14회 이종현 감정평가사 합격수기 (2년차 합격)

 

단기학습비결 및 학습방법

 

1. 들어가며

저는 14회 시험에 합격한 이종현입니다. 이제 나이는 마흔, 그러니까 저는 38살 되던 2월에 이 공부를 시작하여 39살에 합격을 하였습니다. 저보다 더 공부하시고 더 실력이 뛰어난 분들도 계실텐데 이렇게 합격수기를 쓴다는 것이 좀 쑥스럽기도 합니다. 허나, 제가 공부했던 환경이나 방법들을 소개함으로써 여러분들이 조금이라도 수험기간을 단축할 수 있다면 하는 마음으로 이 글을 쓰게 되었습니다. 특히 2년차 수험생들이 수험생활을 하는 도중 많이 포기하는 모습을 보면서 제가 합격한다면 합격수기를 써서 그들에게 힘을 주고 싶다는 생각을 했었습니다. 물론 저의 수험생활대로 한다고 합격하는 것은 아닐 것이지만 일부나마 도움은 되지 않을까 하는 마음에서 될 수 있는 한 자세히 사실대로 쓰려고 노력하였습니다.

 

2. 수험생활

2001년 10월

오늘도 변함없이 8시 50분에 출근을 하였다. 당장 올 여름 입출고된 제품과 전월재고를 맞추어야 하기에 직원들과 처리일정 등을 논의하고 있었다. 그때 한 아주머니가 들어왔다. “

내가 회사 대표 부인인데 대표이사 인감과 사용인감을 내놓으시오“ 참으로 어안이 벙벙했다. 이 회사로 옮긴지 반년, 관리부장 맡은 지 이제 1개월이다.

 

 

2002년 1월

대표이사가 바뀐지 3개월, 대충 회사 일도 정리가 되고 이제는 나의 일을 찾아야 겠다는 생각으로 회사를 관두기로 했다. 무엇을 해야 할까? 지난 13년간의 회사 경험을 밑천으로 사업을 시작해야겠다고 생각했다. 은행을 들러 집을 담보로 5,000만원 대출을 받았다. 법무사에게 전화하여 창업관련 업무를 협의하였다. 모든 준비는 끝났다. 열심히 해서 보란 듯이 성공을 하리라. 집으로 돌아와 아내에게 이제 사업을 하겠노라고 했다. “여보, 그러지 말고 당신이 하고 싶었던 공부를 해보세요. 내가 집에서 미술 과외교습을 할테니, 돈 걱정은 말고요”

 

2002년 2월 19일

인터넷을 뒤졌다. 대학 4학년에 잠깐 공부했던 회계사 시험, 그때와는 달리 1차 시험이 2월 시행으로 일정이 바뀌어 있었다. 사회생활을 하며 평소에 관심을 가졌던 감정평가사 시험을 찾아보았다. 약 4개월이라는 시간이 남아 있었다. 그래 한 번 부딪혀 보자! 4개월만에 1차를 승부하였고 안되면 깨끗하게 포기하는 거야! 그리고는 바로 수험 준비 계획을 짰고, 계획표를 들고 한성고시학원으로 향하였다.

 

1차 시험 준비계획

 

회계학 : 전에 공부한 경험이 있고 회사에서도 자금, 심사 일을 했으므로 기본은 된다. 바로 문제풀이에 들어간다

 

경제학 : 대학 전공과목인데 오래 되었어도 남들만큼 맞을 자신은 있다. 바로 문제풀이로 들어간다.

 

민법/부관법 : 생전 처음 접하는 과목. 기본강의부터 착실히 수강한다. 학원진도에 맞춰 노트정리를 한다. 2개월 수강 후 5월부터 문제풀이에 들어간다.

 

영어 : 10년간 손을 놨던 과목. 과락만 면하자! 기본강의 듣고 어휘는 무조건 다 외운다. 성적이 안나오면 “전체 공부의 반”까지라도 시간을 할애한다.

 

학원상담을 마치고 나서는 길, 가방 속에는 책 5권이 들어었었다. 주머니를 뒤져 담배를 꺼내 물었다. 이제 고난의 길로 들어선다. 담배 한 모금을 깊게 빨아 힘껏 “휴~”하고 내뱉고는 하늘을 쳐다봤다. 정말 파란 하늘! 합격할 때까지는 담배를 끊어야지!

 

2002년 3월 4일

학원 개강 날이다. 지난 열흘간 혼자서 공부해 봤지만 정말 이해가 안되었다. 진짜 열심히 강의를 들어야지! 그날 배운 건 그날 정리한다. 모르는 영어단어가 나오면 무조건 외운다. 강의를 듣고 나오는 길. 들어도 모르겠다. 담배가 피고 싶어졌다. 하지만 참아야지. 내가 이렇게 쉽게 약해져서는 안되! 다혜(딸)와 준엽이(아들)의 얼굴이 아른거렸다.

 

 

2002년 4월 30일

모의고사 시험이 있는 날이다. 지난 두 달 동안 정말 열심히 했다. 회계학 경제학은 문제를 풀며 틀린 문제는 노트에 모두 정리하였다. 민법과 부관법은 강의시간에는 책에 메모하고, 집에오면 그 단원은 노트에 정리하였다. 영어 강의는 노트에 문법을 정리하고 단어들은 포스트잇에 적어서 밥 먹으로 갈 때, 잠깐 쉴때에도 중얼거렸다. 과연 몇점이나 나올까?

 

회계학 55점, 경제학 62.5점 부관법 37.5점 민법 35점 영어 42.5점 평균 46.5점

 

두달을 했는데, 이제 두 달 남았는데, 가슴이 답답해지고 정말 담배가 피고 싶었다.

회계학과 영어는 시간이 모자랐다. 부관법, 민법은 지문이 길고 헷갈리는 경우가 많았다.

새로운 마음으로 새롭게 다시 하리라 마음먹고, 공부계획을 다시 수정보완하였다.

 

회계학 : 어려운 문제는 포기한다. 한 문제에 5분 정도 걸리는 것을 2분 이내로 줄인다. 25문제만 푼다. 부관법과 민법에서 각 5분씩을 절약한다.

 

경제학 : 좀 더 속도를 낸다. 10분까지 절약하여 영어에 배분한다.

부관법 , 민법 : 조문에 집중하고 헷갈리는 것은 반드시 정리하고 비교하여 본다.

영어 : 40점을 넘겨 다행이다. 매일 차근차근 지금처럼.

 

2003년 5~6월

부관법과 민법은 2달동안 3,4월에 정리한 노트를 보고난 후, 문제집을 풀고 틀린 문제는 다시 보았으며, 민법 조문정리로 총정리를 하였다. 회계학은 일정범위를 정하여 아는 문제라도 속도를 내기 위해 계속 풀었고, 경제학은 노트중심으로 정리하였다.

 

그 결과 5월 30일 모의고사에서는 평균 54점을 받았고 6월 30일 모의고사에서는 58점을 받았다. 학원 모의고사 난이도는 조금 높기 때문에 충분히 60점 이상을 맞을 수 있을거라 생각하고 1주일 동안 정리노트로 최종 정리하고 제13회 1차시험 (2002년 7월 7일)에임하여 평균 63점으로 합격하였다.

 

회계학 60점 경제학 72.5점 부관법 67.5점 민법 67.5점 영어 47.5점 평균 63점

 

2002년 7~8월

시험 다음 날 가답안으로 합격을 확인하고 나니 자신감이 생겼다. 8월 2차 시험에도 최선을 다해보자는 생각으로 한성고시학원을 방문하여 상담하였다. 허나 학원에는 생1년차 1차 합격생을 위한 강좌가 개설되어 있지 않았다. (나는 대입 재수생처럼 평일 종합반 같은강좌가 있을 줄 알았다.) 하는 수 없이 실무는 홍병각 실무 강의 (매주 토요일 8회)를 듣기로 하고 , 이론과 법규과목은 혼자 정리하기로 하였다. 기존까지 문제 유형을 파악해야 한다고 생각하고 이론/법규 기출문제 해설책을 통독하며 혼자서 정리노트를 작성하였다. 8주 후 시험장에 들어서며 시험을 끝까지 보고 나오리라 마음먹었다. 실제로 모르는 문제라도 상식선에서 답안을 작성하여 각 과목을 10장 다 채우고 나왔다.

 

2002년 9~12월

이때까지만 해도 나는 논술시험이니까 대학 시험처럼 쓰기만 하면 점수가 나올 줄 알았다. 그래서 설마 아니겠지만 혹시나 하는 마음도 가졌었다. 결과를 기다리기에는 시간이 너무 길었고, 가족 생활을 하기 위해 아내가 미술과외를 하였으므로 낮에는 놀이터에서 애들과 놀아주며 토지보상법 개정에 대한 논문을 읽었고, 야간에는 야간대학원을 다니며 세월을 보냈다. 9,10월 2달을 여유있게 보내고 11월 부터는 행정법과 평가실무 강의를 들으며 본격적으로 2차 시험 준비에 들어갔다. 12월에 2차 시험결과 발표가 있었는데 결과는 참담하였다

(실무 45점, 이론 38점, 법규 26점, 평균 36.3점)

 

2003년 1~3월 (학원 스터디 1기)

새로운 각오로 새해를 시작하겠다는 마음을 먹었다. 이제까지 혼자서 공부하다가 여러 사람과 어울려 공부를 한다는 것이 처음엔 어색하기도 했다. 개별 스터디를 하지 않고 있는 사람들끼리 개별 스터디를 구성했다. 3년차 이상들은 모두 개별스터디를 하는 중이었고 개별스터디를 원하는 사람들은 모두 2년차들 뿐이었으며 공부하는 장소도 조금씩 달랐다. 처음에는 7명이 같이 하기로 하였는데 1주일만에 나눠지고 2년차 두명과 7년만에 다시 공부하시는 동차 한분, 이렇게 세명이 개별스터디를 진행했다. 나는 안양이었고 다른 한명은 봉천동 또 다른 한분은 난곡에 사셨기 때문에 일주일에 하루만 하되 실무 300점 분량을 풀기로 했다. 학원스터디는 금요반이었기에 수요일에 학원에서 모여 개별 스터디를 하기로 했고, 진도는 학원진도에 맞추기로 했다. 문제는 각자가 100점씩을 만들어오기로 했다. 

 

일반적으로 1기 스터디때에는 실무만 하는 것이 좋다고 한다. 그러나 나는 2년차로 2차 공부를 한번도 해본 경험이 없으므로 이론과 법규도 학원진도에 맞춰 하겠다고 결심했다. 평촌시립도서관이나 만안시립도서관에서 아침 9시반에서 저녁 10시 넘어까지 공부하였는데, 실무 : 이론 : 법규 = 6 : 2 : 2 정도로 배분하여 공부하였다. 일요일 오후부터 월요일까지는 공부할 범위를 기본서 앞에 있는 목차에다가 날짜를 표시해놓고 공부해 나갔다. 화요일에는 수요일에 개별 스터디할 문제를 만들고 개별 스터디에서 나눠줄 모범답안을 작성하였다. 목요일에는 학원스터디 문제를 예상해서 이론과 법규 중심으로 공부하였으며 서브도 작성하였다.

( 시간이 모자라면 목차만 쓰고 내용은 백지상태로 두었다.) 처음에는 반에서 중간 정도의 성적이었으나 1기가 끝날때쯤은 상위권을 유지하였고 자신감도 생겨났다.

 

2003년 4~5월 (스터디 2기)

2기에는 다년차 수험생들이 많이 들어왔고 실력도 상당하였다. 법규는 기본이론 중심의 문제에서 사례문제 중심으로 바뀌어 적응하기가 힘들었다. 이때 많은 2년차들이 포기하는 것을 보았다. 개별 스터디하시는 동차 분도 1차 준비를 한다고 빠지시고 3월에 만난 4년차 한명을 만나 개별 스터디를 새로 꾸몄는데 시간을 좀더 효율적으로 활용할 요량으로 일요일에 만나 300점을 풀었다. 5월, 6월에는 1기때 만난 4년차 두 명과 함께 신림동 독서실을 잡아서 개별스터디를 하였다. 각자 한 개 과목씩을 맡아 문제를 내고 실제로 답안을 작성하는 연습을 매일하였다. 잠은 집에서 잤으므로 독서실에 오고가는 차에서는 서정욱 보상법규 강의테이프를 구입하여 테이프를 들었다. 이때 1기에서 정리한 서브를 수정보완하였다. 2기가 끝날때는 과목별로 각각 다이어리 한 권 분량의 서브가 완성되었다.

 

2003년 6~8월(스터디 3기)

3기부터는 토요반으로 옮겨 스터디를 하였고, 4기에는 일요반으로 옮겨 공부하였다. 처음보는 스터디 문제가 나와도 당황하지 않고 끝까지 내 나름대로의 논리로 답안을 작성하였고 그때까지 다루지 않았던 논점이라면 서브에다 추가하여 정리하였다. 7월부터는 신림동 독서실에서 나와, 혼자 집 앞 독서실에서 최종정리를 하였다. 서브를 중심으로 공부하였고 논리가 서지 않는 부분만 다시 기본서에서 그 내용을 찾아 보충하였다. 식사는 집에서 하였는데 자전거로 이동하였다. 식사이동시간도 아까워서 서브내용을 다시 독서카드에 요약정리해서 자전거를 타고 가면서도 내용을 외웠다. 시험 2주를 앞두고는 다혜와 준엽이를 친정집에 맡기고 서브노트를 중심으로 최종정리를 하였다.

 

2003년 8월 31일

어떤 문제든지 자신있게 풀리라 마음먹고 시험장에 들어갔다. 1번 문제. 처음은 쉬워보였다. 가격시점을 가격조사완료일 (7.25)로 보고 시점수정을 하는데 사례들을 적용해 가는 과정에서 이상한 느낌이 들었다. 고민고민하다가 문제의 기타사항에 주어진데로 시점수정을 고치고 나니 35점 분량이 채워지고 시간은 45분을 지나고 있었다. cash equivalence와 사업타당성 검토를 뒤에 하기로 하고 10점 분량을 비운 뒤 2번 문제를 읽었다. 도저히 감이 오질 않았다. '아~ 이렇게 2년차는 떨어지는 거구나!' 하지만 끝까지 최선을 다하자는 생각으로 3번 문제를 보았다. 영업권 문제. 더군다나 기말 수정후 시산표가 주어졌다. 영업권은 5분만에 풀고 4번, 5번 문제도 무난히 썼다. 시간을 보니 25분이 남아있었다. 다시 2번으로 가서 찬찬히 문제를 읽어 내려갔다. 그래도 잘 이해가 안되자 '그래 비교표준지만 선정하고 시점수정후, 비교요인은 다 "1"로 간다고 마음먹고 써내려갔다. 남은시간 15분. 다시 1번 문제로 갔다. 나름대로 대충 칸을 채우고 나니 5분이 남았고 2번으로 다시 가서 시간 되는 대로 비교요인을 하나씩 찾아가며 두 줄 긋고 수정을 하였다.

 

개별스터디 팀원들과 점심을 먹으며 애기를 들어보니 다들 어려웠다고 해서 조금은 안심이 되었다. "끝까지 최선을 다하자" 팀원들끼리 서로 실무 답 애기는 하지 않기로 하고 준비해 온 서브를 2교시 전까지 쭉 한번 훑어보았다. 1번 문제가 예상외의 문제였으나 집약도 지대이론을 활용하여 자신있게 써내려갔다. 나머지 문제는 모두 논점을 잡으며 연습해 본 것이었다. 법규시간 모두 예상했던 문제들이었고, 답안구성에 자신감을 가졌다.

 

2003년 9~12월 (결과를 기다리며)

어차피 시험을 끝났고 이제는 잊자라고 생각했다. 8월에 신청해둔 중개사 시험이나 열심히 공부하자 (8월, 2차를 공부하며 감정평가사 떨어지면 더 이상 공부하지 않고 중개사를 할 거라 다짐하며 중개사 시험을 신청해 두었다) 다음날로 제일고시학원에 가서 책들을 모두 사고 독서실로 향했다. 무난히 중개사 시험을 합격하고 나니 마음은 한층 여유로워졌다. 감정평가사 시험에 불합격하면 중개사 사무소를 차리면 된다는 생각을 했다. 시간이 좀 지나서는 아무래도 실무 때문에 떨어졌을 거라는 생각이 들었다. 안되겠다 싶어서 중개사 사전교육을 신청하고 교육받은 후에는 점포를 얻으러 돌아다녔다. 시간이 지날수록 더욱 불안해지나, 40년 동안 한 번도 가보지 않았던 점집을 아내와 애들을 데리고 찾게 되었다. 합격자 발표일을 말해주었더니 운이 안좋은 날이라고 하였다. 완전히 포기하고 동네 구석구석을 뒤져 월세에 비해 정말 괜찮은 점포를 발견하고 만안구청에 가서 사무소 개설에 문제 없는지까지 확인을 하였다. 그때가 발표 일주일 전. 일주일만 기다리고 점포계약을 하자! 다행히 시험은 합격하였고, 어머님과 아내는 끝내 눈물을 보였다. 주위의 모든 사람이 그렇게 고마울 수가 없었다. (아니나 다를까 실무는 48.5점을 받았다)

 

3. 수험서와 수험 강좌, 공부에 대한 조언

1차 시험

공부한 수험서

수필같은 재무회계/수필같은 원가회계 문제집 (천승호), 경제학연습 (조태영), CPA경제학 문제집(정병열) 민법총칙/물권법(김진수), 민법조문정리(나도연), 객관식 물권법(노종천), 부관법(조병욱), 객관식 부동산관계법규(임호정,공민달), 필수어휘, 숙어 1000(유종건), 영문독해최종정리 (유종건) 필로시아토플(김현태)

 

수강한 강좌

천승호 회계 문제풀이반, 김진수 민법 기본강의, 조병욱 부관법 기본강의, 나도연 민법조문정리 동영상 강의

 

 

조언

1차 시험은 70점 정도를 목표로 하면 될 것 같습니다. 수험생마다 전공이 다르므로 자신있는 과목과 자신없는 과목이 있을 겁니다. 자신 있는 과목에서 고득점한다는 것은 위험할 수 있습니다. 자신 없는 과목을 좀 더 공부하는 것이 훨씬 합격하기 쉽습니다. 왜냐하면, 40점을 60점으로 올리는 것은 쉽지만 80점을 100점으로 만드는 것은 어렵기 때문입니다. 그리고 1차 시험은 반드시 문제집을 풀어봐야 합니다. 또한 모의고사도 몇 번을 실전처럼 치면서 시간조절을 할 수 있어야 합니다.

 

 

2차시험

공부한 수험서

실무 (핵심, 신체계, 플러스, 기출문제집, 학원스터디문제, 안정근평가실무)

이론 (이창석 부동산학개론, 안정근 평가이론, 배태성 평가이론, 스터디자료)

법규 (김동희 행정법, 스터디자료, 이재화 사례집, 유창복 문제집, 고태현 논점정리, 석종현 보상법규)

 

수강한 강좌 : 홍병각 실무강의 , 장대희 실무강의

                    류인득 이론강의

                    고태현 법규강의, 유창복 법규강의, 서정욱 테이프 강의

 

조언

2차 시험은 정말 힘든 것 같습니다. 특히 2년만에 합격하기란 정말 어렵다는 생각을 하게 됩니다. 하지만 2년차도 공부하기에 따라서는 불가능한 것만도 아닙니다. 실무는 합격권을 결정하는 과목이라고 생각합니다. 즉 실무를 못하면 합격하기가 불가능합니다만 이론과 법규도 잘해야 합격이 가능하다고 봅니다.

 

실무는 기본문제에 충실하며 준비하는 것이 좋다고 봅니다. 9월부터 12월까지는 실무를 중심으로 하시고, 행정법 공부도 기본정도는 하는 것이 좋습니다. 1월부터는 이론과 법규도 병행하는 것이 좋습니다. 실무를 중심으로 하되, 이론은 다독을 권장합니다. 이때 가능하다면 서브노트를 만들 필요가 있습니다. 저는 이때 부터 서브를 만들기 시작했으며 , 학원진도에 맞춰 공부를 했는데 내용을 채우지 못하면 목차만이라도 서브노트에 적어 두었습니다.

 

2기 스터디가 시작되는 4월부터가 가장 힘든 시기인 것 같습니다. 재야(?)에 있던 다년차 수험생들도 이때부터는 본격적으로 학원스터디에 참가하므로 2년차들이 볼 때에는 스터디성적이 매우 저조하게 나오는 경우가 많고 슬럼프에 많이 빠집니다. 심한 경우에는 이때 많은 2년차들이 포기를 하기도 합니다. 하지만 이 고비만 넘기면 6,7월 경에는 공부횟수에 관계없이 비슷한 실력에 오르는 것 같습니다. 7월부터가 진정한 진검승부이므로 끝까지 최선을 다하는 것이 짧은 기간에 합격하는 지름길인것 같습니다. 

 

 

4. 글을 맺으며

2차 시험은 정말 끝까지 최선을 다하는 사람의 몫인 것 같습니다. 0.01점 차이로 합격하기도 하고, 0.01점 차이로 떨어지기도 합니다. 공부를 할때나 휴식할 때나 시험당일 마저도 얼마나 최선을 다하는가가 0.01점을 결정합니다. 화장실 갈때, 밥먹으,로 갈 때도 독서카드에 빼곡이 암기할 내용들을 적어 외우고 다니던 날들이 주마등처럼 스쳐지나 갑니다. 시험날 한 글자라도 더 쓰라고 답안지를 붙들고 여백을 치우던 기억, 꼭 합격하게 해달라고 쉬는 틈에 팀원들과 함께 절에가서 빌던 기억, 모든 기억들이 아직도 생생합니다. 

 

지난해 같이 공부하며 제일 도움을 많이 받은 형기는 단 0.몇 점의 차이로 지금도 공부를 하고 있습니다. 올해는 반드시 합격하리라 믿으며 힘내라는 말을 전하고 싶습니다. 또한 올해 저와 함께 공부를 하였던 세종법학원 팀원들에게 마지막 스퍼트를 당부하며 합격을 기원합니다. 끝으로 아무 상의없이 수험생활로 뛰어들어 숯검댕이 처럼 속이 타셨을 어머님, 아버님께 진심으로 사과와 용서를 빕니다. 뒤에서 아무런 불평없이 뒷바라지 해준 아내에게는 무슨 말로 고마움을 전해야 할지 모르겠습니다. "아빠 뭐하니?"하고 물으면 천진스럽게 "우리 아빠 도서관 다녀요"라고 하던 다혜와 준엽이. "애들아! 사랑한다."

 

마지막으로 이 더운 8월 한여름에 땀흘리며 마지막까지 최선을 다하는 수험생 여러분께 힘내시라는 말을 드리고 싶습니다.