陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

2011다16127 소유권이전등기 (아) 상고기각

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1. 도시 및 주거환경정비법상의 사업시행자인 재건축조합이 조합설립인가 전의 조합설립결의에 하자가 있다는 주장에 대비하여 당초 결의를 보완하는 취지의 새로운 재건축결의를 하는 과정에서 당초 조합설립에 동의하였던 토지 등 소유자들이 새로운 재건축결의에 동의하지 아니한 경우 그 토지 등 소유자들이 조합원의 지위를 상실하는지 여부(소극),

2. 재건축조합원이 분양신청을 하지 않는 등의 사유로 현금청산 대상자가 된 경우 재건축조합이 현금청산 대상자를 상대로 같은 법 제39조를 준용하여 매도청구권을 행사할 수 있는지 여부(적극) 및 매도청구권의 행사로 매매계약의 성립이 의제되는 날(=원칙적으로 분양신청기간 종료일 다음날, 분양신청기간을 전후하여 재건축조합과 조합원 사이에 분쟁이 있어서 조합원이 분양신청을 할 수 없었던 경우에는 그 후 추가로 분양신청을 할 수 있게 된 조합원이 최종적으로 분양신청을 하지 않은 때),

3. 현금청산 대상자에 대한 매도청구권의 행사에 관하여 그 최고절차 및 행사기간에 대하여 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조의 규율이 있는지 여부(소극)◇

1. 주택 재건축사업의 사업시행자인 재건축조합은 관할 행정청의 조합설립인가와 등기에 의해 설립되고, 조합 설립에 대한 토지 등 소유자의 동의(이하 ‘조합설립결의’라고 한다.)는 조합설립인가처분이라는 행정처분을 하는 데 필요한 절차적 요건 중 하나에 불과한 것이므로, 조합설립결의에 하자가 있더라도 그로 인해 조합설립인가처분이 취소되거나 당연무효로 되지 않는 한 재건축조합은 여전히 사업시행자로서의 지위를 갖게 되고, 또한 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라고 한다.)이 시행된 후에는 조합설립결의, 조합설립변경 결의, 사업시행계획이나 관리처분계획 등에 의하지 아니한 ‘재건축결의’가 있다고 하여 곧바로 조합원에게 권리변동의 효력을 미칠 수 없는 것이어서, 그와 같은 재건축결의는 사업시행계획 결의 등과 별도의 독자적인 의미를 가지지 아니한다. 따라서 재건축조합이 조합설립인가 전의 조합설립결의에 하자가 있다는 주장에 대비하여 당초 결의를 보완하는 취지의 새로운 재건축결의를 하는 과정에서 당초 조합설립에 동의하였던 토지 등 소유자들이 새로운 재건축결의에 동의하지 아니하였다고 하더라도 그러한 사정만으로 그 토지 등 소유자들이 새삼 ‘조합설립에 동의하지 아니한 자’에 해당하게 된다거나 조합원의 지위를 상실한다고 볼 것은 아니다(대법원 2011. 1. 13. 선고 2010다57824 판결 참조).
2. 조합원이 분양신청을 하지 아니하거나 철회하는 등 도시정비법 제47조와 조합 정관에서 정한 요건에 해당하여 현금청산 대상자가 된 경우에는 조합원 지위를 상실하게 되어(대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다81203 판결 참조), 조합탈퇴자에 준하는 신분을 가지는 것이므로, 매도청구에 관한 도시정비법 제39조를 준용하여 재건축조합은 현금청산 대상자를 상대로 정비구역 내 부동산에 관한 소유권이전등기를 청구할 수 있다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다73215 판결 참조).
3. 현금청산 대상자에 대한 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 특별한 사정이 없는 한 사업시행자가 정한 ‘분양신청기간의 종료일 다음날’이라고 하여야 할 것이지만(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결 참조), 분양신청기간을 전후하여 재건축조합과 조합원 사이에 분쟁이 있어서 조합원이 분양신청을 할 수 없었던 경우에는 그 후 추가로 분양신청을 할 수 있게 된 조합원이 최종적으로 분양신청을 하지 않는 등의 사유로 인하여 분양대상자의 지위를 상실하는 때에 현금청산 대상자가 된다고 봄이 상당하고, 현금청산에 따른 토지 등 권리의 가액을 평가하는 기준시점과 현금청산 대상자에 대한 매도청구권의 행사로 매매계약의 성립이 의제되는 날도 같은 날로 보아야 한다. 그와 같이 보는 이상 위 매도청구권의 행사에 관하여는 그 최고절차 및 행사기간에 대하여 도시정비법 제39조에서 준용하는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조의 규율이 없다.

종전종후자산평가 재건축.pdf

질의요지

「건축법 시행규칙」 제6조제1항제1호의2다목 단서에서는 「건축법」 제11조에 따라 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 건축허가를 받아 「주택법 시행령」 제27조제1항에 따른 호수 또는 세대수 이상으로 건설ㆍ공급하는 경우 대지의 소유권에 관한 사항은 「주택법」 제15조를 준용한다고 규정하고 있습니다.

한편, 「주택법」 제15조에서는 주택건설사업계획(이하 “사업계획”이라 함)의 승인에 관하여 규정하고 있고, 같은 법 제21조제1항제1호에서는 지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적의 80퍼센트 이상을 사용할 수 있는 권원(權原)을 확보하고 확보하지 못한 대지가 같은 법 제22조 및 제23조에 따른 매도청구 대상이 되는 대지에 해당하는 경우에는 사업계획의 승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하지 않아도 되도록 규정하고 있고, 같은 법 제22조 및 제23조에서는 사업계획의 승인을 받은 자의 매도청구에 관하여 규정하고 있는바,

「건축법 시행규칙」 제6조제1항제1호의2다목 단서 중 “「주택법」 제15조를 준용한다”라는 규정을 근거로 하여, 「주택법 시행령」 제27조제1항에 따른 호수 또는 세대수 이상으로 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하기 위하여 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받은 자가 「주택법」 제22조 및 제23조에 따른 매도청구를 할 수 있는지?

2016두34905 사업시행계획 무효확인 (자) 상고기각
[주택재개발 사업시행계획의 무효확인을 구한 사건]

◇주택재개발사업의 사업시행계획에서 정한 사업시행기간이 도과된 경우 사업시행계획이 소급하여 무효가 되는지 여부(소극)◇

도시 및 주거환경정비법에 따라 설립된 정비사업조합에 의하여 수립된 사업시행계획에서 정한 사업시행기간이 도과하였다 하더라도, 유효하게 수립된 사업시행계획 및 그에 기초하여 사업시행 기간 내에 이루어진 토지의 매수,수용을 비롯한 사업시행의 법적 효과가 소급하여 그 효력을 상실하여 무효로 된다고 할 수 없다.

대법원_2016두34905.pdf

도시재생(재개발, 재건축 등 정비사업)에 대하여 쉽게 알려주는 곳

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• 질의요지

  
  「도시 및 주거환경정비법」 제65조제1항 각 호 외의 부분 전단에서는 시장ㆍ군수 또는 주택공사 등인 사업시행자에게 무상으로 귀속되는 정비기반시설에 대해 규정하면서, 같은 항 후단 및 각 호에서는 그 정비기반시설 중 「도로법」 등에 따른 도로(제1호부터 제3호까지)와 “공유재산 중 일반인의 교통을 위해 제공되고 있는 부지”(제4호)가 포함된다고 규정하고 있는데, 같은 조 제2항에서는 시장ㆍ군수ㆍ주택공사 등이 아닌 사업시행자에게 무상으로 양도되는 정비기반시설에 대해 규정하면서, 그 정비기반시설 중 도로에 관하여 같은 조 제1항 후단 및 각 호와 같은 규정을 두고 있지 않은바,
  
  「도시 및 주거환경정비법」 제65조제2항에 따라 시장ㆍ군수ㆍ주택공사 등이 아닌 사업시행자에게 무상으로 양도되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설 중 도로에 같은 조 제1항제4호에 따른 부지가 포함되는지?
  
  

• 질의배경

  
  ○ 서울특별시는 「도시 및 주거환경정비법」 제65조제2항에 따라 시장ㆍ군수ㆍ주택공사 등이 아닌 사업시행자에게 무상으로 양도되는 도로의 범위에 관하여 국토교통부와 이견이 있어 법령해석을 요청함.
  
  

• 회답

  
  「도시 및 주거환경정비법」 제65조제2항에 따라 시장ㆍ군수ㆍ주택공사 등이 아닌 사업시행자에게 무상으로 양도되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설 중 도로에 같은 조 제1항제4호에 따른 부지는 포함되지 않습니다.
  
  

• 이유

  
  「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제65조제1항 각 호 외의 부분에서는 시장ㆍ군수 또는 주택공사등(「한국토지주택공사법」에 따라 설립된 한국토지주택공사 또는 「지방공기업법」에 따라 주택사업을 수행하기 위해 설립된 지방공사를 말함. 이하 같음)이 정비사업의 시행으로 새로이 정비기반시설을 설치하거나 기존의 정비기반시설에 대체되는 정비기반시설을 설치한 경우에는 「국유재산법」 및 「공유재산 및 물품 관리법」에도 불구하고 종래의 정비기반시설은 사업시행자에게 무상으로 귀속되고, 새로이 설치된 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속된다고 규정하고 있으며, 사업시행자에게 무상으로 귀속되는 정비기반시설 중 도로의 범위에 관하여는 도시정비법 제65조제1항 각 호로 규정하고 있는데, 같은 항 제4호에서는 “「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산 중 일반인의 교통을 위하여 제공되고 있는 부지. 이 경우 부지의 사용 형태, 규모, 기능 등 구체적인 기준을 시ㆍ도조례로 정할 수 있다”라고 규정하고 있습니다.
  
  그런데, 도시정비법 제65조제2항에서는 시장ㆍ군수 또는 주택공사등이 아닌 사업시행자(이하 “일반 사업시행자”라 함)가 정비사업의 시행으로 새로이 설치한 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되고, 정비사업의 시행으로 인하여 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 그가 새로이 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위 안에서 일반 사업시행자에게 무상으로 양도된다고 규정하면서, 일반 사업시행자에게 무상으로 양도되는 정비기반시설 중 도로의 범위에 관하여 별도의 규정을 두지 않고 있는바,
  
  이 사안은 도시정비법 제65조제2항에 따라 일반 사업시행자에게 무상으로 양도되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설 중 도로에 같은 조 제1항제4호에 따른 “공유재산 중 일반인의 교통을 위하여 제공되고 있는 부지”(이하 “현황도로”라 함)가 포함되는지에 관한 것이라 하겠습니다.
  
  먼저, 도시정비법 제65조제1항에서는 시장ㆍ군수 또는 주택공사등인 사업시행자에게 무상으로 귀속되는 정비기반시설 중 도로에 현황도로를 포함시키는 등(후단 및 제4호) 그 범위를 명확히 규정하고 있는 반면, 같은 조 제2항에서는 시장ㆍ군수 또는 주택공사등이 아닌 일반 사업시행자에게 무상으로 양도되는 정비기반시설의 범위에 대해서는 지금까지의 대법원 판례(대법원 2011. 2. 24. 선고 2010두22498 판결 등)가 일관되게 현황도로를 제외하여 왔음에도 불구하고, 같은 조 제1항 후단 및 각 호와 같은 규정을 두지 않고 있는바, 위와 같은 규정의 체계와 문언에 비추어 볼 때, 같은 조 제2항에 따른 일반 사업시행자의 경우에는 무상양도되는 정비기반시설의 범위에 현황도로가 포함되지 않는다고 할 것입니다.
  
  그리고, 도시정비법 제65조에서 정비기반시설의 사업시행자 무상 귀속ㆍ양도와 관련하여 사업시행자가 시장ㆍ군수 또는 주택공사등인지(제1항) 그 외의 자인지(제2항)에 따라 항을 구분하여 규정하면서, 같은 조 제1항에 따른 무상귀속과는 달리 같은 조 제2항에 따른 무상양도의 경우에는 “일반 사업시행자가 새로이 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위 안에서” 무상으로 양도되도록 제한을 가하고 있는 점에 비추어 보면, 도시정비법에서는 사업시행자가 시장ㆍ군수 또는 주택공사 등인지 아니면 일반 사업시행자인지 상관없이 동일하게 정비기반시설의 무상 귀속ㆍ양도 제도를 운영하려는 것은 아니었다고 할 것이므로, 같은 조 제1항 및 제2항에서 “정비기반시설”이라는 동일한 용어를 사용하고 있다는 것만으로는, 같은 조 제1항 각 호에서 규정하고 있는 정비기반시설에 해당하는 도로의 범위에 관한 규정을 같은 조 제2항에 따른 정비기반시설의 범위에도 동일하게 적용할 수는 없다고 할 것입니다.
  
  더욱이, 정비기반시설인 현황도로의 소유권을 그 시설의 관리청에 귀속시킬 것인지, 아니면 사업시행자에게 귀속시킬 것인지는 이해관계인의 재산권과 관련된 중요한 사항이라고 할 것이므로, 당초 국회에 발의된 법률안[의안번호 제1908974호, 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안(신동우의원 대표발의) 및 의안번호 제1910068호, 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안(이노근의원 대표발의)]에는 도시정비법 제65조제2항에 따른 민간 사업시행자에게도 현황도로를 무상양도 하도록 하는 내용이 있었고, 이에 대해 국회 입법과정에서 반대 의견이 제시된바 없었다는 정황만을 근거로, 국회에서 최종적으로 통과된 법률안[의안번호 제1916375호, 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안(국토교통위원장 대안)]에는 해당 내용이 포함되어 있지 않음에도 불구하고, 도시정비법 제65조제1항 후단 및 각 호를 같은 조 제2항의 경우에까지 확대하여 적용할 수는 없다고 할 것입니다.
  
  이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 도시정비법 제65조제2항에 따라 일반 사업시행자에게 무상으로 양도되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설 중 도로에는 현황도로가 포함되지 않는다고 할 것입니다.
  
  ※ 법령정비의견
  
  ○ 「도시 및 주거환경정비법」 제65조제1항 후단 및 각 호에서는 “사업시행자가 시장ㆍ군수 또는 주택공사등인 경우”에 그에게 무상으로 귀속되는 정비기반시설 중 도로의 범위에 대해 구체적으로 규정하고 있는 반면, 같은 조 제2항에서는 “사업시행자가 시장ㆍ군수 또는 주택공사등이 아닌 경우”에 그에게 무상으로 양도되는 정비기반시설 중 도로의 범위에 대해 같은 조 제1항 후단 및 각 호와 같은 규정을 두고 있지 않은바, 같은 조 제1항에 따른 무상귀속 제도와 같은 조 제2항에 따른 무상양도 제도 간에 그 귀속ㆍ양도의 범위에 차이를 두기 위해 의도적으로 규정 방식을 달리한 것인지, 단순 입법 불비인지 등을 검토하여, 무상 귀속ㆍ양도되는 도로의 범위를 명확히 하기 위해 같은 조 제2항 후단에도 “이 경우 정비기반시설에 해당하는 도로는 제1항제0호부터 제0호까지의 어느 하나에 해당하는 도로를 말한다”와 같은 문구를 부가하는 등 법령을 정비할 필요가 있다고 할 것입니다.
  

• 질의요지

  
  「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제47조제2항에서는 휴업기간은 4개월 이내로 하도록 규정하면서, 다만, 공익사업을 위한 영업의 금지 등으로 인하여 4개월 이상의 기간 동안 영업을 할 수 없는 경우(제1호)와 영업의 고유한 특수성으로 인하여 4개월 이내에 다른 장소로 이전하는 것이 어렵다고 객관적으로 인정되는 경우(제2호)의 어느 하나에 해당하는 경우에는 실제 휴업기간으로 하되, 그 휴업기간은 2년을 초과할 수 없다고 규정하고 있고, 같은 조 제5항 후단에서는 휴업기간에 해당하는 영업이익이 3인 가구의 휴업기간 동안의 가계지출비(휴업기간이 4개월을 초과하는 경우에는 4개월분의 가계지출비를 기준으로 함)에 미달하는 경우에는 그 가계지출비를 휴업기간에 해당하는 영업이익으로 본다고 규정하고 있는바,
  
  「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제47조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하여 실제 휴업기간에 대한 보상을 하는 경우, 같은 조 제5항 후단에 따라 영업이익을 산정할 때, 휴업기간이 4개월을 초과하는 경우에도 4개월분의 가계지출비로 한정하여 실제 휴업기간에 해당하는 영업이익과 비교하여야 하는지?
  
  

• 질의배경

  
  ○ 민원인은 공익사업으로 인하여 휴업을 하게 된 사업자로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제47조제5항 후단 괄호 부분의 “4개월분의 가계지출비를 기준으로 한다”는 규정의 의미에 대하여 국토교통부에 질의하였는데, 국토교통부에서 휴업기간이 4개월을 넘는 경우에는 가계지출비를 4개월분으로 한정하여 4개월분의 가계지출비와 실제 휴업기간 동안의 영업이익 중 큰 금액을 영업이익으로 판단한다고 회신하자, 이에 이견이 있어 직접 법제처에 법령해석을 요청함.
  
  

• 회답

  
  「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제47조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하여 실제 휴업기간에 대한 보상을 하는 경우, 같은 조 제5항 후단에 따라 영업이익을 산정할 때, 휴업기간이 4개월을 초과하는 경우에도 4개월분의 가계지출비로 한정하여 실제 휴업기간에 해당하는 영업이익과 비교하여야 합니다.
  
  

• 이유

  
  「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “토지보상법”이라 함) 제77조제1항에서는 영업을 폐지하거나 휴업함에 따른 영업손실에 대하여는 영업이익과 시설의 이전비용 등을 고려하여 보상하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제4항에서는 보상액의 구체적인 산정 및 평가 방법과 보상기준 등에 관한 사항은 국토교통부령으로 정한다고 규정하고 있습니다.
  
  이에 따라, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」(이하 “토지보상법 시행규칙”이라 함) 제47조제1항에서는 공익사업의 시행으로 인하여 영업장소를 이전하여야 하는 경우의 영업손실은 휴업기간에 해당하는 영업이익과 영업장소 이전 후 발생하는 영업이익감소액에 휴업기간 중의 영업용 자산에 대한 감가상각비ㆍ유지관리비와 휴업기간 중에도 정상적으로 근무하여야 하는 최소인원에 대한 인건비 등 고정적 비용(제1호), 영업시설ㆍ원재료ㆍ제품 및 상품의 이전에 소요되는 비용 및 그 이전에 따른 감손상당액(제2호), 이전광고비 및 개업비 등 영업장소를 이전함으로 인하여 소요되는 부대비용(제3호)을 합한 금액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 제1항의 규정에 의한 휴업기간은 4개월 이내로 하도록 규정하면서, 다만, 공익사업을 위한 영업의 금지 등으로 인하여 4개월 이상의 기간 동안 영업을 할 수 없는 경우(제1호)와 영업의 고유한 특수성으로 인하여 4개월 이내에 다른 장소로 이전하는 것이 어렵다고 객관적으로 인정되는 경우(제2호)의 어느 하나에 해당하는 경우에는 실제 휴업기간으로 하되, 그 휴업기간은 2년을 초과할 수 없다고 규정하고 있습니다.
  
  한편, 토지보상법 시행규칙 제47조제5항 후단에서는 개인영업으로서 휴업기간에 해당하는 영업이익이 「통계법」 제3조제3호에 따른 통계작성기관이 조사ㆍ발표하는 가계조사통계의 도시근로자가구 월평균 가계지출비를 기준으로 산정한 3인 가구의 휴업기간 동안의 가계지출비(휴업기간이 4개월을 초과하는 경우에는 4개월분의 가계지출비를 기준으로 함)에 미달하는 경우에는 그 가계지출비를 휴업기간에 해당하는 영업이익으로 본다고 규정하고 있는바,
  
  이 사안은 토지보상법 시행규칙 제47조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하여 실제 휴업기간에 대한 보상을 하는 경우, 같은 조 제5항 후단에 따라 영업이익을 산정할 때, 휴업기간이 4개월을 초과하는 경우에도 4개월분의 가계지출비로 한정하여 실제 휴업기간에 해당하는 영업이익과 비교하여야 하는지, 아니면 4개월분 가계지출비를 기준으로 실제 휴업기간에 비례하여 산정한 가계지출비를 실제 휴업기간에 해당하는 영업이익과 비교하여야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다.
  
  먼저, 토지보상법 제77조제1항에서는 영업을 휴업함에 따른 영업손실에 대하여 영업이익과 시설의 이전비용 등을 고려하여 보상하도록 규정하고 있고, 같은 조의 위임에 따라 토지보상법 시행규칙 제47조제5항 후단에서는 영업이익의 평가 방법을 규정하면서 개인영업으로서 휴업기간에 해당하는 영업이익이 「통계법」 제3조제3호에 따른 통계작성기관이 조사ㆍ발표하는 가계조사통계의 도시근로자가구 월평균 가계지출비를 기준으로 산정한 3인 가구의 휴업기간 동안의 가계지출비(휴업기간이 4개월을 초과하는 경우에는 4개월분의 가계지출비를 기준으로 함)(이하 “평균 가계지출비”라 함)에 미달하는 경우에는 그 가계지출비를 휴업기간에 해당하는 영업이익으로 본다고 규정하고 있는바, 토지보상법 시행규칙 제47조제5항 후단의 입법 취지는 최저 휴업보상액을 3인 가구인 도시근로자가구의 가계지출비를 기준으로 산정하도록 함으로써 영세 영업자를 보호하기 위한 것입니다(2007. 4. 12. 건설교통부령 제556호로 일부개정되어 같은 날 시행된 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 개정이유서 참조).
  

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  그런데, 토지보상법 시행규칙 제47조제2항에서는 휴업기간을 원칙적으로 4개월 이내로 하되, 예외적으로 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 2년을 초과하지 않는 범위에서 실제 휴업기간으로 한다고 규정하고 있는바, 이는 공익사업의 시행으로 인한 보상을 현실화함으로써 공익사업의 시행으로 인하여 생활기반을 상실하게 되는 영세 상인 및 서민들의 생활안정을 도모하기 위하여 영업손실 보상시 인정하는 휴업기간을 3개월에서 4개월로 확대한 것이고(2014. 10. 22. 국토교통부령 제131호로 일부개정된 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 개정이유서 참조), 이에 따라 토지보상법 시행규칙 제47조제5항 후단에서 휴업기간에 해당하는 영업이익과 비교하는 가계지출비 또한 3개월분의 평균 가계지출비에서 4개월분의 평균 가계지출비로 상향 조정된 것입니다.
  

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  이와 같이 영세 상인 및 서민의 보호를 위하여 최저 휴업보상액을 3인 가구인 도시근로자가구의 가계지출비를 기준으로 산정하도록 한 취지와 영업손실 보상 시 인정하는 휴업기간이 원칙적으로 4개월인 점을 고려할 때, 토지보상법 시행규칙 제47조제5항 후단 괄호 부분의 “휴업기간이 4개월을 초과하는 경우에는 4개월분의 가계지출비를 기준으로 한다”는 규정은 토지보상법 시행규칙 제47조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하여 4개월을 초과하는 휴업기간에 대한 보상을 하는 경우, 해당 휴업기간에 해당하는 영업이익이 4개월분의 평균 가계지출비에 미달하더라도 4개월분의 평균 가계지출비는 보장한다는 취지로 보아야 하고, 휴업기간이 4개월을 초과하는 경우에 실제 휴업기간에 비례하여 산정한 가계지출비를 기준으로 영업이익을 산정할 수 있다는 의미는 아니라고 할 것입니다.
  

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  한편, 토지보상법 시행규칙 제47조제5항 후단 괄호 부분의 “휴업기간이 4개월을 초과하는 경우에는 4개월분의 가계지출비를 기준으로 한다”는 규정의 의미를 휴업기간이 4개월을 초과하는 경우 4개월분 가계지출비를 기준으로 실제 휴업기간에 비례하여 산정한 가계지출비로 보아야 한다는 의견이 있을 수 있으나, 이는 괄호 부분의 규정이 없는 경우에 가능한 해석으로서 토지보상법 시행규칙 제47조제5항 후단에서 별도로 괄호 부분의 규정을 두고 있는 이상 그러한 의견은 타당하지 않다고 할 것입니다.
  

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  이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 토지보상법 시행규칙 제47조제2항 각 호의 어느 하나에 해당되어 실제 휴업기간에 대한 보상을 하는 경우, 같은 조 제5항 후단에 따라 영업이익을 산정할 때, 휴업기간이 4개월을 초과하는 경우에도 4개월분의 가계지출비로 한정하여 실제 휴업기간에 해당하는 영업이익과 비교하여야 할 것입니다.

• 질의요지

  
  「도시 및 주거환경정비법」 제47조제1항에서는 사업시행자는 분양신청을 하지 아니한 자에 대해서는 그 자가 소유하고 있는 정비구역 내 토지 및 건축물에 대하여 현금으로 청산하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제20조제1항에서는 주택재개발사업 조합은 조합원의 자격, 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항 등을 정관으로 작성하여야 한다고 규정하고 있는바,
  

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  주택재개발사업 조합의 정관에 분양신청기간 이내에 분양 신청을 하지 않은 자는 조합원 자격이 상실된다고 규정하고 있는 경우로서, 해당 조합의 조합원이 「도시 및 주거환경정비법」 제46조제2항에 따른 분양신청을 하지 아니하여 같은 법 제47조제1항에 따른 현금청산대상자가 된 경우에는 현금청산이 완료되어 해당 토지 또는 건축물에 대한 소유권이 조합에 이전되기 전이라고 하더라도 조합원으로서의 지위가 상실되는지?
  

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• 질의배경

  
  ○ 민원인은 주택재개발사업의 조합원이 재개발사업에 관한 분양신청을 하지 않아 현금청산대상자가 된 경우 토지 등 소유권을 이전하지 않은 경우에 조합원의 지위를 상실하는지에 대해서 국토교통부에 질의하였는데, 국토교통부의 답변에 이의가 있어 직접 법제처에 법령해석을 요청함.
  
  

• 회답

  
  주택재개발사업 조합의 정관에 분양신청기간 이내에 분양 신청을 하지 않은 자는 조합원 자격이 상실된다고 규정하고 있는 경우로서, 해당 조합의 조합원이 「도시 및 주거환경정비법」 제46조제2항에 따른 분양신청을 하지 아니하여 같은 법 제47조제1항에 따른 현금청산대상자가 된 경우에는 현금청산이 완료되어 해당 토지 또는 건축물에 대한 소유권이 조합에 이전되기 전이라고 하더라도 조합원으로서의 지위가 상실됩니다.
  
  

• 이유

  
  「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제2조제2호나목에서는 “주택재개발사업”이란 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말한다고 규정하고 있고, 같은 조 제9호가목에서는 주택재개발사업에서 “토지등소유자”란 주택재개발사업의 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제13조제1항 본문에서는 시장·군수 또는 주택공사등이 아닌 자가 정비사업을 시행하려는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제19조제1항에서는 주택재개발사업의 조합원은 토지등소유자로 한다고 규정하고 있습니다.
  

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  그리고, 분양신청에 관하여, 같은 법 제46조제2항에서는 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받으려고 하는 토지등소유자는 제1항에 따른 분양신청기간 이내에 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 의하여 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제47조제1항에서는 사업시행자는 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 또는 같은 법 제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자에 대해서는 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다고 규정하고 있습니다.
  

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  또한, 도시정비법 제20조제1항에서는 조합은 조합원의 자격에 관한 사항(제2호), 조합원의 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항(제3호) 등 같은 항 각 호의 사항이 포함된 정관을 작성하여야 한다고 규정하고 있는바,
  

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  이 사안은 주택재개발사업 조합의 정관에 분양신청기간 이내에 분양 신청을 하지 않은 자는 조합원 자격이 상실된다고 규정하고 있는 경우로서, 해당 조합의 조합원이 도시정비법 제46조제2항에 따른 분양신청을 하지 아니하여 같은 법 제47조제1항에 따른 현금청산대상자가 된 경우에는 현금청산이 완료되어 해당 토지 또는 건축물에 대한 소유권이 조합에 이전되기 전이라고 하더라도 조합원으로서의 지위가 상실되는지에 관한 것이라 하겠습니다.
  

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  먼저, 도시정비법에 따른 주택재개발사업은 정비구역에서의 토지등소유자들이 구성원(조합원)이 되어 주택재개발사업 조합을 설립하고, 그 조합이 사업시행자가 되어 주택재개발 사업시행인가를 받아 시공자를 선정하고 분양공고를 하여 조합원으로부터 분양신청을 받으며, 분양신청결과에 따라 관리처분계획을 수립하여 시장·군수에게 인가를 받아 그 관리처분계획에 따라 주택을 재개발하여 조합원에게 조합 정관으로 정하는 방식에 따라 주택을 공급한 후 사업비를 청산하는 방식의 사업으로서, 조합의 조합원을 위한 사업이라고 할 것입니다.
  

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  이 때 주택재개발사업 조합이 주택개발을 착공하여 공급하기 위해서는 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액을 분양대상자별로 산정하고 전체 정비사업비의 추산액을 산정하는 것 등을 내용으로 하는 관리처분계획을 수립하는 것이 중요한데, 관리처분계획에 관하여 도시정비법 제48조제1항에서는 사업시행자는 같은 법 제46조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 분양설계(제1호), 분양대상자의 주소 및 성명(제2호) 등의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다고 규정하고 있어, 분양신청절차를 통해 조합원 중 실제 분양신청을 한 자의 수가 산출되어야 그 정보를 바탕으로 향후 재개발할 주택에 관한 계획 수립이 가능하게 되므로, 관리처분계획은 분양신청절차를 마친 후 그 결과에 따라 내용이 정해진다고 할 것입니다. 그리고, 주택의 착공 및 공급은 관리처분계획에 따라 이루어지게 되므로, 사실상 분양신청절차 이후부터는 분양신청을 한 조합원들만을 대상으로 하여 절차가 진행되게 되고, 분양신청을 하지 않은 조합원은 도시재개발사업 절차에서 제외된다고 할 것입니다.
  

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  이와 같은 점을 고려하여 도시정비법 제47조에서는 주택재개발사업 조합 설립 및 사업시행인가 신청 등 분양신청 전까지의 모든 과정에 참여한 조합원이라고 하더라도, 조합원인 토지등소유자가 분양공고를 통지받았음에도 불구하고 분양신청을 하지 않은 경우에는 해당 조합으로 하여금 정비구역 안에 있는 그 조합원의 재산을 현금으로 청산하도록 함으로써 해당 조합과 조합원 간의 관계를 종료시킬 수 있게 하는 제도를 마련하고 있는바, 이는 분양신청을 하지 않은 토지등소유자의 경우에는 해당 주택재개발사업의 결과인 주택 공급을 받지 않겠다는 의사를 분명하게 밝혔다고 볼 수밖에 없어 이에 대해서는 더 이상 해당 조합의 조합원으로서의 지위를 유지하게 할 이유가 상실되었기 때문이라고 할 것입니다.
  

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  즉, 도시정비법 제47조에서 분양신청을 하지 않은 조합원이 현금청산대상자가 되어 토지 등의 권리에 대하여 현금으로 청산하도록 하는 현금청산제도를 둔 것은, 분양신청을 하지 않은 조합원에 대하여 해당 주택재개발사업 조합의 조합원으로서의 지위를 상실시킴으로써 이후의 주택재개발사업을 실제로 분양신청을 한 조합원을 중심으로 신속하고 차질 없이 추진할 수 있도록 하려는 취지인 동시에,

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• 분양신청을 하지 않음으로써 조합원의 가장 중요한 권리인 분양청구권을 행사할 수 없게 된 조합원에 대하여 계속해서 조합원으로서의 권리를 보유하거나 의무를 부담하게 하는 것은 해당 조합원의 의사에도 부합하지 않음을 고려하여 분양신청을 하지 않은 자는 정관의 규정 여하에 관계없이 더 이상 조합원으로 보지 않고 해당 정비구역에서의 그 소유권 및 지상권을 현금청산하게 함으로써 조합과의 법률관계를 종료시키려는 취지라고 할 것입니다.
  

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  또한, 청산금 협의가 성립하지 않을 경우를 대비하여 도시정비법 제47조제1항 및 제2항에서는 청산기한을 정하여 두고 있고, 이를 도과할 경우 조합이 이자를 지불하도록 하고 있으며, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 수용절차를 통해 청산금을 지급받을 수 있고(도시정비법 제40조), 조합으로부터 청산금을 지급받을 때까지 조합에 대하여 종전 토지등에 대한 인도를 거절할 수 있으므로, 더 이상 조합의 설립목적에 동의하지 않은 자를 단지 청산절차가 마무리되지 못하여 정비구역에 토지등소유자에 해당한다는 이유로 조합원으로서의 지위를 계속 유지시켜야 할 이유는 없다고 할 것입니다(법제처 2012. 2. 3. 회신 11-0684 해석례; 법제처 2014. 9. 19. 회신 14-0496 해석례; 대법원 2011. 7. 28. 선고 2008다91364 판결례; 대법원 2013. 11. 28. 선고 2012다110477,110484 판결례 참조).
  

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  아울러, 도시정비법 제47제1항에서는 분양신청을 하지 않은 자에 대한 현금청산 기간의 시작일을 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음 날부터로 정하고 있어, 결국 현금청산은 관리처분계획 인가 이후에 하게 될 것이고, 현금청산을 하지 않으면 분양신청을 하지 않은 조합원의 토지등소유권이 조합에 이전되지도 않는다고 할 것입니다. 그런데, 도시정비법 제48조제3항제10호에서는 관리처분계획의 수립은 총회의 의결을 거쳐야 한다고 규정하고 있어, 토지등소유권이 조합에 이전되기 전까지는 계속 조합원으로서의 지위를 유지한다고 해석하게 된다면, 분양신청을 하지 않음으로써 더 이상 해당 주택재개발사업과 이해관계가 없는 자가 주택재개발사업의 핵심 계획인 관리처분계획의 수립에 관한 사항에 대한 총회의 의결에 조합원으로서 참여할 수 있게 되는 불합리한 결과를 가져오게 된다는 점과 이 사안의 정관에서도 그러한 결과를 방지하기 위하여 분양신청 기한 내에 분양 신청을 하지 않은 자는 조합원 자격이 상실되는 것으로 규정한 점도 이 사안을 해석할 때 고려되어야 할 것입니다.
  
  이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 주택재개발사업 조합의 정관에 분양신청기간 이내에 분양 신청을 하지 않은 자는 조합원 자격이 상실된다고 규정하고 있는 경우로서, 해당 조합의 조합원이 도시정비법 제46조제2항에 따른 분양신청을 하지 아니하여 같은 법 제47조제1항에 따른 현금청산대상자가 된 경우에는 현금청산이 완료되어 해당 토지 또는 건축물에 대한 소유권이 조합에 이전되기 전이라고 하더라도 조합원으로서의 지위가 상실된다고 할 것입니다.