陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

역대 감정평가실무 기출문제를 돌아보면, 1번 문제는 단순한 배점 그 이상의 의미를 갖으며 수험계의 이정표(里程標)로 자리매김 해왔습니다.

근래만 보더라도, 22회(쇠퇴기 숙박시설 평가), 23회(오피스 수익가치 평가 및 타당성분석), 24회(골프장 3방식 평가 및 타당성분석), 25회(정비구역내 국공유지 처분) 문제들은 시험 직후 수험계에 숱한 논란과 파란을 일으키며, 지금도 두고두고 회자될 만큼 상징성이 강한 문제들이었습니다.

이와 같은 맥락에서, 26회 출제위원의 고심(苦心) 또한 마찬가지였을거라 생각합니다.

1년에 한번 뿐인 국가자격고시 출제위원으로서의 영예는 차치하더라도, 최근 평가업계의 이슈 및 트렌드, 그리고 현업 평가실무에서 맞딱뜨리는 선배평가사들의 고민을, 출제위원은 상징성이 강한 1번급으로 문제화하고자 했을 것입니다.

그리고 올해 26회 실무의 1번 문제는 헤도닉가격모형을 활용한 통계분석 결과를 전면으로 내세워 출제됩니다...

감정평가업계의 객관성과 신뢰성이 강하게 의심받는 작금의 시점에서, 계량분석 결과를 전면으로 내세우며 가치형성요인 비교를 묻고 있는 올해 26회 문제는 과거 여느때의 1번급 기출문제와 비교해도 손색없을 만큼 시사성이 강한 문제라고 생각됩니다.

19회 2번(숙박시설로서의 토지 투자가치)으로 단순회귀분석이 기출된 이후로, 개인적으로 우리 시험에서 다중회귀분석이 출제될 일은 없을거라고 생각했습니다만, 이를 비웃기라도 하듯이 응시생의 편의를 고려한 수험적합적(?)인 출제위원은 이미 분석이 끝난 결과치만을 제시하며, 수험생에게는 이에 대한 채택 및 활용여부만을 묻고 있습니다.

어쩌면 평가업계에 있어 통계적 기법은 감정평가사의 전문적인 판단을 '위협'하는 무서운 도구일 수도 있습니다.

통계만으로는 계량화 될 수 없는 정성적 가치형성요인이 엄연히 존재하는 현실에서, 계량분석 결과는 실증적이고 객관화된 수치로서 달관법(?)에 익숙해진 기존의 감정평가의 위상을 크게 흔드는 도전자가 될거라는 조심스런 예측도 가능합니다.

과연 통계적기법을 활용한 계량적평가가 기존의 감정평가와 병존 또는 이를 대체할 수 있는가에 대한 고민은 오래전부터 논의되어 왔고, 이는 19회 및 22회 이론과목에서도 기출된 바 있습니다.

"특성가격모형(Hedonic Price Model)과 반복매매모형(Repeat Sale Model)의 원리와 각각의 장·단점을 설명하시오.(19회 2번)"  (=>  陰陽和平之人 註 민태욱 교수님 출제)

"상권분석에서 일반적으로 사용되는 허프(Huff)모형의 원리와 실무적용상의 장·단점을 설명하시오.(19회 5번)"  (=>  陰陽和平之人 註 조주현 교수님 출제)

"계량적 방법인 특성가격함수모형(Hedonic Pricing Model)에 대해 설명하고, 감정평가사의 주관적 평가와 비교하여 그 장·단점을 논하시오.(22회 2번)"

하지만 이로부터 수년이 지난 지금, 감정평가의 객관성과 신뢰성에 대한 도전이 그 여느때보다 거세지는 현 시점에서, 통계적 기법을 활용한 감정평가는 '위협'보다는 '기회'로 보는 시각이 많아지는 추세입니다.

최근 '빅테이터(Big-data)를 활용한 감정평가' 세미나가 협회를 중심으로 개최되고, 젊은 평가사들을 중심으로 통계분석에 대한 관심과 배움이 늘고 있습니다. 그리고 과거 논문 등으로만 소개되던 통계/시뮬레이션 분석기법들은 최근 대형법인을 중심으로 평가서에 적극적으로 활용되고 있는 추세입니다.

실제로 제가 평가법인에 입사했던 첫 날(=>  陰陽和平之人 註 : 제일감정평가법인 본사) ,  처음으로 맡아서 수행했던 업무는 재개발사업의 종후자산(아파트) 가치추계를 위한 층별효용비 산정으로, 공교롭게도 올해 1번 문제와 동일한 케이스였습니다. 인근지역내 수천세대에 달하는 아파트 실거래가 및 분양가 자료를 수집하여, 엑셀의 피벗테이블 및 필터 기능을 이용하여 층별/평형별 단가를 구하고, 이를 지수화하는 작업이었습니다.

작업이 끝나고 분석결과를 제출했더니 담당 이사님께서 하셨던 말씀은, 

"덕분에 평가서의 설득력이 풍부해졌네요"

감정평가서의 설득력...

평가서를 작성하면서 대내적으로는 심사부서를 설득해야 하고, 대외적으로는 의뢰인 또는 이해관계인을 설득해야 하는건 감정평가사로서의 숙명입니다. 실제 업무를 하다보면 평가액은 평가자 나름의 판단을 거쳐 마음속에 이미 결정되었는데, 이를 지지해줄 근거 데이터가 부족하여 설득에 어려움을 겪게되는 경우가 많습니다.

평가자의 마음이 아닌, 평가서 내(內) 문언만으로의 설득을 통해, 가치추계의 합리성을 이해시켜야 하는 입장에서는 통계분석 결과만큼 입아프지 않고 명확하고 일관된 방법 또한 없을 것입니다. 참고로 우리 감칙 제13조 제1항은 "감정평가서를 의뢰인과 이해관계자가 이해할 수 있도록 명확하고 일관성 있게 작성하여야 한다."고 말하고 있습니다.

위와 같은 맥락에서, 올해 26회 1번 문제는 감정평가의 객관성 확보를 통해 평가서의 설득력을 높여야 하는 평가업계의 현주소를 대변하는 시사성 높은 문제였다고 생각합니다.

"상기의 지역분석은 탐문조사, 평가사례 및 거래사례 등을 이용하여 분석한 것으로 보다 상세한 해당지역의 가치형성요인을 분석하기 위해 기준시점으로부터 6개월 이내 자료를 이용하여 계량분석을 실시함."  - 문1 <자료2> 지역분석 자료 中

문제지 상으로 제시된 층별효용, 접근성 등 가치형성요인에 대한 계량분석결과는 유의수준 1~5% 으로, 수험생 입장에서 이를 함부로 기각하기는 어렵습니다.. 논문 작성을 목적으로 몇번의 통계분석 경험이 있지만, 유의수준 5% 이내는 분석자 입장에서 결코 무시할 수 없는 정도의 무서운 수치입니다..

통계적기법이 평가업계에 '위협'인지 '기회'인지에 대한 질문에 쉽게 답하기는 어렵습니다. 하지만 본 문제상 적시된 계량분석의 실시 취지와  2 페이지 반에 걸친 그 분석결과들을 감안할 때, 출제위원의 의도는 전자보다는 후자에 무게를 두고 있다고 판단됩니다.

층별효용비 산정이나 비교표준지 선정 등에 있어서, 평가자의 보는 주관에 따라 판단은 달라질 수도 있겠지만, 평가서의 객관성과 설득력을 확보하기 위해서는 적극적으로 통계분석 결과를 활용해야 하는 문제였다고 생각합니다.

생각해보면, 문제지상 대부분의 수치 자료는 통계였다고 해도 과언이 아닙니다.

토지 비준표상의 도로접면/형상 격차율 역시 헤도닉가격모형(HPM)을 통해 도출되는 통계자료이며, 지가변동률과 오피스 자본수익률 역시 한국감정원에서 발표하는 통계자료입니다..^^

우선, 1번 출제위원이 12월에 영광에 안들어오길 빌며 적습니다.

(=> 시험종료후 일주일 내로 전체 출제위원들이 모여 채점의 기본방향에 대하여 회의를 하는 시간을 갖는다. 이때 수험생의 의견을 참고하는 경우가 있다. 출제위원, 채점위원이 직접 12월의 영광 까페를 보는 경우도 있고 산업인력공단 시험 담당자가 보기도 한다.)

저는 1번 표준지 선정을 용도지역, 도로 기준하여(도로는 원래 현장조사자료가 있어야 해요. 정말 이상하게도 토지이용계획확인원만 주었지, 각지에 접한다는 말을 통해 광대각지로 유추적용할 뿐입니다..)

대다수가 계량전 분석 기법이 2페이지에 걸쳐나왔기에, 우리가 배운것들, 수습부터, 새벽3시에 평가서를 작성하는 지금에도, 늘 쓰는 원칙이자 평가사의 기본 뿌리는 용도지역과 도로입니다. 헌데, 이를 잊고 다들 '다'를 선정하신 거 같아요. 출제의원 의도가 그것인 듯한데, 솔직히 저는 그것을 못고르겠어요.

-용도지역, 도로는 꼭 맞춰라 수연아. 이거 틀리면 감정서로 문제될 때 할말 없다. 우리가 너 못구해준다고,

-,,아..네

15회(=> 14회 임) 수석이이었던, 내가 젤 좋아했던 하나동부 강지한 이사님이 수습시절 나를 앉히고, 눈을 보며 한말이다.

그 2개의 기준을 가지고 여러분은 현장에서 배운 자료로 수습시절에 기준을 세우고, 가격시세조사를 해야해요.

시세 조사시 맹지 평가는 어떻게 할까요?  우선 세로가수준의 토지 가격부터 기준을 세우고, 그 기준안에서 평가사의 경험을 통해

가격을 깝니다.  왜냐구요?  맹지의 표준지는 세로가의 가격을 알아야 가격이 나와요.

상가라면 전면상가가격을 알아내 내부상가 가격이 나옵니다.  마찬가지로, 맹지더라도, 인접필지를 통해 틀어갈수 있다면 좋은 맹지,  아예 인접필지를 통하지도 않고, 집인이 불가하면 순수맹지,

또는 인접필지소유자가  협상이 안된다고 소문난 곳은 그 맹지 가격은 순수맹지가격쪽으로 흘러가요..

올해 일번 업무시설 문제가 나왔습니다. 계량적 평가기법에 토지는 1.5키로 넘어서면 유의수준이 없다고 나오네요. 자료에

그래서 표준지 #다를 선정하신 분들이 많습니다. 네, 결론부터 말씀드리면 틀린게 아닙니다. 여러분이 저보다 잘 푸신거지요.

헌데, 평가사라는 짬밥이 이제 5년차, 동기들 돈많이 준다는 은행으로 다 떠나고, 법인에서 몇명만이 지키면서 참아내고 있습니다.

왜 있는지도 모르겠습니다. 지금 새벽 3시까지, 동산평가작성하면서 책찾아보면서, 인터넷 찾아보면서 빌렛이라는 아이의 가격 단가를 산정하고 있습니다. (=> 반제품으로 철강을 만드는데 쓰임) 

네, 그래도 돈이 됩니다. 이녀석 덕분에 포항까지 저는 달려갔습니다. 하이힐에 기름묻히며 부두에 가서 이 물건을 보고 왔습니다. 그렇게 삽니다. 제친구들, 제선배들, 그리고 지금 나,

어렵습니다. 여러분도 미안하지만, 이렇게 살아야 합니다. 제 후배로 오시면 저랑 같이 야근하면서 일하면 됩니다. 그래도 배운게 무서운지라, 다행히 첨 있었던 법인에서는 선배님들이 모두 새벽까지 지키면서 주말에도 일을 하셨습니다. 물론, 스타크래프트만 하셔서 밤을 새우는 이사님들도 있었지요. 원래, ㅋㅋㅋ 이럴려고 딴거 아니었겠어요. 원래 평가사는 이렇게 열심시 사나보다,

암튼 각설하고,

어찌되었든,

이게 평가사라고 생각해요. 제가 평가사로서, 자존심, 어쩌면 게량적평가기법을 통해 자료가 누적되면, 빅테이터화해서 평가사나 공인중개사 같은거 없어지게 할수도 있다는걸, 그래서

우리는 10년 안에 없어지는 자격증으로 뽑힌 것을 알고 있나요?

18회 이론문제1번 출제자역시, 게량적 평가기법이 3방식의 보조적인 수단으로 써야 점수를 크게 준 것도 아시죠.

덕분에 계량적기법이 평가업계를 구할 대안이라도 된듯이 주저리 주저리 썼던 저는 이론이 점수 크게 저조했고, 계량적 평가기법의  한계를 언급하면서 3방식의 중요성, 개별분석의 중요성을 언급한 장새람평가사는 그해 이론 수석이 되었습니다. (=> 이 당시 문제 출제자는 현 감정평가협회 협회장이신 분임.)

이번 올해 문제도 실무1번은 평가사남이 내셨겠죠.

(=> 아마도 23회 1번 출제위원일 가능성이 높음)

그래도, 수험생분도, 그래도, 제맘도, 그래도 우리가 공부하자 배웠떤 논거

이홍규선배님을 책을 공부하면서 첨에 했던 첫 공부는 용도지역, 도로를 기준으로 표준지를 선정하는 것이었습니다.

뿌리 깊은 나무라는 말은, 뉘앙스로 실무를 정말 잘푸는 것도 좋지만,

그래도, 그래도 버리면 안되는게 있는거 같아서 적습니다.

실무팀장이기전에, 평가사로서, 버릴수 없는 첫 뿌리는 내가 평가하는

땅은 용도지역과 도로로 이루어진 아이라는 것.

그래서 우리가 그 도로를 보기 위해, 현장을 가는 것이고, 이건 컴퓨터가 해줄수 없어요.

여러분의 수많은 경험치에서 책임을 지고, 가격을 내는 것입니다.

개별분석을, 3방식을 안타깝게도 수험생들은 종이로 하지만, 실제 현장가면, 개별분석은 몸이 하는거에요

오감으로.

그러한 입장에서, 광대변에 있는 아이를 중로변 아이로 표준지를 쓰기 싫었던 것은  제경험치의 한계가 주는 고정적 관념일수도 있겠습니다만,

그래도, 컴놈이 내 눈과 내가 보았떤 공간을 무시하고, 숫자를 통해 일반화시키는건, 평가사로서, 참을수는 없었던 거였습니다.

새벽이라,ㅠㅠㅠ 그나마 맑는 분노로 다가오는데,

묻고 싶은 건 출제위원님

게량적 평가기법을 쓰셔서 얼마나 많은 평가서를 만들었나요?

발로 뛰는 평가사가 되는 우리가 되었으면 합니다.  물론, 계량적 기법이 나쁘다는게 아닙니다.

단지, 보조적인 수단으로 쓰면 좋겠다는 것입니다.

그리고 그게 왜 위험한지를 말씀드리고 싶었습니다.

실제 셤에 과락이 나와도 그래서 저는 표준지 '나'쓸랍니다. 

혹시나 하는 맘에, 채점자는 나, 다를 쓰던 이유위주로 보실껍니다. 큰 쟁점은 아닐수 있는데, 쟁점이 아니지도  않아요. 중요하다고 해서 그 자료를 이빠이 넣은 것인지,  아님 우리의 생각을 보고 싶었던 것인지, 궁금하네요~ (=> 아마 이 문제는 실제 감정평가서 혹은 논문작성용으로 준비했었던 감정평가서일 확률이 매우 높으며 그렇다고 할 시 중요하다고 해서 자료를 많이 넣은 것으로 추측해 봄)