대지권이 미등기된 집합건물 (구분점포 소위 오픈상가 포함)의 감정평가 4-1 (2012.6 연수과제물)

 

6월 실무수습 과제물

 

 

 

 

출제자	송유신	소 속	가온감정평가법인
6월 실무수습 과제내용
대지권이 미등기된 집합건물(공동주택, 구분상가 등)의 감정평가와 관련 평가목적에 따른 주의가 요구됩니다.     (물음1) 대지권미등기된 집합건물의 경매감정평가시 평가방법을     判例 입장을 검토하면서 기술하시오.         (물음2) 대지권미등기 집합건물에 대한 담보감정평가시 평가방법 및   주의사항을 기술하시오.         (물음3) 오픈상가에 대한 감정평가시 관련 判例를 검토하고 담보평가   시 평가방법 및 주의사항을 기술하시오.

 

 

 

 

 

 

 

 

Ⅰ. 출제자인 송유신 감정평가사에 대하여

 

 

 

2003년 14회 감정평가사 자격시험 합격

 

 

서울대학교 (舊)산림자원학과 94학번

 

 

한국감정원 본사에서 실무수습을 받음 (2004년)

 

 

前 서울법학원 화요반 스터디 감정평가실무팀장

 

 

2008년 9월 7일 서울대학교 호암교수회관에서 결혼

 

 

 

 

 

 

 

참고로 서울대학교 호암교수회관 (컨벤션 센터)에서 결혼한 감정평가사는

다음과 같음.

 

 

 

최종륜 평가사님 자녀 2001년

 

이동영 평가사 (2기)님의 자녀 2011년

 

천영 평가사님 (11회 감정평가실무 2차 출제위원)의 자녀 2005년

 

박성식 평가사님 (17기, 前 한림법학원 토요반 스터디 이론팀장) 본인 2008년

 

이호영 평가사님 (17기) 본인

 

신현준 평가사님 (18기) 본인

 

최지혜 평가사님 (21기) 본인

 

 

 

 

 

Ⅱ. 문제 출제의 배경

 

 

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」상의 ‘구분건물’과 동법 제1조의 2에서 규정한 ‘구분점포’의 차이점과 담보/경매 평가시 유의점에 대해 약술하시오. (2011년 21기 연수 종합시험문제)         22기 합격생 중 J법인에서 수습중인 K씨는 아래 내용이 매우 익숙할 것이다.   작년 陰陽和平之人이 22회 시험 15일 전쯤 이 내용을 작성하여 보여주었고 그 합격생은 모처 음식점에서 자신의 친인척과 같이 필자에게 감정평가이론 과외를 받았었기 때문이다.   (그 친인척은 22회 시험에 불합격하기는 했지만, 이론점수를 <62점>을 획득하였다)           1. 구분건물의 의의     1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다. (구조상, 이용상 모두 독립성이 전제)                 2. 구분점포의 의의 (소위 오픈상가)   『집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)』제1조의 2는 건물 부분이 구조상 독립되어 있지 않더라도 집합건물법이 규정하는 일정한 요건(구분점포의 용도 및 경계의 표시 등)을 갖추고, 이용상 구분된 경우에 건물의 일부분을 구분소유권의 객체로 한다고 규정하고 있다. (ex) 헬로APM 등 동대문쇼핑몰, 대형마트 일부       구조상 독립 안되도 됨, 이용상은 독립)           3. 담보/ 경매 평가시 유의사항       (1) 담보평가시 유의사항     이러한 구분점포의 경우는 구조상 특수성을 가지므로 그 용도를 건축법 제2조 제2항 제7호의 판매시설로 제한하고 있는 바 구분점포는 위의 용도외의 다른 용도로 변경할 수 없도록 규정하고 있다. (집합건물법 제57조 제4항).   <상가임대차보호법 여부, 불법 용도변경에 유의>             (2) 경매평가 <구분소유권으로 인정되지 않는 경우가 있으므로 이에 대한 판단에 유의>       소위 <오픈상가> 를 구분소유권으로 인정하지 않은 판례 대법원 2008.9.11. 자 2008마696 결정 【경매개시결정에대한이의】[미간행]         【판시사항】       [1] 건물의 일부분이 구분소유권의 객체가 되기 위한 요건 및 구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물의 일부를 낙찰받은 낙찰자의 소유권 취득 여부 (소극)           【참조조문】 [1] 민법 제215조, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조         【이 유】         1. 1동의 건물의 일부분이 구분소유권의 객체가 될 수 있으려   면 그 부분이 구조상으로나 이용상으로 다른 부분과 구분되는   독립성이 있어야 하고, 그 이용 상황 내지 이용 형태에 따라 구   조상의 독립성 판단의 엄격성에 차이가 있을 수 있으나, 구조   상의 독립성은 주로 소유권의 목적이 되는 객체에 대한 물적   지배의 범위를 명확히 할 필요성 때문에 요구된다고 할 것이므   로 구조상의 구분에 의하여 구분소유권의 객체 범위를 확정할   수 없는 경우에는 구조상의 독립성이 있다고 할 수 없다.             그리고 구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한   건물의 일부는 그에 관한 구분소유권이 성립될 수 없는 것이어서,   건축물관리대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되고 등기부상   에도 구분소유권의 목적으로 등기되어 있어 이러한 등기에 기초하   여 경매절차가 진행되어 이를 낙찰받았다고 하더라도, 그 등기는   그 자체로 무효이므로 낙찰자는 그 소유권을 취득할 수 없다 (대법원 1999. 11. 9. 선고 99다46096 판결 등 참조).           3. 기록에 의하면, 이 사건 점포들에 관한 각 소유권보존등기 당시   에 이 사건 점포들을 포함한 이 사건 건물 내의 모든 점포들 사이   에는 각 점포를 구분할 수 있는 벽체 등이 설치되지 아니한 채 다   만 도면상으로만 각 점포가 구분될 수 있을 뿐이었고, 다만 이   사건 건물의 지하1층 내의 점포들 사이에는 각 점포 호수를 구   별할 수 있도록 바닥의 타일색깔을 달리하는 방법으로 구획선   만 그어져 있었던 사실, 그 후 이 사건 건물의 지하1층 내의 점포   들은 바닥으로부터 1m 30~40cm 정도 높이로 설치된 칸막이 또는   ‘파티션’이라 불리는 분리와 이동이 용이한 경량칸막이 등으로 구   분되어 있었고 일부 점포는 주방기구나 식탁 등으로 이웃 점포와   경계를 삼기도 하였으나, 상가가 활성화되지 않자 상가활성화를   위하여 위 파티션 등을 철거하고 지하1층 중 일부를 대형마트 용도   로 제3자에게 임대하기도 한 사실, 그 후 이 사건 점포들이 포함되   어 있는 이 사건 건물의 각 층을 층별로 일체로서(다만 1층의 경우   일부씩 구획하여) 하나의 용도로 사용하려는 시도에 의하여 각 층   을 사우나(지하1층), 식당 및 사무실(1층), 웨딩홀(2층), 뷔페식당(3   층), 성인콜라텍(4층), 찜질방(6층) 등으로 임대, 사용하기도 한 사   실, 이 사건 경매 신청 무렵에는 이 사건 건물의 지하1층은 사우나   (휴업), 1층은 슈퍼, 식당, 부동산사무소 등, 2층은 웨딩홀(공사중),   3층은 뷔페식당(공사중), 4층은 성인콜라텍, 6층은 공실로 사용되   거나 비어 있는 상태였고, 각 층 모두 인접 호수와 벽체구분 없이   도면상의 각 점포의 구분과는 상관없이 일체로 또는 구획하여 사   용중인 사실 등을 알 수 있다.         앞서 본 바와 같은 법리 및 위와 같은 사실들에 비추어 살펴볼   때, 이 사건 점포들은 구분소유권의 객체가 될 수 있는 구조상   및 이용상의 독립성을 갖추지 못하여 이 사건 건물의 일부에   불과할 뿐 구분소유권의 객체가 될 수 없다고 봄이 상당하고,   따라서 비록 이 사건 점포들에 관하여 건축물관리대장상 독립   한 별개의 구분건물로 등재되고 등기부상에도 구분소유권의   목적으로 등기되어 있다고 하더라도 그러한 등기는 그 자체로   무효이고 그러한 등기에 기한 이 사건 근저당권설정등기 역시   무효라고 할 것이므로, 이러한 무효인 근저당권에 기한 경매개   시결정은 위법하다.