개별요인(가로,접근,환경,획지,행정.기타조건)

 

1. 개별요인의 의의

 

 

2. 판례

 

 

개별요인 비교에 대한 근거가 미흡한 경우 위법한지

 

...표준지와의 개별요인의 비교를 함에 있어 그 비교의 구체적인 근거를 제시하지 아니한 채 품등비교의 결과만을 기재하였음이 인정되므로 그 평가는 위 토지에 관하여 개별요인비교에 관한 방식을 그르친 잘못이 있다 할 것이니 결국 위 두 사무소의 위 토지에 대한 평가는 위법한 평가라 할 것이다.[대법원 1991.10.11. 선고 90누10087 판결]

 

 

서울행정법원 2009.3.11. 선고 2008구합41335 판결

 

 

토지의 가액을 감정평가함에 있어서는 모든 가격산정요인들을 구체적·종합적으로 참작하여 그 각 요인들이 빠짐없이 반영된 적정가격을 산출하여야 하고, 이 경우 감정평가서에는 모든 가격산정요인의 세세한 부분까지 일일이 설시하거나 그 요소가 평가에 미치는 영향을 수치상으로 표현할 수는 없다고 하더라도 적어도 그 가격산정요인들을 특정·명시하고 그 요인들이 어떻게 참작되었는지를 알아볼 수 있는 정도로 기술하여야 하며, 감정평가가 비교표준지와의 개별요인 등의 품등비교를 함에 있어서 그 격차율의 적정함을 인정할 만한 구체적인 이유 설시를 하여야 함에도 단순히 격차율을 나열하거나 구체적인 이유 설시를 하지 아니하였다면 그 감정평가는 그 기재 내용의 진실성과 정당성을 담보할 수 있을 정도의 합리적인 이유 설시가 없는 것이어서 위법하다

 

 

 

 

3. 질의회신

 

격차율 산정 조건의 내용 및 기준

[1999.07.21 기획 0100-1013 ]

 

 

가. 지역요인이 동일한 비교대상토지들에 대한 개별요인 비교를 함에 있어서 그 격차율은 선정하는 조건에는 어떤 것이 있는지
나. 위 격차율을 산정하는 각 조건의 내용과 세부적 기준은 무엇인지 (질의자 : 서울행정법원)

가. 질의 가항에 대하여,
개별요인 비교를 함에 있어서 그 격차율을 산정하기 위한 조건에는 가로조건, 접근조건, 환경요건, 획지조건, 행정적 조건, 기타조건 등이 있습니다.
나. 질의 나항에 관하여,
격차율을 산정하기 위한 각 조건의 내용에 관한여는 우리 협회에서 내부지침으로 제정하여 활용중인 토지보상평가지침중 관련내용(용도지대별 지역요인 및 개별요인 비교표)을 붙임과 같이 보내드리오니 참고하시기 바랍니다.또한, 각 "조건" 단위의 격차율은 비교가 필요한 "항목·세항목"만을 수출하여 선정하되 각 "항목·세항목" 단위의 우세·열세 등 격차율을 더한 것으로 하며, 선정된 각 "조건" 단위의 격차율을 곱하여 개별요인의 격차율을 산정합니다.다만, "항목·세항목" 단위로 세분하여 격차율을 산정하는 것이 곤란하거나 합리적이고 능률적인 평가를 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 이를 "조건"단위로 종합적으로 비교하거나, 지가공시및토지등의평가에관한법률 제9조제2항, 토지수용법 제46조제2항 등에서 규정하고 있는 당해 토지의 위치·형상·환경·이용상황 기타 가격형성상의 제요인을 종합적으로 고려한 비교항목을 따로 설정하여 산정할 수 있을 것입니다.
(기획 0100-1013 : '99. 7. 21)

 

 

 

개별요인의 비교에서 구체성이 없으면 위법하다.
	사건번호		95누13173		선고일		1996-05-28
	판시사항		개별요인 품등비교에 관하여 아무런 이유 설시를 하지 아니한 감정평가가 위법한지 여부(적극)
	판결요지		토지수용법 제46조제2항, 지가공시및토지등의평가에관한법률 제9조, 제10조, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행령 제2조의10
	참조조문		대법원 1991. 4. 23. 선고 90누3539 판결(공1991, 1512) 대법원 1991. 10. 8. 선고 89누7801 판결(공1991, 2730) 대법원 1992. 9. 14.선고 91누8722 판결(공1992, 2905) 대법원 1994. 1. 25. 선고 93누11524 판결(공1994상, 838) 대법원 1995. 9. 5. 선고 95누3060 판결(공1995하, 3412)
	재판전문		1996. 5. 28. 95누13173 토지수용재결처분취소
	원고, 상고인
	피고, 피상고인
	피고보조 참가인
	원심		서울고법 1995. 7. 26. 선고 94구1670 판결
	이유		상고이유 제1점에 대하여 기록과 관계 법령에 비추어 보면, 원심이 이 사건 이의재결의 기초가 된 oo감정평가법인과 oo감정평가법인의 각 감정평가가 모두 개별요인을 품등비교함에 있어 구체적으로 어떤 요인들을 어떻게 품등비교하였는지에 관하여 아무런 이유 설시를 하지 아니하였기 때문에 위법하다고 판단한 조치는 정당하고, 거기에 논하는 바와 같은 심리미진 또는 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유가 없다. 상고이유 제2점에 대하여 기록에 의하면, 원심이 이 사건 수용대상 토지의 수용재결 당시 이용상황을 모래밭 또는 갯벌이라고 인정하여 이를 기준으로 개별요인의 품등비교치(0.2)를 도출해 낸 조치는 정당하고, 거기에 채증법칙을 위배하여 사실을 잘못 인정한 위법이나 수용토지의 손실보상금 산정에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 논지도 이유가 없다. 그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자들의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
	법관		대법관 정귀호(재판장) 김석수 이돈희 이임수(주심)