陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

[전문가칼럼] 민간기업 시행 기업도시 토지수용 대응방안

• 김은유 변호사 114gs@naver.com

• 등록 2017.08.09 16:17:36

1. 문제의 제기

조상대대로 물려온 땅인데 민간회사가 기업도시를 만들겠다면서 토지를 강제로 수용하겠다고 협박하는데 사실인가.

2. 사안의 해결

기업도시개발법 제14조 제3항은 ‘「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제28 조에 따른 재결의 신청은 개발구역 토지면적의 100분의 50 이상에 해당하는 토지를 확보(토지 소유권을 취득하거나 토지소유자로부터 사용동의를 받은 것을 말한다)한 후에 할 수 있다.

 

다만, 제10조 제2항에 따라 공동으로 개발사업을 시행하는 경우에는 개발구역 토지면적의 100분의 50에 이상 해당하는 토지를 확보하기 전에도 재결의 신청을 할 수 있다’고 규정하고 있다.

 

동법 제10조 제2항은 ‘국토교통부장관은 민간기업 또는 제4조 제1항 각 호에 해당하는 자가 민간기 업과 협의하여 개발사업을 공동으로 시행하기 위하여 신청을 한 경우에는 공동시행자로 지정할수 있다.’라고 규정하고, 동법 제4조 제1항 각 호는 ① 국가기관 또는 지방자치단체, ② 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제5조에 따른 공기업, ③ 「지방공기업법」에 따른 지방공기업, ④ 「제주특별 자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」에 따른 제주국제자유도시개발센터(개발구역이 제주특별자치도인 경우만 해당한다)를 규정하고 있다.

 

결국 민간기업이 기업도시를 개발할 경우에는 개발구역 토지면적의 100분의 50 이상에 해당 하는 토지를 확보하여야 수용재결을 신청할 수가 있고, 다만 민간기업이 국가나 지자체, 공기업, 지방공기업, 제주개발센터와 공동시행하는 경우에는 그러하지 아니하다.

즉, 소위 공공기관과 공동시행을 하는 경우에는 조건 없이 수용권을 가지고 있으나, 다만, 민간 기업이 독자적으로 재결을 신청하려면 개발구역 토지면적의 100분의 50 이상에 해당하는 토지를 확보(토지소유권을 취득하거나 토지소유자로부터 사용동의를 받은 것을 말한다)한 후에 할수 있다.

 

 

3. 소유자 대응방안

따라서 민간기업이 기업도시를 조성하려는 곳에서는 개발구역 토지면적의 100분의 50 이상에 해당하는 토지소유자가 뭉치면 강제로 수용을 당하지는 않는 것이다.

그런데 실무적으로 기업도시를 조성하는 상황을 보면 두가지 방식이 많이 이용된다. 하나는재력을 갖춘 민간회사가 먼저 50% 이상을 사들인 후에 기업도시 조성을 알리면서 협박을 하는 경우이고, 다른 하나는 재력을 갖추지 못하고 있는 민간회사가 기업도시를 추진하면서 소위 PF 를 일으켜 기업도시를 조성하는 경우이다.

첫번째, 경우에 토지소유자가 가장 중요시하여야 하는 것은 당연히 다른 토지소유자가 50% 이상을 매도(또는 사용승낙)하였는지에 달려 있다. 이를 철저히 분석하여 대응을 하여야 하고, 나아가 만일 이미 50% 이상을 매수(또는 사용승낙)하였다고 보이면, 그 매매가격을 분석하여 수용과정에서 주장하여야 할 것이다.

두번째, 경우에 토지소유자가 가장 중요시하여야 하는 것은 당연히 단결하여 가격이 마음에 들지 않으면 50% 이상이 매도나 사용승낙을 하지 않으면 되는 것이다. 그렇게 하면 수용권 행사가 불가하여 사업은 당연히 좌초된다. 결국 기업도시를 민간에서 독자적으로 개발하는 경우에는 토지소유자들이 얼마나 정보를 알고 단결하느냐에 따라 토지가격 등 모든 면에서 달라진다.

아산지중해마을에 가보시라. 얼마나 제대로 보상을 받았고, 재정착하였는지를. 여러분의 상상을 초월할 것이다. 이는 단결에서 나온 것이다. 감히 추천한다. 민간에서 추진하는 기업도시에 대해 권익을 보장받으려면, 탕정지방산업단지 대책위에 가서 배우면 된다. 특히 당시 총무이사를 맡은 분(연락처는 법무법인 강산으로 문의)을 초청하여 배우면 권익이 보호될 것이다.

 

 

<자세한 내용은 「공익사업 토지수용보상금 아는 만큼 더 받는다」

 

(저자 임승택, 김태원, 김은유 변호사) 책 참조>

 

 

[프로필]김 은 유
• 법무법인 강산 대표변호사

 

• 부천시 도시계획위원회 위원

• 성균관대학교 건축토목공학부 겸임교수

• 서울중앙지방법원 조정위원

당초 협의평가시 집단수목가격이 약 1억원정도 산출되고 협의 불성립후 수용재결에서 약3% 정도 상향되어 1.03억원 평가되었습니다 이후 행정소송에서 감정평가사가 아닌 수목기술사가 감정인으로 선정되어 약 3억원정도 산출하였습니다 이런 경우 감정평가사  및 사업시행자가 대응할 수있는 방법 및 대책이 있는지요? ==================================================================================== 참고) 감정평가업자와 법원감정인으로 선정된 기술사가 산정한 영업보상액이 크게 차이가 나는 이유
공공지원팀-3473( 2014-10-08 )
1. 제1심 법원은 기술사를 법원감정인으로 하여 영업손실보상금을 감정(17,228,868,190원)하여 감정평가업자 평가금액(9,072,200,000원∼9,194,000,000원)과 많은 금액차이가 발생하였는바, 이유가 감정평가업자와 기술사간의 감정기법에 근본적인 차이가 있었기 때문인지 여부 2. 감정평가업자 감정금액이 기술사의 감정금액에 비해 훨씬 적게 감정된 이유가 무엇인지 여부 3. 기술사의 감정기법이 통상의 감정기법과 일치하였는지 여부
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “토지보상법”이라 함) 제68조제1항에 의하면 사업시행자는 토지등에 대한 보상액을 산정하려는 경우에는 감정평가업자 3인을 선정하여 토지등의 평가를 의뢰하여야 한다고 규정하고 있으며, 제77조 제1항 및 제3항에 의하면 영업을 폐지하거나 휴업함에 따른 영업손실에 대하여는 영업이익과 시설의 이전비용 등을 고려하여 보상하여하며 보상액의 구체적인 산정 및 평가방법과 보상기준은 국토교통부령으로 정한다고 규정하고 있습니다. 또한, 토지보상법 시행규칙 제45조부터 제47조에서는 영업손실보상에 대한 규정을 설시하고 있으며, 감정평가업자가 영업보상액을 평가하는 경우 그 기준이 되고 있습니다. 따라서, 조회하신 평가금액의 차이 원인, 평기가법이 통상의 감정기법과 일치하였는지 여부는 감정평가서가 첨부되어 있지 않아 판단이 불가능하나, 소송평가라 하더라도 공익사업에 따른 영업손실보상액을 산정하는 경우에는 토지보상법에 따른 보상기준 및 평가방법에 따라 보상금액이 결정되어야 할 것으로 판단됩니다.

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수목보상에 있어서 확립된 대법원 판례

수목 보상금 평가방법에 있어서, 중앙토지수용위원회가 이의재결시 보상액산정의 기초로 삼은 2개의 감정평가서가 모두 이 사건 수목의 이식가능성을 참작하여 이식비로 평가한다고 전제하면서 각 수목에 대하여 각 수종별로 구체적인 평가기준, 방법 및 이전료 산출근거를 제시하지 아니하고 일괄하여 이전료를 평가하였다면 이는 토지수용법 제49조 제1항, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법 제4조 제3항, 같은법시행령 제2조 제4항, 같은법시행규칙 제2조 제3호, 제13조, 제14조(*현 토지보상법 제75조 제1항, 같은법시행규칙 제37조 내지 제39조)의 각 규정에 따른 적법한 평가라고 할 수 없으며(대법원 1990. 2. 23. 선고 89누7146 판결),

감정평가기관이 평가기준을 이식비로 밝히고 있더라도 이식이 가능한 경우에 한하여 이식비를 그 보상액으로 결정하여야 하는 것이고, 과수목이 이전 가능한 것인지의 여부는 기술적인 문제가 아니라 경제적으로 판단하여야 할 문제인 것이므로 각 수목별로 이식이 가능한 것인지 여부가 먼저 심리 조사되어야 하며(대법원 1991.01.29. 선고 90누3775 판결),

그리고 중앙토지수용위원회가 이의재결시 보상액 산정의 기초로 삼은 감정평가는 토지의 보상가액을 평가함에 있어 품등비교 및 기타 사항의 가격산정요인을 구체적으로 특정하여 명시하지 아니한 위법이 있고, 그 지상건물 등의 보상가액을 평가함에 있어서도 그 이전가능 여부, 이전비용이 취득가격을 초과하는지의 여부 및 취득가격과 그 평가액의 구체적인 산출내역 등에 관하여는 밝히지 아니한 채 곧바로 단가와 평가액만을 산정 하고 있어 평가액 산정의 구체적인 근거를 알아볼 수 없으므로 적법하게 된 것이라고 할 수 없어, 결국 위 감정평가에 기초하여 보상액을 결정한 위 토지 및 건물 등에 관한 이의재결은 위법하다(대법원 1992. 2. 14. 선고 91누2724 판결)고 판시한바 있습니다.

수목 감정평가는 원칙대로

① 각 수목별로 분리하여 보상가액을 개별적으로 평가하고,

② 수종별 보상가액이 취득비로 평가된 것인지, 아니면 이전비로 평가된 것인지 구별하고,

③ 그 가격산정근거를 명시하여 감정평가를 하면 될 것이라고 생각한다.

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김은유 변호사의 수목 보상금 잘 받는 법

 http://board.mk.co.kr/view.php?id=expert_column&v=11&no=1786

1. 개요

수목은 크게 관상수, 과실수, 자연림으로 나눌 수 있고, 손실보상 시 문제가 되는 것은 주로 관상수, 과실수이다. 임야상에 자연적으로 성장하고 있는 잡목은 토지에 화체 평가하므로 별도로 보상하지 아니한다. 이하에서도 관상수, 과실수에 한하여 살펴보고, 기타 입목, 묘목, 자연림은 논외로 한다.
 

그런데 이러한 수목이 몇 그루 정도라면 큰 문제가 되지 않지만, 대량인 경우 그 보상평가를 함에 있어서 여러 가지 문제가 도사리고 있고, 특히 보상을 받는 입장에서는 매우 주의하여야 할 점이 여러 가지 있다.

2. 수목조사 시 문제

가. 협조 여부
 

보상대상자가 제일 먼저 고민하여야 할 점은 수목조사에 협조를 하여야 할 것인지에 있다. 사업시행자는 화원 등 조경업소 판매업소와 같이 수종이 매우 다양하거나 수량이 많은 경우에는 소유자에게 미리 양식을 배포하여 이를 작성케 한 후 현지 확인하는 방법으로 조사한다. 그런데 경우에 따라서 이렇게 수목조사서를 제시하고 협조를 하여도 사업시행자나 감정평가사가 이를 반영하여 주지 않는 경우가 많다. 가장 큰 문제가 대량 식재를 이유로 수목을 전수조사하지 않고 면적으로 계산하는 경우이다.
 

따라서 수목소유자입장에서는 수목조사에 협조할 지가 제일 먼저 결정하여야 할 문제인 것이다. 물건조사 작성 책임은 당연히 사업시행자에게 있다. 따라서 수목소유자가 자료를 제시할 책임은 없는 것이다. 아무리 수목이 많아도 마찬가지이다. 이하에서는 수목조사방법을 소개한다.

나. 조사방법

⑴ 조경수목, 관상수
조경수목은 그 희귀성이나 재산적 가치보다는 외형적 크기(수고·흉고 직경 등), 이식의 난이도를 기준으로 평가하게 되므로 수량을 정확히 파악하는데 중점을 두고 조사한다. 수량이 많은 경우 한그루씩 사진을 촬영할 필요는 없으나, 주요 수종을 설명판에 기입하고 수목의 전반적인 현황이 나타날 수 있도록 촬영한다.

유실수가 인근 야산 또는 농경지상에 식생하고 있는 경우 소유자가 관리하고 있는 이상 이를 잡목으로 볼 수 없으므로, 일단 소유권을 주장하는 자의 물건조서에 함께 작성한 후 열람·공고 등의 절차를 거쳐 보상을 추진하여야 한다.

                      <조경수 표시방법>

⑵ 과실수
과수원등 일단의 토지상에 영리를 목적으로 다량의 과수목을 식재한 경우, 그 수량산정 방법은 법 시행규칙 제40조의 규정에 의하여 그루별 조사를 원칙으로 하되, 식재된 상태가 헤아릴 수 없을 정도로 불규칙적이고, 그 규모가 광대하여 불가피한 경우라면 소유자로부터 자료를 제공받아 단위면적을 기준으로 하는 표본추출방식에 의하여 산정할 수 있다(규칙 제40조). 
  
3. 수목 보상평가 원칙

이식비를 지급하는 것이 원칙이고, 이식이 부적합하거나 이식비가 당해 입목의 취득비를 초과하는 경우에는 취득비로 보상한다. 

대법원은 과수목이 이전 가능한 것인지의 여부는 기술적이 아니라 경제적으로 판단하여야 하고(1991. 1. 29. 선고 90누3775), 따라서 과수목이 기술적으로는 이식이 가능하다 하더라도 경제적으로 이식가능수령을 초과하여 이식이 불가능하다면 이전료를 보상하고 이전케 할 것이 아니라 동종물건의 인근에 있어서의 거래가액 등을 고려한 적정가격을 보상하고 수용하여야 한다고 판시한바 있다(1984. 5. 29. 선고 83누635).

수목의 손실에 대한 보상액은 정상식(경제적으로 식재목적에 부합되고 정상적인 생육이 가능한 수목의 식재상태를 말한다)을 기준으로 한 평가액을 초과하지 못한다(규칙 제40조제2항). 그러나 정상식을 기준으로 한다고 하여 실무적으로 수목을 전수조사하지도 않고 면적으로 이식비를 평가하는 경우가 있는바, 이는 위법이다.

4. 수목 보상평가방법

가. 과실수의 보상평가

지장물인 과수에 대하여는 다음 각호의 구분에 따라 평가한다. 이 경우 이식가능성·이식적기·고손율(枯損率) 및 감수율(減收率)에 관하여는 법 시행규칙 별표2의 기준을 참작하여야 한다.

  
그리고 물건의 가격으로 보상하는 과수(법 제75조제1항단서)에 대하여는 위의 이식이 불가능한 과수의 예에 따라 평가한다(규칙 제37조제3항). 여기에서 이식비가 취득비를 초과하는지의 여부는 각 과수별로 이식비와 취득비를 상호비교하여 결정하여야 하는 것이지, 수용대상이 된 당해 토지 전체의 과수에 대한 총 이식비와 총 취득비를 상호비교하여 결정할 것이 아니다(2002. 6. 14. 선고 2000두3450).

- 최적수확수령 및 취득가격(2013. 12. 한국감정평가협회 자료집)

  ※ 2013년 자료집이 오히려 2005년 자료집보다 가격이 떨어졌다. 쉽게 수긍하기가 어렵다.

나. 관상수의 보상평가

과수 외의 수익수 및 관상수에 대한 평가에 관하여도 위 과수의 보상평가방법을 준용하되, 관상수의 경우에는 감수액을 고려하지 아니한다. 이 경우 고손율은 당해 수익수 및 관상수 총수의 10퍼센트 이하의 범위 안에서 정하되, 이식적기가 아닌 경우에는 20퍼센트까지로 할 수 있다(규칙 제37조제4항).

5. 수목보상 시 주의사항

가. 감정인 자격에 대해서 

대규모 수목 및 그 재배시설에 대한 보상평가를 하는 경우, 수목의 종류 및 연령, 주변환경에 따라 이전시 고사율에 큰 차이가 있고, 이전기간과 관련해서도 이전부지의 선정, 대규모 재배시설 자체의 해체, 이전, 재설치, 새로운 환경에 적응하는데 필요한 기간의 산정과 같이 수목에 대한 전문지식과 경험이 요구된다. 이러한 경우에도 보상평가를 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가사가 전문보조인이 없이 전적으로 수행하는 것이 적절한 지에 대해서 의문이 든다. 

대법원은 “법원이 보상금의 증감에 관한 소송에서 보상금 산정에 관해 감정을 명할 경우 그 감정인으로 반드시 감정평가사나 감정평가법인을 지정하여야 하는 것은 아니다(1991. 10. 11. 선고 90누10087, 2002. 6. 14. 선고 2000두3450 등 참조). 따라서 원심이 서울대학교 화학공정신기술연구소 교수 ○○협을 감정인으로 지정한 것이 위법하다고 할 수 없다.”고 판시하고 있다(2012. 6. 28. 선고 2012두6254).

따라서 보다 적정한 평가를 위해서는 대규모 수목보상에 대한 보상감정평가를 국립산림과학원, 산림청 산하기관인 임업연구원, 각 도에 설치된 산림환경연구원 등에 의뢰하는 것도 한 방법이라고 생각한다. 감정평가사가 평가할 경우에는 수목을 전문적으로 감정하는 평가사에게 의뢰하여야 할 것이다. 

또한 공익사업법 제70조, 동법 시행규칙 제16조제3항에 의하면, “감정평가업자는 평가를 의뢰받은 때에는 대상물건 및 그 주변의 상황을 현지조사하고 평가를 하여야 하고, 이 경우 고도의 기술을 필요로 하는 등의 사유로 인하여 자기가 직접 평가할 수 없는 대상물건에 대하여는 사업시행자의 승낙을 얻어 전문기관의 자문 또는 용역을 거쳐 평가할 수 있다”고 규정하고 있다. 따라서 최종 평가는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가사가 하되, 전문보조인으로 하여금 용역조사를 하게 한 후 그 결과를 토대로 감정을 실시하게 하는 것도 좋은 방법이다.

어업보상에 있어서는 수산업법 제81조제4항, 동법시행령 제69조에 따른 별표 4에서 “행정관청은 보상을 받으려는 자가 제출한 서류로 손실액을 계산할 수 없으면 피해의 범위와 정도에 대하여 해양수산부장관이 지정하는 수산에 관한 전문조사·연구기관 또는 교육기관으로 하여금 손실액 산출을 위한 용역조사를 하게 한 후 그 조사결과를 토대로 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 2명 이상의 감정평가사에게 손실액의 평가를 의뢰하되, 법 제81조제2항에 따라 보상액을 부담할 수익자가 있으면 수익자에게 용역조사 및 손실액 평가를 의뢰하게 할 수 있다.

다만, 지정된 손실액조사기관으로부터 조사 신청이 없는 경우 등 용역조사를 할 수 없는 부득이한 경우에는 감정평가사에게 용역조사 및 손실액 평가를 함께 의뢰할 수 있다.”고 규정하고, 광업권에 대해서는 “광업권의 평가는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 하며, 보상의 산정은 둘 이상 평가의 산술평균치를 기준으로 한다(광업법 규칙 제19조제2항).”고 규정하여, 제도적으로 규정하고 있으므로, 이를 유추적용하거나, 아예 수목보상에도 위 제도를 도입하는 것도 타당하다고 본다.

최근 판결 경향도 보조인을 도입하거나 전문기관을 감정인으로 선임하는 사례가 많다(2002. 6. 14. 선고 2000두3450, 수원지방법원 2011. 8. 10. 선고 2009구합4259, 서울행정법원 2007. 8. 29. 선고 2006구합12609). 매우 타당하다고 본다.

나. 감정 평가시 유의사항

수목 보상금 평가방법에 있어서, 각 수목에 대하여 각 수종별로 구체적인 평가기준, 방법 및 이전료 산출근거를 제시하지 아니하고 일괄하여 이전료를 평가하였다면 이는 위법한 평가이고(1990. 2. 23. 선고 89누7146), 나아가 수목이 이전 가능한 것인지의 여부는 기술적인 문제가 아니라 경제적으로 판단하여야 할 문제인 것이므로 각 수목별로 이식이 가능한 것인지 여부가 먼저 조사되어야 하고(1991. 1.29. 선고 90누3775), 그리고 이러한 각 수목별 평가근거는 개별적으로 평가서에 기재되어야만 적법한 것이다(1992. 2. 14. 선고 91누2724).

따라서 각 수목별로 분리하여 보상가액을 개별적으로 평가하고, 수종별 보상가액이 취득비로 평가된 것인지, 아니면 이전비로 평가된 것인지 구별하고, 이를 수목별로 각각 특정하여야 한다. 특히 실무상 대량이라는 이유만으로 전수조사를 하지 않고 면적기준으로 5㎝짜리 블루베리나 10ⅿ짜리 매타세콰이어에 대해 똑 같은 이전비로 보상평가를 실시한 경우가 자주 있는바, 이는 도저히 있어서는 안되는 위법한 평가이다. 특히 경우에 따라서는 뿌리돌림을 하여야만 이식이 가능한 수목도 있는데 이를 고려하지도 않고, 나아가 과실수인지, 조경수(관상수)인지도 고려하지도 않고, 이식적기와 이식부적기에 대한 판단, 고손율, 감수율을 몇%로 적용할 것인지에 대한 고려를 전혀 하지 않고 감정을 하는 경우가 있는바, 이러한 평가는 위법한 것이다.

또한 한국감정평가협회는 실무상 수목보상 평가기준의 객관성 확보, 평가업무의 효율성 증대를 위하여 이전비, 취득가격 등의 보상평가시 활용할 수 있도록 수목보상평가자료집을 마련하였고, 일선의 감정평가사는 이를 토대로 공정한 보상가액을 산정하여 오고 있다. 그러나 이 자료집은 2005년도에 발간된 자료집으로서 현재 거래상황에 맞지 않게 되자, 한국감정평가협회는 위 자료집을 현실에 맞게 개정하여 2013. 12월에 개정판을 내놓았다. 정부공시가격인 조달청 조달가격이나, 조경수협회에서 고시한 가격, 실제 시장가격을 참작하여 평가하여야 할 것이다. 특히 최근에는 한국감정평가협회 자료집에도 없는 수목이 많이 있고, 접목기술에 의한 특화품종도 있으므로 더 더욱 그러하다. 

아울러 수목이 대량인 경우 각 수목별로 그 형평성 유지에도 각별히 신경을 써야 할 것이다. 또한 가격시점이 차이가 많이 날 경우 전면 재조사를 실시하고 감정을 하여야 할 것이다. 즉, 예를 들어 협의보상은 2013. 4.에 실시하였고, 수용재결 감정은 2014. 4에 실시한다면 수목은 1년동안 시간이 경과함에 따라 생육으로 인하여 필연적으로 상당한 변화가 발생하게 되므로, 이를 다시 한번 조사하여 현황에 반영할 필요가 있는 것이다. 만일 그대로 다시 평가한다면 이는 현실을 반영하지 못하여 위법한 평가인 것이다.

6. 결론

대량으로 수목을 소유하고 있는 자는 수목조사 시부터 고민을 하여야 하고, 실제 평가 시에는 위에서 살펴 본 평가원칙에 따라 제대로 평가를 하는지를 면밀히 주시하고, 나아가 적극적으로 감정인 선정과 감정평가 과정에 개입하여 적법한 평가가 이루어지도록 노력하여야 보상을 제대로 받을 수 있는 것이다.

언제쯤이면 소유자가 가만히 있어도 정당보상을 하여 주는 시대가 올지 답답하기만 하다. 최근 재결감정에서 면적으로 평가를 하였고, 이에 대해 법원에서 면적 평가의 위법성 등을 주장하여 무려 보상금이 약 10배로 증액되었다. 내 권리는 내가 지키는 것이다. 대규모 수목을 소유한 자는 반드시 참고하여 정당보상을 받기를 바란다.

일단, 왼쪽 페이지에 목차 부분이 들어간 경우 책 크기를 조절하는 과정에서 종이 편집크기가 맞지 않았다.

일단, 대충 훑어본 결과 오타가 두군데서 발견되었다. (추가로 더 나올 수 있다)

1. p486  11번째줄   1971년 틍년튿년

2. p760 1번째 줄 시행령이 개정도히기 전에는 이라고 되어 있다.

그럼에도 불구하고 이 책은 토지보상평가 실무자들에게 도움이 되는 내용이 많이 들어있다.

판례 업데이트 및 서울고등법원 판례 등도 잘 소개되어 있고 수목 평가 부분에 대한 내용이 잘 반영되어 있다.

재개발 현금청산 210일 지나면 15% 지연가산금 받는가?

-대법원 2015두48877 판결에 대한 단상-

법무법인 강산

1. 서론

「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’이라고만 함) 제47조는 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내에 현금으로 청산하여야 한다고 규정하고 있는데(도시정비법이 2013. 12. 24.로 개정되기 전은 분양신청기간 종료일의 다음날부터 150일이내에 현금청산), 이 날로부터 사업시행자가 현금청산자로부터 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 공익사업법이라고만 함) 제30조에 의한 재결신청의 청구를 받았음에도 불구하고, 사업시행자가 이에 응하지 않은 경우, 15%의 지연가산금을 지급하여야 하는지에 대해서 논란이 되어 왔다.

즉, 그동안 사업시행자는 현금청산자의 재결신청 청구에 대해 공익사업법상 수용보상금 협의절차 및 그 사전절차로서의 토지조서 및 물건조서의 작성(제14조), 보상계획의 공고. 통지 및 열람(제15조), 감정평가업자를 통한 보상액의 산정(제68조) 및 이를 기초로 한 사업시행자와의 협의(제16조) 등 공익사업법이 정하고 있는 각 단계별 절차를 모두 거쳤음에도 최종적으로 협의가 성립되지 아니하였을 경우(사업시행자의 협의 요구가 없거나 협의를 할 수 없는 경우를 포함)에만 비로소 사업시행자에게 재결신청을 청구할 수 있다고 보고, 이를 거절하여 왔는데 이러한 거절이 적법한 것인지가 문제되었다.

이에 대해서 최근 대법원은 재결신청 청구에 대해서 한정적으로만 보면 현금청산대상자에게 매우 유리해 보이지만, 정당보상이라는 측면에서는 매우 논란을 불러 일으킬만한 판결을 선고하였다.

2. 대법원 2015. 11. 27. 선고 2015두48877 판결 내용

가. 사실관계

조합이 2011. 11. 7. 서울특별시 서대문구청장으로부터 사업시행변경인가를 받은 다음 다시 분양신청기간을 2011. 11. 9.부터 2011. 12. 11.까지(이하 ‘이 사건 분양신청기간’이라 한다)로 정하여 분양신청 공고하였고, 이에 원고가 이 사건 분양신청기간에 분양신청을 하지 아니한 채 2011. 12. 8. 피고에게 종전의 분양신청을 철회하고 현금청산을 원한다는 의사를 표시하였고(원심은 2012. 12. 12. 현금청산자 지위로 전환된 사실을 인정함), 2012. 1. 10. 공익사업법상 단계별 수용절차를 거치지 아니한 채 피고와 사이에 도시정비법상 청산금 협의가 성립될 가능성이 없다는 이유만으로 피고에게 이 사건 부동산에 관하여 조속히 재결신청을 하여 달라는 청구(이하 ‘이 사건 재결신청청구’라 한다)를 하였다.

나. 판결 내용

대법원은 “공익사업법상 협의 및 그 사전절차를 정한 각 규정은 도시정비법 제40조 제1항 본문에서 말하는 ‘이 법에 특별한 규정이 있는 경우’에 해당하므로 도시정비법상 현금청산대상자인 토지등소유자에 대하여는 준용될 여지가 없다고 보아야 한다”고 판시하였다.

다. 판결의 의의

공익사업법 제30조상 수용재결신청청구권 발생에 관하여, 재개발·도시환경정비사업의 경우 도시정비법상의 현금청산절차상의 협의유무, 협의의 가능성을 살피면 될 뿐, 별도로 공익사업법상의 협의절차까지 거칠 필요가 없다는 것이다.

3. 의문점

첫째, 위 대법원 판시에 따르면, 현금청산자 지위로 전환되고, 150일이 도과되기 전이라도 수용재결신청청구가 가능하다는 것인지(도시정비법 2013. 12. 24, 법률 제12116호로 개정되기 전의 것, 현행 도시정비법은 관리처분계획 인가 후 90일이내 현금청산하도록 개정되었음), 아니면 150일 이내라도 협의의 가능성이 없는 경우라면 즉시 수용재결신청청구가 가능하다는 것인지. 판례 취지대로라면 그렇다는 것으로 보인다.

둘째, 재개발·도시환경정비사업의 경우 수용권을 행사함에 있어서 협의절차는 도시정비법상의 현금청산절차로 족할 뿐, 공익사업법상의 협의절차(특히 감정평가사 추천제도 등)규정은 적용되지 않는다는 것인지. 위 판례문구상으로는 그러한 것으로 보인다(위 판시내용 중 “도시정비법 제40조 제1항 본문에서 말하는 ‘이 법에 특별한 규정이 있는 경우’에 해당하므로 도시정비법상 현금청산대상자인 토지등소유자에 대하여는 준용될 여지가 없다고 보아야 한다.”).

4. 수용권 행사 시에 공익사업법상 협의절차가 생략되는지 여부

가. 공익사업법상 협의절차

실무상 수용절차에 있어서 공익사업법이 규정하고 있는 협의절차는 매우 중요하다. 즉, 공익사업법상 토지조서 및 물건조서의 작성 공고와 서명날인(제14조), 보상계획의 공고·통지 및 열람(제15조), 감정평가업자를 통한 보상액의 산정(제68조) 및 이를 기초로 한 사업시행자와의 협의 및 서명날인(제16조) 등 공익사업법이 정하고 있는 각 단계별 절차는 보상대상자에게는 정당보상을 위해 매우 중요한 절차이다.

그런데 대법원 2015두48877 판결은 도시정비법에 의한 정비사업에 있어서는 이러한 절차를 모두 생략해도 사업시행자가 바로 수용신청을 할 수 있는 것처럼 설시하고 있다. 그러나 이러한 판시내용에 찬성할 수 없다. 이는 우리 헌법이 정하고 있는 정당보상 원칙을 전면적으로 훼손하는 것이기 때문이다. 우리 헌법 제23조는 재산권은 보장하지만 공익상 필요한 경우 이를 제한할 수 있고 이러한 경우 정당보상을 하여야 한다고 규정하고 있다. 그런데 정당보상을 실현함에 있어서 사전 협의절차는 매우 중요한 기능을 수행하고 있으며, 공익사업법에서 이를 구체적으로 규정하고 있다.

공익사업법의 협의절차를 살펴보면 다음과 같다. 먼저 사업시행자는, 보상대상을 확정하기 위해, 출입을 통지하고, 출입에 장애가 되는 물건이 있는 경우 이를 제거하고 출입하는데 허가를 받아야 하고(사업시행자가 시장·군수·구청장이면 장애물제거에 토지소유자 및 점유자의 의견청취 및 3일전 통지), 실제 출입 시에는 증표와 허가증을 휴대하고 이를 제시하여야 하며, 이를 통하여 최종적으로 토지조서와 물건조서를 작성하여 서명 또는 날인을 하고 토지소유자와 관계인의 서명 또는 날인을 받아야 한다. 다만, 토지소유자 및 관계인이 정당한 사유 없이 서명 또는 날인을 거부하는 경우에는 서명 또는 날인을 받지 않아도 되나, 이 경우 사업시행자는 해당 토지조서와 물건조서에 그 사유를 적어야 한다(법 제14조).

그 이후 사업시행자는, 보상계획을 공고(20인 이하는 생략)하고, 통지를 하고, 열람(14일 이상)을 시켜야 하고, 보상대상자는, 공고되거나 통지된 토지조서 및 물건조서의 내용에 대하여 이의(異議)가 있는 열람기간 이내에 사업시행자에게 서면으로 이의를 제기할 수 있으며(법 제15조), 사업시행자는, 열람기간 만료일로부터 30일 내에 감정평가사 추천을 받고, 10만㎡이상으로서 50인 이상이면 보상협의회를 설치하며, 사업시행자는, 그 이후 1차 감정평가를 하고, 평가된 보상금을 가지고 통지를 하여 30일 이상 협의를 하고, 협의경위서에 토지소유자 및 관계인의 서명 또는 날인을 받아야 하고, 정당한 사유 없이 거부 시는 사유를 기재한다.

즉, 보상대상자에게 주어진 토지조서 및 물건조사 이의진술권, 서명·날인권, 감정평가사 추천권, 보상협의회 참여권, 협의경위서 서명·날인권은 사업시행자를 견제하여, 정당보상을 이루기 위해 매우 중요한 기능을 수행한다. 특히 그 중에 감정평가사 추천권은 결정적으로 사업시행자를 견제하여 왔다.

나. 사견

따라서 사견은, 위 대법원 2015두48877 판결이 이러한 공익사업법상 협의절차를 모두 생략하고, 단지 도시정비법상 협의절차만 진행하고 곧바로 사업시행자가 수용권을 행사하는 것을 용인한 판결이라고는 보고 싶지는 않다. 이 판결의 사실관계를 들여다보면, 현금청산자가 1차로는 분양신청을 하였기 때문에 조합원인 상태로 이주 및 철거를 하고 조합이 착공을 한 상태에서 조합의 사정에 의하여 2차 분양신청을 받았는데, 이때 분양신청을 하지 않아 비로소 현금청산자가 되었고, 이에 재결신청을 하였음에도 조합은 보상도 하지 않은 채로 현금청산자의 토지를 장기간 사용하여 아파트를 건축하는 것에 대해서, 이러한 사용은 정의에 반한다고 보고 이를 시정하기 위한 판결이라고 보아야 한다.

즉, 결론적으로 대법원 2015두48877 판결은 현금청산자가 이미 자신의 보상대상 일체의 물건을 철거하고 토지를 사업시행자에게 넘긴 상태에서 현금청산자가 재결신청을 한 경우에만 적용되거나, 아니면 비록 현금청산자가 보상대상물건을 그대로 소유 사용하고 있는 경우는 그 스스로 재결신청을 청구 하였음에도 불구하고 사업시행자가 응하지 않은 경우에만 적용되는 것으로 보아야 한다고 본다. 그렇지 않고 정비사업에 있어서 모든 경우에 사업시행자가 수용권을 행사함에 있어서 공익사업법상 협의절차를 거치지 않아도 된다고 한다면, 이는 현금청산 대상자의 권리가 너무 침해된다. 그야말로 헌법이 정한 정당보상의 원칙에 반하는 것이다.

다. 재결신청에 대한 또 다른 판결

서울고등법원 2014. 4. 18. 선고 2013누17291 판결(대법원 2015. 8. 27. 선고 2014두8506 판결에서 상고기각 됨으로서 확정됨)은 위 대법원 판례와 같은 조합, 동일사안으로, 위 사안을 이해하는 데 도움이 될 것이다.

즉, 서울고등법원은 “피고가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘공익사업법’이라 한다) 제30조 제2항에 따라 재결신청을 하여야 할 기간 60일의 기산일은, 사업시행자로 하여금 150일 이내에 청산금을 지급하도록 함으로써 현금청산을 둘러싼 법률관계를 조기에 종결하고 현금청산 대상자를 보호하려는 도시정비법 제47조 제1항의 취지 등에 비추어, 원고들이 현금청산 대상자가 된 날을 기준으로 그날부터 도시정비법에서 정한 현금청산기간 150일이 지난날이라고 봄이 타당하다. 따라서 원고 c, d, e이 현금청산 대상자가 된 2012. 12. 12.부터 나머지 원고들이 현금청산 대상자가 된 2012. 8. 14.부터 각 도시정비법 제47조 제1항에서 정한 현금청산기간 150일 지나고 다시 공익사업법 제30조 제2항에서 정한 재결신청기간 60일이 지났음이 역수상 분명한 현재까지도 피고가 재결신청을 하지 않고 있으므로 이러한 부작위는 위법하다.”고 판시하였다.

즉, 위 서울고등법원 판결이 대법원에서 그대로 확정된 것인데, 위 대법원 2015두48877 판결과 결론은 같지만, 대법원 2015두48877 판결에서 설시한 문구, 즉 “공익사업법상 협의 및 그 사전절차를 정한 위 각 규정은 도시정비법 제40조 제1항 본문에서 말하는 ‘이 법에 특별한 규정이 있는 경우’에 해당하므로 도시정비법상 현금청산대상자인 토지등소유자에 대하여는 준용될 여지가 없다고 보아야 한다.”라는 내용이 없음을 상기할 필요가 있으며, 사안의 쟁점을 정확히 짚어 그 판시내용이 간명하고 이해하기 쉽게 설시되어 있음 또한 상기할 필요가 있다.

5. 결론

공익사업법상 협의절차는 정당보상을 위한 최후의 보루이다. 이러한 절차를 정비사업이라고 하여 생략해도 좋다고 해석한다면 이는 헌법에 반하는 것이다. 따라서 대법원 2015두48877 판결은 현금청산자가 스스로 재결신청을 한 경우에 이의 적법성을 따지는 데만 한정하여 판결한 것으로 보아야 한다.

공익사업법상 수용권이 발동되어 손실보상을 함에 있어, 협의절차상의 피수용자의 토지조서 및 물건조사 이의진술권, 서명·날인권, 감정평가사 추천권, 보상협의회 참여권, 협의경위서 서명·날인권 등은 피수용자가 수용자를 견제하여 정당보상을 받기 위한 최후의 보루이다. 이러한 절차를 정비사업이라고 하여 생략해도 좋다고 해석하는 것은 무리한 해석이다. 원래 위 판례는 피수용자가 수용자의 손실보상절차 지체에 대한 강력한 견제수단이자 그에 따른 간접강제수단인 가산금부과 방안인 수용재결신청청구요건의 확장이라는 데 방점을 두어 해석되어야 한다. 이런 의미에서 대법원 2015두48877 판결 중 위 판시내용은 정비사업에 있어 피수용자 보호수단이자 권리를 좁게 해석할 여지를 남겼다는 데 문제가 있는 것이다.

사견으로는 대법원은 즉시 명확하게 정비사업에 있어서 수용권 행사를 위해서는 공익사업법상 협의절차를 이행하여야 한다는 점을 선언하여야 한다고 본다. 그래야만 정당보상 원칙이 지켜진다. 나아가 수용을 위한 협의기간이 정하여져 있다고 하더라도 당사자 사이에 협의를 진행해 본 결과 협의의 성립가능성 없음이 명백해졌을 때에는 굳이 협의기간이 종료될 때까지 기다리게 하여야 할 필요성도 없으므로, 도시정비법상의 현금청산절차 종료 전이라도 조합이나 그 업무대행자에 대하여 재결신청의 청구를 할 수 있는 것으로 보아야 하는 것이 위 대법원 판계 및 또 다른 판결의 진정한 의미인 것으로 봄이 옳다.

6. 여론 : 사업시행자 대응방안

정비사업의 사업시행자는 사업시행인가를 받으면 분양신청기간이 진행되고, 분양신청기간 만료일로부터 150일(현행법은 관리처분인가일로부터 90일)이 되는 다음날부터 현금청산대상자가 조속재결신청권을 행사한 경우, 60일 내에 수용재결을 신청하지 않으면 15%의 지연가산금을 추가로 지급하여야만 하므로, 이러한 수용재결신청 준비가 된 경우에만 사업시행인가를 받아야 할 것임을 유의하여야 한다. 나아가 사업시행인가를 받음에 있어서 ‘수용 또는 사용할 토지 또는 건축물의 명세 및 소유권외의 권리의 명세’(규칙 제9조제3항)가 정확하게 고시되도록 주의하여야 한다.

그러나 걱정이다. 이 판결로 인하여 앞으로 당분간 정비사업에 있어서 수용권을 행사함에 있어서 혼란이 일 것으로 보인다. 즉, 현금청산자가 재결신청을 하지 않은 경우에 공익사업법상 협의절차를 거쳐야 할지에 대해서 말이다. 그러나 사업시행자로서는 안전한 업무처리를 위해서는 조속재결신청이 없는 경우 공익사업법상 협의절차를 거칠 것을 권고한다. 그래야 안전하다. 후일 이를 거치지 않았다고 하여 재결이 취소되면 타격이 너무 크기 때문이다. 부디 대법원의 조속한 입장표명이 있기를 기대해 본다.

​

 <법무법인 강산>   

도시개발법에 의한 도시개발방식은 수용방식과 환지방식, 혼용방식이 있다. 
 

수용방식은 사업시행자가 토지를 수용하여 진행하므로, 토지소유자 입장에서는 정당한 보상금을 받는 것이 최대의 목표라고 한다. 
 

반면 환지방식은 수용을 하지 않고 종전 토지에 대체되는 환지를 주는 것이므로, 토지소유자들의 목표는 보다 좋은 위치에 환지를 받는 것과 감보가 적게 되거나 청산금을 적게 내는 데 있다. 그래서 환지방식은 먼저 종전 토지들에 대해 감정평가를 실시한 다음 이를 기초로 환지계획을 수립하고, 공사를 완료한 후 환지처분을 하는 방식으로 이루어지게 된다. 그런데 환지방식은 수용방식과는 달라서 내 토지에 대한 정리 전 토지에 대한 가격이 달라지면 전체 환지계획이 달라지므로, 한번 정해진 환지계획을 소송으로 뒤바꾸기는 매우 어렵다고 한다. 따라서 토지소유자들은 환지방식을 제대로 이해하고 적극적으로 조합에 참여를 해야만 자신의 권리를 지킬 수가 있다고 기술하고 있다. 도시개발구역이 제대로 지정되는지, 토지이용계획은 적절한지, 제자리 환지 원칙은 지키는지, 체비지가 토지소유자에게 불리하게 지정되는지 등 감시할 사항이 너무 많기 때문이다.

법무법인 강산은 수용방식에 의한 손실보상을 특화하여 취급하면서 자연스럽게 환지방식에 의한 도시개발사업에도 참여하면서, 그동안 20년 동안 경험을 축적하였고, 이 책은 그 경험을 바탕으로 기술한 것이다. 

이 책은 우선 도시개발법 조문 순서대로 집필하여, 찾아보기 편하게 하였고, 국토교통부와 법제처의 유권해석은 원문 그대로 게재했다. 도시개발에 관한 전문가는 물론 일반인도 참고하도록 판례 위주로 서술하였고, 필요한 경우 사견도 달았다. 
 

다음, 이 책은 쟁점위주로 서술하였다. 그래서 실무상 문제되는 부분, 즉 각종 영향평가, 각종 부담금 등 지정권자나 요청자, 제안자가 신경 써야 할 부분 중 극히 실무 문제는 과감히 생략하였다. 또한 사업관련 각종 양식은 과감히 생략하여, 분량을 줄임으로써, 독자들이 빠른 시간에 도시개발사업을 공부하도록 노력한 책이다.
 

그러면서도 2015. 8. 20.까지의 국토교통부 질의회신, 법제처 유권해석, 법원 판례는 모두 반영해서 기술했고, 2015. 8. 5.자로 법시행령과 시행규칙 개정내용이 입법예고 되었고 아직 확정되지는 않았지만, 이 내용을 기술해 놓아서 독자분들이 그 확정여부를 확인하고 실무에 참여하도록 기술해 놓은 책이다.

<목차>

part 1
     총 칙

   1. 도시개발법 제정과정
   2. 도시개발법 개요 및 개정 연혁
   3. 도시개발법의 목적
   4. 정의
   5. 도시개발사업과 관련 공간계획

part 2
     도시개발구역의 지정 등

제1장 도시개발구역의 지정 

제1절 도시개발구역의 의의
   1. 도시개발구역의 의의
   2. 도시개발구역의 지정 및 변경청구권

제2절 도시개발구역 지정권자 등
1. 원칙적 지정권자
2. 예외적 지정권자
3. 구역지정 요청
4. 구역지정 제안
5. 구역지정 제안 관련 동의 요건에 대한 질의회신 내용

제3절 도시개발구역의 지정대상 및 규모
1.  대상 지역 및 규모(령 제2조 제1항)
2. 자연녹지지역, 생산녹지지역 및 도시지역 외의 지역에 도시개발구역을 지정하는 경우
3. 면적기준의 예외
4. 둘이상의 용도지역에 걸치는 경우
5. 연접지역 개발

제4절 도시개발구역 지정절차
1. 기초조사 등(임의절차)
2. 주민 등의 의견청취
3. 협의·심의
4. 고시·공람·통보

제5절 도시개발 구역 지정의 효과
1. 도시지역 등의 결정·고시 의제
2. 개발행위 허가사항
3. 농지전용허가 의제(농지취득 방법)

제6절 도시개발구역 해제 간주
1. 해제 간주 사유
2. 해제 고시·공람
3. 해제간주 효과
4. 구역지정 해제 관련 질의회신

제7절 도시개발구역의 분할 및 결합
1. 구역의 분할 및 결합
2. 분할 등의 절차  

제2장 개발계획의 수립 

제1절 총론
1. 도시개발계획의 법적성질
2. 개발계획의 쟁송방법

제2절 개발계획의 수립시기
1. 원칙 : 구역 지정 시
2. 예외 : 구역 지정 후
3. 개발계획의 공모

제3절 개발계획의 수립 동의(환지방식)
1. 원칙
2. 예외
3. 조합인 경우 특례
4. 동의자 수 산정방법

제4절 개발계획의 내용 및 작성기준
1. 개발계획의 내용
2. 개발계획 수립의 구체적 기준

제5절 개발계획의 변경
1. 변경권자
2. 동의 여부
3. 실질적 변경 시 효력

part 3
     도시개발사업의 시행 

제1장 시행자 

제1절 시행자
1. 지정권자의 지정
2. 사업시행자
3. 도시개발사업 대행 
4. 전부 환지방식의 특례
5. 시행자 변경

제2절 규약 등의 작성
1. 규약의 작성
2. 시행규정의 작성의무

제3절 도시개발사업의 위탁시행
1. 공공시설 건설 등의 위탁시행
2. 토지매수업무 등의 위탁
3. 위탁 시 협약 체결
4. 위탁수수료의 지급
5. 신탁계약의 의한 사업시행

제2장 도시개발조합

제1절 조합설립추진위원회
1. 법적 지위 부여 여부
2. 추진위원회의 구성
3. 시행대행계약문제
4. 조합승계 여부
5. 창립총회
6. 조합설립인가 신청

제2절 조합설립인가
1. 조합설립인가 요건
2. 조합설립인가의 법적 성질
3. 부관부설립인가 가능여부
4. 조합설립변경인가
5. 공사완료가 된 경우 조합설립인가 무효 확인 소송이 가능하지 여부

제3절 조합설립의 동의
1. 동의요건
2. 동의자 수의 산정방법

제4절 조합의 법인격 등
1. 조합의 법인격
2. 조합장이 권한행사를 할 수 있는 시점

제5절 조합원 등
1. 조합원의 자격
2. 조합원의 권리·의무

제6절 조합 임원
1. 임원의 구성
2. 임원의 선임 및 해임
3. 임원의 직무
4. 임원의 직무 제한
5. 임원의 결격사유
6. 임원의 공무원 의제
7. 임원 선임 또는 해임 관련 소송문제

제7절 총회, 대의원회, 이사회
1. 총회
2. 대의원회
3. 이사회

제8절 조합과 정보공개
1. 공개사항
2. 공개방법
3. 관계서류의 인계 및 보관

제9절 조합의 해산과 청산
1. 해산
2. 청산

제3장 실시계획의 인가

1. 실시계획의 작성
2. 실시계획의 인가
3. 실시계획고시의 효과
4. 실시계획에서 정한 사업시행기간 종료 시 법률관계
5. 실시계획인가 관련 질의회신

제4장 사업 시행방식

1. 도시개발사업의 시행방식
2. 도시개발 시행방식의 변경
3. 순환개발방식의 개발사업
4. 세입자 등을 위한 주거대책

제5장 수용 또는 사용의 방식에 따른 사업 시행

제1절 도시개발법상 수용의 특례
1. 토지 등의 수용 또는 사용
2. 토지상환채권의 발행
3. 이주대책
4. 선수금
5. 원형지의 공급과 개발
6. 조성토지의 공급

제2절 공익사업법상 손실보상 절차
1. 보상 흐름도
2. 개략적인 보상절차
3. 조사를 위해 출입 절차
4. 토지조서 및 물건조서의 작성 및 서명·날인
5. 보상계획 공고 및 통지
6. 보상협의회
7. 감정평가사 추천
8. 성실한 협의
9. 손실보상협의 요청에 대한 이의신청 여부
10. 조속재결 신청 여부

제3절 수용재결, 이의재결, 행정소송(보상금 증액절차)
1. 보상금 증액절차 개요
2. 수용재결
3. 이의재결
4. 행정소송 특별노하우

제4절 공익사업법상 손실보상금 산정방법
Ⅰ. 보상원칙
1. 사업시행자 보상의 원칙
2. 사전보상의 원칙
3. 현금보상의 원칙
4. 개인별 보상의 원칙
5. 일괄보상의 원칙
6. 사업시행 이익과의 상계금지의 원칙
7. 시가보상의 원칙
8. 개발이익 배제의 원칙
9. 2인 이상의 감정평가업자에 의한 평가의 원칙

Ⅱ. 토지보상금 산정방법
1. 토지평가의 기준
2. 토지보상금은 어떻게 산정되는가?
3. 보상액 산정 시 가격시점은?
4. 토지보상금 산정 방법
5. 토지보상금 예측방법
6. 지적불부합지 토지수용
7. 임야(전·답)를 형질변경 허가받고 공사 중 보상계획이 공고되면?
8. 도로 보상금액
9. 특수 토지 보상대상자 주의사항

Ⅲ. 건물 보상금
1. 이전비 보상이 원칙, 예외적으로 취득비 보상
2. 건축물 평가방법
3. 무허가 건축물도 보상의 대상이 되는가?

Ⅳ. 영업 보상금
1. 영업보상 요건
2. 영업보상에 대한 공익사업법 개정내용
3. 무허가영업
4. 무허가 건축물에서의 영업
5. 자유영업 등
6. 영업보상 제외자
7. 휴업보상금 내용
8. 영업보상금 불복방법

Ⅴ. 농업(영농) 보상금
1. 농업보상 연혁
2. 농업손실의 보상대상
3. 농업손실을 보상 받을 자
4. 영농손실액의 산정

Ⅵ. 축산 보상금
1. 축산보상에서 쟁점
2. 손실보상의 대상이 되는 축산업
3. 축산보상 자료제출 여부
4. 축산보상평가방법
5. 축산보상 제대로 받는 비법

Ⅶ. 수목 보상금
1. 수목 보상 개요
2. 수목조사 시 문제
3. 수목 보상평가 원칙
4. 수목 보상평가방법
5. 수목보상 시 주의사항
6. 수목보상 제대로 받는 방법

제5절 이주대책 및 생활대책
1. 이주대책대상자
2. 이주대책의 내용
3. 이주대책 관련소송 방법
4. 수분양권 양도와 세금
5. 생활대책이란?
6. 이주정착금·주거이전비·이사비

제6장 환지방식에 의한 사업시행

제1절 환지방식 사업시행의 개요
1. 환지방식의 의의
2. 환지방식의 특징
3. 사업시행절차
4. 환지방식 사업 시행을 위한 동의요건
5. 환지방식의 사업시행자
6. 환지방식에서 규약, 정관, 시행규정
7. 환지계획인가 등 절차 개관

제2절 환지 계획
1. 환지계획의 의의
2. 환지계획의 작성
3. 환지계획의 인가
4. 환지계획의 변경

제3절 환지예정지 지정
1. 의의
2. 법적 성격
3. 환지예정지 지정절차
4. 환지예정지 지정의 효과
5. 환지방식에서 장애물의 이전과 제거
6. 환지예정지 지정과 쟁송

제4절 환지처분
1. 환지처분의 의의
2. 법적성격
3. 절차
4. 환지처분의 효과

제5절 환지 처분에 따른 사후조치

Ⅰ. 환지등기
1. 등기 시기
2. 다른 등기의 제한

Ⅱ. 체비지의 처분
1. 체비지의 처분 또는 관리
2. 법적용의 예외
3. 공급가격 산정 특례

Ⅲ. 감가보상금
1. 의의
2. 감가보상 기준

Ⅳ. 청산금의 징수·교부
1. 서론
2. 현금청산 요건
3. 청산금 징수·교부대상자
4. 청산금 산정 방법
5. 청산금 징수·교부
6. 양도소득세 부과여부
7. 청산금 쟁송 방법

Ⅴ. 용익권자의 보호
1. 임대료 등의 증감청구
2. 권리의 포기

제7장 혼용 방식

1. 혼용방식의 의의
2. 혼용방식 종류
3. 사업시행기간
4. 기준

제8장 준공 검사

1. 일반론
2. 환지방식의 준공검사 절차
3. 지정권자의 준공검사
4. 공사완료의 공고
5. 공사 완료에 따른 관련 인ㆍ허가 등의 의제
6. 공공시설의 인계·인수 등
7. 조성토지등의 준공 전 사용

part 4
     비용 부담 등

1. 시행자부담의 원칙 
2. 도시개발구역의 시설 설치
3. 지방자치단체의 비용 부담
4. 공공시설관리자의 비용 부담
5. 도시개발구역 밖의 기반시설의 설치 비용
6. 보조 또는 융자
7. 도시개발특별회계의 설치
8. 도시개발채권의 발행

part 5
     보 칙

제1장 타인 토지의 출입

1. 타인 토지 출입 사용의 목적
2. 출입 절차
3. 일시 사용 및 장애물 제거 절차
4. 증표의 휴대 및 제시 의무

제2장 손실 보상
1. 서론
2. 보상금결정만을 위한 재결
3. 불복방법

제3장 공공시설의 귀속·관리

1. 공공시설의 무상귀속
2. 공공시설의 귀속시기
3. 공공시설의 등기특례
4. 공공시설의 관리

제4장 국공유지의 처분 제한 등

1. 처분의 제한
2. 수의계약 가능
3. 국공유지 등의 임대

제5장 수익금 등의 사용제한

1. 토지처분에 의한 수익금의 사용제한
2. 체비지 매각대금 사용제한
3. 집행 잔액의 귀속

제6장 기 타

1. 조세와 부담금 등의 감면 등
2. 권리 의무의 승계
3. 보고 및 검사
4. 법률 등의 위반자에 대한 행정처분
5. 청문
6. 행정심판
7. 도시개발구역 밖의 시설에 대한 준용
8. 위임 등

제6편 벌 칙

1. 3년 이하의 징역이나 3천만원 이하의 벌금
2. 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금
3. 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금
4. 공무원 의제
5. 과태료