈으로 보고 상태가 고약하면 더 가격 후려쳐라 라고 말할수 있냐?
라고 물어보면 족한겁니다.
오늘 스터디 혹은 단과에서도 여러분은 숨바꼭질을 하진 않으셨는지요.
여차저차 풀어야 겠다 하고 자료의 선택을 �� 해가고 있는데 꼭 필요한 자료가 덩그러니 멀리 떨어져있거나
A를 구하는데 필요한 B가 어디갓나 하고 뒤적거리진 않으셨는지요.
제 아무리 40점짜리 여봐야 10페이지 남짓하고 굵직한 자료들 빼고나면 출제자에게 있어서는 모든자료의 해석이 너무 쉽게 느껴집니다.괜한 멘붕자료속에서 내 문제 퀄리티 쩔어?라고 되묻는 우가 없었으면 하는 바람입니다.
혹자는 그러죠.
이런문제를 풀다보면 실제 시험장 문제가 더 쉽게 느껴질수 있다고.
60점배점의 분량을 30분내로 맞춰서 풀어본것과 다를바 없습니다.
숨바꼭질을 하다보니 자연스레 문제풀이 시간이 부족함에
지나지 아니한것이고 결국 숨바꼭질 능력이 필요하지 아니한 실제 시험에서는 필요없는 능력이라 이말입니다.
차라리 40점짜리 기존에 엄선된 문제를 20분정도에 푸는 연습을 하는게 도움이 될거라 봅니다.
일부 많은 합격자들이
붙은해에는 '실무를 많이 풀어보진 않았다'
'학원스터디 문제는 되려 멀리했다'
'기본서위주로 개념파악에만 주력했다'라고 말했던 이유가 이젠 와 닿으십니까?
비상장주식의 평가를 10~15점분량으로 나온다고 쳤을때.
잔액시산표를 차변/대변 나눠서 줘야 하지 굳이 계정과목대로 무분별하게 나열할 필요가 없겠지요.
기말분개사항도 자산.부채 순서대로 내놓으면 더 깔끔할것입니다.
굳이 수정분개하랍시고 부채 자산 계정과목들 순서관련없이 나열해봐야
답안지도 더 지저분할뿐입니다.그것의 분류를 원하고 이뿌게 정리할것 같았으면
30점문제로 내고 말지요.그게 채점위원의 심리입니다.
왜 기출의 모든문제에는 '기초순자산=자본'을 눈으로 구할수 있게 해놨을까요.
자산의 증감,부채의 증감을 살펴 기말자본의 가치를 구해서 제대로 써먹을거냐?라고 묻는문제아닙니까?
자산의 증감 관련해서 토지평가와 건물평가 기계 및 구축물 평가가 들어갈겁니다.
그리고 여기에 원래 있던 개별평가들의 주요 논점을 추가할때마다 배점이 늘어나면 됩니다.
그렇다면 자료라도 이뿌게 배치해보시라 이말입니다.배점도 조정하시고요.
그래서 스터디 자료중에 10~15점배점의 문제는 매우 깔끔합니다.
어거지로 논점스택쌓기할필요가 없어지고 그로인해 제시문과 자료가 숨바꼭질 하려고 어그러질 필요도 없기 때문입니다.
넉넉잡아 20점배점의 문제까지..정말이지 완벽합니다.
마지막으로 시산가격조정.
정말 풍부할수록 좋습니다.
다만 그 풍부함안에 핵심이 있어야 합니다.
현업에서는 면책의 의미로 강조되지만
문제에서는 평가액액 타당성부여측면에서 서술되어야 합니다
비용성측면에서의 가격이 14원 시장성측면에서의 가격을 12원으로 산출되었고
시장성 고려하여 12원으로 결정하였으면
시산가액 조정관련해서는 비용의 과대산출상황을 읊으면 되는것 아닌가요.
왜 비용은 시장공급의 하한가액 이란 말도 안되는 소리를 생각없이 적어놓으시는건지.
그 논리대로라면 14원이상으로 결정지어야 할텐데 말이죠.
14원으로 결정짓고 시장상황이 이러이러하다 라고 적는게 맞을겁니다.
차라리 감칙대로 평가하고 자료에 신빙성이 없다라고 하는게 현명할지도 모르죠.
그런데 상당수 많은문제들이 시산가격조정에 의미없는 문장을 반복하고 있더라구요.
수익가액이 높게 시산되든 많게 시산되든 간에 그냥 수익의 예측이 불안정하고 환원이율의 변동위험이 있고 다 위험하다고 합니다.
이론에서는 주구장창 장래편익의 현가라고 달달 외워놓고서는 실무에선 딴 소리 하라고 합니다.
마치 시산가액 세개 적어놓고 마샬이 세개는 원래 일치하지 않는다고 했어.
그래도 하나 결정하고 마샬에 의해 일치하지 않을뿐이야 라고 적는 느낌이라고나 할까요.
우리는 주어진대로 푸니까 자료의 신빙성이 없다고 할 필요 없는이상 환원이율 조정을 못해요.
미 주어진 한도내에서 완벽히 환원이율을 구했는데 산정한 환원이율이 이미 타당한데 수익가격에서 환원이율의 타당성을 논할 필요가 없어요.
즉 환원이율을 시장추출법을 통해 구한거라면 왜 다른 시장과 다른 수익이 형성되어서 수익가격이 낮은것인가 높은것인가를 고민해야지 엄한거에 대고 각종 리스크를 따지고 자시고 할 필요가 없어요.(물론 현업에서 가격 맞추라면 환원이율조정을 통해 쉽게 해결이 가능하겠지요?)
마지막으로 타당성분석과 관련해서 마찬가지에요.
타당성분석은 이론에서 수도없이 배웠습니다.
네~시장분석과 경제성분석으로 이루어지죠.그런데 거의 9할의 문제에서 시장분석을 다 해놔요.
입지분석 지역분석을 거친 ~~이미 다 거친 자료가 문제에서 나와요.
그리고 경제성분석 (npv,irr) 하지요.
그게 타당성분석이에요.근데 문제 자료에서 이미 시장분석을 거친 두개의 개발대안이 나왔다고 합시다.
그중에 합법적 대안을 골랐다면 이미 거기까지 해서 시장분석이 끝난겁니다.
수험생이 대안을 또 만들거 아니잖아요?또 다른입지분석 할필요 없잖아요?
그리고 그 대안에 대해 경제성분석을 실시합니다.
우리가 아는건 npv밖에 없네요 irr있네요 pi도 있을건데 의미없죠.
뭐 mirr로 구해도 될겁니다.
여기까지가 우리가 펼칠수 있는 한계에요.
그런데 채점강평에선 '왜 npv>0이라고 타당성이 있다라고 끝맺죠?'라고 묻습니다.
그럼 뭘 말해야 하죠? 시장분석이 끝난 자료를 가지고 경제성분석을 하는건데요?
애초에 자료가 동적dcf상황처럼 확률적으로 사안들이 나열되어 있고 시장상황이 시계열적으로 변해간다면야
같은 npv, 다른 irr 간에도 여러이야기를 썰 풀수 있죠.
몰라서 안쓰는게 아니에요.
자세히 풀어 쓰면
우리 타당성분석의 일련의 과정중에
문제의 6할이상에선 시장분석-대안수립-개발방안및 투자와 자금계획까지 나와있고 우리는 재무검토를 할뿐입니다.
시장분석에 시장환경과 swot분석같은게 있고 대안수립과정에 개발규모를 산출해요.
그리고 재무검토가 완료되면 마케팅전략을 수립합니다.
그래서 시장분석이 완료된 상태에서의 타당성분석은 재무적지표의 의미를 짚으면 되고
주어진 npv값의 대소에 따라 안정성만 달라지게 되는것이지요.
문제의 2~3할에서와 같이 대안수립하는 문제에서는 우리가 직접 대안과 그에 맞는 개발규모를 설정했으니
대안수립과정에서의 리스크를 적어줘도 되겠지요.
그런데 이런 광범위한 문제에서조차 시장분석은 이미 완료된 상태에요.
(시장분석이 완료되었으니 문제의 개발대안이 있는거�)
특히 입지조사,정책환경,시장환경은 개발대안을 찾기 이전에 이미 완료된것들이에요.
그런데 개발대안을 선택해서 npv값을 산출한것에 대고 "정책환경이 변할수 있음에 유의해야한다"..이거 뭐 개똥같은 소리인거죠.
시장분석팀이 재무팀에 사업성검토좀요 했더니 분석팀의 시장분석에 잘못이 있다.라고 지적하는겁니다.
그
럼 시장분석팀은 무슨잘못이 있는지 검토해야 하겠죠?뭘 검토해야 할까요?....타당성없으니 엎어버려야할 프로젝트인데..뭘 검토해야하나요.
부동산경기 동향에 따라 npv값이 변할수 있음에 유의한다.
자금흐름계획에 따라 npv값이 상이할수 있다.----> 이글귀 정말이지 제가 채점위원이라면 읽고 싶지 않아요.
x+2=4 에서 x값을 구하시오 라고 했는데 x=2이며 뒤의 상수값에
따라 x값은 상이할수 있다.라고 하면 한대 패고 싶죠?
여튼 저런 글귀를 적을수 있는 타당성분석은 최광의의 타당성분석으로 입지,상권분석부터 진행했을경우에나 필요한것 같군요.
모든문제를 훑어봐도 ....우리시험의 타당성분석은 끽해야 광의의 타당성분석으로 사업환경분석을 할 필요가 저~~언혀 없는
것 들입니다.
시장상황이 이래이래 변하고 입지조건이 어떻고 상권의 확대 가능성이 어떻고 저�고.문제에 있지도 않은 말을 뭘 그리 써놔요?
npv<0인데도 사업타당성이 있을 가능성있으니 앞에서 잘좀 해봐라 하고 썰풀어줘야 하나요?
주어진 이율등은 사업자입장에서 가장 합리적인것이었을테고 그것을 기준으로 판단한건데 그 이율의 변동가능성에 주목해야 하나요.
광의의 분석같은경우에는 개발대안이나 개발규모 역시 조정가능할테고 그런경우에 한해 이미 우리는 수많은 증축타당성 문제를 풀어왔습니다.
이때도 '건축비가 낮아지면 증축타당성이 있게된다'이딴말 안쓰니만 못하죠.
애초에 시장동향과 경기상황을 토대로 결정된 시장자료인데(특히 건축비) 경기변동가능성을 추측하는게 맞습니까?(공시지가 기준가격 문제 풀면서 애초에 그 표준지의 공시지가가 잘못평가되었을 가능성있다라고 쓰는격)
다만 용도,지역,지구제같은 행정적 위험은 설시할수 있겠죠. 이론에서 배운 체계적위험.상쇄할수 없는 위험이니까.우리가 배제할수 없는 위험이니까......
법규로 치자면 토지의 수용재결에 불복할수 있는 방법을 논하는 사안에서 사업인정이 강학상 특허인지 허가인지 썰푸는 격이라고나 할까요.
물론 저렇게 적었다고 감점없을겁니다. 그렇다고 대단한 가점이 있다라고 한다면 평가사 스스로 타당성분석의 과정에 대한 이해가 전혀 부족함을 인지한 것이 되겠네요.
수험생이 피를 보는건 억지로 말도 안되는거 끼워맞춘데 들어간 시간이겠지요.
정제되지 않은 답안.말도 안되는 채점평에 미소를 짓고 갈뿐입니다.
단편적인 부분입니다만,
쓰지 않아도 될말을 목차잡아서 쓰면서 차별화된 목차라고 부르짖는 우가 없었으면 합니다.
이홍규뚱뚱이 기본서의 틀로 쓰면 차별화되지 않아 불안하세요?
그렇게 깔끔하게 답안을 내는것 자체가 차별화고
헛소리 안하는게 차별화인겁니다.
올해 부터 시작하시어 평가사가 될일을 꿈꾸고 있는 새내기여러분들.
스터디를 배격하라는 이야기가 아닙니다.
너무 스터디의 답안작성요령과 스킬에 목매지 말란 이야깁니다.
블라인드로 평가사들끼리 첨삭해도 지적질 난무할겁니다.
제발 시산가격 조정은 정해진 멘트 남발하지마세요.가격 나온대로 보고 참신하게 적으세요.
물론 주된방법이 아닌 방법으로 결정했다면 그 근거를 확실하게 적으셔야 하구요.두루뭉실말구요.