사권(지상권, 지역권)이 설정된 토지의 공매평가

안녕하세요...

아직 초보인 소속평가사입니다..

이번에 배정받은 공매물건중 사권이 설정된 토지가 있어서 어떻게 감정평가를 해야하는지 다른 평가사분들의 의견을 듣고 싶습니다..

물건1) 지상권이 설정된 토지 입니다.....

지목은 전이나 현장조사시 현황은 아스콘 포장도로가 된 현황 주차장부지입니다.

등기사항전부증명서상 담보지상권은 아닌듯 보이며, 구청이 부설주차장설치를 목적으로 기간은 30년, 지료는 무료로 설정되어 있습니다.

1)나지상정으로 평가한 뒤, 지상권이 설정되어 있으나 이에 구애됨이 없이 평가하였다는 문구를 달아줘야할지

2)아니면, 담보평가지침 중 30%이내 적용하여 70%의 가격으로 나가야할지(이때 개별요인으로 고려시 어디에서 고려해야할지)

3)아니면, 나지상정가격으로 하고 지상권 감안단가(70%)를 병기해야할지 여부

 

물건2)지역권이 설정된 토지 입니다.....

지목은 전으로 인접필지들과 함께 지적도상 맹지상태여서 서로 통행을 위하여 지역권이 설정된 상태입니다.

본건에 설정된 지역권은 북쪽24㎡ 가 인접토지의 통행을 목적으로 설정된 상태입니다..

지역권이 설정된 토지는 처음 보는지라,, 감정평가 자체를 어떻게 해야할지 궁금합니다...

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경매는 사인간의 채무변제를 위해서 채무자의 부동산을 법원에서 강제매각시켜서 그 매각대금에서 변제받는절차로서 민사집행법으로 규율하고 있으며,

공매는 국가기관이 체납된 세금을 징수하기위해서 체납자의 재산을 강제매각하는절차로서 국세징수법등에 그 근거를 두고 있습니다. 

 협회 법원감정실무(2003.3) 39쪽에 의하면 지상권설정토지의 경매평가는 지상권의 존재로 인하여 경락인이 경락토지의 사용가치를 향유할수 없음으로 인한 손해액 상당을 감액하여 평가합니다. 지료는 지상권의 필요적 요소는 아니나 이를 정할수 있는 것이므로 지료가 정해져 있는 경우에는 그 지료에 의한 이득만큼은 손해액에서 공제하여야 합니다.

그리고 지역권 설정토지에 대하여는 경매토지가 인접토지(요역지)의 지역권을 부담하고 있는 때, 즉 승역지인 경우에는 경락인은 이를 인수하지 않을수 없으므로 이로 인한 사용가치 감소액 상당의 손해액을 감액합니다. 지역권의 대가가 정해져 있는 경우에는 그 이득만큼은 손해액에서 공제하여 평가하여야 합니다.

감정평가에 관한 규칙 제14조(토지의 감정평가) 제①항에 의하면 감정평가업자는 토지를 감정평가할 때에 법 제21조제1항 본문에 따라 공시지가기준법을 적용하여야 하며 제②항에서는 감정평가업자가 법 제21조제1항 단서에 따라 담보권의 설정ㆍ경매 등을 위하여 토지를 감정평가할 때에는 제12조를 적용합니다.

같은규칙 제28조(그 밖의 감정평가 기준) 에 의하면 이 규칙에서 규정하는 사항 외에 감정평가업자가 감정평가를 할 때 지켜야 할 세부적인 기준은 국토교통부장관이 정하여 고시하며

상기 감평규칙 제28조의 규정에 의거 국토해양부고시 제2011-1109호(2011.11.28)로 고시한 "감정평가실무기준" 중 물건별감정평가 710. 토지및 그정착물, 1.8특수토지의 감정평가에 의하면 1.8.10 지상권이 설정된 토지의 감정평가방법에 대하여

① 지상권이 설정된 토지는 지상권이 설정되지 않은 상태의 토지 가격에서 해당 지상권에 의한 제한정도 등을 고려하여 감정평가한다.

② 지불임료나 지상권의 지료와 필요제경비의 파악이 가능하고 기대이율 및 복리연금현가이율의 적절한 기준을 설정할 수 있는 경우에는 다음의 산식에 따라 감정평가한다.

지상권 설정된 토지가격 = P - [ { ( P x R ) + C } - L ] x ( 1 + r ) n-1 / r( 1 + r n) P: 토지의 정상가격, R: 적정기대이율, C: 필요제경비, L: 실제지불임료(또는 지상권의 지료), n: 지상권의 존속기간, r: 이율

③ 저당권자가 채권확보를 위하여 설정한 지상권의 경우에는 이에 따른 제한 등을 고려하지 않고 감정평가한다.

그리고 협회 담보평가지침 제15조【지상권이 설정된 토지】에 의하면 지상권이 설정되어 있는 토지의 평가는 다음 각 호의 기준에 따라 평가한다. 다만, 저당권자가 채권확보를 위하여 지상권을 설정한 경우에는 정상평가할 수 있습니다.

1. 지상권이 설정되어 있는 상태대로 거래되는 토지가격을 알 수 있는 경우에는 그 가격을 기준으로 평가한다.
2. 실제지불임료(또는 지상권의 지료)와 필요제경비 등의 파악이 가능하고 적정 기대이율 및 복리연금현가율을 산정할 수 있는 경우에는 다음 산식에 의한다. <개정 2003.2.14>

토지평가가격 = 토지 적정가격 - [{(토지의 적정가격 × 적정기대이율) ＋ 필요제경비} - 실제지불임료] × 복리연금현가율( (1+r)ⁿ-1 ) r(1+r)ⁿ

3. 제1호 및 제2호의 규정에 의한 평가가 사실상 곤란한 경우에는 지상권이 설정되어 있지 아니한 상태의 당해 토지에 대한 적정가격의 70퍼센트 이내 수준으로 평가합니다

따라서 저당권자가 채권확보를 위하여 설정한 지상권은 이에 따른 제한을 고려하지 아니하고 평가하며 일반

지상권이 설정된 토지는 귀 의견 (2)와 같이 담보평가지침 제15조 제3호의 규정을 준용하여 평가하되 개별

요인중 기타요인에서 "지상권설정감안평가"를 하면 될 것입니다.

민법 제219조 (주위토지통행권) 제①항에 의하면 어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있으며 다만 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 하고, 제②항은 전항의 통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상하여야 합니다.

판례도 "민법 제219조에 규정된 주위토지통행권은 공로와의 사이에 그 용도에 필요한 통로가 없는 토지의 이용이라는 공익목적을 위하여 피통행지 소유자의 손해를 무릅쓰고 특별히 인정되는 것이므로, 그 통행로의 폭이나 위치 등을 정함에 있어서는 피통행지의 소유자에게 가장 손해가 적게 되는 방법이 고려되어야 할 것이나, 최소한 통행권자가 그 소유 토지를 이용하는 데 필요한 범위는 허용되어야 하며, 어느 정도를 필요한 범위로 볼 것인가는 구체적인 사안에서 사회통념에 따라 쌍방 토지의 지형적, 위치적 형상 및 이용관계, 부근의 지리상황, 상린지 이용자의 이해득실 기타 제반 사정을 기초로 판단하여야 한다."라고 하였으며(대법원 2002. 5. 31. 선고 2002다9202 판결), 또한 "현재의 토지의 용법에 따른 이용의 범위에서 인정되는 것이지 더 나아가 장차의 이용상황까지 미리 대비하여 통행로를 정할 것은 아니다."라고 하였습니다(대법원 2001. 6. 1. 선고 2001다15156 판결).

• 지역권은 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리인 지역권을 설정하는 등기이며 지역권은 자기토지의 편익을 위하여 타인의 토지를 통행하고(통행지역권) 타인의 토지의 물을 인수하고(인수지역권) 타인의 토지에 조망을 해칠만한 일정한 높이 이상의 건물을 세우지 못하게 하는 것(관망지역권)이 있습니다. 이 경우 편익을 받는 토지를 요역지라 하고 편익을 제공하는 토지를 승역지라고 하며, 승역지에 등기하는 것을 지역권 설정이라합니다.

따라서 지역권 설정토지에 대하여는 경매토지가 인접토지(요역지)의 지역권을 부담하고 있는 때, 즉 승역지인 경우에는 경락인은 이를 인수하지 않을수 없으므로 이로 인한 사용가치 감소액 상당의 손해액을 감액합니다. 지역권의 대가가 정해져 있는 경우에는 그 이득만큼은 손해액에서 공제하여 평가하여야 합니다.