陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

2018. 4. 26. 선고 2016도13811 판결 〔도시및주거환경정비법위반〕

[1] 구 도시 및 주거환경정비법상 개별 조합에서 열람․복사의 방법을 특정하지 않은 경우, 조합임원이 현장교부 외에도 통상의 방법인 우편, 팩스 또는 정보통신망 중 어느 하나의 방법을 이용하여 조합원의 열람․복사 요청에 응하여야 하는지 여부(적극) 및 열람․복사를 요청한 조합원이 복사에 필요한 비용을 부담한다는 규정만으로 현장에서만 열람 및 복사할 것이 요구되는지 여부(소극)

[2] 주택재개발정비조합의 임원인 피고인들이 조합원으로부터 정비사업 시행에 관한 서류들에 대한 열람․복사 요청을 받고도 15일 이내에 이에 응하지 아니하였다고 하여 구 도시 및 주거환경정비법 위반으로 기소된 사안에서, 열람․복사를 신청한 조합원이 15일 이내에 조합을 방문하였음을 인정할 증거가 없다는 이유로 피고인들에게 무죄를 선고한 원심판단에 같은 법상의 열람․복사 요청에 응할 의무에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 한 사례

[1] 구 도시 및 주거환경정비법(2015. 9. 1. 법률 제13508호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제81조 제6항은 조합임원으로 하여금 열람⋅복사 요청이 있는 경우 그 요청에 따라야 하고, 복사에 필요한 비용을 청구인이 부담한다고만 규정하고 있을 뿐 구체적으로 어떠한 방법으로 열람⋅복사 요청에 응하여야 하는지에 관하여는 규정하고 있지 않다.

    구 도시정비법 제81조 제2항, 구 도시정비법 시행령(2018. 2. 9. 대통령령 제28628호로 전부 개정되기 전의 것) 제70조 제2항 제5호에서 조합임원은 조합원에게 열람⋅복사 방법을 서면으로 통지하도록 규정하여 개별 조합에 열람⋅복사의 방법을 구체적으로 정할 수 있도록 재량권을 주고 있다. 그럼에도 개별 조합에서 열람⋅복사의 방법을 특정하지 않았다면 현장교부 외에도 통상의 방법인 우편, 팩스 또는 정보통신망 중 어느 하나의 방법을 이용하여 열람⋅복사 요청에 응하여야 한다고 해석함이 타당하다.

    구 도시정비법 제81조 제1항의 공개의무는 조합원의 요청이 없더라도 조합임원에게 그 의무가 발생한다는 점에서 같은 법 제81조 제6항의 열람⋅복사 요청에 응할 의무와 분리하여 규정된 것으로 보일 뿐이고, 열람⋅복사를 요청한 조합원이 복사에 필요한 비용을 부담한다는 규정만으로 현장에서만 열람 및 복사할 것이 요구된다고 해석할 수 없다.

[2] 주택재개발정비조합의 임원인 피고인들이 조합원으로부터 정비사업 시행에 관한 서류들에 대한 열람⋅복사 요청을 받고도 15일 이내에 이에 응하지 아니하였다고 하여 구 도시 및 주거환경정비법(2015. 9. 1. 법률 제13508호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 위반으로 기소된 사안에서, 위 조합이 조합원에게 열람⋅복사의 방법을 제한하였다고 볼 아무 자료가 없으므로, 조합임원이 열람⋅복사신청을 받은 날로부터 15일 이내에 이에 응하지 아니하면 구 도시정비법 제81조 제6항의 의무위반이 성립하고, 열람⋅복사를 신청한 조합원이 다시 조합사무실 등의 현장에 방문하여 열람⋅복사를 해야만 하는 것은 아닌데도, 이와 달리 열람⋅복사를 신청한 조합원이 15일 이내에 조합을 방문하였음을 인정할 증거가 없다는 이유로 피고인들에게 무죄를 선고한 원심판단에 구 도시정비법상의 열람⋅복사 요청에 응할 의무에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니한 위법이 있다고 한 사례.

도시정비법에 따라 2015년 주택 재건축 정비구역으로 지정·고시되었고 2016년 조합설립인가를 받은 사례입니다. 아직 주택이 그대로 보존되어 있는 상태입니다. 토지만의 소유자로 지목이 ‘도로’ 인 경우 표준지는 당해 정비구역 내에 있는 대지인 표준지를 선정하는 것이 타당한지 또는 인근의 아파트 표준지를 선정하는 것이 타당한지요? 

대법원 2014.12.11 선고 2014다41698 , 도시정비법, 집합건물법 등을 봐도 기준을 잡기가 쉽지 않습니다.

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사견 : 동일 용도지역의 아파트 표준지를 선정하여 평가하는 것이 바람직하다고 보여집니다.

사업시행자가 주택재건축사업에 참가하지 않은 자에 대하여 도시정비법 제39조에 의한 매도청구권을 행사하면, 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 주택재건축사업에 참가하지 않은 자의 토지나 건축물에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립되는 것인바, 이때의 시가란 매도청구권이 행사된 당시의 토지나 건물의 객관적 거래가격으로서, 노후되어 철거될 상태를 전제로 하거나 주택재건축사업이 시행되지 않은 현재의 현황을 전제로 한 거래가격이 아니라

그 토지나 건물에 관하여 주택재건축사업이 시행된다는 것을 전제로 하여 토지나 건축물을 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다”라고 판시하면서, 재건축을 전제할 경우의 시가를 산출한 감정평가결과를 채택하여 토지의 시가를 정한 것은 정당하다

(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549, 21556, 21563 판결).

헌법재판소는 2017년 10월 26일 재판관 전원의 일치된 의견으로, 재건축 조합설립에 부동의한 토지등소유자를 매도청구의 상대방으로 규정한‘도시 및 주거환경정비법’제39조 전문 제1호 중 제16조 제3항에 관한 부분, 재건축 조합원의 자격을 토지등소유자로 제한하고 토지만 소유한 자를 매도청구의 상대방으로 규정한 위 법률 제19조 제1항 본문 중‘토지등소유자’ 부분 및 제39조 전문 제2호 중‘토지만 소유한 자’부분이 모두 헌법에 위반되지 않는다는 결정을 선고하였다. [합헌]

□ 사건개요

○ ◇◇◇◇◇주택재건축정비사업조합(이하 ‘이 사건 조합’이라 한다)은 서울 ☆☆☆ ☆☆☆ 일대 176,590㎡(이하 ‘이 사건 정비구역’이라 한다)에서 재건축사업을 시행하기 위하여, 토지등소유자로부터 설립동의서를 받아 서울특별시 △△구청장으로부터 설립인가를 받고, 그 설립등기를 마쳤다.

○ 이 사건 정비구역 내에 청구인 ○○○○는 토지를, 청구인 □□□, △△△은 단독주택과 그 부속토지를 소유하고 있다.

○ 이 사건 조합은 청구인들이 조합설립동의서를 제출하지 아니하자, 청구인들을 비롯하여 동의서를 제출하지 않은 토지 등 소유자들에게 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 최고하였다.

○ 이 사건 조합은 청구인들을 상대로 ‘도시 및 주거환경정비법’(이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제39조에 의한 매도청구권을 행사하면서 소유권이전등기 등을 구하는 소를 제기하였고, 청구인들은 위 소송 계속 중 도시정비법 제2조 제9호 나목, 제19조 제1항, 제39조 제1호, 제2호에 대하여 위헌법률심판제청신청을 하였다가 기각되자, 2016. 7. 31. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

□ 심판대상

○ 청구인들의 주장 및 당해사건과의 관련성에 따라, 이 사건의 심판대상은 도시 정비법(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정된 것) 제39조 전문 제1호 중 제16조 제3항에 관한 부분, 제19조 제1항 본문 중 ‘토지등소유자’ 부분, 제39조 전문 제2호 중 ‘토지만 소유한 자’ 부분이 헌법을 위반하는지 여부로 한정한다. 심판대상조항은 아래와 같다.

[심판대상조항]
도시 및 주거환경정비법(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정된 것)
제19조(조합원의 자격 등) ① 정비사업(시장·군수 또는 주택공사등이 시행하는 정비사업을 제외한다)의 조합원은 토지등소유자(주택재건축사업과 가로주택정비사업의 경우에는 주택재건축사업과 가로주택정비사업에 각각 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다. (단서 및 각호 생략)

제39조(매도청구) 사업시행자는 주택재건축사업 또는 가로주택정비사업을 시행할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자의 토지 또는 건축물에 대하여는「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제48조의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있다. (후문 생략)

1. 제16조 제2항 및 제3항에 따른 조합 설립의 동의를 하지 아니한 자
2. 건축물 또는 토지만 소유한 자(주택재건축사업의 경우만 해당한다)

□ 결정주문

○ 도시 및 주거환경정비법(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정된 것) 제39조 전문 제1호 중 제16조 제3항에 관한 부분, 제19조 제1항 본문 중 ‘토지등소유자’ 부분, 제39조 전문 제2호 중 ‘토지만 소유한 자’ 부분은 헌법에 위반되지 아니한다.

□ 이유의 요지

도시정비법 제39조 전문 제1호 중 제16조 제3항에 관한 부분에 대한 판단

○ 헌법재판소는 2010. 12. 28. 2008헌마571, 2012. 12. 27. 2012헌바27등, 2014. 3. 27. 2012헌가21 사건에서 구 도시정비법(2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정되고, 2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것) 제39조 전문 제1호 중 제16조 제3항에 관한 부분에 대하여, 『노후·불량주택을 재건축하여 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높인다는 공공복리 및 공공필요를 실현하기 위한 것으로, 매도청구권 행사의 요건이나 절차, 기간 등을 제한함으로써 상대방의 이익을 충분히 보장하고 있고, 매도의 기준가격으로 정하고 있는 시가에는 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익까지 포함되며, 시가에 의한 보상은 정당한 보상이라고 볼 수 있으므로 헌법에 위반되지 않는다』고 결정하였다. 이 사건도 선례와 달리 판단하여야 할 사정변경이 있다고 할 수 없으므로, 선례에서 표명된 합헌결정의 이유는 이 사건에 있어서도 여전히 타당하다. 따라서 위 조항은 재산권을 침해한다고 할 수 없다.

도시정비법 제19조 제1항 본문 중 ‘토지등소유자’ 부분 및 제39조 전문 제2호 중 ‘토지만 소유한 자’ 부분에 대한 판단

○ 위 조항들은 잦은 토지 또는 건축물 분할로 인한 투기를 방지하고 주택재건축사업의 목적을 신속하고 차질 없이 달성하기 위하여, ‘주택재건축사업 정비구역 내·외의 건축물 및 그 부속토지의 소유자’로 주택재건축조합원의 자격을 제한하고, 사업시행자로 하여금 조합원으로 되지 아니한 ‘토지만 소유한 자’에 대하여 그 소유 토지를 강제로 확보할 수 있도록 한 것이다.

○ 특별자치시장 등은 엄격한 행정절차를 거쳐 주택재건축사업 정비계획을 수립하고 정비구역을 지정한다. 정비계획 및 정비구역은 노후·불량건축물의 수·비율, 호수밀도, 토지의 형상 등 구체적 요건을 충족해야 하며, 시장 등은 안전진단을 실시하며, 정비구역은 특별한 사정이 없는 한 일단의 가구(街區) 전체를 대상으로 하여야 한다. 토지 또는 건축물 소유자 등은 정비계획 수립 및 정비구역 지정의 무효·취소를 구할 수 있고, 그 과정에서 토지 또는 건축물 소유자 등의 이해관계가 충분히 고려되어야 하므로(대법원 2012. 6. 18. 선고 2010두16592 판결 참조), 일단의 가구(街區)에 속하는 토지가 제외되거나 속하지도 않는 토지를 억지로 포함시키는 주택재건축사업이 이루어질 가능성이 희박하다.

○ 주택재건축사업은 사업성이 높으므로, 토지만 소유한 자에게 주택재건축조합원의 자격을 부여할 경우, 토지와 건축물을 분리 소유하거나 토지를 분할하는 투기행위가 발생할 여지가 많다. 투기 목적이 있는 소유자를 선별적으로 조합원에서 배제하는 방법 등을 고려할 수 있지만, 투기 목적을 확인할 객관적이고 공평한 기준을 찾기 곤란하고, 그 과정에서 주택재건축사업이 지연될 우려가 있다. 또한 시가감정평가 결과 등에 관하여 토지등소유자들과 분쟁이 발생하여 사업이 지연되거나 감정평가비용 등 사업비용이 높아지게 된다.

○ 매도청구권을 행사하기 위하여는 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’에 따라 최고 절차를 거쳐야 하고, 2개월 이내의 회답기간이 경과한 후로부터 2월 이내에 매도청구권을 행사하여야 하므로, 사업시행자가 매수대상인 목적물의 시가가 가장 낮아지는 시기를 임의로 정하여 매도청구를 할 수 없다.

매도청구권이 행사되더라도 분쟁이 생겨 소송이 제기된 경우에는 토지만 소유한 자의 소유권은 법원의 확정판결이 있기까지는 상실되지 않고, 매도청구의 상대방이 생활상 현저한 곤란을 받을 우려가 있고 건설사업의 수행에 심한 영향이 없는 경우 법원은 그 상대방의 청구에 따라 대금의 지급 또는 제공일로부터 최장 1년간 토지 등의 인도에 관한 기간을 허여할 수 있으며, 재건축의 결의일로부터 2년 이내에 건물철거공사가 착수되지 아니한 경우에는 소유자의 환매청구권이 인정된다.

○ 매도청구권의 행사에 의하여 매도청구권자와 상대방 사이에 체결된 것으로 보는 매매계약상의 매매대금인 ‘시가’는 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격이고(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549, 21556, 21563 판결 참조), 이러한 시가에 의한 보상은 정당한 보상이다.

○ 이상을 종합하면, 위 조항들에 따른 매도청구는 수용제도보다는 완화된 제도로 상대방의 이익을 충분히 보장하고 있을 뿐 아니라, 같은 입법목적을 달성하면서 재산권을 덜 침해하는 다른 수단이 명백히 존재한다고 보이지도 아니하므로, 위 조항들은 재산권을 침해한다고 할 수 없다.

결론 : 원칙적으로 무허가건축물만 소유하는 자는 조합원 자격이 없으나, 예외적으로 조합원이 될 수 있다.

<도시 및 주거환경정비법>

제2조

9. "토지등소유자"란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 다만, 제27조제1항에 따라 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항에 따른 신탁업자(이하 "신탁업자"라 한다)가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 본다.

가. 주거환경개선사업 및 재개발사업의 경우에는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자 (OR)

나. 재건축사업의 경우에는 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 (AND)

제39조(조합원의 자격 등) ① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 다만, 「국가균형발전 특별법」 제18조에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자(공유의 경우 대표자 1명을 말한다)를 조합원으로 본다.  <개정 2017.8.9., 2018.3.20.>

1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때

2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다.

3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 제27조제1항제3호에 따라 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때

② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 "투기과열지구"라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.  <개정 2017.10.24.>

1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)·취학·결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군으로 이전하는 경우

2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우

3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우

4. 1세대(제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우

5. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

③ 사업시행자는 제2항 각 호 외의 부분 본문에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우 정비사업의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리를 취득한 자에게 제73조를 준용하여 손실보상을 하여야 한다.

[법률 제14567호(2017.2.8.) 부칙 제2조의 규정에 의하여 이 조 제1항 각 호 외의 부분 단서는 2018년 1월 26일까지 유효함]

<판례>

<서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례> [시행 2018.3.22.] [서울특별시조례 제6843호, 2018.3.22., 일부개정]

제2조(정의)   

1. "특정무허가건축물"이란 건설교통부령 제344호 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」부칙 제5조에 따른 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물등을 말한다.

(종전 기존무허가건축물에서 2011.5.26 조례 개정으로 특정무허가건축물로 용어가 바뀜)

2. "신발생무허가건축물"이란 제1호에 따른 특정무허가건축물 이외의 무허가건축물을 말한다.

서울특별시의 경우 신발생무허가건축물 소유자는 조합원이 될 수 없으며, 특정무허가건축물은 조합설립 이후 본인이 특정무허가건축물의 소유자임을 입증한다면 조합원으로 인정받을 수 있다.

다만, 조합에서 정관 작성시 표준규정과 다르게 규정하고 있는 경우에는 이에 따른다.

2014. 6. 12. 선고 2012두28520 판결 〔관리처분총회결의등무효확인〕

관리처분계획을 수립할 때 의결한 공사비 등 정비사업에 소요되는 비용이 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에 해당하는지 판단하는 방법

구 도시 및 주거환경정비법(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다)에 따른 정비사업이 조합의 설립, 사업시행계획, 관리처분계획 등의 단계를 거쳐 순차 진행되고, 각 단계에서 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획인가 등의 선행 행정처분이 이루어짐에 따라 다음 절차가 진행되는 정비사업의 특성과 사업시행계획의 단계에서 공사비 등 정비사업에 소요되는 비용(이하 ‘정비사업비’라 한다)에 관하여 동의를 얻도록 한 구 도시정비법 제17조, 제28조 제5항, 제6항, 제30조 제9호, 구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2008. 7. 29. 대통령령 제20947호로 개정되기 전의 것) 제28조 제4항, 제41조 제2항 제5호의 취지를 종합하여 보면,

조합설립을 할 때에 건축물 철거 및 신축비용 개산액에 관하여 조합원들의 동의를 받았고, 다음 단계인 사업시행계획의 수립 및 이에 대한 인가를 받을 때 조합원들의 동의 절차를 거쳐 정비사업비가 잠정적으로 정해졌으므로, 관리처분계획을 수립할 때에 의결한 정비사업비가 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에 해당하는지를 판단할 경우에는 조합설립에 관한 동의서 기재 건축물 철거 및 신축비용 개산액과 바로 비교할 것이 아니라,

먼저 사업시행계획 시에 조합원들의 동의를 거친 정비사업비가 조합설립에 관한 동의서 기재 건축물 철거 및 신축비용 개산액과 비교하여 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에 해당하는지를 판단하고, 다음으로 관리처분계획안에서 의결한 정비사업비가 사업시행계획 시에 조합원들의 동의를 거친 정비사업비와 비교하여 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에 해당하는지를 판단해야 한다.

2016. 12. 29. 선고 2013다73551 판결 〔근저당권설정등기말소청구의소〕

[1] 도시 및 주거환경정비법에 따른 이전고시의 법적 성격

[2] 도시개발법 제32조에서 정한 입체환지의 의미 / 도시 및 주거환경정비법상 토지 등 소유자가 분양받은 대지 또는 건축물에 관하여 도시개발법상 입체환지에 관한 규정이 준용되는지 여부(원칙적 적극)

[3] 도시 및 주거환경정비법상 정비구역에 포함된 종전의 여러 토지 또는 건축물에 대하여 정비사업으로 조성된 하나의 대지 또는 건축물의 소유권을 분양받을 자에게 이전할 때 종전의 여러 토지 또는 건축물 중 일부에 근저당권이 설정되어 있는 경우, 소유권이 이전되는 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 보게 되는 근저당권의 목적물 범위(=근저당권이 설정되어 있던 종전의 토지 또는 건축물의 지분)

[1] 도시 및 주거환경정비법에 따른 이전고시는 준공인가의 고시로 사업시행이 완료된 이후에 관리처분계획에서 정한 바에 따라 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 정비사업으로 조성된 대지 또는 건축물의 위치 및 범위 등을 정하여 소유권을 분양받을 자에게 이전하고 가격의 차액에 상당하는 금액을 청산하거나 대지 또는 건축물을 정하지 않고 금전적으로 청산하는 공법상 처분이다.

[2] 도시개발법 제32조에서 규정하는 입체환지는 시행자가 도시개발사업을 원활히 시행하기 위하여 환지의 목적인 토지에 갈음하여 토지 또는 건축물 소유자의 신청을 받아 건축물의 일부와 건축물이 있는 토지의 공유지분을 부여하는 것을 말하는데, 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)상 이전고시는 종전 부동산과 새로운 부동산 사이에 형태상 일치가 존재하지 않는 점, 새로 취득하는 부동산이 건물과 부지의 지분이라는 점, 그리고 그것이 토지 등 소유자의 신청에 기초한다는 점에서 도시개발법상 입체환지와 유사하므로, 도시정비법상 토지 등 소유자가 분양받은 대지 또는 건축물에 관하여는 도시정비법에서 특별히 규정하는 내용을 제외하고는 원칙적으로 도시개발법상 환지에 관한 법리, 그중에서도 특히 입체환지에 관한 규정이 준용될 수 있다.

[3] 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)상 이전고시의 법적 성격 및 도시정비법 제54조 제2항, 제55조, 도시개발법 제32조, 환지등기절차 등에 관한 업무처리지침(대법원 등기예규 제1430호) 제6의 가.항을 종합하면, 도시정비법상 정비구역에 포함된 종전의 여러 토지 또는 건축물에 대하여 정비사업으로 조성된 하나의 대지 또는 건축물의 소유권을 분양받을 자에게 이전할 때 종전의 여러 토지 또는 건축물 중 일부의 토지 또는 건축물에 근저당권이 설정되어 있는 경우에는 환지등기절차 등에 관한 업무처리지침상 합필환지의 규정을 준용하여, 도시정비법 제55조 제1항에 의하여 소유권이 이전되는 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 보게 되는 근저당권의 목적물 범위는 대지 또는 건축물 중 근저당권이 설정되어 있던 종전의 토지 또는 건축물의 지분에 한정된다.

2017. 10. 26. 선고 2017두52504 판결 〔양도소득세경정거부처분취소〕

1세대 1주택으로 의제되고 9억 원을 초과하는 고가주택에 해당하는 조합원입주권을 양도하는 경우, 그 양도차익에 대한 장기보유특별공제의 대상이 구 소득세법 제95조 제2항 본문 중 세 번째 괄호 규정에 따라 조합원입주권의 양도차익 중 ‘관리처분계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익’으로 한정되는지 여부(적극)

구 소득세법(2015. 12. 15. 법률 제13558호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제89조 제2항, 제95조 제1항, 제2항, 구 소득세법(2013. 1. 1. 법률 제11611호로 개정되기 전의 것) 제95조 제2항의 문언 및 체계, 개정 연혁과 취지를 종합하여 보면, 조합원입주권이 구 소득세법 시행령(2015. 12. 28. 대통령령 제26763호로 개정되기 전의 것) 제155조 제17항에 따라 제154조 제1항에 정한 1세대 1주택으로 의제되고 9억 원을 초과하는 고가주택에 해당하는 경우, 장기보유특별공제의 대상은 구 소득세법 제95조 제2항 본문 중 세 번째 괄호 규정에 따라 조합원입주권의 양도차익 중 ‘관리처분계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익’으로 한정되는 것이지, 그 단서에 정한 공제율이 적용된다고 하여 장기보유특별공제의 대상이 ‘1세대 1주택이 아닌 경우’와 달리 조합원입주권의 전체 양도차익으로까지 확대되는 것은 아니다.

2017. 10. 31. 선고 2017두40068 판결 〔주거이전비등〕

구 도시 및 주거환경정비법이 적용되는 주택재개발정비사업의 사업구역 내 주거용 건축물을 소유하는 주택재개발정비조합원이 사업구역 내 타인의 주거용 건축물에 거주하는 세입자일 경우, 구 도시 및 주거환경정비법 제40조 제1항, 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54조 제2항에 따른 ‘세입자로서의 주거이전비(4개월분)’ 지급대상인지 여부(소극)

구 도시 및 주거환경정비법(2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제40조 제1항, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’이라 한다) 제78조 제5항, 제9항, 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙(2016. 1. 6. 국토교통부령 제272호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 토지보상법 시행규칙’이라 한다) 제54조 제1항, 제2항의 내용, 체계, 취지 등에 비추어 보면, 구 도시정비법이 적용되는 주택재개발정비사업의 사업구역 내 주거용 건축물을 소유하는 주택재개발정비조합원이 사업구역 내의 타인의 주거용 건축물에 거주하는 세입자일 경우(이하 ‘소유자 겸 세입자’라 한다)에는 구 도시정비법 제40조 제1항, 구 토지보상법 시행규칙 제54조 제2항에 따른 ‘세입자로서의 주거이전비(4개월분)’ 지급대상은 아니라고 봄이 타당하다. 이유는 다음과 같다.

① 구 토지보상법령의 규정에 의하여 공익사업 시행에 따라 이주하는 주거용 건축물의 세입자에게 지급하는 주거이전비는 공익사업 시행지구 안에 거주하는 세입자들의 조기 이주를 장려하고 사업추진을 원활하게 하려는 정책적인 목적과 주거이전으로 특별한 어려움을 겪게 될 세입자들에게 사회보장적인 차원에서 지급하는 금원이다.

그런데 주택재개발정비사업의 개발이익을 누리는 조합원은 그 자신이 사업의 이해관계인이므로 관련 법령이 정책적으로 조기 이주를 장려하고 있는 대상자에 해당한다고 보기 어렵다. 이러한 조합원이 소유 건축물이 아닌 정비사업구역 내 다른 건축물에 세입자로 거주하다 이전하더라도, 일반 세입자처럼 주거이전으로 특별한 어려움을 겪는다고 보기 어려우므로, 그에게 주거이전비를 지급하는 것은 사회보장급부로서의 성격에 부합하지 않는다.

② 주택재개발사업에서 조합원은 사업 성공으로 인한 개발이익을 누릴 수 있고 그가 가지는 이해관계가 실질적으로는 사업시행자와 유사할 뿐 아니라, 궁극적으로는 공익사업 시행으로 생활의 근거를 상실하게 되는 자와는 차이가 있다. 이러한 특수성은 ‘소유자 겸 세입자’인 조합원에 대하여 세입자 주거이전비를 인정할 것인지를 고려할 때에도 반영되어야 한다.

더욱이 구 도시정비법 제36조 제1항은 사업시행자가 주택재개발사업 시행으로 철거되는 주택의 소유자 또는 세입자에 대하여 정비구역 내⋅외에 소재한 임대주택 등의 시설에 임시로 거주하게 하거나 주택자금의 융자알선 등 임시수용에 상응하는 조치를 하여야 한다고 정하고 있고, 이러한 다양한 보상조치와 보호대책은 소유자 겸 세입자에 대해서도 적용될 수 있으므로 최소한의 보호에 공백이 있다고 보기 어렵다.

③ 조합원인 소유자 겸 세입자를 주택재개발정비사업조합의 세입자 주거이전비 지급대상이 된다고 본다면, 지급액은 결국 조합⋅조합원 모두의 부담으로 귀결될 것인데, 동일한 토지 등 소유자인 조합원임에도 우연히 정비구역 안의 주택에 세입자로 거주하였다는 이유만으로 다른 조합원들과 비교하여 이익을 누리고, 그 부담이 조합⋅조합원들의 부담으로 전가되는 결과 역시 타당하다고 볼 수 없다.