분양신청을 하지 않은 조합원의 지위(「도시 및 주거환경정비법」 제46조 등 관련)

안건번호	법제처-15-0669	요청기관	민원인	회신일자	2016. 3. 7.
법령	「 도시 및 주거환경정비법」 제2조, 제3조, 제8조, 제24조, 제28조, 제40조, 제46조, 제47조, 제48조, 제50조
안건명	민원인 - 분양신청을 하지 않은 조합원의 지위(「도시 및 주거환경정비법」 제46조 등 관련)

• 질의요지

  
  「도시 및 주거환경정비법」 제47조제1항에서는 사업시행자는 분양신청을 하지 아니한 자에 대해서는 그 자가 소유하고 있는 정비구역 내 토지 및 건축물에 대하여 현금으로 청산하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제20조제1항에서는 주택재개발사업 조합은 조합원의 자격, 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항 등을 정관으로 작성하여야 한다고 규정하고 있는바,
  

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  주택재개발사업 조합의 정관에 분양신청기간 이내에 분양 신청을 하지 않은 자는 조합원 자격이 상실된다고 규정하고 있는 경우로서, 해당 조합의 조합원이 「도시 및 주거환경정비법」 제46조제2항에 따른 분양신청을 하지 아니하여 같은 법 제47조제1항에 따른 현금청산대상자가 된 경우에는 현금청산이 완료되어 해당 토지 또는 건축물에 대한 소유권이 조합에 이전되기 전이라고 하더라도 조합원으로서의 지위가 상실되는지?
  

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• 질의배경

  
  ○ 민원인은 주택재개발사업의 조합원이 재개발사업에 관한 분양신청을 하지 않아 현금청산대상자가 된 경우 토지 등 소유권을 이전하지 않은 경우에 조합원의 지위를 상실하는지에 대해서 국토교통부에 질의하였는데, 국토교통부의 답변에 이의가 있어 직접 법제처에 법령해석을 요청함.
  
  

• 회답

  
  주택재개발사업 조합의 정관에 분양신청기간 이내에 분양 신청을 하지 않은 자는 조합원 자격이 상실된다고 규정하고 있는 경우로서, 해당 조합의 조합원이 「도시 및 주거환경정비법」 제46조제2항에 따른 분양신청을 하지 아니하여 같은 법 제47조제1항에 따른 현금청산대상자가 된 경우에는 현금청산이 완료되어 해당 토지 또는 건축물에 대한 소유권이 조합에 이전되기 전이라고 하더라도 조합원으로서의 지위가 상실됩니다.
  
  

• 이유

  
  「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제2조제2호나목에서는 “주택재개발사업”이란 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말한다고 규정하고 있고, 같은 조 제9호가목에서는 주택재개발사업에서 “토지등소유자”란 주택재개발사업의 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제13조제1항 본문에서는 시장·군수 또는 주택공사등이 아닌 자가 정비사업을 시행하려는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제19조제1항에서는 주택재개발사업의 조합원은 토지등소유자로 한다고 규정하고 있습니다.
  

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  그리고, 분양신청에 관하여, 같은 법 제46조제2항에서는 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받으려고 하는 토지등소유자는 제1항에 따른 분양신청기간 이내에 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 의하여 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제47조제1항에서는 사업시행자는 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 또는 같은 법 제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자에 대해서는 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다고 규정하고 있습니다.
  

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  또한, 도시정비법 제20조제1항에서는 조합은 조합원의 자격에 관한 사항(제2호), 조합원의 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항(제3호) 등 같은 항 각 호의 사항이 포함된 정관을 작성하여야 한다고 규정하고 있는바,
  

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  이 사안은 주택재개발사업 조합의 정관에 분양신청기간 이내에 분양 신청을 하지 않은 자는 조합원 자격이 상실된다고 규정하고 있는 경우로서, 해당 조합의 조합원이 도시정비법 제46조제2항에 따른 분양신청을 하지 아니하여 같은 법 제47조제1항에 따른 현금청산대상자가 된 경우에는 현금청산이 완료되어 해당 토지 또는 건축물에 대한 소유권이 조합에 이전되기 전이라고 하더라도 조합원으로서의 지위가 상실되는지에 관한 것이라 하겠습니다.
  

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  먼저, 도시정비법에 따른 주택재개발사업은 정비구역에서의 토지등소유자들이 구성원(조합원)이 되어 주택재개발사업 조합을 설립하고, 그 조합이 사업시행자가 되어 주택재개발 사업시행인가를 받아 시공자를 선정하고 분양공고를 하여 조합원으로부터 분양신청을 받으며, 분양신청결과에 따라 관리처분계획을 수립하여 시장·군수에게 인가를 받아 그 관리처분계획에 따라 주택을 재개발하여 조합원에게 조합 정관으로 정하는 방식에 따라 주택을 공급한 후 사업비를 청산하는 방식의 사업으로서, 조합의 조합원을 위한 사업이라고 할 것입니다.
  

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  이 때 주택재개발사업 조합이 주택개발을 착공하여 공급하기 위해서는 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액을 분양대상자별로 산정하고 전체 정비사업비의 추산액을 산정하는 것 등을 내용으로 하는 관리처분계획을 수립하는 것이 중요한데, 관리처분계획에 관하여 도시정비법 제48조제1항에서는 사업시행자는 같은 법 제46조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 분양설계(제1호), 분양대상자의 주소 및 성명(제2호) 등의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다고 규정하고 있어, 분양신청절차를 통해 조합원 중 실제 분양신청을 한 자의 수가 산출되어야 그 정보를 바탕으로 향후 재개발할 주택에 관한 계획 수립이 가능하게 되므로, 관리처분계획은 분양신청절차를 마친 후 그 결과에 따라 내용이 정해진다고 할 것입니다. 그리고, 주택의 착공 및 공급은 관리처분계획에 따라 이루어지게 되므로, 사실상 분양신청절차 이후부터는 분양신청을 한 조합원들만을 대상으로 하여 절차가 진행되게 되고, 분양신청을 하지 않은 조합원은 도시재개발사업 절차에서 제외된다고 할 것입니다.
  

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  이와 같은 점을 고려하여 도시정비법 제47조에서는 주택재개발사업 조합 설립 및 사업시행인가 신청 등 분양신청 전까지의 모든 과정에 참여한 조합원이라고 하더라도, 조합원인 토지등소유자가 분양공고를 통지받았음에도 불구하고 분양신청을 하지 않은 경우에는 해당 조합으로 하여금 정비구역 안에 있는 그 조합원의 재산을 현금으로 청산하도록 함으로써 해당 조합과 조합원 간의 관계를 종료시킬 수 있게 하는 제도를 마련하고 있는바, 이는 분양신청을 하지 않은 토지등소유자의 경우에는 해당 주택재개발사업의 결과인 주택 공급을 받지 않겠다는 의사를 분명하게 밝혔다고 볼 수밖에 없어 이에 대해서는 더 이상 해당 조합의 조합원으로서의 지위를 유지하게 할 이유가 상실되었기 때문이라고 할 것입니다.
  

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  즉, 도시정비법 제47조에서 분양신청을 하지 않은 조합원이 현금청산대상자가 되어 토지 등의 권리에 대하여 현금으로 청산하도록 하는 현금청산제도를 둔 것은, 분양신청을 하지 않은 조합원에 대하여 해당 주택재개발사업 조합의 조합원으로서의 지위를 상실시킴으로써 이후의 주택재개발사업을 실제로 분양신청을 한 조합원을 중심으로 신속하고 차질 없이 추진할 수 있도록 하려는 취지인 동시에,

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• 분양신청을 하지 않음으로써 조합원의 가장 중요한 권리인 분양청구권을 행사할 수 없게 된 조합원에 대하여 계속해서 조합원으로서의 권리를 보유하거나 의무를 부담하게 하는 것은 해당 조합원의 의사에도 부합하지 않음을 고려하여 분양신청을 하지 않은 자는 정관의 규정 여하에 관계없이 더 이상 조합원으로 보지 않고 해당 정비구역에서의 그 소유권 및 지상권을 현금청산하게 함으로써 조합과의 법률관계를 종료시키려는 취지라고 할 것입니다.
  

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  또한, 청산금 협의가 성립하지 않을 경우를 대비하여 도시정비법 제47조제1항 및 제2항에서는 청산기한을 정하여 두고 있고, 이를 도과할 경우 조합이 이자를 지불하도록 하고 있으며, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 수용절차를 통해 청산금을 지급받을 수 있고(도시정비법 제40조), 조합으로부터 청산금을 지급받을 때까지 조합에 대하여 종전 토지등에 대한 인도를 거절할 수 있으므로, 더 이상 조합의 설립목적에 동의하지 않은 자를 단지 청산절차가 마무리되지 못하여 정비구역에 토지등소유자에 해당한다는 이유로 조합원으로서의 지위를 계속 유지시켜야 할 이유는 없다고 할 것입니다(법제처 2012. 2. 3. 회신 11-0684 해석례; 법제처 2014. 9. 19. 회신 14-0496 해석례; 대법원 2011. 7. 28. 선고 2008다91364 판결례; 대법원 2013. 11. 28. 선고 2012다110477,110484 판결례 참조).
  

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  아울러, 도시정비법 제47제1항에서는 분양신청을 하지 않은 자에 대한 현금청산 기간의 시작일을 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음 날부터로 정하고 있어, 결국 현금청산은 관리처분계획 인가 이후에 하게 될 것이고, 현금청산을 하지 않으면 분양신청을 하지 않은 조합원의 토지등소유권이 조합에 이전되지도 않는다고 할 것입니다. 그런데, 도시정비법 제48조제3항제10호에서는 관리처분계획의 수립은 총회의 의결을 거쳐야 한다고 규정하고 있어, 토지등소유권이 조합에 이전되기 전까지는 계속 조합원으로서의 지위를 유지한다고 해석하게 된다면, 분양신청을 하지 않음으로써 더 이상 해당 주택재개발사업과 이해관계가 없는 자가 주택재개발사업의 핵심 계획인 관리처분계획의 수립에 관한 사항에 대한 총회의 의결에 조합원으로서 참여할 수 있게 되는 불합리한 결과를 가져오게 된다는 점과 이 사안의 정관에서도 그러한 결과를 방지하기 위하여 분양신청 기한 내에 분양 신청을 하지 않은 자는 조합원 자격이 상실되는 것으로 규정한 점도 이 사안을 해석할 때 고려되어야 할 것입니다.
  
  이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 주택재개발사업 조합의 정관에 분양신청기간 이내에 분양 신청을 하지 않은 자는 조합원 자격이 상실된다고 규정하고 있는 경우로서, 해당 조합의 조합원이 도시정비법 제46조제2항에 따른 분양신청을 하지 아니하여 같은 법 제47조제1항에 따른 현금청산대상자가 된 경우에는 현금청산이 완료되어 해당 토지 또는 건축물에 대한 소유권이 조합에 이전되기 전이라고 하더라도 조합원으로서의 지위가 상실된다고 할 것입니다.