입주권 감정평가 방법

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재개발조합원 입주권의 평가방법

 

 

【관련 참고자료】

1. 사실관계

 ○질의인의 부친은 ☆☆동에 단독주택을 보유하다 주택 재개발사업지구로 편입됨으로써 조합원의 자격을 얻어 '16.11월 전용면적 84.9108㎡의 아파트를 분양받기로 하고 아래와 같이 계약함

    ・ 조합원분양가 : 000백만 원

    ・ 조합원 권리가(종전 평가금액 ×비례율) : 000백만 원

 ○동 아파트의 입주 예정일은 '18.11월이었으나 부치은 아파트가 완전히 준공하기 이진인 '18.11.16. 사망함

 ○분양받은 아파트는 주택형(테라하우스)으로 고층이 아닌 3층 건물의 2층임

 ○상속개시일 전 6개월 이내에 해당 아파트 분양권 및 입주권의 매매현황은 아래와 같음

거래일자	전용면적(㎡)	거래금액(만원)	층	주택형
'18.8월	84.9108	000,000	71(1층)	테라하우스 분양권
'18.7월	84.9108	000,000	73(3층)	테라하우스 분양권
'18.10월	84.7536	000,000	15	일반 아파트 입주권
'18.9월	84.7536	000,000	3	일반 아파트 분양권
'18.9월	84.7536	000,000	10	일반 아파트 입주권

2. 질의 내용

 

 ○(질의 1) 아파트가 동 아파트에 대한 상속재산 평가 방법은

 

 ○(질의 2) 매매 사례 가액이 적법하다면 테라하우스는 주택형으로 3층 건물이고 일반 아파트는 고층건물로 형태가 다르고 전용면적도 차이가 있는 데 어느 것의 매매사례가액을 적용하는 것이 적법한지

 

 

 

3. 관련 법령

 

 ○상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

 

 

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 평가기준일이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호가 목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다. <개정 2016.12.20>

 

 

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 가격ㆍ공매 가격 및 감정 가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

 

 

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

 

 

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

⑤ 제2항에 따른 감정 가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가 불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. <신설 2015.12.15, 2016.12.20, 2017.12.19>

 

 

○상속세 및 증여세법 제61조【부동산 등의 평가】

③ 지상권(地上權) 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.

 

 

○상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 수용 가격・공매 가격 및 감정 가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것 이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 평가기간이라 한다) 이내의 기간 중 매매・감정・수용・경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 매매 등이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위 환경의 변화 등을 고려하여 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 납세자 라 한다), 지방국세청장 또는 관할 세무서장이 신청하는 때에는 제49조의 2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. <개정 1998.12.31, 1999.12.31, 2000.12.29, 2002.12.30, 2003.12.30, 2005.8.5, 2006.2.9, 2008.2.29, 2010.2.18, 2010.12.30, 2012.2.2, 2014.2.21, 2016.2.5, 2017.2.7>

 

 

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의 2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

1) 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식 총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

2) 3억 원

 

 

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정 부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 감정기관이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조・제62조・제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 기준금액이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의 2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할 지방국세청장을 포함하며, 이하 세무서장 등이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부 목적에 적합하지 아니한 감정가액

 

 

나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

 

 

3. 해당 재산에 대하여 수용・경매 또는 공매 사실이 있는 경우에는 그 보상가액・경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

 

 

가. 법 제73조에 따라 물납한 재산을 상속인 또는 그의 특수관계인이 경매 또는 공매로 취득한 경우

 

나. 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우

(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식 총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

(2) 3억 원

 

다. 경매 또는 공매 절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. <개정 2002.12.30, 2006.2.9, 2010.12.30, 2014.2.21, 2017.2.7>

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정 기준일과 감정가액 평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액・경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

 

 

③ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분 계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일 감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분 계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 「부가가치세 법 시행령」 제64조에 따라 안분 계산한다. <신설 2000.12.29, 2005.8.5, 2013.6.28, 2016.2.5>

 

 

④ 제1항을 적용할 때 기획재정 부령으로 정하는 해당 재산과 면적・위치・용도・종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. <신설 2003.12.30, 2010.12.30, 2012.2.2, 2016.2.5, 2017.2.7>

 

 

○상속세 및 증여세법 시행령 제51조 【지상권등의 평가】

② 법 제61조 제3항에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 납입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 한다. 다만, 해당 권리에 대하여 「소득세법 시행령」 제165조 제8항 제3호에 따른 가액이 있는 경우에는 해당 가액으로 한다. <개정 2001.12.31, 2005.8.5, 2010.2.18, 2015.2.3>

 

 

4. 관련 사례

 

 ○재산세과-202, 2012.5.24.

 

 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하는 것이나, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 「상속세 및 증여세법」제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가하는 것으로서, 부동산을 취득할 수 있는 권리는 같은 법 제61조 제3항 및 같은 법 시행령 제51조 제2항에 따라 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 평가합니다.

 

 귀 질의와 같이 재개발 조합원 입주권을 증여하는 경우 “평가기준일까지 불입한 금액”은 조합원으로서 출자한 토지와 건물의 감정가액 등을 감안하여 재개발조합이 산정한 조합원의 권리가액과 평가기준일까지 불입한 계약금, 중도금 등을 합한 금액이며, “평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액”은 그 당시 불특정 다수 인간의 거래에 있어서 통상 지급되는 프리미엄을 말하는 것으로서 이는 해당 조합원 입주권의 거래상황 및 가격 변동 등 구체적인 사실을 확인하여 산정할 사항입니다.

 

 ○상속증여 세과-3117, 2016.6.30.

 

귀 질의의 경우 종전 질의회신문(상속증여 세과-260, 2014.07.15. 및 재산세과-202, 2012.05.24.)을 참고하시기 바라며, 질의서 상 청산금은 재건축조합으로부터 금전을 지급받을 권리로서 상속세 과세대상에 포함되는 것입니다.

 

 

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blog.daum.net/kjs1906/2234

3. 입주권·분양권 관련 양도소득세 비과세 특례 사례