건축물의 보상평가시 [편입부분의 평가액 + 보수비 > 전체 면적기준 건축물 평가액]인 경우 보상평가

1. 관련법률
   토지보상법 제75조(건축물 등 물건에 대한 보상)
   토지보상법 제75조의 2(잔여 건축물의 손실에 대한 보상 등)
   토지보상법 시행규칙 제35조(잔여 건축물에 대한 평가)

2. 관련판례
   서울고법 97구 31542

3. 질의 요지
   일반적으로 보상평가에서 건물의 일부가 편입될 경우에 확장수용을 피수용자가 요청하는 경우가 많
   아서 확장수용에 대한 여러 질의가 많은 반면,   사업시행자는 건물의 구조, 안전 상 전체를 수용
   하고자  하나,  피수용자가 경제적 어려움, 토지의 공유지분 등의 이유로 신축 어려움을 원인으로 편입
   부분 외에 잔여부분을 계속 사용하고자 하는 경우에 해당한다.

 

 

   이 때, 위 관련판례 서울고법 97구 31542에 의하여 피수용자가 원치 않는 확장수용은 불가능하다고
   본다면,   이 때,  건축물의 평가는 편입부분의 건물가격(감가수정을 고려한 원가방식의 금액)에
   보수비를 더한 금액으로 평가하여야 하나,  건물 전체 면적의 건물가격보다 전자가 상회할 경우에 
   토지보상법 제75조의 2 제1항에서는 "사업시행자는 그 잔여 건축물을 매수할 수 있다"라고 규정하
   고  있습니다.

  1) 그러므로, 이 문구(사업시행자는 그 잔여 건축물을 매수할 수 있다)를 기준으로 일반적으로 보수비를 포함 한 편입부분의 감정평가금액은 건물 전체 면적의  건물가격을 초과하여 평가하지 못한다라고 해석할 수 있 는지 여부

  2) 위 토지보상법 제75조의 2 는 그 잔여 건축물을 매수할 수 있다라고 만 했지 이 경우처럼 피수용자가 원치 않을 경우(서울고법 97구 31542에서는 임의로 철거한 경우 손해배상까지 인용함)에는 매수를 할 수가 없는데 이 때도 건물 전체 면적의 건물가격을 초과하여 평가하지 못하는 지 여부

(즉, 사업시행자가 매수 못하면 (편입부분 건물가격+건물보수비)>건물전체 가격이 가능한 지 여부)


  감사합니다.

 

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토지보상법 제75조(건축물등 물건에 대한 보상) 제①항에 의하면 건축물·입목·공작물과 그 밖에 토지에 정착한 물건(이하 "건축물등"이라 한다)에 대하여는 이전에 필요한 비용(이하 "이전비"라 한다)으로 보상하여야 하며. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 물건의 가격으로 보상하여야 합니다.

 

1. 건축물등을 이전하기 어렵거나 그 이전으로 인하여 건축물등을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우

 

2. 건축물 등의 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우

 

3. 사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우

 

 

같은법 제75조의2(잔여 건축물의 손실에 대한 보상 등) 제①항에 의하면 사업시행자는 동일한 소유자에게 속하는 일단의 건축물의 일부가 취득되거나 사용됨으로 인하여 잔여 건축물의 가격이 감소하거나 그 밖의 손실이 있을 때에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 그 손실을 보상하여야 하며. 다만, 잔여 건축물의 가격 감소분과 보수비(건축물의 나머지 부분을 종래의 목적대로 사용할 수 있도록 그 유용성을 동일하게 유지하는 데에 일반적으로 필요하다고 볼 수 있는 공사에 사용되는 비용을 말하며. 다만,「건축법」등 관계 법령에 따라 요구되는 시설 개선에 필요한 비용은 포함하지 아니한다)를 합한 금액이 잔여 건축물의 가격보다 큰 경우에는 사업시행자는 그 잔여 건축물을 매수할 수 있습니다.

 

 

그리고 같은법 시행규칙 제33조(건축물의 평가) 제④항에 의하면 물건의 가격으로 보상한 건축물의 철거비용은 사업시행자가 부담하며. 다만, 건축물의 소유자가 당해 건축물의 구성부분을 사용 또는 처분할 목적으로 철거하는 경우에는 건축물의 소유자가 부담한다.”라고 규정하고 있습니다.

 

 

잔여건축물에 대한 손실보상은 소유자의 청구에 의하여 사업시행자가 보상하는 것이므로 건축물의 소유자의 사정으로 인하여 잔여건축물에 대한 보상을 원하지 아니한다면 잔여건축물에 대하여는 보상대상에서 제외되지만

 

 

법 제75조(건축물등 물건에 대한 보상)의 규정에 의한 편입부분의 이전비 또는 물건의 가격에 잔여부분에 대한 보수비를 합친 금액이 그 물건의 가격을 넘는 경우에는 상기 법 제75조 제1항 단서의 규정에 따라 해당 물건의 가격으로 보상하여야 합니다. 공익사업의 경우 대부분 토지를 취득하기 위함이며, 따라서 그 지상에 있는 건물등 지장물을 이전하기 위함이므로 여기서 “물건의 가격으로 보상한다”는 의미는 당해 물건을 취득한다는 의미는 아니며 이전비를 대신하여 이전비보다 적은 당해 물건의 가격으로 보상한다는 의미입니다. 토지를 취득이나 수용한 경우 토지는 등기이전(소유권이전)하지만 건물등 지장물은 토지보상법 제75조 제1항 제4호의 경우(사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우)에 한하여 소유권을 취득하게 되며, 나머지의 경우는 이전비로 보상하였기 때문에 소유권은 원소유자에게 있습니다.

 

 

 

<질문 1> 토지보상법 제75조의2 제1항 단서의 규정 “사업시행자는 그 잔여 건축물을 매수할 수 있다”를 기준으로 일반적으로 “보수비를 포함한 편입부분의 감정평가금액은 건물 전체 면적의 건물가격을 초과하여 평가하지 못한다“라고 해석할 수 있는지 여부

 

 

 

<의견 1> 토지보상법 제75조 제1항 제2호에 의하면 건축물등의 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우에는 당해 물건의 가격으로 보상하여야 하며, 따라서 “보수비를 포함한 편입부분의 감정평가금액”과 “건물 전체 면적의 건물가격”을 상호 비교하여 적은 금액으로 보상하여야 하므로 결과적으로 “보수비를 포함한 편입부분의 감정평가금액은 건물 전체 면적의 건물가격을 초과하지 못한다“고 해석할 수 있습니다.

 

 

 

<질문 2> 위 토지보상법 제75조의 2 는 “그 잔여 건축물을 매수할 수 있다”라고 만 했지 이 경우처럼 피수용자가 원치 않을 경우(서울고법 97구 31542에서는 임의로 철거한 경우 손해배상까지 인용함)에는 매수를 할 수가 없는데 이 때도 건물 전체 면적의 건물가격을 초과하여 평가하지 못하는 지 여부(즉, 사업시행자가 매수 못하면 (편입부분 건물가격+건물보수비)>건물전체 가격이 가능한 지 여부)

 

 

<의견 2> 토지보상법 제75조 제1항 단서 제2호에 따라 이전에 소요되는 실제 비용에 못 미치는 물건의 가격으로 보상한 경우, 사업시행자가 당해 물건을 취득하는 제3호와 달리 수용의 절차를 거치지 아니한 이상 사업시행자가 그 보상만으로 당해 물건의 소유권까지 취득한다고 보기는 어려우며, 다른 한편으로 사업시행자는 그 지장물의 소유자가 위 시행규칙 제33조 제4항 단서에 따라 스스로의 비용으로 철거하겠다고 하는 등의 특별한 사정이 없는 한 지장물의 소유자에 대하여 그 철거 및 토지의 인도를 요구할 수 없고 자신의 비용으로 직접 이를 제거할 수 있을 뿐이며, 이러한 경우 지장물의 소유자로서도 사업시행에 방해가 되지 않는 상당한 기한 내에 위 시행규칙 제33조 제4항 단서에 따라 스스로 위 지장물 또는 그 구성부분을 이전해 가지 않은 이상 사업시행자의 지장물 제거와 그 과정에서 발생하는 물건의 가치 상실을 수인하여야 할 지위에 있다고 봄이 상당합니다.(대법원 2012.04.13. 선고 2010다94960 판결 참조)

 

 

 

따라서 본건의 경우 일부 편입부분의 건물가격에 잔여부분의 보수비를 합친 금액과 건물전체의 취득가격중 적은 금액으로 보상하는 것이 토지보상법이 정하는 바이며,

 

 

여기서 이전비에 못 미치는 취득가격으로 보상하는 경우에는 소유권을 취득한다는 의미는 아니라고 보여지며, 편입부분 건물가격+건물보수비의 합계액이 건물전체 가격을 초과할수는 없다고 봅니다.

 

 

 

 

 

* 잔여건축물을 소유자의 청구없이 수용할 수 있는지 여부[2012-01-16 토지정책과-246]

 

 

 

[질의요지]

공익사업에 편입되는 부분만 분할하여 세목고시를 하고 그 토지위에 정착한 건축물은 전체를 고시한 경우, 공익사업에 편입되지 않는 잔여 토지위에 위치한 잔여건축물을 건축물 소유자 청구에 의하지 않고 수용할 수 있는지?

 

 

 

[회신내용]

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제75조의2 제2항을 보면, 동일한 소유자에게 속하는 일단의 건축물의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여 건축물을 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란할 때에는 그 건축물소유자는 사업시행자에게 잔여 건축물을 매수하여 줄 것을 청구할 수 있으며, 사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있고, 이 경우 수용 청구는 매수에 관한 협의가 성립되지 아니한 경우에만 하되, 그 사업의 공사완료일까지 하여야 한다고 되어 있습니다.

 

 

 

아울러, 공용수용은 공익사업을 위하여 타인의 특정한 재산권을 법률의 힘에 의하여 강제적으로 취득하는 것이므로 수용할 목적물의 범위는 원칙적으로 사업을 위하여 필요한 최소한도에 그쳐야하므로 그 한도를 넘는 부분은 수용대상이 아니라고(대법원 1994.1.11. 선고, 93누8108, 판결) 판시하고 있습니다. 따라서, 공익사업에 편입되지 않는 잔여토지에 정착한 잔여건축물은 건축물 소유자의 청구에 의한 경우 매수가 가능할 것으로 보고, 매수에 관하여 협의가 성립되지 아니한 경우 토지수용위원회 수용청구가 가능할 것으로 보며, 개별적인 사례는 사업시행자가 사실관계 등을 조사하여 판단할 사항으로 봅니다.

 

 

 

 

* 잔여건축물에 대한 수용재결 신청가부 및 보상방법[2011-08-22 토지정책과-4077]

 

[질의요지]

공익사업에 일단의 토지 일부가 편입되고 남은 토지에 있는 건축물(주유소 사무실)을 공익사업 완료 후에 건축비 및 폐기물처리비용 등 보상을 요구하는 경우 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제73조의 규정을 적용하여 동법 제80조에 의한 수용재결 신청할 수 있는지와 적용 가능한 경우 건축물 보상방법 및 영업손실보상 가능한지?

 

 

 

[회신내용]

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제73조 및 제74조를 보면, 사업시행자는 동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 취득되거나 사용됨으로 인하여 잔여지의 가격이 감소하거나 그 밖의 손실이 있을 때 또는 잔여지에 통로·도랑·담장 등의 신설이나 그 밖의 공사가 필요할 때에는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 그 손실이나 공사의 비용을 보상하여야 한다. 다만, 잔여지의 가격 감소분과 잔여지에 대한 공사의 비용을 합한 금액이 잔여지의 가격보다 큰 경우에는 사업시행자는 그 잔여지를 매수할 수 있고, 이에 따른 손실 또는 비용의 보상은 해당 사업의 공사완료일부터 1년이 지난 후에는 청구할 수 없다고 되어 있고, 위 규정 단서에 따라 매수하는 잔여지 및 잔여지에 있는 물건에 대한 구체적인 보상액 산정 및 평가방법 등에 대하여는 동법 제70조. 제75조. 제76조. 제77조. 제78조 제4항 내지 제6항을 준용하도록 되어 있습니다. 따라서, 사업시행자가 동법 시행령 제39조에 따라 잔여지로 판단한 경우 위 규정에 따라 잔여지 매수에 따른 손실보상을 하여야 하고, 잔여지 매수에 관한 협의가 성립되지 아니한 경우 관할 토지수용위원회에 재결신청 할 수 있다고 봅니다.

 

 

 

 

* 도시계획시설사업에 일부만 편입되는 토지에 정착한 건축물을 편입되지 않는 부분까지 수용할 수 있는지?[2011-07-15 토지정책과-3440]

 

 

[질의요지]

도시계획시설사업에 일부만 편입되는 토지에 정착한 건축물을 편입되지 않는 부분까지 수용할 수 있는지?

 

 

[회신내용]

○「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 “토지보상법”이라 함)」은 공익사업에 필요한 토지 등을 취득하거나 사용함에 따른 손실의 보상에 관한 사항을 규정하고 있는 바, 적용대상, 즉 수용목적물의 범위는 최소한도에 그쳐야 할 것입니다(대법원 2003두7507).

 

 

○ 따라서, 공익사업에 토지의 일부와 건축물의 일부가 편입되고 남은 잔여건축물에 대하여는 그 잔여건축물의 소유자가 매수청구를 하는 경우 매수여부를 판단할 수 있다고 보며, 잔여건축물의 소유자가 매수청구를 하지 않는 경우에는 토지보상법 제75조의2 규정에 따라 손실보상을 하여야 한다고 봅니다. 끝.