토지보상평가지침 제21조【부분평가】에 의하면 한 필지 토지의 일부만이 공익사업에 편입되는 경우에는 편입당시 토지전체의 상황을 기준으로 평가하며(*원칙). 다만(*예외적으로), 편입부분과 잔여부분의 가치가 다른 경우(*용도지역이 다른 경우)에는 편입부분의 가치를 기준으로 평가할 수 있습니다.(*사견은 용도지역은 편입부분을 기준으로 하고 도로접면, 형상 등은 토지전체를 기준으로 평가해야 한다고 봅니다. 왜냐하면 용도지역이 상이한 정상적인 토지의 일부편입의 경우 맹지나 부정형으로 평가하는 것은 정당보상의 헌법규정을 위반하는 것이기 때문입니다.)
감정평가실무기준 810 취득하는 토지의 보상평가 5 토지 보상평가의 기준 및 방법 5.3 개별 감정평가 제2항 제2호에 의하면 한 필지의 토지가 둘 이상의 이용상황으로 이용되거나 용도지역등을 달리하는 경우에는 이용상황 또는 용도지역등 별로 구분감정평가하며. 다만, 다른 이용상황으로 이용되거나 용도지역등을 달리하는 부분이 주된 이용상황 또는 용도지역등과 가치가 비슷하거나 면적비율이 뚜렷하게 낮아 주된 이용상황 또는 용도지역등의 가치를 기준으로 거래될 것으로 추정되는 경우에는 주된 이용상황 또는 용도지역등의 가치를 기준으로 감정평가할 수 있으며, 제③항에 의하면 제2항 제2호에서 사업시행자가 이용상황별로 면적을 구분하여 제시하지 아니한 경우에는 주된 이용상황을 기준으로 감정평가하고 다른 이용상황 및 단가를 감정평가서에 따로 기재하고. 제④항에서는 제2항에 따라 감정평가할 때에는 감정평가서에 그 이유를 기재하여야 합니다.
감정평가에 관한 규칙 제7조(개별물건기준 원칙 등) 제①항에 의하면 감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 하며(*원칙)
같은조 제③항에 의하면 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있으며(@임야의 경우는 고저나 경사도에 따라 가치를 달리하는 경우도 있음)
같은조 제④항에서는 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있습니다(@구내매점이나 지하철역사의 매점, 일부점유로 인한 소송의 경우등)
따라서 본건의 경우는 점유부분(특정부분)을 하나의 물건으로 보고 평가하여야 할 것입니다.
① 개발제한구역에서는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 죽목(竹木)의 벌채, 토지의 분할, 물건을 쌓아놓는 행위 또는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제11호에 따른 도시·군계획사업(이하 "도시·군계획사업"이라 한다)의 시행을 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(이하 "시장·군수·구청장"이라 한다)의 허가를 받아 그 행위를 할 수 있다. <개정 2014.1.28.>
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물이나 공작물로서 대통령령으로 정하는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치와 이에 따르는 토지의 형질변경
가. 공원, 녹지, 실외체육시설, 시장·군수·구청장이 설치하는 노인의 여가활용을 위한 소규모 실내 생활체육시설 등 개발제한구역의 존치 및 보전관리에 도움이 될 수 있는 시설
나. 도로, 철도 등 개발제한구역을 통과하는 선형(線形)시설과 이에 필수적으로 수반되는 시설
다. 개발제한구역이 아닌 지역에 입지가 곤란하여 개발제한구역 내에 입지하여야만 그 기능과 목적이 달성되는 시설
9. 개발제한구역 지정 당시 지목(地目)이 대(垈)인 토지가 개발제한구역 지정 이후 지목이 변경된 경우로서 제1호마목의 시설 중 대통령령으로 정하는 건축물의 건축과 이에 따르는 토지의 형질변경
② 시장·군수·구청장은 제1항 단서에 따라 허가를 하는 경우 허가 대상 행위가 제11조에 따라 관리계획을 수립하여야만 할 수 있는 행위인 경우에는 미리 관리계획이 수립되어 있는 경우에만 그 행위를 허가할 수 있다. <신설 2013.5.28.>
③ 제1항 단서에도 불구하고 주택 및 근린생활시설의 대수선 등 대통령령으로 정하는 행위는 시장·군수·구청장에게 신고하고 할 수 있다. <개정 2013.5.28.>
그리고 토지보상평가지침 제18조(지목 및 면적사정) 제③항에 의하면 개발제한구역 안에 있는 토지와 도시지역 안의 녹지지역에 있는 토지 그 밖에 도시지역 밖에 있는 토지로서 공부상 지목이 “대(공장용지 등 유사한 지목을 포함한다)” 가 아닌 토지가 현실적인 이용상황에 따라 “대”로 평가의뢰된 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우에는 그 사유를 기재하여 평가의뢰자에게 조회한 후 평가하며. 다만, 형질변경허가 관계 서류 등 신빙성 있는 자료가 있거나 주위환경의 사정 등으로 보아 “대”로 인정될 수 있는 경우에는 그러하지 아니합니다.
1. 면적이 인근지역에 있는 “대”의 표준적인 획지면적을 뚜렷하게 초과하거나 미달되는 경우
2. 지상건축물의 용도·규모 및 부속건축물의 상황과 관계법령에 따른 용도지역별 건폐율·용적률 상한 그 밖에 공법상 제한 등으로 보아 그 제시면적이 뚜렷이 과다하거나 과소한 것으로 인정되는 경우
이 사안에서는 보상평가가 아닌 소송평가이므로 감칙상 현황평가주의인바, 공부상 지목과 실제 이용상황이 다른 경우에는 실제 이용상황대로 평가하는 것이 원칙이나 일시적인 이용상황이거나 불법형질변경 토지는 원상회복 가능여부를 확인하여 그것이 가능하다면 일정액을 감액하여 평가하여야 할 것입니다.
따라서 건축물대장에 대지면적이 기재되어 있거나 건축허가서류등으로 형질변경 허가면적을 확인할수 있는 경우에는 건축물대장 기재면적 또는 형질변경 허가면적 범위내에서 현황 면적대로 평가하면 될것입니다.
본건과 같이 임야내 일부면적을 점유한 경우에는 건물의 바닥면적만 사정할 것이 아니라 도로로부터 건물소재부분까지의 통상적인 출입로(맹지의 진출입로)등 건물사용자가 전용하는 토지를 포함한 부지도 점유,사용중인것으로 보아야 하지 않나 싶습니다.
(그런데 이 부분은 어디까지 보아야 할지는 명확히 판단하기 어려움. ㅠㅠ)
다만, 참고
국유재산의 대부 또는 사용․수익허가가 등을 받지 아니하고 국유재산을 점유하거나 이를 사용․수익한 자에 대하여는 국유재산법 제51조의 규정에 의거 변상금을 징수할 수 있도록 되어 있는 바, 이때 국유지의 점유면적을 계산함에 있어 건물로 점유된 건물바닥면적 뿐만 아니라 사실상 점유자가 독점․배타적으로 사용하고 있는 토지에 대해서도 변상금을 부과하여야 하므로 울타리나 담장 등으로 경계가 구분되어 있는 경우에는 그 경계내에 위치한 면적 전부가 점유면적에 해당될 수 있음을 알려드립니다.(2007-06-19 국재41301-782 회신내용 참조)