구분소유권 건물은 토지, 건물 일체로 평가하여야 한다

토지수용이의재결처분취소

[서울고법 2003. 7. 25., 선고, 2002누14876, 판결: 확정]

      

【판시사항】

구분소유권의 객체가 되는 건물의 경우 토지수용에 있어 건물과 토지를 함께 평가하여야 하는지 여부(적극)

【판결요지】

토지수용에 있어서 토지에 건물이 있을 때에는 토지와 그 건물을 각각 따로 평가하되, 다만, 토지에 정착한 건물이 토지와 함께 거래되는 사례가 있거나 관행이 있는 경우에는 그 건물을 토지와 함께 평가하여야 하는데, 집합건물의소유및관리에관한법률 제1조, 제20조가 적용되어 구분소유권의 객체가 되는 건물의 경우 건물과 토지가 일체로 거래될 수밖에 없는바, 이는 '토지에 정착한 건물이 토지와 함께 거래되는 사례가 있거나 관행이 있는 경우'에 해당한다 할 것이므로 수용에 있어 이를 함께 평가하여야 한다.

【참조조문】

구 토지수용법(2002. 2. 4. 법률 제6656호 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 부칙 제2조로 폐지) 제46조 제2항 제1호
,

제57조의2
,

구 공공용지의취득및손실보상에관한특례법(2002. 2. 4. 법률 제6656호 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 부칙 제2조로 폐지) 제4조 제4항
,

구 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행령(2002. 12. 30. 대통령령 제17854호로 폐지) 제2조의10 제3항
,

구 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙(2002. 12. 31. 건설교통부령 제344호로 폐지) 제6조
,

지가공시및토지등의평가에관한법률 제4조
,

제9조
,

제10조
,

감정평가에관한규칙 제17조

【전문】

【원고,피항소인】

가일건설 주식회사 (소송대리인 법무법인 남산 담당변호사 임동진 외 1인)

【피고,항소인】

중앙토지수용위원회 외 1인 (소송대리인 법무법인 화우 담당변호사 정재웅)

【제1심판결】

서울행법 2002. 8. 23. 선고 2001구33259 판결

【변론종결】

2003. 6. 13.

【주문】

 
1.  제1심판결 중 피고들 패소 부분을 취소하고, 그 부분에 해당하는 원고의 청구를 모두 기각한다.
 
2.  소송총비용은 원고의 부담으로 한다.

【청구취지및항소취지】

 
1.  청구취지
피고 중앙토지수용위원회(이하 '중토위'라고 한다)가 2001. 7. 18. 원고에 대하여 한 별지 제1, 2, 3 목록 기재 부동산(이하 '이 사건 각 부동산'이라고 한다)의 수용에 관한 이의재결에서 원고의 이의신청을 기각한 부분 가운데 229,044,080원에 해당하는 부분을 취소한다. 피고 대한주택공사는 원고에게 229,044,080원과 이에 대하여 2001. 4. 14.부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 갚는 날까지는 연 25%의 비율로 계산한 금원을 지급하라.
 
2.  항소취지
주문과 같다.

【이유】

1. 이 사건 이의재결의 경위
다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증의 1, 2, 갑 제2호증, 갑 제3호증의 1, 2, 갑 제5호증, 을 제1호증의 1 내지 3, 을 제2호증의 1 내지 16, 을 제3호증의 1 내지 9, 을 제4호증의 1 내지 9의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하여 인정할 수 있고, 반증이 없다.
 
가.  피고 대한주택공사는 택지개발사업(인천삼산1지구)을 시행하는 기업자로서, 택지개발촉진법 제8조 제1항의 규정에 의하여 개발계획의 승인을 받고, 같은 조 제2항의 규정에 의하여 인천광역시고시 제1997-51호(1997. 3. 12.), 제1999-70호(1999. 6. 12.), 제1999-192호(1999. 7. 1.), 제2000-12호(2000. 1. 31.)로 각 고시 및 변경고시한 후 위 사업구역 내에 편입된 원고 소유의 이 사건 각 부동산을 취득하기 위하여 원고와 협의하였으나, 협의가 성립되지 않자 피고 중토위에 재결신청을 하였다.
 
나.  피고 중토위는 2001. 2. 22. 피고 대한주택공사가 이 사건 각 부동산을 수용하되 그 수용시기는 2001. 4. 13.로 하고, 손실보상금은 1,130,125,750원으로 정하는 수용재결을 하였다.
 
다.  원고가 위 수용재결에 불복하여 피고 중토위에 이의신청을 하자, 피고 중토위는 새한감정평가법인과 대화감정평가법인(이하 '재결감정인들'이라고 한다)으로 하여금 위 수용재결일을 기준으로 이 사건 각 부동산을 평가하도록 한 다음, 2001. 7. 10. 재결감정인들이 산출한 감정가격에 터잡아 손실보상금을 1,153,879,800원으로 증액하고, 나머지 이의신청을 기각하는 내용의 이 사건 이의재결을 하였다.
 
2.  당사자의 주장
피고들은 이 사건 이의재결의 기초가 된 재결감정인들의 각 감정평가가 관계 법령에서 정한 감정평가요인을 모두 고려하여 적정히 평가한 것으로서 적법하다고 주장함에 대하여, 원고는 별지 제1 목록 기재 제1 토지(이하 '이 사건 제1 토지'라고 하고, 같은 목록 기재 제2, 3 토지는 '이 사건 제2, 3 토지'라고 한다)와 별지 제2 목록 기재 건물(이하 '이 사건 건물'이라고 한다)을 분리하여 감정하여야 함에도 재결감정인들은 이를 일체로 하여 감정한 위법을 범하였고, 따라서 이에 터잡아 손실보상금을 결정한 이 사건 이의재결 역시 위법하므로 취소되어야 하고, 피고 대한주택공사는 원고에게 정당한 보상액인 청구취지 금액을 지급하여야 한다고 주장한다.
 
3.  이 사건 이의재결의 적법 여부 
가.  관계 법령
별지 관계 법령 기재와 같다.
 
나.  판단

 위 관계 법령의 규정에 따르면, 토지의 수용에 따른 손실보상액을 산정함에 있어서는, 공시지가를 기준으로 하되, 먼저 수용대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지 즉, 당해 토지와 용도, 지목, 주위환경 등이 동일 또는 유사한 인근지역에 소재하는 하나 또는 둘 이상의 표준지를 선정하여, 그 표준지의 공시지가에다가 공시기준일로부터 수용재결시까지의 관계 법령에 의한 당해 토지의 이용계획 또는 당해 지역과 관계없는 인근토지의 지가변동률, 도매물가상승률 기타 당해 토지의 위치, 형상, 환경, 이용상황 등을 구체적으로 참작하여 적정가격을 산정하도록 하고 있고, 토지에 건물 등이 있을 때에는 토지와 그 건물 등을 각각 따로 평가하고, 토지에 건물 등이 있을 때에는 그 건물 등이 없는 토지의 나지 상태를 상정하여 평가하도록 하고 있으며, 다만, 토지에 정착한 건물 등이 토지와 함께 거래되는 사례가 있거나 관행이 있는 경우에는 그 건물 등을 토지와 함께 평가할 수 있도록 하고 있다. 즉, 토지수용에 있어서 토지에 건물이 있을 때에는 토지와 그 건물을 각각 따로 평가하되, 다만, 토지에 정착한 건물이 토지와 함께 거래되는 사례가 있거나 관행이 있는 경우에는 그 건물을 토지와 함께 평가할 수 있다 할 것이다.

그런데 집합건물의소유및관리에관한법률 제1조, 제20조는, 1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 위 법률이 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있고, 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르며, 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다고 규정하고 있으므로, 이러한 법규정이 적용되어 구분소유권의 객체가 되는 건물의 경우 건물과 토지가 일체로 거래될 수밖에 없는바, 이는 '토지에 정착한 건물이 토지와 함께 거래되는 사례가 있거나 관행이 있는 경우'에 해당한다 할 것이므로 수용에 있어 이를 함께 평가하여야 할 것이다.

이 사건에 돌이켜, 을 제5호증의 1 내지 32의 각 기재에 의하면 이 사건 건물은 이 사건 제1 토지상에 건립되어 1988. 10. 26.까지 32개의 독립한 건물로 구분소유권등기가 경료된 사실을 인정할 수 있으므로, 이 사건 건물과 이 사건 제1 토지는 위 독립한 건물 및 대지별로 함께 평가하여야 할 것이고, 원고가 이 사건 건물을 임대사업용 재산으로 건축하여 구분소유권등기를 경료한 다음 일체 처분한 바 없다 하더라도 위와 달리 볼 수 없다.

앞서 든 증거에 의하면 재결감정인들은 위와 같은 취지에 따라 이 사건 건물과 이 사건 제1 토지에 대하여 위 독립한 건물 및 대지별로 함께 평가하여 감정을 하였던바, 위 감정은 위 관계 법령에 따른 감정평가규정을 준수한 것으로서 달리 이를 위법하다고 볼 만한 증거가 없으므로 적법하고, 이에 터잡은 피고 중토위의 이 사건 이의재결과 피고 대한주택공사의 원고에 대한 손실보상금 또한 적법하다 할 것이다.
 

4.  결론
그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 모두 기각할 것인바, 제1심판결 중 피고들 패소 부분은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 이를 취소하고 그 부분에 해당하는 원고의 청구를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 이광렬(재판장) 국상종 한창호