주거 이미지 굳힌 오피스텔…"이제는 테라스까지 적용"

# 혼술을 줄기는 직장인 김 모씨는 요즘 퇴근 후 오피스텔에 조성된 테라스에서 도심의 야경을 안주 삼아 마시는 맥주 한 잔으로 하루의 피로를 날리곤 한다. 김 씨는 자칫 답답할 수 있는 원룸에 개방감이 배가되고 방안에 어지럽게 너부러진 물품들을 보관하는 공간으로도 활용 할 수 있는 테라스가 딸린 오피스텔로 이사하길 정말 잘했다고 생각하고 있다.

오피스(office)와 호텔(hotel)의 합성어인 오피스텔은 1980년대 중반 첫 등장할 당시만 해도 주거용 보다는 사무용으로 공급됐다. 하지만 1995년 온돌방과 욕실, 싱크대 등을 설치할 수 있도록 건축법이 개정되면서 주거용 수요가 급격하게 증가하기 시작한다. 최근에는 1~2인 가구 증가에 따라 소형주택에 대한 수요가 늘고 고령사회로 진입하는 과정에서 임대소득을 창출할 수 있는 수익형 부동산에 대한 선호도가 높아지면서 소형 아파트를 대체할 수 있는 주거시설로 이미지를 굳히며 공급이 꾸준히 이뤄지고 있다.

단지 설계도 아파트와 닮아가고 있다. 최근에는 아파트에 부는 ‘테라스’ 열풍에 편승한 단지까지 나타나고 있다. 오피스텔은 대부분 원룸에서 1.5룸 형태로 설계돼 아파트 보다는 좁은 공간일 수 밖에 없다. 하지만 테라스가 결합되면 주거공간이 추가적으로 늘어나 비교적 넓은 공간활용이 가능해진다.

이로 인해 테라스가 결합된 오피스텔은 분양시장에서도 인기가 높았다. 실제 지난 .4월 경기 고양시 고양관광문화단지 M1~3블록에서 분양한 ‘킨텍스 원시티 오피스텔’의 전용 84㎡ 중 복층형 테라스를 갖춘 12실은 특히 인기가 남달랐다. 청약 당시 이 평면은 197대 1의 최고경쟁률을 기록했다. 이는 평균 경쟁률(43.3대 1) 보다 4.5배 이상 높은 수준이다. 이 오피스텔은 테라스를 포함해 계약을 시작한 지 하루 만에 완판됐다.

이처럼 테라스 설계가 인기 있는 이유로 주택업계는 공간활용의 우수성을 꼽는다. 테라스를 빨래 건조 공간 등으로 활용하거나, 물품보관 장소, 여가생활 공간까지 활용할 수 있기 때문이다. 임차인들 사이에서도 공간활용성이 높은 테라스 설계가 적용된 실을 선호하는 현상이 뚜렷하다.

전 호실에 테라스를 적용한 ‘송파 아이파크(2015년 8월 입주)’를 주로 취급하는 인근 G 공인중개사무소 관계자에 따르면 이 오피스텔의 전용 29㎡의 월세 시세는 현재 보증금 1000만원에 월 80만~85만원 대로 형성돼 거래되고 있다. 수익률로 계산해보면 4.25%~4.39%선이다. 반면 도로 건너 편에 위치한 ‘송파 한화오벨리스크(2013년 5월 입주)’ 전용 29㎡에는 테라스가 없다. 이 오피스텔 전용 29㎡ 월세 시세는 현재 보증금 1000만원에 월 60만~65만원 대로 형성돼 거래되고 있다. 수익률은 3.96%~4.17%로 ‘송파 아이파크’에 비해 낮다.

G 공인중개사무소 관계자는 “같은 면적이라도 테라스가 있는 오피스텔은 월세가격이 10만원 가량 더 높은데도 불구하고 임차인들이 테라스 오피스텔을 더 선호하는 경향이 크다”며 “오피스텔 공간이 아파트와 달리 좁기 때문에 조금이라도 더 넓은 공간을 원하는 것 같다”고 말했다.

두 단지는 프리미엄(웃돈)에도 다소 차이가 난다. 국토부 실거래가 자료에 따르면 ‘송파 아이파크’ 전용 29㎡는 지난 7월 2억3500만~2억4069만원선에서 거래가 됐다. 분양가로 나왔던 2억2870만~2억2909만원보다 1000만원 높게 웃돈이 붙은 셈이다. 반면 같은달 ‘송파 한화오벨리스크’ 전용 29㎡는 1억9600만~1억9700만원 선에서 거래돼 분앙가(1억9100만원) 대비 500만원 가량 오르는 데 그쳤다.

한 주택업계 관계자는 “최근 들어 저층의 단점을 보완하기 위해 저층부에도 테라스를 적용하는 사례도 늘고 있다”면서 “테라스가 건축법상 공용공간으로 분류되긴 하지만 사실상 개인 공간으로 사용될 수 밖에 없어 선호가 높아 매매시세가 높게 형성되고, 거래도 잘 이뤄져 투자가치로도 좋은 편‘이라고 말했다.

다음달 GS건설이 경기 안양시 동안구 관양동에서 분양하는 ‘평촌 자이엘라’ 오피스텔의 5층 호실 중 일부 평면에 ‘테라스’ 설계가 적용된다. 지상 최고층에는 복층으로 구성된 펜트하우스도 들어선다. 이 오피스텔은 지하 5층~지상 28층, 전용 21~85㎡ 총 414실 규모로 조성되며, 지하철 4호선 평촌역을 걸어서 이용할 수 있다.

대림산업이 서울 금천구 독산 2-1특별계획구역(독산동)에서 분양 중인 ‘e편한세상 독산 더타워’ 오피스텔 427실 중 전용 26㎡ C·D·E타입 33실에 테라스형 특화설계가 적용된다. 지하철 1호선 독산역을 걸어서 이용할 수 있다.

문영엔지니어링은 다음달 경기 하남시 미사지구 업무시설용지 5블록에서 분양하는 ‘퀸즈파크 미사 1차’의 지상 3층 들어서는 호실 중 일부 평면에 테라스를 제공한다. 전 호실은 복층형으로 구성된다.이 오피스텔은 지하 5층~지상 17층, 전용 19~23㎡ 총 750실 규모다.

대우산업개발은 충남 서산시 테크노밸리C1블록에서 분양 중인 ‘이안 큐브’ 오피스텔 1009실 중 36실에 테라스 설계를 접목했다. 또한 다락형이나 옥상 설계 등 차별화된 평면도 다수 포함돼 있다. 이 오피스텔은 지하 4층~지상 18층, 전용 22~42㎡ 총 1009실 규모다.

[디지털뉴스국 조성신 기자]
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현장조사를 나가보니, 거기에 인삼이 식재되어 있었습니다.

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▶ 민법 제256조 (부동산에의 부합)

부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다. 그러나 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다.

▶ 대법원 1978.1.17. 선고 77다1745 판결 【손해배상】

【판결요지】

타인의 농지를 임차한 것이 농지개혁법상 무효라 하더라도 그 토지에 경작한 채소의 소유권은 심은 사람에게 있으므로 그 경작물을 멸실시켰다면 그 농작물 가격을 배상할 책임이 있다.

【참조조문】

민법 제750조

【참조판례】

대법원 1968.6.4. 선고 68다613,614 판결

【전 문】

【원고, 피상고인】 유철 외 2명

【피고, 상고인】 서울특별시 소송대리인 변호사 유재방

【원심판결】 서울고등법원 1977.7.21. 선고 76나3181 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고소송비용은 피고의 부담으로 한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 원심판결이 인용한 제1심판결은 피고의 불법행위를 인정하는 이유로 피고가 시행한 창동지구 토지구획정리사업지구에서 그 구역내 일대의 전답을 매립하여 택지를 조성함에 있어 169불럭과 170불럭 사이에 폭 20미터의 도로를 신설함과 아울러 그 중앙에 폭 3미터 깊이 2미터의 수로를 세멘트 옹벽으로 축조하여 동 사업지구 경계선에 있는 기존수로에 연결키로 예정하였으나 공사장애등으로 인하여 양불럭 중간 남쪽지점부근에서 수로옹벽축조공사를 중단하고 위 중단지점에서 인근기존수로에 연결토록 사업계획을 변경한바 실제는 그 지점에서 위 시공수로의 유수량을 처리할만한 기존수로로 연결되어 있지 아니하였기 때문에 1975.11.27의 집중 호우가 내리자 위 시공수로의 중단지점으로부터 동북쪽으로 위 171불럭을 거쳐 이 사건 원고들 경작토지인 창동 689의 3, 689의 2, 689의 1, 305, 307, 309의 1외 중앙부분에 유수가 범람 침식하여 새로운 자연수로가 형성되고 그 나머지 이 사건 토지위로 전반적으로토사가 퇴적됨으로써 이로 인하여 이 사건 토지에 원고들이 경작재배하여 생립하던 무우, 배추가 모두 멸실된 사실을 확정하고 이렇게 원고들이 재배하여 생립하던 채소가 소멸된 것은 위 토지구획정리사업시행자인 피고가 수로옹벽축조공사를 시공 마감함에 있어 시공수로의 유수량을 충분히 처리할 수 있는 기존수로에 연결되는 지점에서 마감하되 그 연결부분 및 기존수로 부분을 점검 보강하여 집중호우시에도 유수가 수로를 일탈하여 인근토지를 침식하게 되지 않도록 사업계획을 세워 이에 따라 시공하여야 하는데도 이를 소홀히 하여 시공수로를 중간에서 임의 중단하며 시공수로의 유수처리능력이 있는 기존수로에 연결시키도록 하지 아니한 잘못 때문이라 단정하여 피고에게 원고들의 입은 손해를 배상책임이 있다는 취지로 판시하고 있다.

기록에 대조하건데 동 판시조치를 수긍할 수 있고 거기에 소론 지적과 같은 잘못이 있다 할 수 없다.

전답을 매립하여 택지를 조성하면서 수로를 신설할 경우에는 그 지형 및 조성되는 택지의 범위를 감안하고 일시적인 집중호우로 급증하는 유수를 처리할 수 있도록 조치하여야 할 것이므로 일시적인 집중호우를 예칙 못하였다거나 호우로 인하여 급증하는 유수처리 조치를 아니하였다면 토지구획정리사업시행자는 적어도 과실이 있다 할 것이니 이런 취지에서 한 위의 판단은 정당하고 반대의 견해로 나온 소론은 채택할 수 없다.

2. 타인의 토지에 권한없이 농작물을 경작한 경우라 할지라도 그 토지에 식재된 농작물의 소유권은 심은 사람에게 귀속된다 할것이므로( 당원 1968.6.4. 선고 68다613, 614 판결참조) 원고들이 타인의 농지를 임차한 것이 농지개혁법상 무효( 농지개혁법 제17조 참조)라 할지라도 원고들이 식재한 채소의 소유권은 원고들에게 있다 할 것이니 이를 멸실시킨 피고는 그 손해배상의 책임이있다 할 것이므로 이와 같은 견해에서 한 위 판시는 정당할 뿐 아니라 이는원판시 후단에서 원고들이 장래 이 농지들을 경작하여 득할 수 있는 이익상실의 배상을 구하는 청구부분에 대하여 농지의 임대차는 무효라는 이유아래 배척한 점과 아무런 모순이 없다 할 것이다. 이점에 관한 소론 또한 이유없다.

그러므로 상고를 기각하고 소송비용은 패소자의 부담으로 하기로 관여법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관 정태원(재판장) 민문기 이일규 강안희

▶ 대법원 1968.6.4. 선고 68다613,68다614 판결 【손해배상】

【판결요지】

타인소유 토지에 농작물을 경작한 경우에도 그 생산물은 사실상 이를 경작배양한 사람의 소유가 된다.

【참조조문】

민법 제201조

【참조판례】

1967.7.11. 선고 67다893 판결

【전 문】

【원고, 반소피고 피상고인】 김말서

【피고, 반소원고 상고인】 임광수 외 7명

【원심판결】 제1심 대구지방, 제2심 대구지방 1968. 2. 21. 선고 67나169, 170 판결

【이 유】

피고들 대리인의 상고이유를 본다.

(1) 본소청구에 대한 제1,2,4점과 반소청구에 대한 제1점에 관한 것을 함께 본다. 원심은 다음과 같은 사실을 인정하고 있다. 즉 원고는 그 남편인 이판석의 도움을 받아서 1966년도에 경북 대구시 소유인 밭 750여평(경북 달성군 화원면 화원 유원지부근) 중450여평에는 소자(약초)를, 80여평에는 양파를, 30여평에는 마늘 을, 50여평에는 고추를, 100여평에는 보리를 심고 있었는데, 피고들이 1966.4.22. 함부로 위의 밭에 들어와서 파헤치고 위의 재배물들을 못쓰게 만들었다 한다. 그러나 한편으로 위 밭에 피고들이 심어놓은 뽕나무를 원고가 그 뿌리를 다쳤기 때문에 그것이 죽었거나 또는 원고가 함부로 이 뽕나무를 뽑아버린 사실은 인정되지 아니한다라 하였다. 원심이 위와 같은 사실을 인정하기 위한 전제로서 거친 채증의 과정을 기록에 비추어 살펴보면, 여기에는 논지가 여러모로 공격하고 있는 바와 같은 채증상의 위법사유가 없다. 논지는 그럴듯한 근거도 없이 원심의 적법인 사실인정의 과정을 비난, 공격하는데 불과하다. 원고는 이 사건에서 피고들의 위와 같은 공동불법행위로 말미암아 입게된 손해의 배상을 청구하고 있고 원심은 그 손해액으로서 75,000원을 인정하고 있는데, 이 경우에 피고들이 불법행위를 한 구체적인 토지의 위치가 어느 필지의 어느 부분인지를 특정하지 아니하고 다만 그 피해받은 평수만을 확정하여 손해액을 계산하였다 하여 위법일 것은 없다. 따라서 원심판결에는 목적물을 특정하지 아니한 위법사유가 있다고 할 수 없다. 그 밖에 원심판결에는 사실인정과 법률해석을 잘못한 위법사유도 없다.

(2) 본소청구에 대한 상고이유 제3점에 대하여, 설사 논지가 주장하는 것처럼 이 사건의 원고가 대구시 소유의 남의 토지에 대하여 이것을 사용, 수익할만한 권한이 없이 함부로 농작물을 경작한 경우라 할지라도 원고가 심은 소자, 양파, 마늘, 고추 따위의 소유권은 여전히 원고에게 귀속되는 것이요. 따라서 그 수확도 원고만 이 할 수 있고, 이것들이 그 기지의 소유자에게 귀속되는 것은 아니라 할 것이다( 대법원 1967.7.11. 선고 67다893 참조). 이러한 취지로 판단한 원심판결은 정당하고, 원심판결에는 악의의 점유자의 과실취득에 관한 법리를 오해한 위법이 없다.

대법관 양회경(재판장) 홍순엽 이영섭 주재황

▶ 대법원 1967.7.11. 선고 67다893 판결 【손해배상】

【판결요지】

타인의 농지를 가사 권원없이 경작을 하였다 하여도 그 경작으로 인한 입도는 그 경작자의 소유에 귀속되고 피차 자기에게 경작권이 있다 하여 동일한 농지를 서로 경작함으로써 결국 동일한 농지를 공동경작을 한 경우에는 그 입도에 대한 소유권은 위의 공동경작자의 공유에 속한다고 할 것이다.

【참조조문】

민법 제102조

【참조판례】

대법원 1965.7.20 선고 65다874

【전 문】

【원고, 상고인】 김상연

【피고, 피상고인】 김병윤

【원심판결】 제1심 대구지방, 제2심 대구지방 1967. 3. 28. 선고 66나239 판결

【이 유】

원고의 상고이유에 대하여 살피건데,

원심이 인정한 사실은 다음과 같다.

즉, 본건 토지는 농지개혁법 실시전에 소외 박도원. 박인빈. 박재웅 3인 공동소유 였던것을 원고가 1965.6.3 매수하여 소유권이전등기를 하였다는 사실, 소외 김병기는 위 토지 중 도로에 면하고 있는 일부분을 대지로 만들어 가옥을 건축하여 대지로서 점유하고, 나머지 토지는 농지로서 경작을 하였으나, 농지개혁법실시 후에도 농지분배를 받은 바 없이 계속 경작을 하여 오다가 위 김병기는 위의 대지부분의 토지를 1951년도부터 논으로 개답하여 농지로 경작을 하므로서 (위의 가옥은 6.25 사변 당시 소실되어 그 대지를 개답한 것이다) 위의 토지 전부를 경작하여 오던 중 이를 자기 소유라 하여 소외 김수술에게 매도하고, 김수술은 소외 김상술에게 김상술은 소외 백재문에게, 또백재문은 1958년 1월 6일 (음력 11월 28일) 피고의 부친 김전응에게 각각 매도하여 피고의 부친은 적법히 인수한 후 계속경작을 하여 오던 중 원고는 위에서 말한 바와 같이 1965.6.3 소유권이전 등기를 한후 자기 소유라 하면서 피고 부친이 경작하고 있는 본건농지에 침입하여 "드문드문" "모"를 심어놓자, 피고는 다시 "모"를 제대로 심고, 원피고는 서로 경작을 방해하면서, 서로 "김"을 매고, "시비"를 하여 왔던 바, 피고는 1965년 가을, 위의 토지에서 수확된 나락 33두를 자기 소유라 하여 수확하여 갔다는 것이다.

타인의 농지를 가사 권원없이 경작을 하였다 하여도 그 경작으로 인한 입도는 그 경작자의 소유에 귀속되고, 피차 자기에게 경작권이 있다하여 동일한 농지를 서로 경작하므로서 결국 동일한 농지를 공동경작을 한 경우에는 그 입도에 대한 소유권은 위의 공동경작자의 공유에 속한다고 함이 종전 본원의 판례이므로 ( 1965.7.20선고, 65다874사건 판결)본건에 있어서 원심이 인정한바와 같이 본건 농지를 원피고가 서로 경작권이 있다하여 서로 '모'를 심고, 서로 풀을 매며, 시비를 하므로서 공동경작을 하였다면, 피고가 수확을 하여간 나락 33두는 원피고의 공동소유에 속한다고 하여야 할것임에도 불구하고,원심이 피고가 적법히 매수한 것으로 믿고 점유경작 한것이라 할 것인 즉, 본건 나락은 선의인 피고의 소유에 귀속된다고 하여야 할 것이라는 취지로 판단하였음은 위에서 말한바와 같은 법리를 오해한 위법이 있다 아니 할 수 없으므로 그 외의 상고이유에 대한 판단을 생략하고, 원판결은 부당하다 하여 파기하기로 한다.

대법관 이영섭(재판장) 손동욱 홍순엽 양회경

아마 법원에서는 인삼의 소유권 관계 파악이 어렵고 실제 인삼의 소유권자가 누구냐에 따라 낙찰자가 인삼의 소유권을 취득할 수 있는지 없는지 달라질 것이므로

(판례의 부합이론에서 농작물은 예외로 실제 경작자에게 소유권을 인정하고 있음)

감정평가를 진행한다면 ① 지상물에 관계없이 토지만 평가한다는 문구를 쓰고 추후 권리관계는 경매진행시 확인하라는 문구를 써 놓는 것이 바람직해 보인다.

유사 감정평가전례

2008타경 5816

충청북도 진천군 덕산면 용몽리 3번지

인삼식재 감정평가서.pdf

2016. 5. 27. 선고 2015다77212 판결 〔건물명도〕

1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위한 요건 / 집합건물의 공용부분을 구분소유권의 목적으로 할 수 있는지 여부(소극) 및 건물의 어느 부분이 공용부분인지 결정하는 기준 / 구분건물에 관하여 구분소유가 성립될 당시 객관적인 용도가 공용부분인 건물부분을 나중에 임의로 개조하는 등으로 이용 상황을 변경하거나 집합건축물대장에 전유부분으로 등록하고 소유권보존등기를 한 경우, 공용부분이 전유부분이 되는지 여부(소극)

1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적⋅물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고 구분된 건물부분이 구조상⋅이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다. 여기서 구분행위는 건물의 물리적 형질에 변경을 가함이 없이 법률 관념상 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위로서, 시기나 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정된다. 따라서 구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약 등을 통하여 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있고, 이후 1동의 건물 및 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적⋅물리적으로 완성되면 아직 건물이 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립한다.

한편 집합건물 중 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 공용부분으로서 구분소유권의 목적으로 할 수 없다. 이때 건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지는 소유자들 사이에 특단의 합의가 없는 한 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정된다.

따라서 구분건물에 관하여 구분소유가 성립될 당시 객관적인 용도가 공용부분인 건물부분을 나중에 임의로 개조하는 등으로 이용 상황을 변경하거나 집합건축물대장에 전유부분으로 등록하고 소유권보존등기를 하였더라도 그로써 공용부분이 전유부분이 되어 어느 구분소유자의 전속적인 소유권의 객체가 되지는 않는다.

2016. 3. 24. 선고 2014다13280, 13297 판결 〔추심금⋅추심금〕

채권자가 1개의 채권 중 일부에 대하여 가압류․압류를 하였는데 채권의 일부만 소멸시효가 중단되고 나머지 부분은 이미 시효로 소멸한 경우, 가압류․압류의 효력이 시효로 소멸하지 않고 잔존하는 채권 부분에 계속 미치는지 여부(적극)

채권자가 1개의 채권 중 일부에 대하여 가압류⋅압류를 하는 취지는 1개의 채권 중 어느 특정 부분을 지정하여 가압류⋅압류하는 등의 특별한 사정이 없는 한 가압류⋅압류 대상 채권 중 유효한 부분을 가압류⋅압류함으로써 향후 청구금액만큼 만족을 얻겠다는 것이므로, 1개의 채권의 일부에 대한 가압류⋅압류는 유효한 채권 부분을 대상으로 한 것이고, 유효한 채권 부분이 남아 있는 한 거기에 가압류⋅압류의 효력이 계속 미친다. 따라서 1개의 채권 중 일부에 대하여 가압류⋅압류를 하였는데, 채권의 일부에 대하여만 소멸시효가 중단되고 나머지 부분은 이미 시효로 소멸한 경우, 가압류⋅압류의 효력은 시효로 소멸하지 않고 잔존하는 채권 부분에 계속 미친다.