대지권이 미등기된 집합건물의 경매 감정평가 4-2 (2012.6 연수과제물, 陰陽和平之人 작성)

 

제1장 대지권미등기된 집합건물의 경매감정평가시 평가방법

 

 

1. 대지권미등기된 집합건물에 대한 경매신청시 대지사용권을 경매목적물에 포함시키는지 여부에 대한 判例의 입장 검토

 

 

가. 기본원칙 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조)

 

(1)  전유부분과 대지사용권의 일체성 (법 제20조 제①항)

구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.

 

 

(2) 전유부분과 분리하여 대지사용권 처분금지 (법 제20조 제②항)

구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다.

 

 

 

 

 

나. 관련판례

 

 

(1) 대법원 2001.9.4 선고 2001다22604판결 【부당이득금반환】

 

【판시사항】

 

[1] 구분건물의 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료되고 대지지분에 대한 소유권이전등기가 경료되기 전에 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력범위

 

[2] 구분건물의 대지지분에 대한 소유권이전등기가 경료되기 전에 전유부분만에 관하여 경매절차가 진행되어 낙찰인이 전유부분만을 낙찰받았음에도 대지지분에 관한 등기까지 경료받은 것이 부당이득에 해당하는지 여부(소극)

 

 

 

【판결요지】

 

[1] 집합건물의소유및관리에관한법률 제20조 제1항, 제2항과 민법 제358조 본문의 각 규정에 비추어 볼 때, 집합건물의 대지의 분·합필 및 환지절차의 지연, 각 세대당 지분비율 결정의 지연 등으로 인하여 구분건물의 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료되고 대지지분에 대한 소유권이전등기가 경료되기 전에 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력은, 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 전유부분의 소유자가 나중에 대지지분에 관한 등기를 마침으로써 전유부분과 대지권이 동일 소유자에게 귀속하게 되었다면 당연히 종물 내지 종된 권리인 그 대지사용권에까지 미친다.

 

 

[2] 구분건물의 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료되고 대지지분에 대한 소유권이전등기가 경료되기 전에 전유부분만에 관하여 설정된 근저당권에 터잡아 임의경매절차가 개시되었고, 집행법원이 구분건물에 대한 입찰명령을 함에 있어 대지지분에 관한 감정평가액을 반영하지 않은 상태에서 경매절차를 진행하였다고 하더라도, 전유부분에 대한 대지사용권을 분리처분할 수 있도록 정한 규약이 존재한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 낙찰인은 경매목적물인 전유부분을 낙찰받음에 따라 종물 내지 종된 권리인 대지지분도 함께 취득하였다 할 것이므로, 구분건물의 대지지분 등기가 경료된 후 집행법원의 촉탁에 의하여 낙찰인이 대지지분에 관하여 소유권이전등기를 경료받은 것을 두고 법률상 원인 없이 이득을 얻은 것이라고 할 수 없다.

 

 

 

(2) 대법원 2006.10.26. 선고 2006다29020 판결 【배당이의】

 

【판시사항】

 

구분건물의 전유부분에 대한 소유권보존등기만 경료되고 대지지분에 대한 등기가 경료되기 전에 전유부분만에 대해 내려진 가압류결정의 효력이 그 대지권에 미치는지 여부(한정 적극)

 

 

【판결요지】 민법 제100조 제2항의 종물과 주물의 관계에 관한 법리는 물건 상호간의 관계뿐 아니라 권리 상호간에도 적용되고, 위 규정에서의 처분은 처분행위에 의한 권리변동뿐 아니라 주물의 권리관계가 압류와 같은 공법상의 처분 등에 의하여 생긴 경우에도 적용되어야 하는 점, 저당권의 효력이 종물에 대하여도 미친다는 민법 제358조 본문 규정은 같은 법 제100조 제2항과 이론적 기초를 같이하는 점, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제1항, 제2항에 의하면 구분건물의 대지사용권은 전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정되는 점 등에 비추어 볼 때, 구분건물의 전유부분에 대한 소유권보존등기만 경료되고 대지지분에 대한 등기가 경료되기 전에 전유부분만에 대해 내려진 가압류결정의 효력은, 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 종물 내지 종된 권리인 그 대지권에까지 미친다.

 

 

 

 

(3) 대법원 1995.8.22. 선고 94다12722 판결 【배당이의】

 

 

【판시사항】

[1] 저당권의 효력이 저당부동산에 종된 권리에까지 미치는지 여부

[2] 구분건물의 전유부분에만 설정된 저당권의 효력 범위

 

 

【판결요지】

 

[1] 민법 제358조 본문은 "저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다"고 규정하고 있는바, 이 규정은 저당부동산에 종된 권리에도 유추적용된다.

 

[2] 구분건물의 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력은 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 전유부분의 소유자가 사후에라도 대지사용권을 취득함으로써 전유부분과 대지권이 동일 소유자의 소유에 속하게 되었다면, 그 대지사용권에까지 미치고 여기의 대지사용권에는 지상권 등 용익권 이외에 대지소유권도 포함된다.

 

 

 

(4) 대법원 1997. 6. 10. 자 97마814 결정 【낙찰허가】

 

 

【판시사항】

 

[1] 채무자 아닌 이해관계인이 경매개시결정이 아닌 경매진행관계 법원문서가 채무자에게 송달되지 아니한 점을 들어 낙찰허가결정의 항고사유로 삼을 수 있는지 여부(소극)

 

[2] 구분건물에 있어서 대지사용권의 전유부분에 대한 일체불가분성의 내용

[3] 구분건물의 경매신청서에 대지사용권에 대한 아무런 표시가 없는 경우, 집행법원이 취하여야 할 조치

 

[4] 구분건물의 경매에 있어서 대지사용권에 관한 경매신청이 없는 경우, 그 대지사용권을 반드시 일괄경매하여야 하는지 여부(소극)

 

[5] 고액의 다른 배당요구 채권자가 있어서 경매신청 채권자에게 배당될 금액이 소액에 그치는 경우, 그 경매신청이 권리남용에 해당하는지 여부(소극)

 

【결정요지】

 

[1] 경매개시결정은 비단 압류의 효력을 발생시키는 것일 뿐만 아니라 경매절차의 기초가 되는 재판이어서 그것이 당사자에게 고지되지 않으면 효력이 있다고 할 수 없고, 따라서 따로 압류의 효력이 발생하였는지의 여부와 관계없이 채무자에 대한 경매개시결정의 고지 없이는 유효하게 경매절차를 속행할 수 없으므로, 채무자가 아닌 이해관계인으로서도 채무자에 대한 경매개시결정 송달의 흠결을 민사소송법 제642조 제2항, 제633조 제1호의 규정에 의하여 낙찰허가결정에 대한 항고사유로 삼을 수 있는 반면, 같은 법 제634조의 규정에 의하여 낙찰허가에 대한 이의는 다른 이해관계인의 권리에 관한 이유에 의하여는 하지 못하므로, 설사 채무자에 대한 입찰기일의 송달에 하자가 있다고 할지라도 다른 이해관계인이 이를 낙찰허가결정에 대한 항고사유로 주장할 수는 없다.

 

[2] 구분건물의 대지사용권은 전유부분 및 공용부분과 분리처분이 가능한 규약이나 공정증서가 없는 때에는 전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정되어 전유부분에 대한 경매개시결정과 압류의 효력이 당연히 종물 내지 종된 권리인 대지사용권에도 미치며, 그와 같은 내용의 규약이나 공정증서가 있는 때에는 종속적 일체불가분성이 배제되어 전유부분에 대한 경매개시결정과 압류의 효력이 대지사용권에는 미치지 아니한다.

 

[3] 구분건물에 대한 경매에 있어서 비록 경매신청서에 대지사용권에 대한 아무런 표시가 없는 경우에도 집행법원으로서는 대지사용권이 있는지, 그 전유부분 및 공용부분과 분리처분이 가능한 규약이나 공정증서가 있는지 등에 관하여 집달관에게 현황조사명령을 하는 때에 이를 조사하도록 지시하는 한편, 그 스스로도 관련자를 심문하는 등의 가능한 방법으로 필요한 자료를 수집하여야 하고, 그 결과 전유부분과 불가분적인 일체로서 경매의 대상이 되어야 할 대지사용권의 존재가 밝혀진 때에는 이를 경매 목적물의 일부로서 경매 평가에 포함시켜 최저입찰가격을 정하여야 할 뿐만 아니라, 입찰기일의 공고와 입찰물건명세서의 작성에 있어서도 그 존재를 표시하여야 할 것이나, 그렇지 않고 대지사용권이 존재하지 아니하거나 존재하더라도 규약이나 공정증서로써 전유부분에 대한 처분상의 일체성이 배제되어 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 전유부분 및 공용부분에 대하여만 경매절차를 진행하여야 한다.

 

 

[4] 대지사용권이 존재함에도 그에 대한 경매신청이 없다는 이유로 집행법원이 대지사용권의 존부 등에 관하여 조사를 함이 없이 전유부분 및 공용부분에 대하여만 경매절차를 진행한 경우에 있어서도, 대지사용권에 대하여 분리 처분이 가능한 규약이나 공정증서가 없는 때에는 전유부분에 대한 경매개시결정 및 압류의 효력이 그 대지사용권에도 미치므로 일괄경매를 할 필요가 없고(다만 이 경우 이해관계인으로서는 입찰기일의 공고가 법률의 규정에 위반하거나 최저입찰가격의 결정 또는 입찰물건명세서 작성에 중대한 하자가 있음을 이유로 민사소송법 제632조, 제642조 제2항, 제633조 제6호 등에 의하여 입찰허가에 대한 이의를 하거나 입찰허가결정에 대한 항고를 함으로써 구제받을 수 있다고 할 것이다.), 그와 같은 내용의 규약이나 공정증서가 있는 때에는 전유부분에 대한 경매개시결정 및 압류의 효력이 대지사용권에는 미치지 아니하고 그 대지사용권이 경매 목적물에서 제외되어 일괄경매의 요건을 충족하지 아니하므로 일괄경매를 할 수가 없으므로, 구분건물의 대지사용권이 존재한다고 하더라도 그에 대한 경매신청이 없었던 이상 집행법원이 이를 그 전유부분 및 공용부분과 일괄경매를 하지 아니하였다 하여 그러한 사유만으로 경매절차에 하자가 있다고 할 수 없다.

 

 

[5] 다른 고액의 배당요구 채권자가 있어 경매신청 채권자에게 배당될 금액이 소액에 그친다고 하더라도 그러한 사유만으로 그 경매신청이 권리남용에 해당한다거나 위법하다고 할 수 없다.

 

 

(5) 대법원 2000. 11. 16. 선고 98다45652,45669 전원합의체 판결

【건물명도등·부당이득금】

 

 

【판시사항】

 

[1] 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건은 갖추었지만 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료받고 대지지분에 대하여는 소유권이전등기를 받지 못한 경우, 매수인은 매매계약의 효력으로써 건물의 대지를 점유ㆍ사용할 권리를 갖는지 여부(적극) 및 매수인의 지위에서 전유부분의 소유를 위하여 가지는 위와 같은 대지의 점유ㆍ사용권이 집합건물의소유및관리에관한법률 제2조 제6호 소정의 '대지사용권'에 해당하는지 여부(적극)

 

 

[2] 집합건물에 대하여 전유부분의 등기와 대지지분의 등기가 동시에 이루어져야 하나 특별한 사정으로 인하여 전유부분에 대하여만 소유권이전등기를 받은 매수인이 대지지분에 대한 소유권이전등기를 받기 전에 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분할 수 있는지 여부(소극) 및 매수인이 전유부분 및 장래 취득할 대지지분을 다른 사람에게 양도하여 그 중 전유부분에 대한 소유권이전등기를 경료하여 준 다음 사후에 취득한 대지지분을 전유부분의 소유권을 취득한 양수인이 아닌 제3자에게 분리 처분할 수 있는지 여부(소극)

 

 

【판결요지】

 

[1] 아파트와 같은 대규모 집합건물의 경우, 대지의 분·합필 및 환지절차의 지연, 각 세대당 지분비율 결정의 지연 등으로 인하여 전유부분에 대한 소유권이전등기만 수분양자를 거쳐 양수인 앞으로 경료되고, 대지지분에 대한 소유권이전등기는 상당기간 지체되는 경우가 종종 생기고 있는데, 이러한 경우 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양의 형식으로 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건은 갖추었지만 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료받고 대지지분에 대하여는 위와 같은 사정으로 아직 소유권이전등기를 경료받지 못한 자는 매매계약의 효력으로써 전유부분의 소유를 위하여 건물의 대지를 점유·사용할 권리가 있는바, 매수인의 지위에서 가지는 이러한 점유·사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권으로서 집합건물의소유및관리에관한법률 제2조 제6호 소정의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당한다고 할 것이고, 수분양자로부터 전유부분과 대지지분을 다시 매수하거나 증여 등의 방법으로 양수받거나 전전 양수받은 자 역시 당초 수분양자가 가졌던 이러한 대지사용권을 취득한다.

 

 

[2] 집합건물의소유및관리에관한법률의 규정내용과 입법취지를 종합하여 볼 때, 대지의 분·합필 및 환지절차의 지연, 각 세대당 지분비율 결정의 지연 등의 사정이 없었다면 당연히 전유부분의 등기와 동시에 대지지분의 등기가 이루어졌을 것으로 예상되는 경우, 전유부분에 대하여만 소유권이전등기를 경료받았으나 매수인의 지위에서 대지에 대하여 가지는 점유·사용권에 터잡아 대지를 점유하고 있는 수분양자는 대지지분에 대한 소유권이전등기를 받기 전에 대지에 대하여 가지는 점유·사용권인 대지사용권을 전유부분과 분리 처분하지 못할 뿐만 아니라, 전유부분 및 장래 취득할 대지지분을 다른 사람에게 양도한 후 그 중 전유부분에 대한 소유권이전등기를 경료해 준 다음 사후에 취득한 대지지분도 전유부분의 소유권을 취득한 양수인이 아닌 제3자에게 분리 처분하지 못한다 할 것이고, 이를 위반한 대지지분의 처분행위는 그 효력이 없다.

 

 

 

 

2. 대지권미등기 집합건물의 경매감정평가 방법 (건물만 의뢰된 경우 포함)

 

가. 조사사항

 

(1) 사전조사사항

등기부등본, 건축물관리대장 및 토지이용계획확인원 등에 의하여 소재지, 지번, 건물동수 및 호수, 건물의 구조 등을 확인한다

 

 

(2) 현장조사사항

건물의 개황 및 위치, 건물의 상황 (구조, 전유부분의 위치 및 면적, 이용상태, 급배수관계, 냉난방시설 등), 토지의 상황, 도로교통관계의 상태 등을 조사한다.

 

   

나. 대지권미등기 집합건물의 경매감정평가 방법

 

(1) 대지사용권을 포함하여 감정평가

 

 

규약으로써 달리 정한 경우가 아닌 한 대지사용권은 전유부분의 종된 권리로서 당연히 경매목적물에 포함되며, 경매개시결정의 효력이 대지사용권에도 미친다.

 

 

대지권 등기 없는 집합건물에 대한 경매신청이 있는 경우에 경매법원은 저당권설정시에 저당권설정자가 대지사용권을 취득하고 있었다면 저당권의 효력이 대지사용권에도 미치므로 대지사용권을 경매목적물에 포함시켜 그에 대한 감정평가액을 포함하여 최저경매가격을 정하여야 한다.

 

 

집합건물의 전유부분과 대지지분을 함께 매수하여 그 대금을 모두 지급하였으나 대지의 분 ․ 합필 및 환지절차의 지연, 각 세대당 지분비율의 결정의 지연 등으로 인하여 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료받고 대지지분에 대하여는 소유권이전등기를 받지 못한 경우, 매수인은 매매계약의 효력으로써 건물의 대지를 점유 ․ 사용할 권리 (즉, 대지사용권)를 갖는다.

 

 

따라서 집합건물로서 대지권 등기가 경료된 경우라 할지라도 토지에 별도 등기나 건물과 다른 권리가 존재할 때에는 토지와 건물의 가격을 별도로 평가하여 감정평가서를 작성한다 (토지와 건물의 별도등기나 다른 권리를 확인하고, 불명확한 경우 토지 ․ 건물을 일체로 평가한 후 배분내역을 기재함)

 

 

(2) 토지에 대한 소유권대지권이 없는 집합건물의 경매평가

 

집합건물의 평가에 있어서 계약상에는 토지지분이 포함되어 있으나, 토지의 분할, 합병, 지적정리 등으로 인하여 가격시점 현재 소유권대지권이 배분되어 있지 않은 경우, 대지권이 등기되지 아니한 구분건물의 경매감정평가방법에 있어서 종래는 토지․건물을 일체로 평가한 후 토지․건물 배분비율에 의거하여 건물만 평가하였으나, 대법원 판례(대법원 1995.8.22 선고 94다 12722판결)이후 건물만 의뢰되더라도 일체로 평가한 후 경락대금의 배분에 활용할 수 있도록 건물과 토지의 대지권에 대한 가격배분내역을 평가명세표에 부기하고 있다.

 

 

토지에 대한 소유권대지권이 배분되지 않은 원인을 확인 가능한 대로 기재한다. 예를 들어 신도시 아파트의 경우는 지적미정리 등이 원인이고, 시영 아파트의 경우는 소유권이 市소유이거나 지적미정리등, 소규모 다세대주택이나 연립주택의 경우는 토지에 대한 분쟁 등을 원인으로 들 수 있다.

 

 

(3) 집합건물 구분평가시 건물과 토지의 대지권에 대한 가격 배분방법

 

당해 지역 및 물건의 특성을 고려하여 다음의 방법 중 구체적 타당성있는 방법을 선택 ․ 적용할 수 있는데, 대부분의 경매감정평가실무에서는 한국감정평가협회가 제시한 방법을 활용하고 있다.

 

① 건물과 토지의 대지권에 대한 가격을 각각 산정한 후 그 비율에 따라 비준가격을 배분하는 방법

 

② 건물가격을 산정한 후 비준가격과 건물가액의 차액을 토지의 대지권에 배분하는 방법

 

③ 한국감정평가협회의 “집합건물 구분평가시 토지․건물 배분비율”에 의거하는 방법

 

 

다. 대지권미등기된 집합건물의 경매평가시 유의사항

 

대지권 미등기의 구분건물의 경우 대지권이 없는 사유 및 대지권 등재시 필요한 내용을 조사하여 대지권을 포함한 가격으로 평가할 것인지 건물만의 가격으로 평가할 것인지를 결정하고 그 사유를 의견란에 기재해 주어야 한다.

 

 

평가명령서상 평가대상 부동산이 구분건물임에도 대지권의 표시가 없는 경우에도 저당권설정시에 저당권설정자가 대지사용권을 취득하고 있었는지 여부를 조사하여 이와 같은 경우는 물론 구분건물의 분양자에게 대지사용권이 있고 수분양자가 대지사용권까지 분양받은 경우 등에는 대지사용권을 평가대상에 포함하여 평가하고 경락대금의 배분에 활용될 수 있도록 건물과 토지의 가격배분비율을 명시하여 구분건물명세표에 기재하여야 한다.

 

또한 토지에 대한 소유권 ․ 대지권이 배분되지 않은 원인을 확인 가능한대로 기재한다. (예를 들어 신도시 아파트의 경우 지적 미정리, 시영 아파트의 경우 분할 ․합병, 소규모 다세대 주택의 경우 토지에 대한 분쟁 등)