陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

우선, 1번 출제위원이 12월에 영광에 안들어오길 빌며 적습니다.

(=> 시험종료후 일주일 내로 전체 출제위원들이 모여 채점의 기본방향에 대하여 회의를 하는 시간을 갖는다. 이때 수험생의 의견을 참고하는 경우가 있다. 출제위원, 채점위원이 직접 12월의 영광 까페를 보는 경우도 있고 산업인력공단 시험 담당자가 보기도 한다.)

저는 1번 표준지 선정을 용도지역, 도로 기준하여(도로는 원래 현장조사자료가 있어야 해요. 정말 이상하게도 토지이용계획확인원만 주었지, 각지에 접한다는 말을 통해 광대각지로 유추적용할 뿐입니다..)

대다수가 계량전 분석 기법이 2페이지에 걸쳐나왔기에, 우리가 배운것들, 수습부터, 새벽3시에 평가서를 작성하는 지금에도, 늘 쓰는 원칙이자 평가사의 기본 뿌리는 용도지역과 도로입니다. 헌데, 이를 잊고 다들 '다'를 선정하신 거 같아요. 출제의원 의도가 그것인 듯한데, 솔직히 저는 그것을 못고르겠어요.

-용도지역, 도로는 꼭 맞춰라 수연아. 이거 틀리면 감정서로 문제될 때 할말 없다. 우리가 너 못구해준다고,

-,,아..네

15회(=> 14회 임) 수석이이었던, 내가 젤 좋아했던 하나동부 강지한 이사님이 수습시절 나를 앉히고, 눈을 보며 한말이다.

그 2개의 기준을 가지고 여러분은 현장에서 배운 자료로 수습시절에 기준을 세우고, 가격시세조사를 해야해요.

시세 조사시 맹지 평가는 어떻게 할까요?  우선 세로가수준의 토지 가격부터 기준을 세우고, 그 기준안에서 평가사의 경험을 통해

가격을 깝니다.  왜냐구요?  맹지의 표준지는 세로가의 가격을 알아야 가격이 나와요.

상가라면 전면상가가격을 알아내 내부상가 가격이 나옵니다.  마찬가지로, 맹지더라도, 인접필지를 통해 틀어갈수 있다면 좋은 맹지,  아예 인접필지를 통하지도 않고, 집인이 불가하면 순수맹지,

또는 인접필지소유자가  협상이 안된다고 소문난 곳은 그 맹지 가격은 순수맹지가격쪽으로 흘러가요..

올해 일번 업무시설 문제가 나왔습니다. 계량적 평가기법에 토지는 1.5키로 넘어서면 유의수준이 없다고 나오네요. 자료에

그래서 표준지 #다를 선정하신 분들이 많습니다. 네, 결론부터 말씀드리면 틀린게 아닙니다. 여러분이 저보다 잘 푸신거지요.

헌데, 평가사라는 짬밥이 이제 5년차, 동기들 돈많이 준다는 은행으로 다 떠나고, 법인에서 몇명만이 지키면서 참아내고 있습니다.

왜 있는지도 모르겠습니다. 지금 새벽 3시까지, 동산평가작성하면서 책찾아보면서, 인터넷 찾아보면서 빌렛이라는 아이의 가격 단가를 산정하고 있습니다. (=> 반제품으로 철강을 만드는데 쓰임) 

네, 그래도 돈이 됩니다. 이녀석 덕분에 포항까지 저는 달려갔습니다. 하이힐에 기름묻히며 부두에 가서 이 물건을 보고 왔습니다. 그렇게 삽니다. 제친구들, 제선배들, 그리고 지금 나,

어렵습니다. 여러분도 미안하지만, 이렇게 살아야 합니다. 제 후배로 오시면 저랑 같이 야근하면서 일하면 됩니다. 그래도 배운게 무서운지라, 다행히 첨 있었던 법인에서는 선배님들이 모두 새벽까지 지키면서 주말에도 일을 하셨습니다. 물론, 스타크래프트만 하셔서 밤을 새우는 이사님들도 있었지요. 원래, ㅋㅋㅋ 이럴려고 딴거 아니었겠어요. 원래 평가사는 이렇게 열심시 사나보다,

암튼 각설하고,

어찌되었든,

이게 평가사라고 생각해요. 제가 평가사로서, 자존심, 어쩌면 게량적평가기법을 통해 자료가 누적되면, 빅테이터화해서 평가사나 공인중개사 같은거 없어지게 할수도 있다는걸, 그래서

우리는 10년 안에 없어지는 자격증으로 뽑힌 것을 알고 있나요?

18회 이론문제1번 출제자역시, 게량적 평가기법이 3방식의 보조적인 수단으로 써야 점수를 크게 준 것도 아시죠.

덕분에 계량적기법이 평가업계를 구할 대안이라도 된듯이 주저리 주저리 썼던 저는 이론이 점수 크게 저조했고, 계량적 평가기법의  한계를 언급하면서 3방식의 중요성, 개별분석의 중요성을 언급한 장새람평가사는 그해 이론 수석이 되었습니다. (=> 이 당시 문제 출제자는 현 감정평가협회 협회장이신 분임.)

이번 올해 문제도 실무1번은 평가사남이 내셨겠죠.

(=> 아마도 23회 1번 출제위원일 가능성이 높음)

그래도, 수험생분도, 그래도, 제맘도, 그래도 우리가 공부하자 배웠떤 논거

이홍규선배님을 책을 공부하면서 첨에 했던 첫 공부는 용도지역, 도로를 기준으로 표준지를 선정하는 것이었습니다.

뿌리 깊은 나무라는 말은, 뉘앙스로 실무를 정말 잘푸는 것도 좋지만,

그래도, 그래도 버리면 안되는게 있는거 같아서 적습니다.

실무팀장이기전에, 평가사로서, 버릴수 없는 첫 뿌리는 내가 평가하는

땅은 용도지역과 도로로 이루어진 아이라는 것.

그래서 우리가 그 도로를 보기 위해, 현장을 가는 것이고, 이건 컴퓨터가 해줄수 없어요.

여러분의 수많은 경험치에서 책임을 지고, 가격을 내는 것입니다.

개별분석을, 3방식을 안타깝게도 수험생들은 종이로 하지만, 실제 현장가면, 개별분석은 몸이 하는거에요

오감으로.

그러한 입장에서, 광대변에 있는 아이를 중로변 아이로 표준지를 쓰기 싫었던 것은  제경험치의 한계가 주는 고정적 관념일수도 있겠습니다만,

그래도, 컴놈이 내 눈과 내가 보았떤 공간을 무시하고, 숫자를 통해 일반화시키는건, 평가사로서, 참을수는 없었던 거였습니다.

새벽이라,ㅠㅠㅠ 그나마 맑는 분노로 다가오는데,

묻고 싶은 건 출제위원님

게량적 평가기법을 쓰셔서 얼마나 많은 평가서를 만들었나요?

발로 뛰는 평가사가 되는 우리가 되었으면 합니다.  물론, 계량적 기법이 나쁘다는게 아닙니다.

단지, 보조적인 수단으로 쓰면 좋겠다는 것입니다.

그리고 그게 왜 위험한지를 말씀드리고 싶었습니다.

실제 셤에 과락이 나와도 그래서 저는 표준지 '나'쓸랍니다. 

혹시나 하는 맘에, 채점자는 나, 다를 쓰던 이유위주로 보실껍니다. 큰 쟁점은 아닐수 있는데, 쟁점이 아니지도  않아요. 중요하다고 해서 그 자료를 이빠이 넣은 것인지,  아님 우리의 생각을 보고 싶었던 것인지, 궁금하네요~ (=> 아마 이 문제는 실제 감정평가서 혹은 논문작성용으로 준비했었던 감정평가서일 확률이 매우 높으며 그렇다고 할 시 중요하다고 해서 자료를 많이 넣은 것으로 추측해 봄)

서 문
]요 약

제1장 서론

1. 연구의 배경 및 목적
2. 연구의 범위 및 방법

제2장 부동산투자 벤치마크지수의 이론적 개념

1. 상업용부동산의 기본적인 투자특성
2. 부동산 투자자금의 원천과 다양한 투자기회
3. 사모 부동산투자에서의 벤치마크지수
4. 부동산투자 성과평가에 관한 기본적인 속성

제3장 벤치마크지수의 새로운 동향 : 스타일분석

1. 스타일분석의 개념 및 이론적 배경
2. 부동산의 스타일분석에 관한 접근방법
3. 외국의 기관별 부동산스타일 분류기준

제4장 오피스빌딩의 벤치마크지수 작성을 위한 실증분석

1. 벤치마크지수 작성을 위한 기본적인 고려사항
2. 분석자료 및 수익률 추정
3. 스타일인자 검정
4. 오피스빌딩의 벤치마크지수 작성

제5장 결 론

1. 연구요약 및 결론
2. 정책적 시사점

참 고 문 헌 

최근 공적 연기금을 포함한 기관투자가들은 국내 부동산의 투자규모 증대를 통해 투자 포트폴리오의 수익성과 안정성을 동시에 추구하고 있으며, 이러한 투자환경의 변화가 국내 부동산투자시장에 많은 영향을 미치고 있다. 그러나 아직까지 기관투자가들이 자산배분 및 투자성과 평가에 실무적으로 활용할 수 있는 부동산투자 성과지수(벤치마크지수)가 마련되지 않은 실정이다.

본 연구는 국토교통부의 상업용부동산 투자수익률 DB 자료를 활용하여 국내 오피스투자의 스타일인자로서 규모 및 가치성장성의 유의성을 검정하고자 한다. 이와 더불어 이러한 스타일 인자를 규명함으로써 연기금 또는 대형 기관투자가들이 실무적으로 활용할 수 있는 벤치마크지수를 시범적으로 작성하는 것에 있다.

본 연구에서는 최근 기관투자가의 투자대상으로서 그 중요성이 커지고 있는 국내 오피스에 대해서 해외 선행연구에서 유의하게 입증된 여러 스타일인자의 유의성을 검정하였다. 검정대상이 된 설명변수에는 지역, 규모(평가금액), 가치성장성(소득자본수익격차), 임대차조건(임차인수, 평균임대차기간, 핵심임차인비중) 등이 포함되었다. 분석자료는 감정평가에 기반한 국토교통부 임대사례조사 DB 중 일부를 이용하였다.

분석결과 다음과 같은 시사점을 얻을 수 있었다. 우리나라 오피스시장의 경우 스타일인자로서 지역은 여전히 중요한 의미를 가지며, 이와 함께 규모도 유의하게 작용하였다. 단 핵심지역의 대형자산일수록 위험과 수익이 높게 나타나 일반적인 믿음과 차이가 있었는데, 이는 분석기간 동안 서울 3대권역의 대형오피스 가격이 급등했기 때문인 것으로 생각된다. 이러한 현상은 미국의 선행연구에서도 발견되고 있어 지역과 규모의 역할에 대해 신중한 접근이 필요함을 알 수 있었다. 가치성장성의 경우 가치성이 클수록 예상한대로 위험과 수익을 낮추는 것으로 나타나 국내에서도 유의한 스타일인자임이 확인되었다.

임대차조건과 관련해서는 임차인수 만이 유의하게 나타났는데, 이 역시 예상대로 임차인 분산이 잘 이루어질수록 위험과 수익이 낮은 것을 알 수 있었다. 또한 국내 부동산 스타일 인자의 규명을 통해 국내 오피스빌딩의 벤치마크지수를 작성한 결과 수익과 위험의 측면에서 Core 부동산의 수익률지수는 저위험-저수익의 특성을 보인 반면, Non-core 부동산의 수익률지수는 고위험-고수익의 특성을 보여주고 있다.

이는 국내 오피스빌딩의 벤치마크지수 작성 시 스타일 인자에 대한 고려가 필요하다는 것을 시사한다.