陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

(최신 개정 증보판)

기본법리에서 권리분석의 정상까지

부동산경매 백과

김창식 지음

지은이․ 김창식 | 556면 l 값 25,000원 | 발행인 신민식 | 발행일 2014년 1월 27일

분야 ․ 비즈니스와 경제>투자/재테크>부동산/경매 | ISBN 978-89-94909-40-0 13320

2014년 기준 최신 경매관련법 및 판례 완벽 반영,

‘KT올레 TV’ 인기 강좌 부동산경매 교재.

2014년 기준, 경매관련법 및 판례 완벽 반영,

고수들이 인정하는 경매 기본서라는 평가 속에 ‘KT올레 TV’ 인기 강좌에 등극!

“지식의 실패는 다시 배우면 되지만, 베팅의 실패는 다시 종잣돈을 벌면 된다고 말 할 수 없다”는 신념을 가진 저자는 경매 현장에서 전투적으로 실전에 임하는 투자자들을 위하여 2014년 현재 기준으로 변경된 모든 경매관련법과 판례를 샅샅이 뒤져 이 한 권의 책에 실어 놓았다.

2008년 출간된 《부동산경매 백서》를 시작으로 2012년 《부동산경매 백과》로 제목을 바꿔 개정 출판하였고, 다시 2014년 그 동안 관련 법률의 개정과 바뀐 판례 및 저자의 연구성과를 추가하여 세상에 내놓게 된 것이다. 이로서 저자뿐만 아니라 경매 분야의 고수들도 ‘최고 수준의 경매 기본서’로서 이 책을 꼽는데 주저하지 않는다.

특히 경매 투자자가 알아두어야 할 대부분의 내용이 소상하게 담겨 있는 것은 물론, ‘대항력의 유무, 위장임차인, 임차권의 양도․양수, 종전경매, 가처분, 가등기, 지분경매, 법정지상권, 유치권, 배당’에 관한 경우의 수 등 경매 참가자들이 실전 투자에서 접하게 되는 많은 문제점들을 더 현명하게 풀어나갈 수 있는 실마리와 전투적인 조언을 제공하고 있다.

이 책은 기존의 많은 경매서들이 실전 경매에서 발생하는 문제의 해법을 제공하는 데 있어 필요하고도 충분한 지식을 제공하지도 못한다는 한계를 뛰어 넘어 실전적 컨설팅을 하고 있는 경지에 이르렀다는 평가를 받고 있다. 이러한 독자들의 환호에 힘입어 ‘부동산경매 백과’는 ‘KT올레 TV’에서 현재 가장 인기 있는 부동산 경매 강좌로 방영되고 있으며 이 책은 기본 교재로 활용되고 있다.

“경매정보지에서 사건을 찾아보고 이에 대한 내용과 책에서 설명한 내용을 찬찬히 읽어본다면 유용한 부분이 많다. 경매정보지는 교과서이고 이 책은 해답에 접근하는 참고서다”, “단순히 이론에만 치우친 내용이 아니고 실제 경매 물건을 토대로 경매에 관한 지식을 들려주고 있어 상당한 도움이 된다.

자신이 직접 투자한 경험을 바탕으로 경매에 관련된 법과 판례들을 잘 인용해 일반인들이 마치 컨설팅을 받고 있는 듯이 쉽고 편하게 접근하도록 해두었다”, “실제의 사례를 바탕으로 경매의 시작부터 마무리까지 정석과 응용, 함정을 꼼꼼히 잡아준다.

자세하게 주석을 달아 독자들의 수고로움까지 덜어주는 센스 있는 책”이라는 독자들의 추천처럼 언제 어디서나 꺼내 문제를 해결하고 더 나은 투자를 결정하는 데 도움을 주는 백과사전이라 하겠다.

경매 관련서를 조금이라도 읽어본 사람, 한두 번 경매를 경험해본 사람, 공인중개사시험을 준비하는 사람, 조금 더 법리적으로 접근해서 더 큰 이익을 보고 싶은 사람들이 꼭 읽어야 할 책이다.

기본법리에서 권리분석의 정상까지

‘부동산경매 경우의 수를 총 망라한 백과사전’

①기본법리, ②관련 판례, ③경우의 수에 대한 해설, ④실전사례 해설 등 부동산경매 경우의 수를 백과사전식으로 정리한 책. 이 책은 판례의 소개에 있어서도, 기존의 판례 및 최근의 변경 판례를 완벽하게 검색하고, 세밀하게 분석하여 그 취지를 요약함으로써, 판결문이 주는 딱딱함을 해소하여 독자의 이해를 돕는 데 초점을 맞췄다. 그래서 대항력의 유무, 위장임차인, 가처분, 가등기, 지분경매, 예고등기, 법정지상권, 유치권, 배당 등의 판단에 있어서 경우의 수에 대한 확장을 세세하게 담았다. 이러한 성취는 실전에서 독자들이 느끼는 갈증을 직접적으로 해소시켜준다.

이 책은 법원행정처 발간 실무제요의 내용 중 경매참가자의 입장에서 고려되어야 할 부분을 난이도의 구분 없이 완전하게 추출했다는 장점이 있다. 또 이를 보완하여, 즉 경우의 수를 확장하여 백과사전식으로 해설하였으며, 각 내용의 전개에 앞서 기본 법리를 알뜰하게 기술함으로써 초급자도 이 한 권만으로도 경매의 A~Z까지 쉽게 이해할 수 있도록 배려하였다.

특히 “독자의 인생의 반려로서 항상 곁에 두면 마음이 편안해지고, 문제가 있을 때마다 찾아서 펴들면 그 해법을 제시하는, 경매에 관한 한 최고의 교범으로 남게 하고 싶다”는 저자의 바람처럼 이 책을 통해 부동산 경매를 공부한 만큼 당신의 삶은 좀 더 편안해지고 풍요로워질 수 있을 것이다.

| 책 속으로 |

경매가 진행 중일 때 앞으로 무슨 절차가 남았는지, 남아 있는 절차에서 어떤 경우의 수들이 일어날 수 있는지 등을 손바닥 보듯 해야 한다. 또한 채무자, 소유자 또는 이해관계자들이 어떤 방식으로 자신들의 권리를 방어할 수 있는지에 대한 이해와 그에 관한 대책이 없으면 아무리 낙찰을 받았다 하더라도 낙동강 오리알이 될 수 있다. 경매절차에서의 유연한 대응능력, 이것이 고수의 요건이다. -36p, 1장 경매의 절차

「주택임대차보호법」의 이해와 응용은 경매의 기본이다. 우리가 살아가면서 가장 기본이 되는 의식주에 관한 문제이면서, 아파트나 단독주택에 대한 경매를 하지 않더라도 토지상에 건축물이 있거나, 상가건물에 거주자가 있으면 경우에 따라「주택임대차보호법」의 대상이 될 수 있기 때문이다. 또한 “배워서 남 주랴”는 말이 있듯이 어떤 과목의 학습보다 유용하다. -176p, 2장「주택임대차보호법」

경매란 소유자의 의사에 반하여 행하여지므로 원천적으로 조정절차가 차단된다. 또한 입찰자는 경매목적부동산의 현황을 조사할 권한이 없다. 경매물건의 취득과 관련하여 매매당사자 간의 조정절차 부재 및 현황의 미확인으로 인하여 매수인에게 발생할 수 있는 경우의 수, 즉 경매의 함정에 대하여 분석해본다. -352p, 5장 경매의 함정

경매란 명도라는 숙제를 부담하는 게임이다. 명도를 하기 위해서는 현재 점유자와의 협상이 불가피하다. 이때 점유자 즉 임차인의 배당이 얼마나 되는지 또는 전부를 배당받는지를 알아야만 나중에 임차인과의 협상이 유연하다. 또, 대항력 있는 임차인의 경우 보증금을 전액 배당받지 못하면 낙찰자가 잔여보증금을 인수해야 한다. -494p, 9장 배당

| 저자 소개 | 김창식

동아대학교 경영학과 졸업

하나은행 근무

부경부동산연구소 대표(현)

부경부동산아카데미 대표(현)

한국공인중개사협회 경매강사(현)

저서: 부동산경매백과(가디언)

부동산경매 실전사례 153선(가디언)

방송: 올레TV(부동산경매백과 32강)

올레TV(부동산경매 실전사례 153선 40강)

인터넷: 웅진패스원

카페 : 김창식의 경매교실 http://cafe.daum.net/kcsauction

카페에 가면 ‘저자 강연 동영상’을 무료로 볼 수 있습니다.

| 차례 |

초판 서문

개정판 서문

독자에게 쓰는 편지

1장 경매의 절차

1.부동산경매사건의 진행기간 등에 대한 예규

2.경매 신청

3.경매개시결정

4.경매절차의 이해관계인

5.경매개시결정에 대한 이의

6.배당요구종기의 결정 및 공고

7.채권신고의 최고

8.현황조사

9.감정평가

10.매각물건명세서

11.무잉여의 판단

12.매각기일 및 매각결정기일의 지정·공고·통지

13.경매기록의 열람과 등사

14.매각의 실시

15.매각결정기일

16.매각허가에 대한 이의

17.매각불허가결정

18.매각허가결정

19.매각허가여부에 대한 즉시항고

20.매각허가결정의 확정

21.매각허가결정의 취소신청

22.매각대금의 납부

23.매각대금 납부의 효과

24.말소등기 등의 촉탁

25.경매신청의 취하

26.농지취득자격증명

2장 주택임대차보호법

1.서

2.주택의 여부에 대한 판단

3.대항력

4.우선변제권

5.소액임차인의 최우선변제권

6.임차권등기명령

7.주택임대차보호법 기타

3장 상가건물임대차보호법

1)적용대상

2)환산보증금 제도

3)계약갱신요구권

4)적용대상 및 소액임차인의 범위와 최우선변제액

5)차임 등의 증감청구권

6)월차임 전환 시 산정률의 상한

7)이하 다음은 주택임대차보호법과 유사하다

4장 권리분석

1.의의

2.말소기준등기

3.가압류

4.가처분

5.가등기

6.저당권, 근저당권, 법정저당권, 공동저당권, 공장저당

7.전세권

8.지상권

9.예고등기

10.채권자취소권

5장 경매의 함정

1.종전경매

2.위장임차인

3.지분경매

4.공유자의 우선매수청구권

5.임차인의 우선매수신청권

6.아파트관리비 체납의 문제

7.경매목적물의 하자와 담보책임

8.위법건축물

9.분묘기지권

10.대위변제

11.임차권의 양도, 임차물의 전대

6장 대지사용권. 대지권. 대지권미등기. 별도등기

1.대지사용권

2.대지권

3.대지권미등기

4.별도등기

7장 법정지상권

1)의의

2)법정지상권의 종류

3)민법 366조 법정지상권 성립요건

4)관습상의 법정지상권 성립요건

5)법정지상권 공통 적용

6)실전에 있어서 법정지상권 성립여부에 대한 판단

7)법정지상권 판례에 대한 접근

8장 유치권

1)의의

2)민사집행법상의 유치권

3)유치권의 성립요건

4)채권과 목적물과의 견련성

5)견련성의 확장

6)유치권의 성립대상

7)유치권의 불성립대상

8)유치권자의 권리

9)유치권자의 의무

10)채무자의 소멸청구권

11)유치권의 소멸사유

12)유치권의 특별소멸사유

13)집행절차상의 유치권의 성립 여부

9장 배당

1.배당요구

2.채권계산서

3.배당순위

4.배당기일의 실시

5.배당이의의 소

10장 인도와 명도

1.인도명령의 의의

2.인도명령의 신청

3.인도명령의 당사자

4.인도명령의 재판

5.인도명령에 대한 불복방법

6.집행의 실행

7.인도명령집행 절차도

8.인도명령 기타

9.명도소송

한국부동산연구원(www.kreri.re.kr)

2004년에 주거용 집합건물인 아파트, 다세대주택, 연립주택의 토지ㆍ건물 배분비율표를 새로 작성하여 제시하였고,

2007년에는 비주거용 집합건물인 오피스빌딩, 매장용빌딩, 오피스텔에 대한 토지ㆍ건물 배분비율표를 연구 제시하였음.

2012년에는 이재우 목원대학교 교수님등이 공동주택 토지,건물 배분비율에 대한 연구를 수행한 적이 있음.

2013. 10. 7.자 2013스133 결정 〔재산분할등〕

3자간 등기명의신탁과 계약명의신탁의 구별 기준

명의신탁약정이 이른바 3자간 등기명의신탁인지 아니면 계약명의신탁인지의 구별은 계약당사자가 누구인가를 확정하는 문제로 귀결된다. 그런데 타인을 통하여 부동산을 매수함에 있어 매수인 명의를 그 타인 명의로 하기로 하였다면 이때의 명의신탁관계는 그들 사이의 내부적인 관계에 불과하므로, 설령 계약의 상대방인 매도인이 그 명의신탁관계를 알고 있었다고 하더라도, 계약명의자인 명의수탁자가 아니라 명의신탁자에게 계약에 따른 법률효과를 직접 귀속시킬 의도로 계약을 체결하였다는 등의 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한, 그 명의신탁관계는 계약명의신탁에 해당한다고 보아야 함이 원칙이다.

2013. 11. 28. 선고 2012다103325 판결 〔지료청구및부당이득금반환〕

[1] 대지소유권을 가진 집합건물의 건축자로부터 전유부분을 매수하여 그에 관한 소유권이전등기를 마친 매수인이 전유부분의 대지사용권에 해당하는 토지공유지분에 관한 이전등기를 마치지 아니한 경우, 토지공유지분에 대한 소유권을 취득하는지 여부(적극)

[2] 전유부분에 관하여 설정된 저당권에 기한 경매절차에서 전유부분을 매수한 매수인이 토지공유지분에 대한 소유권을 함께 취득하는지 여부(원칙적 적극) 및 대지사용권의 성립 이전에 대지에 관하여 설정된 저당권이 토지공유지분의 범위에서 전유부분의 매각으로 소멸하는지 여부(원칙적 적극)

[1] 집합건물에서 구분소유자의 대지사용권은 규약이나 공정증서로써 달리 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정되므로(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제1항, 제2항), 대지소유권을 가진 집합건물의 건축자로부터 전유부분을 매수하여 그에 관한 소유권이전등기를 마친 매수인은 전유부분의 대지사용권에 해당하는 토지공유지분(이하 ‘대지지분’이라고 한다)에 관한 이전등기를 마치지 아니한 때에도 대지지분에 대한 소유권을 취득한다.

[2] 동일인의 소유에 속하는 전유부분과 토지공유지분(이하 ‘대지지분’이라고 한다) 중 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력은 규약이나 공정증서로써 달리 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 종물 내지 종된 권리인 대지지분에까지 미치므로, 전유부분에 관하여 설정된 저당권에 기한 경매절차에서 전유부분을 매수한 매수인은 대지지분에 대한 소유권을 함께 취득하고, 그 경매절차에서 대지에 관한 저당권을 존속시켜 매수인이 인수하게 한다는 특별매각조건이 정하여져 있지 않았던 이상 설사 대지사용권의 성립 이전에 대지에 관하여 설정된 저당권이라고 하더라도 대지지분의 범위에서는 민사집행법 제91조 제2항이 정한 ‘매각부동산 위의 저당권’에 해당하여 매각으로 소멸하는 것이며, 이러한 대지지분에 대한 소유권의 취득이나 대지에 설정된 저당권의 소멸은 전유부분에 관한 경매절차에서 대지지분에 대한 평가액이 반영되지 않았다거나 대지의 저당권자가 배당받지 못하였다고 하더라도 달리 볼 것은 아니다.

붙임3_토지건물배분비율표.zip

토지보상법 제70조 제5항 질의회신.pdf

구분소유권 구조상 이용상 독립성 법리.pdf

2013. 10. 24. 선고 2011다12149, 12156 판결 〔부당이득금⋅진정명의회복청 구등〕

구분소유자 아닌 자가 전유부분 소유와 무관하게 집합건물의 대지로 된 토지에 대하여 가지고 있는 권리가 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조에서 정한 분리처분금지의 제한을 받는지 여부(소극)

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제20조에 의하여 분리처분이 금지되는 같은 법상 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리이므로(집합건물법 제2조 제6호 참조), 구분소유자 아닌 자가 전유부분의 소유와 무관하게 집합건물의 대지로 된 토지에 대하여 가지고 있는 권리는 같은 법 제20조에 규정된 분리처분금지의 제한을 받지 아니한다.

2013. 9. 13. 선고 2011다69190 판결 〔공유물분할〕

건축허가나 신고 없이 건축된 미등기 건물에 대하여 경매에 의한 공유물분할이 허용되는지 여부(소극)

민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서는 등기되지 아니한 건물에 대한 강제경매신청서에는 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류를 첨부하여야 한다고 규정함으로써 적법하게 건축허가나 건축신고를 마친 건물이 사용승인을 받지 못한 경우에 한하여 부동산 집행을 위한 보존등기를 할 수 있게 하였고, 같은 법 제274조 제1항은 공유물분할을 위한 경매와 같은 형식적 경매는 담보권 실행을 위한 경매의 예에 따라 실시한다고 규정하며, 같은 법 제268조는 부동산을 목적으로 하는 담보권 실행을 위한 경매절차에는 같은 법 제79조 내지 제162조의 규정을 준용한다고 규정하고 있으므로, 건축허가나 신고 없이 건축된 미등기 건물에 대하여는 경매에 의한 공유물분할이 허용되지 않는다.

  □ 소액 임차인의 우선변제금액을 상향 조정하였습니다. 

   ❍ 2010년 시행령을 개정한 이후의 보증금 상승률 등을 고려하여 보호대상 임차인의 범위가 47%에서 52% 정도까지 확대되도록 그 금액을 대폭 높이고, 우선변제를 받을 수 있는 보증금의 범위도 이에 맞추어 확대하였습니다.

      ※ 서울의 경우, 현재 보증금 7,500만원 이하인 임차인이 경매절차에서 최우선변제받을 수 있는 금액이 2,500만원이나, 개정안에 의하면 보호대상 임차인이 보증금 9,500만원까지, 우선변제 대상 보증금도 3,200만원으로 확대되고, 아파트는 약 17.5%, 비아파트는 약 73.62% 보호.

  ❍ 이번 개정으로 서울 18만 8천, 전국 합계 39만 6천 가구가 추가로 보호될 수 있을 것으로 기대됩니다.

  □ 보증금을 월세로 전환할 때의 월차임 전환율의 상한을 하향하였습니다.

   ❍ 반전세 증가에 따라 가중되는 서민의 월세 부담을 경감하기 위하여 시중 전환율 등을 반영하여 고정 전환율 상한을 현행 14%에서 10%로 낮추고, 한국은행 공시 기준 금리(현재 2.5%)에 곱할 배수를 4배(10%)로 정하였습니다.

   ❍ 이번 개정으로 금리가 낮을 때는 인하된 금리를 즉각 반영하여 전환율을 낮추고,  금리가 높을 때는 고정된 상한율 10%가 적용되어 서민의 월세 부담이 경감될 수 있게 되었습니다.

 □ 확정일자부 기재사항, 정보제공의 범위 등 법률에서 위임한 사항을 규정하였습니다. 

   ❍ 임대차계약을 체결하려는 자 등이 임차하려는 주택에 선순위 임대차가 존재하는지, 종전 보증금이 얼마였는지를 잘 알지 못한 채 계약을 체결하고 있는 문제를 해결하기 위해 지난 7월 개정된 주택임대차보호법에 확정일자 부여 및 정보제공 요청권과 관련한 근거규정이 마련되었습니다. 

     * A씨는 총 13세대가 입주할 수 있는 다가구주택에 임대차계약을 체결하면서 채권최고액 합계 2억3천만원의 근저당권만 확인하고, 선순위 임대차관계를 확인하지 않아 경매절차에서 근저당권자, 선순위 임차인들만이 배당받았을 뿐 이들보다 후순위에 있는 A씨는 배당받지 못함(2011다63857사건)

   ❍ 이에 따라 개정안에서는 법률에서 위임한 확정일자부 기재사항, 정보제공의 범위 등을 명확히 규정하여 임차를 하려는 사람이 미리 임대차 정보를 제공받아 가격 결정에 대한 교섭력을 증대하고, 예상치 못한 선순위 확정일자로 인한 피해를 예방할 수 있도록 하였습니다. 

  □ 상가건물임대차보호법의 적용대상인 보증금의 범위가 확대되었습니다.

   ❍ 상가건물임대차보호법이 적용되는 보증금의 상한을 전체 상가 임차인의 90%까지 보호받을 수 있도록 그 금액을 대폭 상향하였습니다.

   ❍ ‘13년 중소기업청의 ’전국 상가임대차 실태조사‘ 결과와 보증금 상승률 등을 참고하여 ①서울은 현행 3억에서 4억원으로, ②수도권 과밀억제권역은 2억 5천에서 3억원으로, ③광역시 등은 1억 8천에서 2억 4천으로, ④그 밖의 지역은 1억 5천에서 1억 8천으로 그 보호범위를 크게 확대하였습니다.

   ❍ 이번 개정으로 서울 3만 1천, 전국 합계 약 9만 3천의 사업자가 추가로 보호될 것으로 기대됩니다.

 □ 소액 임차인의 최우선변제금액을 상향조정하였습니다.

   ❍ 2010년 시행령을 개정한 이후의 보증금 상승률 등을 고려하여 보호대상 임차인의 범위가 29.5%에서 37.7%까지 확대되도록 그 금액을 상향하고, 우선변제를 받을 보증금의 범위도 이에 맞추어 확대하였습니다.

  ❍ 이번 개정으로 서울 7만 2천, 전국 합계 21만 6천의 영세 상인이 추가로 보호될 것으로 기대됩니다.

  □ 보증금을 월세로 전환할 때의 전환율의 상한을 하향하였습니다.

   ❍ 반전세 증가에 따라 가중되는 서민의 월세 부담을 경감하기 위하여 시중 전환율 등을 반영하여 고정 전환율 상한을 현행 15%에서 12%로 낮추고, 한국은행 공시 기준금리(현재 2.5%)에 곱할 배수를 4.5배(11.25%)로 정하였습니다.

   ❍ 이번 개정으로 금리가 낮을 때는 인하된 금리를 즉각 반영하여 전환율을 낮추고,  금리가 높을 때는 고정된 상한율 12%가 적용되어 서민의 월세 부담이 경감될 수 있게 되었습니다.

    ✿ 붙임: 【주택‧상가건물임대차보호법 시행령 개정 전‧후 비교표】