「 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제36조, 제56조, 제57조, 제58조, 제59조, 제62조
안건명
민원인 - 대통령령 제22703호 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 일부개정령 부칙 제3조의 의미(대통령령 제22703호 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 일부개정령 부칙 제3조 관련)
질의요지
대통령령 제22703호 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 일부개정령 부칙 제3조에서는 개발행위에 대한 도시계획위원회의 심의에 관한 적용례로서 “제57조제1항제1호의2 및 같은 조 제4항제3호가목의 개정규정은 이 영 시행 후 최초로 개발행위허가를 신청하는 것부터 적용한다”라고 규정하고 있는바,
대통령령 제22703호로 개정된 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」이 시행되기 전에 종전규정에 따라 준공검사를 받아 개발행위가 완료된 토지에 대하여 그 시행 후 같은 시행령 제57조제1항제1호의2 각 목 외의 부분 본문에 해당하는 개발행위에 대한 새로운 개발행위허가 신청이 있는 경우(개발행위허가를 받은 사항을 변경하는 경우는 제외함), 개발행위에 대한 도시계획위원회의 심의 등에 관한 같은 시행령 제57조제1항제1호의2 및 같은 조 제4항제3호가목의 개정규정이 적용되는지?
질의배경
○ 민원인은 종전에 산지전용허가를 받아 개발행위가 이루어졌던 토지에서 건축물을 신축하려고 건축물의 건축을 목적으로 하는 토지의 형질변경(절·성토)에 대한 개발행위허가절차를 진행하였는데, 행정관청에서 대통령령 제22703호 부칙 제3조에 따라 시·군·구도시계획위원회의 심의를 받아야 한다고 하자, 해당 부칙 적용 여부에 대하여 국토교통부 질의를 거쳐 법제처에 법령해석을 요청함.
회답
대통령령 제22703호로 개정된 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」이 시행되기 전에 종전규정에 따라 준공검사를 받아 개발행위가 완료된 토지에 대하여 그 시행 후 같은 시행령 제57조제1항제1호의2 각 목 외의 부분 본문에 해당하는 개발행위에 대한 새로운 개발행위허가 신청이 있는 경우(개발행위허가를 받은 사항을 변경하는 경우는 제외함), 개발행위에 대한 도시계획위원회의 심의 등에 관한 같은 시행령 제57조제1항제1호의2 및 같은 조 제4항제3호가목의 개정규정이 적용됩니다.
이유
2011년 3월 9일 대통령령 제22703호로 개정되어 같은 날 시행된 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」(이하 “개정 국토계획법 시행령”이라 함)에서는 2011년 3월 9일 대통령령 제22703호로 일부개정되기 전의 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」(이하 “종전 국토계획법 시행령”이라 함) 제55조제4항 및 제5항이 삭제되었고, 제57조제1항제1호의2를 신설하였는데, 개정 국토계획법 시행령 제57조제1항제1호의2 각 목 외의 부분 본문에서는 법 제59조제1항의 위임에 따라 관계 행정기관의 장이 개발행위 허가를 하는 경우 도시계획위원회의 심의를 거쳐야 하는 개발행위로 녹지지역, 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 건축물의 건축 또는 공작물의 설치를 목적으로 하는 토지의 형질변경으로서 그 면적이 제55조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 규모 미만인 경우를 규정하고 있고, 같은 호 각 목 외의 부분 단서에서는 다만, 해당 토지가 특별시장·광역시장·시장 또는 군수가 도로 등 기반시설이 이미 설치되어 있거나 설치에 관한 도시관리계획이 수립된 지역으로 인정하여 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 지역에 위치한 경우(나목) 등 같은 호 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다고 규정하고 있으며, 같은 시행령 제57조제4항(종전의 제2항)에서는 시·군·구도시계획위원회의 심의를 거쳐야 하는 사항으로 면적이 30만제곱미터 미만인 토지의 형질변경을 규정하고 있고(제3호가목), 대통령령 제22703호 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 일부개정령 부칙(이하 “개정 국토계획법 시행령 부칙”이라 함) 제3조에서는 “제57조제1항1호의2 및 같은 조 제4항제3호가목의 개정규정은 이 영 시행 후 최초로 개발행위허가를 신청하는 것부터 적용한다”고 규정하고 있는바,
이 사안은 개정 국토계획법 시행령이 시행되기 전에 종전규정에 따라 준공검사를 받아 개발행위가 완료된 토지에 대하여 그 시행 후 개정 국토계획법 시행령 제57조제1항제1호의2 각 호 외의 부분 본문에 해당하는 개발행위에 대한 새로운 개발행위허가 신청이 있는 경우(개발행위허가를 받은 사항을 변경하는 경우는 제외함), 개발행위에 대한 도시계획위원회의 심의 등에 관한 개정 국토계획법 시행령 제57조제1항제1호의2 및 같은 조 제4항제3호가목의 개정규정이 적용되는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 종전 국토계획법 시행령 제55조에서는 녹지지역 및 비도시지역(관리지역·농림지역·자연환경보전지역)에서 소규모로 연접하여 개발하거나 수차례에 걸쳐 개발하는 경우 이를 하나의 개발행위로 보아 개발행위허가 규모 이내로 개발을 제한하는 연접개발제한 제도를 두고 있었는데, 이로 인하여 공장 등이 분산 입지하여 국토경관을 훼손하거나 투기적 목적의 개발 선점으로 실수요자가 부지 확보에 어려움을 겪는 문제 등이 있었습니다.
이러한 문제를 개선하기 위해서 개정 국토계획법 시행령에서는 연접개발 제한을 폐지하는 대신에, 종전에는 개발행위허가 기준 중 하나로 보전녹지지역은 5천 제곱미터 미만, 농림지역은 3만제곱미터 미만 등으로 용도지역별 특성을 고려하여 용도지역별로 개발행위가 가능한 규모를 정하면서 그 기준이 되는 용도지역별 규모 이상 30만 제곱미터 이하의 개발행위만을 도시계획위원회의 심의대상으로 하던 것을 30만 제곱미터 미만의 모든 개발행위로 그 심의대상을 확대하되, 다만, 종전에 연접개발 제한을 받지 않는 개발행위와 시장ㆍ군수가 도로 등 기반시설이 충분히 확보되어 있다고 인정하여 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 고시한 지역에서의 개발행위 등 계획적 개발이 가능한 지역에서의 개발행위 등은 도시계획위원회의 심의를 생략하도록 개발행위허가제도를 보완하게 되었습니다(2011년 3월 9일 대통령령 제22703호로 개정되어 같은 날 시행된 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 개정이유서 참조).
그런데, 개정 국토계획법 시행령 부칙 제3조에서는 적용례를 두어 “제57조제1항제1호의2 및 같은 조 제4항제3호가목의 개정규정은 이 영 시행 후 최초로 개발행위허가를 신청하는 것부터 적용한다”라고 규정하고 있는바, 일반적으로 개정된 법령의 부칙에 두는 적용례 규정은 신·구 법령의 변경 과정에 있어서 신 법령의 적용대상 등에 관하여 논란의 소지가 있을 수 있는 경우 적용대상 등을 구체적으로 명시함으로써 법령의 집행상이나 해석상 논란을 사전에 방지하기 위한 것이므로, 개정 국토계획법 시행령 부칙 제3조는 연접개발 제한을 폐지하는 등 개발행위허가제도를 변경함에 따라 초래될 수 있는 법령의 집행상 또는 해석상 논란 등을 방지하기 위하여 개정 국토계획법 시행령상의 도시계획위원회의 심의대상 확대 규정의 적용관계를 명확히 한 것이라고 할 것입니다.
그렇다면, 위 부칙은 개정 국토계획법 시행령 시행 후 개발행위허가 신청분에 대하여 개정규정을 적용한다는 의미와 개정 국토계획법 시행령 시행 전의 경우에 대해서는 그 시행 전에 개발행위허가를 신청하여 허가절차가 진행 중인 경우 종전규정을 적용한다는 의미로 해석하여야 하고, 종전의 규정에 따라 개발행위허가를 신청하여 그 개발행위가 완료된 토지에 대하여 개정 국토계획법 시행령 시행 후 새로운 개발행위허가를 신청하는 경우까지 개정규정의 적용에서 제외된다는 취지로 해석할 수는 없다고 할 것입니다.
한편, 개정 국토계획법 시행령 부칙 제3조의 의미를 개정규정의 적용대상에서 이 사안과 같은 경우는 제외하는 것으로 보아야 한다는 의견이 있을 수 있으나, 그와 같이 해석할 경우 종전에 개발행위가 완료된 토지에 대하여는 추후 어떠한 개발행위를 하더라도 도시계획위원회의 심의를 거칠 수 없게 되어 연접개발제한을 폐지하되 난개발을 방지하기 위한 절차를 함께 마련한 개정 국토계획법 시행령의 입법취지에 부합하지 않게 되므로, 그러한 의견은 타당하지 않다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 개정 국토계획법 시행령이 시행되기 전에 종전규정에 따라 준공검사를 받아 개발행위가 완료된 토지에 대하여 그 시행 후 같은 시행령 제57조제1항제1호의2 각 목 외의 부분 본문에 해당하는 개발행위에 대한 새로운 개발행위허가 신청이 있는 경우(개발행위허가를 받은 사항을 변경하는 경우는 제외함), 개발행위에 대한 도시계획위원회의 심의 등에 관한 같은 시행령 제57조제1항제1호의2 및 같은 조 제4항제3호가목의 개정규정이 적용된다고 할 것입니다.
민원인 - 나대지로 유지 중인 주차장용지가 미집행시설에 해당하는지 여부(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제29조 등 관련)
안건번호
14-0424
회신일자
2014-09-03
1. 질의요지
구 「택지개발촉진법」(1999. 1. 25. 법률 제5688호로 개정되어 1999. 4. 26. 시행되기 전의 것을 말함) 제9조에 따라 노외주차장 용지로 택지개발사업 실시계획이 승인ㆍ고시되고, 관련 법령이 개정됨으로써 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시ㆍ군계획시설사업 실시계획이 인가된 것으로 보는 경우로서, 해당 노외주차장 용지를 분양받은 자가 이를 나대지로 유지하면서 부대시설도 설치하지 아니하는 등 주차장으로 운영하지 않는다면, 이는 같은 법 시행령 제29조제1항제1호에 따른 “도시ㆍ군계획시설사업의 일부 또는 전부가 시행되지 아니한 경우”에 해당하는지?
※ 질의배경
○ 민원인은 주차전용건축물을 설치할 수 없는 노위주차장 용지로 실시계획이 승인된 토지를 분양받았으나, 노외주차장으로 운영하는 것은 타당성이 없다는 이유로 해당 토지에 주차전용건축물을 설치할 수 있도록 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제34조 및 같은 법 시행령 제29조제1항제1호를 적용하여 도시ㆍ군계획시설결정의 타당성을 재검토하여 달라고 요청하였으나, 진주시와 국토교통부는 같은 호에 해당하지 않는다고 답변하여, 민원인이 법제처에 법령해석을 요청함
2. 회답
구 「택지개발촉진법」(1999. 1. 25. 법률 제5688호로 개정되어 1999. 4. 26. 시행되기 전의 것을 말함) 제9조에 따라 노외주차장 용지로 택지개발사업 실시계획이 승인ㆍ고시되고, 관련 법령이 개정됨으로써 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시ㆍ군계획시설사업 실시계획이 인가된 것으로 보는 경우로서, 해당 노외주차장 용지를 분양받은 자가 이를 나대지로 유지하면서 부대시설도 설치하지 아니하는 등 주차장으로 운영하지 않는다면, 이는 같은 법 시행령 제29조제1항제1호에 따른 “도시ㆍ군계획시설사업의 일부 또는 전부가 시행되지 아니한 경우”에 해당하지 않는다고 할 것입니다.
3. 이유
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함) 제34조 및 같은 법 시행령 제29조제1항제1호에 따르면 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수는 5년마다 관할 구역의 도시ㆍ군관리계획에 대하여 그 타당성 여부를 전반적으로 재검토하여 정비하여야 하되, 이 경우 도시·군계획시설에 대한 도시ㆍ군관리계획결정의 고시일부터 10년 이내에 해당 도시ㆍ군계획시설의 설치에 관한 도시ㆍ군계획시설사업의 일부 또는 전부가 시행되지 아니한 경우 해당 도시ㆍ군계획시설결정의 타당성을 검토하여 그 결과를 도시ㆍ군관리계획입안에 반영하여야 하는바, 이 사안에서는 구 「택지개발촉진법」(1999. 1. 25. 법률 제5688호로 개정되어 1999. 4. 26. 시행되기 전의 것을 말하며, 이하 같음) 제9조에 따라 노외주차장 용지로 택지개발사업 실시계획이 승인ㆍ고시되고, 관련 법령이 개정됨으로써 국토계획법에 따른 도시ㆍ군계획시설사업 실시계획이 인가된 것으로 보는 경우로서, 해당 노외주차장 용지를 분양받은 자가 이를 나대지로 유지하면서 부대시설도 설치하지 아니하는 등 주차장으로 운영하지 않는다면, 이는 같은 법 시행령 제29조제1항제1호에 따른 “도시ㆍ군계획시설사업의 일부 또는 전부가 시행되지 아니한 경우”에 해당하는지가 문제 될 수 있습니다. 먼저, 국토계획법 제88조 및 같은 법 시행령 제97조에 따르면 도시ㆍ군계획시설사업의 시행자는 그 도시ㆍ군계획시설사업에 관한 실시계획(이하 “실시계획”이라 함)을 작성하여 국토교통부장관, 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장의 인가를 받아야 하고, 실시계획의 인가가 있으면 도시ㆍ군계획시설사업의 시행자는 해당 시설을 직접 설치하거나 시설에 필요한 용지를 조성하여 시설을 설치하려는 자에게 분양하는 등의 방법으로 도시ㆍ군계획시설사업을 시행할 수 있을 것입니다. 그런데, 국토계획법 제47조에 따르면 도시ㆍ군계획시설사업이 10년 이내에 시행되지 아니하는 경우 토지의 소유자가 매수를 청구할 수 있고, 같은 법 제48조에 따르면 도시ㆍ군계획시설사업이 20년 이내에 시행되지 아니하는 경우 도시ㆍ군계획시설결정이 실효되는데, 이 때 실시계획의 인가나 그에 상응하는 절차가 진행된 경우는 도시ㆍ군계획시설사업이 시행되지 아니한 경우에서 제외하고 있는바, 이는 국토계획법령에 있어서는 도시ㆍ군계획시설이 물리적으로 완공되어 준공검사나 사용승인 등이 완료된 상태가 아니라 도시ㆍ군계획시설결정의 고시일부터 일정 기간 이내에 사업의 종류 및 명칭, 면적 또는 규모, 착수예정일 및 준공예정일 등이 포함된 실시계획의 인가를 받거나 그에 상당하는 절 차가 진행되어 해당 시설을 실제로 설치할 수 있는 제반 준비단계에 이른 상태를 도시·군계획시설사업의 시행 여부를 판단하기 위한 기준으로 제시하였다고 할 것이고, 이러한 기준은 해당 시설의 설치방식, 즉 사업시행자가 직접 설치하는지 또는 사업시행자로부터 그 부지를 분양받은 자가 설치하는지에 따라 달라지는 것은 아니라 할 것입니다. 더욱이, 국토계획법 시행령 제29조제1항제1호에 따른 “도시ㆍ군계획시설사업을 시행하지 않은 경우”를 의제된 실시계획 상 주차장으로 용도가 정해진 용지를 분양받은 자가 이를 주차장으로 운영하지 않는 경우까지 포함하는 것으로 해석한다면, 같은 법 제47조 및 제48조를 적용함에 있어 사업시행자로부터 용지를 분양받은 자가 이를 장기간 방치한 경우 매수청구를 할 수 있다는 주장이 제기되는 등 국토계획법의 집행 상 어려움이 발생할 수도 있다고 할 것이어서 이 건 질의의 경우와 같이 실시계획에 따라 사업시행자가 용지의 분양을 하였다면 이는 도시ㆍ군계획시설사업의 시행자로서 할 수 있는 일을 완료하였을 뿐만 아니라 “도시ㆍ군계획시설사업을 시행하지 않은 경우”의 기준이 되는 실시계획의 인가 단계를 이미 넘어섰다고 할 것이므로, 이를 분양받은 자가 주차장 용지를 조성하지 않는 등 분양의 목적대로 활용하였는지 여부와는 관계없이 해당 주차장 용지는 “도시ㆍ군계획시설사업을 시행하지 않은 경우”에 해당한다고 할 수 없을 것입니다. 한편, 주차장 용지가 국토계획법 제34조에 해당하는 이상 당연히 같은 법 시행령 제29조에 해당하고, 실제로 주차장이 설치된 것은 아니기 때문에 도시ㆍ군계획시설사업이 시행되지 않은 것으로 보아야 한다는 의견이 있을 수 있으나, 모든 도시ㆍ군계획시설은 같은 법 제34조에 따른 재검토의 대상이 될 수는 있지만 같은 법 시행령 제29조제1항 각 호에 따라 반드시 검토해야 하는 시설은 같은 호에서 정하는 요건을 충족하는 시설에 한정되는 것이므로, 같은 법 제34조에 해당하는 모든 시설이 같은 법 시행령 제29조제1항 각 호에 해당하는 시설이라 할 수는 없는 것이며, 주차장 용지로 분양받은 대지에 주차장을 설치하고 있지 않은 것이 국토계획법 시행령 제29조제1항제2호에 해당하는지는 별론으로 하더라도, 같은 조 제1항제1호는 도시ㆍ군계획시설사업의 시행자가 해당 사업을 시행하지 않는 상태를 전제하는 것으로 보아야 할 것이고, 주차장으로 용도가 지정된 용지를 분양받은 자가 해당 토지를 주차장으로 사용하지 않는 경우까지 포함하는 의미로 확대해석하기는 어렵다고 할 것이어서 그와 같은 의견은 타당하지 않습니다. 따라서, 구 「택지개발촉진법」 제9조에 따라 노외주차장 용지로 택지개발사업 실시계획이 승인ㆍ고시되고, 관련 법령이 개정됨으로써 국토계획법에 따른 도시ㆍ군계획시설사업 실시계획이 인가된 것으로 보는 경우로서, 해당 노외주차장 용지를 분양받은 자가 이를 나대지로 유지하면서 부대시설도 설치하지 아니하는 등 주차장으로 운영하지 않는다면, 이는 같은 법 시행령 제29조제1항제1호에 따른 “도시ㆍ군계획시설사업의 일부 또는 전부가 시행되지 아니한 경우”에 해당하지 않는다고 할 것입니다.
앞으로는 보전관리지역이라도 이미 개발된 경우에는 지구단위계획구역으로 지정할 수 있는 면적 제한이 최대 50%까지로 완화된다. 이에 따라 비(非)도시지역에 지구단위계획을 통한 주거와 관광, 물류단지 등의 계획적인 개발이 탄력을 받을 것으로 전망된다.
국토교통부는 도시계획 분야 규제완화 등을 위한 이 같은 내용이 담긴 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령·시행규칙'과 '도시·군계획시설의 결정·구조 및 설치에 관한 규칙' 일부 개정안을 29일부터 3월9일까지 입법예고한다고 밝혔다.
이는 '2016년 국토교통부 업무계획'과 지난해 12월 실시한 '제2차 국토교통 규제개혁 현장점검회의' 과제 등을 이행하기 위한 후속조치다.
지구단위계획 수립 및 변경과 개발행위 허가, 도시계획시설 결정 등 도시계획 주요 제도와 관련된 규제를 개선하는 내용이 골자다.
우선 지구단위계획구역으로 지정 가능한 보전관리지역을 확대한다. 현재 비도시지역은 지구단위계획구역을 지정해 관광·휴양, 산업·유통 등의 계획적인 개발(부지 3만㎡ 이상)을 허용하고 있다. 하지만 보전관리지역 비율을 전체 지구단위계획구역 면적의 20% 이내에서 포함할 수 있도록 제한하고 있어 효율적인 토지이용 및 부지확보가 어렵다는 지적이 제기됐다.
이에 국토부는 토석채취장 설치 등 관계법령에 따라 이미 개발된 부지이거나 지역여건상 불가피해 도시계획위원회 심의를 거친 경우에는 보전관리지역 포함 비율을 구역면적의 최대 50%로 할 수 있도록 했다. 지구단위계획구역은 사전에 토지이용계획 등을 포함한 지구단위계획이 수립돼 계획적으로 개발되고, 난개발을 최소화할 수 있다는 점이 감안됐다.
또 다른 법률에 규정된 건폐율과 용적률 인센티브 제공을 위해서 지구단위계획을 변경하는 경우에는 도시·건축공동위원회 심의만으로도 변경이 가능하도록 개선한다.
이와 함께 신재생에너지를 활용한 발전설비 중 신규로 설치하는 소규모 설비(발전용량 200kw 이하)는 도시계획시설 결정 없이 설치할 수 있게 된다. 또 자연녹지지역 내에 설립·운영 중인 학교(초·중·고등학교 및 대학교)에 대해 조례로 건폐율을 30%까지 완화할 수 있도록 했다.
이 외에 토지의 성토·절토 등 개발행위에 대한 허가 기준인 경사도의 산정방법을 '산지관리법'에서 정한 기준을 따르도록 일원화하고 지방 의회에서 해제권고한 도시계획시설에 대해서는 지방의회 의견청취를 생략하도록 해 장기미집행 시설 해소를 위한 절차를 간소화한다.
이번 개정안에 대한 자세한 내용은 국토부 홈페이지(http://www.molit.go.kr)의 '법령정보-입법예고란'에서 확인할 수 있다. 개정안에 대해 의견이 있는 경우는 3월9일까지 우편, 팩스 또는 홈페이지를 통해 의견을 제출하면 된다.
④ 다음 각 호의 감정평가를 하는 경우에는 제1항과 제2항에 따른 감정평가수수료에 해당 할인율의 금액을 감하여 산정한다. 다만, 하나의 물건이 둘 이상의 할인 적용 대상에 해당하면 할인액이 가장 큰 하나만 적용한다.
1. 같은 의뢰인(같은 소유자를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)으로부터 같은 물건을 다시 의뢰받은 경우(여러 건으로 나누어 의뢰받은 경우를 포함한다) 감정평가수수료의 할인율은 다음과 같다. 이 경우 재의뢰일은 당초 감정평가서 발급일로부터 기간을 계산하고, 기준시점은 당초 기준시점부터 기간을 계산하며, 재의뢰일과 기준시점으로 계산한 기간이 다른 경우 긴 기간을 기준으로 한다. 다만 당초 감정평가 보다 기준시점을 소급하는 감정평가에는 적용하지 아니한다.
재의뢰일
기준시점
할인율
3개월 이내
동일
100분의 90
3개월 이내
3개월 이내
100분의 70
6개월 이내
6개월 이내
100분의 50
1년 이내
1년 이내
100분의 30
2년 이내
2년 이내
100분의 10
2. 「개발이익환수에 관한 법률 시행규칙」제8조에 따라 개시시점과 종료시점 지가를 동시에 의뢰하는 감정평가 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」제42조의2제2항제12호에 따른 감정평가는 100분의 50의 할인율을 적용한다.
지적이 표시된 지형도에 지역·지구등을 명시한 도면을 지형도면이라고 하며, 지형도면 또는 지적도 등에 지역·지구등을 명시한 도면을 지형도면등이라 한다.
지역·지구등을 지정하는 경우에는 「토지이용규제 기본법」 에 따라 지형도면 등을 작성하여 관보 또는 공보에 고시하여야 하며, 지역·지구등의 지정효력은 지형도면등의 고시를 함으로써 발생한다.
지형도면은 국토이용정보체계상에 구축되어 있는 지적이 표시된 지형도의 데이터베이스를 사용하여야 하며, 지형도면을 작성할 때에는 축척 1/500 이상 1/1,500 이하(녹지지역의 임야, 관리지역, 농림지역 및 자연환경보전지역은 축척 1/3,000 이상 1/6,000 이하로 작성 가능)로 작성하여야 한다.
토지의 형질변경과 관련하여 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 부칙(2002. 2. 4.) 제18조 제1항에서 정하는 ‘개발행위를 하고 있는 자’에 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행 당시 이미 관계 법령에 따라 필요한 인허가 등을 받은 사람이 포함되는지 여부(적극)
국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 ‘국토계획법’이라 한다) 부칙(2002. 2. 4.) 제18조 제1항(이하 ‘부칙규정’이라 한다)은 국토계획법상 토지의 형질변경(경작을 위한 토지의 형질변경을 제외한다)에 해당하는 행위로서 대통령령이 정하는 행위(이하 ‘개발행위’라 한다)에는 해당하지만 이에 관하여 기존에 농지법 등 다른 법령상 인허가 등을 받은 사람들의 기득권을 보호하려는 데 입법 취지가 있는 점 및 국토계획법 부칙(2002. 2. 4.)은 도시계획구역 안의 지역에 대하여 도시계획법에 따라 개발행위허가를 신청한 경우에는 종전의 도시계획법에 의하고(제11조 제5호) 도시계획법에 따른 개발행위허가를 받은 경우에는 국토계획법에 따른 개발행위허가를 받은 것으로 의제하고 있는 등(제10조) 국토계획법 시행 당시 구체적이고 물리적인 개발행위를 하고 있지 않더라도 이미 형성된 일정한 사실상태나 법적 지위를 존중하여 개발행위를 하고자 하는 자를 보호하고 있으므로, 부칙규정도 이러한 다른 경과규정의 내용과 균형이 맞도록 해석함이 타당한 점 등을 종합하여 보면, 토지의 형질변경과 관련하여 부칙규정에서 정하는 ‘개발행위를 하고 있는 자’에는 국토계획법 시행 당시 이미 관계 법령에 따라 필요한 인허가 등을 받은 사람도 포함된다.
둘 이상의 용도지역에 걸치는 대지의 부분 중 가장 작은 부분의 면적이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제94조에서 정하는 규모를 초과하는 경우,해당 대지에 건축되는 건축물의 건폐율 및 용적률 외의 그 밖의 건축 제한 등에 관한 사항은 그 대지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역에 관한 규정이 적용되는지, 아니면 각각의 용도지역에 관한 규정이 적용되는지?
⦁질의배경
○ 민원인은 하나의 대지의 용도지역이 상업지역(대지면적 975제곱미터)과 일반 공업지역(대지면적 757제곱미터)에 걸치는 경우, “그 밖의 건축 제한에 대한 사항”은 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역에 관한 규정을 적용할 수 있는지에 대하여 국토교통부에 질의하였고, 국토교통부는 가장 작은 부분이 국토계획법 시행령 제94조에서 정하는 규모를 초과하므로, 각 용도지역에 각각의 용도지역에 대한 건폐율, 용적률, 건축 제한을 적용받는다고 답변하자, 민원인이 이에 이견이 있어 법제처에 직접 질의한 사안임.
⦁회답
둘 이상의 용도지역에 걸치는 대지의 부분 중 가장 작은 부분의 면적이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제94조에서 정하는 규모를 초과하는 경우, 해당 대지에 건축되는 건축물의 건폐율 및 용적률 외의 그 밖의 건축 제한 등에 관한 사항은 각각의 용도지역에 관한 규정이 적용됩니다.
⦁이유
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함) 제84조제1항에서는 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역에 걸치는 경우로서 각 용도지역에 걸치는 부분 중 가장 작은 부분의 규모가 대통령령으로 정하는 규모 이하인 경우에는 전체 대지의 건폐율 및 용적률은 각 부분이 전체 대지 면적에서 차지하는 비율을 고려하여 각 용도지역별 건폐율 및 용적률을 가중 평균한 값을 적용하고, 그 밖의 건축 제한 등에 관한 사항은 그 대지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역에 관한 규정을 적용한다고 규정하고 있는바,
이 사안은 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역에 걸치는 경우로서, 각 용도지역에 걸치는 부분 중 가장 작은 부분의 규모가 대통령령으로 정하는 규모를 초과한다면 해당 대지에 건축되는 건축물의 건폐율 및 용적률 외의 그 밖의 건축 제한 등에 관한 사항은 그 대지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역에 관한 규정이 적용되는지, 아니면 각각의 용도지역에 관한 규정이 적용되는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 국토계획법령에서는 토지의 경제적ㆍ효율적 이용을 위하여 특정 용도지역에 포함되는 대지의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한(이하 “건축 제한”이라 함)에 관한 사항을 용도지역별로 명확하게 구분하여 규정하고 있고, 국토계획법 제36조에서는 국토교통부장관, 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장이 용도지역의 지정 또는 변경을 도시ㆍ군관리계획으로 결정하도록 규정하고 있으며, 같은 법 제76조제3항에서는 건축물이나 그 밖의 시설의 건축 제한은 해당 용도지역의 지정목적에 적합하여야 한다고 규정하면서, 같은 조 제5항에서 그 예외적 사항을 열거적으로 규정하고 있는 점 등에 비추어보면, 특별한 규정이 없는 한 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역에 걸치는 경우에는 각각의 용도지역에 관한 규정이 그 대지의 해당 부분에 적용되는 것이 원칙이라 하겠습니다.
그런데, 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역에 걸치는 경우로서, 그 용도지역에 걸치는 부분 중 너무 작은 규모의 대지에 대해서도 용도지역에 따른 건축 제한을 엄격하게 적용하게 되면 오히려 국토를 경제적ㆍ효율적으로 이용할 수 없는 불합리한 경우가 발생할 수 있습니다. 이에 따라, 국토계획법 제84조제1항에서는 둘 이상의 용도지역에 걸치는 대지의 부분 중 가장 작은 부분의 규모가 대통령령으로 정하는 규모 이하인 경우, 건폐율 및 용적률은 각 부분이 전체 대지 면적에서 차지하는 비율을 고려하여 각 용도지역별 건폐율 및 용적률을 가중 평균한 값을 적용하고, 그 밖의 건축 제한 등에 관한 사항은 그 대지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역에 관한 규정을 적용하도록 함으로써, 위와 같은 불합리한 경우를 방지하기 위한 취지의 특례를 규정하였다고 할 것입니다.
또한, 해석대상 규정의 입법연혁을 살펴보더라도, 구 국토계획법 (2012. 2. 1. 법률 제11292호로 개정되어 2012. 8. 2. 시행되기 전의 것을 말함) 제84조제1항에서는 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역에 걸치는 경우 그 대지 중 용도지역에 있는 부분의 규모가 대통령령으로 정하는 규모 이하인 토지 부분에 대하여는 그 대지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역에 관한 규정을 적용하도록 규정하고 있었는데, 2012년 2월 1일 개정된 법률 제11292호 국토계획법 일부개정법률 제84조제1항은 용적률 등이 낮은 용도지역 등에 속한 면적을 축소하기 위하여 건축 부지를 과도하게 분할하는 사례가 발생함에 따라 건폐율 및 용적률에 대한 사항을 조정하기 위하여(2012. 2. 1. 법률 제11292호로 일부개정되어 2012. 8. 2. 시행된 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 국회 심사보고서 참조), 현행 법률과 같이 건폐율 및 용적률에 대한 사항과 그 밖의 건축 제한 등에 관한 사항을 분리하여 표현하는 방식으로 개정된 점에 비추어 보면, 위 규정은 여전히 애초의 취지대로 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역에 걸치는 경우로서 용도지역 등으로 구분되는 면적 중 가장 작은 부분이 일정규모 이하인 경우에 적용되는 특례규정이라고 할 것입니다.한편, 국토계획법 제84조제1항 각 호 외의 부분에 따라 건폐율 및 용적률과 달리 그 밖의 건축 제한 등에 관한 사항은 각 용도지역에 걸치는 부분 중 가장 작은 부분의 규모와 상관없이 그 대지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역에 관한 규정을 적용하여야 한다는 의견이 있을 수 있습니다. 그러나, 그와 같은 의견은 용도지역의 지정목적에 부합하는 건축물이 특정 용도지역 내에 입지하도록 함으로써 국토를 합리적으로 관리하기 위한 용도지역 지정제도 자체의 취지를 훼손할 수 있을 뿐만 아니라, 해당 조항 명문의 규정에도 부합되지 않으므로 타당하지 않다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 둘 이상의 용도지역에 걸치는 대지의 부분 중 가장 작은 부분의 면적이 국토계획법 시행령 제94조에서 정하는 규모를 초과하는 경우, 해당 대지에 건축되는 건축물의 건폐율 및 용적률 외의 그 밖의 건축 제한 등에 관한 사항은 각각의 용도지역에 관한 규정이 적용된다고 할 것입니다.
지구단위계획의_이해_(이재용).ppt
(표지) 2015년 도시공원 및 녹지관련 질의·회신 사례집.pdf