- 임야는 이용목적에 따라 보전산지(임업용산지, 공익용산지)와 준보전산지로 구분되는데, 보전산지는 공익을 위한 시설의 설치와 산림경영은 가능하지만, 개인에 의한 토지개발을 위한 인허가가 어렵다. 반면 준보전산지는 산지전용허가 또는 신고만으로도 토지의 형질변경이 가능하여 전원주택과 펜션을 짓는 것이 가능하다.
- 산지전용허가를 받아주택을 건축하고, 이후 용도변경 승인을 받아 별장이나 음식점을 짓는 사례가 빈번하다.
2. 형질변경
형질변경이란 ‘절토, 성토, 정지, 포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립’을 말하는데, 일반적으로 농지의 경우 ‘농지전용허가’, 임야의 경우 ‘산지전용허가’를 받아 지목을 ‘
농지전용허가’, 임야의 경우 ‘산지전용허가’를 받아 지목을 ‘대지’로 만드는 것으로 이해하면 된다. 형질변경은 건축물이 용도를 바꾸는 ‘용도변경’과는 다른 개념이다. 형질변경을 한 토지는 그렇지 않은 토지에 비해 보통 3~4배, 많게는 10배 이상 비싼 가격으로 거래된다.
가. 형질변경절차
[계약-측량-설계-허가신청-산지(농지)전용허가-착공신청-준공신청]
나. 유의사항
1) 도시계획 외 지역의 산림 안에서 산림을 형질변경 하고자 하는 경우에는 시장·군수의 허가를 받아야 함.
2) 산림형질변경허가를 받아 사업시행을 완료한 후에는 산림을 복구하여야 하며 미리 산림 형질 변경허가시 복구비용을 예치하여야 함.
5) 통상적으로 계약적인 지목변경에 따른 비용은 임야인 경우 공시지가의 약 15%이며 농지는 약 30%가 소요됨. 그 외에 토목비용, 건축비용이 추가적으로 들어감.
다. 형질변경 허가 시 검토사항
1) 형질변경제한지역의 해당여부
가. 형질변경제한지역 (산지관리법)
나. 형질변경제한지역에서 신고로 형질변경할 수 있는 경우 (규칙)
다. 임의형질변경-경미한 행위 (규칙)
2) 형질변경기준과의 적합여부
-경사도/입목축적/입목구성/형질변경면적
3) 허가권자
4) 신청시 구비서류
5) 전용산림의 용도변경
6) 대체조림비 부과징수
3. 형질변경과 지목변경의 관계
가. 형질변경이 항상 지목변경으로 이어지진 않는다.
나. 지목변경이라 함은 지적공부에 등록된 28개 지목 중 한 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 것을 말하며, 지적법에서 일정한 사유와 절차를 정해 놓고 있다.
측량, 수로 및 지적에 관한 법률상 지목변경을 할 수 있는 경우는
-국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관계법령에 의한 토지의 형질변경 등의 공사가 준공된 경우와 토지 또는 건축물의 용도가 변경된 경우, 그리고 도시개발사업 등의 원활한 사업추진을 위하여 사업시행자가 공사 준공 전에 토지의 합병을 신청하는 경우에 한하여 지목변경을 할 수 있다(지적법시행령 제16조).
-토지소유자가 지목변경을 신청하고자 하는 때에는 지목변경사유를 기재한 신청서와 법정 첨부를 소관청에 제출하여야 한다. 지목변경시 첨부해야하는 서류는 관계법령에 의하여 토지의 형질변경 등의 공사가 준공되었음을 증명하는 서류의 사본, 국·공유지의 경우에는 용도 폐지되었거나 사실상 공공용으로 사용되고 있지 아니함을 증명하는 서류의 사본 혹은 토지 또는 건축물의 용도가 변경되었음을 증명하는 서류의 사본이다.
-다만 개발행위허가·농지전용허가·보전산지전용허가 등 지목변경과 관련된 규제를 받지 아니하는 토지의 지목변경이거나 전·답·과수원 상호간의 지목변경인 경우에는 서류의 첨부를 생략할 수 있다.
다. 형질변경과 지목변경의 관계
형질변경으로 지목변경이 일어나는 경우가 대부분이지만 지목변경이 되지 않는 경우도 있다. 형질변경이 되어도 지목변경이 되지 않는 경우가 있는가 하면, 형질변경 없이도 토지 용도변경 만으로 바로 지목변경이 되는 경우도 있다. 즉 형질변경은 지목변경의 유일한 필수요건은 아닌 것이다.
형질변경이 지목변경으로 이어지는 경우는 허가, 협의, 승인, 고시 등 법률이 정하는 합법적인 절차에 따라 형질변경이 일어나고, 그 결과 토지의 주된 용도가 영속적으로 바뀌는지 여부와, 결과적으로 관련법에서 그러한 변경을 인정하느냐 여부에 달려 있는 것이다.
만일 형질변경이 있어 토지의 주용도가 변경되었으나, 형질변경이 불법적으로 이루어진 경우, 형질변경으로 토지의 용도는 바뀌었으나 그것이 당초 토지지목의 이용범위에 머무르는 정도거나 혹은 영속적인 용도변경이 아닌 경우나
불법적인 용도변경인 경우에는, 토지소유자가 원하는 지목변경은 이루어지지 않는다고 볼 수 있다. 이러한 기본적인 흐름을 이해해 가면서, 토지의 형질변경에 따라 지목변경이 일어나는 현행법 상 여러 가지 경우를 검토해 본다.
라. 형질변경으로 지목변경이 일어나는 경우
일반적으로 토지의 형질변경으로 토지의 영속적인 주용도가 변경되면, 지목변경으로 이어져서 토지의 지목이 달라진다. 예컨대 농지나 임야에 형질변경 등의 공사가 준공된 경우에는 대지 혹은 공장용지로 지목변경하게 된다. 토지의 형질변경은 건축물의 신축이나 구축물의 축조, 도로개설 등 토지의 이용목적에 따른 용도변경을 목적으로 하기 때문에 지목변경은 당연한 결과가 된다. 이 경우『합법적인 토지의 형질변경→토지의 영속적인 주용도 변경→토지의 지목변경』이라는 공식이 성립한다.
형질변경으로 지목변경이 일어나는 경우의 예를 보면 간척과 매립으로 준공 후 종전의 바다나 하천이 잡종지나 농지로 지목 변경이 되고, 임야·황무지·초생지·소택지·폐염전 등을 개간함으로서 종전의 임야 잡종지 염전 등이 농지로 지목변경 된다. 농지지목을 가지고 있는 토지인 전·답·과수원 상호간에는 형질변경을 거쳐서, 혹은 형질변경을 하지 않고도 소유자의 신청에 의하여 지목변경을 할 수 있다. 법으로 예정하는 전용의 경우는 형질변경을 거쳐서 토지의 주용도가 바뀜으로써 지목변경을 일으키는 대표적인 케이스가 된다.
농지법에서 정하는 농지전용, 초지법에서 정하는 초지전용과 산지관리법에서 규정하는 산지전용은 법에서 당초부터 전용에 의한 용도변경과 지목변경을 예정하는 경우이다.
마. 형질변경을 하지만 지목변경은 일어나지 않는 경우
형질변경이 있었지만 그것이 경미하여 토지이용에 있어서 통상 발생하는 범위
1) 형질변경허가를 받지 않아도 되는 경미한 형질변경의 경우에는 지목변경이 일어나지 않는다. 농지에 경작하는 행위나 주말농장으로의 이용행위, 축사를 설치하는 행위 등 농지법에서 정한 농지의 개년 범위 내에서 농지를 이용하는 경우에는, 상당부분 형질변경이 생기더라도 지목이 변경되지 않는다. 국토계획법에서도 경작을 위한 형질변경은 이를 허가 받아야 하는 개발행위허가에서 제외하고 있다.
2) 농지의 생산성을 높이기 위하여 성토, 복토, 객토 등을 하는 경우에는 형질변경에도 불구하고 지목변경이 일어나지 않는다.
농막설치, 농도개설, 주말농장 활용과 임업관리사, 임도개설 등은 그 과정에서 형질변경이 일어나는지 여부를 불문하고, 농지법과 산림관련법에서 넓은 의미의 농지 임야의 본래의 이용행위로 인정하여, 그 부지에 대하여는 지목변경을 하지 않는다.
산림에서의 벌채허가는 개간이나 산지전용을 위한 벌채허가가 일어나는 경우가 대부분이며, 이 경우에는 개간허가와 산지전용허가에 벌채와 산림훼손행위가 포함된다. 그러나 어떤 경우에는 수종갱신을 위한 벌채나 간벌을 위한 벌채를 하기도 한다. 개간이나 산지전용을 목적으로 하는 경우에는 형질변경과 지목변경이 이루어질 것이나, 기타의 경우에는 형질변경행위는 없고, 지목변경도 되지 않는다.
3) 형질변경으로 토지의 용도변경이 있더라도, 그 용도변경이 항구적이 아닌 일시적이라면 지목변경을 일으키지 않는다. 예컨대 휴경기 논의 일시적인 주차장 사용허가나 눈썰매장 사용, 공익용산지에 일시적으로 개설하는 건설현장사무소나 골재채취를 위한 석산개발 등 농지와 임야의 타용도 일시사용허가를 받는 경우에는 토지의 주용도가 일시 바뀌더라도, 그것이 영속적인 것은 아니기 때문에 농지전용과 산지전용 및 지목변경을 하지 않는다.
4) 그리고 그린벨트 내의 농지를 불법으로 형질변경하여 농가주택이나 창고를 짓는 경우, 혹은 임야를 불법으로 훼손하여 과수원으로 개간하는 경우를 소위 농지 임야의 불법전용이라고 부른다. 이런 불법적인 형질변경인 경우에는 실제로 주용도가 변경되었다고 하더라도, 지목변경을 해주지 않는다, 오히려 원상회복명령이 떨어질 수 있다. 이렇게 불법개간 후에 농지상태로 남아 있는 것 중에는 토지임야(토림)인 경우가 많다
4. "건축물대장의 기재내용"이라 함은 건축물의 표시 및 소유자 현황에 관한 사항을 말한다.
5. "건축물대장의 전환"이라 함은 "일반건축물대장"이 "집합건축물대장"으로 되는 것을 말한다.
6. "건축물대장의 합병"이라 함은 "집합건축물대장"이 "일반건축물대장"으로 되는 것을 말한다.
7. "말소"라 함은 철거·멸실 등으로 인하여 건축물의 전부 또는 일부가 없어진 경우에 해당 건축물대장을 제23조에 따른 방법으로 "말소" 표시를 하고 더 이상 사용하지 아니하거나 건축물대장의 해당 사항을 지우는 것을 말한다.
8. "이기"라 함은 기존 건축물 공부(가옥대장, 건축물관리대장 등)를 건축물대장으로 새로이 작성함을 말한다.
9. "폐쇄"라 함은 건축물대장의 전환·합병, 이기·재작성 등에 의하여 건축물대장을 새로이 작성한 경우 기존 건축물대장을 제23조에 따른 방법으로 "폐쇄" 표시를 하고 더 이상 사용하지 아니하는 것을 말한다.
10. "건축물현황도"라 함은 배치도(대지의 경계, 건축선, 건축물의 배치현황, 대지 안 옥외주차 현황, 대지에 직접 접한 도로를 포함한 도면을 말한다), 각 층 평면도 또는 단위세대평면도(각 층 또는 단위세대까지 상·하수도 및 도시가스 배관의 인입현황을 포함한 도면을 말한다) 등 건축물 및 그 대지의 현황을 표시하는 도면을 말한다.
「건축법 시행령」(이하 "영"이라 한다) 제25조제3호에서 "국토교통부령으로 정하는 경우"라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2008.3.14, 2009.1.20, 2013.3.23>
1. 건축물의 증축·개축·재축·이전·대수선 및 용도변경에 의하여 건축물의 표시에 관한 사항이 변경된 경우
2. 건축물의 소유권에 관한 사항이 변경된 경우
제2장 건축물대장
건축물대장은 건축물의 종류에 따라 다음 각 호와 같이 구분한다.
1.반건축물대장 : 일반건축물에 해당하는 건축물 및 대지에 관한 현황을 기재한 건축물대장
2. 집합건축물대장 : 집합건축물에 해당하는 건축물 및 대지에 관한 현황을 기재한 건축물대장
① 건축물대장은 건축물 1동을 단위로 하여 각 건축물마다 작성하고, 부속건축물이 있는 경우 부속건축물은 주된 건축물대장에 포함하여 작성한다.
②집합건축물대장은 표제부와 전유부(專有部)로 나누어 작성한다.
③하나의 대지에 2 이상의 건축물(부속건축물을 제외한다)이 있는 경우에는 총괄표제부를 작성하여야 한다.
④건축물대장에는 건축물현황도가 포함된다.
동일 대지에 기존 건축물대장이 존재하는 경우에는 그 대장을 말소하거나 폐쇄하기 전에는 새로운 건축물대장을 작성할 수 없다. 다만, 제2조제1호에 따른 증축의 경우에는 그러하지 아니하다
① 일반건축물대장은 별지 제1호서식에 따르며, 동 서식의 건축물현황란 또는 소유자현황란이 부족한 경우에 나머지 건축물현황 또는 소유자현황의 기재는 별지 제2호서식에 따른다.
②집합건축물대장의 표제부는 별지 제3호서식에 따르며, 동 서식의 건축물현황란이 부족한 경우에 나머지 건축물현황의 기재는 별지 제4호서식에 따른다.
③집합건축물대장의 전유부는 별지 제5호서식에 따르며, 소유자현황란이 부족한 경우에 나머지 소유자현황의 기재는 별지 제6호서식에 따른다.
④건축물대장의 총괄표제부는 별지 제7호서식에 따르며, 건축물현황란이 부족한 경우에 나머지 건축물현황의 기재는 별지 제8호서식에 따른다.
① 건축법(이하 "법"이라 한다) 제79조제4항에 따라 건축물대장에 기재하여야 할 내용은 다음과 같다. <개정 2009.1.20>
② 제12조에 따라 건축물대장을 생성하는 경우 외에 건축물현황도를 제출하여야 하는 경우 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 건축물현황도를 제출하려는 자에게 건축물현황도 작성에 도움을 줄 수 있는 건축사사무소, 건축지도원 및 건축기술자 등에 대한 정보를 충분히 제공하여야 한다. <신설 2009.1.20>
건축물대장은 영구히 보존하여야 한다. 건축물대장이 말소·폐쇄된 때에도 또한 같다.
① 건축물대장의 등본·초본을 발급받거나 열람하려는 자는 다음 각 호 중 필요한 부분을 선택하여 특별자치도지사, 시장·군수·구청장(자치구가 아닌 구의 구청장을 포함한다) 또는 읍·면·동장(이하 "등본·초본발급 또는 열람기관의 장"이라 한다)에게 신청하여야 하고, 등본·초본발급 또는 열람기관의 장은 그에 따라 건축물대장의 등본·초본을 발급하거나 열람하게 하여야 한다. 다만, 건축물대장이 「공공기관의 정보공개에 관한 법률」 제9조제1항제2호 및 제4호에 해당하는 비공개대상정보인 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2009.1.20, 2011.9.16>
②제1항제1호 및 제2호의 경우 소유자 현황은 신청인이 신청하는 사항과 현 소유자만을 표시하며, 소유자 현황의 일부만을 발급하거나 열람하게 하는 경우에는 "이 초본은 현 소유자만을 표시한 것입니다." 또는 "이 초본은 현 소유자와 소유자현황의 일부만을 표시한 것입니다."라고 표기하여 발급하거나 열람하게 한 건축물대장이 전부가 아님을 나타내어야 한다. <개정 2011.9.16>
③제1항에 따라 발급하거나 열람하게 하는 건축물현황도 중 평면도 및 단위세대별 평면도는 건축물 소유자의 동의를 얻거나 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 신청하는 경우에 한하여 발급하거나 열람하게 할 수 있다. <개정 2011.9.16>
1. 건축물 소유자의 배우자와 직계 존·비속 및 그 배우자
2. 국가 또는 지방자치단체
3. 경매·공매 중이거나 법원의 감정 촉탁이 있는 경우 또는 공공사업을 위한 보상 등을 위한 감정평가를 하는 경우
4. 건축물 소유자의 필요에 의하여 건축물의 감정평가, 설계·시공 또는 중개 등을 의뢰한 증빙서류가 있는 경우
5. 해당 건축물에 거주하는 임차인(賃借人)
④등본·초본발급 또는 열람기관의 장은 건축물대장의 등본·초본의 첫째 장에 "이 등(초)본은 건축물대장의 원본내용과 틀림없음을 증명합니다."는 문구와 담당자의 성명과 연락처를 표기하고 관인을 날인하여야 한다. <개정 2009.1.20, 2011.9.16>
⑤등본·초본발급 또는 열람기관의 장은 건축물대장을 열람하게 하는 경우에는 건축물대장 담당자의 면전에서 컴퓨터 모니터 화면을 보게 하거나 건축물대장 사본을 출력하되 제4항에 따른 표기와 관인 날인을 하지 아니한다. 이 경우 열람용으로 사본을 출력하는 경우에는 다음 각호의 표기를 하여야 한다. <개정 2009.1.20, 2011.9.16>
1. 건축물대장 사본 각 장마다 중앙에 "열람용"으로 표기
2. 건축물대장 사본 마지막 장에 "이 건축물대장은 열람용이므로 출력하신 건축물대장은 법적 효력이 없습니다."라고 표기
⑥등본·초본발급 또는 열람기관의 장은 제1항에 따라 건축물소유자 외의 자에게 건축물대장을 발급하거나 열람하게 하는 경우에는 건축물대장에 기재된 주민등록번호의 일부를 표시하지 아니할 수 있다. <개정 2009.1.20, 2011.9.16>
⑦ 등본·초본발급 또는 열람기관의 장은 건축물대장 등본·초본 및 건축물현황도(건축물현황도는 건축물소유자에 한정하여 본인임을 확인한 경우만 해당한다)를 인터넷을 통하여 발급하거나 열람하게 할 수 있다. <신설 2012.11.16>
⑧건축물대장 등본·초본을 발급받거나 열람하려는 자는 수수료를 납부하여야 한다. <개정 2011.9.16, 2012.11.16>
[제목개정 2011.9.16]
제3장 건축물대장 생성 및 관리
① 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 다음 각 호의 구분에 따라 건축물대장을 생성하여야 한다. 다만, 법 제20조에 따른 가설건축물은 제외한다. <개정 2011.9.16>
1. 법 제22조제2항에 따라 사용승인(다른 법령에 따라 사용승인으로 의제되는 준공검사·준공인가 등을 포함한다. 이하 같다)을 하는 경우: 사용승인된 내용에 따라 생성
②제1항 외의 건축물의 공사를 완료한 자는 별지 제9호서식의 건축물대장생성신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신청하여야 한다. <개정 2009.1.20>
1. 대지의 범위와 그 대지의 사용에 관한 권리를 증명하는 서류
2. 건축물현황도
3. 현황측량성과도(경계복원측량도로 갈음할 수 있다)
③제2항에 따라 건축물대장생성 신청을 받은 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 신청내용이 건축물 및 대지의 실제 현황과 합치되고 건축법령이 정한 건축기준 및 관계 법령 등의 규정에 적합한 건축물에 대하여 건축물대장을 생성하여야 한다. <개정 2009.1.20>
④특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 제2항에 따른 건축물대장생성 신청이 없는 경우에는 건축주 또는 소유자에게 건축물대장생성의 신청을 권고하거나 제3항의 기준에 따라 직권으로 해당 건축물에 대한 건축물대장을 생성할 수 있다. 직권으로 건축물대장을 생성하는 경우에 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 해당 건축물의 건축주 또는 소유자에게 그 사실을 통지하여야 한다. <개정 2009.1.20>
⑤제4항 후단에 따른 통지를 하려는 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 통지받는 자의 주소 또는 거소를 알 수 없는 때에는 건축물대장생성 사실을 해당 특별자치도 또는 시·군·구의 게시판에 게시하거나 특별자치도 또는 시·군·구의 공보나 일간신문에 게재함으로써 건축주 또는 소유자에게 통지된 것으로 본다. <개정 2009.1.20>
① 건축물의 소유자는 건축물이 있는 대지의 분할이나 합병에 따라 건축물대장을 나누거나 합치려는 경우 또는 대지가 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따라 이미 분할이나 합병된 경우에는 별지 제10호서식의 건축물대장의 분리·결합신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신청하여야 한다. <개정 2009.1.20, 2009.12.14, 2012.11.16>
1. 건축물현황도(건축물현황도의 내용이 변경된 경우에 한한다)
2. 현황측량성과도(「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」 제23조제1항에 따라 지적측량을 실시하여야 하는 경우에 한정하며, 경계복원측량도로 갈음할 수 있다)
③특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 제1항의 신청에 의하여 건축물대장을 나누거나 합친 때에는 기존 건축물대장을 폐쇄하여야 한다. 다만, 분할이나 합병된 대지에 있는 건축물에 대한 건축물대장 중 하나는 기존 건축물대장의 기재내용을 변경하는 방법으로 작성할 수 있으며, 이 경우에는 기재내용이 변경된 건축물대장을 폐쇄하지 아니한다. <개정 2009.1.20>
① 건축물의 소유자는 제12조제1항의 사용승인 신청서류 또는 동조제2항의 건축물대장생성 신청서류와 다르게 일반건축물에 대하여 집합건축물대장이 작성되었거나 집합건축물에 대하여 일반건축물대장이 작성되었음을 발견한 때에는 별지 제11호서식의 건축물대장재작성신청서에 건축물대장이 잘못 작성되었음을 증명하는 서류를 첨부하여 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 건축물대장의 재작성을 신청하여야 한다. <개정 2009.1.20>
②특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 제1항의 신청에 의하여 건축물대장이 잘못 작성된 것으로 확인되면 건축물대장을 재작성하고 기존 건축물대장을 폐쇄하여야 한다. <개정 2009.1.20>
① 건축물의 소유자는 건축물대장의 전환을 하려는 경우에는 별지 제12호서식의 건축물대장전환신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 해당 건축물대장의 전환을 신청하여야 한다. <개정 2009.1.20, 2012.11.16>
1. 전환하려는 건축물의 건축물현황도(건축물현황도의 내용이 변경된 경우에 한한다)
2. 전환하려는 건축물의 등기사항증명서(등기필증의 제시로 갈음할 수 있다)
3. 해당 건축물에 거주하는 임차인에게 그 건축물의 용도변경으로 인하여 동 번호 및 호수 등이 변경된다는 사실을 통지하였음을 증명하는 서류
②특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 건축물대장을 전환하는 경우에는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 등 관계 법령에 적합한지를 검토하여야 한다. <개정 2009.1.20>
③특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 제1항의 신청에 의하여 건축물대장을 전환한 때에는 기존 건축물대장을 폐쇄하여야 한다. <개정 2009.1.20>
① 건축물의 소유자는 건축물대장의 합병을 하려는 경우에는 별지 제13호서식의 건축물대장 합병신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 해당 건축물대장의 합병을 신청하여야 한다. <개정 2009.1.20, 2012.11.16>
1. 합병하려는 건축물의 건축물현황도(건축물현황도의 내용이 변경된 경우에 한한다)
2. 합병하려는 건축물의 등기사항증명서(등기필증의 제시로 갈음할 수 있다)
②제1항에 불구하고 「부동산등기법」 제42조제1항에 따라 합병의 등기를 할 수 없는 건축물의 건축물대장은 합병할 수 없다. <개정 2012.11.16>
④특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 제1항의 신청에 의하여 건축물대장의 합병을 한 때에는 기존 건축물대장을 폐쇄하여야 한다. <개정 2009.1.20>
① 건축물의 소유자는 집합건축물의 전유부분을 두 개 이상으로 분할하거나 두 개 이상의 전유부분을 합병하려는 경우에는 별지 제14호서식의 집합건축물대장 전유부변경(분할·합병)신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신청하여야 한다. <개정 2009.1.20, 2012.11.16>
1. 건축물현황도 중 해당 층의 평면도 및 단위세대평면도
2. 건물 등기사항증명서(등기필증의 제시로 갈음할 수 있다)
②특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 신청내용을 확인한 후 집합건축물대장의 전유부를 변경하는 경우에는 건축물대장 중 전유부의 해당 부분을 폐쇄하고 변경된 내용에 따라 새로이 작성하는 방법에 의하여야 한다. 다만, 분할하거나 합병하는 전유부분의 호 명칭이 기존의 호 명칭과 동일한 경우에는 건축물대장의 기재내용을 변경하는 방법에 따를 수 있다. <개정 2009.1.20>
① 건축물의 소유자는 건축물대장의 기재내용 중 건축물 표시사항을 변경(지번의 변경은 제20조에 따르고, 도로명주소의 변경은 제20조의2에 따른다)하려는 때에는 별지 제15호서식의 건축물표시 변경신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신청하여야 한다. 다만, 법 제22조제2항에 따라 사용승인된 경우에는 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 직권으로 사용승인서에 따라 변경한다. <개정 2009.1.20, 2011.9.16>
1. 건축물현황도(건축물현황도의 내용이 변경된 경우에 한한다)
2. 건축물의 표시에 관한 사항이 변경되었음을 증명하는 서류
②특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 제1항에 따른 건축물표시 변경신청에 의하여 건축물의 표시에 관한 사항을 변경하려는 때에는 신청내용이 건축물 및 대지의 실제현황과 합치되는지 여부를 대조·확인하여야 한다. <개정 2009.1.20>
① 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 등기관서로부터 소유권 변동자료가 통지된 때에는 건축물대장의 소유자에 관한 사항을 정리하여야 한다. <개정 2009.1.20>
②건축물의 소유자는 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 별지 제16호서식의 건축물소유자 변경신청서에 등기사항증명서를 첨부(등기필증 제시를 포함한다)하여 건축물대장의 변경을 신청할 수 있다. <개정 2009.1.20, 2012.11.16>
③건축물의 소유자는 건축물대장이 건축법령에 적합하게 생성되었으나 「부동산등기법」에 따른 등기능력이 없어 소유권보존등기를 할 수 없는 건축물의 경우에는 제2항에 불구하고 소유자가 변경되었음을 증명하는 다음 각 호의 서류를 첨부하여 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 그 건축물과 관련된 행정행위를 위한 기재내용의 변경을 신청할 수 있다. <개정 2009.1.20>
① 건축물의 소유자는 건축물대장의 기재내용 중 지번에 관한 사항을 변경하려는 때에는 별지 제17호서식의 건축물지번 변경신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신청하여야 하며, 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 이를 확인한 후 그 지번을 변경하여야 한다. <개정 2009.1.20, 2012.11.16>
1. 토지대장 또는 임야대장
2. 현황측량성과도(「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」 제23조제1항에 따라 지적측량을 실시하는 경우에 한정하며, 경계복원측량도로 갈음할 수 있다)
3. 대지 소유자의 동의서(변경되는 대지의 소유권자와 건축물의 소유권자가 다른 경우에 한한다)
②특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 건축물 소유자의 신청에 의하는 경우 외에 지번이 변경되었음을 증명하는 서류(토지이동정리결의서와 토지·임야 분할·합병신청서 사본 등을 말한다)가 첨부된 지적공부 소관청의 지적정리통지에 의하여 건축물대장의 지번을 직권으로 변경할 수 있다. <개정 2009.1.20>
③ 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 제2항에 따라 건축물대장의 지번을 직권으로 변경한 경우에는 해당 건축물의 소유자에게 그 사실을 알려야 한다. 이 경우 제12조제5항을 준용한다. <신설 2009.1.20>
① 건축물의 소유자는 건축물대장의 기재내용 중 도로명주소에 관한 사항을 변경하려는 때에는 별지 제17호의2서식의 건축물대장 도로명주소 변경신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신청하여야 하며, 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 이를 확인한 후 그 도로명주소를 변경하여야 한다.
② 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 제1항에 따라 건축물 소유자가 신청하는 경우 외에 도로명주소개별대장이 첨부된 도로명주소 소관청의 도로명주소정리통지에 따라 건축물대장의 도로명주소를 직권으로 변경할 수 있다.
③ 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 제2항에 따라 건축물대장의 도로명주소를 직권으로 변경한 경우에는 해당 건축물의 소유자에게 그 사실을 알려야 한다. 이 경우 제12조제5항을 준용한다.
[본조신설 2011.9.16]
① 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 건축물대장의 기재누락이나 소유권 불일치와 같은 오류사항 등을 조사하여 건축물대장 기초자료를 작성·관리할 수 있으며, 국토교통부장관은 이에 필요한 세부기준을 정할 수 있다. <신설 2009.1.20, 2013.3.23>
②특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 제1항의 건축물대장 기초자료 등을 통해 건축물대장의 기재내용에 잘못이 있거나 기재내용이 누락되어 있음을 발견한 경우에는 그 사실을 확인한 후 직권으로 이를 정정하거나 기재할 수 있다. 이 경우 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 지체 없이 그 내용을 건축물의 소유자에게 통지하여야 한다. <개정 2009.1.20>
③건축물의 소유자는 건축물대장의 기재내용에 잘못이 있음을 발견한 경우에는 별지 제15호서식의 건축물표시 정정신청서, 별지 제16호서식의 건축물소유자 정정신청서, 별지 제17호서식의 건축물지번 정정신청서 또는 별지 제17호의2서식의 건축물도로명주소 정정신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 그 잘못된 부분의 정정을 신청할 수 있다. <개정 2009.1.20, 2011.9.16, 2012.11.16>
1. 건축물대장의 표시사항을 정정하려는 경우에는 잘못이 있는 부분의 건축물현황도면과 이를 증명하는 서류
2. 건축물대장의 소유자에 관한 사항을 정정하려는 경우에는 건물 등기사항증명서(등기필증의 제시로 갈음할 수 있다)
3. 건축물대장의 지번에 관한 사항을 정정하려는 경우에는 토지대장 또는 임야대장. 이 경우 건축물의 대지위치에 관한 사항일 경우에는 현황측량성과도(「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」 제23조제1항에 따라 지적측량을 실시하는 경우에 한정하며, 경계복원측량도로 갈음할 수 있다)를 포함한다.
4. 건축물대장에 도로명주소에 관한 사항을 정정하려는 경우에는 도로명주소개별대장
④특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 제3항에 따라 건축물의 기재내용을 정정하려는 때에는 신청내용이 건축물 및 대지의 실제 현황과 합치되는지 여부를 대조·확인하여야 한다. <개정 2009.1.20>
① 건축물의 소유자나 관리자는 건축물의 전부 또는 일부가 철거·멸실 등으로 없어진 경우에는 별지 제18호서식의 건축물대장 말소신청서를 작성하여 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 건축물대장의 말소를 신청하여야 한다. 다만, 법 제36조에 따라 철거 또는 멸실 신고를 한 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2009.1.20, 2011.9.16, 2012.11.16>
②제1항에 불구하고 법 제29조에 따른 공용건축물의 경우에는 해당 기관의 장이 철거·멸실 등으로 없어진 건축물의 개요, 철거·멸실 등의 사유 및 철거·멸실 등 전·후 사진(영 제22조제1항 단서에 따라 설계도서의 제출을 생략할 수 있는 건축물의 경우에는 해당 기관장의 확인서로 사진을 갈음할 수 있다)을 첨부하여 문서로 요청하여야 한다. <개정 2009.1.20>
③특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 건축물이 철거·멸실되었음에도 소유자나 관리자가 건축물대장의 말소 신청을 하지 아니하거나 법 제36조에 따른 건축물의 철거 또는 멸실 신고가 없는 경우에는 직권으로 해당 건축물대장을 말소할 수 있다. 이 경우 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 지체 없이 그 내용을 건축물의 소유자에게 통지하여야 한다. <개정 2009.1.20, 2011.9.16>
특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 기존 건축물대장을 말소하거나 폐쇄하려는 때에는 건축물대장 변동사항란에 그 사유 및 말소·폐쇄일자를 기재하고, 건축물대장의 첫째면에 "말소" 또는 "폐쇄" 표시를 하여야 한다. 다만, 건축물의 일부가 철거 또는 멸실된 경우에는 건축물대장의 해당 사항을 지우고 변동사항란에 그 사유 및 말소일자를 기재하여야 한다. <개정 2009.1.20>
특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 건축물대장을 생성·재작성·전환·합병 또는 말소하거나 그 기재내용을 변경·정정하려는 때에는 별지 제19호서식의 건축물대장정리결정서를 작성한 후 그 내용을 별지 제20호서식 또는 별지 제21호서식에 의한 건축물대장정리부에 기재하여야 한다. <개정 2009.1.20>
① 해당 대지에 등기된 건축물이 존재하지 아니하는 경우 대지의 소유자 또는 건축물의 소유명의인은 건물멸실등기의 신청을 위하여 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 별지 제22호서식의 건축물부존재증명발급신청서에 건물 등기사항증명서를 첨부하여 건축물부존재증명을 신청할 수 있다. 다만, 건축물대장이 작성되어 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2009.1.20, 2012.11.16>
②제1항에 따른 건축물부존재증명 발급신청을 받은 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 현지조사 등을 실시하여 해당 대지에 등기된 건축물이 존재하지 아니함을 확인한 후 별지 제23호서식에 의한 건축물부존재증명서를 발급하여야 한다. <개정 2009.1.20>
③특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 건축물부존재증명서를 발급한 경우에는 별지 제24호서식의 건축물부존재증명서발급대장에 기재하여야 한다. <개정 2009.1.20>
① 법 제39조제1항에 따른 등기촉탁 대상 건축물의 소유자 또는 건축주는 등기촉탁을 원하는 경우 사용승인신청서, 건축물철거·멸실신고서 또는 건축물대장 말소신청서 제출시 등기촉탁 여부를 표시하고 사용승인서를 교부 받은 후(철거·멸실신고의 경우 또는 말소신청한 경우에는 건축물대장 말소 후) 7일 이내에 다음 각 호의 서류를 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 제출하여야 한다. <개정 2009.1.20, 2011.9.16, 2012.11.16>
1. 등록세영수필확인서 및 통지서( 「지방세법」 제26조제1항에 따라 면세대상인 경우를 제외한다)
2. 등기수입증지(「등기사항증명서 등 수수료규칙」 제7조제3항에 따라 면제대상인 경우를 제외한다)
3. 건물 등기사항증명서 등 등기에 필요한 서류
②제1항에 따른 등기촉탁의 신청을 받은 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 건축물대장을 변경한 후 또는 건축물의 철거·멸실신고서, 건축물대장말소신청서를 접수·처리한 후 1월 이내에 별지 제25호서식의 건물표시변경 등기촉탁서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 관할 등기소에 등기촉탁하여야 한다. <개정 2009.1.20, 2011.9.16, 2012.11.16>
1. 건축물대장 등본
2. 등기촉탁서 부본
3. 등록세영수필확인서 및 통지서( 「지방세법」 제26조제1항에 따라 면세대상인 경우를 제외한다)
4. 등기수입증지(「등기사항증명서 등 수수료규칙」 제7조제3항에 따라 면제대상인 경우를 제외한다)
③특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 등기촉탁을 신청하는 경우에는 그 내용을 별지 제26호서식의 건물표시변경등기촉탁대장에 기재하여야 한다. <개정 2009.1.20>
특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 제12조에 따라 건축물대장을 생성할 수 없는 건축물에 대하여 행정목적을 위하여 별도로 건축물관리부를 생성할 수 있다. 이 경우 건축물관리부에 위반건축물에 준하는 항목과 대지면적, 연면적, 건축면적을 포함하여 작성하여야 한다. <개정 2009.1.20>
제4장 전산처리 등
이 규칙에 따른 각종 신청서, 서류 등을 정보통신망을 이용하여 전자문서로 제출한 경우에 이 규칙에 따라 제출한 것으로 본다.
① 법 제32조제1항에 따른 전자정보처리시스템(이하 "전자정보처리시스템"이라 한다)을 이용하여 건축허가업무 등의 사무를 처리하여 보조기억장치(자기디스크, 자기테이프, 그 밖에 이와 유사한 방법에 의하여 일정한 건축물정보사항을 확실하게 기록·보관할 수 있는 전자적 정보저장매체를 포함한다. 이하 같다)에 건축물대장정보를 전자적 형태로 기록한 경우 그 전산기록을 건축물대장으로 본다. <개정 2009.1.20>
②전자정보처리시스템에 의하여 건축물대장 사무를 처리하는 경우에는 건축물대장 부본을 별도의 보조기억장치에 기록하여 작성한다. 이 경우 건축물대장 부본은 건축물대장과 동일하게 관리하여야 한다.
③제1항 및 제2항의 건축물대장 및 건축물대장 부본은 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 정하는 장소에서 안전하게 보관·관리하고, 소유자의 개인정보 보호 및 사용자의 신원을 관리하는 등 필요한 보안조치를 하여야 한다. <개정 2009.1.20>
전자정보처리시스템에 의하여 건축물대장 사무를 처리하는 경우에는 제24조에 따른 건축물대장정리결정서 등을 작성하지 아니할 수 있다. 이 경우 전자정보처리시스템에 의하여 건축물대장정리결정 내용을 기록·관리하여야 한다.
특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 건축물대장의 전부 또는 일부가 손상된 때에는 제29조제2항에 따른 건축물대장 부본에 의하여 복구할 수 있다. <개정 2009.1.20>
① 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 종이문서로 관리하고 있는 기존 건축물대장을 전자정보처리시스템에 의하여 보조기억장치에 기록하거나 원형 그대로 복사한 후 데이터베이스화하여 저장할 수 있다. <개정 2009.1.20>
②제1항에 따라 건축물대장을 전자정보처리시스템에 의하여 보조기억 장치에 기록하는 방법으로 전산화한 경우에는 종전의 건축물대장을 폐쇄할 수 있다.
③제1항에 따라 전자정보처리시스템에 의하여 보조기억장치에 기록하는 방법으로 전산화한 건축물대장은 종전의 건축물대장을 제2항에 따라 폐쇄한 때부터 건축물대장으로 본다.
④제2항에 따라 폐쇄한 기존 건축물대장을 원형 그대로 복사하고 데이터베이스화한 경우에는 제10조에 불구하고 폐쇄된 기존 건축물대장을 정부기록보존소로 이관할 수 있다.
전자정보처리시스템에 의하여 건축물대장 사무를 처리하는 경우에는 건축물대장 정보의 송부, 건축물대장의 교부나 열람, 등기필의 통지, 지적정리의 통지 등을 정보통신망에 의하여 그 내용을 전송하는 방법으로 처리할 수 있다.
제5장 보칙
① 제11조제8항에 따라 건축물대장 등본·초본의 발급 수수료는 1건당 500원(다만, 건축물현황도는 1면당 100원)으로 하고, 열람 수수료는 1건당 300원으로 한다. <개정 2009.1.20, 2011.9.16, 2012.11.16>
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 수수료를 무료로 한다. <개정 2012.11.16>
1. 국가 또는 지방자치단체가 건축물대장 등본·초본의 발급이나 열람을 신청하는 경우
2. 제11조제7항에 따른 인터넷에 의한 건축물대장 등본·초본 및 건축물현황도를 발급하는 경우
③ 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 해당 지역의 여건을 고려하여 조례로 정하는 바에 따라 제1항에서 정하는 수수료를 인하하여 적용할 수 있다. <신설 2009.1.20, 2011.9.16>
④제1항의 수수료는 해당 특별자치도 또는 시·군·구의 수입증지로 납부하여야 하며, 납부한 수수료는 반환하지 아니한다. 다만, 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 정보통신망을 이용하여 전자화폐·전자결제 등의 방법으로 수수료를 납부하게 할 수 있다. <개정 2009.1.20>
특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 건축물대장의 생성·변경·정정 등의 사무처리를 위하여 필요한 첨부서류(제12조제2항제1호, 제13조제1항제3호, 제15조제1항제2호, 제16조제1항제2호, 제17조제1항제2호, 제19조제2항, 제20조제1항제1호, 제20조의2제1항제1호·제2항, 제21조제3항제2호부터 제4호까지 및 제26조제1항의 도로명주소개별대장·등기사항증명서·토지대장·임야대장을 말한다)의 정보를 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 확인할 수 있는 경우에는 그 확인으로 해당 첨부서류의 제출을 갈음한다. <개정 2009.1.20, 2011.4.11, 2011.9.16, 2012.11.16>
① 국토교통부장관은 이 규칙에서 정한 사항 외에 건축물대장의 작성에 관하여 필요한 세부기준을 정할 수 있다. <개정 2008.3.14, 2013.3.23>
②전자정보처리시스템에 의하여 건축물대장사무를 처리하는 경우의 건축물대장의 관리, 건축물대장사무의 처리절차, 문서의 서식, 건축물대장의 등본·초본 발급이나 열람 방법 등에 관하여 필요한 세부사항은 국토교통부장관이 정한다. <개정 2008.3.14, 2011.9.16, 2013.3.23>
③특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 건축물대장의 관리·운영에 관하여 필요한 세부기준을 정할 수 있다. <개정 2009.1.20>
제2조 (건축물대장에 관한 경과조치) 이 규칙 시행 당시 종전의 규정에 따라 작성된 건축물대장은 이 규칙에 따른 건축물대장으로 본다.
제3조 (기존건축물의 공부 등에 관한 경과조치) 이 규칙 시행 당시 건축물에 관한 현황을 기재하여 관리하고 있는 가옥대장ㆍ건축물관리대장, 그 밖에 이와 유사한 공부(이하 "기존건축물공부"라 한다)는 부칙 제4조에 따라 이 규칙에 따른 건축물대장으로 이기하기 전까지는 이 규칙에 따른 건축물대장으로 본다.
제4조 (기존건축물공부의 이기) 이 규칙 시행 당시 기존건축물공부가 작성되어 있는 건축물의 소유자는 건축물현황도를 첨부하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 기존건축물공부를 이 규칙에 따른 건축물대장으로의 이기를 신청할 수 있다. 이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 해당 건축물에 관한 사항을 이 규칙에 따른 건축물대장으로 이기하여야 한다.
제5조 (기존 건축물의 건축물대장에 관한 경과조치) 이 규칙 시행 당시의 건축물로서 건축물대장 또는 기존건축물공부가 작성되어 있지 아니한 건축물의 소유자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 이 규칙에 따른 건축물대장을 작성하여 줄 것을 신청할 수 있다. 이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 해당 건축물이 건축(용도변경을 포함한다. 이하 같다) 당시 허가(허가에 갈음하는 신고를 포함한다. 이하 같다)를 받아야 하는 건축물로서 허가를 받지 아니하고 건축하였거나 허가된 내용과 다르게 건축한 경우를 제외하고는 건축물대장을 생성하여야 한다.
제6조 (기존건축물대장의 폐쇄 및 전산대장에 관한 경과조치) 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제32조에 따라 종이문서로 관리하고 있는 기존 건축물대장을 이 규칙 시행 당시 전자정보처리시스템에 의하여 보조기억장치에 모두 기록한 경우에는 이 규칙 시행 후 1월 이내에 종이문서로 관리하고 있는 기존 건축물대장을 폐쇄하여 전자정보처리시스템에 의하여 보조기억장치에 기록한 건축물대장을 이 규칙에 따른 건축물대장으로 보도록 하는 조치를 하여야 한다.
이 규칙은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 별지 제1호서식, 별지 제3호서식, 별지 제7호서식, 별지 제9호서식 및 별지 제11호서식의 개정서식 중 건축물 에너지소비정보 및 기타 인증정보의 표시 부분과 별지 제5호서식의 개정서식 중 공동주택(아파트)가격의 표시 부분은 2009년 3월 1일부터 시행한다.
제3조(다른 법령의 개정) ① 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 일부를 다음과 같이 개정한다.
제13조제1항 각 호 외의 부분 중 "「지적법」에 의하여"를 "「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따라"로 하고, 같은 항 제2호 중 "「지적법」 제32조제2항"을 "「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」 제23조제1항"으로 하며, 같은 조 제2항 중 "「지적법」"을 "「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」"로 한다.
별지 제10호서식 구비서류의 신청인 제출서류란 제2호 중 "「지적법」제32조제2항"을 "「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」 제23조제1항"으로 한다.
제1조(시행일) 이 규칙은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제18조제1항, 제20조의2, 제21조, 제35조 및 별지 제1호서식부터 제9호서식까지, 별지 제11호서식부터 별지 제16호서식까지, 별지 제17호의2서식, 별지 제18호서식부터 별지 제24호서식까지 및 별지 제26호서식의 개정서식 중 도로명주소부분은 2011년 10월 17일부터 시행한다.
제2조(건축물대장 등본ㆍ초본의 발급 및 열람에 관한 적용례) 제11조의 개정규정은 이 규칙 시행 후 최초로 발급 또는 열람 신청을 하는 경우부터 적용한다.
제3조(건축물대장의 생성에 관한 적용례) 제12조의 개정규정은 이 규칙 시행 후 최초로 국방부장관이 요청하는 경우부터 적용한다.
제4조(건축물대장 말소에 관한 적용례) 제22조의 개정규정은 이 규칙 시행 후 최초로 건축물이 철거ㆍ멸실되는 경우부터 적용한다.
국토교통부(장관: 서승환)는 전국에 소재한 상업용부동산(오피스 빌딩 824동, 매장용 빌딩 2,331동)에 대한 `13년 연간 및 4분기* 투자수익률, 공실률, 임대료 등 투자정보를 조사·발표하였다. * 조사기준일: 투자수익률(`13.10.1.～12.31.), 공실률(`13.12.31.), 임대료(`13.12.31.) ** (오피스) 전국 6층 이상, 임대면적 50%이상 업무용 빌딩 824동 (매장용) 전국 3층 이상, 임대면적 50%이상 매장용 빌딩 2,331동 (각, 구분소유건물 제외)
한편, 동 조사결과가 소상공인의 창업에 실질적으로 도움이 되도록 하는 등 활용도를 높이기 위해, `13년 2분기부터 소상공인시장진흥공단(중소기업청 산하)의 상권정보와 연계하여, 109개 오피스·매장용 상권에 대한 업종현황·임대료 수준·공실률·위치도 등의 정보를 추가로 제공하고 있다. * 상권현황 통계자료 열람 사이트: 부동산통계정보시스템(www.r-one.co.kr)을 통해 `14.3.13.(목)부터 열람가능(자료실→공표보고서→임대사례조사) (p.13 별첨3 참조)
또한, 동 조사결과가 구 도심 재생과 관련하여 지역상권 활성화 등을 위한 각종 정책에 적극 활용될 수 있도록 지자체 등과 협업체계를 구축하는 방안도 검토할 계획이다.
`13년 연간 및 4분기 상업용부동산 임대사례 조사결과는 다음과 같다.
[1] 투자수익률
`13년 상업용부동산 투자수익률은 작년과 비슷한 수준인 연 5%대로 조사되었다.
오피스 빌딩의 ’13년 투자수익률은 5.30%로서 전년대비 0.25%p 하락하였으며, 매장용 빌딩은 5.18%로서 전년대비 0.07%p 하락한 것으로 나타났다.
전반적인 경기침체, 물가상승 등 실물경기 악화의 영향으로 상업용부동산에 대한 수요가 부진하였으나, `13년 하반기부터 국내경기가 완만한 회복세로 진입함에 따라 하락폭은 둔화된 것으로 분석되었다.
다만, 연 5%대의 투자수익률은 같은 기간의 채권(국고채 2.79%, 회사채 3.19%), 금융상품(정기예금 2.73%, CD 2.72%), 주식(0.73%)보다는 상대적으로 높은 수익률에 해당한다.
연간 투자수익률을 도시별로 살펴보면, 오피스 빌딩은 서울, 울산이 6% 이상을 기록한 반면, 광주, 대전, 충남, 충북은 3% 이하의 수익률을 보여 지역별로 큰 편차를 보였다.
매장용 빌딩은 부산, 울산, 충북이 6% 이상의 수익률을 기록한 반면, 대전이 3.44%로 가장 낮아 지역별로 큰 편차를 보였다.
한편, `13년 4분기 전국 상업용부동산 투자수익률*은 오피스 빌딩이 1.53%로 전분기 대비 0.58%p 상승하였고, 매장용 빌딩은 1.53%로 전분기 대비 0.68%p 상승하였다. * 투자수익률=소득수익률+자본수익률 소득수익률=순영업소득(임대료 등 수입-영업경비) / 기초자산가액 자본수익률=자산가격변동액 / 기초자산가액
고용·물가 안정세가 이어지고 있으며 특히, 광공업ㆍ서비스업 생산, 설비투자 등에서 전분기에 비해 전반적으로 개선세가 확대됨에 따라 4분기 투자수익률은 전분기 대비 상승 반전하였다.
임대료 수입 등의 소득수익률의 경우, 오피스 빌딩은 전분기 대비 0.20%p 상승한 1.27%, 매장용 빌딩은 전분기 대비 0.27%p 상승한 1.27%로 나타났다.
빌딩의 자산 가치 변동을 나타내는 자본수익률의 경우, 오피스 빌딩은 전분기 대비 0.38%p 상승한 0.26%를 기록하여 상승세로 전환되었으며, 매장용 빌딩 역시 전분기 대비 0.42%p 상승한 0.26%로 나타났다.
`13년 4분기 투자수익률을 지역별로 살펴보면, 오피스 빌딩의 경우, 울산(1.86%), 경북(1.74%), 서울(1.68%), 부산(1.68%) 순으로 투자수익률을 보였으며 대전(0.75%)이 가장 낮은 수익률을 기록하였다.
매장용 빌딩의 경우, 부산(1.89%), 충북(1.85%), 울산(1.81%) 순으로 투자수익률을 보였으며, 대전(1.10%)이 가장 낮은 수익률을 보였다.
[2] 공실률
’13년도 공실률은 오피스 빌딩의 경우 10.7%, 매장용 빌딩은 10.2%로 조사되었다.
`13년 4분기(‘13.12.31.기준) 공실률은 오피스 빌딩 10.7%, 매장용 빌딩 10.2%로 전분기 대비 각각 1.4p, 0.5%p 상승한 것으로 나타났다.
오피스 빌딩은 대도시 중심의 주요 기업 이전으로 인한 임차인 이탈과 대형빌딩 신축의 영향으로 공실률이 상승한 가운데 서울(8.4%), 경남(7.5%), 제주(6.4%)를 제외한 전 지역이 10% 이상의 공실률 수준을 보였다.
매장용 빌딩은 상가시장 약세가 지속되며 공실률이 상승한 가운데 서울은 상대적으로 공실률 수준은 낮으나 전분기 대비 0.6%p 상승하며 6.8%를 기록하였고, 울산(8.6%), 경기(8.1%), 경남(8.4%)을 제외한 전 지역은 10% 이상의 공실률 수준을 보였다.
[3] 임대료
`13년도 임대료는 오피스 빌딩의 경우 14.8천원/㎡, 매장용 빌딩은 31.4천원/㎡으로 조사되었다.
한편, 4분기(`13.12.31.기준) 임대료는 오피스 빌딩이 14.8천원/㎡로 전분기 대비 0.1천원/㎡ 하락한 반면, 매장용 빌딩은 31.4천원/㎡으로 전분기 대비 0.1천원/㎡ 상승한 것으로 나타났다.
오피스 빌딩은 울산, 충남, 충북이 상승한 반면, 경기, 인천, 부산, 광주, 전남, 제주는 하락하였으며, 그 외 지역은 보합인 것으로 나타났다.
매장용 빌딩은 임대료 수준이 가장 높은 서울이 0.5천원/㎡ 상승하였으며, 부산이 0.7천원/㎡ 상승하여 가장 높은 상승률을 보였다. 반면, 경기, 대전, 전남은 하락하였다.
[4] 조사 및 발표방법
`13년 4분기 상업용부동산 임대사례조사는 한국감정원에 위탁하여 실시하였고, 감정평가사 및 조사자 250여 명이 지역조사와 임대인·임차인 면담 등의 현장조사를 수행하였다.
투자정보는 매분기 조사·발표하고 있으며, 국토교통부 국토교통통계누리(stat.molit.go.kr) 및 한국감정원 부동산통계정보시스템 R-ONE(www.r-one.co.kr, Tel. 053-663-8546)에서 확인할 수 있다.
국토해양부 - 건축물 용도가 폐기물처리시설과 공장으로 중첩될 경우의 건축물 종류(「건축법 시행령」 별표 1 등 관련)
안건번호
12-0127
회신일자
2012.04.03
1. 질의요지
「폐기물관리법」 제2조제8호에 따른 폐기물처리시설로서 동(구리)광재를 용융·추출하는 방법으로 회수하여 동괴를 제조하는 데 계속적으로 이용되는 건축물이 「건축법 시행령」 별표 1 제17호의 공장에 해당하는지 혹은 같은 별표 제22호의 분뇨 및 쓰레기 처리시설에 해당하는지?
2. 회답
「폐기물관리법」 제2조제8호에 따른 폐기물처리시설로서 동(구리)광재를 용융·추출하는 방법으로 회수하여 동괴를 제조하는 데 계속적으로 이용되는 건축물은 「건축법 시행령」 별표 1 제22호의 분뇨 및 쓰레기 처리시설에 해당한다고 할 것입니다.
3. 이유
「건축법」 제2조제2항, 같은 법 시행령 제3조의4 및 별표 1에서는 건축물의 용도에 따라 그 종류를 규정하고 있는바, 각 호를 달리하여 “공장”과 “분뇨 및 쓰레기처리시설”을 구분하여 규정하고 있습니다.
즉, 「건축법」 제2조제2항제17호 및 같은 법 시행령 별표 1 제17호에 따르면, 공장은 “물품의 제조·가공[염색·도장(塗裝)·표백·재봉·건조·인쇄 등을 포함한다] 또는 수리에 계속적으로 이용되는 건축물로서 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 위험물저장 및 처리시설, 자동차 관련 시설, 분뇨 및 쓰레기처리시설 등으로 따로 분류되지 아니한 것”으로 규정하고 있고,
「건축법」 제2조제2항제22호 및 같은 법 시행령 별표 1 제22호에 따르면, 분뇨 및 쓰레기 처리시설은 그 세부 용도를 분뇨처리시설(가목), 고물상(나목), 폐기물처리시설 및 폐기물감량화시설(다목)으로 나누어 규정하고 있습니다.
그러므로, 「건축법 시행령」 별표 1 제17호의 공장으로 분류되기 위해서는, 같은 별표 제22호에 따른 분뇨 및 쓰레기 처리시설로 분류되지 않은 경우에 해당하여야 하므로, 「폐기물관리법」 제2조제8호에 따른 폐기물처리시설이 「건축법 시행령」 별표 1 제22호의 분뇨 및 쓰레기 처리시설에 해당하는지 여부를 우선적으로 검토하여야 할 것입니다.
그런데, 같은 별표 제22호의 분뇨 및 쓰레기 처리시설의 세부 용도로 규정되어 있는 폐기물처리시설에 관하여는 「건축법」 및 같은 법 시행령에 특별한 정의규정을 두고 있지 아니한바, 법은 원칙적으로 불특정 다수인에 대하여 동일한 구속력을 갖는 사회의 보편타당한 규범이므로 이를 해석함에 있어서는 법의 표준적 의미를 밝혀 객관적 타당성이 있도록 하여야 하고, 가급적 모든 사람이 수긍할 수 있는 일관성을 유지함으로써 법적 안정성이 손상되지 않도록 하여야 하는바, 그 과정에서 가능한 한 법률에 사용된 문언의 통상적인 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하고, 나아가 법률의 입법 취지와 목적, 제·개정 연혁, 법질서 전체와의 조화, 다른 법령과의 관계 등을 고려하는 체계적·논리적 해석방법을 추가적으로 동원함으로써 법해석의 요청에 부응하는 타당한 해석이 되도록 하여야 합니다.
이 경우 당해 법령 자체에 그 법령에서 사용하는 용어의 정의나 포섭의 구체적인 범위가 명확히 규정되어 있지 아니한 경우 법령상 용어의 해석은 그 법령의 전반적인 체계와 취지·목적, 당해 조항의 규정형식과 내용 및 관련 법령을 종합적으로 고려하여 해석하여야 하므로(대법원 2005. 2. 18. 선고 2004도7807 판결, 대법원 2006. 5. 26. 선고 2006도826 판결 참조),
「건축법 시행령」 별표 1 제22호다목의 폐기물처리시설은 폐기물처리시설 관련 법령에 따라 해석할 수 있다고 할 것이고, 일응 「폐기물관리법」 제2조제8호에 따른 폐기물처리시설을 의미한다고 볼 수 있는바, 법률의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한되므로(대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결), 폐기물처리시설이 분뇨 및 쓰레기 처리시설의 세부 용도로 규정되어 있는 이상, 비록 해당 시설이 동(구리)광재를 용융·추출하는 방법으로 회수하여 동괴를 제조하는 데 계속적으로 이용되는 건축물에 해당한다고 하더라도, 「건축법 시행령」 제3조의4 및 별표 1 제22호의 분뇨 및 쓰레기 처리시설로 분류되는 경우에는, 같은 별표 제17호의 공장에서 제외된다고 할 것입니다.
따라서, 「폐기물관리법」 제2조제8호에 따른 폐기물처리시설로서 동(구리)광재를 용융·추출하는 방법으로 회수하여 동괴를 제조하는 데 계속적으로 이용되는 건축물은 「건축법 시행령」 별표 1 제22호의 분뇨 및 쓰레기 처리시설에 해당한다고 할 것입니다.
민원인 - 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제8조제1항에 따라 사업시행자가 공익사업의 수행을 위해 필요한 서류(영업손실 보상을 위한 영업개시일의 확인)를 요청하는 경우가 「국세기본법」 제81조의13제1항제6호에 해당하는지 여부(「국세기본법」 제81조의13 등 관련)
안건번호
12-0006
회신일자
2012.04.10
1. 질의요지
「국세기본법」 제81조의13제1항제6호에서는 “다른 법률의 규정에 따라 과세정보를 요구하는 경우” 그 사용목적에 맞는 범위 안에서 납세자의 과세정보를 제공할 수 있도록 하고 있는바, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제8조제1항에 따라 사업시행자가 공익사업의 수행을 위해 필요한 서류(영업손실 보상을 위한 영업개시일의 확인)를 요청하는 경우가 「국세기본법」 제81조의13제1항제6호에 해당하는지?
2. 회답
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제8조제1항에 따라 사업시행자가 공익사업의 수행을 위해 필요한 서류(영업손실 보상을 위한 영업개시일의 확인)를 요청하는 경우는 「국세기본법」 제81조의13제1항제6호에 해당하지 아니한다고 할 것입니다.
3. 이유
「국세기본법」 제81조의13제1항에 따르면 세무공무원은 납세자가 세법이 정한 납세의무를 이행하기 위하여 제출한 자료나 국세의 부과·징수를 위하여 업무상 취득한 자료 등(이하 “과세정보”라 함)을 타인에게 제공 또는 누설하거나 목적 외의 용도로 사용하여서는 아니 되나, 지방자치단체 등이 법률에서 정하는 조세의 부과·징수의 목적등에 사용하기 위하여 과세정보를 요구하는 경우(제1호), 다른 법률의 규정에 따라 과세정보를 요구하는 경우(제6호) 등에는 그 사용목적에 맞는 범위 안에서 납세자의 과세정보를 제공할 수 있도록 규정하고 있고, 과세정보의 제공을 요구하는 자는 문서로 해당 세무관서의 장에게 이를 요구하도록 규정하고 있습니다.
한편, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제8조제1항에 따르면 사업시행자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 공익사업의 수행을 위하여 필요한 서류의 발급을 국가나 지방자치단체에 신청할 수 있고, 국가나 지방자치단체는 해당 서류를 발급하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제77조제1항 및 제4항에 따르면 영업을 폐지하거나 휴업함에 따른 영업손실에 대하여는 영업이익과 시설의 이전비용 등을 고려하여 보상하여야 하고,
보상액의 구체적인 산정 및 평가 방법과 보상기준 등에 관한 사항은 국토해양부령으로 정하도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행규칙 제45조에 따르면 같은 법 제77조제1항에 따라 영업손실을 보상하여야 하는 영업은 사업인정고시일등 전부터 적법한 장소에서 인적·물적시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업(다만, 무허가건축물등에서 임차인이 영업하는 경우에는 그 임차인이 사업인정고시일등 1년 이전부터 「부가가치세법」 제5조에 따른 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업을 말함. 제1호)이면서, 영업을 행함에 있어서 관계법령에 의한 허가등을 필요로 하는 경우에는 사업인정고시일등 전에 허가등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업(제2호)으로 규정하고 있는바,
이 사안과 같이 사업시행자가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제8조제1항에 따라 공익사업의 수행을 위해 필요한 서류(영업손실 보상을 위한 영업개시일의 확인)를 요청하는 경우가 「국세기본법」 제81조의13제1항제6호에 해당하는지가 문제될 수 있습니다.
그런데, 「헌법」 제17조에서는 모든 국민은 사생활의 비밀과 자유를 침해받지 아니한다고 하여 개인의 사생활이 타인으로부터 침해되거나 사생활이 함부로 공개되지 아니할 소극적인 권리는 물론, 자신에 대한 정보를 자율적으로 통제할 수 있는 적극적인 권리까지도 보장하고 있는바, 비록 이러한 개인정보가 국가의 안전보장, 질서유지 및 공공복리라는 국가·사회적 법익의 실현을 위하여 일정한 범위에서는 법률상의 근거에 따라 이용 및 제공이 가능하다 하더라도, 해당 개인정보의 제공 등은 그로 인한 공익적 목적의 실현과 사생활의 비밀유지와 같은 기본권이 상호 조화될 수 있는 범위에서만 정당성을 가진다 할 것입니다.
그리고, 「국세기본법」 제1조에서 이 법의 입법목적을 국세에 관한 법률관계를 명확하게 하고, 과세(課稅)를 공정하게 하며, 국민의 납세의무의 원활한 이행에 이바지하는 것으로 하고 있는바, 납세자가 제출한 자료와 정보, 그리고 세무공무원이 국세의 부과 또는 징수를 목적으로 업무상 취득한 자료 등으로 생성되는 과세정보의 활용은 위와 같은 입법목적의 범위 안에서 이루어져야 할 것이고, 다른 법률에 따라 조세행정 외의 목적으로 활용할 수 있다고 하더라도 이는 그 활용범위를 엄격하게 제한하여 해석하여야 할 것입니다.
즉, 과세정보는 국가의 조세부과권의 공정하고 엄격한 행사를 전제로 세무관서가 수집하여 보유하는 정보로서 일반 행정기관이 수집하여 보유하는 행정정보와 성격을 달리하고, 그 사용목적에 있어서도 엄격한 제한을 받는다고 할 것이므로 원칙적으로 과세정보의 수집·보유 및 활용은 제한적으로 허용된다고 할 것이어서, 조세부과 등 조세행정의 목적 외의 과세정보의 활용은 법률에 명시적으로 규정한 경우에만 허용된다고 보아야 할 것입니다.
이러한 점에 비추어 볼 때, 「국세기본법」 제81조의13제1항제6호에서 “다른 법률의 규정”이라 함은 납세자가 세무관서에 제출한 개인정보를 토대로 생성된 과세정보가 세무관서 외의 관계 행정기관에 제공되어 징세 이외의 목적으로 사용될 수 있다는 것을 예측할 수 있도록 세무관서에 과세정보를 요청할 수 있다는 규정이 「식품위생법」 제82조제3항 등과 같이 명시적으로 법률에서 규정이 된 경우를 말한다고 할 것입니다(법제처 2009. 11. 27. 회신 09-0365 해석례 참조).
그런데, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제8조제1항의 서류발급요청 규정은 세무관서의 장을 자료나 정보를 요청하는 기관으로 명시하고 있지 아니하고, 요청하는 정보가 과세정보임을 나타내고 있지도 아니하므로, 해당 규정은 「국세기본법」 제81조의13제1항제6호의 “다른 법률의 규정”에 해당한다고 보기 어렵다 할 것입니다.
따라서, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제8조제1항에 따라 사업시행자가 공익사업의 수행을 위해 필요한 서류(영업손실 보상을 위한 영업개시일의 확인)를 요청하는 경우는 「국세기본법」 제81조의13제1항제6호에 해당하지 아니한다고 할 것입니다.
국토해양부 - 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적 합계가 1,000제곱미터 미만인 일용품의 도매점이 「건축법 시행령」 제3조의4 및 별표 1 제3호가목의 제1종 근린생활시설에 해당하는지 여부(「건축법 시행령」 제3조의4 등 관련)
안건번호
12-0202
회신일자
2012.04.27
1. 질의요지
「건축법 시행령」 제3조의4 및 별표 1에 따른 용도별 건축물의 종류 중 제3호가목에 따르면 “같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천 제곱미터 미만인 일용품(식품·잡화·의류·완구·서적·건축자재·의약품·의료기기 등) 등의 소매점”을 제1종 근린생활시설로 규정하고 있는데, 위와 같은 일용품을 대량으로 소매업소에 판매·공급하는 영업시설(같은 별표 제7호가목의 “도매시장”, 나목의 “소매시장”에 해당되지 아니함)의 면적이 1천 제곱미터 미만인 경우, 이 시설은 같은 별표 제3호가목에 따른 제1종 근린생활시설에 해당하는지, 아니면 같은 별표 제7호다목1)의 “상점”인 판매시설에 해당하는지 여부?
2. 회답
일용품(식품·잡화·의류·완구·서적·건축자재·의약품·의료기기 등)을 대량으로 소매업소에 판매·공급하는 영업시설의 면적이 1천 제곱미터 미만인 경우, 이 시설은 「건축법 시행령」 제3조의4 및 별표 1 제3호가목에 따른 제1종 근린생활시설에 해당한다고 할 것입니다.
3. 이유
「건축법」 제2조제1항제3호에서는 “건축물의 용도”란 건축물의 종류를 유사한 구조, 이용 목적 및 형태별로 묶어 분류한 것을 말한다고 정의하면서, 같은 조 제2항에서 건축물의 용도를 제1호(단독주택)부터 제28호(그 밖에 대통령령으로 정하는 시설)까지로 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제3조의4에서는 같은 법 제2조제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다고 하면서 별표 1에서 제1호(단독주택)부터 제28호(장례식장)까지 각 용도별 건축물의 종류를 명시하고 있는데,
같은 별표 제3호에서는 “제1종 근린생활시설”을 규정하면서 가목에서 “수퍼마켓과 일용품(식품·잡화·의류·완구·서적·건축자재·의약품·의료기기 등을 말하며, 이하 같음) 등의 소매점으로서 같은 건축물(하나의 대지에 두 동 이상의 건축물이 있는 경우에는 이를 같은 건축물로 보며, 이하 같음)에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천 제곱미터 미만인 것”을 규정하고 있고, 같은 별표 제7호에서는 “판매시설”을 규정하면서 가목에서 “도매시장(「농수산물유통 및 가격안정에 관한 법률」에 따른 농수산물도매시장, 농수산물공판장, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말하며, 그 안에 있는 근린생활시설을 포함함)”을, 나목에서 “소매시장(「유통산업발전법」 제2조제3호에 따른 대규모 점포, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말하며, 그 안에 있는 근린생활시설을 포함함)”을, 다목1)에서 “상점(그 안에 있는 근린생활시설을 포함함)으로서 제3호가목에 해당하는 용도(서점은 제외함)로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것”을 규정하고 있습니다.
그런데, 일용품을 대량으로 소매업소에 판매·공급하는 영업시설의 면적이 1천 제곱미터 미만인 경우, 이 시설은 「건축법 시행령」 제3조의4 및 별표 1 제3호가목에 따른 제1종 근린생활시설에 해당하는지 아니면 같은 별표 제7호다목1)의 “상점”인 판매시설에 해당하는지 여부가 문제될 수 있습니다.
먼저, 「건축법 시행령」 제3조의4 및 별표 1 제3호가목에서 근린생활시설의 하나로 규정하고 있는 “소매점(小賣店)”의 사전적 의미는 “소매하는 상점”이므로 여기에서 “소매”의 개념이 문제되는데, 일반적으로 “소매”란 개인적으로 소비하는 최종 소비자에 대한 판매를 의미하며, 이에 대응하는 개념으로 “도매”를 사용하고, 소매와 도매의 개념 구분은 그 거래 규모와 거래 건수, 거래 대상 품목 등에 의해 규정되는 것이 아니라 일반적으로 판매 상대방의 성격에 의해 규정되는 것인바, 예컨대 문방구 상인이 연필을 개인적으로 사용하는 최종 소비자에게 판매하는 경우는 “소매”가 되나, 문구세트 상품을 만드는 제조업자에게 판매하는 경우는 “도매”가 되는 것이므로, 같은 업자가 같은 상품을 판매하는 경우라도 소매가 될 수도 있고, 도매가 될 수도 있는 것입니다.
이와 같은 “소매”와 “도매”의 개념과 「건축법 시행령」 별표 1 제3호에서 “인근 주민들이 일상생활을 영위하는데 필요한 시설”을 제1종 근린생활시설로 분류하고 있는 취지 등을 종합하여 볼 때, 같은 별표 제3호가목에서의 “소매점”의 의미가 반드시 “도매점”의 반대개념으로서 “도매점”을 배척하는 의미라고 한정하여 해석할 합리적인 근거는 없다고 할 것입니다.
또한, 「건축법 시행령」 별표 1 제3호가목에서는 제1종 근린생활시설의 종류로 “수퍼마켓과 일용품 등의 소매점으로서 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천 제곱미터 미만인 것”을 규정하는 한편, 같은 별표 제7호다목1)에서는 판매시설의 종류로 “같은 별표 1 제3호가목에 해당하는 용도(서점은 제외함)로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것”을 규정하고 있는바, 만약 같은 별표 제3호에서 제1종 근린생활시설의 하나로 규정하고 있는 “소매점”의 개념을 “도매점”에 대응하는 의미로서 도매점을 배척하는 개념으로 해석한다면, “일용품의 도매점”은 같은 별표 제3호가목에 해당하는 용도에 해당하지 않게 되어 그 규모가 1천 제곱미터 미만이든 이상이든 어떤 건축물의 용도에도 속하지 않게 되는 불합리한 결론에 이를 수 있다고 할 것이므로, 같은 별표 제3호가목의 “소매점”의 의미는 “규모가 소규모인, 즉, 1천 제곱미터 미만에 해당하는 판매시설”을 의미하는 것으로 보는 것이 타당하다고 할 것입니다.
나아가, 「건축법 시행령」 별표 1 제3호에서 제1종 근린생활시설의 종류로 규정하고 있는 것을 살펴보면, 가목에서 “수퍼마켓과 일용품 등의 소매점으로서 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천 제곱미터 미만인 것”을, 나목에서 “휴게음식점 또는 제과점으로서 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 300제곱미터 미만인 것”을, 마목에서 “탁구장 및 체육도장으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것”을, 바목에서는 “지역자치센터, 파출소, 지구대, 소방서, 우체국, 방송국, 보건소, 공공도서관, 지역건강보험조합, 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천 제곱미터 미만인 것”을 각각 규정함으로써 해당 시설의 “이용목적”과 “규모”를 중요한 분류기준으로 삼고 있음을 알 수 있는데, 이 사안에서와 같이 일용품을 대량으로 소매업소에 판매·공급하는 영업시설의 면적이 1천 제곱미터 미만인 경우 그 시설은 실제로 주민들의 일상생활에 편의를 제공하는 일용품을 소규모의 시설에서 공급하게 된다는 점 등을 고려할 때, 이를 같은 별표 제3호에서 분류하고 있는 제1종 근린생활시설들과 같은 시설로 분류한다고 해서 특별히 불합리하다고 볼 수는 없을 것입니다.
따라서, 일용품을 대량으로 소매업소에 판매·공급하는 영업시설의 면적이 1천 제곱미터 미만인 경우, 이 시설은 「건축법 시행령」 제3조의4 및 별표 1 제3호가목에 따른 제1종 근린생활시설에 해당한다고 할 것입니다.
※ 법령정비 의견 다만, 「건축법 시행령」 제3조의4 및 별표 1 제3호가목에서 근린생활시설의 하나로 규정하고 있는 “일용품의 소매점”의 사전적 의미는 개인적으로 소비하는 최종 소비자에 대한 판매를 의미하는 것이고, 일반적으로 “소매”에 대응하는 개념으로서 “도매”를 사용하고 있어, 문언상 “소매업”이 아닌 “도매업”은 제1종 근린생활시설에 포함되지 아니하는 것으로 해석될 여지가 있으므로, 위 “소매점”의 의미를 도매업 또는 소매업 등의 업태구분과 관계없이 규모를 기준으로 1천 제곱미터 미만의 소규모의 상점을 의미하는 것으로 운영할 필요성이 있다면 별도의 입법조치를 통하여 이를 명확히 할 필요가 있다고 할 것입니다.
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