부당이득반환청구소송상 토지 점유부분 부분평가에 대하여

 

 

토지의 일부를 부당점유함으로 인한 임대료 감정평가와 관련하여

상당히 넓은 임야의 일부를 형질변경하여 점유하고 있는 상태로서 

토지 개량의 권원과 그에 따른 개량효과의 귀속주체에 대한 판단이 곤란하여 

종전 임야 상태의 임료와 현실이용상황의 임료를 각각 산정하는 민사소송건임.

 

 

종전 임야상태에서 임료는 전체 토지를 하나의 토지로 보고 접근하면

될 것이나, 현실이용상황대로 임료를 구할 경우 면적, 형상, 가로조건 등 

개별요인비교를 어떻게 접근하는게 맞는건지 고민이 됩니다.

 

점유부분만을 기준으로 개별요인을 비교하면 면적이 과소하거나 형상이 매우 

불리할 수 있으며 대부분의 경우 가로조건은 맹지가 될 터이고, 그렇다고 이용

상황은 현실을 기준으로 하되 나머지 면적, 형상, 가로조건 등 개별요인은 전체 

토지를 기준으로 결정하자니 그것도 모순인 것 같아 선뜻 판단하지 못하겠습니다.

 

============================================================

 

 

 

감정평가에 관한 규칙 제7조(개별물건기준 원칙 등) 제①항에 의하면 감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 하며(*원칙)

같은조 제③항에 의하면 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있으며(@임야의 경우는 고저나 경사도에 따라 가치를 달리하는 경우도 있음)

 

같은조 제④항에서는 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있습니다(@구내매점이나 지하철역사의 매점, 일부점유로 인한 소송의 경우등)

 

 

 

따라서 본건의 경우는 점유부분(특정부분)을 하나의 물건으로 보고 평가하여야 할 것입니다.

 

제12조(개발제한구역에서의 행위제한) ① 개발제한구역에서는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 죽목(竹木)의 벌채, 토지의 분할, 물건을 쌓아놓는 행위 또는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제11호에 따른 도시·군계획사업(이하 "도시·군계획사업"이라 한다)의 시행을 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(이하 "시장·군수·구청장"이라 한다)의 허가를 받아 그 행위를 할 수 있다.  <개정 2014.1.28.>

 

 

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물이나 공작물로서 대통령령으로 정하는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치와 이에 따르는 토지의 형질변경

가. 공원, 녹지, 실외체육시설, 시장·군수·구청장이 설치하는 노인의 여가활용을 위한 소규모 실내 생활체육시설 등 개발제한구역의 존치 및 보전관리에 도움이 될 수 있는 시설

나. 도로, 철도 등 개발제한구역을 통과하는 선형(線形)시설과 이에 필수적으로 수반되는 시설

다. 개발제한구역이 아닌 지역에 입지가 곤란하여 개발제한구역 내에 입지하여야만 그 기능과 목적이 달성되는 시설

라. 국방·군사에 관한 시설 및 교정시설

마. 개발제한구역 주민의 주거·생활편익·생업을 위한 시설

 

 

2. 개발제한구역의 건축물로서 제15조에 따라 지정된 취락지구로의 이축(移築)

 

 

3. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 따른 공익사업(개발제한구역에서 시행하는 공익사업만 해당한다. 이하 이 항에서 같다)의 시행에 따라 철거된 건축물을 이축하기 위한 이주단지의 조성

 

 

3의2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 따른 공익사업의 시행에 따라 철거되는 건축물 중 취락지구로 이축이 곤란한 건축물로서 개발제한구역 지정 당시부터 있던 주택, 공장 또는 종교시설을 취락지구가 아닌 지역으로 이축하는 행위

 

 

4. 건축물의 건축을 수반하지 아니하는 토지의 형질변경으로서 영농을 위한 경우 등 대통령령으로 정하는 토지의 형질변경

 

 

5. 벌채 면적 및 수량(樹量), 그 밖에 대통령령으로 정하는 규모 이상의 죽목(竹木) 벌채

 

 

6. 대통령령으로 정하는 범위의 토지 분할

 

 

7. 모래·자갈·토석 등 대통령령으로 정하는 물건을 대통령령으로 정하는 기간까지 쌓아 놓는 행위

 

 

8. 제1호 또는 제13조에 따른 건축물 중 대통령령으로 정하는 건축물을 근린생활시설 등 대통령령으로 정하는 용도로 용도변경하는 행위

 

 

9. 개발제한구역 지정 당시 지목(地目)이 대(垈)인 토지가 개발제한구역 지정 이후 지목이 변경된 경우로서 제1호마목의 시설 중 대통령령으로 정하는 건축물의 건축과 이에 따르는 토지의 형질변경

 

 

② 시장·군수·구청장은 제1항 단서에 따라 허가를 하는 경우 허가 대상 행위가 제11조에 따라 관리계획을 수립하여야만 할 수 있는 행위인 경우에는 미리 관리계획이 수립되어 있는 경우에만 그 행위를 허가할 수 있다.  <신설 2013.5.28.>

 

 

③ 제1항 단서에도 불구하고 주택 및 근린생활시설의 대수선 등 대통령령으로 정하는 행위는 시장·군수·구청장에게 신고하고 할 수 있다.  <개정 2013.5.28.>

 

 

그리고 토지보상평가지침 제18조(지목 및 면적사정) 제③항에 의하면 개발제한구역 안에 있는 토지와 도시지역 안의 녹지지역에 있는 토지 그 밖에 도시지역 밖에 있는 토지로서 공부상 지목이 “대(공장용지 등 유사한 지목을 포함한다)” 가 아닌 토지가 현실적인 이용상황에 따라 “대”로 평가의뢰된 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우에는 그 사유를 기재하여 평가의뢰자에게 조회한 후 평가하며. 다만, 형질변경허가 관계 서류 등 신빙성 있는 자료가 있거나 주위환경의 사정 등으로 보아 “대”로 인정될 수 있는 경우에는 그러하지 아니합니다.

1. 면적이 인근지역에 있는 “대”의 표준적인 획지면적을 뚜렷하게 초과하거나 미달되는 경우

2. 지상건축물의 용도·규모 및 부속건축물의 상황과 관계법령에 따른 용도지역별 건폐율·용적률 상한 그 밖에 공법상 제한 등으로 보아 그 제시면적이 뚜렷이 과다하거나 과소한 것으로 인정되는 경우

 

이 사안에서는 보상평가가 아닌 소송평가이므로 감칙상 현황평가주의인바,  공부상 지목과 실제 이용상황이 다른 경우에는 실제 이용상황대로 평가하는 것이 원칙이나 일시적인 이용상황이거나 불법형질변경 토지는 원상회복 가능여부를 확인하여 그것이 가능하다면 일정액을 감액하여 평가하여야 할 것입니다.

따라서 건축물대장에 대지면적이 기재되어 있거나 건축허가서류등으로 형질변경 허가면적을 확인할수 있는 경우에는 건축물대장 기재면적 또는 형질변경 허가면적 범위내에서 현황 면적대로 평가하면 될것입니다.

본건과 같이 임야내 일부면적을 점유한 경우에는 건물의 바닥면적만 사정할 것이 아니라 도로로부터 건물소재부분까지의 통상적인 출입로(맹지의 진출입로)등 건물사용자가 전용하는 토지를 포함한 부지도 점유,사용중인것으로 보아야 하지 않나 싶습니다.

 

(그런데 이 부분은 어디까지 보아야 할지는 명확히 판단하기 어려움. ㅠㅠ)

다만, 참고

국유재산의 대부 또는 사용․수익허가가 등을 받지 아니하고 국유재산을 점유하거나 이를 사용․수익한 자에 대하여는 국유재산법 제51조의 규정에 의거 변상금을 징수할 수 있도록 되어 있는 바, 이때 국유지의 점유면적을 계산함에 있어 건물로 점유된 건물바닥면적 뿐만 아니라 사실상 점유자가 독점․배타적으로 사용하고 있는 토지에 대해서도 변상금을 부과하여야 하므로 울타리나 담장 등으로 경계가 구분되어 있는 경우에는 그 경계내에 위치한 면적 전부가 점유면적에 해당될 수 있음을 알려드립니다.(2007-06-19 국재41301-782 회신내용 참조)