오피스 빌딩의 벤치마크지수 작성에 관한 연구 (한국부동산연구원)

 

 

 

서 문
]요 약

 

제1장 서론

1. 연구의 배경 및 목적
2. 연구의 범위 및 방법

 

 

제2장 부동산투자 벤치마크지수의 이론적 개념

1. 상업용부동산의 기본적인 투자특성
2. 부동산 투자자금의 원천과 다양한 투자기회
3. 사모 부동산투자에서의 벤치마크지수
4. 부동산투자 성과평가에 관한 기본적인 속성

 

 

제3장 벤치마크지수의 새로운 동향 : 스타일분석

1. 스타일분석의 개념 및 이론적 배경
2. 부동산의 스타일분석에 관한 접근방법
3. 외국의 기관별 부동산스타일 분류기준

 

 

제4장 오피스빌딩의 벤치마크지수 작성을 위한 실증분석

1. 벤치마크지수 작성을 위한 기본적인 고려사항
2. 분석자료 및 수익률 추정
3. 스타일인자 검정
4. 오피스빌딩의 벤치마크지수 작성

 

 

제5장 결 론

1. 연구요약 및 결론
2. 정책적 시사점

 

 

참 고 문 헌 

 

최근 공적 연기금을 포함한 기관투자가들은 국내 부동산의 투자규모 증대를 통해 투자 포트폴리오의 수익성과 안정성을 동시에 추구하고 있으며, 이러한 투자환경의 변화가 국내 부동산투자시장에 많은 영향을 미치고 있다. 그러나 아직까지 기관투자가들이 자산배분 및 투자성과 평가에 실무적으로 활용할 수 있는 부동산투자 성과지수(벤치마크지수)가 마련되지 않은 실정이다.

 

본 연구는 국토교통부의 상업용부동산 투자수익률 DB 자료를 활용하여 국내 오피스투자의 스타일인자로서 규모 및 가치성장성의 유의성을 검정하고자 한다. 이와 더불어 이러한 스타일 인자를 규명함으로써 연기금 또는 대형 기관투자가들이 실무적으로 활용할 수 있는 벤치마크지수를 시범적으로 작성하는 것에 있다.

 

 

본 연구에서는 최근 기관투자가의 투자대상으로서 그 중요성이 커지고 있는 국내 오피스에 대해서 해외 선행연구에서 유의하게 입증된 여러 스타일인자의 유의성을 검정하였다. 검정대상이 된 설명변수에는 지역, 규모(평가금액), 가치성장성(소득자본수익격차), 임대차조건(임차인수, 평균임대차기간, 핵심임차인비중) 등이 포함되었다. 분석자료는 감정평가에 기반한 국토교통부 임대사례조사 DB 중 일부를 이용하였다.

 

 

 

분석결과 다음과 같은 시사점을 얻을 수 있었다. 우리나라 오피스시장의 경우 스타일인자로서 지역은 여전히 중요한 의미를 가지며, 이와 함께 규모도 유의하게 작용하였다. 단 핵심지역의 대형자산일수록 위험과 수익이 높게 나타나 일반적인 믿음과 차이가 있었는데, 이는 분석기간 동안 서울 3대권역의 대형오피스 가격이 급등했기 때문인 것으로 생각된다. 이러한 현상은 미국의 선행연구에서도 발견되고 있어 지역과 규모의 역할에 대해 신중한 접근이 필요함을 알 수 있었다. 가치성장성의 경우 가치성이 클수록 예상한대로 위험과 수익을 낮추는 것으로 나타나 국내에서도 유의한 스타일인자임이 확인되었다.

 

 

 

임대차조건과 관련해서는 임차인수 만이 유의하게 나타났는데, 이 역시 예상대로 임차인 분산이 잘 이루어질수록 위험과 수익이 낮은 것을 알 수 있었다. 또한 국내 부동산 스타일 인자의 규명을 통해 국내 오피스빌딩의 벤치마크지수를 작성한 결과 수익과 위험의 측면에서 Core 부동산의 수익률지수는 저위험-저수익의 특성을 보인 반면, Non-core 부동산의 수익률지수는 고위험-고수익의 특성을 보여주고 있다.

 

 

이는 국내 오피스빌딩의 벤치마크지수 작성 시 스타일 인자에 대한 고려가 필요하다는 것을 시사한다.