陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

대법원 2012.5.24. 선고 2010다108210 판결

[지료][공2012하,1114]

【판시사항】

[1] 건물의 구분소유자 아닌 자가 경매절차 등에서 대지의 공유지분만을 취득하였으나 대지를 전혀 사용·수익하지 못하고 있는 경우, 대지 공유지분권에 기한 부당이득반환청구를 할 수 있는지 여부(원칙적 적극)

[2] 지분권자로서 사용·수익권을 사실상 포기하는 등 공유지분권의 본질적 부분을 침해하는 공유물의 사용·수익·관리에 관한 특약이 공유자의 특정승계인에게 당연히 승계되는지 여부(원칙적 소극)

[3] 갑이 집합건물을 신축·분양하면서 을 등에게 해당 전유부분과 함께 토지 중 일부 공유지분에 관한 지분소유권이전등기를 해 주고, 나머지 공유지분은 남겨 두었는데, 이후 병 등이 나머지 공유지분의 소유권을 취득한 사안에서, 대지에 관한 사용·수익을 전혀 하지 못하고 있는 병 등은 을 등을 상대로 부당이득반환청구를 할 수 있고, 병 등이 소유 대지지분을 무상으로 점유·사용케 할 의무를 승계하였다고 볼 수 없는데도, 이와 달리 본 원심판결에 법리오해의 위법이 있다고 한 사례

【판결요지】

[1] 1동의 건물의 구분소유자들이 당초 건물을 분양받을 당시의 대지 공유지분 비율대로 건물 대지를 공유하고 있는 경우 구분소유자들은 특별한 사정이 없는 한 대지에 대한 공유지분 비율에 관계없이 건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 적법한 권원이 있으므로 구분소유자들 상호 간에는 대지 공유지분 비율의 차이를 이유로 부당이득반환을 구할 수 없으나, 건물의 구분소유자 아닌 자가 경매절차 등에서 대지의 공유지분만을 취득하게 되어 대지에 대한 공유지분은 있으나 대지를 전혀 사용·수익하지 못하고 있는 경우에는 다른 특별한 사정이 없는 한 대지 공유지분권에 기한 부당이득반환청구를 할 수 있다.

[2] 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정하고, 공유물의 사용·수익·관리에 관한 공유자 간의 특약은 특정승계인에게도 승계되나, 공유물에 관한 특약이 지분권자로서 사용·수익권을 사실상 포기하는 등으로 공유지분권의 본질적 부분을 침해하는 경우에는 특정승계인이 그러한 사실을 알고도 공유지분권을 취득하였다는 등 특별한 사정이 없는 한 특정승계인에게 당연히 승계된다고 볼 수 없다.

[3] 갑이 집합건물을 신축·분양하면서 수분양자인 을 등에게 해당 전유부분과 함께 토지 중 일부 공유지분에 관한 지분소유권이전등기를 해 주고, 나머지 공유지분은 장차 건물 증축 등을 위해 남겨 두었는데, 나머지 공유지분에 관하여 설정된 근저당권에 기한 경매절차에서 병 등이 소유권을 취득한 사안에서, 나머지 공유지분을 경매절차에서 취득하였음에도 대지에 관한 사용·수익을 전혀 하지 못하고 있는 병 등은 토지를 배타적으로 점유·사용하고 있는 을 등을 상대로 부당이득반환청구를 할 수 있고, 갑이 을 등에게 집합건물의 용법에 따라 무상으로 사용할 수 있는 권한을 부여한 것으로 해석될 수 있더라도 그와 같은 약정이 병 등에게 당연히 승계된다고 볼 수 없는데도, 이와 달리 본 원심판결에 법리오해의 위법이 있다고 한 사례.

【참조조문】

[1] 민법 제263조, 제741조 [2] 민법 제263조, 제265조 [3] 민법 제263조, 제265조, 제741조

【참조판례】

[1] 대법원 1995. 3. 14. 선고 93다60144 판결(공1995상, 1598)

대법원 2011. 7. 14. 선고 2009다76522, 76539 판결

[2] 대법원 2009. 12. 10. 선고 2009다54294 판결(공2010상, 103)

【전 문】

【원고, 상고인】원고 1 외 2인 (소송대리인 변호사 최광석)

【피고, 피상고인】피고 1 외 32인 (소송대리인 법무법인 백상 담당변호사 고창일)

【원심판결】서울고법 2010. 11. 25. 선고 2009나59604 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이 유】

상고이유(기간이 지난 후 제출된 각 보충이유는 이를 보충하는 범위에서)를 판단한다.

1. 1동의 건물의 구분소유자들이 당초 그 건물을 분양받을 당시의 대지 공유지분 비율대로 그 건물의 대지를 공유하고 있는 경우 그 구분소유자들은 특별한 사정이 없는 한 그 대지에 대한 공유지분의 비율에 관계없이 그 건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 적법한 권원이 있으므로 그 구분소유자들 상호 간에는 대지 공유지분 비율의 차이를 이유로 부당이득반환을 구할 수 없으나( 대법원 1995. 3. 14. 선고 93다60144 판결, 대법원 2011. 7. 14. 선고 2009다76522, 76539 판결 등 참조), 건물의 구분소유자 아닌 자가 경매절차 등에서 그 대지의 공유지분만을 취득하게 되어 대지에 대한 공유지분은 있으나 대지를 전혀 사용·수익하지 못하고 있는 경우에는 다른 특별한 사정이 없는 한 대지 공유지분권에 기한 부당이득반환청구를 할 수 있다고 할 것이다.

원심은 그 채택 증거에 의하여 판시와 같은 사실, 즉 소외인은 1983. 6. 29. 서울 용산구 한남동 (지번 생략) 대 1,514㎡(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다)를 매수한 후 1984. 12. 7. 그 지상에 지하 3층, 지상 5층의 집합건물을 신축한 사실, 소외인은 1984. 12. 29.부터 신축건물을 분양함에 있어 분양 당시에는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 시행되기 전이었으므로 수분양자들에게 각 해당 전유부분과 함께 이 사건 토지 중 일부 공유지분(그 지분의 합계는 1,182.5290/1,514이다)에 관한 지분소유권이전등기를 하여 주고, 나머지 공유지분(331.47/1,514)은 장차 건물을 증축하거나 자신의 건물부지로 사용할 목적으로 남겨 두었는데, 1984. 12. 29. 주식회사 서울신탁은행에 대한 채무담보를 위하여 자신의 공유지분에 관하여 채권최고액을 7억 5,000만 원으로 하는 근저당권을 설정해 준 사실, 위 은행으로부터 근저당권과 그 피담보채권을 양수한 이노서울제일차유동화전문 유한회사의 신청으로 위 근저당권에 기한 경매절차가 개시되었고 그 경매절차에서 정복수가 상속한 위 소외인의 공유지분을 원고들 및 원심 공동원고가 매수하여 2007. 4. 13. 그 매각대금을 모두 지급함으로써 그 소유권을 취득한 사실, 피고들은 2007. 4. 13. 이전에 각기 그 구분소유 건물과 함께 이 사건 토지에 대한 공유지분을 취득한 사실 등을 인정한 다음, 피고들은 집합건물의 대지인 이 사건 토지 공유지분의 비율에 관계없이 그 건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가지므로, 피고들이 이 사건 토지 중 원고들의 공유지분에 해당하는 부분을 배타적으로 점유·사용하는 것이 법률상 원인 없이 원고들의 공유지분을 침해하는 것이라고 볼 수 없다고 보아, 원고들의 이 사건 부당이득반환청구를 배척하였다.

그러나 원심이 인정한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 토지에 대한 1,514분의 331.47지분을 경매절차에서 취득하였음에도 그 대지에 관한 사용·수익을 전혀 하지 못하고 있는 원고들로서는 이 사건 토지를 배타적으로 점유·사용하고 있는 피고들을 상대로 그로 인한 부당이득반환청구를 할 수 있다고 보아야 할 것이다.

그럼에도 원심은 그 판시와 같은 이유만으로 원고들의 이 사건 부당이득반환청구를 배척하였으니, 이러한 원심의 조치에는 공유물의 점유 등에 관한 법리를 오해한 위법이 있고, 이를 지적하는 상고이유는 이유 있다.

2. 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정하고, 공유물의 사용·수익·관리에 관한 공유자 간의 특약은 그 특정승계인에 대하여도 승계된다고 할 것이나, 공유물에 관한 특약이 지분권자로서의 사용·수익권을 사실상 포기하는 등으로 공유지분권의 본질적 부분을 침해하는 경우에는 특정승계인이 그러한 사실을 알고도 공유지분권을 취득하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 특정승계인에게 당연히 승계된다고 볼 수 없다( 대법원 2009. 12. 10. 선고 2009다54294 판결 참조).

원심은 또한 부가적으로 그 채택 증거에 의하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 소외인은 집합건물을 신축·분양하면서 수분양자들에게 전유부분과 함께 집합건물이 위치하는 부분에 해당하는 대지 지분만을 이전하여 주기는 하였으나 장차의 증축 등을 위해 남겨둔 나머지 대지 지분에 관하여도 피고들에게 집합건물의 용법에 따라 무상으로 사용할 권한을 묵시적으로 부여하였고, 원고들로서도 그 나머지 공유지분을 경매절차를 통하여 취득할 당시 매각공고(매각물건명세서 및 부동산현황조사보고서 포함)와 등기부등본을 통하여 그 공유하는 대지 위에 집합건물이 존재하고 있다는 사정을 충분히 알고 있었으며, 원고들이 피고들에 대하여 지료 또는 임료 상당 부당이득반환청구권을 취득하지 못한다고 하여 대지에 대한 사용·수익권의 본질적 부분이 침해된다고 볼 수 없으므로, 원고들은 피고들에게 그 소유 대지지분을 무상으로 점유·사용케 할 의무를 승계하였다고 판단하였다.

그러나 원심의 이러한 판단도 수긍하기 어렵다.

집합건물을 분양한 자가 구분소유자들에게 건물의 대지 중 일부 지분에 관하여만 소유권이전등기를 하여 나머지 지분을 스스로 보유하고 있는 경우 자신의 보유지분에 관하여 구분소유자들이 집합건물의 용법에 따라 무상으로 사용할 권한을 부여한 것으로 해석될 수 있다고 하더라도( 대법원 2002. 12. 27. 선고 2002다16965 판결 참조), 그와 같은 약정은 건물이 철거될 때까지 공유지분권에 기한 사용·수익을 포기하는 것이어서 원고들에게 당연히 승계된다고 보기는 어려울 뿐 아니라 원심이 들고 있는 판시와 같은 사정만으로는 원고들이 위와 같은 약정이 존재한다는 사정을 알면서 이 사건 공유지분을 취득하였다고 볼 수도 없다.

그럼에도 원심은 원고들이 피고들과의 사이에 그 소유의 대지지분을 무상으로 점유·사용케 할 의무를 승계하였다고 단정하였으니, 이러한 원심의 판단도 위법하여 그대로 유지할 수 없고, 이를 지적하는 상고이유는 이유 있다.

3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 이상훈(재판장) 전수안(주심) 양창수 김용덕

(출처 : 대법원 2012.05.24. 선고 2010다108210 판결[지료] > 종합법률정보 판례)

대지권 미등기, 대지권 없음, 토지등기 실무

1. 구분소유권에서 대지사용권과 전유부분과의 관계

※ 대지사용권

․ 의의 : 구분소유자가 대지에 대하여 가지는 권리

․ 유형 : 소유권, 지상권, 임차권

․ 전유부분의 처분과의 관계 - 원칙 : 분리처분 금지

(등기하여야 선의의 제3자에게 대항가능)

예외 : 규약으로 정한 경우 분리처분 가능

2. 대지권 미등기 , 대지권 없음, 토지별도등기

집합건물이 경매될 경우 ‘대지권’과 관련하여 경매절차에서 발생할 수 있는 사항을 중심으로 이를 다시 요약정리한다

(1) 용어의 개념

1) 대지권 : 건물과 분리하여 처분할 수 없는 대지사용권을 말한다.

- 대지권은 대지사용권이 건물전유부분의 종된 권리가 된 경우이다. 분리처분규약이 존재하지 않으면 구분소유자가 대지사용권을 취득하는 때에 당연히 대지권이 된다

- 대지권의 성립은 대지권등기와는 무관하며 ‘대지권의 목적인 토지의 표시’란이나 ‘대지권 표시’란에 아무런 기재가 없는 경우에도 대지권은 성립한다

-대지권은 구분건물에 대한 소유권과 대지사용권이 어느 시점에서든지 동일인에게 1회만 동시에 존재하면 그 시점에서 대지권이 성립하고 그 이후에는 대지권이 구분건물에 대한 종된 권리로서 구분건물의 처분에 따라 함께 이전한다

2) 대지사용권 : 집합건물의 구분소유자가 건물의 전유부분을 소유하기 위하여 대지에 대하여 갖는 권리를 말한다

- 대지소유자에 의해 집합건물이 철거되지 않을 권원(권리의 원천)으로 물권․채권 , 등기․미등기를 불문한 권리이다.

- 대지사용권은 소유권, 법정지상권(法定地上權), 무상사용권(시영아파트의 경우)의 3가지가 존재한다

3) 대지권 미등기

- 대지권 미등기라는 의미는 대지권이 처음부터 없는 경우 (시유지와 국유지에 건축한 경우)와는 달리 실제 대지권이 있으나 아파트와 같은 대규모 집합건물의 경우, 대지의 분․합필 및 환지절차의 지연, 각 세대당 지분비율 결정지연, 건설업체의 내부사정, 타 전유부분 소유자의 분양대금 완납지연에 따르는 문제 등으로 인하여 전유부분에 대한 소유권이전등기만 수분양자(분양 받은 자)에게 경료되어 머물거나 그 후 부동산이 양도될 경우에도 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료되고 대지지분에 대한 소유권이전등기는 상당기간 지체되는 상태를 의미하는 것을 말한다.

- 신도시아파트처럼 대지사용권은 있으나 단순히 절차 미비로 대지지분이 미등기로 되어 있는 경우에는 대금을 납부하면 대지지분의 소유권이전이 가능하다. 즉, 대지권이 미등기라도 소유권취득에는 큰 어려움이 없다. 다만 차후 대지지분에 대한 소유권 이전등기시 매수자는 경매당시의 소유자 명의로 대위등기한 후 자신에게 이전등기라는 2번의 번거로운 등기절차를 거쳐야 한다.

-입찰참여자는 ‘대지권미등기’라는 문구가 있으면 반드시 대지권가격도 감정평가 되었는지를 법원의 감정평가서를 통해 확인해야 한다.

4) 대지권 없음 : 대지지분이 아예없는 아파트를 말한다

- 동일 아파트 단지내 경매물건임에도 불구하고 시세의 절반가격에 경매나온 물건을 볼 수 있는데 이는 지분경매 물건 아니면 대지권 없이 건물만 나온 경우다

- 만일 대지권 없는 아파트를 싼 맛에 낙찰 받을 경우 대지권 소유자가 구분소유권 매도 청구권을 행사하면 건물의 소유권을 잃을 수 있다는 점에 유의해야 한다. 즉 건물의 매수자는 대지사용권을 가지지 못한 구분소유자에 해당되어 건물의 철거를 요구할 권리를 갖고 있는 대지지분의 소유자가 건물을 시가로 매도할 것을 요구하면 이에 응해야 한다.

-단, 대지지분이 없는 아파트일지라도 감정가에 대지권 가격이 포함되어 있다면 향후 대지권에 대한 소유권을 행사하는데 문제가 없다.

5) 토지 별도등기 : 토지가 대지권으로 정리되기 전에 토지에 대해 저당권이나 가압류등이 설정된 경우를 말한다.

- 이런 경우 구분건물의 저당권자가 경매를 신청하더라도 토지의 저당권은 말소되지 않는다. 즉 건물을 낙찰받아 소유권 이전등기까지 마쳤어도 토지의 저당권자 등 채권자가 토지를 경매신청하면 건물의 낙찰자는 계속 지료를 지불해야 한다. 만일 지료 지급을 거절하거나 지체하면 토지소유자는 건물에 대해 강제경매신청을 할 수 있다.

- 법원실무에서는 토지에 대한 저당권을 낙찰자가 인수한다는 특별매각조건을 붙이거나, 인수조건을 붙이지 않고 토지의 저당권자로 하여금 채권신고를 하게 하여 그 중 경매대상 구분건물의 대지권 비율만큼 토지저당권을 말소시킨다. 이때 토지저당권자는 건물의 낙찰대금에 대해서는 우선변제를 받을 수 없다.

-따라서 입찰참여자는 토지저당권자가 채권신고를 한 경우에만 입찰에 참여해야 한다. (토지등기부 초본을 열람하여 저당 채권의 존부, 원인, 수액등을 확인한다)

- 민사집행법 적용 사건 이후부터는 법원에서 특별히 인수조건을 붙이지 않은 경우에는 토지별도 등기권자가 배당요구를 하지 않았더라도 당연히 배당에 참가할 수 있는 채권자로 보고 배당을 해주고 있다.