국유지상 수목 손실보상 근거

인접해 있는 소유자가 국유지 상에 다량의 수목을 식재해 놓은 상태에서 보상평가가 들어 간 경우 이런 경우에 국유지 위에 수목을 보상평가해주는 근거를 담당 공무원이 주라는데 어찌 해야하는지요? 또한 이러한 경우 수목은 개인별, 소유자별 보상인바 보상평가는 해주는게 맞는거죠?? 답변 부탁드립니다

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<법령해석>

안건번호	법제처-10-0399	요청기관	국토해양부	회신일자	2010. 12. 3.
법령	「 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제25조
안건명	국토해양부 - 국ㆍ공유지에 설치된 무허가건축물에 대한 보상여부 등(「국유재산법」 제7조 및 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제75조 등 관련)

• 질의요지

  
  「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 등에 따른 공익사업인정고시 전부터 대부허가 등을 받지 않고 무단으로 국유지 또는 공유지를 점유하여 건축된 「건축법」 등에 의하지 않은 무허가건축물이 공익사업시행지구에 편입되는 경우, 동 건축물이 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 손실보상의 대상이 되는지?

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• 회답

  
  「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 등에 따른 공익사업인정고시 전부터 대부허가 등을 받지 않고 무단으로 국유지 또는 공유지를 점유하여 건축된 「건축법」에 의하지 않은 무허가건축물이 공익사업시행지구에 편입되는 경우, 동 건축물은 원칙적으로 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 손실보상의 대상에 해당됩니다.

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• 이유

  
  먼저, 공익사업과 관련된 보상의 일반법인 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “공익사업보상법”이라 함)은 공익사업에 필요한 토지 등을 협의 또는 수용에 의하여 취득하거나 사용함에 따른 손실보상에 관한 사항을 규정함으로써 공공복리의 증진과 재산권의 적정한 보호를 도모하는 것을 목적으로 하고, 국유재산 및 공유재산에 관한 「국유재산법」 및 「공유재산 및 물품관리법」(이하 “공유재산법”이라 함)은 국유재산 또는 공유재산의 적정한 보호와 효율적인 관리 또는 처분을 목적으로 하는 법률이므로, 양자는 입법목적이나 규율 대상, 규율 범위 등이 각기 다르다고 할 것이어서 각각 독립적으로 적용될 법률이라고 할 것인바, 「국유재산법」 또는 공유재산법에 위배되는 건축물 등이라고 하여 공익사업보상법의 적용이 당연히 배제된다고 볼 수는 없습니다.
  
  공익사업보상법 제70조부터 제75조의2 및 제79조 등에 따르면, 공익사업으로 인하여 취득하거나 사용하게 되는 토지와 건축물의 보상에 대하여 별도의 규정을 두고, 건축물의 보상에 관해서는 같은 법 제75조에서 이전비를 보상하도록 하되 이전이 어려운 경우 등에는 물건가격으로 보상하도록 하는 규정을 두고 있을 뿐 해당 건축물이 무허가건축물인지 여부에 따라 보상 여부에 차등을 두고 있지 아니하며, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」(이하 “공익사업보상법 시행규칙”이라 함) 제33조 및 제36조에서는 같은 규칙 제45조 및 제54조에 규정된 영업보상이나 주거이전비의 보상시에는 적법한 건물일 것을 보상의 요건으로 하고 있는 것과는 달리, 건축물이나 공작물 자체에 대한 보상시에는 해당 건축물의 적법 여부를 보상요건으로 하고 있지 아니한바, 공익사업의 사업인정 고시 이전에 건축되고 공공사업용지 내의 토지에 정착한 지장물인 건물은 통상 적법한 건축허가를 받았는지 여부에 관계없이 손실보상의 대상이 된다고 보아야 할 것입니다(대법원 2001. 4. 13. 선고, 2000두6411 판결례, 대법원 2000. 3. 10. 선고 99두10896 판결례 등 참조).

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  또한, 공익사업보상법 시행규칙 제33조 등에서는 건축물에 대한 평가방법을 정하면서 해당 건축물의 토지에 대한 사용권한의 유무에 대하여 규정하고 있지 아니하고, 해당 건축물이 소재한 토지의 소유권자에 따라 보상 여부에 차등이 있는지 등을 규정하고 있지 아니한바, 공익사업보상법령의 내용을 종합하면, 공익사업을 이유로 하여 건축물 이전 등의 행위가 이루어지거나 예정되는 경우에는 해당 건축물이 건축법령에 따른 무허가인지 또는 해당 건축물이 소재한 토지의 소유권자가 누구인지 여부와 관계 없이 보상 여부를 판단하는 것으로 볼 수 있습니다.
  
  아울러, 공익사업보상법 제25조에서는 사업인정고시가 있은 ‘후’에는 고시된 토지에 형질 변경 등을 하지 못하도록 하고, 이를 위반하여 건축물 등을 건축한 경우에는 원상회복 의무와 함께 손실보상을 요구할 수 없도록 규정하고 있으며, 같은 법 제61조에서는 공익사업에 필요한 토지나 건물 등의 취득 및 사용으로 인한 손실을 보상하는 것을 보상원칙의 하나로 규정하여, 공익사업으로 인한 보상여부 판단의 기준시점이나 보상원칙 등에 대해서만 규정하고 있을 뿐, 건축물이 소재한 토지의 소유권자에 따라 보상을 달리하도록 규정하고 있지는 아니하므로, 결국 공익사업보상법령에서는 건축물이 소재한 토지의 소유권가 국가나 지방자치단체인지 또는 사인인지에 따라 보상여부를 달리한다고 할 수는 없습니다.
  
  한편, 「국유재산법」 제7조제1항 및 공유재산법 제6조제1항에서는 국유재산 또는 공유재산의 보호 규정을 두어 누구든지 이 법 또는 다른 법률에서 정하는 절차와 방법에 따르지 아니하고는 국유재산이나 공유재산을 사용하거나 수익하지 못하도록 규정하고 있어, 무허가건축물이 소재한 토지의 소유권자가 국가 또는 지방자치단체인 경우에는 무허가건축물의 위법성이 더 크다고 보아 공익사업보상법에 따른 보상이 불가한 것처럼 볼 여지도 있으나, 위에서 살펴본 바와 같이 공익사업보상법은 「국유재산법」 및 공유재산법과 그 목적을 달리하는 것으로서 공공의 필요에 의한 공권력 행사로 사유재산에 가해지는 특별한 희생에 대하여 보상하는 것이고, 관련 법령에 위반하여 신축된 건물에 대해서도 소유권 기타 재산권의 성립은 인정될 수 있으므로(서울행정법원 1999. 2. 24. 선고 98구617 판결례 참조), 국ㆍ공유지에 건축된 무허가건축물에 대하여 철거명령 등의 특별한 조치가 없는 상태에서 동 건축물을 이전하거나 철거하게 되는 경우 등에는 ‘공익사업으로 인하여 재산권이 침해’되었다고 볼 수 있으므로 해당 무허가건축물도 보상의 대상에 포함된다고 할 것입니다.
  
  또한, 「국유재산법」 제72조 및 제74조, 공유재산법 제81조 및 제83조에서는 무단점유자에 대한 변상금의 징수 및 원상복구명령에 대하여 규정하고 있으나, 사유지(私有地)에 건축된 무허가건축물에 대해서도 토지소유자는 「민법」상 소유권방해배제청구권 등을 통하여 해당 토지에 대한 무허가건축물을 배제할 수 있는 권리가 있고 부당이득반환청구권 등을 통하여 무단사용에 대한 금원을 청구할 수 있는 방법이 있으므로, 위 「국유재산법」이나 공유재산법의 규정이 사유지에 대해서는 전혀 인정되지 않는, 토지 위의 불법 상태를 제거하는 특별한 방법을 규정한 것이라고 보기는 어렵고, 다만 국유지 또는 공유지라는 특성상 무단점유 등에 대하여 이를 행정적으로 처리하는 방법을 규정한 것이라고 볼 수 있습니다.
  
  따라서, 공익사업보상법 등에 따른 공익사업인정고시 전부터 대부허가 등을 받지 않고 무단으로 국유지 또는 공유지를 점유하여 건축된 「건축법」에 의하지 않은 무허가건축물이 공익사업시행지구에 편입되는 경우, 이러한 무허가건축물의 보상 여부에 대하여 입법을 통해 구체화할 수 있음은 별론으로 하고, 현행 법령상 동 건축물은 원칙적으로 공익사업보상법에 따른 손실보상의 대상에 해당됩니다.

<국토교통부 질의회신>

국유지에 허가없이 식재된 수목에 대한 보상여부
토지정책과-2721( 2012-06-04 )
<질의요지>
공익사업에 편입된 국유지에 허가 없이 식재된 수목에 대한 보상 가능 여부?
<회신내용>
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 “토지보상법”이라 함)」 제75조제1항에 따르면, 건축물·입목·공작물 기타 토지에 정착한 물건(이하 “건축물등”이라 함)에 대하여는 이전에 필요한 비용으로 보상하여야 하고, 다만, 건축물등의 이전이 어렵거나 그 이전으로 인하여 건축물등을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우, 건축물등의 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우, 사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우 중 하나에 해당하는 경우에는 당해 물건의 가격으로 보상하도록 규정하고 있습니다. 여기서, 해당 건축물등이 무허가인지 여부에 따라 보상여부에 차등을 두고 있지 아니하므로 건축물등 자체에 대한 보상시에는 이전비 또는 물건의 가격으로 보상하여야 한다고 봅니다(참조 해석례 법제처 10-0399, 2010.12.3). 다만 관계법령에서 보상에 관하여 제한을 둔 경우 또는 공익사업과 관련없이 관계법령에 위반되어 이전·철거 등의 조치가 진행되고 있는 등의 경우에는 당해 공익사업의 시행으로 인한 손실이 발생한다고 볼 수 없으므로 보상대상에 해당되지 아니한다고 보며, 개별적인 사례에 대하여는 사업시행자가 관계법령 검토 및 사실관계 등을 조사하여 판단할 사항으로 봅니다.

국유지상에 무단으로 수목을 식재하여 변상금을 납부하고 있는 경우 수목에 대한 보상이 가능한지
토지정책과-4321( 2011-09-06 )
<질의요지>
국유지상에 무단으로 수목을 식재하여 변상금을 납부하고 있는 경우 수목에 대한 보상이 가능한지?
<회신내용>
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」은 공익사업에 필요한 토지등을 협의 또는 수용에 의하여 취득하거나 사용함에 따른 손실의 보상에 관한 사항을 규정한 법률로서, 동법 제75조를 보면, 건축물·입목·공작물과 그 밖에 토지에 정착한 물건(이하 ""건축물등""이라 한다)에 대하여는 이전에 필요한 비용으로 보상하여야 하되, 동조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 물건의 가격으로 보상하여야 한다고 되어 있습니다. 따라서, 공익사업에 편입되는 토지에 사업인정고시일 이전부터 건축물등이 있는 경우에는 위 규정에 의하여 손실보상을 하여야 한다고 보나, 관계법령에 의하여 보상에 관하여 제한을 둔 경우와 관계법령을 위반하여 이전?철거등의 행정적 조치가 진행되고 있는 등의 경우에는 공익사업의 시행으로 인한 손실이 발생한다고 볼 수 없으므로 보상대상에 해당되지 아니한다고 보며, 개별적인 사례는 사업시행자가 위 규정과 관계법령 및 사실관계 등을 종합적으로 조사?검토하여 판단할 사항으로 봅니다. 끝.

국유지에 허가없이 바닥포장(콘크리트)을 한 경우 보상
토지정책과-4241( 2012-08-28 )
<질의요지>
공익사업에 편입된 국유지에 허가 없이 바닥포장(콘크리트)을 한 경우 이에 대한 보상이 가능한지?
<회신내용>
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 “토지보상법”이라 함)」 제75조제1항에 따르면, 건축물·입목·공작물 기타 토지에 정착한 물건(이하 “건축물등”이라 함)에 대하여는 이전에 필요한 비용으로 보상하여야 하고, 다만, 건축물등의 이전이 어렵거나 그 이전으로 인하여 건축물등을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우, 건축물등의 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우, 사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우 중 하나에 해당하는 경우에는 당해 물건의 가격으로 보상하도록 규정하고 있으며, 토지보상법 시행규칙 제36조제2항에 따르면 공작물등의 용도가 폐지되었거나 기능이 상실되어 경제적 가치가 없는 경우, 공작물등의 가치가 보상이 되는 다른 토지등의 가치에 충분히 반영되어 토지등의 가격이 증가한 경우, 사업시행자가 공익사업에 편입되는 공작물등에 대한 대체시설을 하는 경우에 해당하는 공작물등은 이를 별도의 가치가 있는 것으로 평가하여서는 아니된다고 규정하고 있습니다. 여기서, 해당 건축물등이 무허가인지 여부에 따라 보상여부에 차등을 두고 있지 아니하므로 건축물등 자체에 대한 보상시에는 이전비 또는 물건의 가격으로 보상하여야 한다고 보나(참조 해석례 법제처 10-0399, 2010.12.3), 관계법령에서 보상에 관하여 제한을 둔 경우 또는 공익사업과 관련없이 관계법령에 위반되어 이전·철거 등의 조치가 진행되고 있는 등의 경우에는 당해 공익사업의 시행으로 인한 손실이 발생한다고 볼 수 없으므로 보상대상에 해당되지 아니한다고 보며, 또한 공작물등의 용도가 폐지되었거나 기능이 상실되어 경제적 가치가 없는 경우 등에는 별도의 가치가 있는 것으로 평가하여서는 아니될 것으로 보나, 개별적인 사례에 있어 보상대상 여부 등에 대하여는 사업시행자가 관계법령 및 사실관계 등을 검토하여 판단할 사항으로 봅니다.

<법적 구속력은 없는 국민권익위원회 의결>

국유지 내 지장물 보상

결정·의결·재결례 분류

교통도로 

의결번호

2BA-1006-005990 

의결일자

20100719 

첨부파일

(첨부파일이 없는 게시글 입니다.) 

• 결정사항

  국유지 무단 점유물이 손살보상 대상인지 여부  

• 결정요지

  토지보상법령상 공익사업 시행시에는 건축물·입목·공작물 기타 토지에 정착한 물건에 대하여는 이전에 필요한 비용으로 보상하도록 하면서, 사업인정고시가 있기 전에 설치된 물건에 대하여 해당 물건의 국유지 무단 점유 유무에 따라 보상 청구권을 제한하는 어떠한 규정도 두고 있지 않으므로, 공익사업 시행지구에 편입된 건축물 등에 대한 물건보상 여부는 해당 물건이 설치된 토지의 무단 점유 유무에 따라 결정되는 것이 아니라, 해당 물건의 토지 정착 여부 등 물건의 구체적인 성격이나 설치 시기, 기타 철거명령 조치 여부 등에 따라 결정되어야 할 것인 바, 이 민원 지장물은 이 민원 사업의 사업인정고시가 있기 전에 설치된 지장물로 별도의 철거 명령 등의 조치가 없었던 점에 비추어 볼 때, 피신청인은 토지보상법 제75조 제1항에 따라 이 민원 지장물에 대하여 보상하는 것이 타당하다고 판단된다.  

• 참조법령

  공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률? 제75조 제1항, 같은 법 시행규칙 제33조 제 1항, 같은법 제25조 제 이항 및 제3항, ?수자원공사법? 제25조 제1항 및 제7항  

• 주문

  피신청인에게 경인 아라뱃길사업 지구에 편입된 경기도 김포시 ○○읍 ○○ 외 21필지 23,160㎡에 소재한 철골 비닐하우스 등 별지 1 지장물에 대하여 보상할 것을 시정권고한다.  

• 신청취지

  주문과 같다 

• 신청원인

  경인 아라뱃길사업(이하‘이 민원 사업’이라 한다) 지구에 편입된 경기도 김포시 ○○읍○○외 21필지 23,160㎡(이하 ‘이 민원 농지’라 한다)에 소재한 신청인 소유 시설물 등(이하 ‘이 민원 지장물’이라 한다)에 대하여 국유지 무단 점유 시설물이라는 이유로 보상을 하지 않는 것은 부당하니, 이 민원 지장물에 대한 보상을 해 달라.  

• 피신청인의주장

  ?공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률?(이하 ‘토지보상법’이라 한다) 제75조 제1항에 따라 건축물·입목·공작물 기타 토지에 정착한 물건에 대하여는 이전에 필요한 비용을 보상하도록 하고 있으나, 이 민원 지장물은 국유지를 무단 점유하여 변상금, 행정대집행 등의 대상이 되는 물건으로서 토지보상법령상 보상대상이 될 수 없으므로 이 민원 지장물에 대하여 보상해 달라는 신청인의 요구는 받아들일 수 없다.  

• 사실관계

  가. 이 민원 사업은 굴포천 유역의 홍수피해 경감 및 수송체계 개선 등을 위해 추진하는 사업으로, 2009. 7. 3.(사업인정고시일) 국토해양부고시 제2009-427호 및 2010. 3. 10. 국토해양부고시 제2010-137호로 실시계획변경 승인고시되어 사업추진 중에 있다. 나. 피신청인이 제출한 이 민원 지장물 현황상 주요 지장물은 철골비닐하우스, 보일러, 수세식 화장실, 원두막, 배나무(98주)·남천나무(19,020주)·감나무(38주) 등 수목과 관정 등이다. 다. 피신청인이 우리 위원회에 제출한 이 민원 사업 지구에 편입된 이 민원 농지의 필지별 지목, 면적 등 주요 현황은 다음과 같다. 라. 김포시장은 이 민원 지장물에 대한 철거 등의 행정처분 여부에 대한 피신청인의 사실조회에 대하여 2010. 4. 24. 건설도로과-○○호로 이 민원 지장물에 대한 점용허가·대부 및 철거 등의 행정처분 사항은 없다고 피신청인에게 회신하였다.  

• 판단

  가. 토지보상법 제75조 제1항 본문은 “건축물·입목·공작물 기타 토지에 정착한 물건(이하 ‘건축물등’이라 한다)에 대하여는 이전에 필요한 비용(이하 ‘이전비’라 한다)으로 보상하여야 한다.”라고 하고 있고, 같은 법 시행규칙 제33조 제1항은 “건축물(담장 및 우물 등의 부대시설을 포함한다. 이하 같다)에 대하여는 그 구조·이용상태·면적·내구연한·유용성 및 이전가능성 그 밖에 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여 평가한다.”라고 하고 있다. 또한 토지보상법 제25조 제2항 및 제3항은 각각 “사업인정고시가 있은 후에는 고시된 토지에 건축물의 건축·대수선, 공작물의 설치 또는 물건의 부가(附加)·증치(增置)를 하고자 하는 자는 특별자치도지사, 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 이 경우 특별자치도지사, 시장·군수 또는 구청장은 미리 사업시행자의 의견을 들어야 한다.”라고, “제2항의 규정에 위반하여 건축물의 건축·대수선, 공작물의 설치 또는 물건의 부가·증치를 한 토지소유자 또는 관계인은 당해 건축물·공작물 또는 물건을 원상으로 회복하여야 하며 이에 관한 손실의 보상을 청구할 수 없다.”라고 하고 있다. 한편 ?수자원공사법? 제25조 제1항 및 제7항은 각각 “공사(제17조에 따라 공사로부터 사업을 위탁받은 자를 포함한다)는 사업을 수행하기 위하여 필요한 경우에는 ?공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률? 제3조에 따른 토지·물건 또는 권리 등(이하 "토지등"이라 한다)을 수용 또는 사용할 수 있다.”라고, “제1항에 따른 수용 또는 사용에 관하여 이 법에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 ?공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률?을 적용한다.”라고 하고 있다. 나. 피신청인은 이 민원 지장물은 국유지를 무단 점유하여 행정대집행 등의 대상이 되는 물건으로 토지보상법령상 물건 보상 대상에 해당되지 않으므로, 이 민원 지장물에 대한 보상은 어렵다고 주장하나, 위 관계 법령 및 사실 관계 등을 종합적으로 고려하여 살펴볼 때, 토지보상법령상 공익사업 시행시에는 건축물·입목·공작물 기타 토지에 정착한 물건에 대하여는 이전에 필요한 비용으로 보상하도록 하면서, 사업인정고시가 있기 전에 설치된 물건에 대하여 해당 물건의 국유지 무단 점유 유무에 따라 보상 청구권을 제한하는 어떠한 규정도 두고 있지 않으므로, 공익사업 시행지구에 편입된 건축물 등에 대한 물건보상 여부는 해당 물건이 설치된 토지의 무단 점유 유무에 따라 결정되는 것이 아니라, 해당 물건의 토지 정착 여부 등 물건의 구체적인 성격이나 설치 시기, 기타 철거명령 조치 여부 등에 따라 결정되어야 할 것인 바, 이 민원 지장물은 이 민원 사업의 사업인정고시가 있기 전에 설치된 지장물로 별도의 철거 명령 등의 조치가 없었던 점에 비추어 볼 때, 피신청인은 토지보상법 제75조 제1항에 따라 이 민원 지장물에 대하여 보상하는 것이 타당하다고 판단된다.  

• 결론

  그러므로 이 민원 지장물에 대하여 보상을 요구하는 신청인의 주장이 상당한 이유가 있으므로, ?부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률?제46조 제1항에 따라 피신청인에게 시정을 권고하기로 하여 주문과 같이 의결한다.  

• 처리결과

  시정권고 

<참고 판례>

대법원 2018. 3. 15. 선고 2015다69907 판결

[손해배상등][공2018상,669]

【판시사항】

[1] 민법 제256조 단서에 규정한 ‘권원’의 의미 및 권원이 없는 자가 타인의 토지 위에 나무를 심은 경우, 토지소유자에 대하여 나무의 소유권을 주장할 수 있는지 여부(원칙적 소극) / 지상권을 설정한 토지소유자로부터 토지를 이용할 수 있는 권리를 취득하였으나 지상권이 존속하는 경우, 위 권리가 민법 제256조 단서가 정한 ‘권원’에 해당하는지 여부(원칙적 소극)

[2] 금융기관이 대출금 채권의 담보를 위하여 토지에 저당권과 함께 지료 없는 지상권을 설정하면서 채무자 등의 사용·수익권을 배제하지 않은 경우, 토지소유자가 토지를 사용·수익할 수 있는지 여부(원칙적 적극) 및 이때 토지소유자로부터 토지를 사용·수익할 수 있는 권리를 취득한 경우, 이러한 권리가 민법 제256조 단서가 정한 ‘권원’에 해당하는지 여부(적극)

【판결요지】

[1] 민법 제256조는 “부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다. 그러나 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다.”라고 규정하고 있다. 위 조항 단서에서 말하는 ‘권원’이라 함은 지상권, 전세권, 임차권 등과 같이 타인의 부동산에 자기의 동산을 부속시켜서 부동산을 이용할 수 있는 권리를 뜻하므로, 그와 같은 권원이 없는 자가 타인의 토지 위에 나무를 심었다면 특별한 사정이 없는 한 토지소유자에 대하여 나무의 소유권을 주장할 수 없다.

지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있으므로(민법 제279조), 지상권설정등기가 경료되면 토지의 사용·수익권은 지상권자에게 있고, 지상권을 설정한 토지소유자는 지상권이 존속하는 한 토지를 사용·수익할 수 없다. 따라서 지상권을 설정한 토지소유자로부터 토지를 이용할 수 있는 권리를 취득하였다고 하더라도 지상권이 존속하는 한 이와 같은 권리는 원칙적으로 민법 제256조 단서가 정한 ‘권원’에 해당하지 아니한다.

[2] 금융기관이 대출금 채권의 담보를 위하여 토지에 저당권과 함께 지료 없는 지상권을 설정하면서 채무자 등의 사용·수익권을 배제하지 않은 경우, 지상권은 저당권이 실행될 때까지 제3자가 용익권을 취득하거나 목적 토지의 담보가치를 하락시키는 침해행위를 하는 것을 배제함으로써 저당 부동산의 담보가치를 확보하는 데에 목적이 있으므로, 토지소유자는 저당 부동산의 담보가치를 하락시킬 우려가 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 토지를 사용·수익할 수 있다고 보아야 한다. 따라서 그러한 토지소유자로부터 토지를 사용·수익할 수 있는 권리를 취득하였다면 이러한 권리는 민법 제256조 단서가 정한 ‘권원’에 해당한다고 볼 수 있다.

【참조조문】

[1] 민법 제211조, 제256조, 제279조 [2] 민법 제211조, 제256조, 제279조

【참조판례】

[1] 대법원 1974. 11. 12. 선고 74다1150 판결(공1975, 8166)
대법원 1989. 7. 11. 선고 88다카9067 판결(공1989, 1213)
[2] 대법원 2008. 1. 17. 선고 2006다586 판결

【전 문】

【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 변호사 이상섭)

【피고, 피상고인】 피고

【원심판결】 서울고법 2015. 10. 27. 선고 2015나8362, 25015 판결

【주 문】

원심판결 중 본소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 민법 제256조는 “부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다. 그러나 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다.”라고 규정하고 있다. 위 조항 단서에서 말하는 ‘권원’이라 함은 지상권, 전세권, 임차권 등과 같이 타인의 부동산에 자기의 동산을 부속시켜서 그 부동산을 이용할 수 있는 권리를 뜻하므로, 그와 같은 권원이 없는 자가 타인의 토지 위에 나무를 심었다면 특별한 사정이 없는 한 토지소유자에 대하여 그 나무의 소유권을 주장할 수 없다(대법원 1989. 7. 11. 선고 88다카9067 판결 등 참조).

지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있으므로(민법 제279조), 지상권설정등기가 경료되면 그 토지의 사용·수익권은 지상권자에게 있고, 지상권을 설정한 토지소유자는 지상권이 존속하는 한 그 토지를 사용·수익할 수 없다(대법원 1974. 11. 12. 선고 74다1150 판결 참조). 따라서 지상권을 설정한 토지소유자로부터 그 토지를 이용할 수 있는 권리를 취득하였다고 하더라도 지상권이 존속하는 한 이와 같은 권리는 원칙적으로 민법 제256조 단서가 정한 ‘권원’에 해당하지 아니한다.

그런데 금융기관이 대출금 채권의 담보를 위하여 토지에 저당권과 함께 지료 없는 지상권을 설정하면서 채무자 등의 사용·수익권을 배제하지 않은 경우, 그 지상권은 저당권이 실행될 때까지 제3자가 용익권을 취득하거나 목적 토지의 담보가치를 하락시키는 침해행위를 하는 것을 배제함으로써 저당 부동산의 담보가치를 확보하는 데에 그 목적이 있으므로(대법원 2008. 1. 17. 선고 2006다586 판결 참조), 토지소유자는 저당 부동산의 담보가치를 하락시킬 우려가 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 토지를 사용·수익할 수 있다고 보아야 한다. 따라서 그러한 토지소유자로부터 그 토지를 사용·수익할 수 있는 권리를 취득하였다면 이러한 권리는 민법 제256조 단서가 정한 ‘권원’에 해당한다고 볼 수 있다.

2. 가. 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

(1) 소외 1은 1997. 6. 24. 고양시 (주소 생략) 전 2,763㎡(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다) 중 1,008/2,763 지분에 관하여, 소외 2는 같은 날 이 사건 토지 중 1,755/2,763 지분에 관하여 각 소유권이전등기를 마쳤다.

(2) 금촌농업협동조합(이하 ‘금촌농협’이라고 한다)은 2005. 8. 11. 소외 2와 사이에 이 사건 토지 중 소외 2의 지분에 관하여 채권최고액 5억 원의 근저당권설정계약을 체결하고 그 등기를 마치면서, 같은 날 소외 2, 소외 1(이하 ‘소외 2 등’이라고 한다)과 사이에 이 사건 토지 전부에 관하여 지료는 없이 존속기간을 30년으로 하는 내용의 지상권설정계약을 체결하고 2005. 8. 18. 이 사건 토지에 관하여 지상권설정등기를 마쳤다(이하 ‘이 사건 지상권’이라고 한다).

(3) 원고는 소외 2 등과 사이에 이 사건 토지에 관하여 수목의 소유를 위한 사용대차계약을 체결한 다음 2007. 10.경부터 같은 해 11월경까지 이 사건 토지 지상에 약 300주의 단풍나무(이하 ‘이 사건 단풍나무’라고 한다)를 식재하였다.

(4) 이후 2010. 12. 8. 이 사건 토지 중 소외 2의 지분에 관하여 의정부지방법원 고양지원 2010타경34414호로 부동산임의경매 절차가 개시되었고, 위 경매절차에서 피고가 소외 2의 위 지분을 매수하고 2011. 7. 15. 그 매각대금을 납부하였다.

나. 원심은, 원고가 이 사건 토지의 공유자인 소외 2 등과 체결한 사용대차계약에 기하여 이 사건 토지 지상에 식재한 이 사건 단풍나무는 이 사건 토지에 부합하지 아니한 원고의 소유라고 주장하면서, 이 사건 단풍나무 중 일부를 임의로 수거하여 매도한 피고를 상대로 불법행위에 기한 손해배상을 구하는 이 사건 청구에 대하여 아래와 같은 이유로 이를 배척하였다.

(1) 금촌농협은 소외 2 등과 사이에 이 사건 토지 전부에 관하여 지상권설정등기를 마침으로써 지상권자인 금촌농협은 이 사건 토지를 사용할 수 있는 권리를 취득하고, 동시에 이 사건 토지의 소유자인 소외 2 등은 이 사건 토지를 사용할 수 있는 권리를 상실하였다.

(2) 그 후 원고가 소외 2 등과 사용대차계약을 체결하여 이 사건 단풍나무를 식재하였다고 하더라도, 소외 2 등이 수목의 소유를 위하여 이 사건 토지를 사용할 수 있는 권리가 없었던 이상, 원고도 그와 같은 적법한 권리를 취득하지 못하였다.

(3) 따라서 위 사용대차계약은 민법 제256조 단서에서 정한 ‘권원’에 해당하지 않고, 이 사건 단풍나무는 원고가 이를 식재함과 동시에 이 사건 토지에 부합하여 이 사건 토지의 소유자인 소외 2 등의 소유로 되었다.

(4) 그러므로 이 사건 단풍나무가 원고의 소유임을 전제로 하는 원고의 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

다. 앞서 본 법리에 비추어 원심의 판단을 살펴본다.

금촌농협은 소외 2에 대한 대출금 채권의 담보를 위하여 이 사건 토지 중 소외 2의 지분에 관하여 근저당권을 취득함과 아울러 목적 토지의 담보가치가 줄어드는 것을 막기 위하여 이 사건 토지 전부에 관하여 지료를 지급하지 아니하는 지상권을 취득하였으므로 이 사건 지상권은 금촌농협의 근저당권이 실행될 때까지 저당 부동산인 이 사건 토지의 담보가치를 확보하는 데에 그 목적이 있음을 알 수 있다. 이러한 경우 지상권자인 금촌농협은 이 사건 토지소유자 등에게 이 사건 토지를 계속 사용·수익할 수 있는 권리를 부여한 것으로 볼 여지가 있다. 사정이 이와 같다면 원고가 이 사건 토지의 소유자와 사이에 수목의 소유를 위하여 체결한 사용대차계약은 민법 제256조 단서가 정하는 ‘권원’에 해당한다고 봄이 상당하므로, 이 사건 단풍나무는 이 사건 토지에 부합하지 않는다고 보아야 한다.

그렇다면 원심으로서는 이 사건 지상권의 설정 목적과 경위 및 설정 내용 등을 심리하여 지상권자인 금촌농협이 이 사건 토지의 소유자인 소외 2 등으로 하여금 이 사건 토지를 사용·수익하도록 하였는지 여부 등을 살펴보았어야 할 것이다.

그런데도 이와 달리 원심은 위와 같은 사정들에 대하여 제대로 심리하지 아니한 채 이 사건 지상권이 설정되었다는 사정만으로 이 사건 토지의 소유자인 소외 2 등이 이 사건 토지를 사용할 수 있는 권리를 상실하였다고 단정하여 원고가 소외 2 등과 체결한 사용대차계약이 민법 제256조 단서에서 정한 ‘권원’에 해당하지 아니한다고 판단하였으니, 이러한 원심판결에는 필요한 심리를 다하지 아니한 채 저당권 취득과 함께 그 담보가치를 확보하기 위하여 취득하는 지상권 또는 민법 제256조 단서에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.

3. 결론

그러므로 원심판결 중 본소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   고영한(재판장) 김소영 권순일(주심) 조재연

(출처 : 대법원 2018. 3. 15. 선고 2015다69907 판결 [손해배상등] > 종합법률정보 판례)