[ 2018.08.22 ]


최근 우리 기업들이 외국 정부를 상대로 또는 외국 기업들이 대한민국 정부를 상대로 제기한 투자자 국가 분쟁 해결제도(Investor State Dispute Settlement, "ISDS") 사건이 급격하게 증가하고 있다. 이에 ISDS란 어떠한 제도이고, 우리 기업들이 ISDS를 어떻게 활용할 수 있는지 문답식으로 살펴본다.

 

 

ISDS의 정의는 어떻게 되는가?

ISDS란 투자협정의 당사국 국적의 투자자가 타방 당사국의 투자협정 위반 조치로 인하여 투자와 관련한 손해를 입은 경우, 해당 투자자가 투자협정에 규정된 분쟁해결절차에 따라 투자유치국을 상대로 직접 중재신청을 하여 분쟁을 해결하는 절차이다.

 

 

ISDS는 어디에 규정되어 있는가?

국가는 외국인 투자를 유치하기 위한 조치 중 하나로 국가 간 조약의 형태로 외국인의 투자 보호에 관한 투자협정을 체결한다. 투자협정은 투자유치국 정부의 외국인 투자자에 대한 보호에 관한 실체적 의무 규정과 법적 분쟁해결을 위한 분쟁해결절차 규정으로 구성된다. ISDS는 분쟁해결절차 중의 하나로 투자협정에 규정되어 있다. 대한민국은 현재 94건의 양자간투자협정(Bilateral Investment Treaty, "BIT") 및 15건의 자유무역협정(Free Trade Agreement, "FTA")의 당사국으로, 한-EU FTA 등 예외적인 경우를 제외하면 대부분의 BIT와 FTA는 ISDS를 두고 있다.

 

 

ISDS의 발생 배경과 이용 현황은 어떠한가?

전통적인 국제법의 원칙에 따르면, 국가 간에 체결되는 조약이나 협정의 위반은 당사국 사이의 정부 간 분쟁해결제도를 통하여 해결하도록 되어 있고, 사인은 상대방 국가를 상대로 직접 국제법상의 청구를 하지 못하는 것이 원칙이었다. 또한 외국인 투자자의 입장에서는 자신이 입은 손해와 관련하여 투자유치국 법원에서 투자유치국을 상대로 소를 제기할 경우 공정한 재판을 기대하기 어려울 수 있다. 나아가 국가에 따라서는 국가의 상업적 활동이 문제되는 경우라고 하더라도 주권면제이론에 따라 투자유치국을 상대로 하는 소송 자체가 어려운 경우도 있다.


이에 따라 투자자와 국가 간에 발생한 분쟁을 공정하게 해결할 수 있는 방법을 마련할 필요성이 대두되었고, 1960년대 후반부터 투자협정에 ISDS가 포함되기 시작하였다. 최근 ISDS의 이용도는 점차 높아지고 있는데, 2000년 이후로는 그 수가 급증하여 현재까지 약 900여 건 정도가 제기되었다.



투자협정 별로 ISDS의 내용에 차이가 있는가?

ISDS를 두고 있는 각각의 BIT와 FTA는 실체적 의무 규정과 ISDS 규정의 구체적인 내용이 동일하지 않다. 즉 한미 FTA 챕터와 같이 실체적 의무 규정과 ISDS 규정이 매우 구체적인 내용을 담고 있는 경우도 있으나, 대한민국이 초기에 체결하였던 대부분의 BIT는 투자보호에 관한 원칙적인 내용만을 간단히 담고 있다. 따라서 실제로 ISDS를 제기하고자 할 경우, 적용되는 해당 투자협정의 내용과 요건을 자세히 검토하여야 할 필요성이 있다.



ISDS를 제기하기 위한 일반적인 요건은 무엇인가?

구체적인 요건은 개별 투자협정마다 차이가 있겠으나, ISDS를 제기하기 위해서는 ①투자협정상의 '투자자'가 투자자협정에 따른 '투자'를 하였을 것, ② '투자협정에 위반되는' '국가의 조치'가 존재할 것, ③이로 인하여 투자자에게 '손해가 발생'하였을 것 등의 요건이 충족되어야 한다. 또한 투자자가 투자협정상에서 정하고 있는 제척기간 내에 중재신청을 하여야 하는 등 기타 절차적 요건도 충족하여야 한다.



ISDS를 제기할 수 있는 '투자자'란 누구인가?

투자협정상 정의된 '투자자'를 말한다. 일반적으로 투자협정상의 '투자자'로 인정되기 위해서는 투자자가 투자협정 당사국의 국적을 보유하여야 하고, 투자유치국에 투자협정의 정의에 따른 투자를 하여야 한다. 기업이 투자유치국에 투자를 한 경우 해당 기업의 주주도 간접적인 투자자로서 ISDS를 제기할 수 있으나, 주주는 자신이 투자한 기업의 손해를 주장하며 해당 기업을 위해서 ISDS를 제기할 수 있는 것은 아니고, 투자유치국의 조치로 인하여 자기 자신의 투자에 손해를 입은 것을 입증하여야 한다.



ISDS의 대상이 되는 '국가의 조치'에는 무엇이 있는가?

ISDS의 대상이 되는 국가의 조치에는 중앙정부, 지방정부 등 광의의 국가기관의 조치가 포함된다. 그러나 투자유치국의 공공기관이나 공기업, 기타 사인 등의 행위로 인하여 투자에 손해가 발생한 경우에도 ISDS를 활용할 수 있는지 문제가 된다. 투자유치국을 상대로 한 ISDS를 제기하기 위해서는 문제가 되는 행위에 관하여 국가책임이 인정되어야 한다. 그런데 국가책임이 인정되려면 국가행위의 투자협정 위반 등 국제의무의 위반에 앞서서, 투자유치국의 국가귀속(attribution)이 인정되어야 한다. 국가귀속을 포함한 국가책임의 문제는 일반적으로 국제법에 따라 판단되는데, 법률에 따른 정부 권한의 행사가 있는지, 특정 개인이나 단체가 국가의 지시, 명령, 통제에 따라 취한 행위인지 등을 고려하게 된다.

 

 

투자협정 위반의 기준이 되는 투자유치국의 실체적 의무는 무엇인가?

구체적인 요건은 개별 투자협정 마다 차이가 있겠으나, 일반적으로 투자유치국이 준수해야 하는 실체적 의무에는 ① 외국인 투자자를 투자유치국 국민보다 불리하게 대우하지 않을 내국민대우, ② 외국인 투자자를 제3국 투자자보다 불리하게 대우하지 않을 최혜국대우, ③ 외국인 투자자를 공정하고 공평하게 대우할 공정·공평 대우(fair and equitable treatment), ④ 충분한 보호와 안전(full protection and security)의 제공, ⑤ 직접·간접 수용(expropriation)에 대한 보상, ⑥ 자유로운 송금보장 등이 있고, ⑦ 투자협정 중에는 투자유치국이 외국인 투자자와 체결한 투자계약을 준수할 의무를 진다는 취지의 소위 '우산조항(umbrella clause)'을 두고 있는 경우가 있다. 위 ③ 내지 ⑤와 ⑦에 대하여는 아래에서 구체적으로 살펴본다.

 

 

'공정·공평 대우'와 '충분한 보호와 안전'의 구체적인 내용은 무엇인가?

'공정·공평 대우'는 ISDS에서 가장 많이 인용되어 온 기준임에도 그 구체적인 내용이 무엇인지에 대하여 통일된 해석이 정립되어 있지 않다. 이는 결국 이러한 의무의 내용을 넓게 해석할 것인지, 아니면 국제관습법상 인정되는 최소기준과 동일하게 볼 것인지의 문제와 연관되어 있다. 대다수의 중재판정부는 관련 투자협정의 내용, 협정의 체결 과정, 체약국의 의사 등을 고려하여 구체적인 의무의 내용을 판단하는 것으로 보인다. 이처럼 공정·공평대우의 개념은 명확하게 정의된 것이 아니기 때문에, 결국 그 구체적인 내용은 구체적인 투자협정의 내용과 사실관계의 해석에 의존할 수밖에 없다. ISDS 중재판정례에서 공정·공평 대우를 구성하는 의무로 자주 인용되는 예를 살펴보면 국가가 투명한 방식으로 행동하여야 하고, 절차적 타당성과 적법 절차를 존중하여야 한다는 것 등을 들 수 있다.


'공정·공평 대우'와 마찬가지로 최소기준대우(minimum standard of treatment) 원칙의 일부로 발전한 '충분한 보호와 안전'은 외국인투자자를 물리적 폭력으로부터 보호할 투자유치국의 의무에서 출발하였으나, 최근에는 투자환경에 대한 안정성까지 포함하는 것으로 해석하기도 하여 그 보호범위는 확대되는 경향이 있다. 다만, 대부분의 투자협정은 충분한 보호와 안전을 독립된 의무로 규정하지 않고 공정·공평대우와 함께 규정하고 있다.

 

 

'수용에 대한 보상'의 구체적인 내용은 무엇인가?

'수용에 대한 보상' 원칙은 투자유치국이 투자자의 재산을 박탈할 목적으로 부당하게 국가권한을 행사하는 것을 막고, 외국인의 투자를 보호하는 데에 그 목적이 있다. 투자유치국은 일정한 요건을 충족할 경우 외국인의 재산을 수용할 수 있지만, 대부분의 투자협정은 이처럼 적법한 수용이 되기 위한 요건으로 ① 문제된 정부조치가 공공목적을 위한 것이야 하고 ② 수용이 비차별적으로 집행되어야 하며, ③ 적법절차를 준수하고, ④ 피해를 입은 투자자에게 정당한 보상을 할 것을 요구한다.


실제 ISDS 사건에서는 국가가 직접 재산권을 박탈하는 직접수용 보다는 투자자가 투자한 자산의 이용을 제한하거나 간섭하는 등의 간접수용이 더 빈번하게 문제되고 있다. 간접수용의 구체적인 내용 역시 통일된 해석이 정립되어 있지 않다. 이에 따라 최근에는 투자협정상 정부조치 중 간접수용이 배제되는 유형을 열거하거나 예외적인 상황을 구체적으로 규정하는 방식을 택하기도 한다. 예를 들어 한미 FTA는 공중보건, 안전, 환경, 부동산 가격안정화 등의 공익적 목적을 위하여 투자유치국이 필요한 조치를 취할 수 있다고 규정한다.

 

 

투자자는 투자유치국이 투자자와 체결한 계약을 위반하였다는 이유로 ISDS를 제기할 수 있는가?

원칙적으로 투자협정상의 의무 위반만이 ISDS의 대상이 되나, 예외적으로 투자협정에 '우산조항'이 있을 경우 투자유치국이 투자자와 체결한 계약을 이행하지 않으면 이는 단순한 계약위반에 그치지 아니하고 ISDS의 대상이 될 수 있다. 다만, 투자자가 투자유치국의 계약 위반만을 이유로 ISDS를 제기할 수 있는지에 관하여는 통일된 해석이 정립되어 있지 않고 견해가 다양하게 나뉘고 있음에 유의할 필요가 있다. 따라서 투자자의 입장에서는 ISDS를 제기함에 있어 우산조항 위반에 따른 투자협정 위반만을 주장하기 보다는 다른 투자협정상 의무 위반 사실을 주장하며 우산조항 위반을 보충적으로 주장하는 것이 바람직할 것이다.

 

 

ISDS와 국내 법원에서의 소송과의 관계는 어떠한가?

투자협정은 일반적으로 동일한 분쟁 대상에 관하여 국내 소송 절차와 ISDS가 동시에 진행되는 것을 방지하기 위한 규정을 두고 있다. 구체적인 내용은 개별 투자협정 마다 차이가 있겠으나, 일반적으로 이중적인 분쟁해결절차를 방지하는 방식은 '택일방식(fork-in-the road)'과 '포기방식'이 있다. 택일방식은 투자자가 분쟁초기에 국내 소송 절차 또는 ISDS 중 하나를 선택하도록 하고 투자자가 일단 어느 절차를 진행하면 다른 절차로 분쟁을 해결하는 것이 불가능한 방식이다. 반면 포기방식은 투자자가 소송 절차의 이용을 명시적으로 포기하며 ISDS를 선택할 수 있는 방식으로, 투자자가 국내 소송 절차를 진행하였더라도 확정 판결을 받기 전이라면 소송 절차를 중단하고 소송 절차의 이용을 명시적으로 포기하여 ISDS를 신청하는 것이 가능하다.


따라서 투자자로서는 투자유치국의 국제법상 위법행위를 문제 삼으며 소송을 제기할 경우 추후 ISDS를 이용할 수 없게 될 가능성이 있다는 것을 염두에 두고, 분쟁 초기 단계부터 투자협정의 내용을 자세히 검토할 필요가 있다. 다만, ISDS가 투자협정 위반에 따른 국제법상 위법성을 다투는 분쟁해결절차인 반면, 국내 소송은 국제법상 위법성을 다투는 것 외에 국내법을 기준으로 투자유치국의 위법행위에 따른 손해배상을 다툴 수도 있으므로, 이처럼 분쟁 대상이 다른 경우에는 같은 투자자라도 국내 소송 절차와 ISDS를 동시에 또는 순차적으로 진행하는 것도 가능하다.

 


최근 대한민국을 상대로 제기되고 있는 다수의 ISDS 사건들은 어떠한 내용인가?

대한민국은 현재까지 총 7차례에 걸쳐 ISDS의 피소국이 되었다. 특히 대한민국을 상대로 2018년에만 두 건의 ISDS가 제기되고 두 건의 중재의향서가 접수되었는데, 미국의 헤지펀드인 Elliott Associates LP("Elliott")는 2018. 7. 12. 삼성물산과 제일모직의 합병 과정에서 대한민국 정부가 한미 FTA의 내국민대우 및 대우의 최소기준을 위반하여 합병 과정에 개입함으로써 삼성물산의 주주인 Elliott이 삼성물산의 주식 가치 하락으로 약 8천600억 원 상당의 손해를 입었다고 주장하며 ISDS를 제기하였고, 미국의 헤지펀드인 Mason Capital Management LLC 역시 2018. 6. 8. 삼성물산과 제일모직의 합병과 관련하여 삼성물산의 주주로서 2,000억 원 상당의 손해를 입었다고 주장하며 중재의향서를 접수하였다.


한편 미국 국적자인 서모씨는 2018. 7. 11. 대한민국 정부가 서모씨가 대한민국에 보유한 주택과 토지를 위법하게 수용하여 약 33억 원 상당의 손해를 입었다고 주장하며 ISDS를 제기하였고, 스위스의 Schindler Holding AG("Schindler")는 현대엘리베이터의 유상증자 과정에서 대한민국 정부가 대한민국과 아이슬란드, 리히텐슈타인, 스위스 간의 투자협정의 공정·공평대우 및 충분한 보호와 안전을 위반하여 유상증자 신고를 수리함으로써 현대엘리베이터의 주주인 Schindler가 현대엘리베이터의 주식 가치 하락으로 약 3,000억 원 상당의 손해를 입었다고 주장하며 중재의향서를 접수한 바 있다.

 

 

우리 기업들의 ISDS 활용 방안은 무엇인가?

언론에서는 대한민국이 ISDS의 피소국이 되는 경우만을 선정적으로 보도하는 경향이 있지만, 실제로는 우리 기업들도 사우디아라비아, 오만, 중국, 베트남, 키르키즈스탄 등 투자가 활발하게 이루어지고 있는 국가의 정부를 상대로 ISDS를 제기하여 ISDS 절차가 이미 진행되었거나 진행 중에 있다.


그런데 ISDS는 기업이 투자를 한 국가를 상대로 직접 중재를 제기하는 절차라는 점에서 ISDS를 제기하는 것은 해당 기업에게 부담이 될 수 있다. 그러나 ISDS는 투자유치국이 투자협정을 통하여 보장한 분쟁해결 방법으로, 실제로 ISDS를 제기한 이후에도 투자유치국에서 사업을 정상적으로 영위하고 있는 사례들도 존재하므로 분쟁해결을 위한 하나의 선택지로 충분히 고려해 볼 수 있다. 특히 상당수의 경우 ISDS를 제기한 후 투자유치국과의 협상을 통하여 분쟁이 종결되기도 한다.


따라서 외국 정부의 조치로 부당하게 손해를 입은 우리 기업으로서는 분쟁해결에 필요한 시간과 비용, 투자유치국과의 관계, 선택 가능한 구제수단 등 여러 요소들을 고려하여 ISDS를 제기할 것인지 아니면 정부 간 분쟁해결절차나 국내 소송 절차로 분쟁을 해결할 것인지 살펴볼 필요가 있다. 다만, 충분한 준비 없이 ISDS를 제기하였다가 패소하게 되면 상대방인 투자유치국의 법률 비용까지 부담하여야 하는 상황이 발생할 수 있으므로 ISDS를 제기하기에 앞서 승소 가능성에 대한 충분한 검토가 선행되어야 할 것이다.


ISDS를 활용하기 위해서는 기본적으로 투자협정상의 각종 절차적 요건을 확인하여야 한다. 투자협정의 구체적인 내용에 따라 달라질 수 있겠으나, ISDS를 제기하기 위해서는 투자자가 일반적으로 ① 협의·협상 등을 통해 분쟁을 해결할 것을 시도하여야 하고, ② 투자협정상 정해진 일정한 기간 전에 중재의향서를 통하여 투자유치국의 의무 위반, 사실관계 및 손해배상 금액에 대한 정보를 제공하여야 하며, ③ 중재의향서 제출 후 투자협정상 정해진 냉각기간이 경과하여야 하고, ④ 국내 소송절차와의 관계에서 ISDS를 제기하는 데에 문제가 없어야 하며, ⑤ 투자협정에 따른 제척기간을 준수하여야 한다. 물론 위와 같은 절차적 요건 외에도 문제가 되는 위법한 행위가 투자유치국에게 귀속될 수 있는 것인지, 투자유치국에게 투자협정에 따른 실체적 의무 위반이 존재하는지를 투자중재 전문가의 도움을 얻어 상세히 검토하여야 할 것이다.



백윤재 변호사 (yjbaek@yulchon.com)

김세연 변호사 (kimsy@yulchon.com)

이형근 변호사 (hklee@yulchon.com)

안태준 변호사 (tjahn@yulchon.com)

우재형 변호사 (jhwoo@yulchon.com)



출처: https://www.lawtimes.co.kr/Legal-Info/LawFirm-NewsLetter-View?serial=145941


   

[사람이 답이다] ‘밸류맵’ 김범진 대표 “토지건물 시장 정보 비대칭성을 없애겠다

한눈에 전국 토지건물 실거래가 파악, 나아가 수익성·개발정보까지
정경진 기자  |  jungkj@econovill.com  |  승인 2018.07.09  09:45:58
  
▲ 김범진 밸류업시스템즈 대표 (사진=이코노믹 리뷰 박재성 기자)
             



[이코노믹리뷰=정경진 기자] “토지건물 시장은 이른바 기획부동산이 전화로 땅을 파는 게 가능할 정도로 정보가 없던,



불신의 시장이었습니다.” 



최근 부동산 업계의 주목을 한 몸에 받고 있는 김범진(35) 밸류업시스템즈 대표는



지난 7월 4일 <이코노믹 리뷰> 인터뷰에서 이같이 밝혔다.



 밸류업시스템즈는 토지건물 실거래가 정보 플랫폼 ‘밸류맵’을 제공하는 스타트업이다. 

  



토지건물 매매시장 규모 197조원, 정보 비대칭성은 여전해 



지난해까지만 해도 토지나 빌딩, 상가, 단독주택, 다가구 등 토지건물의 실거래가격은 오직 인근 공인중개사



혹은 부동산 컨설팅 업체를 통해서만 알 수 있었다. 문의전화를 해도 돌아오는 답변은 “일단 사무실로 오세요”였다.



아파트와 다르게 토지나 상가 등의 건물은 실거래가가 공개되지 않아 오직 ‘중개인’의 말에 의존할 수밖에 없었다.



이견이 없는 정보 비대칭시장인 이다. 물론 국토교통부가 토지건물 실거래가를 제공하고 있지만 위치정보가 포함되지



않은 가격정보에 그쳐 효용성이 떨어졌다. 토지의 경우 도로와 접해 있는지부터 코너에 있는지 등의 여부가 가격형성에



큰 영향을 미치기 때문에 위치를 알 수 없다면 정확한 토지거래정보로 사용할 수가 없다. 



아파트 매매시장에 직방을 포함해 다방, 호갱노노 등의 정보공개 플랫폼이 진출해 누구든지



특정 지역의 아파트가 얼마에 실거래가 됐는지 알 수 있는 것과 비교하면, 토지건물은 그야말로 미개척지인 셈이다.



지난해 매매된 토지건물 거래건수와 규모는 170여만건, 197조원으로 아파트 129만건을 훨씬 웃도는



상황에도 정보는 여전히 감춰져 있었다. 



밸류업시스템즈의 김 대표는 이 같은 정보의 비대칭성을 해소하기 위해 IT 기술을 활용해 토지건물



실거래가를 기반으로 한 정보플랫폼 ‘밸류맵’을 지난해 7월 대중에게 공개했다.



그리고 그 결과 가히 시장의 폭발적인 반응을 이끌어냈다.



1금융권으로부터 투자를 받을 뿐만 아니라 연내 업무제휴도 같이 이뤄질 예정이다.



또 다른 시중은행과는 산업용 부동산에 대한 업무협약을 진행해 내년 상반기 새로운 서비스를 선보일 계획이다.



  
▲ 김범진 밸류업시스템즈 대표 (사진=이코노믹 리뷰 박재성 기자)



땅 속에 숨어 있던 실거래가 ‘450만건’, 지도 ‘위’로 



그동안 비공개 정보인 토지건물 실거래가가 수면 위로 떠오를 수 있었던 이유는 무엇일까. 



지난 7월 4일 서울 강서구 가양동 인근 밸류업시스템즈 본사에서 만난 김범진 대표는 “국토교통부 토지건물 실거래가를



비롯해 모든 공공데이터를 수집한 후 다차원 방정식 데이터 기술을 활용해 정확한 토지거래 실거래가 정보를 제공할 수



있게 됐다”며 “해당 기술은 이달 특허등록이 됐으며 이를 통해 국내 원천기술을 확보했다”고 설명했다. 



즉 국토교통부 실거래가와 각종 공간정보 등을 통해 정보를 수집하고 데이터 분석과 알고리즘 개발을 동반해 지도에 표시를 한다.



특히 데이터 검증을 위해서 1,2,차 데이터를 정제한 후 등기부등본과 실거래 금액을 비교한다.



실거래 신고가 잘못됐거나 취소할 경우 등기상 정보와 실거래 정보가 불일치할 수 있는 만큼



이 같은 오류 가능성을 최소화하기 위한 의도다. 현재 밸류맵에는 토지 270만여건, 건물 180여건 등



약 450만건의 실거래가 데이터가 구축됐다. 민간업체 중에서는 최대 규모다.



실거래가는 연간 70~80만건이 업데이트된다. 



김 대표는 “정보공개에 대한 시대적 요구와 방향성은 명확하다”면서



“아파트 등 주택에 비해 토지건물 시장은 여전히 오프라인 위주의 시장이지만 밸류맵 서비스 제공



이후부터 토지시장 역시 투명해지기 시작했다”고 덧붙였다. 

                                                                    

물론 김 대표가 현재의 ‘밸류맵’ 서비스를 시장에 선보이기까지는 여러 우여곡절이 있었다.



그가 당초 목표로 한 것은 부동산평가 소프트웨어를 만드는 것이었다. 이를 위해 실거래가 데이터 구축을 하고



소프트웨어에 탑재했지만 결국 이 프로젝트는 아쉽게 접어야만 했다.



김 대표는 고심 끝에 소프트웨어에 탑재된 실거래가 데이터만을 따로 축출해 지도에 표기하는 방법으로



정보를 공개했다. 이것이 ‘밸류맵’의 시작이 된 것이다.



김 대표는 “처음 밸류맵을 선보였을 때만 해도 관련 업계 사람들에게는 실거래가를 알고 있다는 것



자체가 본인들에게 하나의 정보이자 영향력이었기 때문에 항의를 받았다”면서



“그러나 오히려 실거래가 정보가 공개되다 보니, 중개인 입장에서 매도인의 호가와 매수인의 호가의 차이를



줄여나가는 것이 보다 용이해지면서 밸류맵을 가장 잘 이용하는 고객층이 됐다”고 말했다.



실제 밸류업시스템즈는 회사의 홍보가 있기도 전에 지역 공인중개사들부터



부동산 관련 기업들 등을 통해 입소문이 먼저 난 회사다.

 



실거래가+위치 정보 → 토지 개발 가능성·상가 수익성 영역까지 확대



특히 호평을 받고 있는 부분은 토지, 단독, 다가구, 주택, 빌딩, 공장, 상가에 이르기까지 다양한 부동산 실거래가와



정확한 위치 정보 제공을 넘어 ▲건물 내 업종현황 ▲토지 특성정보 ▲건축물 대장 정보 ▲전국 개발정보 ▲유사부동산



시세분석 ▲대출 시뮬레이션 ▲유사거래 사례 검색 ▲등기확인 내역 ▲최신 부동산 뉴스 등 제2차 정보를 제공한다는 부분이다.



김 대표는 “토지건물 매매시장은 실수요 시장이 아닌 투자시장이기 때문에 실거래가 정보 너머의 정보를 제공 중”이라면서



토지건물의 실거래가를 찾는 수요자들은 결국 해당 토지의 개발 가능성, 상가의 수익성 등을 알고자 하며



이와 관련된 정보를 필요로 한다”고 덧붙였다.



여러 은행권의 러브콜을 받고 있는 밸류업시스템즈는 현재 ‘밸류맵 캠퍼스’를 통해 부동산 투자 강의 서비스도 진행하고



있다. 비주거 상업용 시장에서 책, 유튜브, 블로그, 카페 등 활동으로 인지도가 높은 전문가를 영입해 지난달



세미나를 열기도 했다. 일반인들도 강의를 개설할 수 있는 구조의 서비스로 플랫폼의 대중적 경쟁력을 강화했다.



김 대표는 “1년여 동안 사이트에 ‘문의하기’를 개설한 뒤 수많은 문의를 받으면서 수요자들이 토지건물



시장 자체를 어려워하고 있다는 부분에 착안했다”면서 “토지건물 시장은 주거용 부동산 시장과 다르게



법률문제, 세금문제 등이 어렵고 매입·매각 시기, 개발 가능 여부 등을 가늠하기가 어렵기 때문에



계속 강의 서비스를 지속할 생각”이라고 설명했다.



올 하반기에는 매물서비스를 선보인다. 김 대표는 “밸류맵을 통해 시장 내 매물이 얼마나 유통이 될지는



미지수지만 약 20조 수준의 토지건물 매물을 유통하는 것이 목표”라고 언급했다.



김 대표는 “현재는 정보 서비스 제공에 무게중심을 두고 있지만 나아가 거래 질서를 긍정적인 방향으로 유도하는



서비스를 통해 토지건물 거래의 상징적인 플랫폼이 되는 것이 비전”이라며 확신에 찬 목소리로 말했다.



그의 얼굴 위로 밸류맵의 슬로건인 ‘투명하고 믿을 수 있는 부동산 시장 그 진화의 시작, 밸류맵’이 겹쳐보였다.



출처 : http://www.econovill.com/news/articleView.html?idxno=340975


         

KB국민은행, 부동산 넘어 인테리어까지 '기웃'..'부동산 종합 콘텐츠 플랫폼' 꿈꾸나

  • 정단비
  • 승인 2018.06.01 15:38
  •  




KB국민은행가 'KB부동산 Liiv on'으로 부동산 콘텐츠를 다각화한지 8개월만에 인테리어라는 새로운 서비스를 선보였다.

6월 1일 KB국민은행은 인테리어 중개업체인 '집닥'과 협력해 이용 고객에게 인테리어 우수 시공사례 조회 서비스를 무료로 제공한다고 밝혔다.



지난해 10월 론칭 행사를 진행한 'KB부동산 Liiv on'은 양도세, 종합부동산세 등을 계산할 수 있는 부동산 세금계산기 서비스를 비롯해 매물검색부터 금융까지 원스톱으로 서비스를 제공하고 있다.



'KB부동산 Liiv on'은 계속적인 전략적 제휴로 점차 매물은 물론 영역까지 확대해가는 추세다. 특히 스타트업들과의 협업이 눈에 띈다.



지난해 11월 사무용 부동산 전문 기업인 '알스퀘어'와 손을 잡고 비주거용 매물 콘텐츠를 추가 제공하기 시작했으며 올해 3월에는 ㈜아티웰스의 인공지능 채팅로봇 '셀리몬(Sellymon)'을 통해 양도세 계산기를 오픈했다.



이번에 주택을 알아볼 때 인테리어 관련 정보는 물론 시공 견적까지 함께 상담하는 사례가 많다는 점에 착안해 인테리어 중개로 알려진 스타트업인 '집닥'과 손을 잡은 것이다.




'KB부동산 Liiv on'에서 매물을 조회하면 해당 매물과 비슷한 지역∙평형대로 필터링된 인테리어 시공사례를 바로 확인할 수 있으며 필요할 경우 무료 시공견적을 신청해 결과를 받아 볼 수도 있다.



현재는 수도권 중심으로 서비스를 제공 중이며, 올 하반기에는 지방 지역의 사례들도 업데이트 할 예정이다. 



KB국민은행의 이 같은 행보는 'KB부동산 Liiv on'을 부동산 종합 콘텐츠 플랫폼으로 만들려는 의지를 엿볼 수 있다.



한편, 'KB부동산 Liiv on'은 6월 중 기존 아파트/오피스텔 시세에 더하여 빅데이터를 기반으로 한 연립/다세대 주택 시세(자동가격추정모델: AVM, Auto Valuation Model)도 선보일 예정이다.


 

(데일리팝=정단비 기자)




                                      

동아일보 | 입력 2018.05.03 13:29 | 수정 2018.05.03 13:29

㈜씨에이씨컴퍼니의 '집나와'가 3일 전국 부동산 시세 정보를 제공하는 빅그램(biggram) 서비스를 오픈했다고 밝혔다.

신축빌라 전문 부동산 플랫폼 '집나와'는 그동안 서울, 경기도, 인천 지역 신축빌라 시세 정보를 제공해왔으며, 국내 최초로 도입한 빅데이터 기반 빌라시세 간편조회 서비스로 주목을 받아왔다.


새롭게 선보이는 빅그램 역시 집나와만의 알고리즘 프로그램을 통해 방대한 빅데이터 부동산 정보를 분석했기에 가능한 서비스다. 빅데이터 시스템을 기반으로 집나와 플랫폼과 공공데이터 포털을 통해 수집되는 부동산 정보를 독자 개발한 인공지능(AI) 학습 알고리즘을 통해 검증된 빌라 부동산 가치평가 분석을 하는 프로그램이다.



인공 신경망 알고리즘을 이용해 부동산 거래가 추정 학습모델을 생성하여 부동산 매물지역 데이터를 보정하고, 보정된 데이터를 거래가 추정 학습 모델에 적용하여 부동산 매물의 시세 평균값, 최댓값 및 최솟값을 계산하고 계산된 시세의 평균을 부동산의 시세로 추정하여 시세 범위 오차를 최소화한다.


또한, 집나와 플랫폼과 공공데이터 포탈을 통해 수집되는 부동산 정보를 빅데이터 시스템으로 분석 후, 건축물대장의 표제부와 비교하여 데이터를 추출한다. 독자 개발한 인공지능 학습 알고리즘을 통해 전국 시·도별, 구·군별, 읍·면·동별의 지역별 부동산 시세정보를 생성하는 것. 이러한 기술을 통해 서울, 경기, 인천뿐만 아니라 전국 빌라 시세 정보를 제공할 수 있게 됐다.

실거래된 부동산 정보와 제휴업체 데이터를 수집해 지역·지하철역·매물정보 데이터와 비교하여 맵핑하는 실거래 트렌드 통계, 인기지역·지하철노선·매매가격·전용면적·구매자연령·성별 등으로 나뉘는 관심사 트렌드 통계도 인공지능 알고리즘을 기반으로 한다. 분석된 빅데이터 시스템을 기반으로 인공지능 학습 알고리즘을 통해 통계 데이터를 추출하고 추출된 통계데이터를 기반으로 비정상 반복된 패턴 알고리즘을 통해 비정상 반복된 패턴을 제거하는 방식이다.


그밖에 집나와는 과거 데이터를 포함한 신축빌라시세와 전국시세 및 트렌드 통계 서비스를 매달 3일 새롭게 업데이트해 더욱 정확한 부동산 및 빌라 평균 시세정보를 파악할 수 있도록 하고 있다. 또한, SNS 로그인, 네이버 또는 카카오톡을 통한 회원가입 기능을 추가하는 등 서비스 이용자들의 편의성을 높이기 위한 다양한 노력을 기울이고 있다.


한편 집나와 서비스는 홈페이지를 비롯해 안드로이드 플레이스토어, 애플 앱스토어를 통한 애플리케이션 다운로드를 통해 이용할 수 있다.

동아닷컴 최용석 기자 duck8@donga.com


케이플러스, '인공지능 부동산가격 추정 서비스' 개시

머니투데이 김진수 에디터 |입력 : 2018.07.06 15:56
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각종 정책과 이슈에 따라 예측하기 힘든 부동산 가격을 추정할 수 있는 서비스가 출시됐다.

케이플러스 빅데이터연구소(소장 조성훈)와 인포케어옥션(대표 구영권)은 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 제공하는 정보를 기준으로 전국 아파트, 단독, 연립에 대한 ‘인공지능 부동산가격 추정 서비스’를 출시했다고 6일 밝혔다.

이 서비스는 부동산에 영향을 주는 제반 요인인 교통, 학교, 공원, 지형 등에 대한 ‘가격 영향도’를 인공지능이 머신러닝(Machine Learning, 축적된 데이터를 분석해 미래를 예측하는 기술)을 통해 학습한 후 부동산 가격을 예측하는 방식이다. 관심 매물에 대한 추정가, 추정가 추이, 주변 지역의 호가, 실거래가, 경매가, 공시지가 등을 조회할 수 있다.

부동산가격 추정에 사용되는 학습 알고리즘은 시변공간학습모형(Time varying Spatial Learning Model)으로, 공간적 특성치를 시간적 연속선상에서 평가한다. 이 모델은 감정평가사가 부동산을 평가할 때 사용하는 프로세스를 인공지능화 했다. 학습결과를 다층구조로 연결해 개별 부동산의 추정가격뿐만 아니라 추정가격이 될 확률을 제시한다.

조성훈 케이플러스 빅데이터연구소장은 “현재 제공하는 추정가격의 예측 오차는 약 10% 정도 이지만, 시계열적으로 학습이 진행될 경우 정확도는 개선될 것으로 기대한다”고 했다.

부동산 시장에서 현재까지 제공되는 가격 정보는 국토교통부의 실거래가 정보와 공인중개사들의 매물정보를 기반으로 하는 포털사이트의 매물시세정보 등이 있으나, 실거래가의 경우 거래가 없는 매물에 대해서는 가격 정보가 부재하다. 또 매물시세정보의 경우에도 판매자의 호가정보로 부동산의 실질가치에 대한 정보로는 한계를 가지고 있다.

조 소장은 “인공지능 부동산가격 추정 서비스를 통해 수요와 공급에 근거한 합리적인 추정 가격 정보가 개별 매물별로 제공돼 부동산 시장 정보의 편향성을 해소하는 데 큰 도움이 될 것으로 기대된다”고 밝혔다.

따라서 이 추정 정보는 부동산 실거래시 거래가의 참고가격으로 활용할 수 있고, 금융기관 담보대출에 대한 위험관리 수단으로도 활용될 수 있다.

조 소장은 “금융기관의 담보 재평가처럼 대량 평가를 지원할 수 있도록 설계돼, 금융기관에서 효율적인 이용이 가능하다”고 강조했다.

향후 케이플러스 빅데이터연구소와 인포케어옥션은 현재의 부동산 학습모형을 한 단계 진화시켜 추정 대상 부동산을 확대할 뿐만 아니라 단지와 평형에 따른 개별 부동산 가격을 예측하는 서비스도 제공할 예정이다.

추정가 조회 예시 화면/자료제공=케이플러스
추정가 조회 예시 화면/자료제공=케이플러스


   

“감정평가시장, 새로운 변화...전문화ㆍ법인화ㆍ대형화에 영역 확대”

감정평가법인 글로벌 황순 대표

온라인 기사 2017년09월14일 15시37분

감정평가법인 글로벌 황순 대표



[일요신문] 지난 1991년 감정평가사제도가 시행된 이후 현재까지 약 4,000여명의 감정평가사가 배출됐다. 평가대상은 토지나 건물 등 부동산뿐만 아니라 동산까지 포함되며 감정평사의 업무는 전통적으로 공시지가 감정평가, 보상평가, 담보평가이다. 1996년 부동산 유통시장이 개방됨에 따라 우리나라 산업제도는 보다 전문화ㆍ법인화ㆍ대형화되는 추세이고 이에 따라 감정평가분야도 부동산 거래정보망과 함께 부동산컨설팅, 개발 등 전문적인 재산 상담까지 영역이 확대되고 있다.


이에 따라 부동산 서비스업에도 변화가 일고 있다. 한편에서는 시장의 수요에 따라 토털서비스를 지향하는 종합화가 이루어지고 있으며 또 다른 한편에서는 드높아진 수요자들의 요구수준에 부응하기 위해 새로운 전문 서비스업으로 세분화가 진행되고 있다. 이러한 추세는 변호사, 변리사, 회계사, 세무사, 법무사와의 협업을 통해 다른 전문업과의 경쟁에서 생존하기 위해 새로운 고부가가치 서비스를 개발해야 한다. 이러한 변화들은 부동산 정보화를 바탕으로 하고 있는 바, 보다 적극적인 정보화 마인드를 고취하고 정보화에 기초한 전문화된 서비스를 제공해야 비로소 감정평가사도 정보화시대에서 확고한 위치를 자리매김할 수 있다. 



부동산시장은 다른 어떤 분야보다도 경제적ㆍ사회적 문제에서 직접적인 영향을 받는다. 경기선행ㆍ후행지수, 금리, 주가, 환율, 세계경제의 이슈 등 거시경제적 지표들과 지역부동산 거래의 증감, 급매물의 증감, 경매의 경락률, 전세가격과 매매가격의 비율, 주택공급의 인허가 통계 등 부동산 관련지표를 종합적으로 분석해 보면 부동산 시장의 단기적 또는 장기적 미래가 보인다.



IMF 사태이후 부동산 시장은 패러다임의 변화라는 몸살을 앓고 있어 그 여파로 금융권의 저금리 기조유지, 리츠 등 부동산 간접상품의 등장, 외국부동산 자본의 국내진출 등이 부동산시장을 움직이는 큰손이 되고 있다. 최근에는 부동산 투자수요를 잠재우기 위해 분양권 전매제한, 투기과열지구에서의 규제 강화 등 부동산투기 억제 대책이 나오고 있다. 이러한 변화를 미리 알고 허리역할을 해야 하는 게 감정평가사의 역할이다.



감정평가는 종래 제반 부동산활동의 의사결정의 기준으로 작용하는 가치를 판정하는 것으로 받아 들여졌다. 그런데 오늘날 감정평가는 가치추계 뿐만아니라 컨설팅과 같은 비가치추계를 포함하는 광의의 개념으로 인식되고 있다. 이는 현실의 다양한 수요에 조응하고 사회성, 공공성을 지니는 부동산을 보다 효율적으로 배분, 이용, 관리하고자 요구되는 것이다.



경제구조가 자본, 노동, 토지 등의 유형자산 중심에서 정보지식, 기술 등의 무형자산 중심의 지식기반 경제로 급격히 전환되면서 무형자산 평가에 대한 관심이 늘고 있다. 특히 기업의 인수합병, 과세, 무형자산 관련 소송 등 여러 방면에서 중요성은 커질 것으로 전망된다. 이러한 시대변화에 따라 감정평가업무도 전통적인 평가영역을 유지하면서 새로운 평가영역인 무형자산 감정평가 및 부동산컨설팅 분야를 개척하기 위해 지속적인 연구 및 개발을 경주해야 한다. 



감정평가법인 글로벌(대표 황순)은 전통적인 평가영역인 보상평가, 재개발ㆍ재건축평가, 경매평가, 소송평가, 담보평가 시 객관적이고 합리적인 평가를 통해 사회적 역할을 기할 것이며 새로운 평가영역인 기술가치(영업권ㆍ특허권ㆍ상표권등)평가, 청산가치평가, 자산재평가, 법인전환평가, 현물출자 등에서 전문적인 평가법인으로 자리매김하고 있다.


sks8946@hanmail.net



https://www.valueupmap.com/campus/tabulate













터치 한번에 부동산 종합정보가 쫘악∼­…빅데이터 활용 '밸류맵' 서비스 출시


                            
    
   







실거래가 등 오픈 데이터 종합 분석
 
밸류맵 모바일 화면. 밸류업시스템즈 제공
      




토지, 단독·다가구 주택, 빌딩, 공장, 상가에 이르기까지 다양한 부동산 실거래가와 정확한 위치 정보를 제공하는 부동산 앱이 나와 눈길을 끌고 있다.


부동산 분야 빅데이터를 분석해 새로운 가치를 창출하는 스타트업 기업, ㈜밸류업시스템즈는 10일 ‘밸류맵’ 서비스를 출시했다고 밝혔다. 밸류맵은 국토교통부에서 제공하는 실거래가 등 각종 오픈 데이터를 분석해 다양하고 종합적인 정보를 제공하는 부동산 앱이다. 앱 사용자는 해당 부동산의 실거래가는 물론 토지 및 건물정보, 등기정보, 개발정보, 대출정보, 시세추이, 건물 업종현황, 최근 부동산 뉴스까지 한눈에 담을 수 있다.



밸류업시스템즈는 부동산 데이터 분석 알고리즘에 대한 특허를 출원하고, 등기부등본 확인 서비스를 진행하고 있다. 실제 거래 완료 여부를 확인해 정보의 신뢰도를 높이고 있다. 실거래 신고가 잘못됐거나 취소할 경우 등기상 정보와 실거래 정보가 불일치할 수 있는데, 이러한 오류 가능성을 최소화한다는 전략이다.



통상 토지거래나 빌딩매매 등 일부 부동산 거래의 경우 해당 지역의 실거래 금액을 정확하게 알 수 없다. 시세보다 높은 금액에 매수하거나, 낮은 금액에 매도하는 사례가 발생할 수 있다. 밸류맵 서비스는 이 같은 피해를 예방하는 효과를 낼 것으로 보인다.



전문가들은 밸류맵 등 스타트업 기업의 앱 개발이 부동산 서비스 품질 개선으로 이어질 수 있다고 본다. 다양한 정보 서비스를 통해 시장 투명화, 전문화를 앞당기고 일반 소비자들에게 보다 정확하고 안전한 거래를 제공할 수 있다는 것이다.



밸류업시스템즈의 김범진 대표는 “밸류맵은 일반인은 물론 부동산중개업, 은행, 감정평가기관까지 두루 사용할 수 있도록 폭넓은 서비스를 제공하고 있다”며 “빅데이터 분석을 통해 다양한 정보를 제공함으로써 앞으로 부동산거래 시장에서 등대와 같은 역할을 하는 것이 밸류맵의 목표”라고 말했다.


이상준 기자 all4you@msnet.co.kr


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