陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

 

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비교방식

 

일본기출

 

 

1.거래사례비교법에 대하여 다음 질문에 답하시오.(1970.2)

1)부동산의 감정평가에 있어 이 방식이 쓰이는 이론적인 근거를 쓰시오

2)이 방식의 적용에 있어서는 어떠한 요건을 구비한 거래사례를 선택하여야 하는가

3)2)의 거래사례의 선택요건은 왜 필요하게 되는가

 

 

 

2.거래사례비교법을 적용하는 경우의 사정보정과 시점수정에 대하여 다음 물음에 답하시오(75.4)

1)사정보정에 의하여 보정할 특수한 사정에 대하여 기술하시오

2)시점수정을 할 때의 변동율에 대하여 기술하시오

 

 

 

3.사례자료의 개념을 설명하고 사례사료의 수집에 있어 유의할 사항에 대하여 기술하시오(76.4)

 

 

 

4.사례자료를 감정평가상 어떻게 활용하고 처리하느냐에 대하여 구체적으로 설명하시오(실79.2)

 

 

 

5.현실의 부동산거래사례중에는 정상적인 가격성립을 방해하는 사정이 존재하는 경우가 많다. 어떠한 거래사례가 이에 해당하는가, 구체적인 예를 네가지 들어 간결하게 설명하시오(실83.1)

 

 

 

6.배분법에 관한 다음 물음에 답하시오(실84.4)

1)배분법이란 어떠한 방법인가를 설명하시오

2)배분법은 실무상 어떠한 경우에 유효하게 적용되는가를 구체적인 예를 들어 설명하시오

3)배분법을 적용하는 경우 특히 유의할 사항에 대하여 기술하시오

 

 

 

7.부동산의 감정평가에 있어서 거래사례비교법을 적용하기 위하여는 다수의 거래사례를 수집하는 것이 필요한 이유에 대하여 설명하시오(87.2)

 

 

 

8.갱지의 감정평가에서 거래사례비교법의 적용에 있어 자용의 건물과 그 부지의 거래사례가 있는 경우의 방법에 대하여 또 그 방법의 적용에 있어 유의할 사항에 대하여 기술하시오(88.4)

 

 

 

9.거래사례의 수집과 선택에 있어서 주의할 사항을 설명하시오(91.1)

 

 

 

10.부동산감정평가기준에 언급된 시산가격을 구하는 경우의 일반적 유의사항인 사정보정에 대하여 간단하게 기술하시오 (93.3)

 

 

 

11.거래사례비교법에 관한 다음 물음에 답하시오(실94.2)

1)다수의 거래사례를 수집하는 것의 필요성에 대해 설명하시오. 보통 어떤 식으로 하면 다수의 거래사례를 수집할 수 있다고 생각되는가?

2)다수의 거래사례에서 감정평가에 적용할 사례를 선택할 때 유의해야 될 사항은?

3)거래당사자의 속성이란 무엇인가? 그 속성을 분석해야될 필요성에 대해 설명하시오

 

 

 

 

한국기출

 

 

 

1.우리나라 토지평가방법과 거래사례비교법과의 관계를 설명하시오(30.3.2)

 

 

 

2.토지시장에서 발생하는 불합리한 거래사례는 감정평가시 이를 적정하게 보정하여야 한다. 현실적으로 보정을 요하는 요인은 어떠한 것이 있으며 이에 대한 의의와 그 보정의 타당성 여부를 논하시오(20.12.3)

 

 

 

교수문제

 

 

 

1.비교방식이 다른 어떤 방식보다도 객관적이며 강한 설득력을 갖는 이유를 언급하고, 비교매매사례의 수, 매매조건 및 금융조건의 차이, 과거가격의 문제와 관련하여 비교방식의 한계를 논하고, 매매사례분석시 유의사항을 설명하라(30.김상한)

 

 

 

원가방식

 

 

 

일본기출

 

 

1.감정평가에 있어서 감가수정의 특징에 대하여 기술하시오(1971.3)

 

 

 

2.원가법의 의의를 기술하고 그 적용에 있어 유의할 사항을 간단히 설명하시오(78.4)

 

 

 

3.건물의 재조달원가와 적산가격을 구하는데 있어서 비용에 착안한 분석을 하게 되나, 그 과정에서 효용과의 관련을 어떻게 고려할 것인가를 논하시오.(실79.3)

 

 

 

4.감가수정의 의의를 기술하고 감정평가의 방식과의 관계에서 감가수정의 적용상의 유의점을 설명하시오(실80.2)

 

 

 

5.감가수정에 있어서의 감가의 요인중 경제적요인에 대하여 설명하고 기능적요인과의 상이점을 지적하시오(81.2)

 

 

 

6.갱지의 감정평가에 대하여 다음 물음에 답하여라(83.4)

1)갱지의 의의를 기술하여라

2)재조달원가는 어떠한 경우에 파악되는가를 설명하고 재조달원가를 구하는데 있어 유의할 사항을 기술하여라.

 

 

 

7.원가법에 있어서 감가수정의 방법에는 내용연수에 의한 방법과 관찰감가법이 있다. 이 두가지 방법의 장점과 단점에 대하여 설명하고 실무상 두가지 방법을 병용할 이유에 대하여 간결하게 기술하시오(실83.4)

 

 

 

8.건물의 재조달원가를 구하는 경우 그 건물의 기업외계상의 취득가격은 어떠한 도움이 되는가 기술하시오. 또 그 도움이 되는 경우의 유의사항에 대하여 기술하시오(실84.3)

 

 

 

9.신축직후의 주택에 대한 감정평가에서 적산가격을 구하는 경우에 생각할 수 있는 감가요인에는 어떠한 것이 있는가. 또 그 감가요인에 착안하여 감가수정을 하는 경우의 감가의 정도의 판정에 대하여는 어떠한 점에 유의할 것인가 기술하시오(실85.1)

 

 

 

10.(94.3)

1)재조달원가의 의의에 대하여 설명하시오

2)재조달원가를 구함에 있어 직접법과 간접법을 비교하여 약술하시오

 

 

 

한국기출

 

 

 

1.복성식평가법에 관하여 다음 사항을 설명하시오(20.7.2)

1)다음 공식의 차이점

가.Dn=C(1-R)n/N

나.Dn=C(1-R)(N-n)/N

다.Dn=C(1-R)n/(n+n)

2)발생감가의 의의와 구하는 방법

3)회복불사능한 기능적 감가의 감가액을 구하는 방법

4)중고주택의 감정평가상 현실적 모순점

 

 

 

2.복성식평가법에 있어서 감가수정의 방법은 내용년수를 표준으로 하는 방법과 관찰감가법이 있다. 이러한 감가수정을 하는 이론적 근거를 관련원칙을 들어 서술하고 두 방법의 장단점과 실무상 양자를 병용하는 이유를 설명하시오(20.9.3)

 

 

 

3.경제적 감가수정(10.12.4-1)

 

 

 

4.건물의 치유불가능한 기능적 감가의 개념과 사례를 기술하고, 이 경우 감정평가시 고려해야 할 사항에 대하여 설명하시오(10.17.4)

 

 

 

교수문제

 

 

 

1.부동산감가수정방법에 관하여 상술하시오(10.김태훈)

 

 

 

2.부동산감가수정방벙에 관하여 논하라(10.김태훈)

 

 

 

3.치유가능기능적결함(10.김상한)

 

 

 

4.건물의 바닥면적이 커짐에 따라 단위당 기본비용은 감소되나, 단위당 전체비용은 오히려 증가되는 이유(10.김상한)

 

 

 

5.감가수정방식에 대하여 설명하고 적용논거를 약술하시오(나상수)

 

 

 

 

수익방식

일본기출

 

 

1.수익환원법에 대하여 다음 물음에 답하시오.(72.4)

1)원가법과 거래사례비교법을 대비하여 이 방법의 이론적 특징에 대하여 기술하시오.

2)순수익을 구하는 경우에 유의해야 할 기본적인 방법에 대해 기술하시오.

 

 

 

2.부동산의 순수익을 환원이율로 환원하는 방법중 소위 inwood의 수법에 대하여 다음 물음에 답하시오(82.2)

1)이 수법의 필요성을 기술하고 이 수법이 어떠한 경우에 적용되는가 구체적인 예를 하나 들으시오

2)이 수법과 소위 hoskold수법과의 상이점을 기술하시오

 

 

 

3.수익환원법과 수익분석법이 부동산감정평가를 하는데 유효한 것은 어떠한 경우인가. 또 그 유효한 이유는 무엇인가에 대하여 기술하시오(85.2)

 

 

 

4.임대용부동산의 감정평가를 하는 경우에 순수익의 산정방법과 산정에 있어서 유의할 사항에 대하여 기술하시오(실88.1)

 

 

 

 

한국기출

 

 

1.부동산감정평가의 수익환원에 관하여 다음 사항을 약술하시오(40.3.1)

1)자본환원이론의 발전과정

2)수익가격과 가격원칙과의 관계

3)자본환원이율의 구조이론

4)동태적 부동산시장에서의 자본환원이율의 결정방법을 논하고 감정평가에 관한 규칙에서 정한 기준에 관한 언급

 

 

 

2.최근 부동산시장이 개방되면서 상업용 부동산의 가치 평가 방법이 수익방식으로 변화하는 추세이다. 자본환원이론의 발전과정을 설명하고, 저당지분환원법의 본질과 장점 및 문제점을 논술하시오(30.9.1)

 

 

 

3.수익환원법을 적용함에 있어서 순수환원이율에 추가되는 투자위험도의 유형과 반영방법에 대하여 설명하시오(10.10.4)

 

 

 

4.자본회수율과 자본회수방법(10.12.3)

 

 

 

5.최근 상업용부동산의 가치평가에서 수익방식의 적용이 중시되고 있는 바 수익방식에 대한 다음 사항을 설명하시오(40.13.1)

1)수익방식의 성립근거와 유용성

2)환원이율과 할인율의 차이점 및 양자의 관계

3)할인현금수지분석법의 적용시 재매도가격의 개념 및 구체적 산정방법

4)수익방식을 적용하기 위한 조사자료 항목을 열거하고 우리나라에서의수익방식 적용의 문제점

 

 

 

6.수익성 부동산의 가치는 할인된 현금수지와 순운영소득을 이용하여 구할 수 있고, 이 가치들은 대부기관의 담보가치 결정 기준이 된다. 다음 물음에 답하시오(20.14.3)

1)두 평가방법으로 구한 부동산의 담보가치를 비교하여 설명하시오

2)담보가치의 결정에서 고려해야 할 사항들에 대하여 설명하시오

 

 

 

7.동적DCF분석법과 정적DCF분석법의 비교(10.18.4-2)

 

 

 

교수문제

 

 

 

1.DCF법을 이용한 담보가치추정방법에 대해 설명하시오(20.노태욱)

 

 

 

2.수익환원법에서 환원이율을 구하는 방법에 관하여 논하시오(40.김갑열)

 

 

 

3.부동산 임대수익을 결정하는 순영업소득에 영향을 미치는 요인들을 설명하시오(20.김갑열)

 

 

 

4.할인현금흐름법(DCF)이란 무엇이고, 언제,어떻게 적용하여야 하는가를 부동산시장개방과 연관하여 기술하시오(20.김태훈)

 

 

 

5.소득접근법을 적용할 때에 고려해야 할 평가원칙에 대하여 설명하시오(30.노태욱)

 

 

 

6.수익환원법에서 자본환원율을 구하는 방법에 대하여 설명하시오(20.노태욱)

 

 

 

7.‘높은 이자율은 수익률 측면에서 고-자본/저-유지비 건물에 대해 저-자본/고-유지비 건물 비해 상대적으로 유리하다’라는 명제를 해석해 보시오(10.노태욱)

 

 

 

8.소득접근법의 감정평가원칙들에 대해 설명하시오(15.노태욱)

 

 

 

9.수익환원법에서 자본환원율을 구하는 방법에 대해 설명하시오(15.노태욱)

 

 

 

10.최종환원이율(Terminal Cap-Rate)(10.경응수)

 

 

 

11.수익환원법에서 환원방법을 결정할 때 주의하여야 할 점과 직접법, 직선법, 연금법, 상환기금법은 무엇인가를 기술하시오(40.김태훈)

 

 

 

12.DCF에 관하여 상술하고,우리나라 부동산시장 개방과 연관하여 그 긍정적 또는 부정적인 효과여부에 관하여 기술하시오(30.김태훈)

 

 

 

13.수익방식에 있어서 미래소득의 불확실성을 처리하는 방법에 대해 간단히 논하고, 저당지분환원법에서 미래소득이 일정한 패턴으로 변할 것으로 예상되는 경우, 이것을 종합환원율에 반영시키는 방법을 구체적으로 설명하라(20. 김상한)

 

 

 

14.종합환원율과 수익률(나상수)

 

 

 

15.감정평가에 적용되는 자본환원율 결정방법(나상수)

 

 

 

 

기타방식

 

한국기출

 

 

 

1.토지의 입체이용률에 대하여 약술하시오(10.1.3)

 

 

 

2.구분지상권의 평가원리(10.2.3-2)

 

 

 

3.감정평가기법에 있어 통계적 평가방법의 의의와 활용상의 문제점을 설명하시오(10.3.3-3)

 

 

 

4.공장의 감정평가(20.5.2)

 

 

 

5.소지가격에 대하여 약술하시오(10.5.3-2)

 

 

 

6.구분소유부동산의 감정평가에 대하여 다음 사항을 설명하시오(20.7.3)

1)구분소유권의 특징,성립요건과 대지권

2)구분소유부동산의 평가방법

 

 

 

7.공중권의 이용방법과 평가방법에 관하여 설명하시오(10.7.5)

 

 

 

8.기업평가에 있어 영업권 가치와 지적 재산권 가치를 설명하고, 이와 관련된 발생 수익의 원천 및 평가벙법을 서술하시오(20.9.2)

 

 

 

9.계량적 부동산 평가 기법인 회귀분석의 개념, 결정 계수 및 유의수준에 관하여 각각 약술하시오(10.9.5)

 

 

 

10.가행년수의 의의와 산정방법(10.9.6-2)

 

 

 

11.한계심도(5.10.6-1) 최빈매매가능가격(5.10.6-2)

 

 

 

12.시장가격이 없는 부동산 혹은 재화의 가치를 감정평가하는 방법에 대하여 설명하시오(20.15.2)

 

 

 

13.부공법 제21조 제1항에는 토지의 평가는 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지 공시지가를 기준으로 하여야 한다라고 규정되어 있으나 표준이 공시지가와 정상거래가격과의 격차가 있는 경우 기타요인으로 보정하고 있다. 기타요인 보정의 개념을 기술하고 관련 법규 및 판례를 중심으로 그 타당성을 설명하시오(20.16.3)

 

 

 

14.감칙 제31조 2에 환경오염이 발생한 경우의 평가에 대한 기준을 제시하고 있다. 토양오염이 부동산의 가치에 미치는 영향과 평가시 유의사항에 대하여 설명하시오(20.16.2)

 

 

 

15.공동주택 재건축사업의 시행시 미동의자에 대한 매도청구 및 시가의 개념에 대해 약술하시오(10.16.6)

 

 

 

16.부동산공시법에 의한 표준지공시지가와 표준주택가격의 같은 점과 다른 점을 설명하시오(20.18.3)

 

 

 

17.건부증가와 건부감가의 성립논리(10.18.4-3)

 

 

 

교수문제

 

 

 

1.부동산의 담보가치를 추정하는 방법 두가지를 비교 설명하고, 이를 기초로 담보가치를 정할 때에 고려해야 할 사항들에 대해 설명하시오(40.노태욱)

 

 

 

임료

 

 

 

일본기출

 

1.실제실질임료에 대하여 다음 물음에 답하시오(79.3)

1)그 개념에 대하여 설명하시오

2)그 개념의 필요한 이유에 대하여 설명하시오

 

 

 

2.지불임료를 구하는데 있어 부금, 협력금은 감정평가상 어떻게 취급하면 좋은가, 유의할 사항을 기술하싱(실79.1)

 

 

 

3.임료와 부가사용료, 공익비에 대하여 서로 다른점을 말하고 임료의 감정평가에서의 부가사용료, 공익비를 어떻게 취급할 것인가를 간단히 논하시오(80.3)

 

 

 

4.임료의 감정평가와 관련하여 그 가격시점, 실현시점과 지불의 시기에 대하여 기술하시오(81.4)

 

 

 

5.택지의 정상가격을 구하는 경우의 감정평가와 관련하여 배분법에 준하는 방법에 의한 비준임료의 개념을 기술하고, 그 비준임료를 구하는 경우의 유의사항을 설명하시오(실81.4)

 

 

 

6.실질임료와 지불임료와의 관계를 기술하시오. 또 지불임료를 구하는데 있어서의 일반적유의사항을 기술하시오.(84.4)

 

 

 

7.기초가격이란 무엇인가 설명하시오. 또 왜 이와 같은 가격을 구할 필요가 있는가를 말하시오(88.3)

 

 

 

8.부동산의 임대차에 수반하여 수수되는 일시금의 종류와 성격에 언급하면서 지불임료를 구하는 방법에 대하여 설명하시오(89.1)

 

 

 

9.임대사례에 있어서 임대차등의 임대선택요건을 들고, 그 중 임대사례비교법에 특유한 요건에 대하여 간단히 설명하시오(실89.3)

 

 

 

 

한국기출

 

 

 

1.계속임료의 각 평가방법에 대한 특질과 그 문제점을 설명하시오(10.3.3-1)

 

 

 

2.다음 용어를 간략하게 설명하시오(10.6.4)

1)임료의 가격시점 2)임료의 실현시점 3)임료의 산정시기 4)임료의 지불시기

 

 

 

3.최근 부동산시장에서 임료의 감정평가가 점차 중요시되고 있다. 이에 있어 다음의 사항을 논하시오(40.7.1)

1)가격과 임료와의 관계

2)신규임료와 계속임료의 평가방법과 유의점

3)부가사용료와 공익비의 차이점과 이들의 실질임료 산정시 처리방법

4)임료의 시산가격 조정시 유의점

 

 

 

교수문제

 

1.총수익승수(GIM)과 총임료승수(GRM)란 무엇이며, 총수익승수법과 총임료승수법에 관하여 상술하시오(30.김태훈)

 

 

 

2.GRM과 GIM이란 무엇을 말하며, 언제,어떻게 활용되는가?(20.김태훈)

 

 

 

3.임대차평가에 대한 논의(나상수)

 

 

 

4.갱지와 건부지의 상위점을 지적하고 감정평가액의 결정에 있어 유의할 사항을 기술하시오(77.3)

분양가상한제와 감정평가

 

 

1. 분양가상한제의 의의

 

(1) 분양가상한제의 개념

 

1) 분양가상한제의 뜻

 

① 특정한 아파트의 건설공급에 따른 분양가격을 결정함에 있어 단위면적 또는 아파트 별로 분양가 최고한도 이내를 정하여 시행하도록 하는 제도. 강제적 구속력을 가지 는 경우와 행정지도에 의하는 경우가 있음.

 

② 자유주의 시장경제에 있어 이 제도는 시장실패(market failure)를 명분으로 하여 이 루어지는 정부개입(public power)에 의한 가격통제(price control)의 한 방법이므로 원가공개제도나 원가연동제와 함께 직접적인 분양가규제를 형성함.

 

③ 이 제도가 구속력을 가지는 경우 계약자유의 원칙에 비추어 보면 계약내용결정을 통 제하는 것이어서 소유권규제에 해당하므로 법적 근거 필요함. 현재는 주택법에 근거 두고 있음.

 

④ 과거에는 1977년부터 1988년까지의 기간 중에 이 제도를 당시의 주택건설촉진법에 의거하여 시행했던 적 있음.

 

⑤ 2007년 2월 15일 현재는 주택법 제38조의 2에 의거 2005년 3월 9일 이후 사업승 인 신청분 부터 공공 택지 안에서 건설 · 공급하는 85㎡이하의 주택에 적용되고 있 음. 앞으로는 이 제도를 확대 실시하겠다고 하는 정부의 계획이 발표되었음.

 

 

2) 원가연동제와의 구별

 

① 과거 분양가상한제의 실시로 인한 획일적인 분양가 규제대책이 장기간 지속됨에 따 라 주택공급이 위축되어 주택가격이 상승조짐을 보이고 주택의 품질이 저하되는 문 제점이 발생하자 이를 막기 위해 1989년 11월부터 원가연동제로 전환된 적 있음.

 

② 우리나라 IMF 사태 이후 분양가자율화로 원가연동제를 유보해 오다가 최근 수도권 집값 급등으로 2005년 3월부터 공공택지 85㎡(25.7평)이하 아파트에 대해서 원가연 동제의 시행을 재개함.

 

③ 수도권 인기지역 중심으로 국지적인 집값상승이 계속되자 2006년 2월부터는 85㎡ (25.7평) 초과아파트에 대해서도 원가연동제와 주택채권입찰제를 병행시행.

 

④ 원가연동제는 택지비에 적정이윤이 포함된 표준건축비 등 원가의 증감에 분양가격을 연계하는 것. 분양가상한제는 원가주의와 시가주의를 사안에 따라 적정하게 배분 · 고려하는 데 비하여 원가연동제는 원가주의적 논리에 기초하므로 분양가상한제보다 완화된 가격규제로 보는 경우 많으나 정부가 분양가격의 인상시기, 인상폭, 인상대 상 등을 결정한다는 점에서 분양가상한제와 유사한 강력한 가격규제로 봄.

 

3) 분양원가공개제와의 구별

 

① 분양되는 부동산을 생성하는데 쓴 비용에 시행 및 시공사의 적정이윤을 합한 금액 을 분양원가로 보고 이를 공개하도록 하는 제도를 분양원가공개제도라 할 수 있는 데, 이 제도에 의하면 택지비는 소지(素地)값에 조성비용을 합산하는 걸 원칙으로 함.

 

② 일정한 경우의 공공택지를 조성하여 분양할 경우에는 택지의 분양원가를 공개하도 록 하는 제도적 근거를 두어 시행중.

 

③ 공공택지는 저렴하게 공급되는데 비해 분양가는 시세에 따라 결정되어 시행사 및 주택건설업체들이 과도하게 이익을 향유하고 있다는 사회적 비판이 확산되면서 공 동주택분양원가 공개논란이 2002년 서울시 동시분양 아파트의 분양가를 분석하는 소비자 운동으로부터 시작되었으며, 2004년 초 서울시 도시개발공사가 마포구 상 암지구의 분양원가를 공개한 이후 사회적 이슈로 대두됨. 이와 더불어 여러 시민단 체를 중심으로 분양원가공개요구가 계속되었으며, 이를 둘러싼 찬반 논쟁이 지속되 고 있음.

 

④ 2004년 정부는 민간아파트 분양원가공개불가원칙을 천명한 바 있었으나, 2005년 초 공공택지 안에서 건설 · 공급되는 전용면적 85㎡ 이하 공동주택은 분양가상한 제를 시행하고 분양원가를 공개하는 것으로 주택법을 개정하였음.

 

⑤ 개정된 주택법에 따르면 주택건설업체가 입주자모집승인을 얻은 때에는 입주자모집 공고사항에 분양가격을 택지비, 공사비, 설계감리비, 부대비 및 가산비용으로 구분 하여 총 5개 항목을 공개하도록 하였음. 2006년 1월부터는 택지비, 직접공사비, 간 접공사비, 설계비, 감리비, 부대비 및 가산비용으로 구분하여 총 7개 항목의 분양 가격을 공개하도록 하였음.

 

⑥ 논쟁은 분양가가 집값상승의 원인인지 여부, 원가공개가 분양가인하를 유도하는지 의 여부, 소비자의 알권리에 부응하기 위한 사안인지 여부, 기업의 투명성 측면, 주 택의 공공성 측면, 분양원가의 영업비밀 인정여부, 원가공개의 법률적 적합성, 원가 공개의 회계적 가능성 등으로 다양하게 이루어짐.

 

 

⑦ 최근에는 한국토지공사와 지방자치단체의 도시개발공사가 일부 개발지구들에 대한 원가공개를 자율적으로 시행함으로서 분양원가 공개논쟁은 새로운 국면으로 접어든 면이 있음.

 

⑧ 결국 분양원가공개는 주택공급에 있어 공급자의 폭리를 인정하지 않겠다고 하는 의 지를 구현하려는 것으로 부동산공급가격의 구성을 원가주의적 논리에 의해 관찰하 려는 측면이 강함. 따라서 원가연동제와 비슷함. 그러나 분양가상한제는 어느 경우 에나 원가주의적 논리로 부동산공급가격을 접근한다고는 볼 수는 없다고 하는 면에 서 상호구별될 수 있음.

 

4) 분양가상한제의 핵심요소로서 택지비

 

① 아파트분양가를 구성하는 양대 축은 건축비와 택지비임. 그런데 건축비는 지역에 따른 격차가 거의 없음에 비하여 택지비는 지역, 단지 등에 따라 천차만별임. 따라 서 천차만별인 택지비의 적정가격이 얼마 인가를 결정하는 것이 분양가상한제의 핵 심사항으로 볼 수 있음.

 

② 원가주의적 논리에 기초하는 분양원가공개에 따라 택지비를 구성하는 항목을 관련 규정을 기초로 하여 아래와 같이 택지매입원가, 매입이자비용, 매입 필요경비, 조성 부가비용, 명의변경비용, 기타추가비용을 합한 비용으로 나누어 볼 수도 있음.

 

ⓐ 택지매입원가 : 주택건설사업주체가 택지를 공급받은 가격

 

ⓑ 매입이자비용 : 택지를 공급받기 위하여 선수금, 중도금 등 택지비의 일부 또는 전부를 납부한 경우에는 그 납부일로부터 입주자모집 공고일 이후 6월까지의 택지대금에 대한 기간이자(보통 이자율은 '은행법'에 의하여 설립된 금융기관의 1년 만기 정기예금 평균이자율로부 그 납부일이 속하는 달의 금리를 기준으로 계산)

 

ⓒ 매입 필요경비 : 제세공과금, 등기수수료 등 필요적 경비

 

ⓓ 조성부가비용 : 국가, 공공기관 또는 '엔지니어링기술진흥법'에 따라 해당부문의 기술용역업체로 등록된 업체(당해 사업주체와 동일계열의 업체를 제외)가 산정 한 연약지반 공사비와 암석지반 공사비

 

ⓔ 명의변경비용 : 택지의 명의변경에 따른 추가비용(당해 주택사업자가 검인계약 서 등 공공기관이 인정하는 서류를 제출한 경우 인정)

ⓕ 기타 추가경비 : 그 밖에 증빙할 수 있는 택지와 관련된 경비

 

 

③ 개발사업을 위한 토지관련비용의 투입은 대부분 입주자모집공고시점 이전에 이루어 지므로 분양가격 산정시 투입된 택지비를 토지관련 비용들을 모두 포함하여 제시할 필요가 있음.

 

 

④ 물론 상한가결정을 위한 택지비는 택지조성의 경로에 의거 원가주의와 시가주의를 사안에 따라 적절히 고려하고, 필요에 따라 절충주의를 적용하여 적정가격을 판단 해야 할 것임.

 

 

(2) 분양가규제의 변천

 

- 분양가에 관한 시장규제수단들이 그 동안 어떻게 시행해왔는가를 다음과 같이 살펴봄.

 

1) 1977년 - 1988년까지의 분양가규제 : 분양가상한제적용시기

 

 

① 신규분양주택에 대한 분양가규제는 1970년대 중반 민영주택까지 주택가격이 크게 오르자 이를 투기의 결과로 보고 1977년도부터 시행되기 시작. 가격규제방법을 보 면 주택건설사업계획서에 주택가격을 포함시키게 하여 분양가격이 정부가 정한 상 한선보다 낮아야 사업계획을 승인하는 방식으로 분양가격을 통제하기 시작하였음.¹

 

각주 1) 윤주현, 신석하 주택분양가격규제의 시장효과 및 관련 제도 연구 , 국토개발연구원 1994. 7-8쪽

 

② 1977-1981년까지는 주택규모에 관계없이 주택의 평당 분양가격 상한선을 매년 시 장가격에 연동시켜 고시하여 규제.

 

 

③ 1982년부터는 국민주택규모 이하와 초과로 구분하여 85㎡ 이하는 평당 105만원, 85㎡ 초과는 134만원의 상한선을 정하였음. 특히 1988년까지 민간부문이 주로 건 설하는 85㎡ 초과의 분양주택에 대하여 가격인상을 불허함으로서 민간의 주택건설 을 위축시키는 요인이 되기도 하였음 (<표 1>참조)

 

<표 1> 주택분양가 상한선 추이('77~'88)

 

(단위 : 만원/평)

 

구 분	1977	1978	1979	1980	1981	1982	1985	1988
85㎡이하	55	68	78	90	105	105	115	126
85㎡초과						134	134	134
인상률(%)	-	23.6	14.7	15.4	16.7	- 27.6	3.1 -	3.3 -

 

 

 

2) 1989년 - 1988년까지의 분양가규제 : 원가연동제 적용시기

 

① 이러한 획일적 분양가격 규제를 탈피하기 위하여 1989년부터 1998년까지 건설원 가를 기준으로 하는 원가연동제가 실시되었음. 원가연동제는 분양가격을 택지비와 건축비(적정이윤 포함)에 연동시켜 결정하는 제도. <표 2>에서 보는 바와 같이 주 택규모를 3가지로 구분하고 또한 각 규모 내에서 15층 이하와 16층 이상으로 나누 어 건축비상한선을 설정하여 시행.

 

 

 

<표 2> 표준건축비 상한선 추이 ('89~'99)

(단위 : 만원/평)

 

구분		‘89.1	‘90.5	‘91.5	‘92.1	‘93.2	‘94.6	‘95.3	‘96.2	‘97.3	‘98.1	‘99.1
18평이하	15층이하	98	113	123	131	138	146	153	168	175.5	183	183
	16층이상	110	127	138	147	155	164	172	187	195	204	204
18-25.7	15층이하	98	113	127	135	142	150	158	168	175.5	183	-
	16층이상	110	127	143	152	160	169	177	187	195	204	-
25.7평초과	15층이하	101	116	131	139	146	154	162	175	183	191	-
	16층이상	113	130	147	157	165	174	183	196	204	214	-

 

자료 : 건설교통부, 표준건축비(건축비 상한가격) 현황, 2003. 1.

3) 1995년 11월 -1998년까지 분양가격 규제완화 추진 : 분양가 부분적인 자율화

 

 

① 분양가격 제한은 1995. 11부터 단게적으로 완화되었음. 당시 강원, 충북, 전북, 제 주 등 4개 지역의 85㎡ 초과 중대형 주택과 수도권 이외의 지역에서 공공택지 및 국민주택기금의 지원 없이 건설된 주택으로서 건축공정 80% 이후에 분양되는 주 택에 대해서는 사업주체가 자율적으로 분양가격을 결정하도록 완화.

 

 

② 나아가 1996. 7에는 단독주택, 연립주택 및 85㎡를 초과하는 철골아파트의 분양가 격을 자율화 하였으며, 1997. 1. 1부터는 일정지역의 중 · 대형아파트까지 자율화 를 확대.

 

 

③ 이어 1997년 외환위기를 계기로 경제 자율화 정책이 추진됨에 따라 신규 공급주택 의 분양가 책정이 단계적으로 자율화됨.

 

 

④ 자율화로 인한 급격한 주택가격 급등의 부작용을 줄이기 위해 지방에서 우선적으로 분양가가 자율화 되었고, 1998년 말 「주택분양가원가연동제시행지침」을 폐지한 이후 전면 자율화됨. 이와 같은 자율화 과정은 <표 3>과 같이 요약 할 수 있음.

 

 

<표 3> 1995년 11월~ 1998년까지 시기별 분양가자율화 변천과정

 

분양가자율화 실시 시기	분양가 자율화의 내용
‘95.11	· 강원, 전북, 충북, 제주지역의 25.7평 초과주택 · 수도권 이외의 지역에서 공영개발되지 않은 택지에서 공공자금지원을 받지 않고 주택을 건설하여 전체 공정의 80% 진척후에 분양하는 경우
‘96.8	· 전국의 단독, 연립주택, 철골조 아파트
‘97.1	· 수도권(서울, 인천, 경기 및 부산, 대구, 광주 이외의 전지역에서 건설되는25.7평 초과주택 · 강원, 전북, 충북, 제주 지역의 25.7평 이하주택
‘97.6	· 수도권 이외지역(공공택지 또는 기금지원으로 건설되는 주택을 제외)
‘98.2	· 수도권 지역(공공택지에서 또는 기금지원으로 건설되는 주택을 제외)
‘98.10	· 공공택지에 건설되는 25.7평 초과주택
‘99.1	· 전용 18평 이하 주택을 제외하고는 전면 자율화

 

 

 

4) 1999년 1월 이후 - 2005년 3월 이전까지 분양가 전면 자율화

 

 

① 1999년 이후에는 국민주택기금이 지원되는 전용면적 18평 이하 주택에 원가연동제 방식으로 분양가격을 규제하였음.

 

 

② 2002년 이후 주택가격이 급등함에 따라 신규 공급주택의 고분양가가 재고주택의 가격을 견인한다는 주장이 제기되면서 분양원가 공개에 대한 논의가 재개됨.

 

 

③ 분양가의 적정성에 대한 논란 과정에서 시민단체를 중심으로 한 원가 공개 요구가 있었으나, 2004년 정부는 분양원가 공개물가 원칙을 천명하고 이에 대한 대안으로 2005년 초 공공택지 안에서 건설 · 공급되는 아파트에 대해 사실상 원가연동제와 같은 분양가상한제를 시행하는 것으로 일단락되었던 적 있음.

 

5) 2005년 3월 이후의 분양가규제 : 원가연동제

 

 

① 2005년 3월부터 공공택지 안에서 건설 · 공급되는 25.7평 이하 아파트에 대하여 원가연동제를 실시하고, 일반지역에서는 공공택지 25.7평 초과 아파트에 대해 택지 채권입찰제를 적용하며 투기우려지역에서는 분양가 · 채권 병행입찰제를 실시.

 

 

② 「8.31 대책」 이후 2006년 2월부터 공공택지 안에서 건설 · 공급되는 25.7평 이 하 아파트에 원가연동제가 적용되었으며, 전용면적 25.7평 초과 아파트에 대하여 는 원가연동제와 주택채권입찰제를 병행하여 실시.

 

6) 여기에서 살펴 본 분양가규제에 관한 변천과정과 분양관련 다른 규제들을 <표 4>와 같이 요약 할 수 있음.

 

<표 4> 주택분양가격 관련 정책의 연혁

 

시기	주요내용
1977	- 일률적 상한제
1982	- 규모별 차등 상한제 · 25.7평 초과 134만원/평 · 25.7평 이하 126.8만원/평
1989.11	- 주택분양가 원가연동제(택지비+건축비) · 택지비 : 공공택지(공급가격), 민간택지(감정가격 또는 장부가격) · 건축비 : 표준건축비(건설교통부장관이 매년 고시)
1995.11	- 강원 · 충북 · 전북 · 제주의 전용면적 25.7평 초과 분양가 자율화 - 수도권 이외 지역 공공택지 및 자금지원 없는 후분양 아파트 자율화
1996.7	- 단독 · 연립주택 및 25.7평 초과 철골조 아파트 분양가 자율화
1997.1	- 강원 · 충북 · 전북 · 제주의 전용면적 25.7평 이하 분양가 자율화 - 대전 · 충남 · 경북 · 경남의 25.7평 초과 분양가 자율화
1997.6	- 수도권 이외 지역 전면 자율화 - 수도권 지역 철골조 및 후분양주택 자율화
1998.2	- 민간 사업자 보유 택지에서 건설하는 아파트 분양가 자율화
1998.10	- 수도권 전용면적 25.7평 초과 공동주택지 아파트 자율화
1999.1	- 국민주택기금 지원받는 아파트 이외 전면 자율화 - 국민주택기금 지원받는 전용면적 18평 이하 아파트 원가연동방식
2005.3	- 공공택지안에서 건설 · 공급되는 25.7평 이하 분양가상한제(원가연동제)
2006.2	- 공공택지안에서 건설 · 공급되는 25.7평 이하 분양가상한제(원가연동제) - 전용면적 25.7평 초과 분양가상한제(원가연동제)+채권입찰제

 

자료 : 건설교통부 주택국 주택정책과(2005), 「2005년도 주택업무편람」, pp.74-85

 

 

2. 분양가상한제의 파생효과

 

(1) 긍정적인 측면

 

- 이 제도를 시행해야 경제적 형평성에 부합한다고 주장하는 측에서는 일반적으로 다음과 같은 긍정적인 측면을 강조함.

 

1) 가격조절의 기능

 

부동산 값의 변동양상이 심한 아파트시장(가격)에서 대량의 신규공급가격(정책가격)은 아파트 값의 수준을 형성시켜가는 선도역할을 하므로 이러한 역항을 상한제를 통해 가격조절기능으로 활용. 즉, 불안정한 아파트시장에서는 상한제를 실시함으로서 공급아파트의 값을 낮출 수 있고 이로 인해 기존 아파트 값까지 하락시키는 효과를 유도함.

 

2) 공급업자의 적정이윤 보장기능

 

신규아파트 분양가격을 시가에 의거 시장의 자율로 방임하면 주택공급가격에 과도한 개발이익이 내재될 가능성이 더욱 커져 자칫 개발이익이 사업시행자에게 독과점되는 현상을 야기. 아파트분양가 상한제의 실시로 과도한 개발이익의 유도 및 편중을 방지함으로서 궁극적으로 공급자에게는 적정이윤이 귀속되게 하는 효과 발휘.

 

3) 분양받는 자에게 주택구입비용 지원효과

 

분양받는 주택수요자는 분양가격의 과다여부에 따라 주택구입부담의 정도가 결정됨. 분양가상한제의 실시로 시장가격보다 더욱 저가로 분양아파트를 분양함으로서 이를 분양받은 자에게 주택구입을 위한 부담을 경감해주게 되어 분양자에게 주택구입지원효과를 향유하게 됨.

 

 

4) 저소득계층 내집마련의 기회 확대

 

신규주택의 공급가격을 상한제에 의해 인하하게 하고, 이로 인해 기존주택의 가격을 하락시키게 되면 주택의 수요자는 시가보다 낮은 가격으로 주택을 구입할 수 있기 때문에 특히 저소득층의 주택구입 기회가 확대됨.

 

 

5) 무분별한 주택건설의 억제

 

주택가격이 불안정적 불균형변동을 보이면 주택에 따라 주택의 공급이 과잉이나 과소가 될 우려가 높아짐. 따라서 아파트분양가격상한제를 실시하여 분양가격을 안정시킴으로서 주택경기의 호불황이 불안정하게 교차하는 경우 과잉공급이나 과소공급을 완화하게 되어 무분별한 주택건설이 억제됨.

 

 

(2) 부정적인 측면

 

분양가상한제의 실시는 득보다 실이 훨씬 크다고 하는 입장 때문에 이의 시행을 반대하는 측에서는 일반적으로 다음과 같은 부정적인 측면들을 지적해오고 있음.

 

1) 장기적으로 아파트가격 상승과 주거복지의 악화 유인

 

가격통제는 공급자의 이윤을 떨어뜨려 장기적으로 시장에서 아파트공급물량을 감소 시키므로 아파트 가격 상승요인이 됨. 그리하여 무주택자의 내 집 마련을 더욱 악화 시킴.

 

 

2) 아파트품질의 저하

 

주택건설업체의 초과이윤을 축소시킴으로서 기술개발을 소홀히 하고, 더 나아가 기업 의 생산비용 최소화를 추구함으로서 주택의 품질이 저하될 가능성이 커져 주택의 저급 평준화 가속. 공급자는 기술개발을 통한 비용 최소화보다는 저 품질 또는 규격미달의 자재를 사용함으로서 비용축소를 추구하고, 결과적으로는 부실시공 등의 사회문제를 야기.

 

3) 주택건설업체의 자율성 위축

 

주택건설업체가 이윤을 극대화하기 위해서는 자율성이 부여되고 동기를 유인하는 장 치가 필요하나 분양가격이 규제된 상태에서는 동기부여가 부족하고, 획일적인 주택만 을 대량생산하는 결과를 초래하게됨. 더불어 급속한 주택산업환경의 변화에 대한 신 축적인 대응력이 약화됨.

 

4) 비효율적인 토지이용을 유발

 

신규주택과 중고주택 간의 가격차이로 중고주택수요를 신규주택수요로 이동하게 하며, 규모별 주택수요를 왜곡시키는 결과를 초래. 즉, 대형주택일수록 분양에 따른 기대이 익이 크기 때문에 대형주택에 대한 수요를 증가시키는 반면 소형주택수요를 감소시키 는 요인으로 작용. 결과적으로 주택시장을 왜곡시켜 토지이용의 비효율성을 가중시킴.

 

5) 계층간 주거형평성의 악화

 

분양을 받은 자의 수혜가 커짐으로서 분양을 받지 못한 자 와의 절대적 불평등이 발생 하고, 개발이익이 많은 아파트와 적은 아파트와의 분양받은 자들 사이의 상대적 불평 등을 발생시켜 주거의 형평성을 악화시킴.

 

 

(3) 긍정적인 측면과 부정적인 측면에 대한 소견

 

제도의 변화가 경제에 미치는 영향을 정밀하게 계량화하기가 쉽지 않기 때문에(A. North) 제도변화를 둘러싸고 상호 상반되는 논리가 대립되는 경우가 있음. 분양가상한제를 놓고 벌이는 긍·부정적인 입장의 대립 또한 이와 같은 문제를 그대로 반영. 그러므로 이러한 대립적 논쟁에 대한 이해를 분석하는데 도움을 주기 위해 몇 가지 소견을 보충의견으로 제시함.

 

1) 긍정적인 측면과 부정적인 측면이 모든 아파트의 신규공급과 관련하여 동일하게 나타나는 현상으로 보는 건 무리가 있음

 

아파트의 신규공급을 예로 들면 그들 공급경로가 동일하지 않음. 크게 구분하면 토지이용전환(土地利用轉換)을 수반하여 개발밀도를 폭증시켜 공급되는 아파트가 있는가 하면, 토지이용전환이나 이행(移行)을 수반함이 없을 뿐만 아니라 개발밀도의 변화가 거의 없이 공급되는 아파트가 있음. 이들과 같이 다른 두 경로를 통한 공급아파트들에 대하여 동일한 잣대를 적용하여 가격변동의 메커니즘을 부여하는 것은 부적절함.

 

2) 공익사업에 의한 신 개발형 아파트공급에서는 강제적 택지조성이 가능하고, 조성을 위한 택지 취득에 있어 어느 정도 개발이익을 배제하는 보상에 의거하므로 순기능이 더욱 크게 부각되는 경우가 많을 것임.

 

개발과정에 있어 일반적인 토지개발의 과정을 통하여 향유할 수 있는 개발이익은 개발자의 개발이윤으로 보장되는 게 원칙. 그러나 일반적인 개발과정이라고 볼 수 없는 특혜적 개발이 존재하는 경우에는 그 특혜의 결실이 크면 클수록 그로 인한 개발이익의 사회적 의무부담도 더 높아짐. 따라서 이와 같은 개발에 대한 상한제실시의 긍정적 효과는 커짐.

 

 

3) 공익사업에 의하지 않는 신 개발형 아파트공급이나 재개발 · 재건축에 의한 공급부문은 특혜적 개발이익이 거의 없거나 미미한 경우가 대부분이므로 부정적 효과가 더 크게 부각될 것임.

 

개발과정의 토지이용 면에서 현상 유지적이고 개발밀도의 증가가 없거나 미미한 경우에는 분양가상한제가 자칫 부정적인 측면만 크게 부각시킬 우려 높음. 즉, 강제적 택지조성수단에 의하지 아니하고, 매입 및 각종 행정비용이 많거나 또는 종래 활용되지 않고 있던 미이용 용적율을 활용하는 경우 등에 비추어 볼 때 신 개발형 공익사업에서처럼 개발이익이 존재하지 않고 생성되는 개발이익은 거의 대부분 개발위험의 상쇄이윤의 성격을 지니므로 부정적인 면이 더욱 크게 부각되는 경우가 많을 것임.