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1. 대법원에 따르면 토지보상평가지침은 법원이나 국민을 기속하는 효력이 없는 기준으로서 대외적인 구속력을 갖기 아니하는 규범으로서 법령이 아님에도 불구하고(대법원 2010.3.25. 선고 2009다 97062 판결 등 참조) 본 건 법원감정인은 가로조건과 획지조건을 아예 평가하지 아니하면서 토지보상평가지침 별표에 따른 평가라고 주장하는 바, 그렇다면 선행사건의 법원 감정인이나 재결감정인들이 가로조건 이나 획지조건을 반영하여 이 사건 토지에 대한 감정평가를 하는 것이 위법한 것인지 여부 2. 표준지 조사평가 등(표준지조사평가보고서 등 참조)을 할 때에도 도로와의 접면조건 등은 전답이거나 임야이거나를 막론하고 반드시 평가를 하도록 되어 있고, 임야라고 하더라도 맹지인 임야와 도로가 접한 임야의 가치는 사회통념상 달리질 수밖에 없는데, 임야의 경우에는 비교 대상 토지의 도로접면 조건, 진출입의 용이성 등이 달라도 이를 토지의 가치평가에 반영하지 않는 것이 적법한 평가인지 여부 3. 이 사건 토지(○○동 산65-1)의 경우 도로에 접하지 아니하고 북서쪽 끝부분이 도로와 근접하여 있으나 차량의 통행이 불가능하며 도로와 인접한 토지 하단부들이 수직 옹벽으로 이루어져 표고차가 있어 진출입 자체도 불가능한 반면, 비교표준지인 ○○동 산170의 경우 소로에 한면이 접하고 접면도로의 출입도 제한이 없어 도로접면 조건 등이 훨씬 우세한 바, 이러한 토지의 특성은 비록 임야라고 하더라도 개별요인의 명칭이 어떠하건 간에(가로조건이건 접근조건이건) 감정평가의 요인으로 반영되는 것이 타당한 것이 아닌지 여부 4. 이 사건 제1토지의 경우 전체면적의 1/4은 산록(산기슭 지형)이고 평탄지가 3/4인 반면 비교표준지는 전체면적 대부분이 평탄지로 이루어져 있어 지형상으로도 비교표준지가 우세하고, 경사도 역시 비교표준지가 더 완경사에 가까워 비교표준지가 우세한 것으로 보이며, 토지의 면적 역시 이 사건 제1토지가 비교표준지의 3배 정도에 달하여 광평수 토지로써 거래의 용이성도 떨어지는 것으로 보여 이 역시 비교표준지가 우세한 것으로 보이는데 이러한 부분 역시 임야라고 하더라도 그 개별요인의 명칭이 어떠하건 간에(획지조건이건 환경조건이건) 평가에 반영되는 것이 타당한 것이 아닌지 여부 5. 토지보상평가지침 상으로 임야의 경우 가로조건과 획지조건이 개별요인에서 배제된 취지는 무엇인지, 위 각 조건에 해당하는 개별요소를 모두 배척하는 것이 그 취지인 것인지 6. 위 양 감정평가서에 대하여 귀 협회에서 심의를 거친 사실이 있는지 여부 7. 귀 협회의 보상감정 심사팀에서 보상소송(손실보상금 증액소송)평가액이 협의감정평가액보다 가능한 한 20%를 넘지 않도록 권고하고 있는지 여부, 그러한 권고나 지침이 있다면 그 취지는 무엇인지 |
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1.~5. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제70조제1항에 의하면 협의나 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 따른 그 토지의 이용계획, 해당 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령으로 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률(「한국은행법」제86조에 따라 한국은행이 조사ㆍ발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 비율을 말한다)과 그 밖에 그 토지의 위치ㆍ형상ㆍ환경ㆍ이용상황 등을 고려하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다고 규정하고 있습니다.
또한, 우리 협회 「토지보상평가지침」제15조제2항(「표준지 조사·평가기준」제9조제2항도 거의 동일)에 의하면 “지역요인 및 개별요인의 비교는 평가대상토지의 공법상 용도지역·지구·구역 및 실제이용상황 등을 기준으로 그 용도적 특성에 따라 다음과 같이 용도지대를 분류하고 가로조건·접근조건·환경조건·획지조건·행정적조건·기타조건 등에 관한 사항을 비교한다”고 규정되어 있습니다.1. 상업지대 : 고밀도상업지대·중밀도상업지대·저밀도상업지대2. 주택지대 : 고급주택지대·보통주택지대·농어촌주택지대3. 공업지대 : 전용공업지대·일반공업지대4. 농경지대 : 전작농경지대·답작농경지대5. 임야지대 : 도시근교임야지대·농촌임야지대·산간임야지대6. 후보지지대 : 택지후보지지대·농경지후보지지대
따라서, 지목 및 이용상황이 임야인 경우 가로조건과 획지조건이 개별요인에서 배제되는 것이 아니며, 개별요인 비교를 위한 격차율은 용도지대별 비교항목(조건·항목·세항목)을 기준으로 개별요인별로 구분하여 따로 산정하므로 개별 부동산이 갖는 특수성이나 개별·구체성에 따라 전문가인 감정평가사의 판단에 따라 적의 적용되어져야 할 것이므로 보다 자세한 사항은 해당 감정평가업자에게 문의하시는 것이 타당할 것입니다. 6.~7. 사건번호 2011구합5753 감정평가서는 2012. 10. 24(수)에 심사요청 되어 2012. 10. 26(금)에 심사가 완료 되었으며, 사건번호 2012구합2508 감정평가서는 우리 협회 “감정평가심사시스템”에서 검색되지 않는 것으로 보아 심사위원회의 심사를 거치지 않은 것으로 보여 지며, 감정평가심사위원회의 심사내용은 심사 요청한 감정평가에 대하여 필요적 사항의 기재여부와 그 평가내용의 공정성 및 적정성을 검토하는 것이며 감정평가금액의 적정성을 심사하는 것은 아니므로 감정평가액에 대하여 권고를 하지 않습니다. |
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