관상수를 재배하는 농민입니다. 보상과 관련 몇가지 질문이 있어 글을 남깁니다.
평가의 실무에 있어 잘 알지 못하며, 이론적으로 공개된 사항을 근거로 질문을
드려 다소 현실과 동떨어지거나, 무리사항이 있을 수 있으니 양해 바랍니다.
직접참조 감정평가 실무매뉴얼 II 수목분야
관련 조항
1)관상수의 취득가격
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 “토지보상법”이라 함)」제75조의 물건의 가격
2)관상수의 평가
토지보상법 시행규칙 제37조를 보면, 과수 그 밖에 수익이 나는 나무 또는 관상수에 대하여는 수종/규격/수령/수량/식수면적/관리상태/수익성/이식가능성 및 이식의 난이도 그 밖에 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여 평가하도록 규정
3)취득가격은 감정평가에관한규칙에 제4조1항에서 정의한 정상가격 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 거래당사자간에 통상 성립한다고 인정되는 적정가격.
현행 취득가격은 위의 거래당사자간의 정상가격으로 보기 어려움.
감평협이 규정한 취득가격 = ( 기준가격 - 운반비 - 상하차비 ) * 보정율
기준가격 : 현행 유효한 가격은 조달청의 고시단가.
조달청의 고시단가는 현장도착도 = 목대 + 상차비 + 운반비
1) 오류 1: 감평협의 취득가격은 기준가격에 없는 하차비를 제하고 있다.
감평협 규정한 이전비
이전비= 굴취비 + 운반비 + 상하차비 + 식재비 + 재료비 + 부대비용 + 고손액
1) 오류 1: 부대비용은 식재비에 포함되는 것이 아니라 원가계산서의 별도 제경비로 이관해야 한다. 이전비 책정 과다 요인
2) 오류 2: 고손액도 이전에 사용되는 직접비가 아니다. 이전비 책정 과다 요인
마찬가지로 원가계산서에 기존 항목 또는 별도 항목으로 이관.
3) 오류 3: 재료비는 직접재료비와 간접재료비로 구성되어지는데, 실무매뉴얼에서의 설명의 직접재료비는 , 굴취비~식재비에 포함되어야 한다.
문제점1. 이식비는 수목의 규격에 의해 거의 고정되어진다.(특수목제외).
즉, 현재의 취득가격의 비용구조로는 비싼 수종만 이식이 가능하다.
이식비로 보상한다는 법의 취지가 실무에서 정상가격으로 인정될 수 없는 비용구조로 구성된 과소평가된 취득가격으로 보상함으로써 그 취지를 훼손하는 이율배반이다.
(예, 조달 조건을 만족하는 상등품의 같은 규격의 수종 둘 있다면, 이식비는 거의 고정되어지지만 R10 의 소나무의 거래가격은 ('15년 708,156원), 고로쇠나무(R10)은 132,516이다.
이식비가 20만원이라 가정하면, 이식비를 초과하는 수목은 이식비로 보상을 받을 수 있지만 그 이하의 수종은 저 기준가격에서 운반비, 상하차비를 뺀 금액을 취득가격이라 보상받을 것이다.) * 참조 - 2015년 조달청 수목단가(R10기준 단가표)
이상 현행의 비용구조에 대한 말씀을 드렸고,
제일 큰 문제점인 현재의 관행인 '관상수의 취득가격'은 정상가격으로 거래당사자가 인정하기 어렵다는 점입니다.
1) 보정율을 적용한 환산규격의 취득가격은 아래와 같다.
예를 들어 R10의 수목을 평가시 보정율 70%라고 할 때, 실제적으로 그 보정율은 R10의 기준가격 즉, 조달청의 고시단가에 적용될 것이고, 적용된 단가와 유사한 단가를 가지는 규격을
환산규격이라 칭하자. 이 규격을 R7이라 가정하면,
취득가격은 = 환산규격(R7)의 목대 + 환산규격(R7)의 이식비
로 되어야 지속적인 생산활동을 위한 최소임에도 불구하고 감평협의 매뉴얼에 따르면
취득가격 = ( 기준가격 - 운반비 - 상하차비 ) * 보정율
= R7의 목대 + R7의 굴취비
이다. 나머지 운반비, 상하차비, 식재비 등은 감평협에서 나와 부담할 것인가?
거래당사자 또는 피보상인이 인정하지 않는 가격구조로 관행이라는 미명하에 취득가격을 과소평가하는 행위가 분쟁, 소송 등으로 사회적비용을 발생시키는 근본 원인이라 생각해 본적이 없는가? 과연 누구를 위한 보상인지. 보정율을 적용한 이식비(-굴취비)를 현재 고스란히 피보상인이 부담하는 현실이다.
(기준가격은 조달청단가외 근처 실거래가격도 될 수 있지만, 현재의 관행대로라면 그 목대를 기준가격으로 삼을 것은 명약관화하다.)
생산비율+유통비율 =1 이라는 이론으로 관상수의 수종별 거래가격을 분석 연구한 논문들도 읽어보았다. 두합이 의미하는 것이 과연 무엇인지? '유통비를 제외한 생산비율'의 금액이 애초 보상의 기준이 되는 취득가격으로서의 정상가격으로 인정될 수 없다. 스스로 거래가격이 생산비율+유통비율이라 칭해 놓고, 유통비율을 뺀 나머지가 취득가격이라는 것은 무슨 논거에 의해선지.
비건한 예로, 배추를 생산비율만의 가격으로 소비자가 살 수 있는 취득가격인지?
'밀뫼의 눈물'이 1달러로 계약되었지만 그 해체비, 운반비, 설치비를 고려해 볼 때, 과연 그 취득가격이 감평협의 기준에 의해서 '1달러 + 해체비(굴취비에 해당) 인가?
건물, 토지등의 부동산은 물리적으로 이동이 불가능하고, 그 소재한 장소의 특수성으로 그 부동산의 가치에 큰 영향을 미치고, 사람이 그 장소에 가서 사용하는 개념처럼, 관상수의 취득의 개념도 감정당시 장소의 상태처럼, 이전할 장소에 식재한 상태가 되어야만, 농민의 입장에서 최소한의 보상의 의미가 있다 하겠다.
따라서 올바른 취득가격은 보정율을 적용한 규격의 수목의 '목대+상차비+운반비+하차비+식재비'로 되어야 하고, 사회적 합의를 위한 절차가 분명히 필요할 것이다.
현재 감평협의 '취득가격 = (목대-상하차비-운반비)*보정율'은 어떤 사회적 합의에 의해
규정되었는지? 대상물건의 내용에 정통한 거래당사자간에 통상 성립한다고 인정되는 적정가격인가? 거래당사자는 빠진 채 평가를 위탁받은 사람들의 탁상감정이 아니라 자부할 수 있는가?
생산활동을 계속하여 생계를 유지할 수 있게 농민의 입장에서의 합당한 보상을 받기 위해 현명한 감정평가를 해달라는 취지에서 질문 및 생각을 남깁니다.
이종양
2015년 8월 17일 월요일
첨부파일 1. 관상수의 취득가격에 대한 도표.
2. 2015년 조달청 수목단가(R10기준 단가표)
* 추신 2013년 갱신된 수목보상평가자료집은 어디서 구할 수 있는지요.
