陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

2015년 제26회 감정평가사 제2차 ‘감정평가 및 보상법규’와 관련하여.

우선, 시험 치르시느라 고생 많으셨습니다.

결과는 뒤로하고, 지난 시간 열심히 공부하신 모든 수험생분들의 노고에 경의를 표합니다.

감정평가사로서, 강사로서 수험생분들의 노고에 조금이나마 도움이 되고자, 간략히 2015년 보상법규 시험에 대하여 언급하고자 합니다.

2015년 보상법규 문제는 실제 보상 사례를 기준하여 구성된 듯 합니다.

따라서, 토지보상법의 기본 법조문을 충실히 공부하였다면 해당 판례를 모른다 하더라도 기본에 충실한 답안작성이 가능했을 것입니다.

실제 보상평가과정에서는 어떠한 법규를 어떻게 적용할 것인지가 문제됩니다. 따라서, 많은 공부와 조문확인이 필수라고 보시면 됩니다. 2015년 보상평가 문제 역시 실제 보상사례를 기초로 구성된 바, 어떠한 조문이 어떻게 적용되는지가 상당히 어려운 문제인 것 같습니다.

보상법규는 구체적인 사례를 어떠한 논리로 풀어나갈지가 중요합니다. 출제의도와 다르더라도 법적 근거있는 논리로 풀어나간다면 틀린 답이 아니므로, 이러한 경우에도 좋은 점수를 득할 수 있을 것입니다. 따라서, 정답인지 아닌지 보다, 논리적인 답안인지 아닌지에 신경써야 할 것입니다.

아래에서는 각 문항별 쟁점을 간략히 언급하도록 하겠습니다. 이는 하나의 예시이므로 이와 달라도 무방합니다.

문제1-1

설문의 물음은 ‘감정평가 실무기준’을 따르지 않았기에 위법하다는 주장입니다. 따라서 실무기준의 법적성질을 어떻게 보느냐에 따라 주장의 타당성이 결정될 것입니다.

국토교통부 고시이기에 형식은 행정규칙이지만, 감칙에 위임규정이 있기에 법령보충적 행정규칙의 성질을 갖습니다. 이에 판례(2013두4620)는 행정규칙으로 보아 대외적 구속력을 부정하고 있습니다.

1.실무기준의 법적성질을 법령보충적 행정규칙으로 보는 경우

①대외적 구속력을 인정하는 경우,

대외적 구속력이 인정되기에 이와 다르게 평가하는 것은 위법하므로 갑 주장은 타당하지 않음.

②법령보충적 행정규칙으로 보면서도 위임범위를 벗어나게 해석하는 경우,

이 경우 단순 행정규칙이 되므로 용도지역별 지가변동률을 적용하는 내용은 대외적 구속력을 갖지 않음. 따라서 이와 달리 이용상황별 지가변동률을 적용한 것은 타당함. 갑 주장은 타당함.

2.실무기준의 법적성질을 행정규칙으로 보는 경우

대외적 구속력을 갖지 않으므로 “해당 토지는 이용상황이 지가변동률에 더 큰 영향을 미친다는” 이유의 합리성이 인정되므로 갑 주장은 타당함.

문제의 포인트는 실무기준의 법적성질을 인정하게 되면 더 합리적인 방법이 있다해도 이를 적용할 수 없는 문제가 있기에 판례는 대외적 구속력을 부정할 수 밖에 없다는 것입니다.

채점기준이 무엇을 기준하는지에 따라 다소 점수차이가 발생될 여지도 있다고 사료됩니다.

문제1-2

보상금의 증액을 구하는 소송을 묻고 있습니다. 이 소송의 의의와 그 특수성을 설명하는 문제입니다.

형식적 당사자소송이며, 확인급부소송의 성질을 갖습니다. 이에, 행정소송법보다 우선 적용되는 토지보상법상의 내용(피고, 제소기간 등)을 구체적으로 서술하면 될 것입니다.

문제2-1

갑의 건축물이 손실보상의 대상이 되는지를 묻고 있습니다. 무허가건축물이라도 사업인정 고시일 전에 건축된 경우에는 보상대상이 된다는 것이 판례의 태도입니다. 해당 내용을 토지보상법 제25조의 규정과 관련하여 서술하면 될 것입니다.

또한, 89.1.24 이후의 무허가 건축물인 바, 주거용 건축물에 대한 특례규정이 어는 정도 범위에서 적용될 수 있는지가 문제될 것입니다.

“시행규칙 제33조 제2항에 따른 비준가격 및 제55조 제2항 이사비”는 적용될 것이나, 원칙적으로 주거이전비, 주거용건축물 최저보상 특례, 재편입가산금은 적용되기 어려울 것입니다.

이에, 을에 대한 영업보상이 가능한지도 문제될 수 있습니다. 무허가건축물등에서 임차인이 영업하는 경우에는 그 임차인이 사업인정고시일등 1년 이전부터 「부가가치세법」 제8조에 따른 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업의 경우는 영업손실보상의 대상이 될 수 있습니다.

* 허가 없이 지어진 건물이기에 용도가 특정될 수 있는지도 문제될 수 있습니다. 설문상 주거용으로 건축되었기에 주거용으로 용도를 보아도 무방할 것입니다.

문제2-2

갑과 을에 대한 주거이전비의 지급 가능성을 묻고 있습니다. 갑은 소유자이므로 무허가건축물에서의 주거이전비는 지급받기 어려울 것입니다. 을은 세입자이며, 사업인정 고시일 1년 전부터 계속하여 거주하고 있으므로 주거이전비를 지급받을 수 있을 것입니다. 또한, 주거이전비는 강행규정으로서 당사자의 약정이나 사업시행자가 재량으로 그 적용을 배제할 수 없다는 것이 판례의 태도입니다.

문제3-1

설문은 잔여지에 들인 부지조성 비용에 관한 손실보상 지급에 대한 청구권의 법적 근거에 대해서 묻고 있습니다. 잔여지 감가보상이 쟁점이 될 것인바, 토지보상법 제73조가 적용될 것입니다. 이와 관련하여 판례(2008두822)는 “잔여지에 지출된 부지조성비용은 그 토지의 가치를 증대시킨 한도 내에서 잔여지의 감소로 인한 손실보상액을 산정할 때 반영되는 것일 뿐”이라고 판시한 바 있습니다.

* 비용에 대한 손실보상을 청구하는 방법으로는 보상법 제74조의 잔여지 수용청구 및 시행규칙 제57조의 사업의 폐지에 대한 손실보상의 규정도 적용될 수 있을 것입니다. 어느 경우든 해당 조문의 내용을 충실히 적시한다면 큰 문제는 되지 않을 것으로 판단됩니다.

문제3-2

잔여지 감가보상의 청구방법과 관련하여 보상법 제73조에서는 “협의 - 재결”의 절차를 거치도록 규정하고 있습니다. 따라서 이러한 절차를 거치지 않고 사업시행자를 상대로 직접 손실보상을 청구할 수 없을 것입니다.

* 보상법 제74조 및 시행규칙 제57조의 경우를 적용하더라도 ‘협의 - 재결’의 절차를 거쳐 이의신청 및 보상금증감청구소송의 형태로 다투어야 하므로 결과는 동일할 것입니다.

문제4

판례(2011두14715)는 “현재가 아닌 시점의 가격을 기준으로 하는 경우에는 제시된 자료와 대상물건의 구체적인 비교·분석을 통하여 평가액의 산출근거를 논리적으로 밝히는 데 더욱 신중을 기하여야 한다. 만약 위와 같이 하는 것이 곤란한 경우라면 감정평가사로서는 자신의 능력에 의한 업무수행이 불가능하거나 극히 곤란한 경우로 보아 대상물건에 대한 평가를 하지 말아야 하지 구체적이고 논리적인 가격형성요인의 분석이 어렵다고 하여 자의적으로 평가액을 산정해서는 안 된다”고 판시한 바 있습니다.

갑은 단순히 인근 공업단지 시세라고 하여 공업용지 평당 3백만 원 이상이라고만 감정평가서에 기재하였는 바, 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 한 것으로 보기 어려울 것입니다.

따라서, 갑은 좀 더 신중한 평가이론을 바탕으로 평가하거나, 평가를 하지 말아야 함에도 불구하고 인근 시세를 기준하여 미래시점에서의 부동산 가치를 자의적으로 평가한 것으로 볼 수 있습니다. 즉, 갑 주장은 타당하지 못할 것입니다.

안녕하세요 도승하평가사입니다.

올 3월 초, 제21회 및 제24회 출제위원님을 만나, 시험과 관련된

이야기를 나누었습니다.

이를 수업때, 간략하게 얘기하였는데, 이후로 많은 분들이 메일이나 문자로 질문을 주셨기에

수험공부에 도움이 되실까하는 마음에 대화 내용을 간략하게나마 적시합니다.

1.출제 및 채점과 관련하여,

출제위원3인과 채점위원1인으로 구성된다고 합니다.

24회의 경우에는 1번, 2,3,번, 4번을 각 교수님 1분씩 출제하셨으며, 채점위원 1분과 함께 총 4분이 채점하셨습니다.

(=> 陰陽和平之人 註  : 실무, 이론도 동일하게 출제위원, 채점위원이 구성됨 / 다만, 작년 24회 시험 <실무>에서는 총 3분이 채점에 참여하였다는 것으로 전해짐) 

이미 우리에게 알려진대로, 출제하신 문제를 중심으로 각 교수님께서 문항별 채점을 하셨습니다.

출제위원3인 및 채점위원1인은 모두 법대 교수님이셨습니다.

2.법규 답안의 채점 기준과 관련하여,

출제위원께서는 출제한 문제의 채점기준을 세세한 사항까지 꼼꼼하게 작성하신다고 합니다.

이는 문항별 채점에서 출제하지 않으신 다른 분께서 채점을 할 수도 있기에 채점의 객관성을 최대한 확보

하고자 채점기준을 상세하게 작성하고, 그에 따라 채점이 이루어진다고 합니다.

3.답안의 분량과 관련하여,

답안의 분량은 '多多益善'이라고 합니다. 여기서 말하는 다다익선은 양적인 분량이 아닌 질적인 분량을 의미합니다.

예를 들어 '가중처벌과 관련된 협의소익'이 출제되었다면, 협의소익의 내용중에서 가중처벌과 관련된 부분만을 쓰기보다는, 쟁점이 협의소익이므로 협의소익의 일반쟁점을 두루 서술하고, 그 중 가중처벌과 관련된 부분을 핵심적으로 서술하여야 한다고 합니다. 이는 행정법 쟁점의 시험이므로, 행정법 쟁점의 내용(컨텐츠)을 풍부하게 작성해야 하고, 채점기준도 그러한 내용을 중심으로 작성되기 때문이라고 하십니다.

따라서, 답안작성과 관련하여는 행정법 및 개별법의 일반이론을 꼼꼼하게 작성하시되, 내용적으로 의미없는 양의 분량은 최소화하는 것이 좋을 것 같습니다.

(=> 陰陽和平之人 註  : 법규의 경우는  성실히 공부한 수험생이라면 대부분 논점 파악을 하기 때문에 아무래도 관련 사항을 풍부하게 적은  '多多益善' (양이 많음)형 답안이 상대적으로 높은 점수를 받을 확률이 높다. 참고로 24회 차석 합격생의 경우 답안지 한 부 + 추가 한 부를 받아  2장을 더 서술했다고 함.)

4.답안의 글씨와 관련하여,

글씨는 합격에 장애가 되지 않는다고 합니다. 다만, 선험적으로 볼 때, 글씨가 안좋은 사람이 쓰는 속도가 느리며, 속도가 느리면서, 내용도 풍부하지 못한 경우가 많다고 합니다.

따라서, 내용적으로 풍부하다면, 채점기준에 따라서 득점이 가능하기에 글씨가 좋지 않다고 합격하지 못하는 일은 없다고 하십니다.

(=> 陰陽和平之人 註  : 작년 24회 처럼 평가이론의 문제가 비교적 평이한 경우 동일한 논점서술과 동일한 내용이라면 글씨가 좋으면 아무래도 답안의 인상이 좋아질 확률이 높다. 참고로 예전 특강때 농담조로 석종현 교수님이 글씨 잘 쓰면 +5점이라고 하신 애기를 들은 적이 있었으며, 23회 채점평에서도 글씨에 대한 언급이 있었는데, 아무래도 글씨를 잘쓰면 조금 (+) 요소가 감안되는 것은 부정할 수 없는 사실이다) 

5.1부당 채점하는 시간에 대하여,

수천부의 답안을 채점하는 것은 힘이 드는 일일 것입니다. 그럼에도 교수님께서는 채점을 함에 있어서 힘든일은 없다고 하십니다. 아마도, 시험의 중요성을 이미 잘 알고게시기에 한 부, 한 부 채점에 대해서 상당히 신경을 쓰고 계십니다.

잘 쓴 답안은 1부 채점하는데에 10분 이상이 걸리기도 한다고 하십니다.

채점을 하실 때에는 우선, 답안이 꽉 차있는지를 확인하신다고 합니다. 1부의 답안지가 꽉 차있다면, 긴장하신다고 합니다.^^

1부를 다 채웠기에 열심히 공부한 답안이며, 이러한 답안은 채점할게 많다고 하십니다. 꽉 채우지 않았다고 하여 분량에 대한 감점이 있는 것은 아니지만, 대부분의 수험생이 꽉 채운 상태라면, 꽉 채우지 않은 답안은 꽉 채운 사람보다 무언가 쟁점이 빠져있을 수 있다는 가능성을 염두하신다고 합니다.

상기내용을 간략하게 읽어보시고, 수험에 도움이 되었으면 합니다.

아울러, 실무기준해설도 발간되었습니다. 법규의 경우 실무기준해설은 많은 내용이 담겨져 있습니다.

따라서, 이를 구해서 보실 수 있다면, 꼭 보시기 바랍니다.

(아울러 실무기준해설을 반영한 '감평행정 보상법(박균성 도승하 공저)' 개정판이 7월 전후로 나올 예정입니다.^^)

3월도 10일 남짓 남았습니다.

올 초에 새우셨던 공부계획이 잘 지켜졌는지 확인하시고,

그렇지 못하셨다면, 다시금 공부계획을 다잡으시고, 잘 지켜지셨다면, 그대로 밀고나가시면 될 것 입니다.^^