<환지, 수용보상 도시개발법>, 김은유, 임승택, 김재원 변호사 공저, 도서출판 채움, 2015

 

 

 

도시개발법에 의한 도시개발방식은 수용방식과 환지방식, 혼용방식이 있다. 
 

 

수용방식은 사업시행자가 토지를 수용하여 진행하므로, 토지소유자 입장에서는 정당한 보상금을 받는 것이 최대의 목표라고 한다. 
 

 

반면 환지방식은 수용을 하지 않고 종전 토지에 대체되는 환지를 주는 것이므로, 토지소유자들의 목표는 보다 좋은 위치에 환지를 받는 것과 감보가 적게 되거나 청산금을 적게 내는 데 있다. 그래서 환지방식은 먼저 종전 토지들에 대해 감정평가를 실시한 다음 이를 기초로 환지계획을 수립하고, 공사를 완료한 후 환지처분을 하는 방식으로 이루어지게 된다. 그런데 환지방식은 수용방식과는 달라서 내 토지에 대한 정리 전 토지에 대한 가격이 달라지면 전체 환지계획이 달라지므로, 한번 정해진 환지계획을 소송으로 뒤바꾸기는 매우 어렵다고 한다. 따라서 토지소유자들은 환지방식을 제대로 이해하고 적극적으로 조합에 참여를 해야만 자신의 권리를 지킬 수가 있다고 기술하고 있다. 도시개발구역이 제대로 지정되는지, 토지이용계획은 적절한지, 제자리 환지 원칙은 지키는지, 체비지가 토지소유자에게 불리하게 지정되는지 등 감시할 사항이 너무 많기 때문이다.

 

 

법무법인 강산은 수용방식에 의한 손실보상을 특화하여 취급하면서 자연스럽게 환지방식에 의한 도시개발사업에도 참여하면서, 그동안 20년 동안 경험을 축적하였고, 이 책은 그 경험을 바탕으로 기술한 것이다. 

 

 

이 책은 우선 도시개발법 조문 순서대로 집필하여, 찾아보기 편하게 하였고, 국토교통부와 법제처의 유권해석은 원문 그대로 게재했다. 도시개발에 관한 전문가는 물론 일반인도 참고하도록 판례 위주로 서술하였고, 필요한 경우 사견도 달았다. 
 

 

다음, 이 책은 쟁점위주로 서술하였다. 그래서 실무상 문제되는 부분, 즉 각종 영향평가, 각종 부담금 등 지정권자나 요청자, 제안자가 신경 써야 할 부분 중 극히 실무 문제는 과감히 생략하였다. 또한 사업관련 각종 양식은 과감히 생략하여, 분량을 줄임으로써, 독자들이 빠른 시간에 도시개발사업을 공부하도록 노력한 책이다.
 

 

그러면서도 2015. 8. 20.까지의 국토교통부 질의회신, 법제처 유권해석, 법원 판례는 모두 반영해서 기술했고, 2015. 8. 5.자로 법시행령과 시행규칙 개정내용이 입법예고 되었고 아직 확정되지는 않았지만, 이 내용을 기술해 놓아서 독자분들이 그 확정여부를 확인하고 실무에 참여하도록 기술해 놓은 책이다.

<목차>

part 1
     총 칙

   1. 도시개발법 제정과정
   2. 도시개발법 개요 및 개정 연혁
   3. 도시개발법의 목적
   4. 정의
   5. 도시개발사업과 관련 공간계획

part 2
     도시개발구역의 지정 등

제1장 도시개발구역의 지정 

제1절 도시개발구역의 의의
   1. 도시개발구역의 의의
   2. 도시개발구역의 지정 및 변경청구권

 

 

제2절 도시개발구역 지정권자 등
1. 원칙적 지정권자
2. 예외적 지정권자
3. 구역지정 요청
4. 구역지정 제안
5. 구역지정 제안 관련 동의 요건에 대한 질의회신 내용

 

 

제3절 도시개발구역의 지정대상 및 규모
1.  대상 지역 및 규모(령 제2조 제1항)
2. 자연녹지지역, 생산녹지지역 및 도시지역 외의 지역에 도시개발구역을 지정하는 경우
3. 면적기준의 예외
4. 둘이상의 용도지역에 걸치는 경우
5. 연접지역 개발

 

 

제4절 도시개발구역 지정절차
1. 기초조사 등(임의절차)
2. 주민 등의 의견청취
3. 협의·심의
4. 고시·공람·통보

 

 

제5절 도시개발 구역 지정의 효과
1. 도시지역 등의 결정·고시 의제
2. 개발행위 허가사항
3. 농지전용허가 의제(농지취득 방법)

 

 

제6절 도시개발구역 해제 간주
1. 해제 간주 사유
2. 해제 고시·공람
3. 해제간주 효과
4. 구역지정 해제 관련 질의회신

 

 

제7절 도시개발구역의 분할 및 결합
1. 구역의 분할 및 결합
2. 분할 등의 절차  

 

 

 

제2장 개발계획의 수립 

 

제1절 총론
1. 도시개발계획의 법적성질
2. 개발계획의 쟁송방법

 

 

제2절 개발계획의 수립시기
1. 원칙 : 구역 지정 시
2. 예외 : 구역 지정 후
3. 개발계획의 공모

 

 

제3절 개발계획의 수립 동의(환지방식)
1. 원칙
2. 예외
3. 조합인 경우 특례
4. 동의자 수 산정방법

 

 

제4절 개발계획의 내용 및 작성기준
1. 개발계획의 내용
2. 개발계획 수립의 구체적 기준

 

 

제5절 개발계획의 변경
1. 변경권자
2. 동의 여부
3. 실질적 변경 시 효력

part 3
     도시개발사업의 시행 

제1장 시행자 

제1절 시행자
1. 지정권자의 지정
2. 사업시행자
3. 도시개발사업 대행 
4. 전부 환지방식의 특례
5. 시행자 변경

 

 

제2절 규약 등의 작성
1. 규약의 작성
2. 시행규정의 작성의무

 

 

제3절 도시개발사업의 위탁시행
1. 공공시설 건설 등의 위탁시행
2. 토지매수업무 등의 위탁
3. 위탁 시 협약 체결
4. 위탁수수료의 지급
5. 신탁계약의 의한 사업시행

 

 

제2장 도시개발조합

 

제1절 조합설립추진위원회
1. 법적 지위 부여 여부
2. 추진위원회의 구성
3. 시행대행계약문제
4. 조합승계 여부
5. 창립총회
6. 조합설립인가 신청

 

 

제2절 조합설립인가
1. 조합설립인가 요건
2. 조합설립인가의 법적 성질
3. 부관부설립인가 가능여부
4. 조합설립변경인가
5. 공사완료가 된 경우 조합설립인가 무효 확인 소송이 가능하지 여부

 

 

제3절 조합설립의 동의
1. 동의요건
2. 동의자 수의 산정방법

 

 

제4절 조합의 법인격 등
1. 조합의 법인격
2. 조합장이 권한행사를 할 수 있는 시점

 

 

제5절 조합원 등
1. 조합원의 자격
2. 조합원의 권리·의무

 

 

제6절 조합 임원
1. 임원의 구성
2. 임원의 선임 및 해임
3. 임원의 직무
4. 임원의 직무 제한
5. 임원의 결격사유
6. 임원의 공무원 의제
7. 임원 선임 또는 해임 관련 소송문제

 

 

제7절 총회, 대의원회, 이사회
1. 총회
2. 대의원회
3. 이사회

 

 

제8절 조합과 정보공개
1. 공개사항
2. 공개방법
3. 관계서류의 인계 및 보관

 

 

제9절 조합의 해산과 청산
1. 해산
2. 청산

 

 

제3장 실시계획의 인가

1. 실시계획의 작성
2. 실시계획의 인가
3. 실시계획고시의 효과
4. 실시계획에서 정한 사업시행기간 종료 시 법률관계
5. 실시계획인가 관련 질의회신

 

 

제4장 사업 시행방식

1. 도시개발사업의 시행방식
2. 도시개발 시행방식의 변경
3. 순환개발방식의 개발사업
4. 세입자 등을 위한 주거대책

 

 

제5장 수용 또는 사용의 방식에 따른 사업 시행

 

제1절 도시개발법상 수용의 특례
1. 토지 등의 수용 또는 사용
2. 토지상환채권의 발행
3. 이주대책
4. 선수금
5. 원형지의 공급과 개발
6. 조성토지의 공급

 

 

제2절 공익사업법상 손실보상 절차
1. 보상 흐름도
2. 개략적인 보상절차
3. 조사를 위해 출입 절차
4. 토지조서 및 물건조서의 작성 및 서명·날인
5. 보상계획 공고 및 통지
6. 보상협의회
7. 감정평가사 추천
8. 성실한 협의
9. 손실보상협의 요청에 대한 이의신청 여부
10. 조속재결 신청 여부

 

 

제3절 수용재결, 이의재결, 행정소송(보상금 증액절차)
1. 보상금 증액절차 개요
2. 수용재결
3. 이의재결
4. 행정소송 특별노하우

 

 

제4절 공익사업법상 손실보상금 산정방법
Ⅰ. 보상원칙
1. 사업시행자 보상의 원칙
2. 사전보상의 원칙
3. 현금보상의 원칙
4. 개인별 보상의 원칙
5. 일괄보상의 원칙
6. 사업시행 이익과의 상계금지의 원칙
7. 시가보상의 원칙
8. 개발이익 배제의 원칙
9. 2인 이상의 감정평가업자에 의한 평가의 원칙

 

 

Ⅱ. 토지보상금 산정방법
1. 토지평가의 기준
2. 토지보상금은 어떻게 산정되는가?
3. 보상액 산정 시 가격시점은?
4. 토지보상금 산정 방법
5. 토지보상금 예측방법
6. 지적불부합지 토지수용
7. 임야(전·답)를 형질변경 허가받고 공사 중 보상계획이 공고되면?
8. 도로 보상금액
9. 특수 토지 보상대상자 주의사항

 

 

Ⅲ. 건물 보상금
1. 이전비 보상이 원칙, 예외적으로 취득비 보상
2. 건축물 평가방법
3. 무허가 건축물도 보상의 대상이 되는가?

 

 

Ⅳ. 영업 보상금
1. 영업보상 요건
2. 영업보상에 대한 공익사업법 개정내용
3. 무허가영업
4. 무허가 건축물에서의 영업
5. 자유영업 등
6. 영업보상 제외자
7. 휴업보상금 내용
8. 영업보상금 불복방법

 

 

Ⅴ. 농업(영농) 보상금
1. 농업보상 연혁
2. 농업손실의 보상대상
3. 농업손실을 보상 받을 자
4. 영농손실액의 산정

 

 

Ⅵ. 축산 보상금
1. 축산보상에서 쟁점
2. 손실보상의 대상이 되는 축산업
3. 축산보상 자료제출 여부
4. 축산보상평가방법
5. 축산보상 제대로 받는 비법

 

 

Ⅶ. 수목 보상금
1. 수목 보상 개요
2. 수목조사 시 문제
3. 수목 보상평가 원칙
4. 수목 보상평가방법
5. 수목보상 시 주의사항
6. 수목보상 제대로 받는 방법

 

 

제5절 이주대책 및 생활대책
1. 이주대책대상자
2. 이주대책의 내용
3. 이주대책 관련소송 방법
4. 수분양권 양도와 세금
5. 생활대책이란?
6. 이주정착금·주거이전비·이사비

 

 

제6장 환지방식에 의한 사업시행

 

 

제1절 환지방식 사업시행의 개요
1. 환지방식의 의의
2. 환지방식의 특징
3. 사업시행절차
4. 환지방식 사업 시행을 위한 동의요건
5. 환지방식의 사업시행자
6. 환지방식에서 규약, 정관, 시행규정
7. 환지계획인가 등 절차 개관

 

 

제2절 환지 계획
1. 환지계획의 의의
2. 환지계획의 작성
3. 환지계획의 인가
4. 환지계획의 변경

 

 

제3절 환지예정지 지정
1. 의의
2. 법적 성격
3. 환지예정지 지정절차
4. 환지예정지 지정의 효과
5. 환지방식에서 장애물의 이전과 제거
6. 환지예정지 지정과 쟁송

 

 

제4절 환지처분
1. 환지처분의 의의
2. 법적성격
3. 절차
4. 환지처분의 효과

 

 

제5절 환지 처분에 따른 사후조치

Ⅰ. 환지등기
1. 등기 시기
2. 다른 등기의 제한

Ⅱ. 체비지의 처분
1. 체비지의 처분 또는 관리
2. 법적용의 예외
3. 공급가격 산정 특례

Ⅲ. 감가보상금
1. 의의
2. 감가보상 기준

Ⅳ. 청산금의 징수·교부
1. 서론
2. 현금청산 요건
3. 청산금 징수·교부대상자
4. 청산금 산정 방법
5. 청산금 징수·교부
6. 양도소득세 부과여부
7. 청산금 쟁송 방법

Ⅴ. 용익권자의 보호
1. 임대료 등의 증감청구
2. 권리의 포기

 

 

 

제7장 혼용 방식

1. 혼용방식의 의의
2. 혼용방식 종류
3. 사업시행기간
4. 기준

 

 

제8장 준공 검사

1. 일반론
2. 환지방식의 준공검사 절차
3. 지정권자의 준공검사
4. 공사완료의 공고
5. 공사 완료에 따른 관련 인ㆍ허가 등의 의제
6. 공공시설의 인계·인수 등
7. 조성토지등의 준공 전 사용

part 4
     비용 부담 등

1. 시행자부담의 원칙 
2. 도시개발구역의 시설 설치
3. 지방자치단체의 비용 부담
4. 공공시설관리자의 비용 부담
5. 도시개발구역 밖의 기반시설의 설치 비용
6. 보조 또는 융자
7. 도시개발특별회계의 설치
8. 도시개발채권의 발행

part 5
     보 칙

제1장 타인 토지의 출입

1. 타인 토지 출입 사용의 목적
2. 출입 절차
3. 일시 사용 및 장애물 제거 절차
4. 증표의 휴대 및 제시 의무

 

 

 

제2장 손실 보상
1. 서론
2. 보상금결정만을 위한 재결
3. 불복방법

 

 

 

제3장 공공시설의 귀속·관리

1. 공공시설의 무상귀속
2. 공공시설의 귀속시기
3. 공공시설의 등기특례
4. 공공시설의 관리

 

 

 

제4장 국공유지의 처분 제한 등

1. 처분의 제한
2. 수의계약 가능
3. 국공유지 등의 임대

 

 

제5장 수익금 등의 사용제한

1. 토지처분에 의한 수익금의 사용제한
2. 체비지 매각대금 사용제한
3. 집행 잔액의 귀속

 

 

제6장 기 타

1. 조세와 부담금 등의 감면 등
2. 권리 의무의 승계
3. 보고 및 검사
4. 법률 등의 위반자에 대한 행정처분
5. 청문
6. 행정심판
7. 도시개발구역 밖의 시설에 대한 준용
8. 위임 등

제6편 벌 칙

1. 3년 이하의 징역이나 3천만원 이하의 벌금
2. 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금
3. 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금
4. 공무원 의제
5. 과태료