陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

대구고법 2013. 6. 26. 선고 2012나20865 판결 〔토지인도〕

[1] 원소유자가 토지를 인근 주민의 통행로로 제공하여 사용수익권을 포기하고 이에 따라 인근 주민이 토지를 통행하게 된 이후에 토지의 소유권을 특정승계한 자에게 토지의 사용수익 제한으로 어떤 손해가 생긴다고 할 수 있는지 여부 (소극)

[2] 강제경매절차에서 토지를 매수하고 소유권이전등기를 마친 甲 등이 토지를 도로부지로 점유․사용하고 있는 乙 지방자치단체를 상대로 임료 상당의 부당이득반환을 구한 사안에서, 甲 등은 토지에 사용수익 제한이라는 부담이 있다는 사정을 용인하였거나 적어도 그러한 사정이 있음을 알고서 소유권을 취득하였으므로, 甲 등에게 어떤 손해가 생긴다고 할 수 없다고 한 사례

[1] 일반적으로 경매나 매매에 의하여 토지의 소유권을 취득하려는 자는 토지대장, 등기부, 도시계획확인원, 관계 토지의 지적도면, 특히 매각기일의 공고 내용이나 법원에 비치된 매각물건명세서 또는 집행기록의 열람 등의 방법에 의하여 당해 토지의 위치, 현황과 부근 토지의 상황 등을 미리 점검해 볼 것이라는 점은 경험칙상 당연히 예상되고, 토지의 원소유자가 토지를 인근 주민의 통행로로 제공함으로써 이에 대한 사용수익권을 포기하고 이에 따라 인근 주민이 토지를 통행하게 된 이후에 토지의 소유권을 특정승계한 자는 그 토지에 위와 같은 사용수익의 제한이라는 부담이 있다는 사정을 용인하거나 적어도 그러한 사정이 있음을 알고서 토지의 소유권을 취득하였다고 봄이 타당하므로, 그 특정승계인에게 어떤 손해가 생긴다고 할 수 없다.

[2] 강제경매절차에서 토지를 매수하고 소유권이전등기를 마친 甲 등이 토지를 도로부지로 점유⋅사용하고 있는 乙 지방자치단체를 상대로 임료 상당의 부당이득반환을 구한 사안에서, 제반 사정에 비추어 위 토지가 도로로 제공될 무렵 종전 소유자들이 토지에 관한 독점적, 배타적 사용수익권을 포기하였고 甲 등은 토지에 사용수익 제한이라는 부담이 있다는 사정을 용인하였거나 적어도 그러한 사정이 있음을 알고서 소유권을 취득하였다고 봄이 타당하므로, 토지가 도로부지로 사용된다고 하더라도 甲 등에게 어떤 손해가 생긴다고 할 수 없다고 한 사례.

5송재일.pdf

2014년에는 경매관련 법 개정을 통해 부동산경매와 관련된 제도 내지 절차가 대폭 개선되거나

변경될 예정이다.

민법, 민사집행법 개정을 통해 유치권 제도가 대폭 개선된다. 민사집행법 개정을 통해서는 최저매각가가 하향 조정되고, 그간 말도 많고 탈도 많았던 공유자우선매수신고 제도의 행사요건도 합리화 된다.

임차인 지위도 대폭 개선된다. 특히 주택임차인의 소액보증금 범위나 최우선변제액 한도가 상향 조정되고, 상가건물임차인의 임대차보호법 적용범위나 소액보증금 및 최우선변제 한도 역시 상향 조정된다.

또한 주택 및 상가건물 임대차 보증금의 월차임 전환율이 하향 조정되고, 그간에는 주택임대차보호법 적용이 배제됐던 법인의 직원용 주택도 앞으로는 주택임대차보호법이 적용될 예정이다.

1. 유치권 인수주의 폐지하고 소멸주의 채택

유치권 관련한 민사집행법 개정은 민법 일부개정법률안(2013년 1월 16일 입법예고)이 등기, 미등기 부동산을 불문하고 인정했던 유치권을 앞으로는 등기 부동산의 유치권을 폐지하고 미등기 부동산에 대해서만 유치권을 인정하되 미등기 부동산의 유치권자에 대해 부동산이 등기된 때부터 6개월 간 소로써 저당권설정청구를 할 수 있다고 규정하고 있어 이에 관련한 민사집행법 절차를 개정하는 차원에서 이뤄졌다.

이로써 현행 유치권자는 배당요구권자에 포함되어 있지 않아 유치권자가 민법 제322조 제1항에 의하여 경매를 직접 신청한 경우가 아니면 배당권자에 포함되지 않았으나 민법, 민사집행법 등 관련법이 개정되면 미등기 부동산의 유치권자에 대해 저당권설정청구권이 인정되므로 저당권설정청구권을 소로써 행사한 유치권자에게 배당요구권을 부여하여 유치권자가 배당절차에 참여할 수 있는 길이 열린다.

이는 경매로 인한 매각 시 매수인이 유치권 부담을 인수하는 인수주의를 폐기하고 매각부동산 위의 모든 유치권을 소멸하게 함으로써 매수인은 유치권에 대한 부담이 없는 상태에서 부동산을 취득할 수 있도록 소멸주의로 전환되는 중차대한 의미를 갖는 것이다.

배당요구권자인 저당권설정청구의 소를 제기한 유치권자가 있었으나 배당 당시 아직 저당권 등기가 경료되지 않은 경우에는 그 유치권자에게 바로 우선변제권이 있는 것과 같이 배당을 할 수 없으므로 이러한 유치권자가 있으면 일단 공탁을 하고, 차후 유치권자의 저당권설정청구의 소가 받아들어지면 그에게 배당하고 받아들여지지 않으면 종전의 배당권자에게 배당하게 된다. 민법 개정안에 따르면 미등기 부동산에 대하여 유치권을 가진 채권자는 그 부동산이 등기된 날로부터 6개월 내에 소로써 저당권설정청구권을 행사하여야 하고, 이 기간 내에 행사하지 않으면 저당권설정청구권뿐만 아니라 유치권도 소멸하는 것으로 하였다.

2. 법인이 직원용 주택을 임차하는 경우에도 주택임대차보호법 적용

주택임대차보호법 일부개정법률안(2013년 4월 25일 입법예고)은 중소기업기본법 제2조에서 정한 중소기업자의 범위에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 주택임대차보호법이 적용되도록 하였다. 그간에는 직원용 주택을 매수할 여력이 없는 중소기업이 주택을 임차하여 직원에게 제공하고자 하여도 법인에게는 주택임대차보호법이 적용되지 않아 보증금 보호에 애로가 있었으나 이번 개정으로 2014년부터는 보증금을 보호받을 수 있게 됐다. 이제는 법인 직원이름으로 임차된 주택의 경우에도 임대차분석에 있어 주의를 요하는 사항이 됐다.

3. 최저매각가격 하향 조정

부동산경매절차의 신속성을 제고하기 위해 최저매각가격을 하향 조정하는 방안(민사집행법 일부개정법률안, 2013년 5월 3일 입법예고)도 마련됐다. 따라서 내년부터는 첫 매각기일에 최저매각가격이 최초감정평가액이 아니라 최초감정평가액을 참작하여 결정한 ‘매각기준가격’에서 20%를 차감한 금액이 최저매각가격이 될 예정이다.

4. 공유자우선매수제도의 행사요건 합리화

그간 공유자우선매수권은 공유자가 경매절차를 지연시킬 목적으로 또는 경매대상 공유물건을 수차례 유찰시킨 후 공유자가 헐값에 공유물건을 취득할 목적으로 악용되어 왔다. 그런 악용을 방지하기 위해 민사집행법 일부개정법률안(2013년 5월 3일 입법예고)은 공유자우선매수신고 시 보증금을 제공하지 않거나 신고를 철회한 경우 우선매수권을 행사한 것으로 간주하고, 그 행사 횟수도 1회로 제한하는 규정을 뒀다.

5. 소액임차인 보증금과 최우선변제액 기준 조정

주택 및 상가건물임대차보호법 개정(2013년 10월 14일 입법예고)을 통해 수년째 오르고 있는 전세가 현실에 맞춰 소액임차인으로서 보호되는 보증금 범위와 보증금 중 최우선변제되는 일정액 범위가 대폭 조정된다.

먼저 주택의 경우 소액임차인 범위를 서울 9500만원, 수도권 등 과밀억제권역 8000만원, 광역시 6000만원, 그 밖의 지역은 4500만원으로 확대된다. 이 보증금 중 최우선변제되는 일정액의 범위 역시 서울 3200만원, 수도권 등 과밀억제권역 2700만원, 광역시 2000만원, 그 밖의 지역은 1500만원으로 확대된다.

상가건물의 경우 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 보증금 범위를 서울 4억원, 수도권 과밀억제권역 3억원, 광역시 2억4천만원, 그 밖의 지역은 1억8천만원으로 확대된다. 소액임차인의 범위는 서울 6500만원, 수도권 등 과밀억제권역 5500만원, 광역시 3800만원, 그 밖의 지역은 3000만원으로 조정되며, 이 보증금 중 최우선변제되는 일정액도 서울 2200만원, 수도권 등 과밀억제권역 1900만원, 광역시 1300만원, 그 밖의 지역은 1000만원으로 확대 조정된다. 최우선변제되는 일정액의 범위가 확대되면서 금융기관의 주택 및 상가건물 담보대출 시 담보가치에 따른 대출금액 조정이 불가피해졌고, 입찰자 입장에서도 다가구주택이나 근린주택 등 임차인이 많은 건물에 대한 임대차분석 시 보다 더 신중한 분석이 요구될 것으로 보인다.

부실채권매입(NPL)에 대한 매매차익에는 세금을 안내도 된다는 고등법원 판례

[세목] 소득 [문서번호] 서울행정법원2006구합32702 [생산일자] 2007.01.10

[문서번호] 서울행정법원2006구합32702(2007.1.10)

[제목]

부실채권 담보부동산 경락대금에 포함된 이자에 대하여 과세할 수 있는지

[요지]

부실채권매매를 업으로 하지 아니하는 개인이 민법상 채권양도의 방식으로 부실채권을 매수하였다가 매각함에 따라 발생한 처분이익은 과세대상소득에 해당되지 아니함

[관련법령]소득세법 제16조(이자소득)

주문

1. 피고가 2004.12.1 원고에 대하여 한 2003년 귀속 종합소득세 43,178,110원의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

청구취지

주문과 같다.

이유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2003.10.10 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 전263㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다.)에 관한 대구지방법원 98타경143112 부동산임의경매 사건에서 근저당권자로서 220,676,711원을 배당받았다.

나. 피고는 2004.12.1 원고의 위 배당금 220,676,711원에서 배당표상 채권원금으로 기재된 9,000만원을 차

감한 금액인 130,676,711원은 소득세법 제16조 제1항 제12호 소정의 비영업대금 이자소득에 해당하여 원고

가 이에 대한 종합소득세 신고를 하여야 함에도 이를 누락하였다고 보아 원고에 대하여 2003년 귀속 종합

소득세 43,187,110원을 결정, 고지하였다.(이하 ‘이사건 부과처분’이라 한다.)

2. 이사건 부과처분의 적법여부

가. 당사자의 주장

피고가 위 처분사유와 관계법령을 들어 이사건 부과처분이 적법하다고 주장함에 대하여 원고는 ○○은행

이 주식회사 ○○에게 2억원을 대출해 주면서 백○○소유의 이사건 토지에 관하여 채권최고액 2억 6,000만

원의 근저당권을 설정받았으나 ○○은행이 파산으로 퇴출하는 과정에서 위 대출금채권 및 근저당권에 대

한 일체의 지위가 성업공사, 유동화전문회사인 ○○, 원고에게로 순차 양도되었는 바, 원고가 이 사건토지

의 임의경매로 인하여 수령한 배당금 중 배당표에 이자로 표시된 130,676,711원은 채권의 매매차익이지 금

전소비대차로 발생한 이자가 아니므로 소득세법상 열거된 과세대상 소득에 해당되지 아니함에도 이와 달

리 보고한 이사건 부과처분은 위법하다고 주장한다.

나. 인정사실

(1) ○○은행은 1997.8.8 주식회사 ○○에게 2억원을 대출하면서 위 회사의 대표이사인 백○○소유의 이사

건 토지에 관하여 채권최고액을 2억 6,000만원으로 한 근저당권을 설정받았다.

(2) ○○은행이 1998.6.29 부실금융기관으로 퇴출되면서 금융산업의 구조개선에 관한 법률 제14조 제2항에

의한 금융감독위원회의 계약이전결정에 따라 주식회사 ○○에 대하여 가지는 2억원의 대출금채권은 원금

이 1억5,000만원으로 감액되어 근저당권과 일체로 성업공사에 양도되었다.

(3) 성업공사는 2000.11.23 이사건 대출금채권의 원금을 9,000만원으로 감액하여 근저당권과 함께 유동화전

문회사인 ○○에게 양도하였고 위 유동화전문회사는 2002.10.29 원고에게 이 사건 대출금채권 및 근저당권

을 9,000만원에 양도하였다.

(4) 원고는 2003.10.10 이사건 토지에 관한 대구지방법원 98타경143112 부동산임의경매사건에서 근저당권

자로서 원금명목으로 90,000,000원과 이자 명목으로 130,676,711원 합계 220,676,711원을 배당받았다.

다. 판단

(1) 소득세법 제16조 제1항은 이자소득을 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다고 하면서 제1호

(국가 또는 지방자치단체가 발생한 채권 또는 증권의 이자와 할인액)내지 제12호(비영업대금의 이익) 및 제

13호(제1호내지 제12호의 소득과 유사한 소득으로서 금전의 사용에 따른 대가의 성격이 있는 것)를 규정하

고 있다. 따라서 소득세법상 이자소득이라 함은 금전 등을 대여하고 받은 대가로 인하여 발생하는 소득에

해당하여야 할 것이다. 그런데 이 사건에서 원고가 경매절차를 통하여 이자명목으로 배당받은 130,676,711

원이 소득세법에서 말하는 이자소득의 실질을 갖추고 있는지에 관하여 살펴본다.

(2) 이 사건에 관하여 보건대 위 인정사실에서 본 바와 같이

① 원고가 당초 대출원금액이 2억원이었으나 그 후 채권의 회수가능성이 불확실해진 이사건 근저당권부채

권을 유동화전문회사로부터 9,000만원에 양수하였는 바 위 근저당권부채권은 유동회전문회사인 ○○가 자

산보유자인 ○○은행 및 ○○공사로부터 양도받은 채권, 부동산 기타의 재산권으로서 자산유동화에 관한

법률 제2조 제1호의 가 및 제3호에서 말하는 유동화자산에 해당되므로 원고와 위 유동화전문화사 사이의

양도계약의 실질은 일반적인 채권양도라기보다는 회수여부 및 범위가 불명확한 근저당권부채권이라는 유

동화자산에 관한 매매게약이라 할 것이어서 결과적으로 그 매매대금을 초과하는 이익이 발생하였다면 이

는 회수불능의 위험을 부담한 매수 또는 투자에 대한 수익으로 보는 것이 사회통념상 타당하다고 보이는

점,

② 자산유동화에 관한 법률 제13조 제4호는 ‘유동화자산의 양수인은 양도된 자산에 관한 위험을 인수할

것’이라고 규정하고 있는바 여기서의 ‘위험’에는 양도된 자산의 멸실,훼손,노후화 및 유동화자산의 가치하

락위험 등이 포함된다고 해석되므로 유동화자산의 가치가 상승하는 경우 가치상승분 역시 유동화자산의

양수인에게 귀속함은 당연하다고 할 것인데, 유동화자산의 가치하락으로 인한 양수인의 손해를 ‘금전 기타

대체물의 사용의 대가로서 원금액과 사용기간에 비례하여 지급되는 금전 기타 대체물의 사용의 대가로서

원금액과 사용기간이 비례하여 지급되는 금전 기타의 대체물’인 ‘이자’의 상실로 볼 수 없는 것과 마찬가지

로 유동화자산의 가지상승으로 인하여 양수인에게 발생하는 이익 또는 이자의 획득으로 볼 수 없는 점

③ 유동화자산의 매매계약의 당사자인 유동화전문회사와 원고가 이 사건 대출금채권의 대금을 9,000만원

에 결정하기에 이른 것은 이미 부실화되어 채무자로부터의 임의변제를 기대할 수 없게 된 위 대출금채권의

원금 및 이자의 획득가능성 그 자체에 대한 평가에 기초한 것이 아니라 위 매매계약 당시를 기준으로 하여

근저당권의 목적물인 이 사건 토지가 장차 경매과정에서 낙찰될 경우 그 평가액, 그로부터 투자금액 회수

및 장래수익창출가능성 또는 위험성을 각자 나름대로 평가하여 그와 같은 금액에 관한 의사의 합치가 이루

어진 것이고 그후 현실적으로 유동화자산 평가가치가 상승 또는 하락할 경우 그로 인한 이익 또는 손해는

원고가 부담하기로 하는 내용의 의사가 상호 합치하였다고 해석하는 것이 거래관념에 부합한다고 보이는

점,

④ 그러나 저당권이 우선변제를 받을 수 있는 범위가 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상,

저당권의 실행비용(민법 제360조)이므로 경매사건에서 근저당권자로서 배당절차에 참가하여야 하는 원고

로서는 탕감된 채권원금 혹은 유동화자산의 매매대금을 초과하는 부분에 대하여는 기술적으로 이자 항목

에 포함시켜 채권계산서를 작성, 제출할 수밖에 없고 배당법원은 근저당권자인 원고에게 채권계산서상 원

금액을 초과하는 부분을 배당함에 있어 배당표상 이자로 기재할 수 밖에 없다는 점

⑤ 소득세법 및 같은 법 시행령이 채권 또는 증권의 환매조건부 매매차익에 대해서만 이자소득으로 규정하

고 있어 일반적인채권의 매매차익은 이자소득으로 보지 않고 있는 점 (소득세법 제16조 제1항 제9호, 같은

법 시행령 제24조 참조)등을 종합하여 볼때 원고가 부동산저당채권을 유동화전문회사로부터 매수하여 그

부동산에 관한 경매절차에서 매매대금액을 초과하여 지급받은 배당금의 본질은 유동화자산에 대한 투자수

익 또는 매매차익이라 할 것이지 소득세법 제16조 제1항 제12호 소정의 비영업대금으로서 이자소득에 해

당한다고 볼 수 없다.(게다가 경매사건의 배당절차에서 매각대금은 비용, 이자, 원본의 순서로 변제에 충

당하는바, 만약 위 배당절차에서 원고가 유동화자산의 매매대금인 9,000만원에 미치지 못하는 배당을 받아

현실적으로 손실을 보았을 경우에도 피고의 주장대로라면 그 배당금액 전부가 이자소득으로 간주되어 그

에 대하여 종합소득세를 과세하여야 하는 불합리한 결과에 이르게 될 것인바 이 점에 비추어 보더라도 배

당금의 명목만을 보고 이자소득여부를 판정할 것은 아니다.)

따라서 원고의 배당금액 중 9,000만원을 초과한 부분을 소득세법상 비영업대금으로서의 이자소득으로

본 피고의 이사건 부과처분은 위법하다.

3. 결론

그렇다면 원고의 이사건 청구는 이유있어 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

공시법테마특강자료.hwp

구분건물.pdf

연속된 경매에서 임차인의 대항력과 우선변제권.pdf

2013. 4. 11. 선고 2009다62059 판결 〔건물명도등〕

강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물에 관하여 강제경매를 위한 압류나 그 압류에 선행한 가압류가 있기 이전에 저당권이 설정되어 있다가 강제경매로 저당권이 소멸한 경우, 건물 소유를 위한 관습상 법정지상권의 성립 요건인 ‘토지와 그 지상 건물이 동일인 소유에 속하였는지’를 판단하는 기준 시기 (=저당권 설정 당시)

토지 또는 그 지상 건물의 소유권이 강제경매로 인하여 그 절차상의 매수인에게 이전되는 경우에는 그 매수인이 소유권을 취득하는 매각대금의 완납 시가 아니라 강제경매개시결정으로 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 토지와 지상 건물이 동일인에게 속하였는지에 따라 관습상 법정지상권의 성립 여부를 가려야 하고, 강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물에 대하여 강제경매개시결정 이전에 가압류가 되어 있다가 그 가압류가 강제경매개시결정으로 인하여 본압류로 이행되어 경매절차가 진행된 경우에는 애초 가압류의 효력이 발생한 때를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에 속하였는지에 따라 관습상 법정지상권의 성립 여부를 판단하여야 한다.

나아가 강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물에 관하여 강제경매를 위한 압류나 그 압류에 선행한 가압류가 있기 이전에 저당권이 설정되어 있다가 그 후 강제경매로 인해 그 저당권이 소멸하는 경우에는, 그 저당권 설정 이후의 특정 시점을 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인의 소유에 속하였는지에 따라 관습상 법정지상권의 성립 여부를 판단하게 되면, 저당권자로서는 저당권 설정 당시를 기준으로 그 토지나 지상 건물의 담보가치를 평가하였음에도 저당권 설정 이후에 토지나 그 지상 건물의 소유자가 변경되었다는 외부의 우연한 사정으로 인하여 자신이 당초에 파악하고 있던 것보다 부당하게 높아지거나 떨어진 가치를 가진 담보를 취득하게 되는 예상하지 못한 이익을 얻거나 손해를 입게 되므로, 그 저당권 설정 당시를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에게 속하였는지에 따라 관습상 법정지상권의 성립 여부를 판단하여야 한다.

민사집행법_일부개정법률안.hwp

손해배상(기)

[대법원 1987.11.10, 선고, 87다카1646, 판결]

【판시사항】

가. 감정대상인 환지예정지에 권리면적 이외에 과도면적이 포함되어 있는 경우 과도면적에 대한 청산금이 이미 청산된 것임을 전제로 한 시가산정평가와 감정인의 과실여부

나. 감정인의 부당감정으로 입은 제3자의 손해액

【판결요지】

가. 시가감정대상이 환지예정지이고 거기에 권리면적 이외에 절반 이상의 과도면적이 포함되어 있는 토지라면 장차 환지확정에 따라 과도면적에 해당하는 청산금은 토지소유자가 부담하는 것이므로 이와 같은 환지예정지를 평가함에 있어서는 그 환지면적을 기준으로 하여 가격산정을 하되 권리면적과 과도면적의 구체적 사정을 고려하고 과도면적에 대한 환지처분후 확정될 청산금 등 제반조건을 감안하여 그 시가를 산정하여야 할 것이고 감정인이 위 환지예정지를 감정평가하면서 위와 같은 사정을 고려함이 없이 만연히 과도면적에 대한 청산금이 이미 청산된 것임을 전제로 하여 그 시가를 정산하는 평가를 하였다면 감정평가에관한법률 제20조 소정의 감정인이 과실로 위 토지를 감정당시 시가와 현저한 차이가 있게 평가한 경우에 해당한다고 할 것이다.

나. 감정인의 부당감정으로 인하여 입은 제3자의 손해액은 부당감정이 없었더라면 지급하지 아니하여도 될 비용을 지급하거나 부담하게 된 경우 그 수액이 이에 해당한다.

【참조조문】
가. 감정평가에관한법률 제20조 / 나. 민법 제763조

【전문】

【원고, 피상고인】
곽홍준

【피고, 상고인】

【원심판결】
서울고등법원 1987.6.5 선고 87나780 판결

【주 문】
상고를 기각한다.
상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이 유】

피고의 상고이유를 판단한다.

원심이 확정한 바에 의하면, 피고가 공인감정사로서 서울지방법원 의정부지원으로부터은 지원 85타1359호 부동산임의경매 사건에 관하여 감정평가 명령을 받고 1985.7.3 그 사건의 경매목적물인 경기 고양군 원당읍 주교리 115의 11대 35평,115의 17 대 15평, 115의 22 대 5평 등 이 사건 대지3필지 합계 55평과 그 지상 건물에 대한 시가감정을 하여 그 감정평가서를 위 법원에 제출하였는 바, 위 평가당시 이 사건 대지는 경기도 고양군이 시행하는 원당토지구획정리사업지구내의 토지로서 이미 판시와 같은 환지예정지 지정이 있었으므로(환지예정지로 같은 읍 주교리 52블럭 4놋트 대 202.4평방미터로 지정되었다가 1986.1.15 같은 읍 주교리 603의 7 대 208.8평방미터로 환지처분되었는데 위 환지면적 중 권리면적이 91.64평방미터이고, 나머지 117.16평방미터가 과도면적으로서 이에 대한 청산금이 금20,561,580원을 확정되었다)피고가 이 사건 대지에 관한 시가감정을 함에 있어 감정대상을 환지예정지 202.4평방미터를 기준으로 하여 평가하더라도 그 환지예정지에는 권리면적이 91.64평방미터 뿐이고 나머지는 청산금으로 정리되어야 할 과도면적이 포함되어 있는데도 그 정산금이 이미 정리청산된 것으로 전제하여 위 환지예정지 202.4평방미터 전체를 시가인 평방미터당 금 227,000원씩 계산하여 합계 금45,944,800원으로 감정평가하였으며 원고는 이 사건 대지에 대한 청산금이 청산된 줄 알고 위 경매 절차에서 1985.11.27 이 사건 대지를 포함한 경매목적물을 판시금액으로 경락받았으나 그후 1986.1.15 환지확정처분에 따라 과도면적 117.16평방미터에 대한 청산금이 금 20,561,580원으로 확정됨으로써 소유자인 원고가 이를 부담하게 되었다는 것이다.

감정평가에관한법률 제20조에 의하면, 감정업에 종사하는 자가 감정을 함에 있어 고의 또는 과실로 감정당시 시가와 현저한 차이가 있게 평가하여 선의의 제3자에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있는 바, 원심이 확정한 바와 같이 감정대상이 환지예정지이고 거기에 권리면적 이외에 절반이상의 과도면적이 포함되어 있는 토지라면 장차 환지확정에 따라 과도면적에 해당하는 청산금은 토지소유자가 부담하는 것이므로 이와 같은 환지예정지를 평가함에 있어서는 그 환지면적을 기준으로 하여 가격산정을 하되 권리면적과 과도면적의 구체적 사정을 고려하고 과도면적에 대한 환지처분 후 확정될 청산금 등 제반조건을 감안하여 그 시가를 산정하여야 할 것이고 피고가 이 사건대지를 감정평가하면서 이와 같은 사정을 고려함이 없이 만연히 과도면적에 대한 청산금이 이미 청산된 것임를 전제로 하여 그 시가를 판시와 같은 방법으로 산정하는 평가를 하였다면, 피고는 과실로 이 사건 대지를 감정당시 시가와 현저한 차이가 있게 평가한 경우에 해당한다 할것이고 또 원고가 그 청산금 부담이 없는 줄 믿고 경락을 받았다면 선의의 제3자에 해당한다 할 것이다. 설사 피고가 작성한 감정평가서의 청산금 청산에 관한 부분이 소론과 같이 타자하는 과정에서의 착오로 연유된 것이라 하더라도 그 과실책임을 면할 수는 없다 할 것이고, 경락인인 원고가 경락당시 청산금의 청산이 남아 있음을 알지 못한데 소론과 같은 과실이 있고 또 원고가 경락당시 이 점에 관하여 아무런 이의조차 하지 아니한 사정이 있다하더라도 이는 과실상계의 사유는 될지언정 피고의 책임을 배제할 사유는 되지 못한다 할 것이다.

원심이 같은 취지에서 피고에게 감정평가에 관한 법률 제20조에 의한 손해배상책임을 인정한 조치는 정당하고 거기에 소론이 지적하는 바와 같은 법리오해의 위법이 있다 할 수 없다.

또 원심은 피고의 위와 같은 부당감정으로 인하여 원고가 입은 손해액은 피고의 감정가액을 기초로 하여 진행된 경매절차에서 경락인인 원고가 경락대금으로 지급한 금원 이외에 그 환지처분 후 소유자로서 부담할 것으로 확정된 과도면적에 대한 판시 청산금이 이에 해당하는 것이라고 판단한 다음 원고자신의 판시와 같은 과실을 참작하여 그중 판시 금액을 배상액으로 산정하고 있다.

이 사건과 같이 감정인의 부당감정으로 인하여 입은 제3자의 손해액은 부당감정이 없었더라면 지급하지 아니하여도 될 비용을 지급하거나 부담하게 된 경우 그 수액이 이에 해당한다 할 것인바, 원심이 같은 취지에서 원고의 손해액을 판시 청산금 상당액으로 산정하였음은 역시 정당하다 할 것이고 거기에 손해액 사정을 잘못한 위법이 있다 할 수 없다. 논지는 모두 이유없다.

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 배석(재판장) 윤일영 최재호

甲 주식회사가 감정평가업자 乙 주식회사의 감정평가를 신뢰하여 감정대상 토지를 담보로 丙 주식회사에 금융을 제공하였다가 금융자금을 회수하지 못한 손해를 입었음을 이유로 乙 회사를 상대로 손해배상을 구한 사안에서, 乙 회사의 감정평가에 비교표준지 선택 및 개별요인 평가의 비합리성이 인정되고 감정평가 가격과 적정가격 사이에 현저한 차이가 있으므로, 乙 회사는 위 감정평가로 인하여 선의의 제3자인 甲 회사가 입은 손해를 배상할 의무가 있고, 부당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치와 정당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치의 차액 한도 내에서 甲 회사가 제공한 금융액 전액이 乙 회사의 부당감정으로 인한 손해액이 된다고 한 사례

甲 주식회사가 감정평가업자 乙 주식회사의 감정평가를 신뢰하여 감정대상 토지를 담보로 丙 주식회사에 금융을 제공하였는데, 그 후 감정대상 토지가 경매에서 감정평가금액의 25분의 1에도 미치지 못하는 금액에 낙찰됨으로써 금융자금을 회수하지 못한 손해를 입었음을 이유로 乙 회사를 상대로 손해배상을 구한 사안에서, 乙 회사가 감정평가를 하면서 용도지역이 준도시지역인 임야로서 숙박시설예정지로 승인된 감정대상 토지의 비교표준지로 도시계획구역 내 일반상업지역인 전(田)을 선정하여 비교표준지에 비하여 명백히 열위에 있는 감정대상 토지를 비교표준지에 비하여 우세한 것으로 평가함으로써 비교표준지 선택 및 개별요인 평가의 비합리성이 인정되고 감정평가 가격과 적정가격 사이에 현저한 차이가 있으므로, 乙 회사는 구 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률(1995. 12. 29. 법률 제5108호로 개정되기 전의 것) 제26조 제1항에 의하여 위 감정평가로 인하여 선의의 제3자인 甲 회사가 입은 손해를 배상할 의무가 있고, 감정대상 토지에 이미 적정가격을 초과하는 피담보채무액을 채권최고액으로 하여 선순위 근저당권이 설정되어 있었으므로 당시 감정대상 토지의 담보가치는 없는 것이 되어 부당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치와 정당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치의 차액 한도 내에서 甲 회사가 제공한 금융액 전액이 乙 회사의 부당감정으로 인한 손해액이 된다고 한 사례

(단, 甲 회사가 감정평가서 및 담보물건의 가치에 대한 검토를 충실히 하지 않은 점 등을 참작하여 乙 회사의 책임을 50%로 제한함).