재개발사업의 현금청산을 위한 감정평가 시 그 밖의 요인 보정을 위한 거래사례 등의 선택 기준시점

재개발사업의 현금청산을 위한 감정평가 시 그 밖의 요인 보정을 위한 거래사례 등의 선택 기준시점
공공지원팀-1772( 2013-06-05 )
주택재개발사업의 경우 분양신청을 하지 아니한 자 등은 현금청산자로 규정되어 있으며, 현재 일부 조합원의 경우 분양신청 후 분양계약을 체결하지 않아 조합 정관에 의거 현금청산자료 인정된 상황에서 기타요인보정치 산정 및 집합건물 평가시 선례(사례)의 선택 방법에 대하여 양 견해가 대립하고 있음(사업시행인가고시일 : 2007.12.20, 기준시점 : 2012.10.26) 가. (갑설) 기타요인보정치 산정 및 집합건물 평가시 선례(사례)자료의 선택은 사업시행인가고시일(2007.12.20) 이전의 선례를 선택 나. (을설) 기타요인보정치 산정 및 집합건물 평가시 선례(사례)자료의 선택은 기준시점(2012.10.26) 이전의 선례를 선택
「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도정법”이라 한다)제40조(공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률의 준용)제1항에 의하면 “정비구역안에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “토지보상법”이라 한다)을 준용한다. 다만, 정비사업의 시행에 따른 손실보상의 기준 및 절차에 관하여는 대통령령으로 따로 정할 수 있다”고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 “제1항의 규정에 의하여 토지보상법을 준용함에 있어서 사업시행인가의 고시(시장·군수가 직접 정비사업을 시행하는 경우에는 제28조제4항의 규정에 의한 사업시행계획서의 고시를 말한다. 이하 이 조에서 같다)가 있은 때에는 토지보상법 제20조제1항 및 제22조제1항의 규정에 의한 사업인정 및 그 고시가 있은 것으로 본다”고 규정하고 있으며, 도정법 제47조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치)제1항에 의하면 사업시행자는 분양신청을 하지 아니한 자 또는 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자, 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자에 해당하는 경우에는 각각 분양신청기간 종료일의 다음 날, 관리처분계획의 인가를 받은 날의 다음 날부터 150일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다고 규정하고 있습니다. 토지보상법 제70조(취득하는 토지의 보상)제1항에서는 “협의 또는 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 의한 당해 토지의 이용계획, 당해 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령이 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률 그 밖에 당해 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 참작하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다”고 규정하고 있고, 「토지보상평가지침」(이하 “토보침”이라 한다)제16조(기타요인의 보정)제1항에서는 “토지에 관한 평가에 있어서는 지가변동률·생산자물가상승률·지역요인 및 개별요인의 비교 외에 지가변동에 영향을 미치는 다음 각 호의 사항이 있을 때에는 이를 기타요인으로 보정한다”고 규정하고 있으며, 같은 지침 제17조(보상선례의 참작)에서는 “평가대상토지의 인근지역 또는 동일수급권안의 유사지역에 있는 것으로서 다음 각호의 요건을 갖춘 보상선례(당해 공익사업에 관한 것을 제외한다. 이하 같다)가 있을 때에는 그 보상선례의 평가기준 및 평가가격 등을 참작할 수 있다. 다만, 제4호의 규정은 당해 공익사업의 시행에 따른 개발이익이 반영되어 있지 아니하다고 인정되는 보상선례의 경우에는 적용하지 아니한다.<개정 95.6.26, 98.2.17, 2003.2.14, 2009.10.28>  1. 용도지역?지구?구역 등 공법상 제한사항이 같거나 유사할 것 <신설 2009.10.28> 2. 실제 이용상황 등이 같거나 유사할 것 <신설 2009.10.28> 3. 주위환경 등이 같거나 유사할 것 <신설 2009.10.28> 4. 제10조 제1항 각호에서 정하는 적용공시지가의 선택기준과 같은 기준에 따를 것<신설 2009.10.28>” 이라고 규정되어 있습니다. 따라서 기타요인보정치 산정 및 집합건물 평가시 선례(사례)자료의 선택은 당해 개발이익 배제 원칙을 강화하기 위하여 비교표준지의 적용공시지가 선택기준과 동일한 시점의 보상선례를 선정하도록 한 토보침 제17조제1항제4호의 개정취지를 고려할 때 “갑설”이 타당하다고 판단됩니다. 끝.