민원인 - 도시공원의 설치에 관한 도시관리계획결정의 실효 규정이 신설되기 전에 공원조성계획이 결정ㆍ고시된 경우 해당 도시공원의 설치에 관한 도시관리계획결정의 효력 상실에 관한 적용법령(구「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제17조제1항 등 관련)

안건번호
17-0420
회신일자
2017-09-18
1. 질의요지


2005년 3월 31일 법률 제7476호로 전부개정되어 2005년 10월 1일 시행된 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」(이하 “구 공원녹지법”이라 함) 제17조제1항에서는 도시공원의 설치에 관한 도시관리계획결정은 그 고시일부터 10년이 되는 날까지 공원조성계획의 고시가 없는 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(2002. 2. 4. 법률 제6655호로 제정되어 2003. 1. 1. 시행된 것을 말하며, 이하 “구 국토계획법”이라 함) 제48조에도 불구하고 그 10년이 되는 날의 다음 날에 그 효력을 상실한다고 규정하고 있고, 구 공원녹지법 부칙 제8조에서는 같은 법 시행 당시 도시공원의 설치에 관한 도시계획시설결정이 고시된 경우 같은 법 제17조에도 불구하고 같은 법 시행일부터 10년이 되는 날까지 같은 법 제16조에 따른 공원조성계획이 결정ㆍ고시되지 않으면 그 10년이 되는 날의 다음 날에 도시공원의 설치에 관한 도시관리계획결정은 그 효력을 상실한다고 규정하고 있습니다.

한편, 구 국토계획법 제48조제1항에서는 도시계획시설결정이 고시된 도시계획시설에 대하여 그 고시일부터 20년이 경과될 때까지 해당 시설의 설치에 관한 도시계획시설사업이 시행되지 않는 경우 그 도시계획시설결정은 그 고시일부터 20년이 되는 날의 다음 날에 그 효력을 상실한다고 규정하고 있고, 같은 법 부칙 제16조제1항제1호에서는 같은 법 시행 당시 종전의 「도시계획법」에 따라 결정ㆍ고시된 도시계획시설로서 같은 부칙 제15조제1항에 따라 도시계획시설로 보는 시설 중 2000년 7월 1일 전에 결정ㆍ고시된 도시계획시설결정의 실효에 관한 결정ㆍ고시일의 기산일은 국토계획법 제48조에도 불구하고 2000년 7월 1일로 한다고 규정하고 있는바,

2000년 7월 1일 전에 도시계획시설(도시공원)로 결정ㆍ고시되고 2005년 10월 1일 전에 구 공원녹지법 제16조에 따라 공원조성계획이 결정ㆍ고시된 경우, 그 도시계획시설결정의 실효에 관한 기산일과 그 실효일에 대하여 구 공원녹지법 부칙 제8조가 적용되는지, 아니면 구 국토계획법 부칙 제16조제1항제1호가 적용되는지?


2. 회답

2000년 7월 1일 전에 도시계획시설(도시공원)로 결정되고 2005년 10월 1일 전에 구 공원녹지법 제16조에 따라 공원조성계획이 결정ㆍ고시된 경우, 그 도시계획시설결정의 실효에 관한 기산일과 그 실효일에 대해서는 구 국토계획법 부칙 제16조제1항제1호가 적용됩니다.

3. 이유

구 공원녹지법 제2조제3호에서는 “도시공원”이란 구 국토계획법 제2조제6호나목에 따른 공원으로서 도시지역 안에서 도시자연경관의 보호와 시민의 건강ㆍ휴양 및 정서생활의 향상에 기여하기 위하여 같은 법 제30조에 따른 도시관리계획으로 결정된 것을 말한다고 규정하고 있고, 구 공원녹지법 제16조제1항에서는 도시공원의 설치에 관한 도시관리계획이 결정된 때에는 그 도시공원이 위치한 행정구역을 관할하는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ시장 또는 군수는 그 도시공원의 조성계획(이하 “공원조성계획”이라 함)을 입안하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제17조제1항에서는 도시공원의 설치에 관한 도시관리계획결정은 그 고시일부터 10년이 되는 날까지 공원조성계획의 고시가 없는 경우에는 구 국토계획법 제48조에도 불구하고 그 10년이 되는 날의 다음 날에 그 효력을 상실한다고 규정하고 있고, 같은 법 부칙 제8조에서는 같은 법 시행 당시 도시공원의 설치에 관한 도시계획시설결정이 고시된 경우 같은 법 제17조에도 불구하고 같은 법 시행일부터 10년이 되는 날까지 같은 법 제16조에 따른 공원조성계획이 결정ㆍ고시되지 않으면 그 10년이 되는 날의 다음 날에 도시공원의 설치에 관한 도시관리계획결정은 그 효력을 상실한다고 규정하고 있습니다.


한편, 구 국토계획법 제2조제6호나목에서는 공원을 기반시설의 하나로 규정하고 있고, 같은 법 제43조제1항 본문에서는 지상ㆍ수상ㆍ공중ㆍ수중 또는 지하에 기반시설을 설치하려는 때에는 그 시설의 종류ㆍ명칭ㆍ위치ㆍ규모 등을 미리 도시관리계획으로 결정하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제48조제1항에서는 도시계획시설결정이 고시된 도시계획시설에 대하여 그 고시일부터 20년이 경과될 때까지 해당 시설의 설치에 관한 도시계획시설사업이 시행되지 않는 경우 그 도시계획시설결정은 그 고시일부터 20년이 되는 날의 다음 날에 그 효력을 상실한다고 규정하고 있고, 같은 법 부칙 제16조제1항제1호에서는 같은 법 시행 당시 종전의 「도시계획법」에 따라 결정ㆍ고시된 도시계획시설로서 같은 부칙 제15조제1항에 따라 도시계획시설로 보는 시설 중 2000년 7월 1일 전에 결정ㆍ고시된 도시계획시설결정의 실효에 관한 결정ㆍ고시일의 기산일은 국토계획법 제48조에도 불구하고 2000년 7월 1일로 한다고 규정하고 있는바,


이 사안은 2000년 7월 1일 전에 도시계획시설(도시공원)로 결정ㆍ고시되고 2005년 10월 1일 전에 구 공원녹지법 제16조에 따라 공원조성계획이 결정ㆍ고시된 경우, 그 도시계획시설결정의 실효에 관한 기산일과 그 실효일에 대하여 구 공원녹지법 부칙 제8조가 적용되는지, 아니면 구 국토계획법 부칙 제16조제1항제1호가 적용되는지에 관한 것이라 하겠습니다.


먼저, 구 국토계획법에서는 도시계획시설의 설치는 도시관리계획으로 결정하여야 하고(제43조제1항 본문), 도시계획시설결정은 그 고시일부터 20년간 도시계획시설사업이 시행되지 않으면 효력을 상실한다고 규정(제48조제1항)하면서, 같은 법 시행 전에 결정ㆍ고시된 도시계획시설결정의 실효에 관한 기산일을 규정(부칙 제16조제1항)하고 있는 한편, 구 공원녹지법에서는 도시공원의 설치에 관한 도시관리계획결정은 그 고시일부터 10년간 공원조성계획의 고시가 없으면 구 국토계획법 제48조에도 불구하고 효력을 상실한다고 규정(제17조제1항)하면서, 구 국토계획법 시행 전에 결정ㆍ고시된 도시공원의 도시관리계획결정의 실효에 관한 기산일을 규정하고 있는바(부칙 제8조), 구 도시공원법에 따른 “도시공원”은 구 국토계획법에 따른 도시계획시설의 하나에 해당하고, 그 도시공원(도시계획시설)의 결정 및 공원조성계획은 구 국토계획법에 따른 도시관리계획으로 결정하여야 하는 점(제2조제3호 및 제16조제2항)에 비추어 볼 때, 도시공원의 설치에 관한 도시관리계획결정의 실효에 대해서는 구 국토계획법과 구 공원녹지법이 모두 적용된다고 할 것이나, 구 공원녹지법 제17조 및 같은 법 부칙 제8조는 일정한 경우 구 국토계획법 제48조 및 같은 법 부칙 제16조제1항에서 정하고 있는 실효기간보다 그 기간을 단축하려는 취지의 특칙 규정이므로, 도시공원의 설치에 관한 도시관리계획결정의 실효에 관하여는 그 도시관리계획결정이 구 도시공원법 제17조 및 같은 법 부칙 제8조에서 규정하는 실효 요건에 해당하면 해당 규정이 구 국토계획법 제48조 및 같은 법 부칙 제16조제1항에 우선하여 적용된다고 할 것이고, 그 실효 요건에 해당하지 않으면 구 국토계획법 제48조 및 같은 법 부칙 제16조제1항이 적용된다고 할 것입니다.


그런데, 이 사안의 도시계획시설결정에 관하여 구 도시공원법 부칙 제8조가 적용될 수 있는지를 살펴보면, 구 공원녹지법 부칙 제8조에서는 같은 법 시행일인 2005년 10월 1일 당시 도시공원의 설치에 관한 도시계획시설결정이 고시된 경우 2005년 10월 1일부터 10년이 되는 날까지 공원조성계획이 결정ㆍ고시되지 않으면 그 10년이 되는 날의 다음 날에 도시공원의 설치에 관한 도시관리계획결정은 그 효력을 상실한다고 규정하고 있는바, 위 규정의 문언상 2005년 10월 1일 전에 고시된 도시공원의 설치에 관한 도시관리계획결정의 실효 요건은 “그 도시관리계획결정의 고시 이후 2015년 9월 30일(2005. 10. 1.부터 10년이 되는 날)까지 공원조성계획의 고시가 없을 것”이 되므로, 이 사안의 경우와 같이 2000년 7월 1일 전에 도시계획시설결정이 고시되고 2005년 10월 1일 전에 “공원조성계획”이 결정ㆍ고시된 경우에는 같은 법 부칙 제8조가 적용되지 않는다고 할 것입니다.


그리고, 구 공원녹지법 제17조 및 같은 법 부칙 제8조에 따른 도시공원 결정의 실효제도는 도시공원이 결정된 이후 “세부 집행계획인 공원조성계획이 장기간 수립되지 않아” 도시공원 설치예정지역 토지의 사적 이용이 제한되는 등 해당 주민의 재산피해가 발생하는 것을 방지하기 위하여 도입된 것인바(구 공원녹지법 개정이유서 및 2004. 12. 15. 정부 제출, 도시공원법개정법률안 국회 심사보고서 참조), 이 사안과 같이 도시공원 설치에 관한 도시관리계획과 이에 따른 공원조성계획이 결정되어 고시된 경우는 도시공원 설치에 관한 세부 집행계획이 이미 수립되어 있는 경우에 해당하므로, 구 공원녹지법 제17조 및 같은 법 부칙 제8조의 적용대상이 될 수 없다고 할 것입니다.


또한, 구 공원녹지법 제2조제3호에서는 “도시공원”이란 구 국토계획법 제30조에 따른 도시관리계획으로 결정된 것을 말한다고 규정하고 있고, 구 공원녹지법 제16조에서는 도시공원의 설치에 관한 도시관리계획이 결정된 때에는 그 도시공원이 위치한 행정구역을 관할하는 특별시장 등이 공원조성계획을 입안하여야 하며(제1항), 공원조성계획은 도시관리계획으로 결정하여야 한다고 규정하고 있는바(제2항), 이러한 규정을 종합적으로 살펴보면, 도시공원을 설치하기 위해서는 먼저, 공원의 위치나 면적 등 공원설치에 관한 개략적인 사항을 구 국토계획법에 따른 도시관리계획으로 결정(도시계획시설결정)하고, 그 후에 공원의 세부 시설물의 구조ㆍ형태 등 구체적인 사항에 관한 공원조성계획을 입안하여 다시 구 국토계획법에 따른 도시관리계획으로 결정하여야 하므로, “도시계획시설결정”은 도시공원의 위치와 면적 등을 정하는 기초적인 단계에 불과하고, “공원조성계획”을 통하여 도시공원세부 시설물의 설치에 관한 구체적인 방법과 내용이 정해진다고 할 것인바, 도시계획시설결정의 실효에 있어서 도시계획시설결정과 이에 따른 공원조성계획까지 결정ㆍ고시된 경우를 도시계획시설결정은 있었으나 공원조성계획이 결정되지 않은 경우와 동일하게 취급하여 구 도시공원법 부칙 제8조를 적용하는 것으로 해석하는 것은 타당하지 않다고 할 것입니다.


그렇다면, 이 사안의 경우와 같이 2000년 7월 1일 전에 도시계획시설결정이 고시되고 2005년 10월 1일 전에 공원조성계획까지 결정ㆍ고시된 경우에는 구 공원녹지법 부칙 제8조가 적용될 수 없다고 할 것이고, 그 도시계획시설결정의 실효에 관하여는 구 국토계획법 부칙 제16조제1항제1호가 적용된다고 할 것입니다.


이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 2000년 7월 1일 전에 도시계획시설(도시공원)로 결정ㆍ고시되고 2005년 10월 1일 전에 구 공원녹지법 제16조에 따라 공원조성계획이 결정ㆍ고시된 경우, 그 도시계획시설결정의 실효에 관한 기산일과 그 실효일에 대해서는 구 국토계획법 부칙 제16조제1항제1호가 적용된다고 할 것입니다.

관계법령
도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 도시공원법 제5조‚ 제10조‚ 제17조‚ 제48조의2


2017. 7. 11. 선고 201635120 판결 사업시행계획인가처분취소



[1] 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 도시계획시설사업 시행자 지정 처분이 고시의 방법으로만 성립하거나 효력이 생기는지 여부(소극)



[2] 행정처분의 성립요건 및 처분의 외부적 성립 여부를 판단하는 기준



[3] 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이 사인(私人)을 도시군계획시설사업의 시행자로 지정하기 위한 요건으로 소유 요건과 동의 요건을 둔 취지 및 국토의 계획 및 이용에 관한 법령이 정한 도시계획시설사업의 대상 토지의 소유와 동의 요건을 갖추지 못하였는데도 사업시행자로 지정한 경우, 하자가 중대한지 여부(적극)



[4] 선행처분인 도시계획시설사업 시행자 지정 처분이 처분 요건을 충족하지 못하여 당연무효인 경우, 후행처분인 도시계획시설사업의 시행자가 작성한 실시계획을 인가하는 처분도 무효인지 여부(적극)



[5] 사인(私人)인 사업시행자가 도시군계획시설사업의 대상인 토지를 사업시행기간 중에 제3자에게 매각하고 제3자로 하여금 해당 시설을 설치하도록 하는 내용이 포함된 실시계획이 허용되는지 여부(소극) 및 그와 같은 실시계획을 인가하는 처분은 하자가 중대한지 여부(원칙적 적극)




[1] 사업시행자 지정에 관한 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(2013. 3. 23. 법률 제11690호로 개정되기 전의 것, 이하 국토계획법이라 한다) 86조 제5, 6, 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙(2013. 3. 23. 국토교통부령 제1호로 개정되기 전의 것) 14조의 체계와 내용 등에 비추어 보면, 국토계획법상 도시계획시설사업에서 사업시행자 지정은 특정인에게 도시계획시설사업을 시행할 수 있는 권한을 부여하는 처분이고, 사업시행자 지정 내용의 고시는 사업시행자 지정처분을 전제로 하여 그 내용을 불특정 다수인에게 알리는 행위이다. 위 사업시행자 지정과 그 고시는 명확하게 구분되는 것으로, 사업시행자 지정 처분이 고시의 방법으로 행하여질 수 있음은 별론으로 하고 그 처분이 반드시 고시의 방법으로만 성립하거나 효력이 생긴다고 볼 수 없다.



[2] 일반적으로 행정처분이 주체내용절차와 형식이라는 내부적 성립요건과 외부에 대한 표시라는 외부적 성립요건을 모두 갖춘 경우에는 행정처분이 존재한다고 할 수 있다. 행정처분의 외부적 성립은 행정의사가 외부에 표시되어 행정청이 자유롭게 취소철회할 수 없는 구속을 받게 되는 시점을 확정하는 의미를 가지므로, 어떠한 처분의 외부적 성립 여부는 행정청에 의해 행정의사가 공식적인 방법으로 외부에 표시되었는지를 기준으로 판단하여야 한다.



[3] 도시군계획시설사업은 도시 형성이나 주민 생활에 필수적인 기반시설 중 도시관리계획으로 체계적인 배치가 결정된 시설을 설치하는 사업으로서 공공복리의 실현과 밀접한 관련이 있다. 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(2013. 3. 23. 법률 제11690호로 개정되기 전의 것, 이하 국토계획법이라 한다) 도시군계획시설사업을 토지 등을 수용할 수 있는 사업으로 규정한 것도 그 사업으로 설치되는 기반시설의 기능에 공공성이 인정되기 때문이다.



    그런데 사인(私人)이 도시군계획시설사업을 시행하는 때에는 그 도시군계획시설이 국토계획법이 정한 공공시설에 해당하는 등 특별한 사정이 없는 한, 설치된 도시군계획시설의 소유관리처분권은 사업시행자인 사인에게 귀속되고, 국토계획법은 그 권리의 행사에 관하여 별다른 규율을 하고 있지 않다.



    따라서 도시군계획시설사업을 사인이 시행하는 때에는 행정청이나 공공단체가 시행하는 때와 비교하여 시설의 공공적 기능 유지라는 측면이나 시설의 운영처분 과정에서 발생하는 이익의 공적 귀속이라는 측면에서 상대적으로 공공성이 약하다고 볼 수 있다. 나아가 해당 시설이 민간의 이윤 동기에 맡겨도 공급에 문제가 없을 정도로 영리성이 강한 시설이라면 도시군계획시설사업이 공익사업을 가장한 사인을 위한 영리사업으로 변질될 우려도 있다.



    결국 국토계획법이 사인을 도시군계획시설사업의 시행자로 지정하기 위한 요건으로 소유 요건과 동의 요건을 둔 취지는 사인이 시행하는 도시군계획시설사업의 공공성을 보완하고 사인에 의한 일방적인 수용을 제어하기 위한 것이다. 그러므로 만일 국토계획법령이 정한 도시계획시설사업의 대상 토지의 소유와 동의 요건을 갖추지 못하였는데도 사업시행자로 지정하였다면, 이는 국토계획법령이 정한 법규의 중요한 부분을 위반한 것으로서 특별한 사정이 없는 한 그 하자가 중대하다고 보아야 한다.




[4] 선행처분과 후행처분이 서로 독립하여 별개의 법률효과를 목적으로 하는 때에도 선행처분이 당연무효이면 선행처분의 하자를 이유로 후행처분의 효력을 다툴 수 있다. 도시계획시설사업의 시행자가 작성한 실시계획을 인가하는 처분은 도시계획시설사업 시행자에게 도시계획시설사업의 공사를 허가하고 수용권을 부여하는 처분으로서 선행처분인 도시계획시설사업 시행자 지정 처분이 처분 요건을 충족하지 못하여 당연무효인 경우에는 사업시행자 지정 처분이 유효함을 전제로 이루어진 후행처분인 실시계획 인가처분도 무효라고 보아야 한다.




[5] 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(2013. 3. 23. 법률 제11690호로 개정되기 전의 것, 이하 국토계획법이라 한다) 86조 제5, 98조 제1, 101, 133조 제1항 제14호의 규정 내용에 따르면, 사업시행자인 사인(私人)은 그 책임으로 도시군계획시설사업의 공사를 마쳐야 하고, 사업시행자 지정을 받지 않은 사인은 도시군계획시설사업을 시행할 수 없다.




   사업시행기간 중에 사업 대상인 토지를 제3자에게 매각하고 제3자에게 도시군계획시설을 설치하도록 한다면 그와 같은 내용의 도시군계획시설사업은 사실상 토지를 개발분양하는 사업으로 변질될 수 있는 데다가 개발이익이 배제된 가격으로 수용한 토지를 처분상대방이나 처분조건 등에 관한 아무런 제한도 받지 않고 매각하여 차익을 얻을 수 있게 됨으로써 도시군계획시설사업의 공공성을 현저히 훼손한다.




한 산업입지 및 개발에 관한 법률 등에서 일정한 요건과 절차에 따라 공익사업의 대행을 허용하고 있는 것과 달리, 국토계획법은 도시군계획시설사업의 대행을 허용하는 명시적 규정을 두고 있지 않다. 따라서 사인인 사업시행자가 도시군계획시설사업의 대상인 토지를 사업시행기간 중에 제3자에게 매각하고 제3자로 하여금 해당 시설을 설치하도록 하는 내용이 포함된 실시계획은 국토계획법상 도시군계획시설사업의 기본원칙에 반하여 허용되지 않고, 특별한 사정이 없는 한 그와 같은 실시계획을 인가하는 처분은 그 하자가 중대하다고 보아야 한다.


도로로 설치ㆍ이용 중인 토지의 인근토지를 도시ㆍ군계획시설(도로)사업의 시행 없이 잔여지로 보아 보상이 가능한지 여부(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제74조제1항 등 관련)
안건번호
17-0172
회신일자
2017-05-31
1. 질의요지


「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “토지보상법”이라 함) 제74조제1항에서는 동일한 소유자에게 속하는 일단(一團)의 토지의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란할 때에는 해당 토지소유자는 사업시행자에게 잔여지를 매수하여 줄 것을 청구할 수 있고, 사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있되(전단), 수용의 청구는 매수에 관한 협의가 성립되지 아니한 경우에만 할 수 있으며, 그 사업의 공사완료일까지 하여야 한다(후단)고 규정하고 있고, 같은 조 제4항에서는 잔여지에 대한 구체적인 보상액 산정 및 평가방법 등에 대해서는 협의나 재결에 의하여 취득하는 토지의 보상에 관해 규정한 같은 법 제70조 등을 준용한다고 규정하고 있는바,

토지소유자와 협의 없이 지방자치단체가 설치하여 도로로 사용 중인 토지의 소유자가 해당 도로에 편입된 토지와 일단에 속하는 인접 토지에 대해 보상을 청구하는 경우, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함)에 따른 도시ㆍ군계획시설(도로)사업의 시행 없이 그 인접 토지를 잔여지로 보아 토지보상법 제74조에 따라 보상할 수 있는지?



2. 회답

토지소유자와 협의 없이 지방자치단체가 설치하여 도로로 사용 중인 토지의 소유자가 해당 도로에 편입된 토지와 일단에 속하는 인접 토지에 대해 보상을 청구하는 경우, 국토계획법에 따른 도시ㆍ군계획시설(도로)사업의 시행 없이는 그 인접 토지를 잔여지로 보아 토지보상법 제74조에 따라 보상할 수는 없습니다.


3. 이유

토지보상법 제2조제2호에서는 “공익사업”이란 같은 법 제4조 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 제4조 각 호 외의 부분에서는 같은 법에 따라 토지ㆍ물건 및 권리(이하 “토지등”이라 함)를 취득하거나 사용할 수 있는 사업은 같은 조 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업이어야 한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제8호 및 별표 제22호에서는 공익사업의 하나로 국토계획법에 따른 도시ㆍ군계획시설사업을 규정하고 있고, 토지보상법 제61조에서는 공익사업에 필요한 토지등의 취득 또는 사용으로 인하여 토지소유자나 관계인이 입은 손실은 사업시행자가 보상하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제62조 본문에서는 사업시행자는 해당 공익사업을 위한 공사에 착수하기 이전에 토지소유자와 관계인에게 보상액 전액(全額)을 지급하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제70조제1항에서는 협의나 재결에 의하여 취득하는 토지에 대해서는 원칙적으로 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공시지가를 기준으로 하여 보상하여야 한다고 규정하고 있습니다.

 

 


그리고, 토지보상법 제74조제1항에서는 동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란할 때에는 해당 토지소유자는 사업시행자에게 잔여지를 매수하여 줄 것을 청구할 수 있고, 사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있되(전단), 그 수용의 청구는 매수에 관한 협의가 성립되지 아니한 경우에만 할 수 있으며, 그 사업의 공사완료일까지 하여야 한다(후단)고 규정하고 있고, 같은 조 제4항에서는 잔여지 및 잔여지에 있는 물건에 대한 구체적인 보상액 산정 및 평가방법 등에 대하여는 같은 법 제70조, 제75조, 제76조, 제77조 및 제78조제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다고 규정하고 있으며, 토지보상법 시행규칙 제32조제3항에서는 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득됨으로 인하여 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란하게 된 잔여지에 대해서는 그 일단의 토지의 전체가격에서 공익사업시행지구에 편입되는 토지의 가격을 뺀 금액으로 평가한다고 규정하고 있는바,

 

 


이 사안은 토지소유자와 협의 없이 지방자치단체가 설치하여 도로로 사용 중인 토지의 소유자가 해당 도로에 편입된 토지와 일단에 속하는 인접 토지에 대해 보상을 청구하는 경우, 토지보상법에 따른 도시ㆍ군계획시설(도로)사업의 시행 없이 그 인접 토지를 잔여지로 보아 토지보상법 제74조에 따라 보상할 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.

 

 


먼저, 토지보상법 제74조제1항에서는 동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란할 때에는 사업시행자에게 잔여지를 매수하여 줄 것을 청구할 수 있고, 매수에 관한 협의가 성립되지 아니한 경우에는 사업인정 이후부터 사업의 공사완료일까지 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있다고 규정하고 있는바, 이는 사업시행자가 “공익사업”을 수행하기 위해 토지를 수용하거나 협의로 매수한 결과 남게 된 일단의 토지 일부를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란한 경우 해당 토지소유자에게 매수청구권 및 수용청구권을 인정하는 것이므로(대법원 2004. 9. 24. 선고 2002다68713 판결례 참조),

 

 

이 사안의 인접 토지를 토지보상법 제74조제1항에 따른 잔여지로서 매수 또는 수용하기 위해서는 ① 공익사업이 존재해야 하고, ② 도로에 편입된 토지가 공익사업의 수행에 필요하여 협의로 매수되거나 수용되어야 하며, ③ 매수 또는 수용되고 남은 잔여지에 대한 매수 또는 수용 청구가 있어야 할 것입니다.

 

 


그런데, “공익사업”이란 토지보상법 제4조 각 호에 따른 국방ㆍ군사에 관한 사업(제1호), 관계 법률에 따라 허가ㆍ인가ㆍ승인ㆍ지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 철도ㆍ도로ㆍ공항ㆍ항만 등에 관한 사업(제2호) 등으로서, 그 사업 목적이 공익 목적일 뿐만 아니라 관계 법령에 따른 실질적ㆍ형식적 요건을 갖추어 시행되는 사업을 말한다고 할 것이므로, 이 사안의 도로의 경우 토지소유자와 협의 없이 지방자치단체에 의해 일방적으로 설치된 것으로서, 관련 법령에 따른 절차[도시ㆍ군계획시설(도로)사업으로 도로를 설치하는 경우 도시ㆍ군계획시설(도로)결정, 도시ㆍ군계획시설사업 실시계획 작성 및 인가 등을 말함]에 따라 설치된 것이 아니므로, 그 도로가 공중(公衆)의 통행에 이용되고 있고 그 사용목적이 “공익”에 해당한다는 이유만으로 해당 도로의 설치를 공익사업으로 보기는 어렵다고 할 것입니다.

 

 


그리고, 인접 토지를 잔여지로서 매수 또는 수용하기 위해서는 해당 도로에 편입된 토지가 협의로 매수되거나 수용되는 것이 전제가 되어야 할 것인데, 토지보상법에 따르면 “공익사업의 수행”에 필요한 토지의 경우 사업시행자가 토지소유자와 협의하여 취득할 수 있고(제14조제1항 본문), 협의가 되지 않을 때에는 사업인정신청서에 사업계획서 등을 첨부하여 국토교통부장관의 사업인정을 받은 후(제20조제1항), 관할 토지수용위원회의 재결을 거쳐(제28조제1항 및 제30조제1항) 수용할 수 있도록 하고 있는 점에 비추어 볼 때, 그러한 토지의 협의 취득 및 수용은 공익사업의 시행을 전제로 하는 것인바, 이 사안의 도로에 편입된 토지의 경우 도시ㆍ군계획시설(도로)결정 등 구체적인 공익사업의 시행이 없는 상태이므로, 도로 설치라는 사실관계에 근거하여 토지보상법에 따른 협의 매수 또는 수용을 통해 보상할 수는 없다고 할 것이고, 도로에 편입된 토지에 대하여 토지보상법에 따른 협의 매수 또는 수용이 없는 이상, 그 토지에 인접한 토지를 잔여지로 보아 토지보상법 제74조에 따라 보상할 수는 없다고 할 것입니다.

 

 


따라서, 토지소유자와 협의 없이 지방자치단체가 설치하여 도로로 사용 중인 토지의 소유자가 해당 도로에 편입된 토지와 일단에 속하는 인접 토지에 대해 보상을 청구하는 경우, 국토계획법에 따른 도시ㆍ군계획시설(도로)사업의 시행 없이 그 인접 토지를 잔여지로 보아 토지보상법 제74조에 따라 보상할 수는 없다고 할 것입니다.

관계법령
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제39조
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제74조

1. 도시계획시설 개별적 제한의 경우 보정여부


재개발구역 협의 평가에서 도시계획시설 저촉된 비교표준지를 선정하여 평가할 경우 저촉이 없는 상태로 상정하여 평가하는 것은 표준지 조사평가에서 저촉이 없는 상태로 표준지를 평가(저촉률은 그대로 표기함)하였기 때문이라는 견해가 있는데 타당한 법적 근거에 대하여 문의합니다.

 

“재개발구역안의 표준지공시지가 평가는 도시계획시설 도로저촉이 된 경우 저촉되지 않는 상태로 평가하되 저촉율은 표기한다”고 하여 재개발구역구역내 토지평가에서 재개발구역에 위치한 비교표준지를 선정한 경우 도시계획시설이 저촉되었어도 저촉하지 않는 상태로 평가하는 것이 타당하다고 하는데 그 법적 근거에 대하여 알지 못하여 문의합니다.

    

 

ex) “표준지공시지가 10,000원으로 도시계획시설 20%저촉


보정시 1/(0.80×1+0.20×0.85) ≒ 1.03(약 3%보정)으로 평가대상토지의 시점 1.00, 지역요인 유사, 개별요인이 유사하다고 가정하면 공법상제한사항에서 3%우세하다고 보아 10,300원으로 평가하여야 한다. ”라는 것이 오류라고 보며, 위 견해에 따르면 보정없이 10,000원으로 평가한다고 하며 많은 평가가 위와 같이 평가한 것으로 알고 있습니다.

    

 

표준지조사평가지침에서 그 근거를 찾을 수 없어 배움을 청합니다. 또한 소송의 경우 그 근거로 승소할 수 있는지에 대하여 잘 아시는 분의 고견을 청합니다. 대단지 평가의 경우 비교가능성이 높아 저촉표준지를 선정하여 평가할 경우 “저촉없는 상태로 보정하지 아니할 경우 형식적으로 토지가격이 위 사례의 경우 300원 정도가 저가평가된 것으로 볼 수 있고 이에 따른 재산상의 손해배상청구도 가능하다”라는 견해가 있습니다.

    

 

2. 구역 지정시 표준지조사평가에서 도시계획시설 등 개별적 제한을 제한없이 평가한 구역은 어느 구역에 해당 하는지 아시는 분 가르침을 청합니다.

    

 

1) 구역으로 지정된 임대주택단지에서 주거환경개선사업으로 변경되어 평가할 경우(실제 수익성이 없다고 판단하여 전면 수용방식에서 도로개선하는 주거환경개선사업으로 변경되어 사업시행함) 별개의 기준으로 보아 저촉보정을 하고 있는데 (“표준지공시지가 10,000원으로 도시계획시설 20%저촉 보정시 1/(0.80×1+0.20×0.85) ≒ 1.03(약 3%보정)으로 평가대상토지의 시점 1.00, 지역요인 유사, 개별요인이 유사하다고 가정하면 공법상제한사항에서 3%우세하다고 보아 10,300원으로 평가함) 위 평가는 제대로 평가한 것인지 의문입니다.

    

 

2) 재개발구역에 따른 재개발사업과 임대주택단지 사업과 동일한 기준(위 도시계획시설 저촉 보정여부)으로 평가하는지 여부 또는 재개발구역에만 적용되는지 여부도 잘 모르겠습니다. 

    

 

3. 관련 훈령

 

표준지공시지가 조사·평가 기준 개정 2016.09.01 국토교통부훈령 제746호

18(공법상 제한상태 기준 평가)표준지의 평가에 있어서 공법상 용도지역·지구·구역 등 일반적인 계획제한사항 뿐만 아니라 도시계획시설 결정 등 공익사업의 시행을 직접목적으로 하는 개별적인 계획제한사항이 있는 경우에는 그 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 평가한다.

 

32(재개발구역 등 안의 토지)「도시 및 주거환경정비법」 제4조에 따라 지정된 주거환경개선구역·주택재개발구역·도시환경정비구역 안의 토지는 그 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 평가한다. 다만, 공시기준일이 「도시 및 주거환경정비법」 제28조에 따른사업시행인가 등의 고시 전으로서 해당공익사업의 시행으로 인한 개발이익이 현실화·구체화되지 아니하였다고 인정되는 경우에는 이를 반영하지 아니한다.


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근거 1)


한국감정평가사협회의 대규모 개발사업지역 내 도시계획시설 저촉부분 표준지 공시지가 가격반영방법지가공시팀-2875(2010.11.26.)에 의거 대규모 개발사업지역의 경우에는 당해 지역의 개발사업 이전에 지정되어 있는 도시계획시설은 가격에 영향이 없는 바 저촉부분은 조사는 하되 가격평가에는 반영하지 아니함에 따라 표준지의 도시계획시설 저촉에 대하여는 이를 고려하지 않았음.

 



근거 2)



해당공문 내용



1. 도시계획시설 저촉부분을 가격에 반영하지 아니하는 경우


 대규모 개발사업지역의 경우에는 당해지역의 개발사업 이전에 지정되어 있는 도시계획시설은 가격에 영향이 없는 바, 저촉부분은 조사를 하되, 가격평가에는 반영하지 아니함.



※ 조사방법


(사업구분) 토지수용방식, 환지방식 또는 관리처분방식 중 당해 사업을 선택하여 기재

(사업단계) 확정예정지번 부여 이전 또는 관리처분계획인가 고시 이전(실공사 착수 이전 포함) 중 선택 기재




2. 도시계획시설 저촉부분을 가격에 반영하는 경우

 

당해 사업의 목적에 따라 새로이 지정된 도시계획시설은 도시계획시설 저촉부분을 조사하고 그에 따른 감가요인을 가격에도 반영함. 




※ 조사방법


 

(사업구분) 토지수용방식, 환지방식 또는 관리처분방식 중 당해 사업을 선택하여 기재


(사업단계)확정예정지번 부여 이후 또는 관리처분계획인가 고시 이후(실공사 착수 이후 포함) 중 선택기재


(기타특성)확정예정지번 또는 관리처분계획인가 고시 이후(실공사 착수 이후 포함)에는 표준지의 일단지 조사방법을 준용하여 당해 표준지의 토지특성을 조사·기재



근거 3)



2017년 표준지공시지가 조사,평가업무요령 p78에 의하면

. 개발사업이라 함은 택지개발촉진법, 도시 및 주거환경정비법, 산업입지 및 개발에 관한 법률등의 규정에 의하여 시행되는 택지개발사업, 정비사업, 산업단지개발사업 등을 말한다.


- ,도시재정비 촉진을 위한 특별법에 의해 지정된 재정비촉진지구내의 존치지역은 개발사업지로 보지 아니할 수 있다.


. 토지수용 및 환지방식으로 개발되는 개발사업지 내의 토지는 확정예정지번(블록롯트 포함)이 부여된 시점을 기준으로 확정예정지번 부여 이전과 이후로 구분하여 기재한다. 다만, 확정예정지번(블록롯트 포함)이 부여되었음에도 불구하고 이를 기준으로 토지특성을 조사하는 것이 불합리한 경우에는 해당 시군구와 협의하여 확정예정지번 부여 이전으로 기재할 수 있다.


. 관리처분방식으로 개발되는 개발사업지 내의 토지는 착공신고 후 실공사를 착공한 시점을 기준으로 착공신고후 실공사를 착공한 시점 이전과 이후로 구분하여 기재한다.


개발사업지내 표준지의 경우 토지수용 및 환지방식의 개발사업지내에서 확정예정지번(블록롯트 포함)이 부여되기 이전과 관리처분방식의 개발사업지내에서 착공신고후 실공사 착공 이전에는 도시군계획시설에 의한 감가요인을 반영하지 않는다.



따라서 대규모개발사업지역의 경우에는 당해 지역의 개발사업이전에 지정되어 있는 도시계획시설은 가격에 영향이 없는바 표준지나 개별지가산정시 도시계획시설 저촉부분은 이를 조사는 하되 가격평가에는 반영하지 아니한다.




당해사업의 일환으로 인한 도시계획시설로서 대규모개발사업이 실시되면 토지보상법에 의한 평가


액으로 보상을 받게 되고 보상평가시 개별적제한은 반영하지 않으므로 도시계획저촉유무에 관계없이


정상평가하기 때문이다.



그리고 확정예정지번부여 이후 또는 관리처분계획인가고시 이후의 경우에는 신지번에 의거 지가는 산정되며 도시계획시설 저촉부분은 별도로 공공용지로 산정이 될 것이다.



담보평가지침 제18조【도시계획시설에 저촉된 토지】


④ 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 가까운 장래에 공익사업의 시행으로 국가기관 등으로부터 보상금을 지급받을 것이 확실시 되는 경우에는 도시계획시설에 저촉되지 아니한 상태를 기준으로 평가할 수 있다




근거 4)


� 정비구역내 도시계획시설의 입안


․   정비사업을 위한 도시계획시설의 입안은 도시 및 주거환경 정비법 제4조 등에 근거하여 광역적인 정비계획의 수립 및 정비구역의 지정으로 경료함. 


도시 및 주거환경정비법 제4조 (정비계획의 수립 및 정비구역의 지정)





①시장·군수는 기본계획에 적합한 범위에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하여 다음 각 호의 사항이 포함된 정비계획을 수립하여 이를 주민에게 서면으로 통보한 후 주민설명회를 하고 30일 이상 주민에게 공람하며 지방의회의 의견을 들은 후(이 경우 지방의회는 시장·군수가 정비계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 의견제시 없이 60일이 지난 경우 이의가 없는 것으로 본다) 이를 첨부하여 시·도지사에게 정비구역지정을 신청하여야 하고, 정비계획의 내용을 변경할 필요가 있을 때에는 같은 절차를 거쳐 변경지정을 신청하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 주민에 대한 서면통보, 주민설명회, 주민공람 및 지방의회의 의견청취절차를 거치지 아니할 수 있다. [개정 2005.3.18, 2007.12.21, 2009.2.6, 2009.5.27, 2011.4.14 제10599호(국토의 계획 및 이용에 관한 법률), 2012.2.1] [[시행일 2012.4.15]]


1. 정비사업의 명칭

2. 정비구역 및 그 면적

3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호에 따른 도시·군계획시설(이하 "도시·군계획시설"이라 한다)의 설치에 관한 계획

4. 공동이용시설 설치계획

5. 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이에 관한 계획

6. 환경보전 및 재난방지에 관한 계획

6의2. 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획

6의3. 세입자 주거대책

7. 정비사업시행 예정시기

7의2. 삭제 [2009.4.22]

7의3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조제1항 각 호의 사항에 관한 계획(필요한 경우에 한한다)

8. 그 밖에 정비사업의 시행을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항




� 정비구역내 도시계획시설 입안에 따른 행위제한 


정비구역으로 지정된 토지는 경우 도시 및 주거환경 정비법 제5조(행위제한 등) 및 같은 법 시행령 제13조의 4(행위허가의 대상 등), 제13조의5(행위제한 등)에 의하여 광범위한 행위제한을 적용받고 있음.



①자치구의 구청장 또는 광역시의 군수(이하 이 조, 제4조의3 및 제4조의4에서 "구청장등"이라 한다)는 기본계획에 적합한 범위에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하여 다음 각 호의 사항이 포함된 정비계획을 수립하여 이를 주민에게 서면으로 통보한 후 주민설명회를 하고 30일 이상 주민에게 공람하며 지방의회의 의견을 들은 후(이 경우 지방의회는 구청장등이 정비계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 의견제시 없이 60일이 지난 경우 이의가 없는 것으로 본다) 이를 첨부하여 특별시장·광역시장에게 정비구역지정을 신청하여야 하고, 정비계획의 내용을 변경할 필요가 있을 때에는 같은 절차를 거쳐 변경지정을 신청하여야 한다. 다만, 제7호의2다목을 포함하는 정비계획은 기본계획에서 정하고 있는 제3조제1항제10호에 따른 건폐율·용적률 등에 관한 건축물의 밀도계획에도 불구하고 수립할 수 있으며, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 주민에 대한 서면통보, 주민설명회, 주민공람 및 지방의회의 의견청취절차를 거치지 아니할 수 있다.  <개정 2005.3.18., 2007.12.21., 2009.2.6., 2009.4.22., 2009.5.27., 2011.4.14., 2012.2.1., 2013.12.24., 2015.9.1., 2016.1.27.>


1. 정비사업의 명칭


2. 정비구역 및 그 면적


3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호에 따른 도시·군계획시설(이하 "도시·군계획시설"이라 한다)의 설치에 관한 계획


4. 공동이용시설 설치계획


5. 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이에 관한 계획


6. 환경보전 및 재난방지에 관한 계획


6의2. 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획


6의3. 세입자 주거대책


7. 정비사업시행 예정시기


7의2. 정비사업을 통하여 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 기업형임대주택(이하 "기업형임대주택"이라 한다)을 공급하거나, 임대할 목적으로 주택을 같은 조 제11호에 따른 주택임대관리업자(이하 "주택임대관리업자"라 한다)에게 위탁하려는 경우에는 다음 각 목의 사항. 다만, 나목과 다목의 사항은 건설하는 주택 전체 세대수에서 기업형임대주택 또는 임대할 목적으로 주택임대관리업자에게 위탁하려는 주택(이하 "임대관리 위탁주택"이라 한다)이 차지하는 비율이 100분의 20 이상, 임대기간이 8년 이상의 범위 등에서 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 경우로 한정한다.


가. 기업형임대주택 또는 임대관리 위탁주택에 관한 획지별 토지이용 계획


나. 주거·상업·업무 등의 기능을 결합하는 등 복합적인 토지이용을 증진시키기 위하여 필요한 건축물의 용도에 관한 계획


다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항제1호가목에 따른 주거지역을 세분 또는 변경하는 계획과 용적률에 관한 사항


라. 그 밖에 기업형임대주택 또는 임대관리 위탁주택의 원활한 공급 등을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항


7의3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조제1항 각 호의 사항에 관한 계획(필요한 경우에 한한다)


8. 그 밖에 정비사업의 시행을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항


② 제1항에도 불구하고 제8조제4항제1호에 따라 정비구역을 지정 또는 변경하려는 경우에는 구청장등이 특별시장·광역시장에게 정비구역 지정을 신청하지 아니하고 제5항 및 제6항을 준용하여 직접 정비구역을 지정(변경지정을 포함한다)한다. 이 경우 "군수"는 "구청장등"으로 본다.  <개정 2016.1.27.>


③ 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수(광역시의 군수를 제외한다. 이하 이 조, 제4조의3, 제4조의4 및 제82조제1항 단서에서 같다)는 제1항 각 호의 사항이 포함된 정비계획을 수립하고 정비구역을 지정(변경지정을 포함한다)한다. 이 경우 주민설명회, 주민공람 및 지방의회의 의견청취 등에 관하여는 제1항을 준용한다.  <신설 2013.12.24., 2016.1.27.>


④ 토지등소유자(제5호의 경우에는 제8조제4항제1호에 따라 사업시행자가 되려는 자를 말한다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장등에게 제1항에 따른 정비계획의 입안을 제안할 수 있으며, 이 경우 정비계획의 제안을 위한 토지등소유자의 동의, 제안서의 처리 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.  <신설 2009.2.6., 2012.2.1., 2013.12.24., 2015.9.1., 2016.1.27.>


1. 제3조제1항제9호에 따른 단계별 정비사업추진계획상 정비계획의 수립시기가 1년(시·도조례로 그 이상의 연수로 정하는 경우에는 그 연수로 한다) 이상 경과하였음에도 불구하고 정비계획이 수립되지 아니한 경우


2. 토지등소유자가 제8조제4항에 따라 주택공사등을 사업시행자로 요청하고자 하는 경우


3. 대도시가 아닌 시 또는 군으로서 시·도조례로 정하는 경우


4. 정비사업을 통하여 기업형임대주택을 공급하거나, 임대할 목적으로 주택을 주택임대관리업자에게 위탁하려는 경우로서 제1항제7호의2 각 목을 포함하는 정비계획의 수립을 요청하고자 하는 경우


5. 제8조제4항제1호에 따라 정비사업을 시행하려는 경우


⑤특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수는 정비구역을 지정 또는 변경지정하고자 하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 지정 또는 변경지정하여야 한다. 다만, 제1항 단서에 따른 경미한 사항을 변경하고자 하는 경우에는 지방도시계획위원회의 심의를 거치지 아니할 수 있다.  <개정 2005.3.18., 2008.3.28., 2009.2.6., 2013.12.24., 2016.1.27.>


⑥특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수는 제2항 또는 제5항에 따라 정비구역을 지정 또는 변경지정한 경우에는 당해 정비계획을 포함한 지정 또는 변경지정 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시하고 국토교통부령이 정하는 방법 및 절차에 따라 국토교통부장관에게 그 지정내용 또는 변경지정내용을 보고하여야 하며, 관계 서류를 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다.  <개정 2008.2.29., 2008.3.28., 2009.2.6., 2013.3.23., 2013.12.24., 2016.1.27.>


⑦제6항에 따라 정비구역의 지정 또는 변경지정에 대한 고시가 있는 경우 당해 정비구역 및 정비계획중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조제1항 각호의 1에 해당하는 사항은 같은 법 제49조 제51조제1항에 따른 지구단위계획 및 지구단위계획구역으로 결정·고시된 것으로 본다.  <개정 2008.3.28., 2009.2.6., 2011.4.14., 2013.12.24.>


「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 지구단위계획구역에 대하여 제1항 각 호의 사항을 모두 포함한 지구단위계획을 결정·고시(변경 결정·고시하는 경우를 포함한다)하는 경우 당해 지구단위계획구역은 정비구역으로 지정·고시된 것으로 본다.  <신설 2005.3.18., 2008.3.28., 2009.2.6., 2013.12.24.>


⑨정비계획을 통한 토지의 효율적인 활용을 도모하기 위하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조제3항의 규정에 의한 건폐율 등의 완화규정은 제1항의 규정에 의한 정비계획에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 "지구단위계획구역"은 "정비구역"으로, "지구단위계획"은 "정비계획"으로 본다.  <신설 2005.3.18., 2008.3.28., 2009.2.6., 2013.12.24.>


⑩ 제9항에도 불구하고 용도지역의 변경 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당되어 사업시행자가 정비구역 안에 있는 대지의 가액 일부에 해당하는 금액을 현금으로 납부한 경우에는 대통령령으로 정하는 공공시설 또는 기반시설(이하 이 항에서 "공공시설등"이라 한다)의 부지를 제공하거나 공공시설등을 설치하여 제공한 것으로 본다.  <신설 2016.1.27.>


⑪ 시장·군수는 제65조, 제66조, 제68조 등에 따라 정비기반시설 및 국·공유재산의 귀속 및 처분에 관한 사항이 포함된 정비계획을 수립하고자 하는 때에는 미리 해당 정비기반시설 및 국·공유재산의 관리청의 의견을 들어야 한다.  <신설 2009.2.6., 2016.1.27.>


⑫ 정비계획의 작성기준 및 작성방법은 국토교통부장관이 이를 정한다.  <신설 2009.2.6., 2013.3.23., 2016.1.27.>


제3조제9항 각 호의 사항을 포함하여 기본계획을 수립한 지역에서 정비계획을 수립하는 경우에는 시장·군수는 그 정비구역을 포함한 해당 생활권에 대하여 제3조제9항 각 호의 사항에 대한 세부 계획을 수립할 수 있다.  <신설 2012.2.1., 2016.1.27.>


⑭ 제10항에 따른 현금납부 및 부과 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.  <신설 2016.1.27.>


[시행일:2016.3.2.] 제4조제4항제4호



․  특정 토지가 정비구역내 정비계획의 내용으로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조제7호에 따른 도시계획시설로 지정되었다고 하여도 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 도시계획시설 관련 규정(제24조~제35조), 도시계획시설 부지의 매수 청구(제47조), 실시계획인가고시(제88조) 등의 규정은 적용받지 않으며, 도시 및 주거환경 정비법상의 행위제한 등의 규정만 적용됨. 






    아울러 도시 및 주거환경 정비법 제5조 제7항은 정비구역 지정전인 기본계획수립단계부터 해당 지역의 행위제한을 허용하고 있으며, 해당 법률 시행이전에도 재정비촉진계획 등이 수립되고 있는 지역은 광범위하게 개발행위허가를 제한하여 왔음.(대법원 2012. 7. 12. 선고 2010두4957 판결 참조)





대법원 2012.7.12. 선고 2010두4957 판결 【건축허가신청반려처분취소】
[공2012하,1449]

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【판시사항】
[1] 서울특별시의 구청장이 구 도시 및 주거환경정비법에 의하여 정비구역에서 시행되는 주택재개발사업, 주택재건축사업에 관한 계획 및 구 도시재정비 촉진을 위한 특별법에 의하여 재정비촉진구역에서 시행되는 주택재개발사업, 주택재건축사업에 관한 재정비촉진계획들이 수립되고 있는 지역에서 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제63조 제1항 제3호에 따라 개발행위허가를 제한할 수 있는지 여부(적극)



[2] 서울특별시의 구청장이 토지 소유자 갑의 건축신고에 대하여 뉴타운식 광역개발이 예정된 지역이어서 건물이 신축될 경우 개발요건인 노후도 산정에 영향을 줄 수 있다는 구 도시계획위원회의 심의 결과에 따라 건축신고를 반려하는 처분을 한 사안에서, 위 처분이 위법하다고 본 원심판결에 법리를 오해한 위법이 있다고 한 사례

 



【판결요지】
[1] 구 도시 및 주거환경정비법(2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정되기 전의 것)에 의하여 정비구역에서 시행되는 주택재개발사업, 주택재건축사업에 관한 계획 및 구 도시재정비 촉진을 위한 특별법(2009. 12. 29. 법률 제9876호로 개정되기 전의 것)에 의하여 재정비촉진구역에서 시행되는 주택재개발사업, 주택재건축사업에 관한 재정비촉진계획은 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것) 제63조 제1항 제3호가 적용되는 도시관리계획에 해당하며, 서울특별시의 구청장은 위 계획들이 수립되고 있는 지역에서 위 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 규정에 따라 개발행위허가를 제한할 수 있다.



[2] 서울특별시의 구청장이 토지 소유자 갑의 건축신고에 대하여 뉴타운식 광역개발이 예정된 지역이어서 건물이 신축될 경우 개발요건인 노후도 산정에 영향을 줄 수 있다는 구 도시계획위원회의 심의결과에 따라 건축신고를 반려하는 처분을 한 사안에서, 갑의 토지가 위치한 지역은 구청장이 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘국토계획법’이라 한다) 제63조 제1항 제3호가 정하는 도시관리계획을 수립하고 있는 지역으로서 도시관리계획이 결정될 경우 용도지역·용도지구 또는 용도구역의 변경이 예상되고 그에 따라 개발행위허가의 기준이 크게 달라질 것으로 예상되는 지역이라고 보는 것이 타당하므로, 그 지역에 구 도시계획위원회의 심의를 거쳐 건축신고 허용 여부를 결정하도록 한 구청장의 개발행위허가 제한 고시는 국토계획법 제63조 제1항 제3호에 근거한 것으로서 다른 특별한 흠이 없다면 유효하고, 고시에 근거한 위 처분 역시 심의과정에서 재량권을 일탈·남용하지 않았다면 적법하다는 이유로, 이와 달리 고시가 국토계획법 제63조 제1항 제3호의 요건을 갖추지 못하였다는 전제하에 위 처분이 위법하다고 본 원심판결에 법리를 오해한 위법이 있다고 한 사례.

 



【참조조문】
[1] 구 도시 및 주거환경정비법(2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정되기 전의 것) 제2조 제2호, 구 도시재정비 촉진을 위한 특별법(2009. 12. 29. 법률 제9876호로 개정되기 전의 것) 제2조 제2호, 제3호, 제4호, 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것) 제2조 제11호, 제63조 제1항 제3호, 제139조 제2항 / [2] 구 도시 및 주거환경정비법(2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정되기 전의 것) 제2조 제2호, 구 도시재정비 촉진을 위한 특별법(2009. 12. 29. 법률 제9876호로 개정되기 전의 것) 제2조 제2호, 제3호, 제4호, 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것) 제2조 제11호, 제63조 제1항 제3호, 제139조 제2항, 구 건축법(2008. 3. 21. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것) 제9조(현행 제14조 참조)

 

【전 문】
【원고, 피상고인】 원고

【피고, 상고인】 서울특별시 구로구청장

【원심판결】 서울고법 2010. 2. 3. 선고 2009누241 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.

 

【이 유】
상고이유를 판단한다.

 

1. 가. 구 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘국토계획법’이라고 한다) 제63조 제1항 제3호는 건설교통부장관, 특별시장·광역시장·도지사 등이 “도시기본계획 또는 도시관리계획을 수립하고 있는 지역으로서 당해 도시기본계획 또는 도시관리계획이 결정될 경우 용도지역·용도지구 또는 용도구역의 변경이 예상되고 그에 따라 개발행위허가의 기준이 크게 달라질 것으로 예상되는 지역”으로서 도시관리계획상 특히 필요하다고 인정되는 지역에 대하여 3년 이내의 기간 동안 개발행위허가를 제한할 수 있도록 정하고 있다. 그리고 국토계획법 제139조 제2항, 구 서울특별시 도시계획 조례(2008. 7. 30. 서울특별시 조례 제4666호로 개정되기 전의 것) 제68조 제1항 [별표 3]에 의하여 서울특별시장의 권한에 속하는 위 개발행위허가의 제한에 관한 사무는 구청장에게 위임되어 있다.



나. 국토계획법이 정하는 도시기본계획은 특별시·광역시·시 또는 군의 관할구역에 대하여 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획으로서 도시관리계획수립의 지침이 되는 계획을 말하고( 국토계획법 제2조 제3호), 도시관리계획은 특별시·광역시·시 또는 군의 개발·정비 및 보전을 위하여 수립하는 도시개발사업 또는 정비사업에 관한 계획 등을 말하며( 국토계획법 제2조 제4호), 도시계획사업은 도시관리계획을 시행하기 위한 사업으로서 ‘도시 및 주거환경정비법’에 의한 정비사업 등을 말한다( 국토계획법 제2조 제11호). 그리고 구 ‘도시 및 주거환경정비법’(2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘도시정비법’이라고 한다)이 정하는 정비사업은 정비구역 안에서 정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 사업으로서 주택재개발사업, 주택재건축사업 등을 말한다( 도시정비법 제2조 제2호). 또한 구 ‘도시재정비 촉진을 위한 특별법’(2009. 12. 29. 법률 제9876호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘도시재정비촉진법’이라고 한다)이 정하는 재정비촉진사업은 재정비촉진지구 안에서 시행되는 도시정비법에 의한 주택재개발사업, 주택재건축사업 등을 말하고( 도시재정비촉진법 제2조 제2호), 재정비촉진계획은 재정비촉진지구의 재정비촉진사업을 계획적이고 체계적으로 추진하기 위한 재정비촉진지구의 토지이용, 기반시설의 설치 등에 관한 계획을 말하며( 도시재정비촉진법 제2조 제3호), 재정비촉진구역은 재정비촉진사업별로 결정된 구역을 말한다( 도시재정비촉진법 제2조 제4호).



다. 따라서 도시정비법에 의하여 정비구역에서 시행되는 주택재개발사업, 주택재건축사업에 관한 계획 및 도시재정비촉진법에 의하여 재정비촉진구역에서 시행되는 주택재개발사업, 주택재건축사업에 관한 재정비촉진계획은 국토계획법 제63조 제1항 제3호가 적용되는 도시관리계획에 해당하며, 서울특별시의 구청장은 위 계획들이 수립되고 있는 지역에서 위 법률 규정에 따라 개발행위허가를 제한할 수 있다.



2. 원심판결 이유 및 기록에 의하면 아래와 같은 사실을 알 수 있다.



가. 서울특별시는 2004년경 ‘도시및주거환경정비기본계획-주택재개발사업부문’을 수립하고, 2005년경 ‘도시및주거환경정비기본계획-도시환경정비사업부문’을 수립하였으며, 2006년경 ‘2020 서울도시기본계획’을 수립하였다.



나. 피고는 도시재정비촉진법이 2006. 7. 1.부터 시행됨에 따라 2006. 11. 7. 관할 구로2동, 본동 및 가리봉2동을 1지구(이하 ‘이 사건 제1지구’라고 한다)로 구분하는 등 관할 구로구 9개동을 3개 지구로 광역 구분하고, 이 사건 제1지구를 보광아파트가 있는 지역을 제외한 9개 구역으로 나누어 설정한 다음, 서울특별시장으로부터 도시재정비촉진법에 의하여 재정비촉진구역으로 지정받아 재정비촉진계획을 수립하여 재정비촉진사업을 시행하거나, 도시정비법에 의하여 서울특별시의 ‘도시·주거환경정비기본계획’에 적합한 범위 안에서 정비구역으로 지정받아 정비계획을 수립하여 정비사업을 시행하기로 하는, ‘노후·불량주택 광역개발을 위한 종합시행계획 수립 및 기초현황조사 시행계획’을 확정하였다.



다. 피고는 ‘서울특별시 도시재정비 촉진을 위한 조례’가 2006. 11. 20.부터 시행되자, 2006. 11. 21. 이 사건 제1지구 등 관할 9개동 3개 지구에 관한 기초현황조사용역을 발주하여 2006. 12. 22. 기초현황조사(이하 ‘이 사건 기초현황조사’라고 한다)에 착수하였다.



라. 피고는 2007. 2. 26. 이 사건 기초현황조사 과정에서, 공영주택, 간이주택 등 소규모 주택단지로서 도로가 협소하고 공원 및 녹지 등 기반시설이 매우 부족한 이 사건 제1지구의 현황이 당시 시행되던 ‘서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례’ 제4조의 주택재개발구역의 지정요건을 완화하는 ‘서울특별시 도시재정비 촉진을 위한 조례’ 제7조의 재정비촉진구역의 지정요건을 충족하고, 이 사건 제1지구의 제7구역 등 3개 구역이 ‘서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례’ 제4조의 주택재개발구역의 지정요건을 충족하는 것으로 나타남에 따라, 이 사건 제1지구를 주거복합 또는 주상복합, 공동주택 등의 주거지 외에 공공보행통로 또는 보행자 전용도로, 학교, 공공청사, 공원·녹지(공원, 광장, 공공녹지 및 완충녹지) 및 도로 등으로 조성함으로써 이 사건 제1지구의 토지이용의 효율성을 증대시키고 구역별 특성 및 현재의 토지이용상황, 기반시설의 용량과 주변 환경과의 연속성 등을 종합적으로 고려하여 이 사건 제1지구가 정비구역 또는 재정비촉진구역으로 지정될 경우의 토지이용계획안을 수립하는 등으로 ‘노후·불량주택지역 광역개발을 위한 종합 처리방안’을 수립하였다.



마. 그런데 피고는 2007. 4. 6. 서울특별시로부터 재정비촉진지구의 지정 및 완화 여부를 심의하는 서울특별시 도시재정비위원회가 그 심의기준으로 노후도(노후·불량건축물의 수의 대상구역 안의 건축물 총수에 대한 비율) 60% 이상을 반드시 충족하여야 한다는 새로운 심의기준을 정하였다는 통보를 받았다.



바. 이에 피고는 2007. 5. 29. 이 사건 제1지구의 당시 노후도가 33%로서 이 사건 제1지구가 노후도 60% 이상을 충족할 수 있는 시점이 2012년으로 예상되어서 이 사건 제1지구에서 그 건축허가를 제한하지 아니할 경우 노후·불량건축물의 비율이 지속적으로 떨어질 수밖에 없어 이 사건 제1지구가 도시재정비촉진법에 의한 재정비촉진구역으로 지정받기가 더욱 어려워질 수 있어 건축허가를 제한할 필요성이 있다고 판단하여, 개발행위허가의 제한 시행계획을 수립하여 2007. 5. 31. 개발행위허가의 제한(안)에 관하여 주민열람을 공고한 다음, 2007. 7. 5. 이 사건 제1지구에 관하여 고시일로부터 3년간 구 건축법(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘건축법’이라고 한다) 제9조에 의한 건축신고에 대하여 구로구 도시계획위원회의 심의를 거쳐 그 허용여부를 결정한다는 내용의 개발행위허가의 제한 고시(이하 ‘이 사건 고시’라고 한다)를 하였다.



사. 피고는 2008. 2. 5. ① 이 사건 제1지구가 ‘서울특별시 도시재정비 촉진을 위한 조례’의 재정비촉진구역의 지정요건은 충족하나, 서울특별시 도시재정비위원회의 심의기준인 노후도(60% 이상) 기준에는 미달하고, ② 이 사건 제1지구의 제7구역 등 3개 구역이 ‘서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례’의 주택재개발구역의 지정요건을 충족하며, ③ 위와 같은 이유 등으로 이 사건 제1지구의 9개 구역을 재개발 5개 구역, 단독주택재건축 4개 구역으로 설정하는 등으로 구로구 9개동 3개 지구에 대하여 재정비촉진사업과 정비사업을 병행하여 추진하는 것이 타당하다는 기초현황조사결과를 받았다.



아. 피고는 2008. 3. 19. 원고로부터 이 사건 제1지구의 제7구역에 위치한 이 사건 토지에 대한 건물신축에 관한 원고의 구로구 도시계획위원회의 심의신청으로 건축법 제9조에 의한 건축신고(이하 ‘이 사건 건축신고’라고 한다)를 받았고, 2008. 5. 7. 개최된 구로구 도시계획위원회의 심의결과가 이 사건 토지에 대한 건물건축으로 개발요건인 노후도 산정에 영향을 줄 수 있다는 이유로 부결됨에 따라 2008. 5. 15. 원고에게 위와 같은 내용의 구로구 도시계획위원회의 2008. 5. 7.자 심의결과를 통보(이 사건 건축신고를 반려하는 처분으로 보인다. 이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.



자. 한편 피고는 2008. 4. 4. 위 기초현황조사결과에 따라 이 사건 제1지구 등 구로구 9개동 3지구에 대하여 재정비촉진사업과 정비사업을 병행하여 추진하기로 하였는데, 이 사건 제1지구가 정비구역 또는 재정비촉진지구로 지정될 경우에 실시할, 주거시설 외에 교통시설(도로확장 및 신규도로 개설), 공간시설(공원, 공공공지 및 녹지 등 개설), 유통공급시설(전기공급시설) 및 공공·문화체육시설(학교, 공공청사, 사회복지시설 및 청소년수련 시설) 등으로 정비하는 내용으로 구성된 정비계획과 재정비촉진계획을 수립하여 ‘뉴타운식 광역개발 기본계획’을 확정하였다.



차. 피고는 2008. 10. 10. 서울특별시에 “뉴타운식 광역개발 기본계획”을 서울특별시의 ‘도시·주거환경정비(재개발, 재건축) 기본계획’에 반영해달라고 요청하였으나, 서울특별시의 ‘2010 도시·주거환경정비기본계획’에 관한 용역 준공일이 2010. 2. 28.로 연기되어 원심변론종결일인 2010. 1. 20. 현재 “뉴타운식 광역개발 기본계획”의 ‘2010 도시·주거환경정비기본계획’으로의 반영 여부가 확정되지 아니하였다.



3. 위 사실에 의하면, 피고는 서울특별시로부터 이 사건 제1지구를 정비구역 또는 재정비촉진구역으로 지정받아 정비계획 또는 재정비촉진계획을 수립하여 정비사업 또는 재정비촉진사업을 추진하기 위하여 이 사건 제1지구에 대하여 이 사건 기초현황조사를 실시하였고, 이 사건 제1지구가 정비구역 또는 재정비촉진구역으로 지정될 경우의 토지이용계획안을 수립하였으며, 특히 이 사건 제1지구가 ‘서울특별시 도시재정비 촉진을 위한 조례’의 재정비촉진구역의 지정요건은 충족하지만 서울특별시 도시재정비위원회의 재정비촉진구역의 지정 및 완화 여부에 관한 심의기준인 노후도를 충족하지 아니함에 따라 이를 충족하기 위하여 이 사건 제1지구에서의 건축허가를 제한할 필요성이 있어서 이 사건 고시를 한 것이다. 따라서 이 사건 제1지구는 피고가 국토계획법 제63조 제1항 제3호가 정하는 도시관리계획을 수립하고 있는 지역으로서 그 도시관리계획이 결정될 경우 용도지역·용도지구 또는 용도구역의 변경이 예상되고 그에 따라 개발행위허가의 기준이 크게 달라질 것으로 예상되는 지역이라고 봄이 상당하므로, 이 사건 제1지구에 대하여 구로구 도시계획위원회의 심의를 거쳐 건축신고 허용 여부를 결정하도록 한 이 사건 고시는 국토계획법 제63조 제1항 제3호에 근거한 것으로서 다른 특별한 흠이 없다면 유효하고, 나아가 이 사건 고시에 근거한 이 사건 처분 역시 그 심의과정에서 재량권을 일탈·남용하지 아니하였다면 적법하다고 할 것이다.



그럼에도 원심이 이 사건 고시가 국토계획법 제63조 제1항 제3호의 요건을 갖추지 못하였음을 전제로 하여 이 사건 고시에 근거한 이 사건 처분이 위 법률 규정의 요건을 갖추지 못하였고 이 사건 건축신고를 반려할 중대한 공익상의 필요도 없다는 이유로 위법하다고 판단한 것은, 위 법률 규정의 요건에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니한 잘못이 있다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.



4. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

 



대법관   양창수(재판장) 이상훈 김용덕(주심)

(출처 : 대법원 2012.7.12. 선고 2010두4957 판결【건축허가신청반려처분취소】 [공2012하,1449])



� 정비구역내 도시계획시설 저촉 부분의 감정평가 


․  일반적으로 사인의 토지가 국토계획법상 도시계획시설로 지정되는 것은 당해 토지가 매수될 때까지 시설예정부지의 가치를 상승시키거나 계획된 사업의 시행을 어렵게 하는 변경을 해서는 안된다는 내용의 '변경금지의무'를 토지소유자에게 부과하는 것을 의미하며,

  

   도시계획시설의 지정으로 말미암아 당해 토지의 이용가능성이 배제되거나 또는 토지소유자가 토지를 종래 허용된 용도대로도 사용할 수 없기 때문재산적 손실이 발생하는 경우가 있어 감정평가에서는 이러한 재산적 손실은 일반적으로 감안하고 있음. 


․   그러나 정비계획으로 지정된 도시계획시설은 향후 정비사업이 완성될 때 필요한 기반시설이라는 점에서 임의적인 도시계획시설이며, 개별적인 공익사업을 통해 수용권을 갖는 국토계획법상 필수적인 도시계획시설과 그 성격이 다르고,


   도시 및 주거환경정비법 제5조 등이 토지소유자에게 부과하고 있는 ‘변경금지의무’는 정비구역내 모든 토지에 부과되고 있어 정비구역내 도시계획시설이 지정된 토지라고 하여 차별적으로 재산상 손실이 발생한다고 볼 수 없으며, 


   정비구역내 토지의 가치는 정비사업 완료시 관리처분방식에 의하여 종전의 권리가 변환하는 것으로 정비사업 완료후 조성되는 도시계획시설의 지정에 따라 영향을 받을 수 없음. 


   결론적으로 정비구역으로 지정된 도시계획시설부지는 정비구역 내 다른 토지와 차별적인 손실이 발생하지 않으며, 국토계획법상 필수적인 도시계획시설과 달리 차별적인 감가요인이 존재한다고 볼 수 없음.  


   아울러, 표준지조사평가기준 제38조는 사업시행인가고시 이후에는 공법상 제한 등을 반영하도록 하고 있어 확정예정지번 고시를 반영시점으로 하는 택지개발사업에 비해 공법상제한 반영시기를 앞당기고 있어 형평의 문제가 발생해 개선될 필요 있음.  



표준지공시지가 조사·평가 기준


[시행 2016.9.1.] [국토교통부훈령 제746호, 2016.9.1., 일부개정]


국토교통부(부동산평가과), 044-201-3427


「도시 및 주거환경정비법」 제4조에 따라 지정된 주거환경개선구역·주택재개발구역·도시환경정비구역 안의 토지는 그 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 평가한다. 다만, 공시기준일이 「도시 및 주거환경정비법」 제28조에 따른 사업시행인가 등의 고시 전으로서 해당 공익사업의 시행으로 인한 개발이익이 현실화·구체화되지 아니하였다고 인정되는 경우에는 이를 반영하지 아니한다.








보상평가는 공시지가를 기준으로 산정한다. 그런데 표준지 공시지가는 공법상 제한을 감안한 가격으로 평가하도록 하고 있고, 보상액 산정시에는 공법상 제한(도로=개별적 제한)이 없는 것으로 평가하게 된다.

 

따라서 이러한 차이에 대한 보정작업이 필요하다. 즉, 도로에 저촉된 공시지가를 기준으로 보상액을 산정할 때에는 당해 도로로 인한 저촉률을 도시계획시설에 저촉되지 않은 공시지가 수준으로 수정하여 평가하되, 그 품등비교는 개별요인 중 행정적 요인으로 보정한다.

 

 

 

표준지조사평가기준 [시행 2015.10.6.] [훈령 제596호, 2015.10.6., 일부개정]

 

표준지의 평가에 있어서 공법상 용도지역·지구·구역 등 일반적인 계획제한사항 뿐만 아니라 도시계획시설 결정 등 공익사업의 시행을 직접목적으로 하는 개별적인 계획제한사항이 있는 경우에는 그 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 평가한다.

 

 

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