陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

1. 도시계획시설 개별적 제한의 경우 보정여부

재개발구역 협의 평가에서 도시계획시설 저촉된 비교표준지를 선정하여 평가할 경우 저촉이 없는 상태로 상정하여 평가하는 것은 표준지 조사평가에서 저촉이 없는 상태로 표준지를 평가(저촉률은 그대로 표기함)하였기 때문이라는 견해가 있는데 타당한 법적 근거에 대하여 문의합니다.

“재개발구역안의 표준지공시지가 평가는 도시계획시설 도로저촉이 된 경우 저촉되지 않는 상태로 평가하되 저촉율은 표기한다”고 하여 재개발구역구역내 토지평가에서 재개발구역에 위치한 비교표준지를 선정한 경우 도시계획시설이 저촉되었어도 저촉하지 않는 상태로 평가하는 것이 타당하다고 하는데 그 법적 근거에 대하여 알지 못하여 문의합니다.

ex) “표준지공시지가 10,000원으로 도시계획시설 20%저촉

보정시 1/(0.80×1+0.20×0.85) ≒ 1.03(약 3%보정)으로 평가대상토지의 시점 1.00, 지역요인 유사, 개별요인이 유사하다고 가정하면 공법상제한사항에서 3%우세하다고 보아 10,300원으로 평가하여야 한다. ”라는 것이 오류라고 보며, 위 견해에 따르면 보정없이 10,000원으로 평가한다고 하며 많은 평가가 위와 같이 평가한 것으로 알고 있습니다.

표준지조사평가지침에서 그 근거를 찾을 수 없어 배움을 청합니다. 또한 소송의 경우 그 근거로 승소할 수 있는지에 대하여 잘 아시는 분의 고견을 청합니다. 대단지 평가의 경우 비교가능성이 높아 저촉표준지를 선정하여 평가할 경우 “저촉없는 상태로 보정하지 아니할 경우 형식적으로 토지가격이 위 사례의 경우 300원 정도가 저가평가된 것으로 볼 수 있고 이에 따른 재산상의 손해배상청구도 가능하다”라는 견해가 있습니다.

2. 구역 지정시 표준지조사평가에서 도시계획시설 등 개별적 제한을 제한없이 평가한 구역은 어느 구역에 해당 하는지 아시는 분 가르침을 청합니다.

1) 구역으로 지정된 임대주택단지에서 주거환경개선사업으로 변경되어 평가할 경우(실제 수익성이 없다고 판단하여 전면 수용방식에서 도로개선하는 주거환경개선사업으로 변경되어 사업시행함) 별개의 기준으로 보아 저촉보정을 하고 있는데 (“표준지공시지가 10,000원으로 도시계획시설 20%저촉 보정시 1/(0.80×1+0.20×0.85) ≒ 1.03(약 3%보정)으로 평가대상토지의 시점 1.00, 지역요인 유사, 개별요인이 유사하다고 가정하면 공법상제한사항에서 3%우세하다고 보아 10,300원으로 평가함) 위 평가는 제대로 평가한 것인지 의문입니다.

2) 재개발구역에 따른 재개발사업과 임대주택단지 사업과 동일한 기준(위 도시계획시설 저촉 보정여부)으로 평가하는지 여부 또는 재개발구역에만 적용되는지 여부도 잘 모르겠습니다. 

3. 관련 훈령

표준지공시지가 조사·평가 기준 개정 2016.09.01 국토교통부훈령 제746호

제18조(공법상 제한상태 기준 평가)표준지의 평가에 있어서 공법상 용도지역·지구·구역 등 일반적인 계획제한사항 뿐만 아니라 도시계획시설 결정 등 공익사업의 시행을 직접목적으로 하는 개별적인 계획제한사항이 있는 경우에는 그 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 평가한다.

제32조(재개발구역 등 안의 토지)① 「도시 및 주거환경정비법」 제4조에 따라 지정된 주거환경개선구역·주택재개발구역·도시환경정비구역 안의 토지는 그 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 평가한다. 다만, 공시기준일이 「도시 및 주거환경정비법」 제28조에 따른사업시행인가 등의 고시 전으로서 해당공익사업의 시행으로 인한 개발이익이 현실화·구체화되지 아니하였다고 인정되는 경우에는 이를 반영하지 아니한다.

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근거 4)

․  특정 토지가 정비구역내 정비계획의 내용으로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조제7호에 따른 도시계획시설로 지정되었다고 하여도 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 도시계획시설 관련 규정(제24조~제35조), 도시계획시설 부지의 매수 청구(제47조), 실시계획인가고시(제88조) 등의 규정은 적용받지 않으며, 도시 및 주거환경 정비법상의 행위제한 등의 규정만 적용됨. 

알기쉬운_재개발재건축_사업(수원시).hwp

? 종전자산의 감정평가

1. 종전자산 감정평가의 근거

○ 정비사업의 관리처분계획에는 분양대상자별로 종전의 토지 및 건축물의 명세와 사업시행고시가 있은 날(=사업인정고시 의제일)을 기준으로 한 가격이 반드시 포함되어야 하며 (법 48조1항 4호), 주택재개발사업의 경우 종전자산의 가격은 부동산공시법에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정하도록 규정하고 있다.

도시 및 주거환경정비법

2. 종전자산 감정평가의 기준

가. 가격시점

○ 정비사업을 위한 종전자산의 평가는 사업시행인가 고시일을 기준으로 산정하도록 규정(법 48조 1항 4호)하고 있다.

○ 가격시점이 사업시행인가 고시일이므로 사업시행인가고시일 이전에 공시한 공시지가를 기준으로 평가하여야 하며, 사업시행고시로 인한 개발이익은 배제하고 평가하여야 한다.

나. 보상평가 기준의 준용

○ 주택재개발사업은 도시･군 관리계획으로 정하는 공익사업의 하나로 사업시행자는 정비구역 안에서 그 사업을 위하여 필요한 토지･건축물 기타의 권리를 수용 할수 있으며, 이 경우 토지보상법을 준용하도록 하고 있다.

○ 즉, 정비사업 미동의자 소유 재산(=현금청산자)에 대하여 협의보상 또는 수용할 때 보상평가관련 규정이 적용되며, 동의자 소유 재산에 대한 평가에 있어서도 이와의 균형유지 및 형평성 등을 유지하기 위해 보상평가 기준이 준용되는 것이다.

도시 및 주거환경정비법

다. 종전자산 평가기준

1) 객관적 기준 평가

○ 종전토지의 평가는 가격시점에 있어서의 일반적 이용방법에 의한 객관적인 상황을 기준으로 평가하여야 한다. 또한 대상물건의 소유자가 생각하고 있는 주관적인 가치, 대상물건을 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 이용가치,일시적인 이용 상태, 지적공부상의 지목 등을 고려하지 않고 객관적이며 일반적인 이용 상태에 따라 평가하여야 한다.

토 지 보 상 법

2) 현황기준 평가

○ 종전토지란 사업시행전의 토지를 말하는 것이므로 이러한 토지의 평가에 있어서는 지적공부상의 지목에 불구하고 가격시점에 있어서의 현실적인 이용상황을 기준으로 평가하여야 하며, 일시적인 이용상황은 이를 고려하지 아니한다.

토지보상법 시행령

○ 일시적인 이용의 예로는 법령의 규정에 의하여 부득이한 경우와 토지소유자의 자의에 의한 경우가 있는데 대지에 소유자 주택을 건축하고자 하나 시청의 도시관리계획 미확정으로 임시건축을 금지당하고 있어 일시 타 용도로 전환 이용하는 경우가 전자가 예이며, 주택지내의 대지에 소유자의 사정에 의하여 임시채소를 가꾸는 전(田)으로 이용되고 있는 것은 후자의 예이다.

○ 그 밖에 불특정 다수인이 통행하고 있는 외견상의 도로로서 토지소유자가 그 통행을 금지시킬 수 있는 상태의 토지를 예로 들 수 있다.

3) 나지상정 평가

○ 나지라 함은 토지상에 아무런 정착물 또는 제한물권이 없는 최유효이용이 가능한 토지를 의미하며, 이러한 상태를 상정하여 평가하도록 하는 것은 부동산 이론상의 특별한 예외이며 조건이 된다. 정비구역 내 종전자산의 평가에 있어 이와 같은 평가조건이 필요한 이유는 다음과 같다.

○ 부동산 가격은 적합의 원칙, 균형의 원칙, 최유효 이용의 원칙 등에 의해 형성되고 유지되는 것이므로 부동산 평가에 있어서 토지와 지상 건물의 이용이 주위환경에 부적합하다든가 서로 균형을 유지하지 못하는 경우에는 그 효용성이 저하되어 당해 토지의 가치가 감가되는데 이를 건부감가라 한다.

○ 일반적으로 정비구역 내의 토지 및 건물 등은 정비구역의 지정고시일로부터 건물의 증축, 개축의 금지 등 각종 행위제한을 받게 되어 제한을 받지 않는 인근의 토지와 건물보다 노후ㆍ불량하여 최유효 이용이 되지 못하는 등 건부감가요인이 많이 작용하게 된다.

○ 그런데 이를 토지소유자의 부담으로 하는 것은 공평･정당원칙에 반하므로 토지를 평가함에 있어서 건부감가 요인을 고려치 아니하고 평가하여야 한다.

4) 개발이익의 배제

○ 정비구역 내의 토지는 주택재개발사업 시행절차의 각 단계별로 실제로 상당수준의 가격상승이 이루어진다.

○ 특히 사업시행인가 전후에 큰 폭으로 상승하는데 종전자산의 평가에 있어서는 이러한 주택재개발사업의 시행으로 인한 개발이익을 배제한 가격으로 평가하여야 한다.

○ 도정법에서도 사업시행인가 고시일을 기준으로 평가하도록 규정하고 있다.

라. 비교표준지 공시지가의 선정

1) 연도별 비교표준지 선정기준

○ 법 제40조 제2항에서 사업시행인가를 토지보상법 제20 조 제1항 및 제22조제1항의 규정에 의한 사업인정으로 본다고 규정하고 있으며, 법 제48조에서정비사업을 위한 종전자산의 평가는 사업시행인가 고시일을 기준으로 산정하도록 규정하고 있으므로 종전자산의 평가를 위한 비교표준지 공시지가는당해 정비구역의 사업시행인가고시일 이전 일을 공시기준일로 하는 공시지가로서 사업시행인가 고시일에 가장 근접한 시점에 공시된 공시지가로 선정하여야 한다.

2) 정비구역 지정에 따른 비교표준지 선정기준

○ 주택재개발사업을 위한 종전토지의 평가에 있어서 정비구역의 지정은 그 공법상제한이 당해 공익사업의 시행을 직접목적으로 하여 가하여진 개별적 제한 사항이므로 그 공법상 제한을 받지 아니하는 상태를 기준으로 하여 평가하여야 한다.

○ 토지보상평가지침에서도 다음과 같이 규정하고 있다.

토지보상평가지침

○ 이에 따라 비교표준지가 당해 정비구역 내에서 채택될 경우와 당해 정비구역외에서 채택될 경우 그 적용방법이 다르게 된다.

○ 실무에 있어서는 당해 정비구역 내에서 채택될 경우 공법상제한이 없는 상태의 가격으로 정상화하기가 어렵고 당해 정비구역 외에서 채택하는 것이 종전자산평가가격의 균형을 유지하기 용이하기 때문에 비교표준지는 당해 정비구역외에서 선정하는 것이 일반적이다.

(가) 당해 정비구역 내 표준지를 선정하는 경우

○ 정비구역 내에 일반적으로 다수의 표준지공시지가가 존재하는데 종전토지의 평가에 있어 당해 정비구역 내에서 비교표준지를 선정한 경우에는 비교표준지 공시지가가 공법상 제한을 받고 있는 상태의 가격이므로 이를 공법상 제한이 없는 상태의 가격으로 정상화하여 적용하여야 한다.

○ 공법상 제한의 정도를 보정하는 방법으로는, 첫째 당해 정비구역 내의 표준지공시지가와 제반 여건이 유사한 정비구역 외의 표준지를 비교하여 산정하는방법, 둘째 토지 가격 비준표를 이용하는 방법, 그리고 셋째 인근 정비구역의 평가 선례에서 공시지가와 평가가격과의 격차를 산정하여 기타요인으로 보정하는 방법 등이 있다.

○ 그러나 공법상 제한의 정도를 정확히 파악하는 일은 평가자의 주관이 개입될여지가 크다. 당해 정비구역 내 표준지와 정비구역 외 표준지를 비교하여산정하는 첫째 방법은 실제로 정비구역 내의 표준지공시지가가 더 높게 나타나는경우가 있으며, 비준표를 이용하는 방법은 최근 비준표상에 정비구역의 비준율이산정되지 않고 있을 뿐더러 가치분석과는 괴리되는 통계적 분석이라는 비준표의한계성으로 인하여 이를 직접적으로 사용하기에는 무리가 있다.

○ 또한 평가 선례에 의한 방법은 정비구역의 지정에 따른 격차율의 보정이기보다는 정비구역 간의 가격균형이라는 측면이 더 크다고 할 수 있다.

○ 그리고 재개발지구의 지정은 재산의 사용･수익에는 제한이 따르나 장래 주택재개발사업 시행시 개발이익을 향유할 수 있어 재산권의 제한적인 면과 수혜적인 면이 공존하고 있으므로 정상화 작업시 이와 같은 점을 충분히 고려되어야 할 것이다.

(나) 정비구역 외 표준지를 선정하는 경우

○ 정비구역 외 인근유사지역의 비교표준지 공시지가를 기준으로 평가하는 경우에는정비구역의 지정으로 인한 공법상 제한을 별도로 보정할 필요가 없으나, 지역및 개별요인의 비교에 있어 적정한 가격수준과 균형이 유지되도록 요인비교 작업에 신중을 기하여야 한다.

3. 특수토지의 평가

가. 도로의 평가

1) 도로의 의의 및 평가상 도로의 분류

○ 일반적으로 도로라 함은 사람과 차량(우마차 포함), 사람 또는 차량만이 통행할 수 있도록 만들어진 길을 의미한다.

○ 보통 일반 공중의 통행에 공여되고 있는 물적 시설 즉 “길”을 도로라고 하고있으나, 이와 같은 의미의 사회관념(일반통념)상의 도로가 모두 법률상의 도로로서 규제되고 있는 것은 아니다.

○ 또한 법률상의 도로로서 규제대상이 되고 있는 경우에도 도로법을 위시하여 고속 국도법･유료도로법･국토의 계획 및 이용에 관한 법률･건축법･도시 개발법･ 도로교통법･광업법 기타의 각종 법령이 있고 그 규율방법도 법령에 따라 각각 다르다.

○ 형태 등 외관상 도로로 되어 있고 일반 공중의 자유스러운 통행의 이용에공여되고 있는 물적 시설이고 따라서 사회 관념상 그것이 도로라고 하더라도 법률상으로는 사물인 사도 등이 적지 않다.

○ 이러한 도로의 부지도 개인에게 사유재산권이 인정되는 토지의 하나이므로 이에 대하여도 손실보상이 주어져야 함은 당연하다 할 것이다.

○ 그러나 도로부지로 이용된다는 사실만으로 획일적인 평가기준을 적용하기에는 많은 어려움이 따른다.

○ 도로개설로 인하여 인접토지에의 가치이전정도에 따라 도로부지의 보상가치가 결정되기 때문이다.

○ 따라서 현행 토지보상법에서는 인접토지에의 가치이전의 정도에 따라 3가지 유형의 도로로 분류하여 각기 평가기준을 달리 정하고 있다.

2) 토지보상법상 도로의 분류

○ 토지보상법은 (가) 사도법상의 사도, (나) 사실상의 사도, (다) 그　외의 도로부지로 분류하여 그 평가기준을 달리 정하고 있다.

(가) 사도법상 사도

○ 사도법 제2조에 의하면 사도법상의 사도는 “도로법 제2조 제1항의 규정에 의한 도로나 도로법의 준용을 받는 도로가 아닌 것으로서 그 도로에 연결되는 길을 말한다.”고 규정하고 있다.

○ 즉 사도라 함은 일반의 교통에 공용되는 도로 가운데 고속국도･일반국도･특별시도･광역시도･지방도･시도･군도･구도와 대통령령이 정하는 바에 따라 위의도로 이외의 도로 중 도로법의 준용을 받는 도로를 제외한 도로로서, 미리관할시장 또는 군수의 사도개설허가를 받은 도로를 말한다.

○ 대법원 역시 “사도라 함은 도로법 소정의 도로 및 준용도로가 아닌 것으로서 시장ㆍ군수의 개설허가를 얻은 도로를 말한다.”라고 판시한 바 있다.

○ 결국 위의 사도법과 판례에 의하면 사도는 사도개설의 허가를 얻은 도로에한하며, 비록 토지대장상 지목이 도로라고 하더라도 사도개설허가를 얻지 않는것은 사도로 볼 수 없다고 할 것이다.

(나) 사실상의 사도

○ 토지보상법 시행규칙 제26조 제2항에서는 “사실상의 사도”라 함은 사도법에의한 사도외의 도로(국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 도시 관리 계획에의하여 도로로 결정된 후부터 도로로 사용되고 있는 것을 제외한다)로서 다음과 같은 각각의 경우에 해당하는 도로를 말한다고 규정하고 있다.

○ 판례 또한 “사실상의 사도라 함은 토지소유자가 자기 토지의 이익증진을위하여 스스로 개설한 도로로서 도시 관리 계획으로 결정된 도로가 아닌 것을말하되, 이 때 자기 토지의 편익을 위하여 토지 소유자가 스스로 설치하였는지여부는 인접토지의 획지면적, 소유관계, 이용 상태 등이나 개설경위, 목적,주위환경 등에 의하여 객관적으로 판단하여야 하는 것이다”고 판시하였다(대법원 1995. 6. 13. 선고 94 누 14650 판결).

○ 따라서 도시 관리 계획(도로)의 결정이 없는 상태에서 불특정 다수인의 통행에장기간 제공되어 자연발생적으로 사실상 도로화된 경우에도 ‘사실상의 사도’에해당하고, 도시 관리 계획으로 결정된 도로라 하더라도 그 이전에 사실상의사도가 설치된 후에 도시 관리 계획 결정이 이루어진 경우 등에도 이에 해당하며,다만 토지의 일부가 일정기간 불특정 다수인의 통행에 공여되거나 사실상의도로로 사용되고 있으나 토지소유자가 소유권을 행사하여 그 통행 또는 사용을금지시킬 수 있는 상태에 있는 토지는 사실상의 사도에 해당되지 아니한다고 할 것이다.”라고 판시한바 있다.

○ 그런데 여기서 토지보상법시행규칙에서는 사실상의 사도에 해당하는 경우의하나로서 ‘토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는도로’를 그 하나로서 열거하고 있으나, ‘타인의 통행을 제한할 수 없는 도로’의판단에 대하여는 구체적인 언급이 없어 이의 판단에 있어 문제의 소지가 있다.

○ 이 경우 결론적으로 말하면 이러한 도로는 형법 제185조의 일반교통방해죄에 해당되는 지가 그 기준의 하나로서 제시되어 질 수 있을 것으로 보인다.

○ 즉, 형법 제185조는 “육로, 수로 또는 교량을 손괴 또는 불통하게 하거나 기타방법으로 교통을 방해한 자는 10년 이하의 징역 또는 1천 500만원 이하의벌금에 처한다.”라는 일반교통방해죄를 규정하고 하고 있는데, 이 조항에의거하여 특정도로에 토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한한경우에 그 행위가 형법 제185조의 일반교통방해죄를 구성하면 사실상의사도로 그러하지 아니하면 사실상의 사도가 아닌 것으로 판단할 수 있을 것이다.

○ 대법원 판결(대법원 1994. 11. 4. 선고 94 도 2112호)에 의하면, 주민들에의하여 공로로 통하는 유일한 통행로로 오랫동안 이용되어 온 폭 2미터의골목길을 자신의 소유라는 이유로 폭 50 내지 75센티미터 가량만 남겨두고담장을 설치하여 주민들의 통행을 현저히 곤란하게 하였다면 일반교통방해죄에해당된다고 판시한 바 있다.

○ 이러한 경우에 그 공로는 토지보상법시행규칙상 사실상의 사도에 해당된다 할 것이다.

(다) 그 외의 도로

○ 토지보상법시행규칙 제26조에서는 도로를 사도법상 사도, 사실상의 사도,그 외의 도로로 구분하고 있다. 따라서 그 외의 도로란 사도법상 사도도아니고 사실상의 사도도 아닌 모든 도로를 포함한다고 할 수 있다.

○ 그런데 그 외의 도로 중에는 공도가 있는데, 공도는 사도가 아니므로 사도법상의 사도 또는 사실상의 사도라고는 할 수 없으며, 또한 타인의 통행을 제한할 수 없으므로 그 외의 도로 중 다른 도로와는 구별되는 특징이 있다.

○ 그러므로 평가기준상 그 외의 도로는 공도와 공도가 아닌 기타도로로 구분 될 수 있다.

나. 도로의 평가기준

1) 평가규정의 변천

○ 공특법 시행규칙 제6조의2 제11항에서는 도로의 평가기준을 사도법상 도로와그 외 도로부지로 분류하여 사도법상 도로부지는 인근토지금액의 1/5 이내로평가하되, 그 외 도로부지는 인근토지금액의 1/3 이내로 평가하도록 규정하였었다.즉 도로부지는 미불용지를 제외하고는 획일적으로 감가 보상하도록 한 것이었다.

○ 그러나 대법원은 “공특법 시행규칙 제6조의2 제11항 제2호는 사도법에 의한사도외의 도로의 부지를 인근 토지에 대한 평가금액의 3분의 1 이내로 평가하도록 규정함으로써 그 규정의 문언상 그것이 도로법, 국토의 계획 및 이용에관한 법률 등에 의하여 설치한 도로이든 사실상 불특정 다수인의 통행에제공되고 있는 도로(사실상의 도로)이든 가리지 않고 이에 해당한다고 보아야할 것이지만, 사실상 도로에 관한 규정의 취지는 사실상 불특정 다수인에게제공되고 있는 토지이기만 하면 그 모두를 인근 토지의 3분의 1 이내로 평가하여야한다는 것이 아니라, 그 도로의 개설경위, 목적, 주위환경, 인접 토지의 획지면적, 소유관계, 이용 상태 등의 제반사정에 비추어 당해 토지소유자가 자기토지의 편익을 위하여 스스로 공중의 통행에 제공하는 등 인근토지에 비하여낮은 가격으로 보상하여 주어도 될만한 객관적인 사유가 인정되는 경우에만인근토지의 3분의1이내에서 평가하고, 그러한 사유가 인정되지 아니하는경우에는 위 규정의 적용에서 제외한다는 것으로 봄이 상당하다고 할 것이다.”라고 판시하여 동 규정의 불합리성을 지적한바 있다.

○ 이를 반영하여 토지보상법시행규칙에서는 사도법상의 사도부지와 사실상의사도부지에 대해서만 감가보상 하도록 하고, 그 외의 도로부지는 일반적인토지평가규정을 준용하도록 하고 있다.

2) 도로의 평가기준

(가) 사도법에 의한 사도부지의 평가

○ 사도법에 의한 사도의 부지는 인근토지에 대한 평가금액의 5분의 1 이내로평가한다(규칙 26조 1항 1호).

(나) 사실상의 사도부지의 평가

○ 사도법에 의한 사도외의 사실상의 사도부지는 인근토지에 대한 평가금액의3분의 1 이내로 평가한다(규칙 26조 1항 2호).

(다) 그 외의 도로부지의 평가

○ 공도부지 : 공도부지의 평가는 평가대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고인정되는 표준지공시지가를 기준으로 평가하되, 그 공도의 부지가 도로로이용되지 아니하였을 경우에 예상되는 인근지역에 있는 표준적인 이용 상황의표준지의 공시지가에 당해 도로의 개설로 인한 개발이익이 포함되어 있는경우에는 이를 배제한 가격으로 평가한다, 다만, 그 공도의 부지가 미불용지인경우에는 미불용지 평가규정을 적용하여 도로가 되기 전의 이용 상황을 상정하여 평가한다.

○ 공도외의 기타 도로부지 : 사도법에 의한 사도의 부지와 사도법에 의한 사도외의도로부지와 공도를 제외한 기타 도로부지는 일반토지의 평가방법에 준하여평가한다(규칙 26조 1항 3호). 즉, 표준지공시지가를 기준으로 지역요인 및개별요인 등을 비교하여 평가한다.

3) 인근토지의 의미

○ “인근 토지”라 함은 당해 도로부지 또는 구거부지가 도로 또는 구거로 이용되지아니하였을 경우에 예상되는 표준적인 이용 상황과 유사한 토지로서 당해토지와 위치상 가까운 토지를 말한다(규칙 26조 4항)

4) 도로부지를 감가 평가하는 이유

○ 도로의 평가를 함에 있어서 인근토지보다 낮게 평가한다고 규정한 취지는 현실이용 상황이 도로로 되었기 때문에 이를 감가한다는 뜻이 아니고 도로의가치가 그 도로로 인하여 보호되고 있는 토지의 효용이 증가됨으로써 보호되고있는 토지의 가치에 화체되었기 때문에 그 평가액은 당연히 낮아야 한다는이유를 배경으로 일반토지에 비해 저가평가하고 있다.

○ 일반적으로 물건의 값은 그 물건을 배타적으로 이용함으로써 얻을 수 있는쾌적성 또는 경제적 가치 등에 대하여 지불하는 것이라 할 수 있다.

○ 그런데 도로는 유료도로를 제외하고 불특정 다수인이 다른 사람의 이용을방해하지 않는 범위 안에서 자유스럽게 이용할 수 있는 공공용물이므로,이용에 있어서는 배타성이 없기 때문에 별도로 그 가치를 매기기가 어렵다.

○ 즉 유용성은 높으나 독점성이 없어 모든 사람이 자유스럽게 이용할 수 있기때문에 공기나 물과 같이 도로도 별도의 가치를 인정하기가 어렵다(배타성과독점성을 가지고 있다면 도로로 볼 수 없다).

○ 그러나 도로는 공공재로서 비배타성이 있기는 하나 주위에 좋은 도로가 있다면통행이 용이하고, 상업입지로서도 우수하며, 혹은 다른 토지에 비해 생산성을높여 주어 주위 토지의 가치가 올라가는 부수적 효과를 유발한다.

○ 이는 도로 자체의 경제적 가치가 높음에도 이용자를 제한할 수 없기 때문에그 자체의 독립된 가치를 평가할 수 없으나, 주위 토지의 쾌적성과 경제적가치를 높여 주어 주위 토지의 가치를 높여 준 것을 의미한다.

○ 따라서 도로의 가치를 별도로 인정할 수는 없으나, 주위 토지의 가치를 상승시키는 작용을 하므로 도로의 값은 일정부분 주위 토지의 값에 화체(化體)되었다고할 수 있다.

○ 그러므로 일반토지에 비하여 저가 평가하는 이유는 도로 자체를 독립하여그 가치를 평가할 수는 없으나, 주위 토지의 가치를 증가시키는데 기여하였으므로주위 토지에 기여한 정도를 파악하여 도로의 가치를 산출할 수 있다는 논리에 근거하고 있다.

다. 공법상 제한을 받는 토지의 평가

○ 공법상 제한을 받는 토지라 함은 국토의 계 획 및 이용에 관한 법률, 도시개발법, 수도권정비계획법 및 산림법 등 관계법규에 의하여 이용규제나 제한을받는 토지를 말한다.

○ 이 중 가장 대표적인 것은 국토이용계획 및 도시 관리 계획에 의한 지역･지구･구역의 지정 또는 변경을 받은 토지와 도시 관리 계획 시설 도로･광장･녹지･공원･운동장･학교･묘지･화장장･오물처리장 등으로 고시된 토지이다.

○ 이러한 공법상 제한 사항은 크게 일반적 제한 사항과 개별적 제한 사항으로구분되며, 토지보상법 시행규칙 제23조 제1항에서는 그 공법상 제한이 당해공익사업의 시행을 직접목적으로 하여 가하여진 경우를 제외하고는 제한받는상태대로 평가하되 제한의 정도를 감안하여 적정하게 감가하여 평가하도록규정하고 있다.

1) 일반적 제한

○ 일반적 제한은 제한을 가한 자체로서 목적이 완성되고 별도의 구체적인 사업의시행이 필요하지 않은 제한 사항으로 비침 해적 제한 또는 보존적 제한이라고도 한다.

○ 공법상 제한이 당해 공익사업의 시행을 직접목적으로 가하여진 것이 아닌경우로서 제한 그 자체로 목적이 완성된다.

○ 일반적 제한에 대한 구체적 예는 ⅰ) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 규정에 의한 용도지역･지구･구역의 지정 및 변경 ⅱ) 도시개발법의 규정에의한 용도지역･지구･구역의 지정 및 변경 ⅲ) 기타 관계 법률의 규정에의한 위 ⅰ) 및 ⅱ)와 유사한 토지이용계획의 제한을 들 수 있다.

○ 이러한 일반적 제한을 받는 토지는 제한받는 상태대로 평가하되 그 제한의정도를 감안하여 적정하게 평가한다.

2) 개별적 제한

○ 개별적인 제한이라 함은 제한을 가한 자체로 목적이 완성되지 않고 별도의구체적인 사업시행을 필요로 하는 제한 사항으로서, 예컨대 도시 관리 계획시설로 결정된 토지는 시설설치사업의 시행이 필히 수반되는 것처럼 당해공익사업의 시행을 직접 목적으로 가하여진 제한 사항을 말하며, 사업제한‧특별제한･침해적 제한이라고도 한다.

○ 이때 제한 사항이 직접 목적으로 가해졌는지의 여부는 사업명칭에 관계없이사업시행의 내용을 파악하여 판단하여야 한다.

○ 개별적 제한의 구체적 예는 ⅰ) 도시 개발법 제2조 제1항 제1호 나목에서제기한 시설의 설치ㆍ정비ㆍ개량에 관한 계획의 결정고시 및 다목의 각종사업에 관한 계획의 결정고시와 ⅱ) 토지보상법 제4조의 규정에 의한 공익사업을 위한 사업인정 고시 ⅲ) 기타 관계법령의 규정에 의한 공익사업의 계획또는 시행의 공고 또는 고시 및 공익사업의 시행을 목적으로 한 사업구역･지구･단지 등의 지정고시 등을 들 수 있다.

○ 이러한 개별적 제한 사항은 그 공법상 제한 사항이 당해 공익사업의 시행을직접목적으로 가하여진 경우에는 그 제한을 받지 아니한 상태를 기준으로 평가한다.

○ “당해 공익사업의 시행을 직접목적으로 가하여진 경우”에는 당초의 목적사업과 다른 목적의 공익사업에 취득‧수용 또는 사용되는 경우를 포함한다.

○ 따라서 도시 개발법에 의한 시설용지로 고시된 토지는 그 사업의 명칭에불구하고, 즉 도로로 고시된 토지를 학교용지로, 철도용지로 고시된 토지를도로용지로 평가하는 경우에도 제한이 없는 것으로 평가하여야 한다.

○ 그리고 정비구역 지정에 따른 제한과 관련하여 정비구역의 지정 자체가 개별적인공법상제한 사항이므로 정비구역의 지정으로 인한 공법상제한은 그 제한을받지 아니하는 상태대로 평가하여야 한다.

토지보상평가지침

라. 법면의 평가

○ 법면이란 둑, 호안(湖岸), 절토(切土) 따위의 경사면을 말한다. 정비구역에는일반적으로 그 지형적 여건으로 인하여 상당부분의 법면이 소재한다.

○ 정비구역 내에서 이러한 법면에 대한 평가가 일반평가의 경우와 다르지는않지만 당해 정비구역 내에 소재하는 다양한 형태의 법면을 동시에 평가하면서이의 가격균형을 유지하여야 하는 경우가 많으므로 그 가치판단이 매우 어렵다.

○ 법면은 성토, 절토 및 보강공사 등을 통하여 이용 상태를 개선할 수 있으며,일필지의 일부인 경우에는 건폐율, 용적률 및 법률상 녹지 확보 면적에 포함되는것 등의 가치를 지니고 있다. 따라서 법면에 대하여는 면적, 경사도, 도로조건,형상 및 법률관계 등 제반사항을 고려한 이용가능성의 정도를 기준으로 평가하여야 한다.

마. 이용 상황이 상이한 토지의 평가

○ 공부상 지목이 하나이나 실제의 지목 및 이용 상황이 둘 이상인 토지 또는 전면과후면의 가격이 상이한 토지 등은 이를 구분하여 산출한 후 평균단가를 적용한다.

바. 공유토지의 평가

○ 합법적으로 건축된 건축물의 소재부분 및 사업시행자가 제시한 도면을 기준으로평가대상 목적물의 소유자별 지분위치를 확인하고 평가하되, 확인이 불가능한토지는 전체의 가격을 산출하여 지분비율에 의한 권리면적으로 평가한다.

4. 건물의 평가

가. 평가기준

○ 주택재개발사업을 비롯한 정비구역 내의 건물은 일반적으로 원가법으로 평가한다.다만 주거용 건물에 있어서는 거래사례비교법에 의하여 평가한 금액이 원가법에의하여 평가한 금액을 넘는 경우에 한하여 거래사례비교법으로 평가한다.

○ 정비구역 내에 소재하는 건물은 대체로 노후화의 정도가 심한 건물로서 주거가치만을 인정하여 일정한 가격수준으로 큰 편차를 두지 않고 평가하는 것이보통이나, 일부에 신축건물 또는 준공된 지 오래되지 않은 건물이 소재하는경우 이들 소유자는 정비사업으로 인한 이익이 없거나 상대적으로 작기 때문에정비사업에 대한 호응도가 낮고 평가가격에 대한 불만이 있을 수 있는데 이경우 건물가치가 상대적으로 과소평가되지 않도록 유의하여야 한다.

나. 무허가 건물의 평가

○ 서울시 조례에서는 무허가건축물은 “기존무허가건축물”과 “신발생 무허가건축물”로 구분하고 있다. 여기서 “기존무허가건축물”이라 함은 다음의 하나에 해당하는 무허가건축물을 말하며 그 외의 무허가건축물은 “신발생 무허가 건축물”이라한다.

경기도 도시 및 주거환경정비조례

○ 무허가건축물 중 기존무허가건축물은 종전자산 평가의 대상이지만 신발생무허가 건축물은 종전자산으로 인정되지 않는다는 점에 유의하여야 한다.

○ 무허가건물 평가에 있어서는 상반된 견해가 있다.

○ 한 견해는 무허가건물은 보통 그 건물상태가 열악하고 허가를 통해 합법화하기위해서는 등기비용 등 제비용이 소요되므로 이를 감안하여 합법적인 건축물보다는 낮게 평가하여야 한다는 입장이며, 다른 견해는 무허가건물의 경우는대체로 매우 소규모의 영세한 주택이므로 주거가치를 인정하여 다른 주택의평가와 유사하게 평가하여야 한다는 입장이다.

○ 양 견해를 종합할 때 무허가건물의 경우 원칙적으로는 제반 상태 및 합법화하기위한 비용 등을 감안하여 평가하여야 하나, 소규모의 영세한 주택인 경우에는단가와는 상관없이 주거가치의 측면에서 기본적으로 일정액 이상이 되도록 산정하는 것이 바람직하다고 하겠다.

다. 구분건물의 평가

○ 구분건물은 거래사례비교법에 의한 비준가격으로 평가하되, 거래사례에는 개발이익이 상당부분 포함되어 있으므로 이를 적정하게 감안하여 평가하여야 한다.

○ 그런데 시민아파트 등과 같이 토지부분이 국‧공유지로서 건물에 토지지분이정리되어 있지 않은 경우가 종종 있는데 이 경우 사업시행자의 평가조건을명확히 하여 국ㆍ공유지의 매입 후 적정지분이 귀속될 것을 고려하여 평가하거나 또는 건물부분 만을 평가하되 이를 평가의견서에 기재하여야 한다.

○ 아파트, 연립주택 등과 같은 구분건물과 단독주택이 혼합되어 있는 주택재개발을 포함한 정비사업구역에서는 구분건물과 단독주택의 비교와 관련하여결정가격에 대한 민원의 소지가 많으므로 양자간 적정한 가격균형이 이루어 질 수 있도록 신중을 기하여야 한다.