질의에 대한 회신 


안녕하십니까?
법무부 법무심의관실입니다.
｢상가건물 임대차보호법｣에 관심 가져주셔서 감사합니다.

1. 질의의 요지

  ○ 귀하께서는 ｢상가건물 임대차보호법｣ 제10조의4 권리금 회수기회 보호 조항의 해석에 대해 문의하신 것으로 판단됩니다. 

2. 검토의견

《 관련 규정 》



[집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률]
제47조(재건축 결의) ② 제1항의 결의는 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의에 따른다.

[상가건물 임대차보호법]
제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 
  1. ~ 6. 생략
  7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
   가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
   나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
   다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
  8. 생략
② ~ ⑤ 생략
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
  1. ~ 4. 생략
② 생략
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
④ ~ ⑤ 생략

부칙 <법률 제13284호, 2015.5.13.>  

제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제4조의 개정규정은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.
제2조(대항력에 관한 적용례) 제2조제3항의 개정규정 중 제3조 대항력에 관한 규정은 이 법 시행 후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.
제3조(권리금 회수기회 보호 등에 관한 적용례) 제10조의4의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차부터 적용한다.

  
  ○ 귀하께서는 집합건물 내 상가의 1/2 지분을 취득한 경우로서, 초과임대차의 임대인이 임대차건물을 철거하고 재건축하고자 하는 경우의 임차인 권리금 회수기회 보호에 관해 문의하신 것으로 판단됩니다.  

  ○ 우선, 「상가건물 임대차보호법」(이하 “상가임대차법”) 제2조제3항 및 부칙 제3조에 따르면 개정법 시행일인 2015. 5. 13. 당시 존속 중인 임대차인 경우에는 초과임대차 이는 환산보증금이 서울특별시 4억 원, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권(서울시 제외) 3억 원, 광역시‧안산시‧용인시‧김포시 및 광주시 2억 4천만 원, 기타 1억 8천만 원 이상인 임대차를 말하며, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 환산보증금 = 보증금 + (월차임 × 100)으로 계산합니다. 서울특별시의 경우 4억 원 이상이면 초과임대차인 바, 귀하의 경우 환산보증금이 4억 2천만 원이므로 초과임대차에 해당한다 할 것입니다. ｢상가건물 임대차보호법 시행령｣ 제2조 참조.  
인 경우에도 권리금회수기회 보호 조항(제10조의4)이 적용된다 할 것이므로 귀하께서 문의하신 임대차의 경우 역시 상가임대차법의 적용대상이라 할 것입니다.
  
  ○ 또한, 귀하께서 문의하신 상가건물은 집합건물로서 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 “집합건물법”) 적용대상으로 판단되는 바, 집합건물법상 재건축결의(제47조제2항)는 없지만 결의를 위한 의견을 수렴 중이고 결의 후 수년 내 철거 및 재건축이 예정되어 있다면, 재건축을 위한 결의 가능성 및 결의 이후의 재건축 계획을 임차인에게 임대차계약 체결 당시 구체적으로 고지하는 것이 임차인 보호라는 상가임대차법의 입법취지에 부합한다 할 것입니다. 

  ○ 이러한 점을 바탕으로 귀하께서 질의하신 사항에 대해 말씀드리면 다음과 같습니다.

  ○ 상가건물의 철거ㆍ재건축의 경우에는 임차인이 기존 건물의 신규임차인을 주선할 수 없고 임차인이 기존 건물에서 이룩한 영업가치를 가로채는 경우로 보기 어려우므로 원칙적으로 권리금 보호규정(제10조의4)의 적용을 받을 수 없습니다. 

 ○ 다만 임대인이 기존임차인의 요구대로 신규임차인과 계약을 체결하여 기존 임차인에게 권리금을 받도록 협조해주는 것은 무방하나, 이럴 경우 임대인은 법 제10조제1항제7호에 따라 5년 간 임대차 기간을 보장해야 할 것이고, 5년의 계약갱신요구 기간이 지나야 대상 상가건물에 대해 재건축을 이유로 임차인을 내보낼 수 있을 것입니다. 

  ○ 신규임차인에게 대상 상가건물이 재건축 예정임을 고지하는 것은 신규임차인에게 대상 상가건물에 대한 정확한 정보를 제공하는 것이므로 이는 권리금 회수 방해행위에 해당하지 않습니다.   

  ○ 한편, 임대인은 신규임차인과 계약만료 시 권리금 상당액을 지급할 것을 약정함으로써 임차인의 손해를 상당 부분 보전해줄 수도 있을 것입니다.    

  ○ 보다 나은 법무 서비스 제공을 위해 항상 최선을 다하겠습니다. 문의사항 있으시면 언제든지 연락주시기 바랍니다. 

     감사합니다.