그 밖의 요인(기타요인) 보정을 위한 사례 선정 기준

질문)

 

 

사업인정고시일은 2012년 말이고, 가격시점(기준시점)은 2014년 초인 이의재결평가시 그 밖의 요인 보정을 위한 사례 선정시 2012년 말 전의 사례를 사용하는 것이 원칙인지요?

 

 

 

 

 

답변)

 

 

<결론>

 

 

사업인정후의 경우에는 사업인정전의 보상선례를 선정하는 것이 원칙이다.

 

다만, 당해 공익사업의 시행에 따른 개발이익이 반영되어 있지 아니하다고 인정되는 보상선례의 경우에는 그러하지 아니하지 아니하다. 즉, 개발이익이 반영되어 있지 않은 사례임을 입증할 경우 사업인정 후 기준시점(가격시점)전 보상선례 나 거래사례를 사용해도 무방하다는 의미이다.

 

 

 

<이유>

 

1. 감정평가실무기준

 

5.6.6 그 밖의 요인 보정

 

④ 제3항의 거래사례등은 다음 각 호의 요건을 갖추어야 한다. 다만, 제4호는 해당 공익사업의 시행에 따른 가격의 변동이 반영되어 있지 아니하다고 인정되는 사례의 경우에는 적용하지 아니한다.

1. 용도지역등 공법상 제한사항이 같거나 비슷할 것

2. 실제 이용상황 등이 같거나 비슷할 것

3. 주위환경 등이 같거나 비슷할 것

4. [810-5.6.3]에 따른 적용공시지가의 선택기준에 적합할 것

 

 

 

2. 토지보상평가지침

 

 

토지보상평가지침 제17조【보상선례의 참작】제①하에 의하면 평가대상토지의 인근지역 또는 동일수급권안의 유사지역에 있는 것으로서 다음 각호의 요건을 갖춘 보상선례(당해 공익사업에 관한 것을 제외한다.)가 있을 때에는 그 보상선례의 평가기준 및 평가가격 등을 참작할 수 있으며. 다만, 제4호의 규정은 당해 공익사업의 시행에 따른 개발이익이 반영되어 있지 아니하다고 인정되는 보상선례의 경우에는 적용하지 아니합니다.

 

 

 1. 용도지역․지구․구역 등 공법상 제한사항이 같거나 유사할 것

 2. 실제 이용상황 등이 같거나 유사할 것

 3. 주위환경 등이 같거나 유사할 것

 4. 제10조 제1항 각호에서 정하는 적용공시지가의 선택기준과 같은 기준에 따를 것

 

 

 

 

제10조【적용공시지가의 선택】 제①항에 의하면 토지에 관한 평가시에 적용할 공시지가는 가격시점 당시에 공시되어 있는 표준지의 공시지가 중에서 선택하되, 다음 각 호에서 정하는 기준에 따른다.

 

 

 1. 법 제20조에 따른 사업인정(다른 법률의 규정에 따라 사업인정으로 보는 경우를 포함한다.) 전의 협의에 의한 취득의 경우에는 법 제70조제3항에 따르되, 당해 토지의 가격시점 당시에 공시된 공시지가 중에서 가격시점에 가장 가까운 시점의 것으로 한다. 다만, 평가시점이 공시지가 공고일 이후이고 가격시점이 공시기준일과 공시지가 공고일 사이인 경우에는 가격시점 당해연도의 공시지가를 기준으로 한다.

 

 

 2. 사업인정 후의 취득의 경우에는 법 제70조제4항에 따르되, 사업인정고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서, 당해 토지에 관한 협의 또는 재결 당시 공시된 공시지가 중에서 당해 사업인정고시일에 가장 가까운 시점의 것으로 한다.

 

 

 3. 제1호와 제2호에도 불구하고 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨에 따라 취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에는 법 제70조제5항에 따르되, 당해 공고일 또는 고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 당해 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중에서 당해 공익사업의 공고일 또는 고시일에 가장 가까운 시점의 것으로 한다.

 

 

② 제1항 제3호에서 “당해 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시”란 당해 공익사업의 사업인정고시일 전에 국가․지방자치단체 또는 사업시행자 등이 관계법령의 규정에 따라 당해 공익사업에 관한 계획 또는 시행을 일반 국민에게 공고 또는 고시한 것을 말한다.

 

③ 제1항 제3호에서 “당해 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시로 취득하여야 할 토지의 가격이 변동 되었다고 인정되는 경우”란 그 공고 또는 고시일 해당연도 초(1월1일)부터 제10조제1항제1호 또는 제2호에 따른 적용공시지가의 공시기준일까지의 당해 공익사업지구 안에 있는 표준지공시지가 모두의 평균변동률이 같은 기간 동안의 당해 시․군․구 전체의 표준지공시지가 평균변동률과 비교하여 당해 시․군․구 전체의 표준지 공시지가의 평균변동률을 기준으로 1.3배 이상 높거나 낮은 경우로서 그 변동률 차이가 5퍼센트 이상 나는 경우를 말한다.

 

 

 

3. 질의회신

 

  가격시점 이후의 인접한 보상사례를 채택하여 기타 요인을 보정할 수 있는지 여부

[2003-04-30  토관 58342-610]

가격시점 이후의 인접한 보상사례를 채택하여 기타 요인을 보정할 수 있는지 여부

(질의자 : (주)제일감정평가법인)

 

 

가. 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제70조제1항의 규정에 의하면 협의 또는 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 의한 당해 토지의 이용계획, 당해 공익사업으로 인하여 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령이 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률 그 밖에 당해 토지의 위치?형상?환경?이용상황 등을 참작하여 적정가격으로 보상하도록 되어 있습니다.

 

나. 대법원 2002. 4.12선고 2001두9783, 대법원 1994. 1.25선고 93누11524 판결 등을 고려하면 인근 유사토지의 거래사례나 보상사례를 반드시 참작하여야 하는 것은 아니나, 적정한 보상액 평가에 영향을 미친다고 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있다고 하고 있으며, 보상사례 등이 당해 사업으로 인한 개발이익이 포함된 것이 아니어야 한다고 판시하고 있으므로 당해 공익사업에 관한 사업인정이나 당해 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 이후의 보상사례에 개발이익이 포함된 경우에는 이를 참작하지 아니하는 것이 타당하다고 봅니다. 개별적인 사례에 대하여는 감정평가업자가 사실관계 등을 조사하여 판단?결정할 사항이라고 봅니다.

(토관 58342-610 : 2003.04.30)

 

4. 보상선례 적용 관련 판례

수용대상토지의 정당한 보상액을 산정함에 있어 보상선례를 참작할 수 있는지에 관하여

 

 

"토지수용법 제46조 제2항 등 토지수용보상액 산정에 관한 관계 법령의 규정을 종합하여 보면, 수용대상토지에 대한 보상액을 산정 하는 경우에 인근 유사토지의 거래사례나 보상선례를 반드시 조사하여 참작하여야 하는 것은 아니며, 다만 인근 유사토지의 거래사례나 보상선례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 인정된 경우에 한하여 이를 참작할 수 있을 뿐이다."라고 하였다(대법원 2002. 3. 29. 선고 2000두10106 판결, 2001. 4. 24. 선고 99두5085 판결, 2003. 2. 28. 선고 2001두3808 판결).

 

 

또한, "토지수용법 제46조 제2항이나 지가공시및토지등의평가에관한법률 제9조, 제10조 등의 관계규정이 인근유사토지의 정상거래가격 또는 보상선례 등을 특정하여 보상액산정의 참작요인으로 들고 있지는 아니하므로 이를 반드시 조사하여 참작하여야 하는 것은 아니지만, 인근유사토지가 거래된 사례나 보상이 된 사례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 인근유사토지의 정상거래가격을 참작할 수 있고, 보상선례가 인근유사토지에 관한 것으로서 당해 수용대상토지의 적정가격을 평가하는 데 있어 중요한 자료가 되는 경우에는 이를 참작하는 것이 상당하다."라고 하였다.(대법원 2001. 3. 27. 선고 99두 7968 판결).

 

인근유사토지의 정상거래가격이란 그 토지가 수용대상 토지의 인근지역에 위치하고 용도지역, 지목, 등급, 지적, 형태, 이용상황, 법령상의 제한 등 자연적·사회적 조건이 수용대상 토지와 동일하거나 유사한 토지에 관하여 통상의 거래에서 성립된 가격으로서, 개발이익이 포함되지 아니하고, 투기적인 거래에서 형성된 것이 아닌 가격을 말한다.(대법원 2002. 4. 12. 선고 2001두9783 판결).