陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

NABO_경제동향이슈(통권_제21호).pdf

2014년 부동산시장 변수 점검 및 전망_2013.11.pdf

RR2008-28.pdf

주요국의 주택가격 비교와 시사점(공개용).pdf

매매시장이 안정되면 전세가격도 안정될 것이라는 것이 결론

매매가1% 상승시 전세가도 0.7% 상승

130906_이슈분석_전세시장 동향과 정책방향_최종편집본.hwp

'부동산전문가'라는 사람들의 전망은 왜 계속 틀릴까? [80]

선대인 (batt****)

주소복사 조회 14347 13.06.24 09:47

4.1부동산대책의 약발도 이제 끝나가는 분위기다. 정부의 대책 발표 이후 일부 언론에서 ‘종합선물세트’라고 불렀던 대책의 약발도 이 정도다. 이미 우리 연구소가 여러 차례 설명했듯이 국내 부동산시장은 정부 부양책으로 떠받칠 수 없는 대세하락기에 접어들어 있다. 그런데도 심심하면 국내 ‘부동산 재테크 전문가(=부동산투기 선동가)’들은 “집값이 바닥을 쳤다” 또는 “오히려 주택시장이 침체인 지금이 집을 사야 할 타이밍”이라는 말을 되풀이할까. 여러 가지 설명이 있을 수 있는데, 이 가운데 다섯 가지만 살펴보자. 물론 이 다섯 가지는 각기 따로 작용하는 것이 아니라 서로 연결돼 상승작용을 일으킨다는 점을 유념하자.

1. 이해관계:

가장 기본적으로는 이해관계 때문이다. 부동산 정보업체들이나 언론사들이나 아파트 분양광고가 가져다주는 매출 비중이 너무나 크다. 신문사의 경우 사주가 부동산 재벌인 곳이 많다. 부동산 정보업체나 컨설팅업체 관계자들은 기본적으로 부동산시장이 죽으면 밥 벌어먹기가 어렵다. 이들은 “재테크는 기본적으로 오른다고 해야 장사가 된다”는 말을 공공연히 하고 다닌다.

기업체 차원의 이해관계뿐만 아니라 기자 개개인이 강력한 이해관계를 가진 경우도 많다. 기자들 사이에 건설업체들의 상시적인 접대를 당연시하는 문화가 만연해 있지만 스스로 투기를 한 경우도 많다. 필자가 아는 A신문의 재테크 팀장은 몇 해 전 기존에 집을 갖고 있으면서 강남 재건축을 한 채 더 살까 타진하고 있었다. 필자가 아는 B신문의 산업부 데스크는 빚을 잔뜩 지고 수 년 전 강남 재건축 아파트에 ‘올인’한 상태였다. 또 경제지인 C신문의 부동산 담당 기자는 강북에 살면서 강남 재건축에 빚을 내 투자한 경우인데, 이 기자는 ‘다른 곳은 몰라도 강남3구는 안 떨어진다’는 이른바 강남불패론을 여러 차례 기사화했다. 그의 ‘희망사항’이 기사에 반영되지 않을까? 그는 아마도 자신의 희망사항을 합리화해주는 이른바 ‘부동산 전문가’들을 열심히 찾아다닐 것이다.

2. 집단사고(group think):

부동산 정보업체 사람들은 이해관계에 노출되다 보니 자연스레 주된 의견은 항상 ‘집값은 오른다’로 귀결된다. 이 같은 의견이 업계에서 다수를 차지하다 보니 자연스레 이견은 줄어들고, 전반적으로 의견들이 한 방향으로 쏠리게 된다. 이른바 한 집단 안에서 이견을 배제하고 다수의 의견에 의문을 제기하지 않는 분위기가 형성된다.

3. 인지부조화:

 널리 알려진 대로 일반적으로 사람들은 자신의 기존 인식과 다른 상황이 발생할 때 인식을 바꾸기보다는 기존 인식을 바뀐 상황에 맞춰 자위적으로 합리화하거나 맹신하게 된다. 얼마 전까지 ‘대세상승’을 부르짖던 사람들이 주택시장이 계속 가라앉자 정부 부양책이 충분치 않아, 또는 취득세 감면 혜택을 연장해 주지 않아 발생한 일시적 현상으로 자위하는 것이 이런 식의 반응이다.

4. 현상 추종적 설명:

<탐욕과 공포의 게임>(지식노마드)이라는 책을 보면 이런 내용이 나온다. S증권 리서치센터가 삼성전자에 대해 목표주가를 내릴 때는 가상의 투자자가 주식을 사고, 목표주가를 올릴 때는 주식을 파는 ‘청개구리 투자’를 한다고 치자. 그 결과 2년 동안 S증권이 권하는 대로 투자하면 본전치기 수준이었지만, 청개구리 투자는 23%의 수익을 본 것으로 나왔다. 이 책의 저자는 이렇게 말한다. “전문가들의 예상 방식은 주가를 예로 들자면, 최근까지 올랐으면 앞으로도 그러하리라 예상하고 내렸으면 앞으로도 약세를 보일 것이라고 예상하는 추세추종 또는 모멘텀 올라타기”라고 말이다. 지금 언론에서 나오는 보도나 소위 부동산 전문가라는 사람들의 전망은 이처럼 사실 눈앞의 현상만 보고 추세 추종을 하는 것에 가깝다.

잠깐만 생각해봐도 2008년 말에는 “향후 한동안은 부동산이 하락할 수밖에 없다”고 외치던 사람들이 2009년 하반기가 되자 대부분 ‘대세 상승’을 외쳤다. 이후 집값이 조금이라도 반등하면 “바닥을 쳤다”라고 했다가 집값이 다시 가라앉으면 “한 동안 조정기를 거칠 것”이라고 반응한 것도 이런 식이다. 잘 생각해보면 이들의 전망은 전망이 아니라 현상 추종이고, 후행적인 설명일 뿐이다. 더구나 이들은 주택시장과 이를 둘러싼 경제의 구조적 흐름을 모르다 보니 더더욱 현상 추종적 성향을 나타낼 수밖에 없다.

5. 자기 충족적 예언(self-fulfilling prophecy)에 대한 과신:

부동산 투기 선동가들과 이들의 확성기 노릇을 하는 부동산 기자들은 전체로서 일반인들의 판단과 행동에 상당한 영향을 미칠 수 있다. 실제로 2000년대에는 이들이 '물건'을 찍어주면 많은 이들이 앞다퉈 투자했고, 그 결과 실제로 집값이 상승했다. 그렇게 투자해 재미를 본 사람들이 2000년대 초중반에 속출했다. 그러다 보니 이들은 자신들의 전망에 대해 자신감을 갖게 됐다. 그 같은 경험이 외환위기 직후부터 해서 근 10년 가까이 지속됐으니 자기 예언에 대한 과신이 오죽하겠는가. 이들이 주택시장과 주택시장을 둘러싼 구조적 흐름을 보기보다는 ‘주택시장은 심리’라느니 ‘낙관적으로 봐야 주택투자에 성공한다’느니 하는 얘기를 괜히 하는 것이 아니다. 그들의 눈에는 정말 (낙관적인) 심리가 그동안 주택시장을 움직여 온 것처럼 생각될 것이니 말이다. 하지만 그것은 부동산 대세상승기에나 통하던 얘기다. 주택시장이 대세하락 흐름에 들어가면 더 이상 그런 것은 먹히지 않는다. 그런데 아직 그것을 깨닫지 못하고 있으니 안타까울 뿐이다. 이들도 이제 자신들의 예언이 과거처럼 먹히지 않으니 당황해서인지 이제는 ‘평정심을 가지라’는 등 선문답을 늘어놓고 있다. 가장 속물적인 이들이 선계에서 이슬을 먹고사는 도인들이나 할 법한 얘기들을 늘어놓고 있으니 웃음이 빵 터질 수밖에 없다.

2011 제 2차 부동산포럼 전문가 토론회 - 강남대학교 노태욱 교수님

1. 서

2. 부동산 가격 공시제도의 사회적 비용과 편익

(1) 공시지가의 기능과 역할

1) 공시지가의 기능과 역할

2) 공시지가의 기본적 문제점

- 평가과정에서 발생하는 오류의 연계 및 확대

- 평가윤리에 대한 국민의 불신

- 평가모형과 관련된 블랙박스

- 공시가격의 설득력 부족

- 전문성에 대한 홍보 및 이해 부족 : 수수료 논란

(2) 공시제도 운영의 비용과 편익

1) 공시제도의 사회적 편익

- 공시가격을 기초로 얻어지는 각종 조세와 부담금 수익

- 시장지표로서의 기능

2) 공시제도의 사회적 비용

- 공시가격을 얻기 위한 투자 및 운용에 따른 비용

- 공시가격 불신에 따른 사회적 낭비

3. 부동산가격공시제도에 대한 국민의 인식

4. 부동산가격공시제도의 발전을 위한 제언

- 민원인들에 대한 설득력이 약한 현재는 제도의 힘으로 유지되고 있어서 내, 외부적 검토와 개혁이 절실하다

- 부동산평가에 대한 국민적 합의와 감정평가사의 인식이 필요하다

- 대국민 홍보를 통해 제도의 안정성을 높여야 한다.

5. 결

후사면과 역저당권·역저당제도의 시장성 및 감정평가활동

김태훈/강원대학교 사회과학대학 부동산학과 교수

▶▶▶ Ⅰ. 머리말

 가구(家口)라는 말과 같이 고귀한 단어는 없을 것이다.
 가구란 '한 집이나 한 골목 안에서 각 살림하는 집의 수효', '한집을 차린 독립적 생계', '1인 또는 2인 이상이 취침·취사 및 생계를 같이하는 단위로 공동의 가사설비를 갖춘 하나의 주택에 거주하고 있는 한 가족'등의 의미를 내포하고 있는 말이다.
 가구생애주기에 따른 생애주기비용과 고령화사회로 가는 현실을 간과할 수 없는 것이 현실일 진대 후사면에 따른 사회복지를 외면할 수만은 없다. 아울러 주거환경의 변화와 역저당권의 시대성을 기술하고, 저당권과의 차이점을 고찰하여 보기로 하였다.
 또한 역저당제도의 시대성을 관찰하여보고, 그에 따른 감정평가활동의 중요성을 고찰하면서 그 방법을 기술하여보고자 한다.

▶▶▶ Ⅱ. 생애주기비용과 고령화사회

 사람은 흙에서 낳아서 흙으로 돌아간다는 평범한 말은 누구나 다 알고 있는 말이다. 사람이 이 세상에 태어나서 결혼 등으로 인하여 새로운 가구가 형성되어, 이들 세대가 사망에 이르는 기간을 가구생애주기라고 한다. 그리고 이 생애주기는 전사면(前斜面)과 후사면(後斜面)으로 분류한다.
 전사면은 한 가구가 형성되어 가구주가 정년 퇴임하는 기간까지 즉, 가구원이 소득이 있는 기간을 말하며, 후사면은 정년퇴임 후 사망에 이르는 시점까지를 말하며, 이 기간은 일반적으로 소득이 없고, 자식들이나 연금 또는 사회복지시설의 지원 등을 받아서 생을 마감하는 기간을 말한다.
 우리들이 관심을 갖는 부분은 후사면의 생애주기비용인 것이다.
 고령화사회(Aging Society)는 한 국가 또는 사회에서 전체 인구의 7% 이상이 65세 이상의 고령자가 점유하는 국가나 사회를 말한다. 고령화사회는 고령사회라는 말과 초 고령사회라는 말과는 구별되는 개념으로 이해하여야 한다. 고령사회(Aged Society)는 65세 이상의 고령자가 14% 이상인 국가나 사회를 말하고, 초고령사회는 65세 이상인 고령자가 20% 이상 점유하는 국가나 사회를 말하는 것이다.
 고령화사회에서는 Silver산업이 각광 받을 것으로 생각되나, 재택복지(在宅福祉) 등에 각별한 주의를 하지 않으면 곤란한 경우가 있으므로, 신중하게 고령화사회에 대비하여야 할 것이다.
 한 사회의 인구구조가 역삼각형화 되면, 사회전체적으로는 불이익의 심화를 초래할 수도 있기 때문이다.

▶▶▶ Ⅲ. 주거환경의 변화와 저당권·역저당권

1. 지능형아파트와 코 하우징

 21세기에 접어들면서 주거환경이 빠르게 변화하고 있다. 지능형주택이나 아파트가 있는가 하면, 코 하우징이라는 주택개념도 있다.
 지능형아파트는 지능형 주택이 공간상에 물리적으로 집적되어 단지를 이루고 있고, 단지내 네트워크를 통하여 각 세대 및 공공시설 등이 상호 연계되어, 단지 내외에서 발생할 수 있는 여러 가지 활동들이 on-Off line으로 결합되어 있는 공동주택을 말하는데, 고령자들은 생활의 편리성은 이해하나, 그 작동법을 주지하기는 쉽지 않아, 큰 문제점으로 나타나서, 일률적인 지능형아파트는 자손들과 함께 생활하는 고령자들에게는 장점이 있으나, 고령자 내외만이 생활하는 주거공간으로서는 오히려 위험성이 있을 수 있다.
 공동주택 단지 내외에서 행하여지는 여러 가지의 활동들이 on-Off line으로 결합되어 주거생활의 편리성·안전성·쾌적성 등의 혜택을 공동주택 거주자에게 제공하여 주는 네트워크로 향유할 수 있는 서비스는 보안·실내환경·조리·원격검침 등의 자동관리와 외부에서도 가전기기와의 원활한 통신, 집에 있는 정보통신기기들간의 데이터 공유, 웹TV를 통한 인터테인먼트 향유, 홈쇼핑, 홈뱅킹, 재택근무, 원격진료, 원격교육 및 전자 행정서비스 등이 있다. 이러하 서비스가 가능하기 위해서는 초고속정보통신망을 이용한 인터넷 접속뿐만 아니라, 가정자동화를 구현할 홈 네트워크의 구축이 전제되고, 그 조작 내지는 작동력이 거주자에게 우선 필수적으로 전제되어야 하는데, 고령화사회에서의 노인들이 얼마나 그 편리성을 추구할 수 있을 것이지의 문제들이 사전에 전제조건들로 되어야 한다.
 코 하우징(Co-Housing)은 Cooperative housing이라고도 하는 것으로, 현대적인 생활양식에 적합하도록 근린의 개념을 재 정의한 주택형태로서 거주자의 자치권과 공동생활의 이익을 혼합한 주택을 말한다.
 1970년대 덴마크에서 처음 시작한 코 하우징은 공동체의식을 재 창조하기 위한 모델이자 현대인들의 프라이버시를 추구하고 욕구를 반영한 공동체 주거방식인 것이다. 후사면에 달한 노인들의 주거패턴에 일익을 할 것으로 생각된다. 그리고 코 하우징에 입주하는 방식은 개인적으로 분양하는 분양형태가 있고, 공동소유형태, 비영리조직이 소유한 임대형태와 개인 소유의 조합주택 등 다양한 방식이 있으며, 그 자금조달방법도 다양하고, 소유형태도 다양하지만 사람들이 함께 생활할 수 있는 생활방식을 중요시하는 주거형태라는 점에서 협동주택이라는 공통점도 찾을 수 있는 것이다.
 과거를 그리워하면서 보수적으로 생활하기를 바라는 후사면의 노인에게 복지적인 측면에서 한번 생각할 수 있는 주거형태라고 생각한다.

2. 저당권과 역저당권

 저당권은 채무자 또는 제3자가 채권의 담보로 제공한 부동산을 담보제공자의 사용·수익에 맡겨두면서, 변제가 없을 때에 그 물건(부동산)의 가액으로부터 우선변제를 받는 것을 목적으로 하는 담보물권을 말한다. 저당권은 부동산투자의 매개자로서의 힘을 발휘시키기 위하여 인정되고 있다.
 저당권에는 질권과 같은 유치기능은 없고, 저당권설정자가 목적물의 점유를 그대로 계속하니까 생산자금 등의 융통에 유익하지만, 등기나 등록을 하여야 대항력을 가진다. 등기에는 채권자 또는 물상보증인, 채권액, 변제기, 이자 및 그 발생시기 또는 지급시기, 지급장소 기타 약정이 있는 경우에는 그 내용이 포함된다. 등기는 등기부의 을구에 기록하게 되며, 변제기까지 채권액을 완제하지 못하는 경우에는 임의경매 등에 의하여 채권액을 회수하는 것이 일반적인 사항이다. 저당권은 부동산을 담보로하여 지원받은 자금의 상황을 전제로하기 때문에 후사면에 있는 보수성이 강한 노인계층에게는 별 도움이 되지 못하는데 반하여, 역저당권은 생애주기 중 65세 이후가 되는 퇴임 후 사망까지의 시점인 후사면에 해당하는 주기에 있는 노인들의 주택이나 부동산을 담보로 매월 일정액을 생활비 등으로 제공하여 주고, 사후에 부동산 가액으로부터 우선 변제를 받는 것을 목적으로 하는 담보물권의 일종으로 생각할 수 있다. 역저당권은 후사면에 있는 노인들의 생전에 자금의 상환을 전제로 하지 않으면서도, 노인들의 주거환경을 이사 등으로 변화시키지 않고, 노인가구의 주택 등 부동산자산을 효과적으로 유동화하여 소득화 함으로써 주건안정과 생활안정을 보장할 수 있는 방안이 될 수 있다.
 가구생애주기 중 65세 이후가 되는 후사면에 해당하는 주기에 있는 사람 소유의 주택이나 부동산을 담보로 매월 일정액을 생활비등으로 제공하여 주고, 사후(死後)에 그 부동산의 가액으로부터 우선 변제를 받는 것을 목적으로 하는 담보물권의 일종이다.

▶▶▶ Ⅳ. 역저당제도의 시대성과 감정평가활동

 신생아의 출산은 줄고 고령화사회가 되면, 인구 구조가 역삼각형으로 되어 사회비용면에서 볼 때 국가나 사회에서의 사회복지비용의 기하급수적인 증가를 감당하기가 쉽지 않을 것이고, 아주 보수적인 후사면의 노인들이 주택등 부동산은 소유하고 있지만, 소득이 없어서 주거안정이 어려운 노인계층에 대하여 사망에 이를 때까지 부동산의 소유권과 거주를 보장하면서 소득도 보장할 수 있게 하면서, 노후생활의 안정과 지역의 연대감과 이웃, 추억 등 일상생활에 변화를 주지 않고, 자기소유의 집에서 생을 편안하게 마칠 수 있도록 하는 자산유동화와 연계된 일종의 부동산금융제도의 활성화와 사회복지차원에서의 일층 발전된 담보물권이라고 할 수 있다.
 고령화사회를 대비하는 측면에서 보수적인 후사면 노인들의 후생 복지정책으로 제도화하는 것이 국가적으로 바람직한 때에 이르럿다고 생각한다.
 역저당제도는 미국에서 1987년에 의회를 통과한 연방주택국보증역저당제도(FHA-Insured Revwese Mortgage)로 주택자산전환저당보험(HECM : the Housing Equity Conversion Mortgage Insurance Demonstration)으로 알려진 것이 처음인 것 같다.
 더 이상 경제활동을 하지 않는 노인가구나 노인들이 주택 등 부동산은 가지고 있으나, 일정한 소득이 없는 계층에게 부동산 등을 저당잡히가나 매도하지 않고, 부동산자산을 담보로 하여 매월 또는 계약된 내용에 따라 부동산자산을 담보로 하여 생활비(소득)를 보전하여 안정된 후사면의 주거생활을 보장하여 주는 것을 목적으로 하는 제도를 말하는 것이다.
 저당제도는 부동산(주택 등)소유자가 빌린 자금에 대하여 매월 일정액을 상환하는 것으로서 상환기간이 증가함에 따라서 부동산자산은 늘어나고 부채는 줄어드는데 반하여, 역저당제도는 부동산소유자가 역저당기관으로부터 매월 안정된 금액을 받게되어 자산은 점차 줄어들게 되고, 부채는 증가하게 되는 것이 특징이며 또 차이점이기도 하다.
 역저당제도의 유형에는 계약내용에 따라서 임대계약제도, 기간계약제도, 신용제도 등이 있다. 물론 역저당제도는 사회복지정책적인 차원에서 정책적인 받침이 전제되어야 하지만, 기간 역저당제도를 택하여 부동산자산의 유동화 과정을 보면 다음과 같다.

 M=〔｛ {i } over {1-（ { { 1} over {1+i }） }^{n } }｝×P〕× { 1} over {12 }
 『 M=부동산자산이 월 소득으로 유동화된 금액
 p=부동산감정평가액
 i=이자율
 n=계약기간 』

<예1>
 M=부동산자산이 월 소득으로 유동화된 금액
 부동산(주택)감정평가액 : 5억원
 이자율 : 연 2%
 계약기간 : 만 5년 이라고 하면;
 M=〔｛ { 0.02} over {1- {（ { 1} over {1+0.02 }） }^{5 } }｝×5억원〕× { 1} over {12 }
 M=약4,000,000원

<예2>
 부동산(주택)감정평가액 : 5억원
 이자율 : 연 2%
 계약기간 : 만 10년 이라고 하면;
 부동산자산이 월 소득으로 유동화된금액=약1,000,000원
 역저당제도하에서의 10년동안 후사면에 있는 고령자는 매월 약 1,020,000원 정도의 유동화된 금액으로 비교적 안정된 노후생활을 영위하게 된다.
 여기에서 특히 유의하여야 할 것은 계약내용이다. 계약기간은 물론이며, 이자율 등 계약 당사자간에 세심한 주의를 요하는 것이다.

<예3>
 부동산(주택) 감정평가액 : 2억원
 이자율 : 연 5%
 계약기간 : 10년 이라고 가정하면;
 부동산자산이 월 소득으로 유동화된금액= 약2,100,000원

<예4>
 부동산감정평가액 : 5억원
 이자율 : 연 6%
 계약기간 : 5년
 부동산자산이 월소득으로 유동화된 금액 : 약 10,500,000원

<예5>
 부동산감정평가액 : 5억원
 이자율 : 연 6%
 계약기간 : 10년
 부동산자산이 월소득으로 유동화된 금액 : 약 5,600,000원이 된다.

1. 역저당제도의 시대성

 역저당제도는 고령화사회가 가속화되어가는 시점에서 그 중요성은 사회복지적 측면에서 필요성이 제기되기도 한다. 고령화에 달한 계층일수록 사고방식과 행동반경이 보수적인 경우가 많기 때문이다.
 새로운 것에 도전하려는 강도가 약하고, 그렇다고 현재 소유하고 있는 부동산을 처분하여 그 돈으로 궁핍하지 않은 생활을 영위하려고하는 의지도 미약한 것이 일반적이다. 이러한 고령인들의 안정된 여생을 돕는다는 측면과 사회복지적측면에서 역저당제도는 시대적으로 필요한 때가 되었다고 생각한다.

2. 감정평가활동의 중요성

 역저당이 제도화되기위하여는 그 선결문제로 제기되는 것이 부동산감정평가활동이라고 할 수 있다. 역저당제도하의 감정평가 의뢰는 필수적평가가 전제되면서, 또 감정평가사는 담보평가를 염두에 둔 기한부평가라는 의식을 항상 염두에 두고 감정평가활동에 임하는 것이 바람직스러울 것이다. 물론, 특별한 조건이나 기타 부수적인 제약 등이 있을 경우에는 그 사항 들을 충족시킬 수 있는 조건 등이 무시되어서는 아니될 것이다.
 부동산가격시점을 5년, 10년, 15년, 20년후 등을 명확하게 구분하여 기한부평가를 하여야 한다는 것이다. 그리하여 후사면에 있는 부동산소유자나 역저당제도하의 투자자들에게 손해를 주지 않는 공정한 감정평가활동이 되기 때문이다.

3. 역저당제도화의 필요성

 퇴임 후 또는 사회활동 후인 만65세 이후가 되는 사망까지의 시점인 후사면에 있는 고령자는 부동산은 소유하고 있으나, 소득이 없어서 주거안정이 어려운 노인계층에게 사망시까지 그 부동산의 소유권과 이용권을 보장하면서 생활의 안정과 부동산을 자산유동화와 연계하여 사회복지차원에서의 담보물권을 한층 발전시켜, 기업체나 금융기관 또는 별도의 조건하에서 회사형태를 갖춘 기관에서 노인의 복지책의 일환으로 역저당제도를 제도화하는 것이 필요하다고 본다.

4. 이자

 이자는 연리를 기준으로하되, 대출금리가 아닌 세공제 후 은행저축금리의 1/2수준이나 그 이하로 계약에 의하여 결정되는 것이 좋을 것이다.
 연 이자율이 높을수록 매월 지급될 노후생활비가 높게되어 부동산투자자가 큰 손실을 입게될 가능성이 있으므로 주의하여야 할 중요한 항목이될 것이다.

5. 사후 처리

 후사면에 있는 노인계층과 계약에 의하여 역저당권을 가지고 있는 자는 부동산소유자의 사후에 그 부동산을 처분하여 우선적으로 그동안의 투자액을 회수하고, 나머지는 유언장등에 의하여 실행하는 것이다.
 유언장이 없는 경우에는 상속·유류분 등 법의 규정에 의하여 처리하여 주면 될 것으로 생각한다.

▶▶▶ Ⅴ. 결 어

경제성장과 병행한 의학의 발달은 인간의 생명을 연장하여 우리사회는 고령화사회로 급속하게 가고 있다.
 고령화사화를 지나 초 고령사회가 되었을 때를 미리 대비하는 측면에서도 역저당제도의 제도화가 필요하다고 생각한다.
 역저당이 제도화되기위하여는 그 선결문제로 제기되는 것이 부동산감정평가라고 할 수 있다. 역저당제도하의 감정평가 의뢰는 필수적평가가 전제되면서 또 감정평가사는 담보평가를 염두에 둔 기한부평가라는 의식을 항상 염두에 두고 감정평가활동에 임하는 것이 바람직스러울 것이다. 우리 감정평가사들도 이에 대비하는 측면에서 미리 준비하는 것이 필요할 것이다.
 저당권은 부동산을 담보로하여 지원받은 자금의 상황을 전제로하기 때문에 후사면에 있는 보수성이 강한 노인계층에게는 별 도움이 되지 못하는데 반하여, 역저당권은 생애주기 중 65세 이후가 되는 퇴임 후 사망까지의 시점인 후사면에 해당하는 주기에 있는 노인들의 주택이나 부동산을 담보로 매월 일정액을 생활비 등으로 제공하여 주고, 사후에 부동산 가액으로부터 우선 변제를 받는 것을 목적으로 하는 담보물권의 일종으로 생각할 수 있다. 역저당권은 후사면에 있는 노인들의 생전에 자금의 상환을 전제로 하지 않으면서도, 노인들의 주거환경을 이사 등으로 변화시키지 않고, 노인가구의 주택 등 부동산자산을 효과적으로 유동화하여 소득화 함으로써 주건안정과 생활안정을 보장할 수 있는 방안이 될 수 있고, 사회복지정책적인 차원에서의 정책적인 제도화가 전제될 필요가 있다고 본다.

역저당.hwp

(별첨) 서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책.hwp

(별첨2) 지방 주택시장의 정상화에 미치는 효과.hwp

130401_주택거래 정상화와 주거복지 증진을 통해 서민 주거안정 도모(관계부처 합동).hwp

- 진입규제와 개발이익 배제 논리의 실상에 대하여

이명박대통령은 2008. 2. 25. 여의도 국회의사당에서 17대 대통령으로 취임하였다. 그는 취임사에서 ‘꼭 정부가 해야 할 일이 아닌 것은 민간에 이양하겠고, 공공부문에도 경쟁을 도입하겠으며, 공무원 수를 점진적으로 줄이고 불필요한 규제는 빠른 시일 내에 혁파하겠고, 또한 민주주의와 시장경제라는 인류 공동의 가치를 존중하겠다는 등 주요정책을 국민에게 천명하였다.

이명박정부의 규제개혁정책과 친시장적 정책의지에 휘둘려서인지는 모르나, 건설교통부는 공공주택의 분양가를 낮추기 위해 공공택지 개발사업을 민간에도 허용하기로 방침을 정했으며 앞으로 3단계로 나눠 추진할 계획이라고 한다(2월 26일 연합통신 보도). 이를 반대로 해석하면 지금까지는 공공개발로 인하여 공공택지의 분양가가 높게 책정되었다는 것이 된다. 택지는 ‘집을 지을 땅’을 말한다(국어사전). 이 법이 있기 이전에도 종전의 도시계획법, 토지구획정리사업법 등에 의해서 민간에 의해서 토지개발이 이루어졌고, 특히 서울 강남지역은 이러한 법률들에 의해서 훌륭하게 토지개발이 되었으며, 서초동의 법원단지도 토지구획정리사업으로 개발되었고, 공유지(체비지)와의 토지교환 등의 시장경제논리에 따라 조성되었다.

과거 전두환 군사정부는 ‘도시지역의 시급한 주택난을 해소하여 주택이 없는 저소득국민의 주거생활의 안정을 기하게 하기 위하여 주택건설에 필요한 택지가능지를 대량으로 취득하고 저렴한 가격으로 공공택지를 개발·공급한다’는 명목으로 택지개발촉진법을 제정하였다(1980.12. 당시 국보위에서 제정). 종전에 개인이나 민간기업이 행하던 토지개발사업이 이 법에 의해서 민간참여가 원천적으로 봉쇄당하였고, 한국토지공사 또는 대한주택공사만이 시행할 수 있도록 엄격한 진입을 규제함으로써(직업선택·종사의 자유 침해), 신이 부러워하는 직장이 되었다. 또한 사업지구로 지정된 구역내 토지에 대하여는 지가상승분(개발이익)을 배제한다는 목적으로 거래가격(시가)이 아닌 기준지가 기준 보상을 강제당하였다(현재도 공시지가 기준 보상을 강제당하고 있다).

토지를 수용당하는 경우의 보상액은 재결당시의 현실적인 거래가격이 아니라 당해 공익사업의 시행

으로 인한 지가상승분 즉, 개발이익을 배제한 가격으로 보상하도록 강제당하고 있는 것을 상당수의

학자 등은 ‘개발이익배제 원칙’을 적용한 것이라고 하고, 일부 행정법교재에서 ‘개발이익의 환수’라

는 용어를 사용하고 있다. 개발이익이란 어떤 뜻인가. 국어사전에 의하면 ‘개발이익’이란 도시계획,

도로, 철도, 수도 따위의 공공사업이 이루어짐으로써 그 근처의 땅값이 올라서 생기는 이익이라고

하고, ‘원칙’이란 어떤 행동이나 이론 따위에서 일관되게 지켜야 하는 기본적인 규칙이나 법칙 또는

다른 여러 명제가 도출되는 기본논제라고 기술하고 있다.

일반적으로 개발이익은 토지소유자가 자기책임하에 유익비를 투입하여 토지를 개발하는 경우 발생

하는 경우와, 국가 또는 지방자치단체 등에 의한 공공사업의 시행이나 정비, 용도지역등의 결정․변

경등 용도변경이 됨으로 인하여 얻게 되는 지가상승분을 말한다. 또한 토지가 우연하게도 특정지역

에 있었다는 이유 하나만으로 아무런 노력없이 땅값이 상승하게 되어 토지소유자가 얻게 되는 불로

소득적 개념을 내포한다(자기하면 투자이고 남이 하면 불로소득을 노리는 투기로 매도된다).

그러면 개발이익 배제논리의 허구성을 알아보기 위해 보상금에서 개발이익이 배제(강제적용)되면

어떠한 결과가 발생하는지를 살펴보자. 택촉법 제정당시 ‘집을 지을 땅’을 개발․공급하기 위해서는

도시계획법에 의한 주거지역 또는 국토이용관리법에 의한 취락지구로 용도지역․지구로 지정되어야

하므로, ‘집을 지을 수 있는 용도’로 지역․지구 변경절차를 밟게 된다. 용도변경 후에는 용도의 다양

성으로 인하여 상당한 지가상승이 있게 되므로, 토지의 소유자도 당연히 이러한 지가상승분을 누리

고자 용도지역이 변경된 후에 토지를 처분하려고 한다.

그런데 다른 개발사업법률과 마찬가지로 택촉법에서도 공익사업(토지를 수용할 수 있는 사업) 강제

규정과 사업인정의제(임의처분권 박탈과 비례원칙에 의한 형량절차 생략) 강제규정에 의해서 토지

개발에 필요한 토지에 대하여 강제수용절차를 밟게 됨으로써, 재산권의 본질적 내용인 사적 이용권

과 원칙적인 처분을 부인당하는 것이 된다(헌재는 제시한 토지재산권의 위헌심사기준이다). 헌법은

재산권을 보장하고 있고(존속보장), 공공필요의 요건을 충족하는 예외적 경우에만 수용을 허용하는

이유도 도로․철도 등 선적(線的) 사업의 경우에 토지의 고정성․비대체성 등으로 인하여 특정지점의

특정토지의 사용(취득)이 반드시 필요로 하나, 장기간 취득하지 못하여 방치하게 될 경우 다수의 국

민에게 불편을 초래하거나 상당한 사회적 비용(세금등)이 낭비하게 되므로, 존속보장의 예외로서

시가보상으로써 수용을 허용하고 있다(가치보장). 토지개발사업과 같이 토지에 대한 다양한 대체성

이 인정되는 점적사업의 경우에는 사업구역에 토지를 편입시키기 전에, 토지소유자의 계약의 자유,

사적자치원칙, 임의처분권을 침해하지 아니하기 위해서는 사전에 시가로써 토지소유자와 충분한 협

의를 거쳐 취득하여야 하는 것이 자유시장경제논리이다. 그러나 토지소유자에게는 용도변경이 되기

전의 용도로 공시지가 기준 보상이 강제당함으로써 가치보장이 되지 아니하여 그 보상금으로는 인

근지역에서 동등의 토지를 취득할 수 없게 되며, 자유민주주의 시장경제국가인 대한민국에서 수용

대상강제사업에 편입되었다는 이유만으로 토지소유자에게만은 재산권 보장과 자유시장경제질서가

부정당하게 된다.

반면에 당해 사업을 시행하는 사업시행자는 개인이든 민간기업(공기업도 포함)이든 토지소유자에

게 귀속되어야 하는 시장가격(시가)에서 공시지가 기준 보상액을 뺀 지가상승분(개발이익)까지도

편취 독점하게 되고, 사업시행자라는 이유로 해서 법률에 의하지 아니하고 토지소유자에게 귀속되

어야 할 지가상승분을 편취시키는 것이 제도화되었으며(조세법률주의 침해), 이렇게 토지소유자가

합의할 수 없는 보상액에 의한 강제수용은 계약의 자유, 사적자치원칙 등을 본질적으로 침해하는 것이다.

토지소유자에게는 지가상승분이 배제된 공시지가 기준 보상이 강제당하는 반면에, 사업시행자는 사업시행

자는 이유로 해서 법률에 의하여지 아니하고 토지소유자에게 귀속되어야 하는 정당보상의 일부를 편취토

록 보장받고 있으며(조세법률주의 침해), 강제수용을 당하면서도 양도소득세를 징수당하고, 더욱 심각한

것은 법률에 근거하지 아니하고 사업시행자에게 편취당하였기 때문에 양도소득세 감면 또는 공제혜택도

전혀 받을 수 없다는 것이 됨으로써(초토세법 헌법불합치결정 참조), 사유재산보장제도는 물론 법치국가원

리가 형해화된다. (숭례문 방화범의 경우 아파트지구로의 용도변경과 도로개설로 인하여 인근지역의

토지가격이 상승하게 되었으나, 소유자에게는 용도변경이 되기 전의 공시지가 기준 보상이 강제당

하였고, 이러한 보상제도가 방화의 원인으로 작용하였을 것이다).

토지개발사업에의 진입규제실상이 이러한데도, 건교부는 1단계에는 공공기관간 경쟁체제 도입, 2

단계로 민간컨소시엄의 경쟁참여, 마지막 단계로 민간업체 컨소시엄뿐 아니라 개별 업체들도 경쟁

에 참여토록 하여 공공택지 개발의 완전경쟁을 허용하여 민간 건설업체들도 택지 확보가 갈수록 어

려워지는 문제를 해결하기 위해 규제를 풀겠다고 한다. 현재에도 개인이나 기업이 경제활동에 필요

한 토지는 국토계획법에 의한 용도지역 변경지정 또는 지구단위계획구역 지정 등에서 충분히 해결

될 수 있는데도 말이다. 규제업무로 군림해오고 자리를 늘려온 관료가 ‘2010년부터 민간 건설업체

의 공공택지 개발이 허용돼 공공기관과의 경쟁에서 이길 경우 민간이 공공택지를 조성할 수 있게

된다’고 하는 것은 친시장적 정책과 규제혁파를 부르짖고 있는 이명박정부에 생색을 내고 있다.

이러한 규제법률들(택지개발촉진법, 도시개발법, 국민임대주택건설특조법, 경제자유구역법, 공익

사업법등)은 원천적으로 국민의 기본권을 침해하고 있음으로 해서, 재산권의 본질적인 침해금지 및

과잉금지원칙(목적의 정당성, 방법의 적정성, 피해의 최소성, 법익의 균형성 원칙)을 침해하고, 또

한 자유시장경제질서와 부합하지 아니하므로, 형식적 규제완화 흉내를 낼 것이 아니라 이들을 전면

폐지하거나 전면개정하는 것이 우선이다. 규제업무로 자리를 늘려 안주해온 공무원은 정리되어야

하므로 이명박정부의 규제건수에 비례한 정원감축발상은 환영할만하다. 유하백, 토지수용연구회 총

무이사

1. 공시지가 기준 보상강제는 시장주의에 위반된다

2008년 2월 25일 이명박 대통령당선인은 제17대 대통령에 취임한다. 이명박 당선인은 ‘경제 살리기’와 ‘민생안정’을 정책으로 제시하였고, 과거 10년간 경제적 어려움으로 고통을 받은 국민들 대부분은 경제를 살리겠다는 대통령을 선택했다. 이명박 당선인은 공약을 통해 "규제는 풀고 지원은 강화하는 친기업·친시장 정책을 시행할 것"이라고 강조했다. 따라서 이명박 정부는 경제 살리기와 민생 안정이라는 어려운 과제를 안고 있다.

경제 살리기의 핵심은 일자리 창출을 위한 친기업․친시장적 정책을 통하여 기업이 왕성하게 투자를 할 수 있도록 하는 여건을 조성해주는 것이다. 기업의 목적은 이윤 추구이고, 이윤이 발생하는 사업이라면 기업은 수단과 방법을 가리지 아니하고 투자를 해서 이윤추구를 하게 된다. 기업하기 좋은 환경을 만들어 기업들이 마음껏 기업활동을 할 수 있게 해주어야 하는 것은 당연하다. 돈벌이가 되는데 투자를 마다할 기업인이나 개인은 없다. 자유경제질서가 건전히 기능토록 하기 위해서는 경제활동의 자유를 제약하는 규제를 과감히 풀어 공정한 게임의 룰이 작동하는 시스템을 복원해야 한다.

최근 대통령직 인수위원회는 정부조직개편안을 일단락하고 기업하기 좋은 환경을 위한 규제개혁에 본격적으로 착수했다고 한다. 그런데 인수위, 재계, 관료 등도 무엇이 근본적인 규제인지를 모른다는데 그 심각성이 있어 보인다. 인수위는 산업단지 조성 절차의 문제점을 보고받고, 지자체 등과 산업단지 조성 간소화와 관련된 규제개선책을 마련하기로 했다고 한다.

먼저 심각히 우려되는 것은 인수위에서 사유재산보장제도와 진입규제(규제개혁)를 근본적으로 혼동하고 있다는 것이다. 사유재산제도와 괴리된 친기업적․친시장적 정책은 존재할 수 없고, 자본주의에 바탕을 둔 시장경제질서를 부정하는 것이 되기 때문이다.

기업이 이윤추구활동의 일환으로 행하는 공장을 설립하기 위해서는 토지가 필요하고, 용도지역상 공장설치가 허용되지 아니하는 경우에는 도시관리계획 변결절차를 거쳐, 공장설치가 가능한 용도로 변경하는 절차를 밟아야 한다. 기업 또는 개인의 경제활동에 필요한 토지는 사회경제적 환경의 변화로 인하여 변화하게 되며(용도의 가변성), 사회경제적 여건의 변화로 인하여 필요한 경우에는 용도지역․구역․지구등의 결정절차를 밟게 되고(관리지역을 공업지역으로), 이러한 용도가 변경되는 토지에 대하여는 행위제한이 완화(규제완화)됨에 따라 토지용도의 다양성으로 인하여 자연히 지가상승이 있게 된다. 또한 자연환경 보전 등이 필요한 경우에는 국토보전정책상 허용될 수 없는 제한도 뒤따르게 되나, 이러한 제한을 규제행위에 해당되지 아니하고 규제라고 볼 수 없다.

기업이 이윤추구를 위해 물품생산에 필요한 공장을 설치하기 위해서나 건설회사가 경제활동을 위해서 아파트건설사업에 필요한 토지는 당연히 시장가격으로 이를 조달하여야 한다. 그러나 이윤추구를 목적으로 하는 기업이 필요한 토지를 시장가격으로 취득하지 아니하고, 강제수용절차를 밟아 취득토록 한다는 것은 시장경제질서를 부인하는 것이고, 사유재산보장제도를 부정하는 것이다. 그런데도 친시장적이라고 외치는 인수위가 산업단지 조성 간소화등 관련 규제완화조치를 마련하겠다는 것이다. 사유재산보장과 행정계획 즉, 용도지역제 등에 의한 규제와 개별법에 의한 엄격한 진입규제와를 혼동하고 있지 않나 하는 의구심이 든다.

경제살리기의 요체는 기업활동에 필요한 공용용지나 주거안정이 필요하면 주택용지를 도시관리계획 변경(지구단위계획구역을 포함)등 절차의 행정계획을 수립하여 필요한 토지를 적기에 공급해야 한다. ‘행정주체는 구체적인 행정계획을 입안․결정함에 있어서 비교적 광범위한 형성의 자유를 가진다고 할 것이지만, 행정주체가 가지는 이와 같은 형성의 자유는 무제한적인 것이 아니라 그 행정계획에 관련되는 자들의 이익을 공익과 사익 사이에서는 물론이고 공익 상호간과 사익 상호간에도 정당하게 비교교량하여야 한다는 제한이 있다"(대법원 1996.11.29. 선고 96누8567 판결). 그러나 이는 토지개발사업의 참여를 금지하는 진입규제와는 엄격히 구분되어야 한다.

그러나 현실은 개발이익 배제논리의 덫에 걸려 과거 개발독재정부 때부터 제정, 시행되고 있는 산업입지법(종전의 산업기지개발촉진법)에 의하여 진입규제를 받고 있고, 또한 시.도지사의 산업단지 지정으로 사유재산이 ’수용대상토지‘로 결정되고(공익사업 강제와 사업인정의제 강제로 인하여), 토지소유자에게는 시장가격이 아닌 공시지가 기준 보상이 강제되고 있다. 개인, 기업, 공기업 등의 사업시행자는 토지의 소유자에게 귀속되어야 할 지가상승분을 포함한 정당보상의 상당부분을 사법부의 보호 하에 이를 편취 독점토록 강제되고, 토지의 소유자는 사업시행자가 아니라는 이유로 해서 명목상의 보상을 강요당해서 자기 땅에서 쫓겨나고 있는 것이 현실이다. 이는 친시장적이도 시장경제질서에 부합하지 아니하며, 오로지 구시대의 국가통제주의․국가주도주의의 산물인 것이다.

그런데 왜 이러한 현상(제도)이 아직까지도 존속되고 있는가가 문제이다. 현행 법규정의 구조를 먼저 살펴보겠다.

먼저 해괴한 ‘개발이익 배제논리’(대법원, 헌법재판소와 일부 학자는 개발이익배제의 원칙이라고까

지 한다)가 그것이다. 즉, 각종 개발사업을 시행함으로 인하여 편입토지에서 지가가 상승하게 되는

데 이러한 이익(개발이익)은 사업시행자 내지 사업비용의 최종부담자인 일반국민 또는 사업의 이용

자에게 귀속시켜야 한다는 논리이다. 이러한 영향에서인지는 모르나, 토지수용사건에서는 대법원

또는 헌재의 판례에서 이를 수학공식에 대입하듯이 서술하고 판결하고 있는데서 확인된다.

특정사업을 일정지역에 시행하기 위해서는 도시관리계획상 허용되는 용도지역․지구․구역이 아닌 경우에는 도시관리계획의 변경결정 절차(적법절차보장)를 거쳐야 하고, 토지소유자의 사유재산에 대한 임의처분권을 침해하지 않기 위해서는 사업시행자는 사전에 사경제주체로서 토지취득을 위해 ‘당사자간에 협의가 성립될 수 있는 합리적인 매매가능금액’ 즉, 정상적인 거래가격을 제시하여 성실히 협의하여야 한다. 왜냐하면 ‘정상가격’이란 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 거래당사자간에 통상 성립한다고 인정되는 적정가격을 말하고(감정평가에관한규칙 제4조 제1호), 또한 이러한 수준의 금액이 되지 아니할 경우에는 당사자간에 합의될 수 없기 때문이다(계약의 자유).

개발제한구역에서 시행하고 있는 국민임대주택사업을 예로 하여 이의 모순점을 살펴보자. 과거 DJ정부 때 개발제한구역 해제정책으로 상당히 지가상승이 있었고, 또한 개발제한구역(녹지지역)을 해제하여 주거지역으로 용도지역 변경후 아파트를 건설하게 되면, 당연히 용도의 다양성 등으로 지가가 상승하게 되는 것이고, 이러한 지가상승분은 용도가 변경되는 지역은 물론 인근지역의 토지소유자 모두가 누리는 ‘일반이익(general benefit)’이며, 공공사업의 시행으로 인한 지가상승분도 일반이익으로서 차별해서는 되지 않는 것이다. 실제 주거지역 편입예정지역의 거래가격은 평당 400만원선이었는데, 공시지가 기준 보상은 평당 150만원선으로 강제당하였다. 평당 분양가는 주거지역으로의 용도변경 등으로 상승분을 포함하여 1,000만원선이었고, ‘신이 부러워 하는 직장(주공, SH공사)’에서 사업시행자라는 이유로 해서 공사비를 감안하더라도 토지의 소유자에게 귀속될 상당한 차액을 편취 독점한 것이 됨으로 해서, 이는 친시장적이지 아니하고 시장경제질서에도 반하며 평등원칙, 재산권보장, 조세법률주의, 비례원칙, 사회국가원리 등에도 반한다.

이는 또한 사법부의 판결에 의한 이른 바 ‘개발이익환수세제’에 의해서 사업시행자라는 이유로 해서 지가상승분을 포함한 토지소유자의 정당보상의 상당부분을 임의로 편취토록 하는 것이 됨으로써(사법부에 의한 중대한 입법권 침해현상이다), 「헌법수호기관」 또는 「기본권보장기관」 스스로가 토지의 소유자에게 차별적으로 헌법을 적용시키고, 토지의 소유자에게 기본권 보장을 사문화시키며 사법정의를 훼손시킨 결과이다.

두 번째로 이러한 문제가 발생하게 된 근본원인으로는 ‘계획의제 강제’라는 법규정의 함정에 의해서다. 국민임대주택특조법에 의하면 ‘예정지구으로 지정고시되면 개발제한구역의 해제를 위한 도시관리계획의 결정이 있은 것으로 보며, 건설계획승인고시가 있게 되며 도시관리계획의 결정이 있는 것으로 규정됨(계획의제 강제됨, 이는 집중효와는 다른 개념이다)으로 해서, 위 특조법에 의해서 개발제한구역특조법이 사문화시켰으며, 소정의 도시관리계획 변경절차를 밟지 않도록 함으로써 적법절차보장에 의한 법치국가원리가 사문화된다.

세 번째로 문제발생의 원인은 ‘계획제한 적용 강제’라는 함정에 의해서다. 개발제한구역내에서는 아파트건설이 불가능하므로 건설이 가능하게 위해서는 개발제한구역특조법에 의하여 ’주거지역으로의 용도변경을 행한 후에 이를 행할 수 있으므로, 주택용지를 취득하기 위해서는 당연히 주거지역으로 소정 절차에 의한 용도변경을 하여야 하고, 용도변경후에는 용도의 다양성으로 인하여 상당한 지가상승이 있게 되므로, 토지의 소유자도 이러한 지가상승분을 얻고자 당연히 용도지역이 변경된 후에 토지를 처분하려고 한다. 그런데 위 특조법에서 공익사업 강제와 사업인정의제 강제규정에 의해서 강제수용절차를 밟게 되고, 공익사업법에서의 계획제한 적용규정(공법상 계획제한을 말한다)이 적용됨으로 해서 토지의 소유자에게는 시장경제질서가 부인되는 현상이 발생하고 있다.

대법원에서는 도로․공원 등에 의한 공법상 제한을 ‘개별적(․구체적) 계획제한’으로, 개발제한구역 등 용도지역․구역 등에 의한 공법상 제한을 ‘일반적(․추상적) 계획제한’으로 구분하고 있고, 「개별적 계획제한」에 대하여는 ‘그러한 제한이 없는 것으로 보상하여야 한다.’라고 하고, ｢일반적 계획제한｣에 대해서는 ‘그러한 제한을 받는 상태대로 보상하여야 한다.’라고 판시하고 있다(91누4324 판결등). 그러나 헌법재판소는「헌법 제23조에 의하여 재산권을 제한하는 형태에는, 제1항 및 제2항에 근거하여 재산권의 내용과 한계를 정하는 것과, 제3항에 따른 수용․사용 또는 제한을 하는 것의 두 가지 형태가 있다. 전자는 “입법자가 장래에 있어서 추상적이고 일반적인 형식으로 재산권의 내용을 형성하고 확정하는 것을 의미하고, 후자는 국가가 구체적인 공적 과제를 수행하기 위하여 형성된 구체적인 재산적 권리를 전면적 또는 부분적으로 박탈하거나 제한하는 것”을 의미한다.」(94헌바37등(병합) 결정등)라고 명확히 구분하고 있음(분리이론이라고도 한다)에서 ‘계획제한 적용 강제’의 문제점이 도출된다.

즉, 개발제한구역 지정과 같이 일반적․추상적 계획제한은 헌법 제23조 제1항․제2항에 의하여 재산권에 내재하는 사회적 구속성으로 인하여 수인하여야 하지만, 제3항에 의한 수용은 재산권의 전면적 박탈을 가져오게 되므로 재산권의 ‘존속보장’에서 ‘가치보장’으로 전환되기 위해서는 당사자간에 협의가 성립될 수 있는 합리적인 매매가능금액이어야 하고, 인근지역에서 대체토지를 취득할 수 있는 수준의 금액이 되기 위해서는 정상적인 거래가격이어야 하는 것이다. 헌재는 판례에서 위와 같이 구분하고 있었음에도 불구하고, 최근 토지수용사건(2006헌바79 결정)에서는 토지소유자를 자의적으로 차별하여 개발이익 배제논리를 이유로 하여 헌법소원을 기각하는 황당한 결정(판례간 모순되기 때문에)을 하였다.

네 번째로 문제발생의 원인은 공시지가 기준 보상 강제에 의해서다. 표준지 공시지가는 공법상 계획제한을 받는 상태대로 평가된 것이므로, 개발제한구역이 해제되었거나 해제가 예정되어 실거래가격이 상승되었는데도 종전의 용도지역이 변경되기 전의 상태의 토지가격으로 보상받아야 하는 것이 됨으로써 (제3항에 의한 수용은 재산권에 내재하는 사회적 제약으로 수인하여야 하는 것이 아니기 때문에) 모순이 발생하는 것이다. 이는 또한 헌재의 판례와도 부합하지 아니한다.

헌법은 국민주권을 선언하고 있고, 국민이 주권자임으로 해서 ‘국가는 개인이 가지는 불가침의 기본적 인권을 확인하고 이를 보장할 의무를 진다.’라고 선언하고 있으며(제10조), 국민이 주권자(주인)임으로 해서 국민(주인) 간에는 동일한 권리와 의무를 평등하게 행사할 수 있어야 하며, 차별받아서는 아니되는 것이다(제11조).

국민이 주권자임으로 해서, 주권의 위임을 받은 국가(대리인)는 국유재산을 보호하고 그 취득․처분의 적정을 기하고, 그 소속 공무원(복대리인)의 도덕적 해이 등을 방지토록 하는 등의 목적으로 국유재산법을 제정, 시행되고 있으며, 국가도 필요한 토지를 시가로 취득, 처분토록 규정하고 있고(제33조, 제34조, 영 제37조 등), 또한 지방자치단체(공유재산 및 물품 관리법)도 시가로 재산의 예정가격을 결정토록 규정하고 있다(영 제27조 제2항).

또한 헌법은 재산권보장(존속보장)을 선언하고 있고, 공공필요의 요건을 충족하는 예외적 경우에 수용을 허용하는 이유는 도로, 철도 등 선적(線的) 사업의 경우에 토지의 고정성, 비대체성 등으로 인하여 특정지점의 특정토지의 사용(취득)이 반드시 필요로 하나, 장기간 취득하지 못하여 방치하게 될 경우 다수의 국민에 게 불편을 초래하고 또한 상당한 사회적 비용(세금등)이 낭비하게 되므로, 존속보장을 특수한 경우에 예외적으로 시가(정당한 보상을 통한 가치보장)로써 수용을 허용하고 있다.

왜냐하면 토지재산권에 대한 제한입법은 토지의 강한 사회성 내지는 공공성으로 말미암아 다른 재산권에 비하여 보다 강한 제한과 의무가 부과될 수 있으나, 역시 다른 기본권과 마찬가지로 과잉금지의 원칙(비례의 원칙)을 준수해야 하고, 재산권의 본질적 내용인 ‘사적 이용권과 원칙적인 처분권’을 부인하여서는 안되기 때문이다.

우리 헌법 제23조 제1항, 제119조 제1항에서 추구하고 있는 경제질서는 개인과 기업의 경제상의 자유와 창의를 최대한도로 존중ㆍ보장하는 자본주의에 바탕을 둔 시장경제질서이므로, 국가적인 규제와 통제를 가하는 것도 ‘보충의 원칙’에 입각하여 어디까지나 자본주의 내지 시장경제질서의 기초라고 할 수 있는 ‘사유재산제도와 아울러 경제행위에 대한 사적자치의 원칙’이 존중되는 범위 내에서만 허용되는 것이므로, 공익사업에 편입되었다는 이유로 해서 공시지가 기준 보상이 강제당하여서도 아니되고, 재산권 보장을 부인하는 정책은 친시장적 정책일 수가 없는 것이다. 이명박 정부는 사유재산 보장과 괴리된 시장주의는 성립할 수 없음을 간곡히 명심하기를 바란다. (참고문헌 : 류하백, 「토지수용과 기본권 침해」, 부연사)

2. 이상한 보상제도와 숭례문 방화

지난 2월 10일 저녁 온갖 풍상을 겪으면서도 600년 세월을 견뎌온 서울의 큰 대문인 숭례문이 우리 모두가 지켜보는 가운데서 속수무책으로 5시간 사이에 불타버렸다. 그것도 세계 10대 경제대국이라는 대한민국의 서울 한복판에서 소방차량은 물론 수백명의 소방관들이 진화작업을 하였는데도 완전히 소실시킨 현장을 속절없이 지켜봤다. 국보1호 숭례문에 방화를 저질은 방화범은 온당히 법에 의한 준엄한 처벌을 받아야함은 당연하다. 다른 한편으로는 방화의 한 원인으로 작용한 ‘현행 보상제도’의 어떤 부분에 문제가 있었기에, 보상의 한풀이를 국가사회전체 또는 불특정시설 등에 대하여 방화를 하게 만들었는지를 냉철하게 되돌아볼 필요가 있겠다.

방화 동기에 대해 방화범(소유자)은 "2002년 경기도 고양시 일산에 있는 토지가 재개발되는 과정에서 충분한 보상을 받지 못한 것에 화가 나 불을 질렀다"고 경찰에서 진술했다고 한다. 소유자의 가족들은 범행 사실에 놀라면서도, 소유자가 20년 동안 살아온 집이 강제로 철거를 당한 이후 보상문제에 이상할 만큼 강한 집착과 피해의식을 보이면서 사람이 달라졌다고 한다. 신문에 보도된 내용을 근거로 하여 방화의 원인으로 작용한 보상내용을 살펴보자.

재개발사업의 시행자(현대건설)는 영리목적의 재개발을 시행하기 위해서 사업토지를 시가(시장가격)로 취득하였을 것이나, 도시계획도로에 편입된 토지에 대해서는 해괴한 개발이익(당해 사업으로 인한 지가상승분) 배제 논리에 의하여 당해 사업으로 인한 지가상승분을 배제한 금액으로 보상토록 강제당하였고(현행 공익사업법도 종전의 토지수용법의 규정과 같다), 소유자가 받은 보상금으로는 인근 지역에서 동등의 대체토지를 취득할 수 있는 수준의 시장가격이 아닌 ‘당해 사업으로 인한 지가상승분이 배제된 금액’으로 보상(공시지가 기준 보상)이 강제되었던 것이다. 즉, 소유자는 자기 집에서 20년이상 편온하게 주거의 안정을 누려왔다. 특정사업(재개사업)을 시행하는 시행자(현대건설)는 영리목적으로 이 사건 사업을 행하였을 것이고, 아파트진입도로를 개설조건(부관)으로 사업승인을 받았으므로 당연히 소유자의 토지에 대하여도 시장가격으로 토지를 취득하여야 하는데도, 시장가격이 아닌 공시지가 기준 보상을 강제하는 법규정에 의한 보상을 받음으로써 평생을 지켜온 소유자의 유일한 재산(토지)이 반토막이 되었던 것이다. 그러한 상태에서 어느 누가 정신이 온전할 수 있겠는가? 그후부터 소유자는 사회에 대한 증오심과 피해의식을 본격적으로 나타내었고, 딸에 따르면 "국가가 가진 놈 편만 든다" "왜 현대만 옳고 나는 그르냐"라는 말을 자주했다고 한다(조선일보 보도). 결코 소유자의 방화행위를 두둔하는 것은 아니다.

우리나라는 국민주권국가이고(제1조), 국민이 주권자(주인)임으로 해서 ‘국가는 개인이 가지는 불가침의 기본적 인권을 확인하고 이를 보장할 의무를 지고 있으며’(제10조), 국민(주인) 간에는 동일한 권리와 의무를 평등하게 행사할 수 있어야 하며, 차별받아서는 아니된다(제11조). 그러므로 국가 또는 지방자치단체도 필요한 토지를 시가로 취득하거나 처분하도록 규정하고 있는 것이다(국유재산법, 공유재산 및 물품관리법).

그러나 소유자는 토지를 수용할 수 있는 공익사업에 편입되었다는 이유만으로 시가가 아닌 공시지가 기준 보상이 강제당하고, 이는 소유자를 합리적 이유없이 차별하는 것이 된다. 또한 헌법은 재산권을 보장하고 있고(제23조 제1항), 우리나라의 경제질서는 개인과 기업의 경제상의 자유와 창의를 최대한도로 존중ㆍ보장하는 자본주의에 바탕을 둔 시장경제질서이므로(제119조 제1항), 공공필요에 의하여 토지를 취득하는 경우에도 ‘보충의 원칙’에 입각하여 어디까지나 자본주의 내지 시장경제질서의 기초라고 할 수 있는 ‘사유재산제도와 아울러 경제행위에 대한 사적자치의 원칙’이 존중되는 범위 내에서만 허용되는 것이므로, 공익사업에 편입되었다는 이유로 해서 공시지가 기준 보상이 강제당하여서도 아니된다고 하겠다.

그러므로 차제에 시장경제를 부정 또는 배제토록 강제하고 있는 공익사업법 등에 대하여 전반적인 손질(개정)을 함으로써, 숭례문 방화범과 같이 불특정시설 등에 대하여 국가사회 등에 대한 불만을 표출하는 수단으로 방화하지 않도록(제2, 제3의 재발을 방지) 시급히 관련 제도의 개선도 선행되어야 할 것임을 덧붙인다.