부동산 등기법 핵심정리

부동산등기법 핵심정리

 

 

가등기에 기한 본등기를 한 경우에 등기관은 가등기와 본등기 사이에 이루어진 가압류등기를 직권으로 말소하게 되는바, 그 가등기가 소유권이전담보가등기의 경우에도 마찬가지이다.

하천에 대하여 할 수 없는 등기 : 지상권․지역권․전세권․임차권

토지의 최종 소유권의 등기명의인이 동일한 경우 : (1) 후등기용지를 폐쇄한다. (2) 후등기용지에는 소유권 이외의 권리 등에 관한 등기가 있고 선등기용지에는 그와 같은 등기가 없는 경우에는 선등기용지를 폐쇄한다.

건물의 보존등기명의인이 동일한 경우 : (1) 후행 보존등기를 기초로 한 새로운 등기가 없는 경우에는 후행 보존등기를 직권으로 말소한다. (2) 선행 보존등기를 기초로 한 새로운 등기는 없으나 후행 보존등기를 기초로 한 새로운 등기가 있는 경우 후행 등기부에 등기된 일체의 등기를 직권말소하여 등기부를 폐쇄함과 동시에 그 등기부에 기재된 소유권보존등기외의 다른 등기를 선행 등기부에 이기하여야 한다[이점 위 3(2)와 비교].

토지중복등기 중 어느 일방의 등기를 기초로 하는 새로운 등기신청이 있는 경우 : (1) 규칙 제116조와 제117조의 규정에 의하여 정리되어야 할 등기인 경우 - 규칙에 따라 정리한 다음에 등기신청의 수리여부를 결정. (2) 규칙 제118조와 제119조에 의하여 정리되어야 할 등기인 경우 - 어느 일방의 등기를 기초로 하는 새로운 등기신청도 이를 [수리].

건물중복등기가 존속하고 있는 동안에 새로운 등기신청이 있는 경우 : (1) 보존등기명의인이 동일한 경우 - 선행 등기부상의 등기를 기초로 한 새로운 등기신청은 이를 수리하고, 후행 등기부상의 등기를 기초로 한 새로운 등기신청은 이를 [각하]. (2) 보존등기명의인이 서로 다른 경우 - 중복등기의 존속 중에 어느 일방의 등기부상의 등기를 기초로 하는 새로운 등기신청은 이를 [수리].

법원의 명령 또는 촉탁에 의하여 법원에 송부하거나, 영장에 의하여 수사기관이 압수할 수 있는 신청서 기타 부속서류에 해당하는 것 : 등기신청서, 등기신청서의 부속서류, 등기신청취하서. [위에 해당하지 않는 것 - 등기부의 일부로 보는 공동인명부, 도면, 신탁원부, 공동담보(전세)목록, 공장저당목록, 공장재단목록]

(1) 전산등기부의 경우 발급이 불가능한 것 : 일부사항증명등기부초본 (2) 수작업등기부의 경우 발급이 가능한 것 : 말소사항포함등기부등본, 특정인지분등기부초본, 일부사항증명등기부초본

 

소유권보존등기가 되어 있지 아니한 부동산에 대하여 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자 (1) 잔금완납일 이전에 소유권보존등기가 경료된 경우에는 잔금완납일로부터, (2) 잔금완납일 이후에 소유권보존등기가 경료된 경우에는 소유권보존등기가 경료된 날로부터 각 60일 이내에 소유권〔이전〕등기를 신청하여야 한다.

인터넷 열람 등의 서비스(상호검색 제외)는 365일 24시간 제공하는 것을 원칙으로 한다.

부동산등기신청서와 첨부서면의 열람은 이해관계가 있는 부분에 한하여 이해관계 있음을 소명하는 자가 청구할 수 있는바, 단순히 등기신청인에 대하여 금전채권이 있음을 소명하는 자는 청구할 수 없다.

등기신청의 당사자능력이 없는 자 : 태아, 민법상 조합, 사립학교, 사단법인 대한민국재향경우회의 지부, 區중 행정구[자치구는 가능]

개방형축사의 보존등기 : ① 등기할 수 있는 개방형축사란 소의 질병을 예방하고 통기성을 확보할 수 있도록 둘레에 벽을 갖추지 아니하고 소를 사육하는 용도로 사용할 수 있는 건축물을 말하며 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다. 1. 토지에 견고하게 정착되어 있을 것 2. 소를 사육할 용도로 계속 사용할 수 있을 것 3. 지붕과 견고한 구조를 갖출 것〔벽을 갖출 것을 요건으로 하지 않음〕 4. 건축물대장에 축사로 등록되어 있을 것 5. 연면적이 200㎡를 초과할 것 ② 신청서에 신청근거규정을 기재 : ‘축사의 부동산등기에 관한 특례법 제4조, 부동산등기법 제131조 제 호’ ③ 신청서의 첨부서면 : 건축물대장등본, 건축허가신청서(건축신고서) 사본, 시ㆍ구ㆍ읍․면의 장의 확인서면, 도면 ④ 등기의 실행 : 표제부의 등기원인 및 기타 사항란에 ‘축사의 부동산등기에 관한 특례법에 따른 등기’라고 기재

 

이행판결에 의하여 등기를 신청하는 경우 등기신청서에 기재하여야 할 등기원인과 그 연월일은 그 판결주문에 명시된 등기원인과 그 연월일임. 다만 판결주문에 등기원인과 그 연월일이 명시되어 있지 아니한 경우에는 등기원인은 “확정판결”로, 그 연원일은 “판결선고일”로 함.

 

형성판결을 등기원인으로 하여 등기를 신청하는 경우 등기신청서에 기재하여야 할 등기원인과 그 연월일은 “판결에서 행한 형성처분”과 “판결확정일”임.

사해행위취소소송의 경우 수익자(갑)를 상대로 사해행위취소판결을 받은 채권자(을)는 채무자(병)를 대위하여 단독으로 등기를 신청할 수 있다. 이 경우 등기신청서의 등기권리자란에는 “병 대위신청인 을”과 같이 기재하고, 등기의무자란에는 “갑”을 기재한다.

 

공유물분할판결의 변론종결 후 그 판결에 따른 등기신청 전에 (1) 일부 공유자의 지분을 기초로 한 제3자 명의의 새로운 등기(소유권이전등기제외)가 경료된 경우 → 공유자는 제3자 명의의 등기의 〔말소등기〕와 판결에 따른 〔지분이전등기〕를 단독으로 신청할 수 있으며, 위 각 등기는 동시에 신청하여야 한다. (2) 일부 공유자의 지분이 제3자에게 이전된 경우 → 공유자는 제3자 명의의 지분에 대하여 그 제3자를 등기의무자로 하여 곧바로 판결에 따른 〔이전등기〕를 단독으로 신청할 수 있다.

 

친권행사자로 지정된 자가 사망, 실종선고 등으로 친권을 행사할 수 없는 경우에 다른 부 또는 모가 있는 때에는 그 부 또는 모가 미성년자인 자를 대리하여 등기신청을 할 수 있다. 특별대리인을 선임하는 것은 아니다.

공동친권자 중 한 사람만이 미성년자인 자와 이해가 상반되는 경우 이해가 상반되는 그 친권자는 미성년자인 자를 대리할 수 없고, 이 경우 특별대리인이 이해가 상반되지 않는 다른 일방의 친권자와 공동하여 그 미성년자를 대리하여야 한다.

농지는 농업인 또는 농업법인만이 취득할 수 있지만 〔도시지역 안의 주거지역〕으로 지정된 농지에 대하여는 〔교회나 영리법인〕이 이를 매수하여 그 취득에 따른 소유권이전등기를 신청할 수 있다.

농지에 대하여 토지거래계약허가를 받아 소유권이전등기를 신청하는 경우 별도로 농지취득자격증명을 첨부할 필요는 없으며, 이는 등기신청인이 농업법인이 아닌 법인이거나 법인이 아닌 사단(교회)인 경우에도 동일하다. 즉 법인이거나 법인이 아닌 사단(교회)이라도 〔토지거래허가서를 첨부한 경우〕에는 농지취득자격증명을 첨부할 필요없이 소유권이전등기를 신청할 수 있다.

농지법을 위반하여 불법으로 형질을 변경한 농지에 대하여 농지취득자격증명신청을 한 경우 : ‘신청대상 농지는 취득 시 농지취득자격증명을 발급받아야 하는 농지이나 불법으로 형질변경한 부분에 대한 복구가 필요하며 현 상태에서는 농지취득자격증명을 발급할 수 없음’이라고 기재된 ‘농지취득자격미발급통보서’에 의하여 농지에 대하여 소유권이전등기를 신청할 수는 없다(종전에는 이와 같은 취지가 기재된 ‘농지취득자격증명신청반려통지서’를 첨부하여 소유권이전등기를 신청할 수 있었다).

 

허가대상 토지를 수인에게 공유지분으로 나누어 처분하는 경우에는 그 지분율에 따라 산정한 면적이 허가대상 면적의 미만이더라도 그에 따른 최초의 지분이전등기를 신청하는 때에는 토지거래계약허가증을 신청서에 첨부하여야 한다.

수필지의 토지에 대하여 하나의 토지거래계약허가를 받고 그 내용대로 계약을 하였다면, 그 허가서와 원인증서를 첨부하여 전체 토지 중 일부 토지만에 대한 소유권이전등기를 신청할 수 있다.

 

토지거래허가구역에서 외국인의 토지취득시 토지거래허가증을 첨부한 경우에는 (외국인토지법에 의한) 토지취득허가증은 첨부할 필요가 없다. 부동산거래신고나 주택거래신고를 한 경우에도 외국인토지법에 의한 토지취득신고를 할 필요가 없다.

학교법인이 공유자 중 1인인 부동산에 대하여 공유물분할등기를 신청하는 경우 - 허가서 필요(학교법인이 공유물분할에 의하여 종전의 공유지분보다 더 많은 공유지분을 취득하는 경우에도).

 

유치원 건물 및 토지의 소유자인 갑이 본인 명의로 유치원설립인가를 받아 경영하다가, 관할관청으로부터 을 명의로 유치원 설립자 변경인가를 받아 자신은 폐업한 경우, 갑은 유치원 건물 및 토지에 대하여 근저당권설정등기를 신청할 수 있다.

국내거소신고를 한 외국국적동포의 경우에는 국내거소신고번호로 부동산등기용등록번호에 갈음할 수 있지만, 재외국민은 국내거소신고번호를 부여받은 때에도 이로써 부동산등기용등록번호에 갈음할 수 없다.

 

인감증명 날인제도가 있는 국가의 외국인이 국내 부동산 처분에 따른 소유권이전등기 신청시 첨부하는 본국 관공서 발행의 인감증명은 매수인의 인적사항이 기재된 부동산매도용임을 요하지 않는다.

(가) 등기를 신청할 때 「부동산등기법」제40조제1항제6호 소정의 주소를 증명하는 서면을 제출하여야 하는 외국인이 본국에 주소증명서 또는 거주사실증명서를 발급하는 기관이 없는 경우 제출하는 주소를 공증한 서면에는 본국 공증인의 공증을 받아야 하고, 재외국민이 주재국에 우리나라 대사관 또는 영사관이 없어 재외국민 거주사실증명 또는 재외국민등록부등본을 발급받을 수 없는 경우 제출하는 주소를 공증한 서면에는 주재국 공증인의 공증을 받아야 하며, 국내 공증인의 공증으로 이를 대신할 수 없다. (나) 다만, 위 두 경우 주소증명서를 대신할 수 있는 증명서(운전면허증 또는 신분증 등)를 본국(주재국) 관공서에서 발급하는 경우에는 그 증명서의 사본에 원본과 동일하다는 취지를 기재하고 그에 대하여 공증인의 공증을 받아 그 증명서의 사본으로 주소를 증명하는 서면에 갈음할 수 있는데, 이때에는 국내 공증인의 공증으로서도 가능하다(등기선례 201012-2 2010.12.06 제정).

법인 아닌 사단이 등기신청서에 첨부하는 총회의 의사록에는 정관 기타 규약 또는 총회에서 의사록에 기명날인할 자를 정한 경우 그 자가 기명날인하여야 하며, 그러한 정함이 없는 때에는 의장 및 출석한 이사가 기명날인하여야 한다. 다만, 위 서면 외에 출석한 사원 전원이 기명날인한 명부를 첨부할 필요는 없다.

사용자등록을 한 자연인(외국인 포함)과 전자증명서를 발급받은 법인은 전자신청을 할 수 있다. 다만, 외국인의 경우에는 (가) 출입국관리법에 따른 외국인등록 (나) 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률에 따른 국내거소신고 중 어느 하나에 해당하는 요건을 갖추어야 한다. 법인 아닌 사단이나 재단은 전자신청을 할 수 없다

① 소유권이전등기신청서에 첨부되는 재외국민의 인감증명서는 비고란에 이전할 부동산명과 그 소재지가 기재되어 있어야 한다. ② 소유권이전등기신청에 있어 등기의무자인 재외국민이 미성년자이어서 그 법정대리인의 인감증명서를 첨부하는 경우 그 법정대리인이 국내 거주자라 하더라도 그 법정대리인의 인감증명서는 제1항의 요건을 갖추어야 한다.위 ①②항목 모두 삭제되었음(재외국민의 경우에는 〔세무서장확인서〕의 세무서장 확인란에 이전할 부동산의 종류와 소재지를 기재하고, 소관증명청의 소재지 또는 부동산소재지를 관할하는 세무서장의 확인을 받으면 된다. 즉 인감증명서 비고란에 이전할 부동산의 종류와 소재지를 기재하는 것은 아니다).

〔상속인〕이 등기권리자로서 소유권이전등기의 승소판결을 받은 경우 위 판결에 의한 등기신청시 상속을 증명하는 서면을 첨부할 필요는 없다[상속인이 판결을 받은 경우임]

 

매수인이 매도인을 상대로 등기절차의 이행을 명하는 승소판결을 받은 후 사망하여 매수인의 상속인이 부동산등기법 제47조의 규정에 의하여 등기를 신청하는 경우에는 매수인(원고)과 등기권리자 사이에 상속이 개시되었음을 증명하는 ‘신분을 증명하는 서면’을 첨부하여야 한다[피상속인이 판결을 받은 경우임]

승소한 등기권리자는 적극적 당사자인 원고인 경우가 보통이지만, 피고나 참가인(독립당사자참가인, 조정참가인, 다만 〔보조참가인〕은 제외)일 수도 있다.

채권자대위등기를 신청하기 위하여서는 채권자가 채무자에 대한 채권자일 것을 요구하지만, 채권자대위가 아닌 일반 대위등기신청시에는 채권관계가 존재할 것을 요구하지 않는다.

원본환부의 가능여부

?? 원본환부의 대상 - 농지취득자격증명, 상속재산협의분할서, 유언증서,

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외국인/재외국민의 처분위임장 및 처분위임장에 날인된 인감증명

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?? 원본환부의 대상이 아닌 것 - 신청서, 확인서면, 인감증명서, 법인등기사

 

항증명서, 주민등록표등·초본, 가족관계등록사항별증명서, 토지대장,

 

건축물대장, 도면, 신탁원부, 공동담보목록

 

등기소에 제출하거나 송신하여야 하는 첨부서면 또는 첨부정보 중 법원행정처장이 지정하는 첨부서면 등은 행정정보 공동이용을 통하여 등기관이 확인하고 신청인에게는 그 제출이나 송신을 면제한다 - 적용대상 문서 : 주민등록사항정보(주민등록표등본ㆍ초본) 조건 : 행정정보 공동이용 사전동의서 제출

등기의무자에게 반환하여야 하는 신청서에 첨부된 등기필증 중 등기부상 그 권리가 완전히 효력을 상실하지 아니한 등기필증(소유권이외의 권리의 설정등기, 가등기, 권리변경(경정)등기, 권리일부이전등기, 권리일부말소등기 등의 신청서에 첨부된 등기필증)은 등기를 완료한 때로부터 3년간 이를 보존한다.

등기필정보를 작성하는 경우 - 보존, 설정, 이전, 가등기 및 이전, 권리자를 추가하는 경정 또는 변경등기(갑 단독소유를 갑·을 공유로 경정하는 경우나 합유자가 추가되는 합유명의인표시변경등기 등)

등기필정보를 작성하지 않는 경우 - 말소, 등기명의인표시변경, 부동산표시변경, 위 41.에 해당하지 않는 권리변경·경정(채무자변경, 채권최고액변경, 존속기간변경 등)

등기필정보를 받지 않는 자 - 승소한 등기의무자, 대위채권자, 패소한 등기권리자, 채무자, 직권보존등기된 경우의 보존등기명의인

등기완료통지를 받는 자 : (1) 등기필정보를 받는 자 (2) 공동신청에서의 등기의무자(원하는 경우) (3) 위 (2)을 제외한 신청인에 대한 통지 - (i) 공동신청에 있어서 등기필정보를 부여받지 않는 등기권리자(예 : 근저당권말소에서의 근저당권설정자) (ii) 단독신청에 있어서 신청인(예 : 등기명의인표시변경등기신청인) (iii) 승소한 등기의무자 (iv) 채권자대위등기에서의 채권자 (4) 신청인이 아닌 등기명의인 등에 대한 통지 - (i) 패소한 등기권리자 (ii) 채권자대위등기에서의 채무자 (iii) 직권으로 소유권보존등기한 경우의 소유자 (iv) 확인서면 작성된 경우의 등기의무자

미등기건물에 대하여 민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서의 규정에 의하여 경매를 신청하는 경우에 그 미등기건물은 무허가건물이 아니여야 하고 완성된 건물이어야 하나 공정률이 반드시 100%에 이르러야 하는 것은 아니다.

상속개시 후 그 상속등기를 하기 전에 상속인의 한 사람이 사망하여 또 다시 상속이 개시된 경우에는 상속개시일자를 순차로 모두 기재하여 1건으로 신청할 수 있다. 등기원인과 그 연월일란에는 먼저 개시된 원인과 연월일을 기재한다.

2008. 1. 1. 이후에 사망신고가 된 자에 대하여 상속을 증명하는 서면으로서 원칙적으로 첨부할 서면을 나열한 것 : 피상속인의 기본증명서, 가족관계증명서, 친양자입양관계증명서, 제적등본

특정적 유증을 받은 자는 유증의무자에게 유증을 이행할 것을 청구할 수 있는 채권을 취득할 뿐이므로, 특정적 유증을 받은 자는 유증받은 부동산의 소유권자가 아니어서 직접 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기를 구할 수 없다.

 

토지수용절차에서 소유권 이외의 권리 즉 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권 및 임차권에 관한 등기(지역권등기도 원칙적으로 말소의 대상임을 주의할 것). 다만 그 부동산을 위하여 존재하는 지역권의 등기와 토지수용위원회의 재결로서 인정된 권리는 그러하지 아니하다.

사망한 공유자의 상속인들에 대하여 공유물분할판결이 확정된 경우, 위 공유자의 상속인들은 먼저 상속등기를 거친 후에만 위 공유물분할판결을 첨부하여 공유물분할을 원인으로 하는 공유지분이전등기를 신청할 수 있다.

갑, 을, 병, 정이 공유하는 토지에 대하여 을, 병, 정이 갑을 상대로 “피고는 원고들에게 위 토지의 특정부분에 대하여 각 00지분에 관하여 00년 00월 00일 공유물분할약정을 원인으로 한 이전등기절차를 이행하라”는 확정판결을 받은 경우, 을, 병, 정은 분필등기를 경료한 이후 위 판결문을 첨부하여 단독으로 지분이전등기를 신청할 수 있으나, 위 판결은 형성판결인 공유물분할판결이 아닌 이행판결에 해당하므로 갑은 위 판결문을 첨부하여 단독으로 위 토지의 나머지 부분에 대한 지분이전등기를 신청할 수 없고, 을, 병, 정을 상대로 별도의 지분이전을 명하는 확정판결을 받아 단독으로 지분이전등기를 신청할 수 있다.

 

합유자 중 일부 또는 전부가 그 합유지분 중 일부를 제3자에게 처분하여 제3자가 합유자로 추가된 경우 - 기존의 합유자 및 새로 가입하는 합유자의 공동신청으로 기존 합유자와 새로 가입하는 합유자의 합유로 하는 합유명의인 변경등기신청을 하여야 하고, 이 경우 기존 합유자의 인감증명을 첨부하여야 한다.

합유자 전부의 동의가 있으면 합유물에 대하여 용익물권 혹은 담보물권을 설정하는 것은 가능하므로, 공유상태에서 공유물전체에 대한 지상권이나 근저당권을 갖는 자(공유자 전원의 지분 전부에 경료된 처분금지가처분권자도 마찬가지임)는 등기상 이해관계인이라 할 수 없으므로 그 승낙 없이도 합유로의 변경등기는 허용된다.

환매특약의 등기 이후 환매권 행사 전에 경료된 제3자 명의의 소유권 이외의 권리에 관한 등기의 말소등기는 일반원칙에 따라 공동신청(단독신청×, 직권말소×)에 의하고, 그 말소등기의 원인은 "환매권행사로 인한 실효"로 기재한다.

 

허용되지 않는 것 : (1) 주택법 제40조의 규정에 의한 금지사항의 등기 → 주택법 제16조 제1항의 규정에 의한 임대주택 × (주택건설대지 및 분양주택에 대하여서는 가능) (2) 임대주택법 제12조의 3의 규정에 의한 금지사항의 등기 → 임대주택의 택지 × (임대주택에 대하여서는 가능)

판결에 의한 등기시 등기관이 심사할 사항 : (1) 명의신탁약정일이 1995. 7. 1.이전인지 여부 (2) 실명법상 유예기간이 지나기 전에 소를 제기하였는 지 여부 (3) 확정판결이 있는 날로부터 1년 이내에 실명등기를 신청하는 지 여부.

① 장기간 방치된 저당권등기 등의 말소규정(부칙 제2조)에 의한 권리존속신고기간이 경과한 경우 권리존속신고의 가능여부 → 그 대상등기가 말소되지 않았다면 가능 ② 권리존속신고기간이 경과한 후의 권리존속신고의 부기등기가 이루어진 상태에서 대상등기에 대하여 부칙에 따른 등기관의 말소를 촉구하는 의미의 이해관계인의 신청이 있는 경우 → 말소할 수 없음 ③ 권리존속신고의 부기등기가 없는 대상등기에 대한 새로운 등기신청이 있는 경우 → 등기신청을 수리함

 

① 위조등기부 → 등기관이 직권말소(위조등기명의인에게 통지하지 아니함, 등기상 이해관계인에게만 통지함), ② 위조된 첨부문서에 의하여 이루어진 위조등기부 → 등기부의 표제부에 위조된 문서에 의하여 등기된 사항이 있다는 취지의 부전을 함(위조된 문서에 의하여 등기된 사실을 등기부상 전 소유명의인(소유권이전의 등기가 된 경우) 또는 현 소유명의인(소유권이외의 권리가 등기된 경우) 등 기타 이해관계인에게 통지함).

변제기, 이자 및 그 발생기, 지급시기에 관한 약정 등 - 저당권에서는 임의적 기재사항이지만 근저당권에서는 등기근거규정이 없음.

 

근저당권의 피담보채권이 확정되기 전에 그 피담보채권이 양도 또는 대위변제된 경우에는 이를 원인으로 하여 근저당권이전등기를 신청할 수 없다.

근저당권이전등기 신청시 원인서면에 채무자의 날인이 있어야 하는지 여부 (가) 근저당권의 피담보채권이 확정되기 전에 “계약양도” 등을 원인으로 근저당권이전등기를 신청하는 경우 위 계약은 양도인, 양수인, 채무자의 3면 계약에 의하여야 하므로, 원인서면인 근저당권이전계약서에 양도인, 양수인은 물론 채무자의 표시와 날인이 있어야 한다. (나) 피담보채권이 확정된 후에 “확정채권 양도”를 원인으로 근저당권이전등기를 신청하는 경우 위 채권양도는 양도인과 양수인의 계약에 의하여야 하므로, 원인서면인 근저당권이전계약서에 채무자의 표시와 날인이 반드시 있어야만 하는 것은 아니다(2010. 11. 19. 부동산등기과－2192 질의회답)

 

동일한 피담보채권을 담보하기 위하여 수 개의 부동산에 공동근저당권을 설정한 경우에 공동근저당권의 채권최고액을 각 부동산별로 분할하여 각 별개의 근저당권등기가 되도록 함으로써 각 부동산 사이의 공동담보관계를 해소하는 내용의 근저당권변경등기는 현행 등기법제상 인정되지 않으므로 그러한 내용의 근저당권변경등기를 신청할 수 없다.

 

공장저당법에 의하여 공장에 속하는 토지나 건물에 대한 저당권설정등기를 할 경우 그 토지나 건물에 설치한 기계, 기구 기타의 공장 공용물의 소유자는 그것이 설치된 토지 또는 건물의 소유자와 동일하여야 한다.

 

토지와 공장건물의 소유자는 상이하고 공장건물의 소유자와 공장에 속하는 기계기구의 소유자가 동일할 경우에는 공장건물만을 공장저당법 제7조에 의한 근저당으로 하고 토지에 대하여는 보통근저당으로 하여 공당담보로 근저당설정등기를 신청할 수 있다.

수개의 등기소 관할에 걸쳐 있는 수개의 부동산에 관한 공동근저당설정등기를 신청하는 때에는 최초의 등기를 신청함에 있어 등록면허세의 전액을 납부하고 국민주택채권전액을 매입하여야 한다. 다만 전산정보처리조직에 의하여 등기사무를 처리할 때에는 규칙 제50조 제2항의 수령증을 전산정보처리조직에 의하여 작성하기는 하지만 신청인에게 그 수령증을 교부하지 아니한다(개정 2010.12.13)

 

임대차의 존속기간이 만료된 경우와 주택임차권등기 및 상가건물임차권등기가 경료된 경우에는, 그 등기에 기초한 임차권이전등기나 임차물전대등기를 할 수 없다.

임대차계약의 내용은 사적자치의 원칙에 의해 당사자들이 자유롭게 정할 수 있으므로 차임에 대해서도 임차인의 연매출의 일정비율로 정하는 계약도 가능하며, 등기부상 차임에 대한 기재를 가변적인 비율(예를 들어, 연 매출이 400억 미만일 경우 : 차임 없음, 연매출이 400억 이상 500억 미만일 경우 : 연매출의 2.0%, 연매출이 500억 이상 600억 미만일 경우 : 연매출의 2.5%, 연매출이 600억 이상 700억 미만일 경우 : 연매출의 3.0%, ․․․연매출이 1,000억원 이상일 경우 : 연매출의 4.2%)로 하더라도 차임등기의 제도적 취지에 반하지 않으므로 이러한 임차권설정등기를 신청할 수 있다(2010. 8. 27. 부동산등기과－1691 질의회답).

 

법 제90조의4 규정에 의한 합필등기 : 합필 대상 토지의 소유자가 동일한 경우에는 그의 단독으로 소유자가 다른 경우에는 공동으로 신청한다.

 

대지에 관하여 이미 저당권이 설정되어 있는 상태에서 대지권의 등기를 하고, 그와 아울러 또는 그 후에 구분건물에 관하여 동일채권의 담보를 위한 저당권을 추가설정하려는 경우에는 ① 추가저당권설정등기신청 → 구분건물과 대지권을 일체로 하여 ② 추가저당권설정등기신청서 → 구분건물 외에 대지권의 표시를 하여야 한다. ③ 등기부에의 기재 → 구분건물의 등기부 을구에만 기재 ④ 토지등기부 → 종전 저당권등기에 저당권담보추가의 부기등기를 할 필요는 없다(위 예규). 구분건물에 저당권설정을 한 이후에 대지권부분에 대하여 추가저당권설정등기를 신청하는 경우에도 마찬가지이다[추가저당권설정의 등기는 구분건물등기부 을구에만 이를 기재하고, 토지등기부에는 별도의 등기기재를 할 필요가 없다].

 

사실상의 이해관계가 있더라고 등기명의인이 아닌 자는 권리변경등기신청절차에서 이해관계 있는 제3자에 해당하지 않는다. 따라서 대위신청인도 등기상 이해관계인이 아니다.

(1) 갑지를 분할하여 그 일부를 을지로 하는 경우 → 토지의 분필등기 (2) 갑지를 분할하여 그 일부를 을지에 합병하는 경우 → 토지의 분합필등기(합병등기)

(1) 갑건물로부터 그 부속건물을 분할하여 이를 을건물로 한 경우 → 건물의 분할등기 (2) 갑건물로부터 그 부속건물을 분할하여 이를 을건물의 부속건물로 한 경우 → 건물의 분할합병등기

멸실등기에 대한 이의신청이 있는 경우에 멸실등기신청을 각하하여야 한다는 종전 예규(1996.12.24 등기예규 제850호)는 최근 2011.03.23 등기예규 제1329호에 의하여 아래와 같이 변경되었다(대법원 2010. 12. 3. 선고 2010마1123 결정). 이의신청이 건물의 존재를 전제로 한 것으로서 이유 있다고 인정한 때에는 멸실등기신청을 각하하고, 이의신청이 건물이 멸실되는 등으로 부존재하는 것을 인정하거나 이를 전제로 하는 것이라면 이의신청을 각하한다.

 

대지사용권이전등기의 몇 가지 특성 : [대지사용권이전등기의 강제성][대지사용권이전등기의 공동신청][중간생략등기의 허용][대지사용권사후취득시에도 준용][대지권등기와의 동시신청]

 

대지사용권이전등기신청시에는 등기원인증서(제40조제1항제2호) 및 주소에 관한 서면(제6호)을 제출할 필요는 없다. 다만 분양자의 인감증명은 제출하여야 한다(부동산매도용일 필요는 없다. 주소를 증명하는 서면은 구분건물에 기재되어 있는 등기명의인의 주소와 신청서에 기재되어 있는 등기권리자의 주소가 다른 경우에만 제출한다. 한편 등기원인은 ‘○년 ○월 ○일 건물 ○동 ○호 전유부분의 취득’으로 기재하여야 하고 그 일자는 현 구분건물소유자가 전유부분을 취득한 날을 의미한다.

 

1필 토지의 소유권의 일부지분만이 그 집합건물의 대지권이 된 경우에도 각 전유부분의 대지권비율의 표시는 그 집합건물의 대지권이 된 소유권의 일부지분 중에서 그 전유부분의 대지사용권이 차지하는 비율로서가 아닌 토지 소유권전부에서 그 전유부분의 대지사용권이 차지하는 비율로서 하여야 할 것이다.

건물의 대지에 해당하는 토지의 소유자가 1동의 건물을 신축하여 그에 속하는 전유부분의 처분에 따른 대지사용권의 비율을 정하는 경우로서 그 비율의 합이 1이 되지 아니하더라도 그 비율이 공정증서에 의하여 명백히 나타나는 한 나머지 지분비율을 전유부분과 분리 처분할 수 있다는 내용의 공정증서를 작성하지 아니하여도 무방하다.

부동산표시에 관한 경정등기는 등기명의인(등기명의인이 여러 명인 경우에는 그 중 1인도 가능하다)이 대장 등 경정사유를 소명하는 서면을 첨부하여 단독으로 신청하며 판결서나 제3자의 허가서 등은 제출할 필요가 없다.

 

권리 자체를 경정(소유권이전등기를 저당권설정등기로 경정하거나 저당권설정등기를 전세권설정등기로 경정하는 경우 등)하거나 권리자 전체를 경정(권리자를 갑에서 을로 경정하거나, 갑과 을의 공동소유에서 병과 정의 공동소유로 경정하는 경우 등)하는 등기신청은 수리할 수 없다.

등기원인을 증명하는 서면과 신청서에 기재된 권리의 내용이 일치하는 등 적법절차에 의하여 완료된 등기에 대해서는 경정등기를 할 수 없다.

 

등기관의 과오로 인해 등기의 착오가 발생한 경우에는 경정 전·후의 등기의 동일성 여부를 별도로 심사하지 않는다.

 

등기관의 과오로 등기의 착오가 발생한 경우로서 등기상 이해관계 있는 제3자가 없는 경우, 그 착오를 발견한 등기관은 직권으로 경정등기를 하여야 한다. 다만, 등기상 이해관계 있는 제3자가 있는 경우에는 직권에 의한 경정등기를 할 수 없다. 승낙서를 첨부하여도 할 수 없다.

 

등기완료 후 등기관의 과오로 인한 등기의 착오(신청과 다른 내용으로 등기된 경우를 말함)를 발견한 경우, 등기권리자 또는 등기의무자는 (공동신청할 필요가 없음을 주의할 것) 등기필증 등 그 사실을 증명하는 서면과 신청서 부본을 첨부하여 착오발견으로 인한 경정등기를 신청할 수 있다.

 

갑이 전세권설정등기를 신청하였으나 등기관의 과오로 그 등기기입을 유루하였고, 그 후 동일부동산에 대하여 가압류기입등기가 경료된 경우, 위 가압류권자는 등기상 이해관계있는 제3자에 해당하지 아니하므로 등기관은 부동산등기법 제72조 소정의 직권경정등기절차에 의하여 유루된 전세권설정등기를 경료할 수 있다.

등기관의 직권 또는 법원의 촉탁에 의하여 부적법하게 말소된 경우에는 그 회복등기는 등기관의 직권 또는 법원의 촉탁에 의하여 회복등기를 하여야 한다. 회복등기를 소구할 수 없고, 판결에 의하여 회복등기를 하는 것이 아님

등기관의 처분에 대한 이의신청이 있다는 취지의 부기등기 : 직권에 의한 등기가 아니라 법원의 명령에 의한 등기이다.

 

채권을 매입하지 아니하는 경우 ① 건물에 대한 보존등기 ② 직권보존등기 ③ 공유지분에 따른 공유물분할 ④ 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기 ⑤ 추가저당권설정 ⑥ 담보가등기 ⑦ 말소회복등기 ⑧ 소유권이전·토지소유권보존시 시가표준액[주택 = 2천만원, 토지 = 5백만원, 기타 = 1천만원] 미만인 경우 ⑨ 상속(증여·무상취득)은 시가표준액이 1천만원 미만인 경우 ⑩ 저당권설정·이전은 채권액 혹은 이전하는 채권액이 2천만원 미만인 경우 ⑪ 저당권설정시 채권매입금액 중 10억원을 초과하는 부분

 

등기신청수수료 ① 보존, 이전, 설정, 가등기, 환매특약 [서면방문신청 = 14,000원, 전자표준양식 = 10,000원, 전자신청 = 6,000원] ② 변경, 경정, 건물멸실, 말소, 말소회복, 가압류, 가처분, 압류, 경매, 환매권변경, 임차권등기명령에 의한 임차권등기[서면방문신청 = 3,000원, 전자표준양식 = 2,000원, 전자신청 = 1,000원] ③ 면제되는 경우(토지표시변경, 토지멸실, 예고등기, 멸실회복, 파산·화의·회사정리, 신탁, 신탁말소)

등기신청수수료가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 이를 현금으로 일괄납부하여야 한다(등기부등·초본 등 수수료규칙 제6조 제3항). (가) 1건의 등기신청수수료가 3만원을 초과하는 때 (나) 동일한 대지상의 집합건물 또는 동일한 토지에 대하여 여러 건의 등기신청을 동시에 하는 경우 각 등기신청수수료를 합산한 금액이 10만원을 초과하는 때(다) 위 각 호의 어느 하나에 해당하여 현금으로 납부하였으나 등기신청수수료가 부족하여 그 부족분을 추가로 납부하는 때

인지를 첩부하지 아니하는 경우 ① 1천만원 이하의 소유권이전 ② 주택의 경우에는 1억원 이하의 소유권이전 ③ 지상권·전세권·지역권·임차권 ⑤ 판결에 의한 소유권이전 ⑥ 증여 ⑦ 국가 또는 지방자치단체가 작성하는 증서 ⑧ 공유지분에 따른 공유물분할