대지권 미등기, 대지권 없음, 토지별도등기 실무

대지권 미등기, 대지권 없음, 토지등기 실무

 

1. 구분소유권에서 대지사용권과 전유부분과의 관계

 

 

※ 대지사용권

 

 

․ 의의 : 구분소유자가 대지에 대하여 가지는 권리

 

 

․ 유형 : 소유권, 지상권, 임차권

 

 

․ 전유부분의 처분과의 관계 - 원칙 : 분리처분 금지

(등기하여야 선의의 제3자에게 대항가능)

 

 

 

예외 : 규약으로 정한 경우 분리처분 가능

사항	내용설명
1. 대지사용권이란?	대지사용권이라 함은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다 (제2조 6호)
2. 대지사용권의 유형	대지사용권은 구분소유자의 대지에 대한 권리가 소유권일 수도 있고 지상권이나 임차권(=타인의 토지를 빌려 연립주택을 건축하는 경우)일 수도 있기 때문에 이러한 모든 경우를 포괄하는 의미이다.
3. 대지사용권과 전유부분의 처분과의 관계	1) 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다(제 20조 1항). 즉 전유부분의 소유권이 이전되면 대지사용권은 당연히 전유부분 양수인에게 이전한다.   2) 구분소유권자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만 규약으로써 달리 정한 때에는 전유부분과 분리처분 할 수 있다( 제 20조 제 2항) 예를 들어 재건축을 앞둔 낡은 연립주택의 경우 구분소유자들이 규약으로 정하여 전유부분과는 별도로 대지사용권(=대지지분권)만을 따로 처분할 수 있다.   3) 전유부분과 대지사용권의 분리처분금지는 그 취지를 등기(=대지권 등기)하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에 대하여 대항하지 못한다(제 20조 제 3항)   4) 구분소유자가 2개 이상의 전유부분을 소유한 때에는 각 전유부분의 처분에 따르는 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 면적비율에 의한다. 다만, 규약으로서 달리 정할 수 있다 (제21조)

 

 

2. 대지권 미등기 , 대지권 없음, 토지별도등기

집합건물이 경매될 경우 ‘대지권’과 관련하여 경매절차에서 발생할 수 있는 사항을 중심으로 이를 다시 요약정리한다

 

 

 

(1) 용어의 개념

1) 대지권 : 건물과 분리하여 처분할 수 없는 대지사용권을 말한다.

 

 

- 대지권은 대지사용권이 건물전유부분의 종된 권리가 된 경우이다. 분리처분규약이 존재하지 않으면 구분소유자가 대지사용권을 취득하는 때에 당연히 대지권이 된다

 

 

- 대지권의 성립은 대지권등기와는 무관하며 ‘대지권의 목적인 토지의 표시’란이나 ‘대지권 표시’란에 아무런 기재가 없는 경우에도 대지권은 성립한다

 

 

 

-대지권은 구분건물에 대한 소유권과 대지사용권이 어느 시점에서든지 동일인에게 1회만 동시에 존재하면 그 시점에서 대지권이 성립하고 그 이후에는 대지권이 구분건물에 대한 종된 권리로서 구분건물의 처분에 따라 함께 이전한다

 

 

 

 

2) 대지사용권 : 집합건물의 구분소유자가 건물의 전유부분을 소유하기 위하여 대지에 대하여 갖는 권리를 말한다

 

- 대지소유자에 의해 집합건물이 철거되지 않을 권원(권리의 원천)으로 물권․채권 , 등기․미등기를 불문한 권리이다.

 

- 대지사용권은 소유권, 법정지상권(法定地上權), 무상사용권(시영아파트의 경우)의 3가지가 존재한다

 

 

 

3) 대지권 미등기

 

 

- 대지권 미등기라는 의미는 대지권이 처음부터 없는 경우 (시유지와 국유지에 건축한 경우)와는 달리 실제 대지권이 있으나 아파트와 같은 대규모 집합건물의 경우, 대지의 분․합필 및 환지절차의 지연, 각 세대당 지분비율 결정지연, 건설업체의 내부사정, 타 전유부분 소유자의 분양대금 완납지연에 따르는 문제 등으로 인하여 전유부분에 대한 소유권이전등기만 수분양자(분양 받은 자)에게 경료되어 머물거나 그 후 부동산이 양도될 경우에도 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료되고 대지지분에 대한 소유권이전등기는 상당기간 지체되는 상태를 의미하는 것을 말한다.

 

 

 

- 신도시아파트처럼 대지사용권은 있으나 단순히 절차 미비로 대지지분이 미등기로 되어 있는 경우에는 대금을 납부하면 대지지분의 소유권이전이 가능하다. 즉, 대지권이 미등기라도 소유권취득에는 큰 어려움이 없다. 다만 차후 대지지분에 대한 소유권 이전등기시 매수자는 경매당시의 소유자 명의로 대위등기한 후 자신에게 이전등기라는 2번의 번거로운 등기절차를 거쳐야 한다.

 

 

 

-입찰참여자는 ‘대지권미등기’라는 문구가 있으면 반드시 대지권가격도 감정평가 되었는지를 법원의 감정평가서를 통해 확인해야 한다.

 

 

 

4) 대지권 없음 : 대지지분이 아예없는 아파트를 말한다

 

 

- 동일 아파트 단지내 경매물건임에도 불구하고 시세의 절반가격에 경매나온 물건을 볼 수 있는데 이는 지분경매 물건 아니면 대지권 없이 건물만 나온 경우다

 

 

 

- 만일 대지권 없는 아파트를 싼 맛에 낙찰 받을 경우 대지권 소유자가 구분소유권 매도 청구권을 행사하면 건물의 소유권을 잃을 수 있다는 점에 유의해야 한다. 즉 건물의 매수자는 대지사용권을 가지지 못한 구분소유자에 해당되어 건물의 철거를 요구할 권리를 갖고 있는 대지지분의 소유자가 건물을 시가로 매도할 것을 요구하면 이에 응해야 한다.

 

 

 

-단, 대지지분이 없는 아파트일지라도 감정가에 대지권 가격이 포함되어 있다면 향후 대지권에 대한 소유권을 행사하는데 문제가 없다.

 

 

 

5) 토지 별도등기 : 토지가 대지권으로 정리되기 전에 토지에 대해 저당권이나 가압류등이 설정된 경우를 말한다.

 

 

- 이런 경우 구분건물의 저당권자가 경매를 신청하더라도 토지의 저당권은 말소되지 않는다. 즉 건물을 낙찰받아 소유권 이전등기까지 마쳤어도 토지의 저당권자 등 채권자가 토지를 경매신청하면 건물의 낙찰자는 계속 지료를 지불해야 한다. 만일 지료 지급을 거절하거나 지체하면 토지소유자는 건물에 대해 강제경매신청을 할 수 있다.

 

 

- 법원실무에서는 토지에 대한 저당권을 낙찰자가 인수한다는 특별매각조건을 붙이거나, 인수조건을 붙이지 않고 토지의 저당권자로 하여금 채권신고를 하게 하여 그 중 경매대상 구분건물의 대지권 비율만큼 토지저당권을 말소시킨다. 이때 토지저당권자는 건물의 낙찰대금에 대해서는 우선변제를 받을 수 없다.

 

 

 

-따라서 입찰참여자는 토지저당권자가 채권신고를 한 경우에만 입찰에 참여해야 한다. (토지등기부 초본을 열람하여 저당 채권의 존부, 원인, 수액등을 확인한다)

 

 

 

- 민사집행법 적용 사건 이후부터는 법원에서 특별히 인수조건을 붙이지 않은 경우에는 토지별도 등기권자가 배당요구를 하지 않았더라도 당연히 배당에 참가할 수 있는 채권자로 보고 배당을 해주고 있다.