대법원 1992. 2. 14. 선고 91누2724 판결 [토지수용재결처분취소]
[판시사항]
가. 수용대상 토지와 그 지상건물에 대한 감정평가가 평가액을 산정한 구체적인 근거를 명시하지 아니하여 적법하게 된 것이라고 할 수 없으므로 그 감정평가에 기초하여 보상액을 결정한 이의재결도 위법하다고 한 사례
나. 감정인이 건물 등에 관한 정당한 보상가액을 감정평가함에 있어 건물의 내구연수와 신축원가 등에 관한 근거도 따로 밝혀야 하는지 여부
[판결요지]
가. 중앙토지수용위원회가 이의재결시 보상액 산정의 기초로 삼은 감정평가는 토지의 보상가액을 평가함에 있어 품등비교 및 기타 사항의 가격산정요인을 구체적으로 특정하여 명시하지 아니한 위법이 있고, 그 지상건물 등의 보상가액을 평가함에 있어서도 그 이전가능 여부, 이전비용이 취득가격을 초과하는지의 여부 및 취득가격과 그 평가액의 구체적인 산출내역 등에 관하여는 밝히지 아니한 채 곧바로 단가와 평가액만을 산정 하고 있어 평가액 산정의 구체적인 근거를 알아볼 수 없으므로 적법하게 된 것이라고 할 수 없어, 결국 위 감정평가에 기초하여 보상액을 결정한 위 토지 및 건물 등에 관한 이의재결은 위법하다고 한 사례.
나. 수용대상 건물 등에 관한 정당한 보상가액을 감정평가함에 있어 그 평가방법이 관계 법 규정에 들어맞는 이상 건물의 내구년수와 신축원가 등에 관한 근거를 따로 밝히지 아니하였다 하여도 이를 잘못이라고 할 수 없다.
[이유]
상고이유 제1점을 본다.
원심판결 이유에 의하면 원심은, 피고 중앙토지수용위원회가 이 사건 이의재결시 보상액 산정의 기초로 삼은 000 및 000의 각 감정평가는 이 사건 각 토지의 보상가액을 평가함에 있어 품등비교 및 기타 사항의 구체적인 참작사유에 관하여는 밝히지 아니한 채 단순히 품등비교는 거래사례비교법에 의한 감정평가사로서의 업무상 체득한 지식과 실무경험에 따른 것이며, 기타 사항은 국토이용관리법시행령 제49조 제1항 제4호 (다)목을 고려하여 평가하였다고만 하면서, 그 단가당 가액을 산출하고 있으므로 품등비교 및 기타 사항의 가격산정요인을 구체적으로 특정하여 명시하지 아니한 위법이 있고, 이 사건 건물 등의 보상가액을 평가함에 있어서도 이 사건 건물 등의 이전가능 여부, 이전비용이 취득가격을 초과하는지의 여부 및 취득가격과 그 평가액의 구체적인 산출내역 등에 관하여는 밝히지 아니한 채 곧바로 단가와 평가액만을 산정 하고 있어 평가액산정의 구체적인 근거를 알아 볼 수 없으므로 적법하게 된 것이라고 할 수 없어, 결국 위 각 감정평가에 기초하여 보상액을 결정한 이 사건 각 토지 및 이 사건 건물 등에 관한 이의재결은 위법하다 고 판단하였다.
기록에 의하여 살펴볼 때 원심의 위와 같은 사실인정 및 판단은 정당하고 거기에 소론이 지적하는 바와 같은 손실보상액 산정에 관한 법리를 오해하였다거나 채증법칙을 위배한 위법이 있다 할 수 없다. 논지는 이유 없다.
상고이유 제2점을 본다
원심은, 이 사건 각 토지 및 건물 등의 정당한 보상액에 관하여 원심 감정인 000의 감정 내용에 의하면, 동 감정인은 먼저 이 사건 각 토지에 대하여 그 표준지로 서울 도봉구 창동 359의 1을 선정하여 위 표준지의 기준지가에 지가변동율과 도매물가상승율을 상호 참작하여 적정비율로 인정되는 지가변동율을 반영한다고 밝힌 다음, 이 사건 토지 인근은 상당기간 동안 택지재개발예정지구로 지정되어 이 사건 토지와 유사한 토지의 거래사례를 찾아 볼 수 없다고 하고서, 제반 가격산정요인들을 구체적인 근거를 들어 비교, 설시하고 이를 빠짐없이 참작하여 이 사건 각 토지의 보상가액을 산정 하였고, 이 사건 건물 등에 대하여는 이전함으로 인하여 종래의 목적대로 이용 또는 사용할 수 없거나 이전이 현저히 곤란한 경우 또는 이전비용이 취득가격을 초과하는 경우에 해당하여 이를 취득가액으로 평가할 것이라고 전제한 다음, 그 취득가액은 원가법에 의한 재조달원가를 구한 후 이에다가 관찰감가법에 의한 감가수정에 의하여 경과연수를 조정하여 그 단가를 산정 하고 있는바, 위 감정평가액은 토지수용법 및 구 국토이용관리법 등의 관계규정에 따른 정당한 보상가액이라고 판단하였다.
위 감정인의 감정평가서(감정보충자료 포함)에 의하여, 위 감정 내용을 검토해 보건대 원심이 위 감정인의 보상가격 평가액이 정당한 보상가액이라고 인정한 조처를 수긍할 수 있고, 수용대상토지를 평가함에 있어 참작하여야 하는 지가변동율은 당해 지역과 관계없는 인근지역의 동일지목 토지의 지가변동율을 말하는 것으로서 위 감정인도 같은 취지로 지가변동율을 산출하였고 또 인근토지의 거래사례는 참작한 바 없으므로 원심감정인이 통상이 아닌 거래가격을 고려하여 지가변동율이나 인근유사토지의 거래가격을 참작하였다는 취지의 논지는 이유 없으며, 이 사건 건물 등에 관한 감정평가도 그 평가방법이 관계법 규정에 들어맞는 이상 건물의 내구연수와 신축원가 등에 관한 근거를 따로 밝히지 아니하였다 하여 이를 잘못이라고 할 수 없다 할 것이다.
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