2015년 26회 감정평가사 시험 수험생 목차 2 (실무, 이론, 법규)

답답한 마음에 한번 올려봅니다. 올해는 꼭 합격해야하는데...ㅠㅠ

3과목 다 있어서 무척 깁니다. 여유가 있으신 분들은 본인 목차랑 한번 비교해보시면서 봐주세요.

[실무]

문제1

Ⅰ. 감정평가의 개요

구분건물의 일반시가감정평가. 2015.8.20.

 

Ⅱ. 물음1

1. 처리방침

계량모형 기준하되, 실무기준해설서상 A형으로 적정성 검토

 

2. 계량모형기준

3. 실무기준해설서 기준

4. 결정

계량모형 유의수준 낮아 신뢰성 있음. 계량모형으로 결정

 

Ⅲ.물음 2

1. 비준가액

사례3으로 기호1~7 개별평가(적산가액, 수익가액도 따로따로)

기호 모두 층별요인비교.

다만, 기호4 전용률 40.74%, 기호7 전체면적 5000m 이상이어서 추가적으로 감가함.

2. 적산가액

(1) 층별효용비율

물음 1에서 구한 층별효용지수랑 전유면적으로 산정

(2) 적산가액

3. 수익가액

(1) 사례순수익

(2) 수익가액

비준가액 구하는 거랑 거의 똑같았음

4. 감정평가액 결정

(1) 결정 : 비준가액

(2) 이유(시산조정)

평가목적, 대상특성, 자료신뢰성, 시장상황 각각 검토함.

 

문제2

Ⅰ. 감정평가의 개요

구분지상권 협의목적 보상평가. 2015.9.2.

 

Ⅱ. 물음 1 <토지보상법 시행규칙 제 28조>

1. 구분지상권 설정금액 기준

2. 입체이용저해율 기준

3. 권리의 유무에 따른 토지가액차이 기준

4. 구분지상권 거례사례 기준(이건 타이틀만 잡고 장단점 못씀)

 

Ⅲ. 물음 2

1. 설정금액 기준

시점수정 없이 그냥 설정금액 그대로 함 32,000,000

2. 입체이용저해율기준

비교표준지#가 선정, 도시계획도로저촉 보정함

입체이용률이랑 추가보정률 농지지대 기준으로 산정 42,000,000 정도

3. 구분지상권 거례사례기준

표준지#다에서 지역요인, 개별요인, 면적요인 비교. 45,000,000 정도

4. 결정

기 설정금액 과거의 값이므로 배제

객관성 있는 입체이용저해율 기준하되 거래사례기준에 의해 적정성 인정 됨. 입체이용저해율기준으로 결정.

 

문제3

Ⅰ. 감정평가의 개요

토지 및 지장물의 이의재결 위한 보상평가. 2015.8.25.

 

Ⅱ. 물음 1

1. 적용공시지가

여기서 완전 망함. 2013-2015년 K도, P시 서로 비교함. 7.89% vs 3.26%으로.. 귀신에 쓰인 듯. 근데 이것도 결국 변동 인정되어서

2013년 공시지가로 함

2. 비교표준지

칙 제24조,  #나 임야

 

Ⅲ. 물음 2

1. 농업손실보상대상 여부

칙 제48조 5가지 요건 적시하고 사안포섭

2. 농업손실보상액

실제소득 평균소득 2배 미만임. 실제소득 기준으로 보상. 소유자는 농작물총수입 2년치의 절반만 가져감.

 

문제4

Ⅰ. 감정평가의 개요

토지 및 건물의 경매평가, 2015.9.19.

Ⅱ. 감정평가액

1. 토지

(1) 제시외 건물 고려 하지 않는 경우

(2) 제시외 건물 영향 고려 하는 경우

2. 건물

3. 제시 외 건물

4. 감정평가액

(1) 제시 외 건물 매각제외시

(2) 제시 외 건물 일괄경매시

 

[이론]

문제1

Ⅰ. 서

키워드 적시함

Ⅱ. 물음 1

1. 원칙적인 감정평가방법

(1) 개별평가의 의의 (감칙 제 7조 제1항)

(2) 개별평가방법

(3) 본건의 경우

토지는 공시지가기준법, 건물은 원가법해서 합산한다

2. 개별평가방법의 적정성

(1) 개별평가 적용의 적정성

1) 개별평가의 적용대상

2) 대상의 특성

3) 개별평가 적용 적정한지 여부

대상이 토지 건물 일체로서 업무용으로 이용중인데, 개별평가만 적용 하는건 적정치 않다고 함. 그래서 일체평가 검토한다고 함

(2) 일체평가 적용 가능성

1) 의의 및 적용대상

2) 본건의 경우

(3) 소결-개별평가만 하지말고 둘 다 해보는게 좋다는 식으로.

 

Ⅲ. 물음 2

1. 부분평가의 의의

2. 적용대상

3. 본건의 경우

(1) 감정평가목적-101호만의 평가

(2) 대상물건특성-구분되어 독립적으로 이용

(3) 타당성 검토-타당힘

 

Ⅳ. 물음 3

1. 본건 토지의 유형

제시 외 건물 소재하는 토지니까 조심하자

2. 감정평가방법

(1) 제시 외 건물 매각 제외되는 경우

법정지상권 성립되지 않지만, 철거비용 같은거 고려하자

(2) 제시 외 건물 일괄매각 하는 경우

그냥 정상평가 하면 된다

 

Ⅴ. 물음 4

1. 조건부평가

(1) 의의

(2) 가능한 경우

(3) 검토사항

(4) 조건의 합리성 등 결여될 시 처리방법

반려하고 수임 철회할 수 있다고 함

2. 본건 평가 가능 여부

(1) 검토사항 검토

용적률 적용 관한 적법성 없다

(2) 가능 여부

불가능하다

 

Ⅵ. 결

 

문제 2

Ⅰ. 서

평가대상의 특수한 경우에는 감정평가할 때 평가목적별로 차이 있으니까 조심하자

Ⅱ. 물음 1

1. 목적별 평가방법

(1) 보상평가

1) 의의

2) 평가방법-나지상정, 개발이익배제, 공법상제한

(2) 경매평가

1) 의의

2) 평가방법-시장가치평가, 제시 외 건물 평가, (하나 기억안남)

(3) 담보평가

1) 의의

2) 평가방법-시장가치평가, 보수주의평가, 부적절 담보물건 평가제외

2. 사례

도로, 제시 외 건물 소재하는 토지, 제시 외 건물, 공익사업구역 내에 있는 토지,

택지후보지(물음2로 연결)

 

Ⅲ. 물음 2

1. 감정평가금액의 격차 나는 이유

개발이윤 반영여부, 실제 지출한 공사비용과 예상공사비용의 차이 등

2. 평가방식의 선택

(1) 보상평가-시행규칙 제57조, 가산방식

(2) 경매평가-시장가치 반영하기 위해 공제방식

(3) 담보평가-보수주의 위해 가산방식

 

Ⅳ. 결

 

문제3(문제4번 쓰고나서 씀)

Ⅰ. 토지의 장기사용권의 성격 검토

사용계약갱신청구 가능한지, ‘장기’ 가 50년이상을 의미하는지, 사인 간 자유로운 거래 가능한지 중요하다.

근데 나는 갱신청구가능하고, 50년 이상이고, 자유거래 가능하다고 보고, 사실상 ‘소유권과 유사한 권리’로 보고 이하 검토한다

 

Ⅱ. 장기사용권 가치 산정방법

1. 원가방식

토지는 부증성 어쩌고 해서 원가방식은 곤란

2. 비교방식

사용기간 등 비슷한 토지의 장기사용권 거래사례로 비준하면 된다

3. 수익방식

(1) 갱신청구 가능한 경우- 직접환원법

(2) 불가능한 경우-할인현금흐름분석법

 

Ⅲ. 결어

장기사용권이래봐야 소유권 내지 지상권이랑 비슷한 거 같으니까 우리 감정평가에 관한 규칙 준용해서 평가하면 된다.

 

문제 4

Ⅰ. 부동산 보유세율 상승의 의미

소유에 따른 제반비용이 증가한다

Ⅱ. 부동산시장에 미치는 영향

1 거래 활발해짐, 2 소유중심 주택시장에서 임대중심 주택시장으로의 변화, 3 부동산 평균 보유기간 단축

[법규]

문제 1

Ⅰ. 설문 1의 해결

1. 문제의 제기

2. 수용재결의 법적성질

(1) 의의

(2) 법적성질

3. 감정평가실무기준의 법규성 여부

(1) 법령보충적 행정규칙인이 여부

1) 의의

2) 사안의 경우

(2) 법규성 여부

1) 학설

2) 판례

3) 검토

4) 사안의 경우-법규성 인정

4. 소결-갑 주장 타당하다

 

Ⅱ. 설문 2의 해결

1. 문제의 제기

2. 보상금증감청구소송

(1) 의의

(2) 취지

(3) 소송유형

1) 학설 및 판례

2) 검토

(4) 소송성질

1) 학설

2) 검토

(5) 심리범위

3. 사안의 경우

갑은 A상대로 보상금증액 구할 수 있다

 

문제 2

Ⅰ. 설문1의 해결

1. 손실보상대상여부

(1) 문제점

(2) 학설

(3) 판례

(4) 검토 및 사안의 경우

 

2. 보상의 범위

(1) 토지보상법 제75조 제1항

(2) 사안의 경우

 

Ⅱ. 설문2의 해결

1. 문제의 제기

2. 주거이전비 지급요건(칙 제54조 1,2항)

(1) 소유자의 경우

1) 원칙

2) 예외 (무허가, 미거주)

(2) 세입자의 경우

1) 적법건축물

2) 무허가 건축물

3. 사안의 경우

(1) 갑-안됨

(2) 을-됨

 

문제 3

Ⅰ. 설문 1의 해결

1. 문제의 제기

2. 시행규칙 제62조

3. 사안의 경우

(1) 공작물 등인지

(2) 기능 다 할 수 없게 되었는 지

(3) 소결-칙57조가 근거가 된다

 

Ⅱ. 설문2의 해결

1. 문제의 제기

2. 토지보상법상 절차(제80조)

(1) 협의

(2) 재결신청

3. 사안의 경우

(1) 토지보상법상 절차의 취지

(2) 소결

 

문제 4

Ⅰ. 문제의 제기

Ⅱ. 공업단지 시세만으로 평가한 것이 잘못인지 여부

1. 부동산가격공시법 제21조 제1항

2. 사안의 경우

Ⅲ. 미래가격 감정평가에는 일반적인 평가방법이 없는 지 여부

1. 조건부평가(감정평가에 관한 규칙 제6조 제2항)

(1) 의의

(2) 검토사항

2. 사안의 경우

Ⅳ. 문제의 해결

법대로 안한 잘못이 있다. 갑 주장 타당하지 않다.