陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

창원지방법원 2013. 7. 9. 선고 2013구합152 이의재결처분취소등

[미간행]

창원지방법원판결

주문

1. 이 사건 소 중 피고 중앙토지수용위원회에 대한 소를 각하한다.
2. 원고의 피고 2에 대한 청구를 기각한다.
3. 소송비용은 원고가 부담한다.

청구취지

1. 피고 중앙토지수용위원회가 2012. 11. 16. 원고에게 한 진주시 (주소 1 생략) 답 457㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)의 수용에 관한 이의재결에서 손실보상금 135,272,000원을 380,681,000원으로 변경한 부분을 취소한다.
2. 이 사건 토지에 관하여 원고의 피고 2에 대한 손실보상금채무는 135,272,000원을 초과하지 아니함을 확인하다.

이유

1. 재결의 경위
가. 사업인정 및 고시
- 도시계획시설사업(말티고개 진입로 옆 도시계획도로 개설공사)
- 2011. 10. 20. 진주시 고시 제2011-60호
나. 사업시행자 : 원고
다. 경상남도 지방토지수용위원회의 2012. 5. 29.자 수용재결(이하 ‘이 사건 수용재결’이라 한다)
- 수용보상대상 : 이 사건 토지
- 수용개시일 : 2012. 7. 20.
- 손실보상금 : 135,272,000원
라. 피고 중앙토지수용위원회의 2012. 11. 16.자 이의재결(이하 ‘이 사건 이의재결’이라 한다)
- 손실보상금 : 380,681,000원
- 재결내용 : 수용재결에서는 이 사건 토지를 사실상의 사도로 보고 보상가격을 결정하였으나, 이 사건 토지는 도시계획시설(도로)로 결정·고시되었으나 실제로 도로사업이 시행되지 않은 ‘예정공도부지’임이 확인되고, 이 사건 토지가 도시계획시설(도로) 결정 이후인 1994. 9. 24. 진주시 (주소 2 생략)(이하 ‘분할 전 토지’라 한다)에서 (주소 3 생략) 외 9필지로 도시계획선을 따라 분할 후 조성된 대지의 진입로로 사용되고 있으므로 공부상 지목인 ‘답’으로 보상하여야 한다.
[인정근거] 갑 제3, 4호증의 각 기재
2. 원고의 주장
가. 피고 2(항소심 피고)은 (주소 4 생략) 토지 외 수 필지 토지의 지상에 건물을 신축하고, 건물 거주자들의 편의를 위하여 이 사건 토지를 주차장 또는 통행로로 사용하는 등 사실상의 도로로 사용하여 왔으므로 이 사건 토지는 답으로 원상회복하는 것이 쉽지 않은 상태에 있고, 사실상의 사도인 상태의 가격으로 평가해도 될 만한 객관적인 사정이 존재한다.
나. 또한 피고 2가 원고를 상대로 이 사건 토지에 대한 부당이득반환을 구하는 관련 사건에서 피고 2의 청구를 기각하는 판결이 확정되었는데, 당시 법원도 이 사건 토지가 사도라는 취지로 판시한 바 있다.
다. 따라서 이 사건 토지를 사실상의 사도로 보고 보상가격을 산정하여야 함에도 피고 중앙토지수용위원회는 이 사건 이의재결을 하면서 이 사건 토지를 답으로 보고 보상가격을 결정하였다. 따라서 이 사건 이의재결은 감정평가방법에 위법이 있어 취소되어야 한다.
라. 한편 이 사건 토지를 사실상의 사도로 평가하면 그 보상가액은 135,272,000원 이므로 원고의 이 사건 토지 소유자인 피고 2에 대한 손실보상금채무는 135,272,000원을 초과하지 아니한다.
3. 피고 중앙토지수용위원회의 본안전 항변에 대한 판단
가. 피고는, 이 사건 소는 보상금의 증감에 관한 소송이므로 토지소유자인 피고 2를 상대로 제기하여야 함에도 피고 적격이 없는 피고 중앙토지수용위원회에 대하여 제기된 것으로서 부적법하므로 각하되어야 한다고 항변한다.
나. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘공익사업법’이라 한다) 제85조 제1항은 ‘사업시행자·토지소유자 또는 관계인은 공익사업법 제34조의 규정에 의한 재결에 대하여 불복이 있는 때에는 재결서를 받은 날부터 60일 이내에, 이의신청을 거친 때에는 이의신청에 대한 재결서를 받은 날부터 30일 이내에 각각 행정소송을 제기할 수 있다’고 규정하고, 같은 조 제2항은 ‘제1항의 규정에 따라 제기하고자 하는 행정소송이 보상금의 증감에 관한 소송인 경우 당해 소송을 제기하는 자가 토지소유자 또는 관계인인 때에는 사업시행자를, 사업시행자인 때에는 토지소유자 또는 관계인을 각각 피고로 한다’고 규정하고 있다.
이 사건과 같이 이의재결의 취소로써 이의재결에서 정한 보상금 380,681,000원을 135,272,000원으로 감액을 구하는 경우에도 위 보상금의 증감에 관한 소송이라 할 수 있는가에 관하여 보건대, 원고가 이 사건 소송을 제기한 것은 궁극적으로는 이 사건 토지를 답으로 평가한 보상액과 사실상의 사도로 평가한 보상액의 차액에 해당하는 손실보상금의 지급을 면하려는 것이 그 목적인 점, 공익사업법 제85조 제2항에서 재결청을 소송당사자에서 제외한 것은 사업시행자와 보상을 받는 자가 수용의 당사자인 점을 고려하여 당사자주의에 충실을 기하기 위한 목적으로 이해되는 점 등을 감안하면, 이 사건 토지가 사실상의 사도에 해당한다는 이유로 보상금의 감액을 구하는 이 사건 소송은 사업시행자가 토지소유자를 피고로 삼아야 하는 공익사업법 제85조 제2항 소정의 ‘보상금의 증감에 관한 소송’에 해당한다고 봄이 타당하다.
다. 따라서 이 사건 소 중 토지소유자인 피고 2가 아니라 재결청인 피고 중앙토지수용위원회를 상대로 제기된 소는 피고 적격이 없는 자에 대하여 제기된 것으로서 부적법하므로 피고 중앙토지수용위원회의 본안전 항변은 이유 있다.
4. 피고 2에 대한 청구에 대한 판단
가. 관계 법령
별지 기재와 같다.
나. 인정사실
다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1, 2, 6 내지 8호증, 갑 제11호증의 1, 2의 각 기재 및 영상에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다.
1) 1991. 9. 6. 경상남도 고시 제333호에 의하여, 분할 전 토지 중 이 사건 토지에 도로를 신설하는 내용의 도시계획결정이 고시되었다.
2) 피고 2와 그 자녀들은 분할 전 토지인 진주시 (주소 2 생략) 답 3,081㎡를 공동소유하고 있던 중 1994. 9. 24. 위 도시계획시설(도로)의 고시에 따라 분할 전 토지를 (주소 4 생략) 답 180㎡, (주소 5 생략) 답 171㎡, 이 사건 토지가 포함된 (주소 3 생략) 답 1,251㎡, (주소 6 생략) 답 180㎡, (주소 7 생략) 답 179㎡, (주소 8 생략) 답 181㎡ 등으로 분할하여 그 중 (주소 4 생략), (주소 5 생략) 토지는 1995. 1. 16. 서동주에게 매도하였고, 위 분할 후 (주소 4 생략), (주소 5 생략), (주소 6 생략), (주소 7 생략), (주소 8 생략) 토지 지상에는 상가 등 건축물이 건축되었다.
3) 진주시 (주소 3 생략) 답 1,251㎡에 관하여, 1994. 10. 27. 공유물분할을 원인으로 한 피고 2 단독 명의의 소유권이전등기가 경료되었고, 위 토지는 이후 분할 과정을 거쳐 457㎡(이 사건 토지)만 남게 되었다. 이 사건 토지는 위 (주소 4 생략), (주소 5 생략), (주소 6 생략), (주소 7 생략), (주소 8 생략) 토지에 둘러싸여 있고, 위와 같이 상가 등이 건축된 이래로 위 각 토지 지상 건물 거주자들의 통행로 내지 주차공간으로 주로 사용되고 있으며, 변론종결일 현재까지 도로로 결정·고시되지는 아니하였지만 일반 공중이 통행함에는 제한이 없는 상태이다.
다. 이 사건 토지가 사실상의 사도에 해당하는지 여부에 대하여 본다.
1) 공익사업법 제26조 제2항은 사실상의 사도는 “사도법에 의한 사도 외의 도로로서, 도로개설 당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로와 토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로”를 의미한다고 규정하면서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 도시·군 관리계획에 의하여 도로로 결정된 후부터 도로로 사용되고 있는 것은 사실상의 사도에서 제외하고 있다. 그런데 이 사건 토지는 앞서 본 바와 같이 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 도시·군 관리계획에 의하여 도로예정지로 결정된 후 도로로 결정·고시되지는 아니하였지만 실제 도로로서 이용되는, 이른바 예정공도부지로서 공익사업법 시행규칙 제26조 제2항에서 정한 사실상의 사도에 해당하지 아니한다고 봄이 타당하다. 그리고 앞서 본 바와 같이 피고 2가 도시계획결정에 따라 분할 전 토지를 분할한 후 이 사건 토지를 인근 거주자들의 통행로 내지 주차공간 등으로 사용하게 함으로써 일부 편익을 보았다고 하여 달리 볼 것은 아니다.
2) 원고는 공익사업법 시행규칙 제26조 제2항의 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 도시·군 관리계획에 의하여 도로로 결정된 후부터 도로로 사용하고 있는 것을 사실상의 사도에서 제외한다”에서 ‘도로로 사용’한다고 할 때의 도로란 적법한 절차에 따른 도시계획시설로서의 도로사업시행 후 도로법 등 관계법령에서 정하고 있는 도로를 의미하므로 이 사건 토지가 비록 도로예정지로 결정된 사실이 있다고 하더라도 위와 같이 적법한 절차에 따른 도로사업이 시행된 사실이 없는 이상 사실상의 사도에서 제외되는 것은 아니라고 주장한다.
그러나 을 제1호증의 1의 기재에 의하면 공익사업법의 수용재결 기준과 절차에 대한 설명서인 토지수용 업무편람(중앙토지수용위원회)에서는 위와 같이 사실상의 도로에서 제외되는 예정공도의 의미에 대하여 “공익계획사업이나 도시계획의 결정·고시 때문에 이에 저촉된 토지가 현황도로로 이용되고 있지만 공익사업이 실제로 시행되지 않은 상태에서 일반공중의 통행로로 제공되고 있는 상태로서 계획제한과 도시계획시설의 장기미집행상태로 방치되고 있는 도로”라고 정의하고 있는 사실을 인정할 수 있고, 위와 같이 예정공도부지를 사실상의 도로에서 제외하는 규정을 둔 취지는 토지가 도시·군 관리계획에 의하여 도로로 결정된 이후 그 도로사업시행이 지연되는 사이에 사실상의 사도 등 일반 공중의 통행로로 사용되었다는 이유로 그 보상액이 사실상의 사도를 기준으로 평가된다면 토지가 도시·군 관리계획에 의하여 도로로 결정된 후 곧바로 도로사업이 시행되는 때에 그 보상액이 수용 전의 사용현황을 기준으로 산정되는 것과 비교하여 토지소유자에게 지나치게 불리한 결과를 초래하므로 이를 공익사업법에서 정한 사실상의 사도에서 제외한다는 것으로 해석함이 타당한바, 이를 종합하여 보면 위 문언에 나타난 “도로”의 의미를 원고의 주장과 같이 한정적으로 해석하기는 어렵다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

라. 이 사건 토지에 대한 정당한 보상가액

1) 갑 제11호증의 1, 2의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면 다음 사실을 인정할 수 있다.

가) 이의재결감정인(주식회사 가람감정평가법인, 주식회사 써브감정평가법인)은 2012. 5. 1. 가격시점으로 하여 이 사건 토지의 비교표준지를 이 사건 토지와 용도지역, 실제 이용상황, 공법상 제한, 주위환경 등의 유사성 지리적으로도 근접성 등을 감안하여 진주시 (주소 7 생략) 대 179㎡[용도지역 : 2종일반주거지역, 이용상황 : 주상용, 도로교통 : 소로한면, 형상·지세 : 가장형 평지, 공시지가 600,000원/㎡(공시기준일 2011. 1. 1.)]로 선정하고, 공시기준일부터 평가시점까지의 지가변동률은 1.01246을 적용하며, 개별요인을 가로조건, 접근조건, 환경조건, 획지조건, 행정적조건 별로 세분하고 다시 이를 사실상의 사도인 경우와 예정공도인 경우로 나눈 다음, 종래의 보상평가 선례를 참작하여 기타요인 보정치를 산정하였다.

나) 이의재결감정인들은 위 비교표준지에 위와 같이 산정한 요인들의 보정을 거쳐 이 사건 토지의 1㎡당 가격을 주식회사 가람감정평가법인은 예정공도 821,900원/㎡, 사실상 사도 300,700원/㎡으로, 주식회사 써브감정평가법인은 예정공도 844,098원/㎡, 사실상 사도 309,159원/㎡으로 평가하였고, 피고 중앙토지수용위원회는 예정공도의 ㎡당 감정평가액을 평균한 832,999원/㎡[(821,900원 + 844,098원)/2]에 이 사건 토지의 면적을 곱하여 이 사건 토지의 감정평가액을 380,680,543원으로 결정하였다.

2) 위 인정사실에 의하면, 이의재결감정인들은 이 사건 토지의 감정평가시점을 2012. 5. 1.으로 보고 위 시점부터 이 사건 토지의 수용재결일인 2012. 5. 29.까지 이 사건 토지의 가격변동을 반영하지 아니한 잘못이 있으나 위 기간 사이에 이 사건 토지의 가격이 변동하였다고 보기는 어려울 뿐만 아니라 설령 위 기간 동안의 가격변동 사실이 인정된다고 하더라도 그 정도는 미미할 것으로 보이고, 만약 그러한 가격변동 사실을 반영하여 2012. 5. 29.자를 기준으로 감정평가액을 재산정하는 경우에도 2012. 5. 1. 이후 생산자물가가 상승하였다는 이의재결감정결과에 비추어 그 감정평가액이 이의재결감정평가액인 380,680,543원을 초과하게 될 가능성이 있다.

위 감정평가 시점에 관한 부분 외 나머지 부분의 이의재결감정은 감정평가방법상 위법이 없을 뿐 아니라, 원고가 이의재결로 정한 위 380,680,543원의 손실보상금 중 수용재결에서 정한 손실보상금을 넘는 손실보상금채무가 부존재함을 구하는 이 사건 소에서, 피고 2가 위 이의재결감정액을 다투지 않는 이상 이 사건 토지의 정당한 보상액을 이의재결에서 정한 380,680,543원으로 보아도 무방하므로 위와 같은 평가방법상의 일부 잘못이 이 사건 소송결과에 영향을 미친다고 보기는 어렵다.

따라서 피고 2에 대한 손실보상금채무는 135,272,000원을 초과하지 아니한다는 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

5. 결론

그렇다면 원고의 피고 중앙토지수용위원회에 대한 소는 부적법하므로 이를 각하하고, 피고 2에 대한 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 결정한다.

판사 김해붕(재판장) 송진호 권세진

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【관련 참고자료】

1. 사실관계

 ○질의인의 부친은 ☆☆동에 단독주택을 보유하다 주택 재개발사업지구로 편입됨으로써 조합원의 자격을 얻어 '16.11월 전용면적 84.9108㎡의 아파트를 분양받기로 하고 아래와 같이 계약함

    ・ 조합원분양가 : 000백만 원

    ・ 조합원 권리가(종전 평가금액 ×비례율) : 000백만 원

 ○동 아파트의 입주 예정일은 '18.11월이었으나 부치은 아파트가 완전히 준공하기 이진인 '18.11.16. 사망함

 ○분양받은 아파트는 주택형(테라하우스)으로 고층이 아닌 3층 건물의 2층임

 ○상속개시일 전 6개월 이내에 해당 아파트 분양권 및 입주권의 매매현황은 아래와 같음

2. 질의 내용

 ○(질의 1) 아파트가 동 아파트에 대한 상속재산 평가 방법은

 ○(질의 2) 매매 사례 가액이 적법하다면 테라하우스는 주택형으로 3층 건물이고 일반 아파트는 고층건물로 형태가 다르고 전용면적도 차이가 있는 데 어느 것의 매매사례가액을 적용하는 것이 적법한지

3. 관련 법령

 ○상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 평가기준일이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호가 목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다. <개정 2016.12.20>

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 가격ㆍ공매 가격 및 감정 가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

⑤ 제2항에 따른 감정 가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가 불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. <신설 2015.12.15, 2016.12.20, 2017.12.19>

○상속세 및 증여세법 제61조【부동산 등의 평가】

③ 지상권(地上權) 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.

○상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 수용 가격・공매 가격 및 감정 가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것 이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 평가기간이라 한다) 이내의 기간 중 매매・감정・수용・경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 매매 등이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위 환경의 변화 등을 고려하여 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 납세자 라 한다), 지방국세청장 또는 관할 세무서장이 신청하는 때에는 제49조의 2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. <개정 1998.12.31, 1999.12.31, 2000.12.29, 2002.12.30, 2003.12.30, 2005.8.5, 2006.2.9, 2008.2.29, 2010.2.18, 2010.12.30, 2012.2.2, 2014.2.21, 2016.2.5, 2017.2.7>

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의 2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

1) 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식 총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

2) 3억 원

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정 부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 감정기관이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조・제62조・제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 기준금액이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의 2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할 지방국세청장을 포함하며, 이하 세무서장 등이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부 목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 해당 재산에 대하여 수용・경매 또는 공매 사실이 있는 경우에는 그 보상가액・경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

가. 법 제73조에 따라 물납한 재산을 상속인 또는 그의 특수관계인이 경매 또는 공매로 취득한 경우

나. 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우

(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식 총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

(2) 3억 원

다. 경매 또는 공매 절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. <개정 2002.12.30, 2006.2.9, 2010.12.30, 2014.2.21, 2017.2.7>

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정 기준일과 감정가액 평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액・경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

③ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분 계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일 감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분 계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 「부가가치세 법 시행령」 제64조에 따라 안분 계산한다. <신설 2000.12.29, 2005.8.5, 2013.6.28, 2016.2.5>

④ 제1항을 적용할 때 기획재정 부령으로 정하는 해당 재산과 면적・위치・용도・종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. <신설 2003.12.30, 2010.12.30, 2012.2.2, 2016.2.5, 2017.2.7>

○상속세 및 증여세법 시행령 제51조 【지상권등의 평가】

② 법 제61조 제3항에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 납입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 한다. 다만, 해당 권리에 대하여 「소득세법 시행령」 제165조 제8항 제3호에 따른 가액이 있는 경우에는 해당 가액으로 한다. <개정 2001.12.31, 2005.8.5, 2010.2.18, 2015.2.3>

4. 관련 사례

 ○재산세과-202, 2012.5.24.

 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하는 것이나, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 「상속세 및 증여세법」제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가하는 것으로서, 부동산을 취득할 수 있는 권리는 같은 법 제61조 제3항 및 같은 법 시행령 제51조 제2항에 따라 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 평가합니다.

 귀 질의와 같이 재개발 조합원 입주권을 증여하는 경우 “평가기준일까지 불입한 금액”은 조합원으로서 출자한 토지와 건물의 감정가액 등을 감안하여 재개발조합이 산정한 조합원의 권리가액과 평가기준일까지 불입한 계약금, 중도금 등을 합한 금액이며, “평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액”은 그 당시 불특정 다수 인간의 거래에 있어서 통상 지급되는 프리미엄을 말하는 것으로서 이는 해당 조합원 입주권의 거래상황 및 가격 변동 등 구체적인 사실을 확인하여 산정할 사항입니다.

 ○상속증여 세과-3117, 2016.6.30.

귀 질의의 경우 종전 질의회신문(상속증여 세과-260, 2014.07.15. 및 재산세과-202, 2012.05.24.)을 참고하시기 바라며, 질의서 상 청산금은 재건축조합으로부터 금전을 지급받을 권리로서 상속세 과세대상에 포함되는 것입니다.

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blog.daum.net/kjs1906/2234

감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 ( 약칭: 감정평가법 )

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.  <개정 2020. 4. 7.>

1. “토지등”이란 토지 및 그 정착물, 동산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 재산과 이들에 관한 소유권 외의 권리를 말한다.

 제2조(기타 재산) 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」(이하 “법”이라 한다) 제2조제1호에서 “대통령령으로 정하는 재산”이란 다음 각 호의 재산을 말한다.  <개정 2020. 8. 26.>

1. 저작권ㆍ산업재산권ㆍ어업권ㆍ양식업권ㆍ광업권 및 그 밖의 물권에 준하는 권리

2. 「공장 및 광업재단 저당법」에 따른 공장재단과 광업재단

3. 「입목에 관한 법률」에 따른 입목

4. 자동차ㆍ건설기계ㆍ선박ㆍ항공기 등 관계 법령에 따라 등기하거나 등록하는 재산

5. 유가증권

제26조(그 밖의 물건의 감정평가) 감정평가업자는 제14조부터 제25조까지에서 규정되지 아니한 대상물건을 감정평가할 때에 이와 비슷한 물건이나 권리 등의 경우에 준하여 감정평가하여야 한다.

www.k-apt.go.kr/apiinfo/goApiInfoSearch.do

를 바탕으로 거래사례비교법(거래사례는 아니나) 에 준하는 논리 (비교방식)을 통해 본

건 관리비 현황의 적정성 여부를 사례를 통해 검토하는 방식으로 감정평가가 가능할 것

이다. 

참고문헌 (상가집합건물 관리 문제와 해결방안 : 이재순 한국부동산연구원)

유사 감정평가 사례 

m.blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=hsc6055&logNo=221354497664&proxyReferer=https:%2F%2Fwww.google.com%2F

안녕하십니까? 농업손실 보상비에 대해 질문 드립니다.

토지보상법 시행규칙 48조에서는 공익사업시행지구에 "편입" 경우 농업의 손실에 대한 보상을 규정하고 있는데요,

토지의 "수용"이 아닌 일년간 "사용"예정인 농지의 경우도 공익사업시행지구에 "편입"되는 경우로 보아 농업손실 보상의 대상이 되는지 궁금합니다. 

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결론 :  일시 사용의 농지는 농업손실보상 대상이 되지 아니한다.

근거  1 :  국토교통부 질의회신

농업의 손실에 대한 보상 관련 질의입니다.

평소 국토교통행정에 관심을 가져 주신 점 감사드리며, 귀하께서 토지보상법령과 관련하여 질의하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

<질의내용>

공익사업을 위해 2년 이내로 토지를 일시 사용하는 경우 영농손실보상은?

<회신내용>

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “토지보상법”이라 함)은 공익사업에 필요한 토지 등을 협의 또는 수용에 의하여 취득하거나 사용함에 따른 손실의 보상에 관한 사항을 규정하는 법률로서, 공익사업의 수행을 위하여 필요한 토지 등을 토지보상법령에서 정한 절차와 방법에 따라 취득하는 경우에는 토지보상법령에서 정한 바에 따라 그 손실을 보상하고 취득·사용하여야 할 것으로 보며, 개별법에 보상과 관련하여 별도로 정하고 있는 경우 개별법에 따라야 할 것으로 봅니다.

토지보상법 제71조제1항에서 협의 또는 재결에 의하여 사용하는 토지에 대하여는 그 토지와 인근 유사토지의 지료(地料), 임대료, 사용방법, 사용기간 및 그 토지의 가격 등을 고려하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다고 규정하고 있으며,

토지보상법 시행규칙 제48조제1항에 따르면 공익사업시행지구에 편입되는 농지(「농지법」 제2조제1호가목 및 같은 법 시행령 제2조제3항제2호가목에 해당하는 토지를 말한다. 이하 이 조와 제65조에서 같다)에 대하여는 그 면적에 .... (중략) ....직전 3년간 평균의 2년분을 곱하여 산정한 금액을 영농손실액으로 보상하도록 하고 있습니다.

토지보상법에 따른 농업손실보상 제도는 공익사업에 농지가 편입되어 더 이

상 해당 토지에서 영농을 할 수 없게 됨에 따라 지급하는 것으로, 질의와 같이

토지의 일시 사용에 따른 농업손실보상에 대하여 규정하고 있지 않습니다.

* 농작물 보상(같은 법 시행규칙 제41조) 참조

기타 개별적인 사례에 대하여는 사업시행자가 관련법령 및 토지보상법 적용여부, 공익사업 현황 및 협의내용 등을 검토하여 판단할 사항으로 봅니다. 끝.


【토지보상법 관련 내용에 대하여 궁금하신 사항이 있을 경우 우리부 토지정책과(장혁,044-201-3409)로 문의하시면 상담해드리도록 하겠습니다. 감사합니다.】

지방세법

제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.  <개정 2010. 12. 27., 2015. 12. 29., 2016. 12. 27., 2017. 12. 26., 2019. 12. 3.>

3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

아. 그 밖에 지역경제의 발전, 공익성의 정도 등을 고려하여 분리과세하여야 할 타당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

지방세법 시행령

제102조(분리과세대상 토지의 범위)

⑥ 법 제106조제1항제3호바목에서 “대통령령으로 정하는 토지”란 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제106조제1항제3호다목에 따른 토지는 제외한다)를 말한다. 이 경우 제5호 및 제7호부터 제9호까지의 토지는 같은 호에 따른 시설 및 설비공사를 진행 중인 토지를 포함한다.  <신설 2017. 12. 29., 2020. 6. 2.>

11. 「전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 전통사찰보존지 및 「향교재산법」 제2조에 따른 향교재산 중 토지. 다만, 수익사업에 사용되거나 유료로 사용되는 부분은 제외한다.

www.beopbo.com/news/articleView.html?idxno=214896

r-one.co.kr/rone/resis/statistics/statisticsViewer.do?menuId=RCS_53100

대법원 2000. 12. 8. 선고 99두2123 개발부담금부과처분취소

[공2001.2.1.(123),286]

판시사항

토지가 도로에 직접 접속되어 있지 아니하고 구거 등을 사이에 두고 있으나 그 구거 등의 원래 용도를 해하지 않는 범위 내에서 복개시설 등을 설치하여 도로로 통행할 수 있는 경우, 그 토지가 개별공시지가조사·산정지침상의 토지특성 중 '도로접면'의 조건을 갖춘 것으로 볼 수 있는지 여부 (한정 적극)

판결요지

구 지가공시및토지등의평가에관한법률(2000. 1. 28. 법률 제6237호로 개정되기 전의 것) 제10조의2 제2항, 같은법시행령(2000. 5. 16. 대통령령 제16814호로 개정되기 전의 것) 제12조의3의 규정에 기하여 건설교통부장관이 정하는 개별공시지가조사·산정지침상의 토지특성 항목별 조사요령 중 '도로접면' 조건은 주로 그것이 건축과 교통 등의 면에서 해당 토지의 이용가치에 영향을 미쳐 그 지가형성요인으로 작용한다는 점에 근거하여 토지특성의 한 항목으로 조사되는 것으로서 거기서의 도로접면은 위에서 나온 폭 8m 이상 12m 미만의 도로에 한면이 접하고 있는 토지는 소로한면으로 하고 리어카나 경운기의 통행이 불가능한 토지를 맹지로 구분케 규정되어 있는 점에 비추어 볼 때, 해당 토지가 도로에 직접 접속되어 있지 아니하고 구거 등을 사이에 두고 있는 경우라도 그 구거 등의 원래 용도를 해하지 않는 범위 내에서 복개시설 등을 설치하여 도로로 통행할 수 있게 하였다면 그러한 복개시설 등의 설치가 그 구조와 형태 등에 비추어 일시적·잠정적이라거나 혹은 소요비용이나 관련 법령상의 제한 등에 비추어 극히 예외적으로만 가능하다고 하는 등의 특별한 사정이 달리 나타나 있지 않는 한, 그 해당 토지는 도로로의 통행 등의 면에서 직접 도로에 접속하고 있는 경우와 다를 바가 없어 그로써 그 개별공시지가조사·산정지침상의 도로접면 조건을 갖춘 것으로 보아야 하고 따라서 토지가격비준표상의 가격배율도 그에 따라 적용하여야 한다.

대법원

판결

사건 99두2123 개발부담금부과처분취소

원고,피상고인 유한회사 화니미지로여행사

피고,상고인 광주광역시 서구청장

원심판결 광주고법 1999. 1. 8. 선고 98누372 판결

주문

원심판결을 파기하고, 사건을 광주고등법원에 환송한다.

이유

1. 원심은, 원고가 1995. 11. 23. 지목이 답으로서 편도 1차로의 도로와 폭2~3m의 구거를 사이에 두고 마주 향하고 있던 이 사건 토지를 취득하여 같은 해 12월 1일 피고로부터 2층 차고 건물에 대한 건축허가를 받고 이를 준공하고 도로와 그 토지 사이의 구거 위에 차량통행 시설을 설치하여 1996. 4. 17. 사용검사를 마침과 아울러 그 토지의 지목을 잡종지로 변경하였는데, 피고는 위 건물신축을 위한 대지조성사업이 개발이익환수에관한법률 제5조 제1항 제10호에서 정하는 개발부담금 부과대상사업이라고 하여 1997. 9. 5. 그 토지의 특성 중 도로접면 조건을 소로한면으로 보고 1.13의 배율을 적용하는 등 총가격배율을 1.582로 산출하여 그 판시 표준지의 공시지가에 곱하는 방법으로 결정한 이 사건 토지의 1997년도 개별공시지가에 터잡아, 부과종료시점지가를 산정하여 원고에게 이 사건 개발부담금부과처분을 하였다는 요지의 사실을 인정하였다.

원심은 나아가, 이 사건 토지 자체는 도로법 제2조 제1항의 규정에 의한 도로나 도로법의 적용을 받는 도로와 접하지도 아니하고 사도법 제3조에 의하여 사도법의 적용도 제외되는 시설을 통하여 도로와 접하게 되어 그 구거상의 시설물을 통하여 도로와 통행은 가능하나 도로접면 조건상 맹지로 보아야 할 것임에도 피고가 소로한면으로 토지특성을 조사하여 가격조정률을 적용·산출하여 개별공시지가를 결정한 것은 위법하고 따라서 이에 터잡은 이 사건 처분도 위법하다고 판단하였다.

2. 구 지가공시및토지등의평가에관한법률(2000. 1. 28. 법률 제6237호로 개정되기 전의 것) 제10조의2 제2항, 같은법시행령(2000. 5. 16. 대통령령 제16814호로 개정되기 전의 것) 제12조의3의 규정에 기하여 건설교통부장관이 정하는 원심판시의 개별공시지가조사·산정지침(이하 '산정지침'이라고 한다)상의 토지특성 항목별 조사요령 중 '도로접면' 조건은 주로 그것이 건축과 교통 등의 면에서 해당 토지의 이용가치에 영향을 미쳐 그 지가형성요인으로 작용한다는 점에 근거하여 토지특성의 한 항목으로 조사되는 것으로서 거기서의 도로접면은 위에서 나온 폭 8m 이상 12m 미만의 도로에 한면이 접하고 있는 토지는 소로한면으로 하고 리어카나 경운기의 통행이 불가능한 토지를 맹지로 구분케 규정되어 있는 점에 비추어 볼 때, 해당 토지가 도로에 직접 접속되어 있지 아니하고 구거 등을 사이에 두고 있는 경우라도 그 구거 등의 원래 용도를 해하지 않는 범위 내에서 복개시설 등을 설치하여 도로로 통행할 수 있게 하였다면 그러한 복개시설 등의 설치가 그 구조와 형태 등에 비추어 일시적·잠정적이라거나 혹은 소요비용이나 관련 법령상의 제한 등에 비추어 극히 예외적으로만 가능하다고 하는 등의 특별한 사정이 달리 나타나 있지 않는 한, 그 해당 토지는 도로로의 통행 등의 면에서 직접 도로에 접속하고 있는 경우와 다를 바가 없어 그로써 그 산정지침상의 도로접면 조건을 갖춘 것으로 보아야 하고 따라서 토지가격비준표상의 가격배율도 그에 따라 적용하여야 할 것이다.

그런데 기록과 원심이 확정한 사실에 의하니, 이 사건 토지는 그 한쪽으로만 폭 8m 이상 12m 미만의 도로가 있고 그 사이에 폭 2~3m인 구거가 있으나, 원고가 이 사건 토지상에 차고 건물을 신축하기 위한 건축허가를 받는 과정에서 건축법상의 도로접면 조건을 갖추기 위하여 그 구거에 대한 점·사용허가를 얻어 그 위로 그 도로와 그 토지의 지표면과 같은 높이에 차량이 통행할 수 있는 콘크리트 구조의 견고한 복개시설을 설치함으로써 이 사건 토지가 위 도로에 접하게 된 한편, 그 구거는 원래의 용도를 그대로 유지하고 있음을 알 수 있다.

그러하니, 비록 이 사건 토지가 원래 그 도로에 직접 접하고 있지 않았다고 하더라도 원고가 설치한 복개시설로써 연접하게 되었으니 그 시설이 일시적·잠정적인 것이라거나 혹은 그 설치가 극히 예외적으로 허용된 상태라고 볼 자료가 달리 나타나지 않는

다면 위와 같은 복개시설의 설치로써 도로접면의 조건을 갖춘 것이라고 볼 여지가 있음에도 원심이 이 사건 토지가 도로접면의 조건을 갖추지 못하였다고 단정한 것은 필요한 심리를 다하지 아니하였거나 개별공시지가 결정에 있어서의 토지특성에 관하여 견해를 달리한 결과라고 할 것이다.

이 점을 지적하는 뜻이 담긴 상고이유의 주장은 정당하기에 이를 받아들인다.

3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 관여 대법관들의 의견이 일치되어 주문에 쓴 바와 같이 판결한다.

대법관 강신욱(재판장) 조무제(주심) 이용우 이강국

임야에는 농림지역인 보전산지와 관리지역인 준보전산지가 있다.

보전산지는 다시 공익용 보전산지와임업용 보전산지(종전 보전임지)가 있다.

<공익용 보전산지>에서는 개인의 전원주택 신축은 불가능하다.

이 임야는 보존을 주목적으로 하여 오로지 국방, 도로 등 공익용으로만 쓸수 있기 때문이다.

<임업용 보전산지>에서는 농지에서와 마찬가지로 농업인,임업인은 일정조건하에 산지전용 을 받아 농가주택을 지을 수 있다. 또 농장이나 방목등은 일정 면적 이하에서 산지전용허가를 받으면 이용 가능하다.

준보전산지는도시인도 산지전용을 통해 주택을 지을 수 있다.

준보전산지는 원래 도로. 주택. 공장 등을 위해 유보해 놓은 땅이기 때문이다.

따라서 도시인이 전원주택을 지으려면 준보전산지를 구입해야 한다.

지목이임야 이므로산지전용이가능한것인가를 확인하여야 합니다

( 시군,구청 산림과 혹은 인근 토목설계 사무소 문의 )

경사도가 ( 지자체마다 다름 19-25 도 미만 )낮아야 하며

입목 본수도 ( 산림의 울창한 정도 )가 일반적으로 51% 이하 ( 지자체 마다 다름 ) 이어야 합니다.

그리고 도로만 반드시 접하여야 하거나 진입도로가 있어야 합니다

최근에는 복합 민원처리를 통하여 하므로 건축허가시에 산지전용허가도 같이 처리 되므로 건축허가를 득하고 - 착공 - 준공 이 되면 목적물이 주택인경우 준공후 지목변경 신청을 통하여 임야에서 대지로 변경 됩니다

임야에서 건축물이 없이 전, 답등으로 변경시는 건축허가가 아닌 산지개간허가 입니다 이경우도 역시 착공- 준공이되면 지목이 임야에서 - 농지( 전, 답)로 변경 됩니다

● 산지전용허가를 신청할 때는

▲ 산지전용허가신청서와 사업계획서

▲ 훼손된 임야의 실측도 및 벌채구역도 (6천분의 1이나 3천분의 1, 이때 훼손구역과 벌채구역이 일치할 때는 벌채구역도를 생략한다.)

▲산림의 소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류(임야대장등본 이나 부동산등기부등본, 신청자 소유로 안되어 있을 경우에는 사용승락서)를 갖추어 시장 군수나 영림서에 제출하면 된다.

건축허가는 산지전용허가신청과 동시에 신청할 수도 잇으나 별도로 하여도 된다.

전용신청을 받은 시장 군수는 법상 제한여부,도로상황, 묘지와의 이격 거리, 주민들의 민원여부 등을 확인하여 허가를 내주게 된다.

● 산지전용허가기준

산지전용허가의 신청을 받은 때에는 그 신청내용이 다음 각호의 기준에 적합한 경우에 한하여 산지전용허가를 한다. 다만, 준보전산지에 대하여는 제1호부터 제4호까지의 기준은 이를 적용하지 아니한다.

① 보전산지(공익용, 임업용)의 행위제한사항에 해당되지 아니할 것

② 인근 산림의 경영ㆍ관리에 큰 지장을 주지 아니할 것

③ 집단적인 조림성공지 등 우량한 산림이 많이 포함되지 아니할 것

④ 희귀야생동ㆍ식물의 보전 등 산림의 자연생태적 기능유지에 현저한 장애가 발생되지 아니할 것

⑤ 토사의 유출ㆍ붕괴 등 재해발생이 우려되지 아니할 것

산지의 경사도가 25도를 넘지 않을 것.

⑥ 산림의 수원함양 및 수질보전기능을 크게 해치지 아니할 것

⑦ 산지의 형태 및 임목의 구성 등의 특성으로 인해 보호할 가치가 있는 산림에 해당되지 아 니할 것

⑧ 사업계획 및 산지전용면적이 적정하고 산지전용방법이 자연경관 및 산림훼손을 최소화하고 산지전용후의 복구에 지장을 줄 우려가 없을 것

● 대체산림자원조성비의 납부

산지전용허가를 받고 대체산림자원조성지를납부해야 허가증을 받을 수 있고 비로소 공사에 착수할 수 있다.

농지전용 때 농지조성비를 내듯 임야는 대체산림자원조성비를 내게 되는데 7년생 잣나무의 묘목 값에 식재 후 5년까지의 육림비를 합하여 그 비용을 정하여

매년 1/4분기에 산림청장이 고시한다.

※참고 ( 2011년도 대체산림자원조성비와 산지복구비용 )

1. 대체산림자원조성비

o 준보전산지 : 2,560원/㎡
o 보전산지 : 3,320원/㎡
o 산지전용제한지역 : 5,120원/㎡

2. 산지복구비

(1만㎡당 산지복구비 산정 기준액)

1) 산지전용허가(신고)지

o 경사도 10도미만 : 33,323천원
o 경사도 10도이상 20도미만 : 97,496천원
o 경사도 20도이상 30도미만 : 127,935천원
o 경사도 30도이상 : 166,675천원

2) 광산개발 및 토석채취(매각)지

o 경사도 10도미만 : 106,211천원
o 경사도 10도이상 20도미만 : 194,457천원
o 경사도 20도이상 30도미만 : 254,591천원
o 경사도 30도이상 : 307,304천원

이 비용은 20일 이상 90일 이내의 범위에서 납부하게 되는데 액수에 따라 50만원 이하면 30일,5천만원 이하면 60일, 5천만원 이상이면 90일 안에 납부해야 한다.

● 산지전용허가를 받고 나서

산지전용허가를 받았으면 받은 날로부터 전용면적에 따라 2년에서 10년 이내에 공사에 착수하여야 한다. 1년 이상 사업에 착수하지 않았을 때와 훼손된 산지의 복구비를 일정기간에 납부하지 않았을 경우에는 허가가 취소된다.

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● 농임업인은 임업용보전산지도 전용 가능

농업인은 임업용 보전산지에서도 산지전용을 받아 농, 임업인주택을 지을 수 있다.

전용가능 규모는 지자체에 따라 다르나 통상 대지 200평을 기준으로 보면 된다.

농림지역의 건폐율과 용적율은 20%와 80%이므로 대체로 건평 40평에 2층까지 지을 수 있는 것으로 보면 된다..

2.돈이 되는 임야 투자요령

첫째 임야는 가격이 싸고 농지보다 활용도가 많지만 보통 그 규모가 몇 만평씩으로 덩치가 너무 크다.그러다 보니 대규모로 전원주택사업을 하는 업체나 관심을 보일까 일반인들에게는 무리함이 많다. 사실 개인이 전원주택을 짓기에 만만할 정도로 2000평~5000평

정도의 작은 평수의 경치좋은 완만한 임야를 찾는다는 것은 매우 어렵다.

둘째 임야는 마을에서 외진 곳이나 도로에서 떨어져 있고 경사가 심하기 때문에 가격은 싸지만 개발비가 많이 든다. 도로를 내고 경사지를 평탄지로 만들고 축대와 옹벽을 쌓는 등 토목공사를 하는 비용과 전기. 전화를 인입하는 비용이 추가될 수 있다. 이러한 추가비용을 놓고 볼때 웬만한 관리지역 밭을 사서 집을 짓는것이 훨씬 이익일 수 있다

세째 임야의 활용도가 높다고 하지만, 그래도 대지와 비교하면 개발 및 활용에

제약이 많기 때문에 임야를 매입하기 전에 산림전용 및 개발허가 여부, 토목 공사시

추가적으로 설치해야 하는 시설 등을 관할 행정기관을 통해 확인해야 한다.
또 추가시설이나 개발시 투자비용에 비해 어느 정도의 개발이익이 보장될 것인지에 대한 사업성 판단도 필수적이다.

네째 경사가 완만하고 조망권이 좋은 땅이나 산꼭대기 분지형 지형을 찾는다.
전원주택지나 개발 적지를 찾게 될 때 가장 먼저 떠올리는 것은 배산임수형 땅이다.
뒤로는 병풍처럼 산이 둘러싸여 있고, 앞으로 강이나 호수가 있으며,

남향을 바라보고 있는 입지의 땅을 예부터 최고로 쳤다.
특히 임야는 강을 바라보고 있지 않더라도 주변에 계곡이나 개울을 끼고 있으면

그 가치가 더 높아진다.

그저 앞이 탁 트이고 강이나 호수를 멀리서 바라보기에 좋을 정도의 조망권을 가진

위치의 임야라면 무난하지만 그런 토지는 값이 비싸다는 단점이 있다.

그저 무난한 임야는 평지보다는 약간 지대가 높고, 경사진 땅 보다는 안전을 위주로 한

임야 를 선호하라고 권하고 싶다.

다섯째 도로와 접하지 않은 맹지는 도로 개설을 통해 가치를 높일 수 있고,

재해발생이 우려되는 임야는 재해방지 시설을 설치하면 된다.

여섯째 최근에 개발하는 전원주택지를 보면 임야의 지형과 지세를 그대로 살리고,

주변 숲을 최대한 활용하여 자연스럽게 단지를 조성하는 경우도 많다.
그러나 경사가 너무 급격한 땅은 개발허가를 받기도 어려울 뿐더러 토목공사비도

많이 들기 때문에 사전에 꼼꼼하게 투자비를 계산해 봐야 한다.
반대로 주변 지역보다 지대가 낮거나 패인 분지는 토목공사비용은 많지만,

지대가 높은 곳에 새 둥지를 아늑하게 형성된 분지는 오히려 장점이 된다.
산꼭대기까지 도로를 내는 데 드는 비용을 감안해서 사업성만 보장된다면

오히려 산꼭대기 분지가 천혜의 전원주택지나 휴양지가 될수 있다고 본다.

자갈과 암반이 적은 토질로 배수가 잘 되는 남동향 땅을 선택한다.
임야를 개발하는 경우에 토질도 상당히 중요한 기준이 된다.
돌이나 자갈이 많이 섞인 땅이나 암반이 나올 우려가 있는 곳도 공사비가

많이 들어가는 데다 개발이 쉽지 않다.

일곱째 중요한것은 도로및 교통망 이다.

진입이 수월하고 생활편의시설과의 거리가 가까운 곳을 고른다.

전원주택으로 개발하든 휴양 및 관광단지로 개발하든 도로망이 잘 정비되어 있고

도로 접근성이 좋다면 무엇으로 개발하든 부가가치가 크다.

주로 고속도로 톨게이트나 국도로 진입하기 수월하고, 인근지역과 연결되는 도로망이

잘 발달된 곳이 교통 체증시 차량 분산의 역할을 톡톡히 하기 때문에 유리하다.
고속도로 IC나 국도와 바로 인접하지 않더라도 대상 부지까지 진입하는 데 도로 여건상 어려움이 없고 고속도로나 국도까지의 거리가 너무 멀지 않다면 문제가 없다.