陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

2019.02.28 선고 2016다255613 소유권이전등기 등 (가) 상고기각

[매도청구권 행사 이후에 이루어진 특정승계에 대한 승계인수 신청 사건]

◇주택재건축사업의 사업시행자가 매도청구권을 행사한 이후에 비로소 토지 또는 건축물의 특정승계가 이루어진 경우 민사소송법 제82조에 정한 승계인의 소송인수 요건을 충족하는지 여부◇

1. 구「도시 및 주거환경정비법」(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것) 제39조(이하 ‘매도청구 조항’이라 한다)에 따르면, 주택재건축사업의 사업시행자는 조합 설립에 동의하지 않은 자의 토지 또는 건축물에 대하여 매도청구를 할 수 있다. 이 경우「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제48조가 준용되므로 다음과 같은 절차를 밟아야 한다. ① 사업시행자는 조합 설립에 동의하지 않은 토지 또는 건축물의 소유자(그 승계인 포함)에게 재건축 참가 여부를 회답할 것을 지체 없이 서면으로 촉구하여야 한다. ② 촉구를 받은 소유자는 2개월 이내에 회답을 해야 하는데, 재건축에 참가하지 않겠다는 뜻을 회답하거나 2개월 이내에 회답을 하지 않은 경우, 사업시행자는 회답 기간 만료일부터 다시 2개월 이내에 소유자(그 승계인 포함)에게 토지 또는 건축물을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다.

이러한 규정 내용과 취지에 따르면, 재건축 참가 여부를 촉구받은 사람이 재건축에 참가하지 않겠다는 뜻을 회답하거나 2개월 이내에 회답을 하지 않았는데 그 토지 또는 건축물의 특정승계가 이루어진 경우, 사업시행자는 승계인에게 다시 새로운 최고를 할 필요 없이 곧바로 승계인을 상대로 매도청구권을 행사할 수 있다고 보아야 한다. 그러나 위 규정은 승계인에게 매도할 것을 청구할 수 있다고 정하고 있을 뿐이고 승계인이 매매계약상의 의무를 승계한다고 정한 것은 아니다. 따라서 사업시행자가 매도청구권을 행사한 이후에 비로소 토지 또는 건축물의 특정승계가 이루어진 경우 이미 성립한 매매계약상의 의무가 그대로 승계인에게 승계된다고 볼 수는 없다.

2. 구「도시 및 주거환경정비법」(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 개정되기 전의 것) 제10조(이하 ‘권리․의무 승계조항’이라 한다)는 “사업시행자와 정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자의 변동이 있은 때에는 종전의 사업시행자와 권리자의 권리ㆍ의무는 새로이 사업시행자와 권리자로 된 자가 이를 승계한다.”라고 정하고 있다. 여기에서 ‘정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자’는 조합원 등을 가리키는 것이고, 사업시행자로부터 매도청구를 받은 토지 또는 건축물 소유자는 이에 포함되지 않는다. 따라서 매도청구권이 행사된 다음에 토지 또는 건물의 특정승계인이 이 조항에 따라 매매계약상의 권리․의무를 승계한다고 볼 수도 없다.

3. 민사소송법 제82조 제1항은 ‘승계인의 소송인수’에 관하여 “소송이 법원에 계속되어 있는 동안에 제3자가 소송목적인 권리 또는 의무의 전부나 일부를 승계한 때에는 법원은 당사자의 신청에 따라 그 제3자로 하여금 소송을 인수하게 할 수 있다.”라고 정하고 있다. 토지 또는 건축물에 관한 특정승계를 한 것이 토지 또는 건축물에 관한 소유권이전등기의무를 승계하는 것은 아니다. 따라서 사업시행자가 조합 설립에 동의하지 않은 토지 또는 건축물 소유자를 상대로 매도청구의 소를 제기하여 매도청구권을 행사한 이후에 제3자가 매도청구 대상인 토지 또는 건축물을 특정승계하였다고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 사업시행자는 민사소송법 제82조 제1항에 따라 제3자로 하여금 매도청구소송을 인수하도록 신청할 수 없다.

주택재건축사업의 사업시행자인 원고가 사업시행구역 내 토지와 건물을 소유하던 A를 상대로 구 「도시 및 주거환경정비법」(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것) 제39조에 따라 매도청구권을 행사하였고, 피인수신청인은 그 후에 위 토지와 건물의 소유권을 특정승계로 취득하였는데, 원고가 이 사건 제1심 소송 계속 중에 민사소송법 제82조에 따라 피인수신청인을 상대로 승계인수신청을 한 사건에서, 피인수신청인이 원고의 매도청구권 행사 이후에 비로소 위 토지와 건물의 소유권을 특정승계한 사정만으로는 민사소송법 제82조 제1항에서 정하는 ‘소송목적인 의무를 승계한 때’에 해당한다고 할 수 없으므로 원고의 이 사건 승계인수신청은 허용될 수 없다고 판단하여 상고기각한 사안임.

헌법재판소는 2017년 10월 26일 재판관 전원의 일치된 의견으로, 재건축 조합설립에 부동의한 토지등소유자를 매도청구의 상대방으로 규정한‘도시 및 주거환경정비법’제39조 전문 제1호 중 제16조 제3항에 관한 부분, 재건축 조합원의 자격을 토지등소유자로 제한하고 토지만 소유한 자를 매도청구의 상대방으로 규정한 위 법률 제19조 제1항 본문 중‘토지등소유자’ 부분 및 제39조 전문 제2호 중‘토지만 소유한 자’부분이 모두 헌법에 위반되지 않는다는 결정을 선고하였다. [합헌]

□ 사건개요

○ ◇◇◇◇◇주택재건축정비사업조합(이하 ‘이 사건 조합’이라 한다)은 서울 ☆☆☆ ☆☆☆ 일대 176,590㎡(이하 ‘이 사건 정비구역’이라 한다)에서 재건축사업을 시행하기 위하여, 토지등소유자로부터 설립동의서를 받아 서울특별시 △△구청장으로부터 설립인가를 받고, 그 설립등기를 마쳤다.

○ 이 사건 정비구역 내에 청구인 ○○○○는 토지를, 청구인 □□□, △△△은 단독주택과 그 부속토지를 소유하고 있다.

○ 이 사건 조합은 청구인들이 조합설립동의서를 제출하지 아니하자, 청구인들을 비롯하여 동의서를 제출하지 않은 토지 등 소유자들에게 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 최고하였다.

○ 이 사건 조합은 청구인들을 상대로 ‘도시 및 주거환경정비법’(이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제39조에 의한 매도청구권을 행사하면서 소유권이전등기 등을 구하는 소를 제기하였고, 청구인들은 위 소송 계속 중 도시정비법 제2조 제9호 나목, 제19조 제1항, 제39조 제1호, 제2호에 대하여 위헌법률심판제청신청을 하였다가 기각되자, 2016. 7. 31. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

□ 심판대상

○ 청구인들의 주장 및 당해사건과의 관련성에 따라, 이 사건의 심판대상은 도시 정비법(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정된 것) 제39조 전문 제1호 중 제16조 제3항에 관한 부분, 제19조 제1항 본문 중 ‘토지등소유자’ 부분, 제39조 전문 제2호 중 ‘토지만 소유한 자’ 부분이 헌법을 위반하는지 여부로 한정한다. 심판대상조항은 아래와 같다.

[심판대상조항]
도시 및 주거환경정비법(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정된 것)
제19조(조합원의 자격 등) ① 정비사업(시장·군수 또는 주택공사등이 시행하는 정비사업을 제외한다)의 조합원은 토지등소유자(주택재건축사업과 가로주택정비사업의 경우에는 주택재건축사업과 가로주택정비사업에 각각 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다. (단서 및 각호 생략)

제39조(매도청구) 사업시행자는 주택재건축사업 또는 가로주택정비사업을 시행할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자의 토지 또는 건축물에 대하여는「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제48조의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있다. (후문 생략)

1. 제16조 제2항 및 제3항에 따른 조합 설립의 동의를 하지 아니한 자
2. 건축물 또는 토지만 소유한 자(주택재건축사업의 경우만 해당한다)

□ 결정주문

○ 도시 및 주거환경정비법(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정된 것) 제39조 전문 제1호 중 제16조 제3항에 관한 부분, 제19조 제1항 본문 중 ‘토지등소유자’ 부분, 제39조 전문 제2호 중 ‘토지만 소유한 자’ 부분은 헌법에 위반되지 아니한다.

□ 이유의 요지

도시정비법 제39조 전문 제1호 중 제16조 제3항에 관한 부분에 대한 판단

○ 헌법재판소는 2010. 12. 28. 2008헌마571, 2012. 12. 27. 2012헌바27등, 2014. 3. 27. 2012헌가21 사건에서 구 도시정비법(2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정되고, 2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것) 제39조 전문 제1호 중 제16조 제3항에 관한 부분에 대하여, 『노후·불량주택을 재건축하여 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높인다는 공공복리 및 공공필요를 실현하기 위한 것으로, 매도청구권 행사의 요건이나 절차, 기간 등을 제한함으로써 상대방의 이익을 충분히 보장하고 있고, 매도의 기준가격으로 정하고 있는 시가에는 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익까지 포함되며, 시가에 의한 보상은 정당한 보상이라고 볼 수 있으므로 헌법에 위반되지 않는다』고 결정하였다. 이 사건도 선례와 달리 판단하여야 할 사정변경이 있다고 할 수 없으므로, 선례에서 표명된 합헌결정의 이유는 이 사건에 있어서도 여전히 타당하다. 따라서 위 조항은 재산권을 침해한다고 할 수 없다.

도시정비법 제19조 제1항 본문 중 ‘토지등소유자’ 부분 및 제39조 전문 제2호 중 ‘토지만 소유한 자’ 부분에 대한 판단

○ 위 조항들은 잦은 토지 또는 건축물 분할로 인한 투기를 방지하고 주택재건축사업의 목적을 신속하고 차질 없이 달성하기 위하여, ‘주택재건축사업 정비구역 내·외의 건축물 및 그 부속토지의 소유자’로 주택재건축조합원의 자격을 제한하고, 사업시행자로 하여금 조합원으로 되지 아니한 ‘토지만 소유한 자’에 대하여 그 소유 토지를 강제로 확보할 수 있도록 한 것이다.

○ 특별자치시장 등은 엄격한 행정절차를 거쳐 주택재건축사업 정비계획을 수립하고 정비구역을 지정한다. 정비계획 및 정비구역은 노후·불량건축물의 수·비율, 호수밀도, 토지의 형상 등 구체적 요건을 충족해야 하며, 시장 등은 안전진단을 실시하며, 정비구역은 특별한 사정이 없는 한 일단의 가구(街區) 전체를 대상으로 하여야 한다. 토지 또는 건축물 소유자 등은 정비계획 수립 및 정비구역 지정의 무효·취소를 구할 수 있고, 그 과정에서 토지 또는 건축물 소유자 등의 이해관계가 충분히 고려되어야 하므로(대법원 2012. 6. 18. 선고 2010두16592 판결 참조), 일단의 가구(街區)에 속하는 토지가 제외되거나 속하지도 않는 토지를 억지로 포함시키는 주택재건축사업이 이루어질 가능성이 희박하다.

○ 주택재건축사업은 사업성이 높으므로, 토지만 소유한 자에게 주택재건축조합원의 자격을 부여할 경우, 토지와 건축물을 분리 소유하거나 토지를 분할하는 투기행위가 발생할 여지가 많다. 투기 목적이 있는 소유자를 선별적으로 조합원에서 배제하는 방법 등을 고려할 수 있지만, 투기 목적을 확인할 객관적이고 공평한 기준을 찾기 곤란하고, 그 과정에서 주택재건축사업이 지연될 우려가 있다. 또한 시가감정평가 결과 등에 관하여 토지등소유자들과 분쟁이 발생하여 사업이 지연되거나 감정평가비용 등 사업비용이 높아지게 된다.

○ 매도청구권을 행사하기 위하여는 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’에 따라 최고 절차를 거쳐야 하고, 2개월 이내의 회답기간이 경과한 후로부터 2월 이내에 매도청구권을 행사하여야 하므로, 사업시행자가 매수대상인 목적물의 시가가 가장 낮아지는 시기를 임의로 정하여 매도청구를 할 수 없다.

매도청구권이 행사되더라도 분쟁이 생겨 소송이 제기된 경우에는 토지만 소유한 자의 소유권은 법원의 확정판결이 있기까지는 상실되지 않고, 매도청구의 상대방이 생활상 현저한 곤란을 받을 우려가 있고 건설사업의 수행에 심한 영향이 없는 경우 법원은 그 상대방의 청구에 따라 대금의 지급 또는 제공일로부터 최장 1년간 토지 등의 인도에 관한 기간을 허여할 수 있으며, 재건축의 결의일로부터 2년 이내에 건물철거공사가 착수되지 아니한 경우에는 소유자의 환매청구권이 인정된다.

○ 매도청구권의 행사에 의하여 매도청구권자와 상대방 사이에 체결된 것으로 보는 매매계약상의 매매대금인 ‘시가’는 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격이고(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549, 21556, 21563 판결 참조), 이러한 시가에 의한 보상은 정당한 보상이다.

○ 이상을 종합하면, 위 조항들에 따른 매도청구는 수용제도보다는 완화된 제도로 상대방의 이익을 충분히 보장하고 있을 뿐 아니라, 같은 입법목적을 달성하면서 재산권을 덜 침해하는 다른 수단이 명백히 존재한다고 보이지도 아니하므로, 위 조항들은 재산권을 침해한다고 할 수 없다.

2011다16127 소유권이전등기 (아) 상고기각

◇

1. 도시 및 주거환경정비법상의 사업시행자인 재건축조합이 조합설립인가 전의 조합설립결의에 하자가 있다는 주장에 대비하여 당초 결의를 보완하는 취지의 새로운 재건축결의를 하는 과정에서 당초 조합설립에 동의하였던 토지 등 소유자들이 새로운 재건축결의에 동의하지 아니한 경우 그 토지 등 소유자들이 조합원의 지위를 상실하는지 여부(소극),

2. 재건축조합원이 분양신청을 하지 않는 등의 사유로 현금청산 대상자가 된 경우 재건축조합이 현금청산 대상자를 상대로 같은 법 제39조를 준용하여 매도청구권을 행사할 수 있는지 여부(적극) 및 매도청구권의 행사로 매매계약의 성립이 의제되는 날(=원칙적으로 분양신청기간 종료일 다음날, 분양신청기간을 전후하여 재건축조합과 조합원 사이에 분쟁이 있어서 조합원이 분양신청을 할 수 없었던 경우에는 그 후 추가로 분양신청을 할 수 있게 된 조합원이 최종적으로 분양신청을 하지 않은 때),

3. 현금청산 대상자에 대한 매도청구권의 행사에 관하여 그 최고절차 및 행사기간에 대하여 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조의 규율이 있는지 여부(소극)◇

1. 주택 재건축사업의 사업시행자인 재건축조합은 관할 행정청의 조합설립인가와 등기에 의해 설립되고, 조합 설립에 대한 토지 등 소유자의 동의(이하 ‘조합설립결의’라고 한다.)는 조합설립인가처분이라는 행정처분을 하는 데 필요한 절차적 요건 중 하나에 불과한 것이므로, 조합설립결의에 하자가 있더라도 그로 인해 조합설립인가처분이 취소되거나 당연무효로 되지 않는 한 재건축조합은 여전히 사업시행자로서의 지위를 갖게 되고, 또한 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라고 한다.)이 시행된 후에는 조합설립결의, 조합설립변경 결의, 사업시행계획이나 관리처분계획 등에 의하지 아니한 ‘재건축결의’가 있다고 하여 곧바로 조합원에게 권리변동의 효력을 미칠 수 없는 것이어서, 그와 같은 재건축결의는 사업시행계획 결의 등과 별도의 독자적인 의미를 가지지 아니한다. 따라서 재건축조합이 조합설립인가 전의 조합설립결의에 하자가 있다는 주장에 대비하여 당초 결의를 보완하는 취지의 새로운 재건축결의를 하는 과정에서 당초 조합설립에 동의하였던 토지 등 소유자들이 새로운 재건축결의에 동의하지 아니하였다고 하더라도 그러한 사정만으로 그 토지 등 소유자들이 새삼 ‘조합설립에 동의하지 아니한 자’에 해당하게 된다거나 조합원의 지위를 상실한다고 볼 것은 아니다(대법원 2011. 1. 13. 선고 2010다57824 판결 참조).
2. 조합원이 분양신청을 하지 아니하거나 철회하는 등 도시정비법 제47조와 조합 정관에서 정한 요건에 해당하여 현금청산 대상자가 된 경우에는 조합원 지위를 상실하게 되어(대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다81203 판결 참조), 조합탈퇴자에 준하는 신분을 가지는 것이므로, 매도청구에 관한 도시정비법 제39조를 준용하여 재건축조합은 현금청산 대상자를 상대로 정비구역 내 부동산에 관한 소유권이전등기를 청구할 수 있다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다73215 판결 참조).
3. 현금청산 대상자에 대한 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 특별한 사정이 없는 한 사업시행자가 정한 ‘분양신청기간의 종료일 다음날’이라고 하여야 할 것이지만(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결 참조), 분양신청기간을 전후하여 재건축조합과 조합원 사이에 분쟁이 있어서 조합원이 분양신청을 할 수 없었던 경우에는 그 후 추가로 분양신청을 할 수 있게 된 조합원이 최종적으로 분양신청을 하지 않는 등의 사유로 인하여 분양대상자의 지위를 상실하는 때에 현금청산 대상자가 된다고 봄이 상당하고, 현금청산에 따른 토지 등 권리의 가액을 평가하는 기준시점과 현금청산 대상자에 대한 매도청구권의 행사로 매매계약의 성립이 의제되는 날도 같은 날로 보아야 한다. 그와 같이 보는 이상 위 매도청구권의 행사에 관하여는 그 최고절차 및 행사기간에 대하여 도시정비법 제39조에서 준용하는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조의 규율이 없다.

매도청구권 개발이익 연구.pdf

국토교통부 - 건축허가를 받은 대지에 대하여 주택건설사업계획 승인이 가능한지(「주택법」 제16조제4항제1호 관련)

알기쉬운_재개발재건축_사업(수원시).hwp

2014. 12. 11. 선고 2014다41698 판결 〔소유권이전등기등〕

[1] 주택재건축사업의 시행자가 도시 및 주거환경정비법 제39조 제2호에 따라 토지만 소유한 사람에게 매도청구권을 행사하는 경우, 토지의 매매가격이 되는 ‘시가’의 의미

[2] 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재건축사업의 시행자가 같은 법 제39조 제2호에 따라 乙 등이 소유한 토지에 대하여 매도청구권을 행사하였는데, 토지 현황이 인근 주민의 통행에 제공된 도로 등인 사안에서, 시가는 재건축사업이 시행될 것을 전제로 할 경우의 인근 대지 시가와 동일하게 평가하되, 각 토지의 형태 등 개별요인을 고려하여 감액 평가하는 방법으로 산정하는 것이 타당하다고 한 사례

[1] 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재건축사업의 시행자가 같은 법 제39조 제2호에 따라 토지만 소유한 사람에게 매도청구권을 행사하면 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 토지에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립하는데, 이때의 시가는 매도청구권이 행사된 당시의 객관적 거래가격으로서, 주택재건축사업이 시행되는 것을 전제로 하여 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다.

[2] 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재건축사업의 시행자가 같은 법 제39조 제2호에 따라 乙 등이 소유한 토지에 대하여 매도청구권을 행사하였는데, 토지 현황이 인근 주민의 통행에 제공된 도로 등인 사안에서, 토지의 현황이 도로일지라도 주택재건축사업이 추진되면 공동주택의 일부가 되는 이상 시가는 재건축사업이 시행될 것을 전제로 할 경우의 인근 대지 시가와 동일하게 평가하되, 각 토지의 형태, 주요 간선도로와의 접근성, 획지조건 등 개별요인을 고려하여 감액 평가하는 방법으로 산정하는 것이 타당한데도, 현황이 도로라는 사정만으로 인근 대지 가액의 1/3로 감액한 평가액을 기준으로 시가를 산정한 원심판결에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.