재개발구역내 도시계획시설 저촉된 표준지를 선정하여 평가할 경우 개별적제한 보정 여부에 대한 법적 근거

1. 도시계획시설 개별적 제한의 경우 보정여부

재개발구역 협의 평가에서 도시계획시설 저촉된 비교표준지를 선정하여 평가할 경우 저촉이 없는 상태로 상정하여 평가하는 것은 표준지 조사평가에서 저촉이 없는 상태로 표준지를 평가(저촉률은 그대로 표기함)하였기 때문이라는 견해가 있는데 타당한 법적 근거에 대하여 문의합니다.

 

“재개발구역안의 표준지공시지가 평가는 도시계획시설 도로저촉이 된 경우 저촉되지 않는 상태로 평가하되 저촉율은 표기한다”고 하여 재개발구역구역내 토지평가에서 재개발구역에 위치한 비교표준지를 선정한 경우 도시계획시설이 저촉되었어도 저촉하지 않는 상태로 평가하는 것이 타당하다고 하는데 그 법적 근거에 대하여 알지 못하여 문의합니다.

    

 

ex) “표준지공시지가 10,000원으로 도시계획시설 20%저촉

보정시 1/(0.80×1+0.20×0.85) ≒ 1.03(약 3%보정)으로 평가대상토지의 시점 1.00, 지역요인 유사, 개별요인이 유사하다고 가정하면 공법상제한사항에서 3%우세하다고 보아 10,300원으로 평가하여야 한다. ”라는 것이 오류라고 보며, 위 견해에 따르면 보정없이 10,000원으로 평가한다고 하며 많은 평가가 위와 같이 평가한 것으로 알고 있습니다.

    

 

표준지조사평가지침에서 그 근거를 찾을 수 없어 배움을 청합니다. 또한 소송의 경우 그 근거로 승소할 수 있는지에 대하여 잘 아시는 분의 고견을 청합니다. 대단지 평가의 경우 비교가능성이 높아 저촉표준지를 선정하여 평가할 경우 “저촉없는 상태로 보정하지 아니할 경우 형식적으로 토지가격이 위 사례의 경우 300원 정도가 저가평가된 것으로 볼 수 있고 이에 따른 재산상의 손해배상청구도 가능하다”라는 견해가 있습니다.

    

 

2. 구역 지정시 표준지조사평가에서 도시계획시설 등 개별적 제한을 제한없이 평가한 구역은 어느 구역에 해당 하는지 아시는 분 가르침을 청합니다.

    

 

1) 구역으로 지정된 임대주택단지에서 주거환경개선사업으로 변경되어 평가할 경우(실제 수익성이 없다고 판단하여 전면 수용방식에서 도로개선하는 주거환경개선사업으로 변경되어 사업시행함) 별개의 기준으로 보아 저촉보정을 하고 있는데 (“표준지공시지가 10,000원으로 도시계획시설 20%저촉 보정시 1/(0.80×1+0.20×0.85) ≒ 1.03(약 3%보정)으로 평가대상토지의 시점 1.00, 지역요인 유사, 개별요인이 유사하다고 가정하면 공법상제한사항에서 3%우세하다고 보아 10,300원으로 평가함) 위 평가는 제대로 평가한 것인지 의문입니다.

    

 

2) 재개발구역에 따른 재개발사업과 임대주택단지 사업과 동일한 기준(위 도시계획시설 저촉 보정여부)으로 평가하는지 여부 또는 재개발구역에만 적용되는지 여부도 잘 모르겠습니다. 

    

 

3. 관련 훈령

 

표준지공시지가 조사·평가 기준 개정 2016.09.01 국토교통부훈령 제746호

제18조(공법상 제한상태 기준 평가)표준지의 평가에 있어서 공법상 용도지역·지구·구역 등 일반적인 계획제한사항 뿐만 아니라 도시계획시설 결정 등 공익사업의 시행을 직접목적으로 하는 개별적인 계획제한사항이 있는 경우에는 그 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 평가한다.

 

제32조(재개발구역 등 안의 토지)① 「도시 및 주거환경정비법」 제4조에 따라 지정된 주거환경개선구역·주택재개발구역·도시환경정비구역 안의 토지는 그 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 평가한다. 다만, 공시기준일이 「도시 및 주거환경정비법」 제28조에 따른사업시행인가 등의 고시 전으로서 해당공익사업의 시행으로 인한 개발이익이 현실화·구체화되지 아니하였다고 인정되는 경우에는 이를 반영하지 아니한다.

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근거 1)

한국감정평가사협회의 “대규모 개발사업지역 내 도시계획시설 저촉부분 표준지 공시지가 가격반영방법”「지가공시팀-2875호 (2010.11.26.)」에 의거 대규모 개발사업지역의 경우에는 당해 지역의 개발사업 이전에 지정되어 있는 도시계획시설은 가격에 영향이 없는 바 저촉부분은 조사는 하되 가격평가에는 반영하지 아니함에 따라 표준지의 도시계획시설 저촉에 대하여는 이를 고려하지 않았음.

 

근거 2)

해당공문 내용

1. 도시계획시설 저촉부분을 가격에 반영하지 아니하는 경우

 대규모 개발사업지역의 경우에는 당해지역의 개발사업 이전에 지정되어 있는 도시계획시설은 가격에 영향이 없는 바, 저촉부분은 조사를 하되, 가격평가에는 반영하지 아니함.

※ 조사방법

(사업구분) 토지수용방식, 환지방식 또는 관리처분방식 중 당해 사업을 선택하여 기재

(사업단계) 확정예정지번 부여 이전 또는 관리처분계획인가 고시 이전(실공사 착수 이전 포함) 중 선택 기재

2. 도시계획시설 저촉부분을 가격에 반영하는 경우

 

당해 사업의 목적에 따라 새로이 지정된 도시계획시설은 도시계획시설 저촉부분을 조사하고 그에 따른 감가요인을 가격에도 반영함. 

※ 조사방법

 

(사업구분) 토지수용방식, 환지방식 또는 관리처분방식 중 당해 사업을 선택하여 기재

(사업단계)확정예정지번 부여 이후 또는 관리처분계획인가 고시 이후(실공사 착수 이후 포함) 중 선택기재

(기타특성)확정예정지번 또는 관리처분계획인가 고시 이후(실공사 착수 이후 포함)에는 표준지의 일단지 조사방법을 준용하여 당해 표준지의 토지특성을 조사·기재

근거 3)

2017년 표준지공시지가 조사,평가업무요령 p78에 의하면

가. 개발사업이라 함은 「택지개발촉진법」, 「도시 및 주거환경정비법」, 「산업입지 및 개발에 관한 법률」등의 규정에 의하여 시행되는 택지개발사업, 정비사업, 산업단지개발사업 등을 말한다.

- 단,「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에 의해 지정된 재정비촉진지구내의 존치지역은 개발사업지로 보지 아니할 수 있다.

나. 토지수용 및 환지방식으로 개발되는 개발사업지 내의 토지는 확정예정지번(블록․롯트 포함)이 부여된 시점을 기준으로 확정예정지번 부여 이전과 이후로 구분하여 기재한다. 다만, 확정예정지번(블록․롯트 포함)이 부여되었음에도 불구하고 이를 기준으로 토지특성을 조사하는 것이 불합리한 경우에는 해당 시군구와 협의하여 확정예정지번 부여 이전으로 기재할 수 있다.

다. 관리처분방식으로 개발되는 개발사업지 내의 토지는 착공신고 후 실공사를 착공한 시점을 기준으로 착공신고후 실공사를 착공한 시점 이전과 이후로 구분하여 기재한다.

※ 개발사업지내 표준지의 경우 토지수용 및 환지방식의 개발사업지내에서 확정예정지번(블록․롯트 포함)이 부여되기 이전과 관리처분방식의 개발사업지내에서 착공신고후 실공사 착공 이전에는 도시․군계획시설에 의한 감가요인을 반영하지 않는다.

따라서 대규모개발사업지역의 경우에는 당해 지역의 개발사업이전에 지정되어 있는 도시계획시설은 가격에 영향이 없는바 표준지나 개별지가산정시 도시계획시설 저촉부분은 이를 조사는 하되 가격평가에는 반영하지 아니한다.

당해사업의 일환으로 인한 도시계획시설로서 대규모개발사업이 실시되면 토지보상법에 의한 평가

액으로 보상을 받게 되고 보상평가시 개별적제한은 반영하지 않으므로 도시계획저촉유무에 관계없이

정상평가하기 때문이다.

그리고 확정예정지번부여 이후 또는 관리처분계획인가고시 이후의 경우에는 신지번에 의거 지가는 산정되며 도시계획시설 저촉부분은 별도로 공공용지로 산정이 될 것이다.

담보평가지침 제18조【도시계획시설에 저촉된 토지】

④ 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 가까운 장래에 공익사업의 시행으로 국가기관 등으로부터 보상금을 지급받을 것이 확실시 되는 경우에는 도시계획시설에 저촉되지 아니한 상태를 기준으로 평가할 수 있다

근거 4)

� 정비구역내 도시계획시설의 입안

․   정비사업을 위한 도시계획시설의 입안은 도시 및 주거환경 정비법 제4조 등에 근거하여 광역적인 정비계획의 수립 및 정비구역의 지정으로 경료함. 

도시 및 주거환경정비법 제4조 (정비계획의 수립 및 정비구역의 지정)

①시장·군수는 기본계획에 적합한 범위에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하여 다음 각 호의 사항이 포함된 정비계획을 수립하여 이를 주민에게 서면으로 통보한 후 주민설명회를 하고 30일 이상 주민에게 공람하며 지방의회의 의견을 들은 후(이 경우 지방의회는 시장·군수가 정비계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 의견제시 없이 60일이 지난 경우 이의가 없는 것으로 본다) 이를 첨부하여 시·도지사에게 정비구역지정을 신청하여야 하고, 정비계획의 내용을 변경할 필요가 있을 때에는 같은 절차를 거쳐 변경지정을 신청하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 주민에 대한 서면통보, 주민설명회, 주민공람 및 지방의회의 의견청취절차를 거치지 아니할 수 있다. [개정 2005.3.18, 2007.12.21, 2009.2.6, 2009.5.27, 2011.4.14 제10599호(국토의 계획 및 이용에 관한 법률), 2012.2.1] [[시행일 2012.4.15]]

1. 정비사업의 명칭

2. 정비구역 및 그 면적

3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호에 따른 도시·군계획시설(이하 "도시·군계획시설"이라 한다)의 설치에 관한 계획

4. 공동이용시설 설치계획

5. 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이에 관한 계획

6. 환경보전 및 재난방지에 관한 계획

6의2. 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획

6의3. 세입자 주거대책

7. 정비사업시행 예정시기

7의2. 삭제 [2009.4.22]

7의3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조제1항 각 호의 사항에 관한 계획(필요한 경우에 한한다)

8. 그 밖에 정비사업의 시행을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항

� 정비구역내 도시계획시설 입안에 따른 행위제한 

․정비구역으로 지정된 토지는 경우 도시 및 주거환경 정비법 제5조(행위제한 등) 및 같은 법 시행령 제13조의 4(행위허가의 대상 등), 제13조의5(행위제한 등)에 의하여 광범위한 행위제한을 적용받고 있음.

제4조(정비계획의 수립 및 정비구역의 지정) ①자치구의 구청장 또는 광역시의 군수(이하 이 조, 제4조의3 및 제4조의4에서 "구청장등"이라 한다)는 기본계획에 적합한 범위에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하여 다음 각 호의 사항이 포함된 정비계획을 수립하여 이를 주민에게 서면으로 통보한 후 주민설명회를 하고 30일 이상 주민에게 공람하며 지방의회의 의견을 들은 후(이 경우 지방의회는 구청장등이 정비계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 의견제시 없이 60일이 지난 경우 이의가 없는 것으로 본다) 이를 첨부하여 특별시장·광역시장에게 정비구역지정을 신청하여야 하고, 정비계획의 내용을 변경할 필요가 있을 때에는 같은 절차를 거쳐 변경지정을 신청하여야 한다. 다만, 제7호의2다목을 포함하는 정비계획은 기본계획에서 정하고 있는 제3조제1항제10호에 따른 건폐율·용적률 등에 관한 건축물의 밀도계획에도 불구하고 수립할 수 있으며, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 주민에 대한 서면통보, 주민설명회, 주민공람 및 지방의회의 의견청취절차를 거치지 아니할 수 있다.  <개정 2005.3.18., 2007.12.21., 2009.2.6., 2009.4.22., 2009.5.27., 2011.4.14., 2012.2.1., 2013.12.24., 2015.9.1., 2016.1.27.>

1. 정비사업의 명칭

2. 정비구역 및 그 면적

3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호에 따른 도시·군계획시설(이하 "도시·군계획시설"이라 한다)의 설치에 관한 계획

4. 공동이용시설 설치계획

5. 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이에 관한 계획

6. 환경보전 및 재난방지에 관한 계획

6의2. 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획

6의3. 세입자 주거대책

7. 정비사업시행 예정시기

7의2. 정비사업을 통하여 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 기업형임대주택(이하 "기업형임대주택"이라 한다)을 공급하거나, 임대할 목적으로 주택을 같은 조 제11호에 따른 주택임대관리업자(이하 "주택임대관리업자"라 한다)에게 위탁하려는 경우에는 다음 각 목의 사항. 다만, 나목과 다목의 사항은 건설하는 주택 전체 세대수에서 기업형임대주택 또는 임대할 목적으로 주택임대관리업자에게 위탁하려는 주택(이하 "임대관리 위탁주택"이라 한다)이 차지하는 비율이 100분의 20 이상, 임대기간이 8년 이상의 범위 등에서 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 경우로 한정한다.

가. 기업형임대주택 또는 임대관리 위탁주택에 관한 획지별 토지이용 계획

나. 주거·상업·업무 등의 기능을 결합하는 등 복합적인 토지이용을 증진시키기 위하여 필요한 건축물의 용도에 관한 계획

다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항제1호가목에 따른 주거지역을 세분 또는 변경하는 계획과 용적률에 관한 사항

라. 그 밖에 기업형임대주택 또는 임대관리 위탁주택의 원활한 공급 등을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항

7의3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조제1항 각 호의 사항에 관한 계획(필요한 경우에 한한다)

8. 그 밖에 정비사업의 시행을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항

② 제1항에도 불구하고 제8조제4항제1호에 따라 정비구역을 지정 또는 변경하려는 경우에는 구청장등이 특별시장·광역시장에게 정비구역 지정을 신청하지 아니하고 제5항 및 제6항을 준용하여 직접 정비구역을 지정(변경지정을 포함한다)한다. 이 경우 "군수"는 "구청장등"으로 본다.  <개정 2016.1.27.>

③ 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수(광역시의 군수를 제외한다. 이하 이 조, 제4조의3, 제4조의4 및 제82조제1항 단서에서 같다)는 제1항 각 호의 사항이 포함된 정비계획을 수립하고 정비구역을 지정(변경지정을 포함한다)한다. 이 경우 주민설명회, 주민공람 및 지방의회의 의견청취 등에 관하여는 제1항을 준용한다.  <신설 2013.12.24., 2016.1.27.>

④ 토지등소유자(제5호의 경우에는 제8조제4항제1호에 따라 사업시행자가 되려는 자를 말한다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장등에게 제1항에 따른 정비계획의 입안을 제안할 수 있으며, 이 경우 정비계획의 제안을 위한 토지등소유자의 동의, 제안서의 처리 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.  <신설 2009.2.6., 2012.2.1., 2013.12.24., 2015.9.1., 2016.1.27.>

1. 제3조제1항제9호에 따른 단계별 정비사업추진계획상 정비계획의 수립시기가 1년(시·도조례로 그 이상의 연수로 정하는 경우에는 그 연수로 한다) 이상 경과하였음에도 불구하고 정비계획이 수립되지 아니한 경우

2. 토지등소유자가 제8조제4항에 따라 주택공사등을 사업시행자로 요청하고자 하는 경우

3. 대도시가 아닌 시 또는 군으로서 시·도조례로 정하는 경우

4. 정비사업을 통하여 기업형임대주택을 공급하거나, 임대할 목적으로 주택을 주택임대관리업자에게 위탁하려는 경우로서 제1항제7호의2 각 목을 포함하는 정비계획의 수립을 요청하고자 하는 경우

5. 제8조제4항제1호에 따라 정비사업을 시행하려는 경우

⑤특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수는 정비구역을 지정 또는 변경지정하고자 하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 지정 또는 변경지정하여야 한다. 다만, 제1항 단서에 따른 경미한 사항을 변경하고자 하는 경우에는 지방도시계획위원회의 심의를 거치지 아니할 수 있다.  <개정 2005.3.18., 2008.3.28., 2009.2.6., 2013.12.24., 2016.1.27.>

⑥특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수는 제2항 또는 제5항에 따라 정비구역을 지정 또는 변경지정한 경우에는 당해 정비계획을 포함한 지정 또는 변경지정 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시하고 국토교통부령이 정하는 방법 및 절차에 따라 국토교통부장관에게 그 지정내용 또는 변경지정내용을 보고하여야 하며, 관계 서류를 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다.  <개정 2008.2.29., 2008.3.28., 2009.2.6., 2013.3.23., 2013.12.24., 2016.1.27.>

⑦제6항에 따라 정비구역의 지정 또는 변경지정에 대한 고시가 있는 경우 당해 정비구역 및 정비계획중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조제1항 각호의 1에 해당하는 사항은 같은 법 제49조 및 제51조제1항에 따른 지구단위계획 및 지구단위계획구역으로 결정·고시된 것으로 본다.  <개정 2008.3.28., 2009.2.6., 2011.4.14., 2013.12.24.>

⑧「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 지구단위계획구역에 대하여 제1항 각 호의 사항을 모두 포함한 지구단위계획을 결정·고시(변경 결정·고시하는 경우를 포함한다)하는 경우 당해 지구단위계획구역은 정비구역으로 지정·고시된 것으로 본다.  <신설 2005.3.18., 2008.3.28., 2009.2.6., 2013.12.24.>

⑨정비계획을 통한 토지의 효율적인 활용을 도모하기 위하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조제3항의 규정에 의한 건폐율 등의 완화규정은 제1항의 규정에 의한 정비계획에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 "지구단위계획구역"은 "정비구역"으로, "지구단위계획"은 "정비계획"으로 본다.  <신설 2005.3.18., 2008.3.28., 2009.2.6., 2013.12.24.>

⑩ 제9항에도 불구하고 용도지역의 변경 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당되어 사업시행자가 정비구역 안에 있는 대지의 가액 일부에 해당하는 금액을 현금으로 납부한 경우에는 대통령령으로 정하는 공공시설 또는 기반시설(이하 이 항에서 "공공시설등"이라 한다)의 부지를 제공하거나 공공시설등을 설치하여 제공한 것으로 본다.  <신설 2016.1.27.>

⑪ 시장·군수는 제65조, 제66조, 제68조 등에 따라 정비기반시설 및 국·공유재산의 귀속 및 처분에 관한 사항이 포함된 정비계획을 수립하고자 하는 때에는 미리 해당 정비기반시설 및 국·공유재산의 관리청의 의견을 들어야 한다.  <신설 2009.2.6., 2016.1.27.>

⑫ 정비계획의 작성기준 및 작성방법은 국토교통부장관이 이를 정한다.  <신설 2009.2.6., 2013.3.23., 2016.1.27.>

⑬ 제3조제9항 각 호의 사항을 포함하여 기본계획을 수립한 지역에서 정비계획을 수립하는 경우에는 시장·군수는 그 정비구역을 포함한 해당 생활권에 대하여 제3조제9항 각 호의 사항에 대한 세부 계획을 수립할 수 있다.  <신설 2012.2.1., 2016.1.27.>

⑭ 제10항에 따른 현금납부 및 부과 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.  <신설 2016.1.27.>

[시행일:2016.3.2.] 제4조제4항제4호

․  특정 토지가 정비구역내 정비계획의 내용으로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조제7호에 따른 도시계획시설로 지정되었다고 하여도 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 도시계획시설 관련 규정(제24조~제35조), 도시계획시설 부지의 매수 청구(제47조), 실시계획인가고시(제88조) 등의 규정은 적용받지 않으며, 도시 및 주거환경 정비법상의 행위제한 등의 규정만 적용됨. 

    아울러 도시 및 주거환경 정비법 제5조 제7항은 정비구역 지정전인 기본계획수립단계부터 해당 지역의 행위제한을 허용하고 있으며, 해당 법률 시행이전에도 재정비촉진계획 등이 수립되고 있는 지역은 광범위하게 개발행위허가를 제한하여 왔음.(대법원 2012. 7. 12. 선고 2010두4957 판결 참조)

대법원 2012.7.12. 선고 2010두4957 판결 【건축허가신청반려처분취소】 [공2012하,1449] --------------------------------------------------------------------------------   【판시사항】 [1] 서울특별시의 구청장이 구 도시 및 주거환경정비법에 의하여 정비구역에서 시행되는 주택재개발사업, 주택재건축사업에 관한 계획 및 구 도시재정비 촉진을 위한 특별법에 의하여 재정비촉진구역에서 시행되는 주택재개발사업, 주택재건축사업에 관한 재정비촉진계획들이 수립되고 있는 지역에서 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제63조 제1항 제3호에 따라 개발행위허가를 제한할 수 있는지 여부(적극) [2] 서울특별시의 구청장이 토지 소유자 갑의 건축신고에 대하여 뉴타운식 광역개발이 예정된 지역이어서 건물이 신축될 경우 개발요건인 노후도 산정에 영향을 줄 수 있다는 구 도시계획위원회의 심의 결과에 따라 건축신고를 반려하는 처분을 한 사안에서, 위 처분이 위법하다고 본 원심판결에 법리를 오해한 위법이 있다고 한 사례   【판결요지】 [1] 구 도시 및 주거환경정비법(2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정되기 전의 것)에 의하여 정비구역에서 시행되는 주택재개발사업, 주택재건축사업에 관한 계획 및 구 도시재정비 촉진을 위한 특별법(2009. 12. 29. 법률 제9876호로 개정되기 전의 것)에 의하여 재정비촉진구역에서 시행되는 주택재개발사업, 주택재건축사업에 관한 재정비촉진계획은 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것) 제63조 제1항 제3호가 적용되는 도시관리계획에 해당하며, 서울특별시의 구청장은 위 계획들이 수립되고 있는 지역에서 위 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 규정에 따라 개발행위허가를 제한할 수 있다. [2] 서울특별시의 구청장이 토지 소유자 갑의 건축신고에 대하여 뉴타운식 광역개발이 예정된 지역이어서 건물이 신축될 경우 개발요건인 노후도 산정에 영향을 줄 수 있다는 구 도시계획위원회의 심의결과에 따라 건축신고를 반려하는 처분을 한 사안에서, 갑의 토지가 위치한 지역은 구청장이 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘국토계획법’이라 한다) 제63조 제1항 제3호가 정하는 도시관리계획을 수립하고 있는 지역으로서 도시관리계획이 결정될 경우 용도지역·용도지구 또는 용도구역의 변경이 예상되고 그에 따라 개발행위허가의 기준이 크게 달라질 것으로 예상되는 지역이라고 보는 것이 타당하므로, 그 지역에 구 도시계획위원회의 심의를 거쳐 건축신고 허용 여부를 결정하도록 한 구청장의 개발행위허가 제한 고시는 국토계획법 제63조 제1항 제3호에 근거한 것으로서 다른 특별한 흠이 없다면 유효하고, 고시에 근거한 위 처분 역시 심의과정에서 재량권을 일탈·남용하지 않았다면 적법하다는 이유로, 이와 달리 고시가 국토계획법 제63조 제1항 제3호의 요건을 갖추지 못하였다는 전제하에 위 처분이 위법하다고 본 원심판결에 법리를 오해한 위법이 있다고 한 사례.   【참조조문】 [1] 구 도시 및 주거환경정비법(2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정되기 전의 것) 제2조 제2호, 구 도시재정비 촉진을 위한 특별법(2009. 12. 29. 법률 제9876호로 개정되기 전의 것) 제2조 제2호, 제3호, 제4호, 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것) 제2조 제11호, 제63조 제1항 제3호, 제139조 제2항 / [2] 구 도시 및 주거환경정비법(2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정되기 전의 것) 제2조 제2호, 구 도시재정비 촉진을 위한 특별법(2009. 12. 29. 법률 제9876호로 개정되기 전의 것) 제2조 제2호, 제3호, 제4호, 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것) 제2조 제11호, 제63조 제1항 제3호, 제139조 제2항, 구 건축법(2008. 3. 21. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것) 제9조(현행 제14조 참조)   【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 【피고, 상고인】 서울특별시 구로구청장 【원심판결】 서울고법 2010. 2. 3. 선고 2009누241 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.   【이 유】 상고이유를 판단한다.   1. 가. 구 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘국토계획법’이라고 한다) 제63조 제1항 제3호는 건설교통부장관, 특별시장·광역시장·도지사 등이 “도시기본계획 또는 도시관리계획을 수립하고 있는 지역으로서 당해 도시기본계획 또는 도시관리계획이 결정될 경우 용도지역·용도지구 또는 용도구역의 변경이 예상되고 그에 따라 개발행위허가의 기준이 크게 달라질 것으로 예상되는 지역”으로서 도시관리계획상 특히 필요하다고 인정되는 지역에 대하여 3년 이내의 기간 동안 개발행위허가를 제한할 수 있도록 정하고 있다. 그리고 국토계획법 제139조 제2항, 구 서울특별시 도시계획 조례(2008. 7. 30. 서울특별시 조례 제4666호로 개정되기 전의 것) 제68조 제1항 [별표 3]에 의하여 서울특별시장의 권한에 속하는 위 개발행위허가의 제한에 관한 사무는 구청장에게 위임되어 있다. 나. 국토계획법이 정하는 도시기본계획은 특별시·광역시·시 또는 군의 관할구역에 대하여 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획으로서 도시관리계획수립의 지침이 되는 계획을 말하고( 국토계획법 제2조 제3호), 도시관리계획은 특별시·광역시·시 또는 군의 개발·정비 및 보전을 위하여 수립하는 도시개발사업 또는 정비사업에 관한 계획 등을 말하며( 국토계획법 제2조 제4호), 도시계획사업은 도시관리계획을 시행하기 위한 사업으로서 ‘도시 및 주거환경정비법’에 의한 정비사업 등을 말한다( 국토계획법 제2조 제11호). 그리고 구 ‘도시 및 주거환경정비법’(2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘도시정비법’이라고 한다)이 정하는 정비사업은 정비구역 안에서 정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 사업으로서 주택재개발사업, 주택재건축사업 등을 말한다( 도시정비법 제2조 제2호). 또한 구 ‘도시재정비 촉진을 위한 특별법’(2009. 12. 29. 법률 제9876호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘도시재정비촉진법’이라고 한다)이 정하는 재정비촉진사업은 재정비촉진지구 안에서 시행되는 도시정비법에 의한 주택재개발사업, 주택재건축사업 등을 말하고( 도시재정비촉진법 제2조 제2호), 재정비촉진계획은 재정비촉진지구의 재정비촉진사업을 계획적이고 체계적으로 추진하기 위한 재정비촉진지구의 토지이용, 기반시설의 설치 등에 관한 계획을 말하며( 도시재정비촉진법 제2조 제3호), 재정비촉진구역은 재정비촉진사업별로 결정된 구역을 말한다( 도시재정비촉진법 제2조 제4호). 다. 따라서 도시정비법에 의하여 정비구역에서 시행되는 주택재개발사업, 주택재건축사업에 관한 계획 및 도시재정비촉진법에 의하여 재정비촉진구역에서 시행되는 주택재개발사업, 주택재건축사업에 관한 재정비촉진계획은 국토계획법 제63조 제1항 제3호가 적용되는 도시관리계획에 해당하며, 서울특별시의 구청장은 위 계획들이 수립되고 있는 지역에서 위 법률 규정에 따라 개발행위허가를 제한할 수 있다. 2. 원심판결 이유 및 기록에 의하면 아래와 같은 사실을 알 수 있다. 가. 서울특별시는 2004년경 ‘도시및주거환경정비기본계획-주택재개발사업부문’을 수립하고, 2005년경 ‘도시및주거환경정비기본계획-도시환경정비사업부문’을 수립하였으며, 2006년경 ‘2020 서울도시기본계획’을 수립하였다. 나. 피고는 도시재정비촉진법이 2006. 7. 1.부터 시행됨에 따라 2006. 11. 7. 관할 구로2동, 본동 및 가리봉2동을 1지구(이하 ‘이 사건 제1지구’라고 한다)로 구분하는 등 관할 구로구 9개동을 3개 지구로 광역 구분하고, 이 사건 제1지구를 보광아파트가 있는 지역을 제외한 9개 구역으로 나누어 설정한 다음, 서울특별시장으로부터 도시재정비촉진법에 의하여 재정비촉진구역으로 지정받아 재정비촉진계획을 수립하여 재정비촉진사업을 시행하거나, 도시정비법에 의하여 서울특별시의 ‘도시·주거환경정비기본계획’에 적합한 범위 안에서 정비구역으로 지정받아 정비계획을 수립하여 정비사업을 시행하기로 하는, ‘노후·불량주택 광역개발을 위한 종합시행계획 수립 및 기초현황조사 시행계획’을 확정하였다. 다. 피고는 ‘서울특별시 도시재정비 촉진을 위한 조례’가 2006. 11. 20.부터 시행되자, 2006. 11. 21. 이 사건 제1지구 등 관할 9개동 3개 지구에 관한 기초현황조사용역을 발주하여 2006. 12. 22. 기초현황조사(이하 ‘이 사건 기초현황조사’라고 한다)에 착수하였다. 라. 피고는 2007. 2. 26. 이 사건 기초현황조사 과정에서, 공영주택, 간이주택 등 소규모 주택단지로서 도로가 협소하고 공원 및 녹지 등 기반시설이 매우 부족한 이 사건 제1지구의 현황이 당시 시행되던 ‘서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례’ 제4조의 주택재개발구역의 지정요건을 완화하는 ‘서울특별시 도시재정비 촉진을 위한 조례’ 제7조의 재정비촉진구역의 지정요건을 충족하고, 이 사건 제1지구의 제7구역 등 3개 구역이 ‘서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례’ 제4조의 주택재개발구역의 지정요건을 충족하는 것으로 나타남에 따라, 이 사건 제1지구를 주거복합 또는 주상복합, 공동주택 등의 주거지 외에 공공보행통로 또는 보행자 전용도로, 학교, 공공청사, 공원·녹지(공원, 광장, 공공녹지 및 완충녹지) 및 도로 등으로 조성함으로써 이 사건 제1지구의 토지이용의 효율성을 증대시키고 구역별 특성 및 현재의 토지이용상황, 기반시설의 용량과 주변 환경과의 연속성 등을 종합적으로 고려하여 이 사건 제1지구가 정비구역 또는 재정비촉진구역으로 지정될 경우의 토지이용계획안을 수립하는 등으로 ‘노후·불량주택지역 광역개발을 위한 종합 처리방안’을 수립하였다. 마. 그런데 피고는 2007. 4. 6. 서울특별시로부터 재정비촉진지구의 지정 및 완화 여부를 심의하는 서울특별시 도시재정비위원회가 그 심의기준으로 노후도(노후·불량건축물의 수의 대상구역 안의 건축물 총수에 대한 비율) 60% 이상을 반드시 충족하여야 한다는 새로운 심의기준을 정하였다는 통보를 받았다. 바. 이에 피고는 2007. 5. 29. 이 사건 제1지구의 당시 노후도가 33%로서 이 사건 제1지구가 노후도 60% 이상을 충족할 수 있는 시점이 2012년으로 예상되어서 이 사건 제1지구에서 그 건축허가를 제한하지 아니할 경우 노후·불량건축물의 비율이 지속적으로 떨어질 수밖에 없어 이 사건 제1지구가 도시재정비촉진법에 의한 재정비촉진구역으로 지정받기가 더욱 어려워질 수 있어 건축허가를 제한할 필요성이 있다고 판단하여, 개발행위허가의 제한 시행계획을 수립하여 2007. 5. 31. 개발행위허가의 제한(안)에 관하여 주민열람을 공고한 다음, 2007. 7. 5. 이 사건 제1지구에 관하여 고시일로부터 3년간 구 건축법(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘건축법’이라고 한다) 제9조에 의한 건축신고에 대하여 구로구 도시계획위원회의 심의를 거쳐 그 허용여부를 결정한다는 내용의 개발행위허가의 제한 고시(이하 ‘이 사건 고시’라고 한다)를 하였다. 사. 피고는 2008. 2. 5. ① 이 사건 제1지구가 ‘서울특별시 도시재정비 촉진을 위한 조례’의 재정비촉진구역의 지정요건은 충족하나, 서울특별시 도시재정비위원회의 심의기준인 노후도(60% 이상) 기준에는 미달하고, ② 이 사건 제1지구의 제7구역 등 3개 구역이 ‘서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례’의 주택재개발구역의 지정요건을 충족하며, ③ 위와 같은 이유 등으로 이 사건 제1지구의 9개 구역을 재개발 5개 구역, 단독주택재건축 4개 구역으로 설정하는 등으로 구로구 9개동 3개 지구에 대하여 재정비촉진사업과 정비사업을 병행하여 추진하는 것이 타당하다는 기초현황조사결과를 받았다. 아. 피고는 2008. 3. 19. 원고로부터 이 사건 제1지구의 제7구역에 위치한 이 사건 토지에 대한 건물신축에 관한 원고의 구로구 도시계획위원회의 심의신청으로 건축법 제9조에 의한 건축신고(이하 ‘이 사건 건축신고’라고 한다)를 받았고, 2008. 5. 7. 개최된 구로구 도시계획위원회의 심의결과가 이 사건 토지에 대한 건물건축으로 개발요건인 노후도 산정에 영향을 줄 수 있다는 이유로 부결됨에 따라 2008. 5. 15. 원고에게 위와 같은 내용의 구로구 도시계획위원회의 2008. 5. 7.자 심의결과를 통보(이 사건 건축신고를 반려하는 처분으로 보인다. 이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다. 자. 한편 피고는 2008. 4. 4. 위 기초현황조사결과에 따라 이 사건 제1지구 등 구로구 9개동 3지구에 대하여 재정비촉진사업과 정비사업을 병행하여 추진하기로 하였는데, 이 사건 제1지구가 정비구역 또는 재정비촉진지구로 지정될 경우에 실시할, 주거시설 외에 교통시설(도로확장 및 신규도로 개설), 공간시설(공원, 공공공지 및 녹지 등 개설), 유통공급시설(전기공급시설) 및 공공·문화체육시설(학교, 공공청사, 사회복지시설 및 청소년수련 시설) 등으로 정비하는 내용으로 구성된 정비계획과 재정비촉진계획을 수립하여 ‘뉴타운식 광역개발 기본계획’을 확정하였다. 차. 피고는 2008. 10. 10. 서울특별시에 “뉴타운식 광역개발 기본계획”을 서울특별시의 ‘도시·주거환경정비(재개발, 재건축) 기본계획’에 반영해달라고 요청하였으나, 서울특별시의 ‘2010 도시·주거환경정비기본계획’에 관한 용역 준공일이 2010. 2. 28.로 연기되어 원심변론종결일인 2010. 1. 20. 현재 “뉴타운식 광역개발 기본계획”의 ‘2010 도시·주거환경정비기본계획’으로의 반영 여부가 확정되지 아니하였다. 3. 위 사실에 의하면, 피고는 서울특별시로부터 이 사건 제1지구를 정비구역 또는 재정비촉진구역으로 지정받아 정비계획 또는 재정비촉진계획을 수립하여 정비사업 또는 재정비촉진사업을 추진하기 위하여 이 사건 제1지구에 대하여 이 사건 기초현황조사를 실시하였고, 이 사건 제1지구가 정비구역 또는 재정비촉진구역으로 지정될 경우의 토지이용계획안을 수립하였으며, 특히 이 사건 제1지구가 ‘서울특별시 도시재정비 촉진을 위한 조례’의 재정비촉진구역의 지정요건은 충족하지만 서울특별시 도시재정비위원회의 재정비촉진구역의 지정 및 완화 여부에 관한 심의기준인 노후도를 충족하지 아니함에 따라 이를 충족하기 위하여 이 사건 제1지구에서의 건축허가를 제한할 필요성이 있어서 이 사건 고시를 한 것이다. 따라서 이 사건 제1지구는 피고가 국토계획법 제63조 제1항 제3호가 정하는 도시관리계획을 수립하고 있는 지역으로서 그 도시관리계획이 결정될 경우 용도지역·용도지구 또는 용도구역의 변경이 예상되고 그에 따라 개발행위허가의 기준이 크게 달라질 것으로 예상되는 지역이라고 봄이 상당하므로, 이 사건 제1지구에 대하여 구로구 도시계획위원회의 심의를 거쳐 건축신고 허용 여부를 결정하도록 한 이 사건 고시는 국토계획법 제63조 제1항 제3호에 근거한 것으로서 다른 특별한 흠이 없다면 유효하고, 나아가 이 사건 고시에 근거한 이 사건 처분 역시 그 심의과정에서 재량권을 일탈·남용하지 아니하였다면 적법하다고 할 것이다. 그럼에도 원심이 이 사건 고시가 국토계획법 제63조 제1항 제3호의 요건을 갖추지 못하였음을 전제로 하여 이 사건 고시에 근거한 이 사건 처분이 위 법률 규정의 요건을 갖추지 못하였고 이 사건 건축신고를 반려할 중대한 공익상의 필요도 없다는 이유로 위법하다고 판단한 것은, 위 법률 규정의 요건에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니한 잘못이 있다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다. 4. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.   대법관   양창수(재판장) 이상훈 김용덕(주심) (출처 : 대법원 2012.7.12. 선고 2010두4957 판결【건축허가신청반려처분취소】 [공2012하,1449])

� 정비구역내 도시계획시설 저촉 부분의 감정평가 

․  일반적으로 사인의 토지가 국토계획법상 도시계획시설로 지정되는 것은 당해 토지가 매수될 때까지 시설예정부지의 가치를 상승시키거나 계획된 사업의 시행을 어렵게 하는 변경을 해서는 안된다는 내용의 '변경금지의무'를 토지소유자에게 부과하는 것을 의미하며,

  

   도시계획시설의 지정으로 말미암아 당해 토지의 이용가능성이 배제되거나 또는 토지소유자가 토지를 종래 허용된 용도대로도 사용할 수 없기 때문에 재산적 손실이 발생하는 경우가 있어 감정평가에서는 이러한 재산적 손실은 일반적으로 감안하고 있음. 

․   그러나 정비계획으로 지정된 도시계획시설은 향후 정비사업이 완성될 때 필요한 기반시설이라는 점에서 임의적인 도시계획시설이며, 개별적인 공익사업을 통해 수용권을 갖는 국토계획법상 필수적인 도시계획시설과 그 성격이 다르고,

   도시 및 주거환경정비법 제5조 등이 토지소유자에게 부과하고 있는 ‘변경금지의무’는 정비구역내 모든 토지에 부과되고 있어 정비구역내 도시계획시설이 지정된 토지라고 하여 차별적으로 재산상 손실이 발생한다고 볼 수 없으며, 

   정비구역내 토지의 가치는 정비사업 완료시 관리처분방식에 의하여 종전의 권리가 변환하는 것으로 정비사업 완료후 조성되는 도시계획시설의 지정에 따라 영향을 받을 수 없음. 

   결론적으로 정비구역으로 지정된 도시계획시설부지는 정비구역 내 다른 토지와 차별적인 손실이 발생하지 않으며, 국토계획법상 필수적인 도시계획시설과 달리 차별적인 감가요인이 존재한다고 볼 수 없음.  

   아울러, 표준지조사평가기준 제38조는 사업시행인가고시 이후에는 공법상 제한 등을 반영하도록 하고 있어 확정예정지번 고시를 반영시점으로 하는 택지개발사업에 비해 공법상제한 반영시기를 앞당기고 있어 형평의 문제가 발생해 개선될 필요 있음.  

표준지공시지가 조사·평가 기준

[시행 2016.9.1.] [국토교통부훈령 제746호, 2016.9.1., 일부개정]

국토교통부(부동산평가과), 044-201-3427

제32조(재개발구역 등 안의 토지) ① 「도시 및 주거환경정비법」 제4조에 따라 지정된 주거환경개선구역·주택재개발구역·도시환경정비구역 안의 토지는 그 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 평가한다. 다만, 공시기준일이 「도시 및 주거환경정비법」 제28조에 따른 사업시행인가 등의 고시 전으로서 해당 공익사업의 시행으로 인한 개발이익이 현실화·구체화되지 아니하였다고 인정되는 경우에는 이를 반영하지 아니한다.