陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

국세징수법 

제65조(공매보증금) ① 세무서장은 압류재산을 공매하는 경우에 필요하다고 인정하면 공매보증금(이하 "공매보증금"이라 한다)을 받을 수 있다.  <개정 2015.12.29.>

② 공매보증금은 매각예정가격의 100분의 10 이상으로 한다.  <개정 2015.12.29.>

③ 공매보증금은 국공채 또는 증권시장에 상장된 증권 또는 「보험업법」에 따른 보험회사가 발행한 보증보험증권으로 갈음할 수 있다. 이 경우 필요한 요건은 대통령령으로 정한다.  <개정 2015.12.29.>

④ 낙찰자 또는 경락자(競落者)가 매수계약을 체결하지 아니하였을 때에는 세무서장은 공매보증금을 체납처분비, 압류와 관계되는 국세·가산금의 순으로 충당한 후 남은 금액은 체납자에게 지급한다.  <개정 2015.12.29.>

[전문개정 2011.4.4]

  부칙 <법률 제13622호, 2015.12.29.>  

제1조(시행일) 이 법은 2016년 1월 1일부터 시행한다.

변경내용
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공매보증금 :  입찰가액의 10%(10/100)이상 => 매각예정가액의 10%(10/100)
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예) 매각예정가액 : 100만원 , 입찰가액 : 200만원 인경우
  -  기존방식 : 입찰가액(200만원)의 10%이상 20만원(이상) 납부
  -  변경방식 : 예정가액(100만원)의 10%이상 10만원 납부

2015. 8. 27. 선고 2013다203833 판결 〔배당이의〕

[1] 체납처분에 의한 압류가 민사집행법 제229조 제5항의 ‘다른 채권자의 압류’나 제236조 제2항의 ‘다른 압류’에 해당하는지 여부(적극)

[2] 민사집행법에 따른 압류 및 추심명령과 체납처분에 의한 압류가 경합한 후 제3채무자가 민사집행절차에서 압류 및 추심명령을 받은 채권자의 추심청구에 응하거나 민사집행법 제248조 제1항에 따른 집행공탁을 한 경우, 체납처분에 의한 압류가 목적을 달성하여 효력을 상실하는지 여부(적극) 및 이 경우 체납처분에 의한 압류채권자는 민사집행법 제247조에 의한 배당요구 없이 배당절차에 참가할 수 있는지 여부(적극)

[1] 체납처분에 의한 압류는, 비록 그 자체만을 이유로 집행공탁을 할 수 있는 민사집행법 제248조 제1항의 ‘압류’에는 포함되지 않지만, 제3채무자에게 채무자에 대한 지급을 금지하고 채무자에게 채권의 처분과 영수를 금지하는 효력을 가지는 것으로서 민사집행절차에서 압류명령을 받은 채권자의 전속적인 만족을 배제하고 배당절차를 거쳐야만 하게 하는 민사집행법 제229조 제5항의 ‘다른 채권자의 압류’나 민사집행법 제236조 제2항의 ‘다른 압류’에는 해당한다.

[2] 민사집행법에 따른 압류 및 추심명령과 체납처분에 의한 압류가 경합한 후 제3채무자가 민사집행절차에서 압류 및 추심명령을 받은 채권자의 추심청구에 응하거나 민사집행법 제248조 제1항에 따른 집행공탁을 하게 되면, 피압류채권은 소멸하게 되고 이러한 효력은 민사집행절차에서 압류 및 추심명령을 받은 채권자에 대하여는 물론 체납처분에 의한 압류채권자에 대하여도 미치므로, 민사집행법에 따른 압류 및 추심명령과 함께 체납처분에 의한 압류도 목적을 달성하여 효력을 상실한다.

따라서 민사집행절차에서 압류 및 추심명령을 받은 채권자뿐만 아니라 체납처분에 의한 압류채권자의 지위도 민사집행법상의 배당절차에서 배당을 받을 채권자의 지위로 전환되므로, 체납처분에 의한 압류채권자가 공탁사유신고 시나 추심신고 시까지 민사집행법 제247조에 의한 배당요구를 따로 하지 않았다고 하더라도 배당절차에 참가할 수 있다.

안녕하세요...

아직 초보인 소속평가사입니다..

이번에 배정받은 공매물건중 사권이 설정된 토지가 있어서 어떻게 감정평가를 해야하는지 다른 평가사분들의 의견을 듣고 싶습니다..

물건1) 지상권이 설정된 토지 입니다.....

지목은 전이나 현장조사시 현황은 아스콘 포장도로가 된 현황 주차장부지입니다.

등기사항전부증명서상 담보지상권은 아닌듯 보이며, 구청이 부설주차장설치를 목적으로 기간은 30년, 지료는 무료로 설정되어 있습니다.

1)나지상정으로 평가한 뒤, 지상권이 설정되어 있으나 이에 구애됨이 없이 평가하였다는 문구를 달아줘야할지

2)아니면, 담보평가지침 중 30%이내 적용하여 70%의 가격으로 나가야할지(이때 개별요인으로 고려시 어디에서 고려해야할지)

3)아니면, 나지상정가격으로 하고 지상권 감안단가(70%)를 병기해야할지 여부

물건2)지역권이 설정된 토지 입니다.....

지목은 전으로 인접필지들과 함께 지적도상 맹지상태여서 서로 통행을 위하여 지역권이 설정된 상태입니다.

본건에 설정된 지역권은 북쪽24㎡ 가 인접토지의 통행을 목적으로 설정된 상태입니다..

지역권이 설정된 토지는 처음 보는지라,, 감정평가 자체를 어떻게 해야할지 궁금합니다...

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경매는 사인간의 채무변제를 위해서 채무자의 부동산을 법원에서 강제매각시켜서 그 매각대금에서 변제받는절차로서 민사집행법으로 규율하고 있으며,

공매는 국가기관이 체납된 세금을 징수하기위해서 체납자의 재산을 강제매각하는절차로서 국세징수법등에 그 근거를 두고 있습니다. 

 협회 법원감정실무(2003.3) 39쪽에 의하면 지상권설정토지의 경매평가는 지상권의 존재로 인하여 경락인이 경락토지의 사용가치를 향유할수 없음으로 인한 손해액 상당을 감액하여 평가합니다. 지료는 지상권의 필요적 요소는 아니나 이를 정할수 있는 것이므로 지료가 정해져 있는 경우에는 그 지료에 의한 이득만큼은 손해액에서 공제하여야 합니다.

그리고 지역권 설정토지에 대하여는 경매토지가 인접토지(요역지)의 지역권을 부담하고 있는 때, 즉 승역지인 경우에는 경락인은 이를 인수하지 않을수 없으므로 이로 인한 사용가치 감소액 상당의 손해액을 감액합니다. 지역권의 대가가 정해져 있는 경우에는 그 이득만큼은 손해액에서 공제하여 평가하여야 합니다.

감정평가에 관한 규칙 제14조(토지의 감정평가) 제①항에 의하면 감정평가업자는 토지를 감정평가할 때에 법 제21조제1항 본문에 따라 공시지가기준법을 적용하여야 하며 제②항에서는 감정평가업자가 법 제21조제1항 단서에 따라 담보권의 설정ㆍ경매 등을 위하여 토지를 감정평가할 때에는 제12조를 적용합니다.

같은규칙 제28조(그 밖의 감정평가 기준) 에 의하면 이 규칙에서 규정하는 사항 외에 감정평가업자가 감정평가를 할 때 지켜야 할 세부적인 기준은 국토교통부장관이 정하여 고시하며

상기 감평규칙 제28조의 규정에 의거 국토해양부고시 제2011-1109호(2011.11.28)로 고시한 "감정평가실무기준" 중 물건별감정평가 710. 토지및 그정착물, 1.8특수토지의 감정평가에 의하면 1.8.10 지상권이 설정된 토지의 감정평가방법에 대하여

① 지상권이 설정된 토지는 지상권이 설정되지 않은 상태의 토지 가격에서 해당 지상권에 의한 제한정도 등을 고려하여 감정평가한다.

② 지불임료나 지상권의 지료와 필요제경비의 파악이 가능하고 기대이율 및 복리연금현가이율의 적절한 기준을 설정할 수 있는 경우에는 다음의 산식에 따라 감정평가한다.

③ 저당권자가 채권확보를 위하여 설정한 지상권의 경우에는 이에 따른 제한 등을 고려하지 않고 감정평가한다.

그리고 협회 담보평가지침 제15조【지상권이 설정된 토지】에 의하면 지상권이 설정되어 있는 토지의 평가는 다음 각 호의 기준에 따라 평가한다. 다만, 저당권자가 채권확보를 위하여 지상권을 설정한 경우에는 정상평가할 수 있습니다.

1. 지상권이 설정되어 있는 상태대로 거래되는 토지가격을 알 수 있는 경우에는 그 가격을 기준으로 평가한다.
2. 실제지불임료(또는 지상권의 지료)와 필요제경비 등의 파악이 가능하고 적정 기대이율 및 복리연금현가율을 산정할 수 있는 경우에는 다음 산식에 의한다. <개정 2003.2.14>

3. 제1호 및 제2호의 규정에 의한 평가가 사실상 곤란한 경우에는 지상권이 설정되어 있지 아니한 상태의 당해 토지에 대한 적정가격의 70퍼센트 이내 수준으로 평가합니다

따라서 저당권자가 채권확보를 위하여 설정한 지상권은 이에 따른 제한을 고려하지 아니하고 평가하며 일반

지상권이 설정된 토지는 귀 의견 (2)와 같이 담보평가지침 제15조 제3호의 규정을 준용하여 평가하되 개별

요인중 기타요인에서 "지상권설정감안평가"를 하면 될 것입니다.

민법 제219조 (주위토지통행권) 제①항에 의하면 어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있으며 다만 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 하고, 제②항은 전항의 통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상하여야 합니다.

판례도 "민법 제219조에 규정된 주위토지통행권은 공로와의 사이에 그 용도에 필요한 통로가 없는 토지의 이용이라는 공익목적을 위하여 피통행지 소유자의 손해를 무릅쓰고 특별히 인정되는 것이므로, 그 통행로의 폭이나 위치 등을 정함에 있어서는 피통행지의 소유자에게 가장 손해가 적게 되는 방법이 고려되어야 할 것이나, 최소한 통행권자가 그 소유 토지를 이용하는 데 필요한 범위는 허용되어야 하며, 어느 정도를 필요한 범위로 볼 것인가는 구체적인 사안에서 사회통념에 따라 쌍방 토지의 지형적, 위치적 형상 및 이용관계, 부근의 지리상황, 상린지 이용자의 이해득실 기타 제반 사정을 기초로 판단하여야 한다."라고 하였으며(대법원 2002. 5. 31. 선고 2002다9202 판결), 또한 "현재의 토지의 용법에 따른 이용의 범위에서 인정되는 것이지 더 나아가 장차의 이용상황까지 미리 대비하여 통행로를 정할 것은 아니다."라고 하였습니다(대법원 2001. 6. 1. 선고 2001다15156 판결).

• 지역권은 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리인 지역권을 설정하는 등기이며 지역권은 자기토지의 편익을 위하여 타인의 토지를 통행하고(통행지역권) 타인의 토지의 물을 인수하고(인수지역권) 타인의 토지에 조망을 해칠만한 일정한 높이 이상의 건물을 세우지 못하게 하는 것(관망지역권)이 있습니다. 이 경우 편익을 받는 토지를 요역지라 하고 편익을 제공하는 토지를 승역지라고 하며, 승역지에 등기하는 것을 지역권 설정이라합니다.

따라서 지역권 설정토지에 대하여는 경매토지가 인접토지(요역지)의 지역권을 부담하고 있는 때, 즉 승역지인 경우에는 경락인은 이를 인수하지 않을수 없으므로 이로 인한 사용가치 감소액 상당의 손해액을 감액합니다. 지역권의 대가가 정해져 있는 경우에는 그 이득만큼은 손해액에서 공제하여 평가하여야 합니다.

토지보상평가지침 제23조【공법상 제한의 구분】 제①항에 의하면 “공법상 제한을 받는 토지”라 함은 관계법령의 규정에 따라 토지의 이용규제나 제한을 받는 토지를 말하며, 그 제한은 일반적인 계획제한과 개별적인 계획제한으로 구분하며

같은조 제②항에서는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 공법상 제한은 제한 그 자체로 목적이 완성되고 구체적인 사업의 시행이 필요하지 아니한 일반적인 계획제한으로서 그 제한을 받는 상태를 기준으로 평가한다.

1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 규정에 따른 용도지역·지구·구역의 지정 및 변경

2. 「군사기지 및 군사시설보호법」의 규정에 따른 군사시설보호구역의 지정 및 변경

3. 「수도법」의 규정에 따른 상수원보호구역의 지정 및 변경

4. 「자연공원법」의 규정에 따른 자연공원 및 공원보호구역의 지정 및 변경

5. 그 밖에 관계법령의 규정에 따른 위 각호와 유사한 토지이용계획의 제한

산지관리법 제4조 (산지의 구분) 제①항에 의하면 산지를 합리적으로 보전하고 이용하기 위하여 전국의 산지를 다음 각 호와 같이 구분한다.

산지관리법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.  <개정 2014.6.3.>

1. "산지"란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다. 다만, 농지, 초지(草地), 주택지(주택지조성사업이 완료되어 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제67조제1항에 따른 지목이 대(垈)로 변경된 토지를 말한다), 도로 및 그 밖에 대통령령으로 정하는 토지는 제외한다.

가. 입목(立木)·죽(竹)이 집단적으로 생육(生育)하고 있는 토지

나. 집단적으로 생육한 입목·죽이 일시 상실된 토지

다. 입목·죽의 집단적 생육에 사용하게 된 토지

라. 임도(林道), 작업로 등 산길

마. 가목부터 다목까지의 토지에 있는 암석지(巖石地) 및 소택지(沼澤地)

제4조(산지의 구분) ① 산지를 합리적으로 보전하고 이용하기 위하여 전국의 산지를 다음 각 호와 같이 구분한다.  <개정 2011.7.28.>

1. 보전산지(保全山地)

가. 임업용산지(林業用山地): 산림자원의 조성과 임업경영기반의 구축 등 임업생산 기능의 증진을 위하여 필요한 산지로서 다음의 산지를 대상으로 산림청장이 지정하는 산지

1) 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 따른 채종림(採種林) 및 시험림의 산지

2) 「국유림의 경영 및 관리에 관한 법률」에 따른 요존국유림(要存國有林)의 산지

3) 「임업 및 산촌 진흥촉진에 관한 법률」에 따른 임업진흥권역의 산지

4) 그 밖에 임업생산 기능의 증진을 위하여 필요한 산지로서 대통령령으로 정하는 산지

나. 공익용산지: 임업생산과 함께 재해 방지, 수원 보호, 자연생태계 보전, 자연경관 보전, 국민보건휴양 증진 등의 공익 기능을 위하여 필요한 산지로서 다음의 산지를 대상으로 산림청장이 지정하는 산지

1) 「산림문화·휴양에 관한 법률」에 따른 자연휴양림의 산지

2) 사찰림(寺刹林)의 산지

3) 제9조에 따른 산지전용·일시사용제한지역

4) 「야생생물 보호 및 관리에 관한 법률」 제27조에 따른 야생생물 특별보호구역 및 같은 법 제33조에 따른 야생생물 보호구역의 산지

5) 「자연공원법」에 따른 공원구역의 산지

6) 「문화재보호법」에 따른 문화재보호구역의 산지

7) 「수도법」에 따른 상수원보호구역의 산지

8) 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」에 따른 개발제한구역의 산지

9) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 녹지지역 중 대통령령으로 정하는 녹지지역의 산지

10) 「자연환경보전법」에 따른 생태·경관보전지역의 산지

11) 「습지보전법」에 따른 습지보호지역의 산지

12) 「독도 등 도서지역의 생태계보전에 관한 특별법」에 따른 특정도서의 산지

13) 「백두대간 보호에 관한 법률」에 따른 백두대간보호지역의 산지

14) 「산림보호법」에 따른 산림보호구역의 산지

15) 그 밖에 공익 기능을 증진하기 위하여 필요한 산지로서 대통령령으로 정하는 산지

2. 준보전산지: 보전산지 외의 산지

② 산림청장은 제1항에 따른 산지의 구분에 따라 전국의 산지에 대하여 지형도면에 그 구분을 명시한 도면[이하 "산지구분도"(山地區分圖)라 한다]을 작성하여야 한다.

③ 산지구분도의 작성방법 및 절차 등에 관한 사항은 농림축산식품부령으로 정한다.  <개정 2013.3.23.>

산지관리법에 의한 보전산지(공익용산지)와 준보전산지와는 토지이용에 상당한 차이가 있으므로 보전산지(*공익용산지)를 평가할시는 준보전산지에 비하여 불리한 정도를 감안하여 평가하여야 할 것이며 불리한 정도는 지역여건에 따라 지자체 조례에 따라 달라지며 모시청에서 토지용계획확인서를 발급하면서 보전산지(공익용산지)를 보전산지대장에 없다는 이유로(@임야를 분할하면서 보전산지대장에도 기재를 하여야 하는데 기재하지 아니하여) 민원부서에는 보전산지대장에 없으므로 준보전산지로 발급하여 본건 임야를 구입한 소유자는 산지전용허가를 신청하였으나 산림과에서 거부한 사례로 소유자는 해당시청을 상대로 손해배상청구를 한 바 있습니다.

감가율은 토지가격비준표상의 가격배율 등을 참고로 하여 정한다.  (담보평가지침 제19조)

■ 예시

이용상황이 임야인 토지에 대하여는 산지관리법 제4조의 규정에 의한 보전산지(임업용산지와 공익용산지)의 지정여부를 확인하여 해당지역의 보전산지와 준보전산지간의 가격배율을 고려(@보전산지는 산지관리법을 , 준보전산지는 국토계획법을 적용받기 때문)하여 평가한다.

이미지 출처 : 오성범 (태평양 감정평가법인 본사 감정평가사) 블로그

경매는 민사집행법에 의해, 공매는 국세징수법에 의해 집행되는 공개입찰방식으로 입찰 절차가 매우 비슷하다. 따라서 어느정도 경매 지식이 있는 투자자라면 공매도 어렵지 않게 시작할 수 있다. 다만 입찰 방식이나 진행절차에서 소소한 차이가 있으므로 그러한 부분만 기억해두면 된다.

공매는 인터넷 입찰 방식으로 진행된다.

우선 법원경매는 지정된 날짜에 해당 법원에 직접 방문하여 최저 입찰가격 10분의 1에 해당되는 입찰보증금을 내고 입찰을 한다. 입찰이 마

2015. 4. 23. 선고 2013다204959 판결 〔배당이의〕

납세담보물에 다른 조세에 기한 선행압류가 있더라도 매각대금은 납세담보물에 의하여 담보된 조세에 우선 충당하여야 하는지 여부(적극) 및 납세담보물이 납세의무자의 소유가 아닌 경우에도 마찬가지인지 여부(적극)

국세기본법 제36조, 제37조, 지방세기본법 제101조, 제102조의 문언 내용과 체계, ‘담보 있는 조세의 우선 원칙’은 납세담보를 제공받고 징수유예, 체납처분에 의한 재산 압류나 압류재산 매각의 유예 등을 한 조세채권자로서는 징수 또는 체납처분 절차를 진행할 수 없을 뿐만 아니라 일정한 경우 이미 압류한 재산의 압류도 해제하여야 하는 사정 등을 감안하여, 납세담보물의 매각대금을 한도로 하여 ‘담보 있는 조세’를 다른 조세에 우선하여 징수하도록 함으로써 납세담보제도의 실효성을 확보하기 위한 것으로서, ‘압류에 의한 우선 원칙’의 예외에 해당하는 점,

국세기본법 제29조는 토지와 보험에 든 등기된 건물 등을 비롯하여 납세보증보험증권이나 납세보증서도 납세담보의 하나로 규정하고 있을 뿐 납세담보를 납세의무자 소유의 재산으로 제한하고 있지 아니한 점 등을 종합하여 보면, 납세담보물에 대하여 다른 조세에 기한 선행압류가 있더라도 매각대금은 납세담보물에 의하여 담보된 조세에 우선적으로 충당하여야 하고, 납세담보물이 납세의무자의 소유가 아닌 경우라고 하여 달리 볼 것은 아니다.

2015. 4. 23. 선고 2011다47534 판결 〔부당이득금반환〕

[1] 납세의무자 소유의 일부 부동산에 관한 선행 공매절차에서 매각대금이 저당권자보다 선순위인 조세채권자에게 우선 배분되었으나 압류선착주의에 따라 압류일이 빠른 다른 조세채권에 흡수되어 실제로는 그 금액을 배분받지 못하는 결과가 된 경우, 납세의무자 소유의 다른 부동산에 관한 후행 경매절차 등에서 저당권자에 대하여 선순위 조세채권자에게 그와 같은 배분이 이루어지지 아니하였다고 주장할 수 있는지 여부(소극)

[2] 민법 제368조 제2항 후문에 따라 선순위 조세채권자를 대위하는 저당권자가 후행 경매절차 등에서 배당을 받기 위하여 갖추어야 할 요건

[1] 조세채권자들 사이의 우선순위를 정하는 데 적용하는 압류선착주의로 말미암아 저당권자의 선순위 조세채권자에 대한 대위권이 침해될 수는 없으므로, 납세의무자 소유의 일부 부동산에 관한 선행 공매절차의 매각대금 배분과정에서 저당권자에 우선하는 조세채권자에 대하여 저당권자에 우선하여 배분절차를 진행한 이상, 비록 조세채권자에게 배분된 금액이 압류선착주의에 따라 압류일이 빠른 다른 조세채권에 흡수됨으로써 실제로는 그 금액을 배분받지 못하는 결과가 되었다 하더라도 실질적으로는 선순위 조세채권자의 우선변제권 행사에 의한 배분이 이루어진 것으로 보아야 하고, 납세의무자 소유의 다른 부동산에 관한 후행 경매절차 등에서 저당권자에 대하여 선순위 조세채권자에게 그와 같은 배분이 이루어지지 아니하였다고 주장할 수 없다.

[2] 민법 제368조 제2항 후문에 따라 선순위자인 조세채권자를 대위하는 저당권자는 민사집행법 제268조에 의하여 담보권의 실행을 위한 경매절차에 준용되는 민사집행법 제88조 제1항, 제84조 제1항에 의하여 배당요구의 종기까지 적법하게 배당요구를 하였다면 배당을 받을 수 있고, 선순위 조세채권자가 나중에 경매 또는 공매절차를 통하여 매각되는 부동산에 관하여 미리 압류를 해 두었거나 그 부동산의 경매 또는 공매절차에 참가하여 교부청구 또는 배분요구를 한 경우에만 후순위 저당권자가 선순위 조세채권자를 대위할 수 있는 것은 아니다.

법원 경매와 공매(압류재산)의 차이점