陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

2017. 3. 9. 선고 2016다47478 판결 〔매매대금반환〕

매매계약이 무효로 되는 때에 매도인이 악의의 수익자인 경우, 매도인이 반환할 매매대금에 대하여 민법이 정한 법정이자를 붙여 반환하여야 하는지 여부(원칙적 적극) / 이때 법정이자 지급의 법적 성질(=부당이득반환) 및 매도인의 매매대금 반환의무와 매수인의 소유권이전등기 말소등기절차 이행의무가 동시이행의 관계에 있는지와 관계없이 법정이자를 지급하여야 하는지 여부(적극)

계약무효의 경우 각 당사자가 상대방에 대하여 부담하는 반환의무는 성질상 부당이득반환의무로서 악의의 수익자는 그 받은 이익에 법정이자를 붙여 반환하여야 하므로(민법 제748조 제2항), 매매계약이 무효로 되는 때에는 매도인이 악의의 수익자인 경우 특별한 사정이 없는 한 매도인은 반환할 매매대금에 대하여 민법이 정한 연 5%의 법정이율에 의한 이자를 붙여 반환하여야 한다. 그리고 위와 같은 법정이자의 지급은 부당이득반환의 성질을 가지는 것이지 반환의무의 이행지체로 인한 손해배상이 아니므로, 매도인의 매매대금 반환의무와 매수인의 소유권이전등기 말소등기절차 이행의무가 동시이행의 관계에 있는지 여부와는 관계가 없다.

보상완료 토지 무단점유는 불법..법원 부당이득 환수 판결

보상완료 토지 무단점유는 불법..법원 부당이득 환수 판결

보금자리주택지구 등 공공주택용지 내에 보상이 완료된 토지를 점유하는 것은 불법으로 무단 점유자의 부당 이득을 환수조치하라는 법원 판결이 나왔다.

수원지방법원 성남지원은 지난 24일 하남 미사지구내 망월동 799 일대 이미 보상된 토지에 대해 무단 점유해 오던 A모씨에게 점유기간 동안 토지임료상당의 부당이득을 반환하라고 판결했다.

이날 법원은 “타인소유의 토지위에 권한없는 건물이나 공작물을 소유한 자는 그 자체로서 특별한 사정이 없는 한 법률상원인(개발행위허가, 건축허가 등)없이 타인의 재산으로 임료에 상당하는 이익을 얻고 이로 인해 타인에게 동액 상당의 손해를 주고 있다고 보아 그 소유자에게 임료상당의 부당이득을 반환해야 한다”고 판시했다.

앞서 A씨는 점유권원인이 없는 상태에서 소유자가 토지들을 택지공사를 시행하거나 제3자에게 임대, 매매 등의 방법으로 사용이익을 얻지 못하도록 하고 소유자에게 손해를 발생시켜왔다.

이 번 판결에 따라 A씨는 21개월간 LH 토지를 점유해 매월 270만원씩 전체 약 5천만원의 부당이익금을 반환해야 하며, 판결일까지는 5%, 판결일 이후 완재일까지는 지연손해금 20%를 가산해서 반환해야 한다.

이에따라 그 동안 지장물 철거지연으로 답보상태를 거듭하던 보금자리주택사업 진행은 탄력을 받을 것으로 보인다.

앞서 한국토지주택공사(LH)는 지난 2009년 6월 지구지정 고시된 미사지구 536만㎡의 전체 토지에 대해 지난해 상반기까지 토지보상을 완료하고 소유권 이전등기를 마쳤다.

이 지구 내에는 약 2만 동의 지장물 중 현재 1만4000동이 철거가 완료되었으나 아직도 약 6000동의 지장물이 남아 있다.

그러나 이들 중 일부는 보상이 완료된 토지임에도 정당한 보상이 이루어지지 않았다는 이유 등으로 강행적 토지점유를 해오면서 계속적인 점유 영업활동 계속해 왔다.

한편, LH 하남사업본부 한 관계자는 “판결은 당연한 결과다”며 “그동안 지장물 철거지연으로 지연되던 보금자리주택사업 진행은 탄력을 받을 것으로 본다”고 말했다.

2016. 4. 28. 선고 2012다19659 판결 〔부당이득금반환〕

[1] 집합물에 대한 양도담보권자가 점유개정의 방법으로 양도담보권설정계약 당시 존재하는 집합물의 점유를 취득한 후 양도담보권설정자가 집합물을 이루는 개개의 물건을 반입한 경우, 양도담보권의 효력이 나중에 반입한 물건에 미치는지 여부(적극) 및 반입한 물건이 제3자 소유인 경우, 그 물건에 양도담보권의 효력이 미치는지 여부(소극)

[2] 민법 제261조에서 정한 ‘부당이득에 관한 규정에 의하여 보상을 청구할 수 있다’는 것의 의미

[3] 양도담보권의 목적인 주된 동산에 다른 동산이 부합되어 부합된 동산에 관한 권리자가 권리를 상실하는 손해를 입은 경우, 민법 제261조에 따라 보상을 청구할 수 있는 상대방(=양도담보권설정자)

[1] 재고상품, 제품, 원자재 등과 같은 집합물을 하나의 물건으로 보아 일정 기간 계속하여 채권담보의 목적으로 삼으려는 이른바 집합물에 대한 양도담보권설정계약에서는 담보목적인 집합물을 종류, 장소 또는 수량지정 등의 방법에 의하여 특정할 수 있으면 집합물 전체를 하나의 재산권 객체로 하는 담보권의 설정이 가능하므로, 그에 대한 양도담보권설정계약이 이루어지면 집합물을 구성하는 개개의 물건이 변동되거나 변형되더라도 한 개의 물건으로서의 동일성을 잃지 아니한 채 양도담보권의 효력은 항상 현재의 집합물 위에 미치고, 따라서 그러한 경우에 양도담보권자가 점유개정의 방법으로 양도담보권설정계약 당시 존재하는 집합물의 점유를 취득하면 그 후 양도담보권설정자가 집합물을 이루는 개개의 물건을 반입하였더라도 별도의 양도담보권설정계약을 맺거나 점유개정의 표시를 하지 않더라도 양도담보권의 효력이 나중에 반입된 물건에도 미친다. 다만 양도담보권설정자가 양도담보권설정계약에서 정한 종류⋅수량에 포함되는 물건을 계약에서 정한 장소에 반입하였더라도 그 물건이 제3자의 소유라면 담보목적인 집합물의 구성부분이 될 수 없고 따라서 그 물건에는 양도담보권의 효력이 미치지 않는다.

[2] 민법 제261조는 첨부에 관한 민법 규정에 의하여 어떤 물건의 소유권 또는 그 물건 위의 다른 권리가 소멸한 경우 이로 인하여 손해를 받은 자는 ‘부당이득에 관한 규정에 의하여 보상을 청구할 수 있다’고 규정하고 있는데, 여기서 ‘부당이득에 관한 규정에 의하여 보상을 청구할 수 있다’는 것은 법률효과만이 아니라 법률요건도 부당이득에 관한 규정이 정하는 바에 따른다는 의미이다.

[3] 부당이득반환청구에서 이득이란 실질적인 이익을 의미하는데, 동산에 대하여 양도담보권을 설정하면서 양도담보권설정자가 양도담보권자에게 담보목적인 동산의 소유권을 이전하는 이유는 양도담보권자가 양도담보권을 실행할 때까지 스스로 담보물의 가치를 보존할 수 있게 함으로써 만약 채무자가 채무를 이행하지 않더라도 채권자인 양도담보권자가 양도받은 담보물을 환가하여 우선변제받는 데에 지장이 없도록 하기 위한 것이고, 동산양도담보권은 담보물의 교환가치 취득을 목적으로 하는 것이다. 이러한 양도담보권의 성격에 비추어 보면, 양도담보권의 목적인 주된 동산에 다른 동산이 부합되어 부합된 동산에 관한 권리자가 권리를 상실하는 손해를 입은 경우 주된 동산이 담보물로서 가치가 증가된 데 따른 실질적 이익은 주된 동산에 관한 양도담보권설정자에게 귀속되는 것이므로, 이 경우 부합으로 인하여 권리를 상실하는 자는 양도담보권설정자를 상대로 민법 제261조에 따라 보상을 청구할 수 있을 뿐 양도담보권자를 상대로 보상을 청구할 수는 없다.

따라서 본건의 경우는 점유부분(특정부분)을 하나의 물건으로 보고 평가하여야 할 것입니다.

제12조(개발제한구역에서의 행위제한) ① 개발제한구역에서는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 죽목(竹木)의 벌채, 토지의 분할, 물건을 쌓아놓는 행위 또는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제11호에 따른 도시·군계획사업(이하 "도시·군계획사업"이라 한다)의 시행을 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(이하 "시장·군수·구청장"이라 한다)의 허가를 받아 그 행위를 할 수 있다.  <개정 2014.1.28.>

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물이나 공작물로서 대통령령으로 정하는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치와 이에 따르는 토지의 형질변경

가. 공원, 녹지, 실외체육시설, 시장·군수·구청장이 설치하는 노인의 여가활용을 위한 소규모 실내 생활체육시설 등 개발제한구역의 존치 및 보전관리에 도움이 될 수 있는 시설

나. 도로, 철도 등 개발제한구역을 통과하는 선형(線形)시설과 이에 필수적으로 수반되는 시설

다. 개발제한구역이 아닌 지역에 입지가 곤란하여 개발제한구역 내에 입지하여야만 그 기능과 목적이 달성되는 시설

라. 국방·군사에 관한 시설 및 교정시설

마. 개발제한구역 주민의 주거·생활편익·생업을 위한 시설

2. 개발제한구역의 건축물로서 제15조에 따라 지정된 취락지구로의 이축(移築)

3. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 따른 공익사업(개발제한구역에서 시행하는 공익사업만 해당한다. 이하 이 항에서 같다)의 시행에 따라 철거된 건축물을 이축하기 위한 이주단지의 조성

3의2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 따른 공익사업의 시행에 따라 철거되는 건축물 중 취락지구로 이축이 곤란한 건축물로서 개발제한구역 지정 당시부터 있던 주택, 공장 또는 종교시설을 취락지구가 아닌 지역으로 이축하는 행위

4. 건축물의 건축을 수반하지 아니하는 토지의 형질변경으로서 영농을 위한 경우 등 대통령령으로 정하는 토지의 형질변경

5. 벌채 면적 및 수량(樹量), 그 밖에 대통령령으로 정하는 규모 이상의 죽목(竹木) 벌채

6. 대통령령으로 정하는 범위의 토지 분할

7. 모래·자갈·토석 등 대통령령으로 정하는 물건을 대통령령으로 정하는 기간까지 쌓아 놓는 행위

8. 제1호 또는 제13조에 따른 건축물 중 대통령령으로 정하는 건축물을 근린생활시설 등 대통령령으로 정하는 용도로 용도변경하는 행위

9. 개발제한구역 지정 당시 지목(地目)이 대(垈)인 토지가 개발제한구역 지정 이후 지목이 변경된 경우로서 제1호마목의 시설 중 대통령령으로 정하는 건축물의 건축과 이에 따르는 토지의 형질변경

② 시장·군수·구청장은 제1항 단서에 따라 허가를 하는 경우 허가 대상 행위가 제11조에 따라 관리계획을 수립하여야만 할 수 있는 행위인 경우에는 미리 관리계획이 수립되어 있는 경우에만 그 행위를 허가할 수 있다.  <신설 2013.5.28.>

③ 제1항 단서에도 불구하고 주택 및 근린생활시설의 대수선 등 대통령령으로 정하는 행위는 시장·군수·구청장에게 신고하고 할 수 있다.  <개정 2013.5.28.>

그리고 토지보상평가지침 제18조(지목 및 면적사정) 제③항에 의하면 개발제한구역 안에 있는 토지와 도시지역 안의 녹지지역에 있는 토지 그 밖에 도시지역 밖에 있는 토지로서 공부상 지목이 “대(공장용지 등 유사한 지목을 포함한다)” 가 아닌 토지가 현실적인 이용상황에 따라 “대”로 평가의뢰된 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우에는 그 사유를 기재하여 평가의뢰자에게 조회한 후 평가하며. 다만, 형질변경허가 관계 서류 등 신빙성 있는 자료가 있거나 주위환경의 사정 등으로 보아 “대”로 인정될 수 있는 경우에는 그러하지 아니합니다.

1. 면적이 인근지역에 있는 “대”의 표준적인 획지면적을 뚜렷하게 초과하거나 미달되는 경우

2. 지상건축물의 용도·규모 및 부속건축물의 상황과 관계법령에 따른 용도지역별 건폐율·용적률 상한 그 밖에 공법상 제한 등으로 보아 그 제시면적이 뚜렷이 과다하거나 과소한 것으로 인정되는 경우

이 사안에서는 보상평가가 아닌 소송평가이므로 감칙상 현황평가주의인바,  공부상 지목과 실제 이용상황이 다른 경우에는 실제 이용상황대로 평가하는 것이 원칙이나 일시적인 이용상황이거나 불법형질변경 토지는 원상회복 가능여부를 확인하여 그것이 가능하다면 일정액을 감액하여 평가하여야 할 것입니다.

따라서 건축물대장에 대지면적이 기재되어 있거나 건축허가서류등으로 형질변경 허가면적을 확인할수 있는 경우에는 건축물대장 기재면적 또는 형질변경 허가면적 범위내에서 현황 면적대로 평가하면 될것입니다.

본건과 같이 임야내 일부면적을 점유한 경우에는 건물의 바닥면적만 사정할 것이 아니라 도로로부터 건물소재부분까지의 통상적인 출입로(맹지의 진출입로)등 건물사용자가 전용하는 토지를 포함한 부지도 점유,사용중인것으로 보아야 하지 않나 싶습니다.

(그런데 이 부분은 어디까지 보아야 할지는 명확히 판단하기 어려움. ㅠㅠ)

국유재산의 대부 또는 사용․수익허가가 등을 받지 아니하고 국유재산을 점유하거나 이를 사용․수익한 자에 대하여는 국유재산법 제51조의 규정에 의거 변상금을 징수할 수 있도록 되어 있는 바, 이때 국유지의 점유면적을 계산함에 있어 건물로 점유된 건물바닥면적 뿐만 아니라 사실상 점유자가 독점․배타적으로 사용하고 있는 토지에 대해서도 변상금을 부과하여야 하므로 울타리나 담장 등으로 경계가 구분되어 있는 경우에는 그 경계내에 위치한 면적 전부가 점유면적에 해당될 수 있음을 알려드립니다.(2007-06-19 국재41301-782 회신내용 참조)